REPUBLIKA HRVATSKA
TRGOVAČKI SUD U ZAGREBU
Zagreb, Trg Johna Fitzgeralda Kennedyja 11
P-1570/2024
U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E
P R E S U D A
Trgovački sud u Zagrebu, u ime Republike Hrvatske, po sucu mr. sc. Ivani Koštarić Fegeš, u pravnoj stvari tužitelja NAŠA GRUDA d.o.o., Zagreb, Ilica 5, OIB: 76063365420, kojeg zastupa punomoćnik Ante Župić, odvjetnik u Odvjetničkom društvu Župić & partneri d.o.o. u Zagrebu, protiv prvotuženika REPUBLIKA HRVATSKA, OIB: 52634238587 i drugotuženika DRŽAVNE NEKRETNINE d.o.o., Zagreb, Planinska 1, OIB: 79058504140, koje zastupa Županijsko državno odvjetništvo u Zagrebu, radi sklapanja ugovora o zakupu, zaključio je glavnu raspravu 14. siječnja 2025. u prisutnosti tužiteljevog punomoćnika Ante Župića, te zastupnika po zakonu prvotuženika i punomoćnika drugotuženika DU, savjetnika u Županijskom državnom odvjetništvu u Zagrebu, te donio i objavio presudu 24. veljače 2025.,
p r e s u d i o j e
I. Odbija se kao neosnovan tužbeni zahtjev koji glasi:
„Zamjenjuje se ovime Ugovor o zakupu kojeg drugotuženik Državne nekretnine d.o.o., Zagreb, Planinska ul. 1., OIB:79058504140, u ime prvotuženika Republike Hrvatske, OIB: 52634238587 u svojstvu Zakupodavca, sklapa sa tužiteljem Naša gruda d.o.o. Zagreb, Ilica 5, OIB: 76063365420 kao Zakupnikom, i to Ugovor o zakupu poslovnog prostora upisanog u zemljišne knjige u ZK odjelu Općinskog građanskog suda u Zagrebu, u zk ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], 37. Suvlasnički dio s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-37) Poslovni prostor, Ilica 5, površine 661,36m2, koji je neodvojivo povezan sa odgovarajućim suvlasničkim dijelom cijele nekretnine koji je jednako velik kao i dijelovi ostalih suvlasnika, slijedećeg sadržaja: UGOVOR O ZAKUPU POSLOVNOG PROSTORA
Članak 1.
Zakupodavac daje, a Zakupnik prima u zakup poslovni prostor u Zagrebu, Ilica 5, upisan u zemljišne knjige u ZK odjelu Općinskog građanskog suda u Zagrebu, u zk ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], 37. Suvlasnički dio s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-37) Poslovni prostor, Ilica 5, površine 661,36 m2, koji je neodvojivo povezan sa odgovarajućim suvlasničkim dijelom cijele nekretnine koji je jednako velik kao i dijelovi ostalih suvlasnika.
Članak 2.
Poslovni prostor se sastoji od dvije prostorije, sanitarnog čvora i stubišta u prizemlju površine 161,19 m2, galerije površine 82,33 m2, te skladišta u podrumu površine 418,00 m2 u ukupnoj površini od 661,36 m2 (slovima: šesto šezdeset jedan cijelih i trideset šest kvadratnih metara)
Članak 3.
Ugovor se sklapa na određeno vrijeme u trajanju od 5 (pet) godina tako da zakupni odnos počinje teći od dana sklapanja ovog Ugovora.
Članak 4.
Zakupnik je u poslovnom prostoru ovlašten obavljati trgovačko - skladišnu djelatnost. U slučaj promjene djelatnosti stranke će sklopiti dodatak ugovoru i prilagoditi cijenu zakupa prema propisanim kriterijima lokalne uprave i samouprave za novu ugovorenu djelatnost.
Zakupodavac predaje u posjed poslovni prostor Zakupniku danom sklapanja ovog Ugovora. U poslovnom prostoru nema pokretnih stvari Zakupodavca.
Prilikom primopredaje poslovnog prostora stranke su dužne utvrditi stanje brojila koji se nalaze i odnose na predmetni poslovni prostor.
Članak 5.
Ugovorne strane suglasno utvrđuju da mjesečna zakupnina za poslovni prostor iz članka 1. ovog Ugovora iznosi 2.132,56 EUR mjesečno uvećano za iznos PDV-a, tijekom prve godine zakupnog odnosa, a nakon toga od isteka prve godine zakupnog odnosa pa do isteka ugovornog razdoblja zakupa iz čl. 3. ovog Ugovora, mjesečna zakupnina za poslovni prostor iz članka 1. ovog Ugovora se određuje sukladno kriterijima za određivanje zakupnine za trgovačko-skladišnu djelatnost koju propisuje Grad Zagreb te iznosi 7.272,41 EUR mjesečno uvećano za iznos PDV-a. Zakupnik se obvezuje plaćati zakupninu iz stavka prvog ovog članka na račun Zakupodavca najkasnije do 15. dana u mjesecu za prethodni mjesec, na osnovi prethodno ispostavljenog računa Zakupodavca.
Pored zakupnine Zakupnik se obvezuje plaćati pričuvu i sve režijske troškove u vezi s korištenjem poslovnog prostora (komunalnu naknadu, troškove električne energije, grijanja, vode, te razmjerni dio zajedničkih troškova zgrade prema važećim propisima). Zakupnina iz stavka 1. ovog članka će se usklađivati jednom godišnje korištenjem Indeksa potrošačkih cijena kojeg objavljuje Državni zavod za statistiku RH, za cijelo razdoblje trajanja ovog Ugovora.
Članak 6.
Zakupnik ne može poslovni prostor ili njegov dio dati u podzakup, sukladno čl. 26. Zakona o upravljanju nekretninama i pokretninama u vlasništvu RH (NN BR. 155/2023).
Odredba iz prethodnog stavka se ne odnosi na eventualne statusne promjene Zakupnika, koje Zakupnik može bez suglasnosti Zakupodavca za vrijeme trajanja ovog Ugovora upisati u službeni registar kod nadležnog suda. O takvoj statusnoj promjeni Zakupnik je dužan u pisanom obliku izvijestiti Zakupodavca, najkasnije u roku od 8 dana računajući od dana donošenja odluke nadležnog suda.
Članak 7.
Radi osiguranja potraživanja Zakupodavca iz ovog Ugovora, Zakupnik je dužan predati Zakupodavcu zadužnicu u iznosu višem od 3 mjesečne zakupnine.
Članak 8.
Zakupnik je ovlašten upisati pravo zakupa u zemljišne knjige na osnovi ovog Ugovora o zakupu.
Članak 9.
Ovaj Ugovor se sklapa u javno bilježničkog akta.
Članak 10.
