Republika Hrvatska

Županijski sud u Zagrebu

Trg Nikole Šubića Zrinskog 5

Poslovni broj: Gž-4685/2024-2

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Županijski sud u Zagrebu, kao sud drugog stupnja, u vijeću sastavljenom od sudaca toga Jasenke Grgić, kao predsjednice vijeća, Marijana Vugića kao suda izvjestitelja i člana vijeća te Renate Đaković Vranković kao člana vijeća, u pravnoj stvari tužitelja DE (OIB: [osobni identifikacijski broj]), [adresa], kojeg zastupa punomoćnik Katarina Krvavica, odvjetnica u Zagrebu, protiv tuženika SARAS PROMET d.o.o. (OIB: 58119556144), Zagreb, Mandaličina 10/A, kojeg zastupa punomoćnik Ivan Topić, odvjetnik u Zagrebu, radi isplate, odlučujući o žalbi tužitelja protiv presude Općinskog građanskog suda u Zagrebu poslovni broj P- 447/2021-19 od 8. srpnja 2024., u sjednici vijeća održanoj 25. veljače 2025.

p r e s u d i o  j e

I. Odbija se žalba tužitelja kao neosnovana i potvrđuje se presuda Općinskog građanskog suda u Zagrebu poslovni broj P-447/2021-19 od 8. srpnja 2024., u dijelu pod točkom II. i III. izreke.

II. Odbija se tuženik sa zahtjevom za naknadu troška postupka u povodu pravnog lijeka.

Obrazloženje

1. Presudom suda prvog stupnja odlučeno je:

„I Utvrđuje se da je Predugovor o kupoprodaji nekretnina BR. 0178-09-2020., koji je sklopljen 8.9.2020. godine između tužitelja DE, kao kupca, i tuženika SARAS PROMET d.o.o. kao prodavatelja, raskinut dana 12.1.2021.godine. II Odbija se dio zahtjeva tužitelja koji glasi:

„ Nalaže se tuženiku SARAS PROMET d.o.o., Mandaličina 10/A, Zagreb, OIB:58119556144 da tužitelju DE, [adresa]., OIB: [osobni identifikacijski broj] plati iznos od 41.276,79 eura, uvećano za zakonske zatezne kamate koje teku od 13.01.2021. godine do 31.12.2022. godine po stopi određenoj za svako polugodište, uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena, a od 01.01.2023. godine do isplate po stopi određenoj za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg za tri postotna poena, u roku od 15 dana.“.

Nalaže se tuženiku SARAS PROMET d.o.o., Mandaličina 10/A, Zagreb, OIB:58119556144 nadoknaditi tužitelju DE, [adresa]., OIB: [osobni identifikacijski broj] trošak parničnog postupka, uvećan za zakonske zatezne kamate koje teku od donošenja prvostupanjske presude do isplate, a sve po stopi određenoj za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg za tri postotna poena, u roku od 15 dana.“. III Nalaže se tužitelju naknaditi tuženiku troškove parničnog postupka u iznosu od 7.625,00 eura, u roku 15 dana“.

2. Protiv ove presude u dijelu pod točkom II i III izreke žali se tužitelj iz svih žalbenih razloga iz članka 353. st. 1. Zakona o parničnom postupku („Narodne novine“ broj: 53/91., 91/92., 112/99., 88/01., 117/03., 88/05., 2/07. – Odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske, 84/08., 12/08., 57/11., 25/13., 28/13., 89/14., 70/19., 80/22., 114/22., 155/23., dalje: ZPP) s prijedlogom da se pobijana presuda preinači sukladno žalbenim navodima ili ukine uz dosudu troška postupka u povodu glavnog lijeka.

3. Žalba nije osnovana.

4. Suprotno navodima žalbe tuženika prvostupanjski sud nije počinio one bitne povrede odredaba parničnog postupka na koje ukazuje žalba. Pobijana presuda u svemu je sačinjena sukladno članku 338. stavku 4. ZPP pa nema nedostataka zbog kojih se ne bi mogla ispitati.