Zakupnik dopušta da se neposredno na temelju ovog Ugovora, po prestanku ovog Ugovora po bilo kojoj osnovi provede neposredna prisilna ovrha radi predaje u neposredan i samostalan posjed Zakupodavcu poslovnog prostora koji je predmet ovog Ugovora. Ugovorne strane pristaju da na pisani zahtjev Zakupodavca, javni bilježnik stavi na ovaj Ugovor klauzulu ovršnosti sa danom navedenim u pisanom zahtjevu Zakupodavca kao danom dospjelosti obveze na predaju u neposredan i samostalan posjed poslovnog prostora koji je predmet ovog Ugovora, od strane Zakupnika Zakupodavcu, u svrhu provedbe neposredne prisilne ovrhe sukladno stavku 1. (prvom) ovog članka.
Zakupnik je suglasan da Zakupodavac može temeljem ovog Ugovora, kao javnobilježničke isprave, a radi naplate svih dospjelih, a neplaćenih novčanih tražbina Zakupodavca, koje ovaj ima prema Zakupniku temeljem ovog Ugovora ili zbog prestanka ovog Ugovora, po bilo kojoj osnovi, neposredno provesti ovrhu na cjelokupnoj imovini Zakupnika, odnosno općenito na imovini Zakupnika (clausula exequendi). Ugovorne strane suglasno dogovaraju da na pisani zahtjev Zakupodavca u kojem će biti priložena vjerodostojna isprava iz poslovnih knjiga Zakupodavca ovjerena od strane ovlaštene osobe Zakupodavca a u kojoj će biti naznačen datum dospjelosti i visina duga Zakupnika, javni bilježnik stavi na ovaj Ugovor klauzulu ovršnosti, a u svrhu provedbe ovrhe iz stavka 3. (trećeg) ovog članka.
Članak 11.
Za sve ono što nije regulirano odredbama ovog Ugovora glede zakupa nekretnina primjenjivat će se Zakon o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora, te Zakon o obveznim odnosima.
Članak 12.
Sve eventualne nesuglasice nastale po ovom pravnom poslu ugovorne strane se obvezuju rješavati prvenstveno mirnim putem, a u slučaju da to nije moguće ugovaraju nadležnost stvarno nadležnog redovnog suda u Zagrebu.
Članak 13.
Sve eventualne izmjene i dopune po ovom pravnom poslu ugovorne strane se obvezuju regulirati dodatkom ovog Ugovora u pisanom obliku.
Članak 14.
Ovaj Ugovor je sastavljen u 4 (četiri) istovjetna izvorna primjerka, po dva za svaku ugovornu stranu.
Članak 15.
Ugovorne strane primaju prava i obveze iz ovog Ugovora te ga u znak prihvata potpisuju.
Zakupodavac: Državne nekretnine d.o.o.
Zakupnik: Naša Gruda d.o.o.“
II. Odbija se kao neosnovan tužbeni zahtjev koji glasi:
„Nalaže se drugotuženiku Državne nekretnine d.o.o., Zagreb, Planinska ul. 1., OIB:79058504140 da u ime prvotuženika Republike Hrvatske, OIB: 52634238587, svojstvu Zakupodavca, sklopi sa tužiteljem Naša gruda d.o.o. Zagreb, Ilica 5, OIB: 76063365420 kao Zakupnikom, Ugovor o zakupu poslovnog prostora upisanog u zemljišne knjige u ZK odjelu Općinskog građanskog suda u Zagrebu, u zk ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], 37. Suvlasnički dio s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-37) Poslovni prostor, Ilica 5, površine 661,36m2, koji je neodvojivo povezan sa odgovarajućim suvlasničkim dijelom cijele nekretnine koji je jednako velik kao i dijelovi ostalih suvlasnika, slijedećeg sadržaja:
,,UGOVOR O ZAKUPU POSLOVNOG PROSTORA
Članak 1.
Zakupodavac daje, a Zakupnik prima u zakup poslovni prostor u Zagrebu, Ilica 5, upisan u zemljišne knjige u ZK odjelu Općinskog građanskog suda u Zagrebu, u zk ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], 37. Suvlasnički dio s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-37) Poslovni prostor, Ilica 5, površine 661,36 m2, koji je neodvojivo povezan sa odgovarajućim suvlasničkim dijelom cijele nekretnine koji je jednako velik kao i dijelovi ostalih suvlasnika.
Članak 2.
Poslovni prostor se sastoji od dvije prostorije, sanitarnog čvora i stubišta u prizemlju površine 161,19 m2, galerije površine 82,33 m2, te skladišta u podrumu površine 418,00 m2 u ukupnoj površini od 661,36 m2 (slovima: šesto šezdeset jedan cijelih i trideset šest kvadratnih metara)
Članak 3.
Ugovor se sklapa na određeno vrijeme u trajanju od 5 (pet) godina tako da zakupni odnos počinje teći od dana sklapanja ovog Ugovora.
Članak 4.
Zakupnik je u poslovnom prostoru ovlašten obavljati trgovačko - skladišnu djelatnost. U slučaj promjene djelatnosti stranke će sklopiti dodatak ugovoru i prilagoditi cijenu zakupa prema propisanim kriterijima lokalne uprave i samouprave za novu ugovorenu djelatnost.
Zakupodavac predaje u posjed poslovni prostor Zakupniku danom sklapanja ovog Ugovora. U poslovnom prostoru nema pokretnih stvari Zakupodavca.
Prilikom primopredaje poslovnog prostora stranke su dužne utvrditi stanje brojila koji se nalaze i odnose na predmetni poslovni prostor.
Članak 5.
Ugovorne strane suglasno utvrđuju da mjesečna zakupnina za poslovni prostor iz članka 1. ovog Ugovora iznosi 2.132,56 EUR mjesečno uvećano za iznos PDV-a, tijekom prve godine zakupnog odnosa, a nakon toga od isteka prve godine zakupnog odnosa pa do isteka ugovornog razdoblja zakupa iz čl. 3. ovog Ugovora, mjesečna zakupnina za poslovni prostor iz članka 1. ovog Ugovora se određuje sukladno kriterijima za određivanje zakupnine za trgovačko-skladišnu djelatnost koju propisuje Grad Zagreb te iznosi 7.272,41 EUR mjesečno uvećano za iznos PDV-a. Zakupnik se obvezuje plaćati zakupninu iz stavka prvog ovog članka na račun Zakupodavca najkasnije do 15. dana u mjesecu za prethodni mjesec, na osnovi prethodno ispostavljenog računa Zakupodavca.
Pored zakupnine Zakupnik se obvezuje plaćati pričuvu i sve režijske troškove u vezi s korištenjem poslovnog prostora (komunalnu naknadu, troškove električne energije, grijanja, vode, te razmjerni dio zajedničkih troškova zgrade prema važećim propisima). Zakupnina iz stavka 1. ovog članka će se usklađivati jednom godišnje korištenjem Indeksa potrošačkih cijena kojeg objavljuje Državni zavod za statistiku RH, za cijelo razdoblje trajanja ovog Ugovora.
Članak 6.
Zakupnik ne može poslovni prostor ili njegov dio dati u podzakup, sukladno čl. 26. Zakona o upravljanju nekretninama i pokretninama u vlasništvu RH (NN BR. 155/2023).
Odredba iz prethodnog stavka se ne odnosi na eventualne statusne promjene Zakupnika, koje Zakupnik može bez suglasnosti Zakupodavca za vrijeme trajanja ovog Ugovora upisati u službeni registar kod nadležnog suda. O takvoj statusnoj promjeni Zakupnik je dužan u pisanom obliku izvijestiti Zakupodavca, najkasnije u roku od 8 dana računajući od dana donošenja odluke nadležnog suda.
Članak 7.
Radi osiguranja potraživanja Zakupodavca iz ovog Ugovora, Zakupnik je dužan predati Zakupodavcu zadužnicu u iznosu višem od 3 mjesečne zakupnine.
Članak 8.
Zakupnik je ovlašten upisati pravo zakupa u zemljišne knjige na osnovi ovog Ugovora o zakupu.
Članak 9.
Ovaj Ugovor se sklapa u javno bilježničkog akta.
Članak 10.
Zakupnik dopušta da se neposredno na temelju ovog Ugovora, po prestanku ovog Ugovora po bilo kojoj osnovi provede neposredna prisilna ovrha radi predaje u neposredan i samostalan posjed Zakupodavcu poslovnog prostora koji je predmet ovog Ugovora.
Ugovorne strane pristaju da na pisani zahtjev Zakupodavca, javni bilježnik stavi na ovaj Ugovor klauzulu ovršnosti sa danom navedenim u pisanom zahtjevu Zakupodavca kao danom dospjelosti obveze na predaju u neposredan i samostalan posjed poslovnog prostora koji je predmet ovog Ugovora, od strane Zakupnika Zakupodavcu, u svrhu provedbe neposredne prisilne ovrhe sukladno stavku 1. (prvom) ovog članka. Zakupnik je suglasan da Zakupodavac može temeljem ovog Ugovora, kao javnobilježničke isprave, a radi naplate svih dospjelih, a neplaćenih novčanih tražbina Zakupodavca, koje ovaj ima prema Zakupniku temeljem ovog Ugovora ili zbog prestanka ovog Ugovora, po bilo kojoj osnovi, neposredno provesti ovrhu na cjelokupnoj imovini Zakupnika, odnosno općenito na imovini Zakupnika (clausula exequendi). Ugovorne strane suglasno dogovaraju da na pisani zahtjev Zakupodavca u kojem će biti priložena vjerodostojna isprava iz poslovnih knjiga Zakupodavca ovjerena od strane ovlaštene osobe Zakupodavca a u kojoj će biti naznačen datum dospjelosti i visina duga Zakupnika, javni bilježnik stavi na ovaj Ugovor klauzulu ovršnosti, a u svrhu provedbe ovrhe iz stavka 3. (trećeg) ovog članka.
Članak 11.
Za sve ono što nije regulirano odredbama ovog Ugovora glede zakupa nekretnina primjenjivat će se Zakon o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora, te Zakon o obveznim odnosima.
Članak 12.
Sve eventualne nesuglasice nastale po ovom pravnom poslu ugovorne strane se obvezuju rješavati prvenstveno mirnim putem, a u slučaju da to nije moguće ugovaraju nadležnost stvarno nadležnog redovnog suda u Zagrebu.
Članak 13.
Sve eventualne izmjene i dopune po ovom pravnom poslu ugovorne strane se obvezuju regulirati dodatkom ovog Ugovora u pisanom obliku.
Članak 14.
Ovaj Ugovor je sastavljen u 4 (četiri) istovjetna izvorna primjerka, po dva za svaku ugovornu stranu.
Članak 15.
Ugovorne strane primaju prava i obveze iz ovog Ugovora te ga u znak prihvata potpisuju.
Zakupodavac: Državne nekretnine d.o.o.
Zakupnik: Naša Gruda d.o.o.,
u roku od 15 dana, jer će u protivnom navedeni Ugovor o zakupu poslovnog prostora zamijeniti ova presuda.“
III. Nalaže se tužitelju naknaditi prvotuženiku REPUBLIKA HRVATSKA, OIB: 52634238587 troškove u iznosu od 330,00 EUR u roku od petnaest (15) dana.
IV. Nalaže se tužitelju naknaditi drugotuženiku DRŽAVNE NEKRETNINE d.o.o., Zagreb, Planinska 1, OIB: 79058504140, troškove u iznosu od 330,00 u roku od petnaest (15) dana.
V. Odbija se zahtjev prvotuženika REPUBLIKA HRVATSKA, OIB: 52634238587, za naknadu troškova u iznosu od 270,00 EUR, kao neosnovan.
VI. Odbija se zahtjev drugotuženika DRŽAVNE NEKRETNINE d.o.o., Zagreb, Planinska 1, OIB: 79058504140, za naknadu troškova u iznosu od 270,00 EUR, kao neosnovan.
Obrazloženje
1. Tužitelj je podnio tužbu u kojoj je, u skladu s odredbom članka 188. stavka 2. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine" broj 53/91, 91/92, 112/99, 129/00, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 96/08, 84/08, 123/08, 57/11, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22, 144/22 i 155/23; dalje: ZPP), eventualno kumulirao tužbene zahtjeve: 1) prvi glavni tužbeni zahtjev kojim zahtijeva od suda donošenje presude kojom se zamjenjuje Ugovor o zakupu kojeg drugotuženik Državne nekretnine d.o.o. (dalje: drugotuženik), u ime prvotuženika Republika Hrvatska (dalje: prvotuženik), sklapa s tužiteljem, i to Ugovor o zakupu poslovnog prostora točno određenog sadržaja, te 2) drugi supsidijarni tužbeni zahtjev kojim zahtijeva da sud naloži drugotuženiku da u ime prvotuženika sklopi s tužiteljem Ugovor o zakupu poslovnog prostora točno određenog sadržaja, s time da, u članku 5., predlaže zakupninu u iznosu od 2.132,56 EUR mjesečno uvećano za iznos PDV-a tijekom prve godine zakupnog odnosa, a nakon toga od isteka prve godine zakupnog odnosa pa do isteka ugovornog razdoblja zakupa mjesečnu zakupninu sukladno kriterijima za određivanje zakupnine za trgovačko-skladišnu djelatnost koju propisuje Grad Zagreb u iznosu od 6.147,51 EUR mjesečno uvećano za PDV / alternativno za kulturnu djelatnost koju propisuje Grad Zagreb u iznosu od 3.850,39 EUR uvećano PDV-a.