5. Prvostupanjski sud navodi slijedeće:

„Nije sporno da su stranke dana 8.9.2020. godine zaključile Predugovor o kupoprodaji nekretnina broj 0178-09-2020, uvidom u koji je utvrđeno:

- da je tužitelj kupac, a tuženik prodavatelj;

- da se kupuje stan, garažno mjesto i ostava u stambeno poslovnoj građevini, [adresa], čija izgradnja je u tijeku, što je jasno navedeno u preambuli, čime sud utvrđuje da tužitelju nije moglo ostati nepoznato da predmet prodaja, stan u zgradi koja se gradi u trenutku zaključenja predugovora još uvijek nije izgrađena, zbog čega u čl. 1 predugovora stoji da će stranke u roku od 8 dana od dovršetka izgradnje, ishodovanja uporabne dozvole i provedbe elaborata etažiranja zaključiti konačni Ugovor o kupoprodaji nekretnine.“

6. Točno je da u članku 4 predugovora stoji da je planirani rok dovršetka građevine 30. lipnja 2020. Nadalje da se tuženik obvezuje ishoditi uporabnu dozvolu i izvršiti upis elaborata etažiranja najkasnije do 31. kolovoza 2020., kao i da je primopredaja ugovorena najkasnije do 30. rujna 2020., ali uvjetna (ako stranke do tada zaključe konačni ugovor i plati kupoprodajnu cijenu.

7. Analizom citiranih članaka predugovora ovaj sud utvrđuje da rok nije ugovoren kao bitan sastojak predugovora. To je jasno, jer datumi iz članka 4 su raniji od datuma zaključenja predugovora, tužitelj mora znati da se na rokove dovršetka građenja, uporabne dozvole i etažiranja datumski određene u članku 4 ne može pozivati, jer su rokovi prošli prije zaključenja predugovora. Kada se ima u vidu sadržaj preambule, činjenica da niti tužitelj ne tvrdi da je građevina bila izgrađena, tada se mora zaključiti da rokovi iz članka 4 nisu ugovoreni kao bitan sastojak ugovora.

8. Zbog toga se prava i obveze stranaka imaju cijeniti kroz odredbu članka 362. Zakona o obveznim odnosima (Narodne novine broj: 35/05., 41/08., 125/11., 78/15., 29/18., 126/21., 114/22., 156/22., 155/23., dalje: ZOO), a ne kroz odredbu članka 361. ZOO.

9. Primjenom odredbe članka 362. stavka 2. ZOO-a, a promatrajući isto s pozicije tužitelja, bitno je da je tužitelj mora ostaviti tuženiku primjereni naknadni rok za ispunjenje ugovora uz izjavu da u suprotnome odustaje od ugovora tj. da ga raskida.

10. Takvo postupanje tužitelja do dopisa dana 12. siječnja 2021. je izostalo, a niti u tom dopisu nije postupio u skladu s odredbom članka 362. stavka 2 ZOO i nije tuženiku ostavio primjereni rok za ispunjenje“.

11. Zbog toga, a kako je tuženik do dana raskida ugovora od strane tužitelja ispunio sve svoje obveze iz predugovora, prvostupanjski sud zaključuje da tužitelj nema pravo tražiti dvostruku kaparu u smislu odredbe članka 10. alineja 3. predugovora i odredbe članka 304. stavka 2. ZOO) stoga odbija tužitelja sa traženom pravnom zaštitom.

12. Ovo utvrđenje i odluka suda prvog stupnja žalbenim navodima nisu dovedeni u sumnju.

13. Treba reći da institut kapare vezan za sklapanje ugovora, a ne i uz sklapanje predugovora, kao posebnog instituta koji predviđa posebna, vremenski ograničena ovlaštenja zainteresiranih osoba, međutim, obzirom na činjenicu da su ugovorne strane u predugovoru unijeli i sporazum o kapari, te su preuzele obveze zaključenja kupoprodajnog ugovora i plaćanje već određene cijene one su u biti sklopile ugovor o kupoprodaji nekretnine, jer navedeni ugovor ima sve bitne sastojke ugovora o prodaji nekretnine (vidi odluku Vrhovnog suda Republike Hrvatske broj Rev 1318/2021).

14. Suprotno navodima žalbe, pravilan je zaključak prvostupanjskog suda da obveze stranaka treba cijeniti kroz odredbu članka 362. a ne odredbu članka 361. ZOO.