2. Tužitelj u tužbi u bitnome navodi da je Ugovor o zakupu poslovnog prostora s pravom podzakupa sklopljen između Grada Zagreba kao zakupodavca, tužitelja kao zakupnika i Biovega d.o.o. kao podzakupnika u obliku solemnizirane privatne isprave 12. studenoga 2015., sukladno članku 41. stavku 1. Zakona o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine raskinut s danom pravomoćnosti rješenja o utvrđivanju prava vlasništva, dakle, 19. ožujka 2022., po sili zakona, da vlasnik poslovnog prostora ne može tražiti ispražnjenje i predaju u posjed poslovnoga prostora (ugovor o zakupu poslovnog prostora sklopljen na neodređeno vrijeme) prije isteka roka od godine dana računajući od dana pravomoćnosti rješenja o utvrđivanju prava vlasništva, tj. u konkretnom slučaju do 19. ožujka 2023. (članak 41. stavak 2. Zakona o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine), dok je zakupnik u ovom roku bio obvezan plaćati vlasniku naknadu u visini zakupnine utvrđene ugovorom o zakupu, a vlasnik ne smije povećati naknadu (članak 42. Zakona o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine), da zakupnik nije dužan poslovni prostor predati u posjed vlasniku sve dok mu vlasnik ne isplati naknadu za učinjena ulaganja, na temelju njihovog međusobnog ugovora ili pravomoćne sudske odluke, ako se drugačije ne sporazume (članak 41. stavak 4. Zakona o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine), da je Ministarstvo državne imovine obvezno zakupniku kojem je po sili zakona prestao ugovor o zakupu poslovnog prostora ponuditi sklapanje Ugovora o zakupu poslovnog prostora u roku od 30 dana od zaprimanja pravomoćnog Rješenja, sukladno članku 15. stavku 6. Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora ("Narodne novine" broj 112/18 ), pri čemu se visina zakupnine određuje sukladno odredbi članka 42. Zakona o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine, odnosno u skladu s člankom 6. ZZKPP-a jer se Odluka Ministarstva državne imovine o iznosu naknade za korištenje poslovnih prostora u vlasništvu / suvlasništvu RH od 12. lipnja 2018. odnosi samo na nekretnine u državnom vlasništvu / suvlasništvu koje se koriste bez valjane pravne osnove, o čemu se u konkretnom predmetu ne radi. Obveza tuženika na sklapanje Ugovora o zakupu sukladno članku 268. Zakona o obveznim odnosima proizlazi i iz predugovora kojeg su ugovorne strane sklopile na zajedničkom sastanku održanom 30. studenoga 2023. Budući tužitelju nije ponuđeno sklapanje ugovora o zakupu u skladu s prethodno citiranim zakonskim odredbama i usuglašenom predugovoru od 30. studenoga 2023., niti je do dana podnošenja tužbe u ovoj pravnoj stvari zbog propusta tuženika takav ugovor sklopljen, tužitelj predlaže se da sud presudom zamjeni navedeni Ugovor o zakupu, podredno naloži drugotuženiku da sukladno odredbi članka 14. stavka 6. Zakona o upravljanju nekretninama i pokretninama u vlasništvu Republike Hrvatske (Narodne novine br. 155/2023) u ime prvotuženika, a za svoj račun, sklopi odgovarajući Ugovor o zakupu poslovnog prostora, odnosno utvrdi da je ugovor sklopljen na osnovi postignutog dogovora stranaka.
3. U odgovoru na tužbu prvotuženik je osporio tužbeni zahtjev u bitnome navodeći kako je tužitelju ponuđeno sklapanje ugovora o zakupu poslovnog prostora, ali se tužitelj nije usuglasio s visinom zakupnine u prvoj godini zakupa, niti u sljedećim godinama. Ugovor o zakupu poslovnog prostora s tužiteljem nije sklopljen iz razloga što s tužiteljem nije bilo moguće postići dogovor glede visine zakupnine što predstavlja bitan sastojak ugovora o zakupu poslovnog prostora, a ne iz razloga što mu nikada nije bilo ponuđeno sklapanje ugovora o zakupu poslovnog prostora. Dogovor s tužiteljem nije postignut kako za prvu godinu zakupa, tako ni za sljedeće godine budući da je nakon isteka prve godine zakupnog odnosa pa do isteka ugovornog razdoblja tužitelj zahtijevao da zakupnina bude određena prema kriterijima Grada Zagreba uz primjenu koeficijenta za kulturnu djelatnost, što s obzirom na Odluku Ministarstva od 31. prosinca 2018. i mišljenje Državnog odvjetništva Republike Hrvatske od 3. siječnja 2024., nije primjenjivo jer zakupnina treba biti određena za cijelo trajanje ugovora u jednakom iznosu.
4. U odgovoru na tužbu drugotuženik je osporio tužbeni zahtjev u bitnome navodeći kako između tužitelja i tuženika nije do danas sklopljen ugovor o zakupu za predmetni poslovni prostor, niti postoji zakonska osnova da se zakupni odnos između tužitelja i Republike Hrvatske uredi sa zakupninama koje su suprotno Odluci Ministarstva, daleko ispod već ostvarene tržišne cijene zakupnine.
5. U nastavku postupka tužitelj je osporio tvrdnje tuženika iz odgovora na tužbu te je u podnesku od 28. listopada 2024. uredio tužbene zahtjeve u odnosu na visinu (iznos) zakupnine iz članka 5. predloženog Ugovora o zakupu tako da za prvu godinu zakupa predlaže zakupninu u iznosu od 2.132,56 EUR mjesečno uvećano za PDV, a nakon isteka prve godine zakupninu u iznosu od .7.272,41 EUR mjesečno uvećano za PDV.
6. U nastavku postupka tuženici su osporili tužiteljeve tvrdnje iz podneska od 28. listopada 2024. te su u bitnom ostali kod tvrdnji iz odgovora na tužbu.
7. U dokaznom postupku sud je izveo dokaze čitanjem isprava u spisu, i to: Ugovora o zakupu poslovnog prostora s pravom podzakupa od 11. studenoga 2015. (str. 23. spisa), djelomičnog rješenja Grada Zagreba, Gradskog ureda za imovinsko- pravne poslove i imovinu grada, Sektora za upravno-pravne poslove, Odjela za naknade i izvlaštenja od 8. lipnja 2018. (str. 24. – 31. spisa), dopisa Grda Zagreba, Gradskog ureda za upravljanje imovinom i stanovanje od 15. lipnja 2022. (str. 32. spisa), dopisa drugotuženika od 9. studenoga 2022. (Str. 33. 34. spisa), dopisa tužitelja od 15. studenoga 2022. (str. 35. spisa), e-mail korespondencije s prijedlogom Predugovora (str. 36. – 40. spisa); dopisa tužitelja od 16. svibnja 2023. s prijedlogom Predugovora (str. 41. – 45. spisa), računa i potvrde o izvršenom nalogu (str. 46. – 47. spisa), dopisa tužitelja (str. 48. – 50. spisa), dopisa Republike Hrvatske, Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine od 29. siječnja 2024. (str. 76. – 82. spisa), Odluke o iznosu naknade za korištenje poslovnih prostora u vlasništvu (suvlasništvu Republike Hrvatske od 12. lipnja 2018. (str. 83. – 84. spisa), zaključka od kriterijima za određivanje zakupnine za poslovni prostor (str. 85. – 92. spisa), računa (str. 93. – 94. spisa), zahtjeva za mirno rješenje spora (str. 95. – 116. spisa), odgovora na zahtjev za mirno rješenje spora (str. 119. – 124. spisa), Odluke o iznosu zakupnine po kojoj će se ponuditi sklapanje ugovora o zakupu neposrednim posjednicima od 31. prosinca 2018. str. 125. – 128. spisa), javnog poziva za podnošenje ponuda za zakup poslovnih prostora 5/24 (str. 129. – 138. spisa), zapisnika o izvršenom očevidu nekretnine od 16. studenoga 2022. s preslikama fotografija (str. 149. – 172. spisa), zapisnika o izvršenom očevidu nekretnine od 24. siječnja 2023. (str. 173. spisa), zapisnika o izvršenom očevidu nekretnine (str. 174. spisa), Ugovora o podzakupu poslovnog prostora od 1. kolovoza 2015. (str. 175. – 182. spisa), Ugovora o podzakupu poslovnog prostora i poslovnoj suradnji (str. 189. – 193. spisa), Ugovora o podzakupu poslovnog prostora i poslovnoj suradnji od 30. srpnja 2021. (str. 194. – 198. spisa), Aneksa Ugovoru o podzakupu poslovnog prostora i poslovnoj suradnji od 25. studenoga 2021. (str. 199. spisa); otkaza ugovora o podzakupu poslovnog prostora i poslovnoj suradnji od 29. lipnja 2022. (str. 200. spisa), dopisa od 25. listopada 202. (str. 201. – 202. spisa), dopisa od 9. studenoga 2022. (str. 203. – 204. spisa), zapisnika o primopredaji od 14. kolovoza 2023. s preslikama fotografija (str. 205. – 209. spisa), dopisa od 3. siječnja 2024. (str. 210. – 211. spisa), službene bilješke o održanom sastanku od 30. studenoga 2023. (str. 216. spisa), dopisa od 28. ožujka 2024. (str. 218. – 220. spisa), dopisa od 28. veljače 2024. (str. 222. – 229. spisa), dopisa od 25. listopada 2023. (str. 230. – 232. spisa), te kartice partnera (str. 245. – 247. spisa).
8. Nije izveden dokaz saslušanjem svjedoka DUČ, KUČ i KU jer je na ročištu održanom 14. siječnja 2025. tužitelj odustao od tih dokaza.
9. Nakon ocjene svakog dokaza zasebno i svih dokaza zajedno te na temelju rezultata cjelokupno provedenog postupka u skladu s odredbom članka 8. ZPP-a, sud je utvrdio tužbene zahtjeve neosnovanima.
10. Predmet spora su prvi glavni tužbeni zahtjev kojim tužitelj zahtijeva donošenje presude kojom se zamjenjuje Ugovor o zakupu poslovnog prostora točno određenog sadržaja, s time da se u članku 5. predlaže zakupnina za prvu godinu zakupa u iznosu od 2.132,56 EUR mjesečno uvećano za PDV, a nakon isteka prve godine zakupnina u iznosu od 7.272,41 EUR mjesečno uvećano za PDV, te drugi supsidijarni tužbeni zahtjev kojim zahtijeva da sud naloži drugotuženiku da u ime prvotuženika sklopi s tužiteljem Ugovor o zakupu poslovnog prostora točno određenog sadržaja, s time da se u članku 5. predlaže zakupnina za prvu godinu zakupa u iznosu od 2.132,56 EUR mjesečno uvećano za PDV, a nakon isteka prve godine zakupnina u iznosu od 7.272,41 EUR mjesečno uvećano za PDV
11. Uvidom u zahtjev za mirno rješenje spora (str. 95. – 116. spisa) utvrđeno je da se prije pokretanja ovog postupka tužitelj obratio nadležnom državnom odvjetništvu radi pokušaja mirnog rješenja spora u skladu s odredbama članka 186.a ZPP-a, ali bezuspješno. Time je ispunjena procesne pretpostavka za podnošenje tužbe u ovom predmetu u smislu odredaba članka 186.a ZPP-a.
12. Nije sporna činjenica da su Grad Zagreb kao zakupodavac, tužitelj kao zakupnik i Biovega d.o.o. kao podzakupnik sklopili Ugovor o zakupu poslovnog prostora s pravom podzakupa od 11. studenoga 2015., solmeniziran kod javnog bilježnika Anice Hukelj iz Zagreba pod poslovnim brojem OV-12586/15 12. studenoga 2015. (dalje: Ugovor), kojim je zakupodavac dao, a zakupnik primio u zakup poslovni prostor u Zagrebu, Ilica 0005 u 0. zoni, koji se sastoji od dvije prostorije, sanitarni čvor i stubište u prizemlju površine 161,19 m2, galerije površine 82,33 m2, te skladišta u podrumu površine 418 m2 u ukupnoj površini od 661,36 m2 (članci 1. i 2. Ugovora). Člankom 3. Ugovora tužitelju kao zakupniku je odobreno davanje prizemnog dijela poslovnog prostora Ilica 5, površine 243,52 m2, u podzakup društvu BIOVEGA d.o.o. Člankom 4. Ugovora je određeno da će zakupnik i podzakupnik koristiti poslovni prostor za obavljanje djelatnosti: trgovačke – prodaja zdrave hrane i drugih organskih proizvoda u prizemlju prostora površine 243,52 m2 (podzakupnik) i kao veleprodajno skladišni i uredski prostor u podrumu površine 417,84 m2 (zakupnik). Člankom 5. Ugovora je određeno da se ugovor sklapa na neodređeno vrijeme, a prestaje važiti raskidom, po sili Zakona o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine, danom pravomoćnosti rješenja o utvrđivanju prava vlasništva. Člankom 6. Ugovora je određena visina zakupnine od 13.205,68 kn mjesečno, uvećano za PDV.
13. Nije sporna niti činjenica da je tužitelj kao zakupnik sklopio Ugovor o podzakupu poslovnog prostora i poslovnoj suradnji od 4. kolovoza 2020. s Biovega d.o.o. kao podzakupnikom (dalje: Ugovor o podzakupu), kojim zakupnik daje, a podzakupnik prima u podzakup dio poslovnog prostora u Zagrebu, Ilica 5, površine 243,52 m2, te se podzakupnik obvezao plaćati zakupniku mjesečni paušal u iznosu od 11.000,00 EUR-a (protuvrijednost u kunama po srednjem tečaju HNB na dan plaćanja), uvećano za PDV (članci 1. i 2. Ugovora o podzakupu):
14. Nije sporna niti činjenica da je djelomičnim rješenjem Grada Zagreba, Gradskog ureda za imovinsko-pravne poslove i imovinu grada, Sektora za upravno- pravne poslove, Odjela za naknade i izvlaštenja od 8. lipnja 2018. (str. 24. – 31. spisa; dalje: djelomično rješenje), u točki I. izreke, utvrđeno pravo vlasništva Republike Hrvatske na predmetnom poslovnom prostoru ukupne površine 661,36 m2 na temelju odredaba članka 77. Zakona o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine („Narodne novine“ broj 92/96, 92/99, 39/99, 42/99, 43/00, 131/00, 27/01, 34/01, 65/01, 118/01, 80/02 i 81/02, dalje: Zakon o naknadi). Točkom IV. djelomičnog rješenja je određeno da se Ugovor raskida po sili zakona danom pravomoćnosti tog djelomičnog rješenja. Točkom V. izreke djelomičnog rješenja je određeno da Republika Hrvatska ne može tražiti ispražnjenje i predaju u posjed predmetnog poslovnog prostora prije isteka roka od godine dana računajući od dana pravomoćnosti tog djelomičnog rješenja. Točkom VII. izreke djelomičnog rješenja je određeno da je zakupnik za korištenje poslovnog prostora dužan u roku od godine dana od dana pravomoćnosti tog djelomičnog rješenja plaćati Republici Hrvatskoj naknadu u visini zakupnine utvrđene dosadašnjim ugovorom, a Republika Hrvatska ne smije naknadu povećati u navedenom roku.