15. Naime, odredbom članka 361. stavka 1. ZOO propisano je da kad je ispunjenje obveze u određenom roku bitan sastojak ugovora, pa dužnik ne ispuni obvezu u tom roku, ugovor se raskida po samom zakonu, po stavku 2., vjerovnik može održati ugovor na snazi ako nakon isteka roka, bez odgađanja obavijesti dužnika da zahtjeva ispunjenje ugovora, dok po stavku 3., kad je vjerovnik zahtijevao ispunjenje, pa ga nije dobio u razumnom roku, može izjaviti da raskida ugovor.

16. Po stavku 4. toga članka, ta pravila važe kako u slučaju kad su ogovorene strane predvidjele da će se ugovor smatrati raskinutim ako ne bude ispunjen u određenom roku, tako i onda kad je ispunjenje ugovora u određenom bitnom roku bitan sastojak ugovora po naravi posla.

17. Ova sud upućuje na rješenja Vrhovnog suda Republike Hrvatske poslovni broj Rev X 646/2015-2 od 2. ožujka 2015. koji se pri tom poziva na odluke istog suda Revr 491/07 od 4. rujna 2007. i Rev 1607/11 od 17. rujna 2014. u kojima je zauzeto pravno shvaćanje da se pravilo o ispunjenju ugovora s fiksnim rokom primjenjuju samo kad su stranke izričito ugovorile da će se ugovor smatrati raskinutim ne bude li ispunjen u određenom roku ili kad je ispunjenje u roku bitan sastav ugovora po prirodi samog posla, te da kod ugovora o prodaji nekretnina ispunjenje u roku nije po prirodi posla bitan sastojak ugovora.

18. Dakle, kako ovdje stranke nisu ništa ugovorile da će se ugovor smatrati raskinutim kad ne bude ispunjen u određenom roku, a niti je taj rok po prirodi posla bitan sastojak ugovora, onda je takav zaključak prvostupanjskog suda pravilan.

19. Vezano uz pozivanje tuženika u tijeku prvostupanjskog postupka, a i ponovljenog u žalbi, na rješenje Vrhovnog suda Republike Hrvatske broj Rev 882/09 od 9. travnja 2014. gdje je navedeno „rok je bitan sastojak ugovora ako je ugovorena raskidna klauzula – odredba ugovora kojom se ugovor raskida kao posljedica neispunjenja obveze u ugovorenom roku ili ako su upotrjebljene riječi „najkasnije do“, „fiksno“, „u strogom roku“ i sl., a također i onda kad je ispunjenje ugovora u određenom roku bitan sastojak ugovora po prirodi posla“, samo valja reći da se radi o odluci koja je ranije donesena u odnosu na rješenje Vrhovnog suda Republike Hrvatske broj Rev X 646/15 od 2. ožujka 2014. i Rev 1607/11 od 17. rujna 2014. pa utoliko si i relevantnije glede prihvaćenog glavnog stajališta Vrhovnog suda Republike Hrvatske.

20. Po odredbi članka 362. stavka 1. ZOO, kao ispunjenje obvezu određenom roku nije bitan sastavak ugovora, dužnik zadržava pravo da i nakon isteka roka ispuni svoju obvezu, a vjerovnik da zahtjeva njezino ispunjenje, po stavku 2., ako vjerovnik želi raskinuti ugovor, mora ostaviti dužniku primjereni naknadni rok a ispunjenje, a po stavku 3., ako dužnik ne ispuni obvezu u naknadnom roku, nastupaju iste posljedice kao u slučaju kad je rok bitan sastojak ugovora (dakle, ugovor se raskida po samom zakonu).

21. Odgovara da iz stanja spisa proizlazi da se tužitelj dana 8. lipnja 2020. interesirao jesu li u zgradi bili procjenitelji banaka te da ga je djelatnik dužnika obavijestio da jesu, te je tužitelj naveo da je njemu samo bitno da prođe kredit kao i da je tužitelj obaviješten da zgrada ima termin za tehnički pregled za 22. lipnja 2020.