15. Nije sporna niti činjenica da je djelomično rješenje postalo pravomoćno 19. ožujka 2022. te da je, u skladu s odredbom članka 41. stavka 1. Zakona o naknadi, u tom trenutku, dakle, 19. ožujka 2022., po sili zakona raskinut Ugovor. 16. Nije sporna niti činjenica da je društvo Biovega d.o.o. (podzakupnik) bilo u posjedu(dijela) predmetnog poslovnog prostora do 14. kolovoza 2023. kada ga je predalo u posjed drugotuženiku.
17. Prema odredbi članka 41. stavka 2. Zakona o naknadi, ako je ugovor o zakupu poslovnog prostora sklopljen na neodređeno vrijeme vlasnik ne može tražiti ispražnjenje i predaju u posjed poslovnoga prostora prije isteka roka od godine dana računajući od dana pravomoćnosti rješenja iz stavka 1. ovoga članka (rješenja o utvrđivanju prava vlasništva). Prema odredbi članka 42. stavka 1. Zakona o naknadi, zakupnik je tijekom korištenja poslovnoga prostora dužan u roku utvrđenom u stavku 2. i 3. prethodnoga članka ovoga Zakona plaćati vlasniku naknadu u visini zakupnine utvrđene ugovorom o zakupu. Vlasnik ne smije povećati naknadu utvrđenu u stavku 1. ovoga članka (članak 42. stavak 2. Zakona o naknadi). Iz citiranih odredaba, koje su sadržane i u izreci djelomičnog rješenja, proizlazi da kada se, kao u konkretnom slučaju, radi o ugovoru o zakupu na neodređeno vrijeme, koji je raskinut po sili zakona pravomoćnošću djelomičnog rješenja, zakupnik je dužan plaćati vlasniku naknadu u visini zakupnine utvrđene ugovorom o zakupu u roku od godinu dana od pravomoćnosti rješenja o utvrđivanju prava vlasništva i u tom roku vlasnik ne smije povećati naknadu. Iz citiranih odredaba Zakona o naknadi, niti iz bilo kojih drugih odredaba Zakona o naknadi i/ili kojeg drugog propisa ne proizlazi da bi se nakon isteka navedenog razdoblja od godinu dana od pravomoćnosti rješenja o utvrđivanju prava vlasništva naknada trebala utvrditi u iznosu (visini) iz ugovora o zakupu, a pogotovo ne proizlazi da bi zakupninu u tom iznosu zakupnik trebao plaćati za prvu godinu zakupa neovisno o tome, odnosno bez obzira na to kada je sklopljen ugovor o zakupu, kao što to predlaže tužitelj, niti proizlazi da nakon isteka tog razdoblja od godinu dana od pravomoćnosti rješenja o utvrđivanja prava vlasništva, vlasnik ne bi mogao povećati naknadu. To tim više što je, u skladu s odredbom članka 41. stavka 2. Zakona o naknadi, zakupnik ovlašten koristiti poslovni prostor upravo u razdoblju od godinu dana od pravomoćnosti rješenja o utvrđivanju prava vlasništva iz čega također proizlazi zaključak kako samo za to razdoblje korištenja koje počinje teći pravomoćnošću rješenja o utvrđivanju prava vlasništva, zakupnik plaća naknadu u visini zakupnine utvrđene ugovorom o zakupu i da samo u tom roku (razdoblju) vlasnik ne može povećati naknadu. Navedeno konkretno znači da je navedeni rok od godinu dana počeo teći 19. ožujka 2022. kada je postalo pravomoćno djelomično rješenje, a istekao je 19. ožujka 2023., dakle, prije podnošenja tužbe u ovom postupku 17. srpnja 2024. Stoga je, prema stajalištu suda, samo u tom razdoblju od godinu dana računajući od pravomoćnosti rješenja o utvrđivanju prava vlasništva (pravomoćnosti djelomičnog rješenja), tužitelj kao zakupnik bio dužan plaćati Republici Hrvatskoj naknadu u visini zakupnine utvrđene Ugovorom i samo za to razdoblje je naknada trebala biti određena u visini zakupnine iz Ugovora. Nakon isteka tog roka / razdoblja, više ne postoji zakonska obveza niti dužnost vlasnika (Republike Hrvatske) da i za naredno razdoblje (dakle, nakon 19. ožujka 2023.) ponudi tužitelju kao zakupniku sklapanje ugovora kojim bi visina zakupnine bila određena u visini zakupnine iz Ugovora. Stoga je već iz navedenog razloga sud utvrdio neosnovanim i prvi glavni i drugi supsidijarni tužbeni zahtjev jer u oba zahtjeva tužitelj predlaže određivanje zakupnine za prvu godinu zakupa u iznosu od 2.132,56 EUR mjesečno uvećano za PDV, dakle, u visini zakupnine iz Ugovora, što je protivno citiranim odredbama Zakona o naknadi.
18. Osim toga, pregovori koji prethode sklapanju ugovora ne obvezuju (članak 251. stavak 1. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“ broj 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22, 145/23 i 155/23; dalje: ZOO). Dakle, pregovori koji prethode sklapanju ugovora ne obvezuju pa ih svaka strana može prekinuti kad god hoće, a posljedica nesavjesnog i nepoštenog vođenja pregovora može, uz ispunjenje zakonskih pretpostavki (članak 251. stavci 2. i 3. ZOO), imati za posljedicu samo pravo na naknadu predugovorne štete. Međutim, u konkretnom slučaju iz isprava u spisu proizlazi da se pregovori između parničnih stranaka bili bezuspješni upravo iz razloga jer nisu mogle postići suglasnost o zakupnini, odnosno iznosu (visini) zakupnine kao jednom od bitnih sastojaka ugovora o zakupu. Naime, iz isprava u spisu proizlazi kako su između parničnih stranaka vođeni pregovori vezano uz zakup predmetnog poslovnog prostora, ali da nije postignuta suglasnost o bitnim sastojcima ugovora o zakupu – predmetu zakupa i zakupnini (članak 5. ZZKPP) budući da nije postignuta suglasnost o visini (iznosu) zakupnine. Osim toga, prema tvrdnji tuženika, koje tužitelj nije osporio u tijeku ovoga postupka, očevidima je utvrđeno da su oba dijela prostora povezana tako da se u donji dio prostora (podrum) dolazi isključivo putem jednih ulaznih vrata kojima se ulazi u dio poslovnog prostora u prizemlju zbog čega nisu postojali uvjeti da se s tužiteljem sklopi ugovor o zakupu samo za dio prostora, dok tužitelj nije, u skladu s odredbama članka 7. stavka 1. i članka 219. stavka 1. ZPP-a, dokazao suprotno.
19. Dopisom od 9. studenoga 2022. (str. 33. – 34. spisa) drugotuženik je samo izrazio volju da tužitelju ponudi ugovor o zakupu sukladno odredbama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora, dodajući kako to u tom trenutku nje provedivo uzimajući u obzir posjed društva Biovega d.o.o., te da mu mogu ponuditi sklapanje predugovora kojim bi bilo regulirano sklapanje ugovora o zakupu i njegovi uvjeti u slučaju stupanja drugotuženika u posjed poslovnog prostora unutar predviđenog roka. Dakle, prije isteka navedenog roka (razdoblja) od godinu dana od pravomoćnosti djelomičnog rješenja koji je istekao 19. ožujka 2023., drugotuženik je samo izrazio volju ponuditi tužitelju sklapanje ugovora o zakupu, uz ispunjenje određenih pretpostavki, ali tim dopisom, niti bilo kojom drugom ispravom nije preuzeo obvezu sklopiti ugovor o zakupu predmetnog poslovnog prostora s tužiteljem pod uvjetima pod kojima to predlaže tužitelj, a pogotovo ne ugovor kojim bi zakupnina bila određena za prvu godinu zakupa u iznosu od 2.132,56 EUR mjesečno uvećano za PDV, dakle, u visini zakupnine iz Ugovora, a nakon isteka prve godine zakupnina u iznosu od 7.272,41 EUR mjesečno uvećano za PDV, kao što to predlaže tužitelj tužbenim zahtjevima. Osim toga, navedeni dopis ne predstavlja ponudu za sklapanje ugovora o zakupu u smislu odredbe članka 252. ZOO-a jer ne sadrži sve bitne sastojke ugovora o zakupu poslovnog prostora. Stoga, a budući da navedeni dopis ne predstavlja ponudu za sklapanje ugovora o zakupu, to niti tužiteljev dopis od 15. studenoga 2022. (str. 35. spisa), kojim tužitelj odgovara na drugotuženikov dopis od 9. studenoga 2022., ne predstavlja, niti može predstavljati prihvat ponude u smislu odredbe članka 262. ZOO-a. Naime, tim dopisom tužitelj obavještava drugotuženika kako prihvaća ponudu za sklapanje ugovora o zakupu za dio poslovnog prostora površine 418,00 m2 koji se nalazi u podrumu i čini skladište te je u njegovom posjedu, da prihvaća i sklapanje „Predugovora o zakupu“ za dio poslovnog prostora površine 243,52 m2, za koji bi ugovor o zakupu sklopili nakon što drugotuženik preuzme u posjed taj dio poslovnog prostora, te da je spreman temeljem „Ugovora o zakupu“ i „Predugovora o zakupu“ preuzeti obavezu plaćanja zakupnine za ukupnu površinu poslovnog prostora (…). Međutim, prema tvrdnji tuženika, koje tužitelj nije osporio u tijeku ovoga postupka, očevidima je utvrđeno da su oba dijela prostora povezana tako da se u donji dio prostora (podrum) dolazi isključivo putem jednih ulaznih vrata kojima se ulazi u dio poslovnog prostora u prizemlju zbog čega nisu postojali uvjeti da se s tužiteljem sklopi ugovor o zakupu samo za dio prostora, dok tužitelj nije, u skladu s odredbama članka 7. stavka 1. i članka 219. stavka 1. ZPP-a, dokazao suprotno. 20. Nadalje, iz isprava u spisu (str. 36. – 45. spisa) proizlazi kako parnične stranke nisu potpisale Predugovor o zakupu poslovnog prostora, već da su tužitelj i drugotuženik međusobno komunicirali i međusobno izmijenili samo prijedloge predugovora, ali da nikada nisu potpisali predugovor, a pogotovo nisu potpisali predugovor kojim bi drugotuženik i/ili prvotuženik preuzeo obvezu sklapanja glavnog ugovora o zakupu predmetnog poslovnog prostora s tužiteljem pod uvjetima pod kojima to predlaže tužitelj, a pogotovo ne ugovor kojim bi zakupnina bila određena za prvu godinu zakupa u iznosu od 2.132,56 EUR mjesečno uvećano za PDV, dakle, u visini zakupnine iz Ugovora, a nakon isteka prve godine zakupnina u iznosu od 7.272,41 EUR mjesečno uvećano za PDV, kao što to tužitelj predlaže tužbenim zahtjevima. Dakle, iz isprava u spisu ne proizlazi da je između parničnih stranaka sklopljen predugovor koji sadrži sve bitne sastojke ugovora o zakupu predmetnog poslovnog prostora koji bi ih obvezivao, dok prema odredbi članka 268. stavka 3. ZOO-a predugovor obvezuje samo ako sadrži bitne sastojke glavnog ugovora.
21. Osim toga, suprotno tužiteljevoj tvrdnji, činjenica što je tužitelj, nakon održanih sastanaka 30. studenoga 2023. i 16. veljače 2024., 27. veljače 2024., platio drugotuženiku naknadu u iznosu od 30.008,20 EUR, sama za sebe nema značenje niti pretpostavke sklopljenog predugovora o zakupu. Naime, nesporno je da je 27. veljače 2024. tužitelj platio drugotuženiku iznos od 30.008,20 EUR po osnovi naknade za razdoblje od 19. ožujka 2022. do 31. svibnja 2022., dakle, za razdoblje u kojem je, unatoč pravomoćnosti djelomičnog rješenja i raskida Ugovora po samom zakonu, tužitelj naplaćivao (pod)zakupninu od društva Biovega d.o.o. Plaćanje navedenog iznosa drugotuženiku za korištenje predmetnog poslovnog prostora za koji je utvrđeno da je Republika Hrvatska (prvotuženik) vlasnik, ne predstavlja dokaz niti upućuje na zaključak da je time postignut dogovor (suglasnost) oko predugovora i njegovog sadržaja jer samim time nije postignuta suglasnost oko bitnih sastojaka ugovora o zakupu, a pogotovo ne oko iznosa (visine) zakupnine. Stoga navedena činjenica plaćanja ne upućuje na zaključak o postojanju suglasnosti o bitnim sastojcima ugovora o zakupu koje mora sadržavati predugovor da bi obvezivao ugovorne strane (članak 268. stavak 3. ZOO). Naprotiv, činjenica što je u navedenom razdoblju nakon pravomoćnosti djelomičnog rješenja tužitelj naplaćivao (pod)zakupninu od društva Biovega d.o.o. upućuje na zaključak da je, nakon pravomoćnosti djelomičnog rješenja, tužitelj započeo s korištenjem prava na koje ga ovlašćuje članak 42. Zakona o naknadi, nastavljajući koristiti predmetni poslovni prostor kao da i nadalje vrijedi Ugovor koji je, pravomoćnošću djelomičnog rješenja, raskinut po samom zakonu.