22. Dana 17. studenog 2020. tužitelj prima elektroničku poruku u kojoj ga se obavještava da zgrada je prošla tehnički pregled i da je u fazi ishođenje uporabne dozvole te se obavještava da će kroz 14 dana primiti poziv za potpis glavnog ugovora, da je dana 25. studenog 2020. djelatnik tuženika tužitelju u privitku poruke poslao sken pravomoćne uporabne dozvole uz obavijest da je etažni elaborat predan i da se čeka njegova provedba, kao da dana 3. prosinca 2020. tužitelj šalje poruku u kojoj navodi da će on ostatak kupoprodajne cijene platiti kreditom. Tužitelj je dana 11. siječnja 2021. poslao tuženiku dopis kojeg je on zaprimio idućeg dana iz kojeg proizlazi da se tužitelj poziva na odredbu članka 45. Ugovora te iznosi tvrdnju da se po tom članku tuženik nije postupio zato što još uvijek nije pribavljena uporabna dozvola bez koje tužitelj ne može realizirati kredit te da stoga a temeljem članka 304. ZOO obavještava tužitelja da raskida ugovor zbog neispunjenja od strane tuženika i traži povrat dvostruke kapare.

23. Tužitelj u žalbi navodi da iz takvog njegovog ponašanja je razvidno da je on u smislu odredbe članka 362. stavka 2. ZOO ostavio tuženiku primjereni naknadni rok za ispunjenje, ali na to valja reći da se u takvom slučaju dužniku mora postaviti određeni rok za ispunjenje da bi dužnik, ovdje tuženik, mogao svoje ponašanje glede ispunjenja obveze prilagoditi tom roku i tako izbjeći posljedice raskida ugovora ukoliko ne ispuni svoju obvezu u danom roku, a to ovdje tužitelj nije učinio.

24. Međutim, kad bi se i prihvatili navodi tužitelja da je ispunjenje u roku bitan sastojak ugovora, onda takvo postupanje tužitelja treba u smislu odredbe članka 361. stavka 2. ZOO tumačiti kao nastojanje da se održi ugovor na snazi te da zahtjeva ispunjenje ugovora, u konkretnoj situaciji i prije nego što je tužitelj raskinuo ugovor dana 11. siječnja 2021. tužitelj je dobio od tuženika dana 25. studenoga 2020. sken pravomoćne uporabne dozvole uz obavijest da je etažni elaborat predan i da se čeka njegova provedba, a koja provedba je i uslijedila dana 29. prosinca 2020., dakle, prije nego što je i tužitelj dana 11. siječnja 2021. raskinuo ugovor.

25. Dakle, obzirom na utvrđenje da ispunjenje u roku nije bitan sastojak ugovora, da te tužitelj tuženiku ostavio primjereni rok za ispunjenje obveze po predugovoru tada bi sigurno dobio saznanja da je u zemljišnoj knjizi proveden upis etažnog elaborata dana 29. prosinca 2020. a o time ne bi bili ispunjeni ni uvjeti za raskid da se ugovor smatra raskinutim.

26. Osim toga, tužitelj se u svojoj izjavi kojim raskida ugovor poziva da tuženik nije ispunio svoju obvezu glede pribave uporabne dozvole iako, a kao što je prethodno navedeno tužitelj je dana 25. studenog 2020. primio putem elektroničke poruke skeniranu pravomoćnu uporabnu dozvolu.

27. Pri tom nije bezrazložno reći i to da iako ne postoji krivnja tuženika za raskid ugovora jer tužitelj nije tuženiku dao primjereni rok za ispunjenje obveze, i u kojem primjerenom roku je, a prije raskida ugovora od strane tužitelja, tuženik ispunio svoje obveze iz ugovora, tuženik nije zadržao kaparu, nego je tužitelju istu vratio.

28. Neosnovano je pozivanje u žalbi na odredbu članka 320. stavka 1. ZOO po kojoj nejasne odredbe treba tumačiti u korist druge strane u situaciji kad je ugovor sklopljen prema unaprijed otisnutom sadržaju, ili kad je ugovor na drugi način pripremila ili predložila jedna ugovorna strana, jer se i radi o isticanju nove činjenice koja u smislu odredbe članka 352. stavka 1. ZPP u žalbi nije moguće isticati.

29. I odluka o trošku je pravilna i zakonita (članak 154. stavak 1. ZPP).

30. Zbog navedenog, kako ovaj sud nije našao da su počinjene one bitne povrede odredaba parničnog postupka na koje pazi po službenoj dužnosti (članak 365. stavak 1. ZPP) to je temeljem članka 368. stavka 1. ZPP odlučeno kao u izreci.

31. Odluka o trošku postupka u povodu pravnog vijeka temelji se na odredbi članka 166. stavka 1. u vezi članka 154. stavka 1. ZPP (točka II).

U Zagrebu 25. veljače 2025.

Predsjednica vijeća:

Jasenka Grgić