22. Nadalje, prema odredbi članka 15. stavka 6. Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora („Narodne novine“ broj 112/18; dalje: ZIDZZKPP/18) propisano je da kada je Republika Hrvatska pravomoćno postala vlasnikom poslovnog prostora na temelju odredbe članka 77. Zakona o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine, Ministarstvo državne imovine će zakupniku kojemu je po sili zakona prestao ugovor o zakupu poslovnoga prostora ponuditi sklapanje ugovora o zakupu poslovnog prostora u roku od 30 dana od zaprimanja pravomoćnog rješenja. Iz citirane zakonske odredbe proizlazi obveza (dužnost) Ministarstva državne imovine da zakupniku kojemu je po sili zakona prestao ugovor o zakupu poslovnoga prostora ponuditi sklapanje ugovora o zakupu poslovnog prostora u roku od 30 dana od zaprimanja pravomoćnog rješenja. U konkretnom slučaju s tužiteljem su, kao što je prethodno obrazloženo, vođeni pregovori oko sklapanja ugovora o zakupu, koji su ostali bezuspješni jer, između ostalog, nije postignuta suglasnost o iznosu (visini) zakupnine kao bitnom sastojku ugovora o zakupu poslovnog prostora.
23. Međutim, 31. listopada 2024., dakle, nakon pokretanja ovog postupka tužbom od 17. srpnja 2024., stupio je na snagu Zakon o izmjenama i dopunama Zakona zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora („Narodne novine“ broj 123/24; dalje: ZIDZZKPP/24). Odredbom članka 14. stavka 1. ZIDZZKPP/24 propisano je da će se postupci započeti prema odredbama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora („Narodne novine“ broj 125/11, 64/15 i 112/18) prije stupanja na snagu ovoga Zakona dovršiti prema odredbama toga Zakona i propisa donesenih na temelju toga Zakona. Iznimno od stavka 1. ovoga članka, postupci započeti na temelju odredbe članka 15. Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora („Narodne novine“ broj 112/18.) dovršit će se na temelju odredbe članka 6.a koji je dodan člankom 3. ovoga Zakona (članak 14. stavak 3. ZIDZZKPP/24). Iz navedenog proizlazi da se i ovaj postupak, koji je započet na temelju odredbe članka 15. stavka 6. ZIDZZKPP/18, treba dovršiti na temelju odredbe članka 6.a Zakona zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora („Narodne novine“ broj 125/11, 64/15, 112/18 i 123/24; dalje: ZZKPP).
24. Odredbom članka 6.a stavka 1. ZZKPP-a propisano je da pod uvjetom da se ne radi o poslovnom prostoru kojim Republika Hrvatska odnosno jedinica lokalne ili područne (regionalne) samouprave ima namjeru raspolagati na drukčiji način, društvo Državne nekretnine d. o. o. i jedinica lokalne ili područne (regionalne) samouprave može ponuditi sklapanje ugovora o zakupu na određeno vrijeme od pet godina neposrednom posjedniku poslovnoga prostora koji je, u trenutku kada je Republika Hrvatska odnosno jedinica lokalne ili područne (regionalne) samouprave pravomoćnim rješenjem ili drugim pravnim aktom utvrđena vlasnicom poslovnoga prostora, taj poslovni prostor koristio za obavljanje dopuštene djelatnosti i koji taj prostor koristi na temelju valjane pravne osnove odnosno ugovora o zakupu sklopljenog s prijašnjim vlasnikom ili zakupodavcem ili na temelju pravne osnove koja je otpala. Neposrednom posjedniku iz stavka 1. ovoga članka ponudit će se sklapanje ugovora o zakupu ako podmiri sve dospjele obveze prema Republici Hrvatskoj odnosno prema jedinici lokalne ili područne (regionalne) samouprave, kao vlasnicima prostora, kao i sve režijske i druge dospjele obveze s osnova korištenja poslovnoga prostora, počevši od dana utvrđenja prava vlasništva u korist Republike Hrvatske ili jedinice lokalne ili područne (regionalne) samouprave (članak 6.a stavak 2. ZZKPP). Ako se protiv neposrednog posjednika iz stavka 1. ovoga članka vodi postupak radi naplate dugovanja s osnova neplaćene naknade za korištenje poslovnoga prostora ili radi iseljenja iz poslovnoga prostora, ponudit će mu se sklapanje ugovora o zakupu ako sklopi sudsku ili izvansudsku nagodbu, ako jednokratno plati sva dugovanja dospjela do dana sklapanja ugovora o zakupu ili s društvom Državne nekretnine d. o. o. odnosno jedinicom lokalne ili područne (regionalne) samouprave sklopi sporazum o obročnoj otplati cjelokupnog dugovanja dospjelog do dana sklapanja ugovora o zakupu, i to na rok do najviše jednu godinu, te će se po sklapanju ugovora o zakupu povući tužba pod uvjetom da neposredni posjednik podmiri sve troškove postupka (članak 6.a stavak 3. ZZKPP). Neposrednom posjedniku iz stavaka 1. i 3. ovoga članka ponudit će se sklapanje ugovora o zakupu s iznosom mjesečne zakupnine određenim prema kriterijima jedinice lokalne samouprave s obzirom na djelatnost koju neposredni posjednik u prostoru obavlja, osim ako je tako određen iznos zakupnine niži od iznosa mjesečne zakupnine koju je neposredni posjednik plaćao na temelju prijašnjeg ugovora o zakupu ili druge pravne osnove, u kojem će se slučaju iznos mjesečne zakupnine odrediti prema navedenoj pravnoj osnovi (članak 6.a stavak 4. ZZKPP). Naknada za korištenje iz stavka 2. ovoga članka odredit će se na način određen stavkom 4. ovoga članka (članak 6.a stavak 5. ZZKPP). Ako neposredni posjednik iz stavka 1. ovoga članka u roku od 30 dana od dana primitka ponude iz stavka 1. ovoga članka ne dostavi pisani prihvat ponude društvu Državne nekretnine d. o. o. odnosno nadležnom tijelu jedinice lokalne ili područne (regionalne) samouprave i ne preda posjed poslovnoga prostora, protiv neposrednog posjednika pokrenut će se postupak radi ispražnjenja i predaje u posjed poslovnoga prostora (članak 6.a stavak 6. ZZKPP).
25. Dakle, nakon 31. listopada 2024., prema odredbama članka 6.a ZZKPP-a, više ne postoji dužnost (obveza) nadležnog Ministarstva da zakupniku kojemu je po sili zakona prestao ugovor o zakupu poslovnoga prostora ponudi sklapanje ugovora o zakupu poslovnog prostora, već je to samo propisano kao mogućnost uz ispunjenje točno određenih zakonskih pretpostavki. Drugim riječima, u režimu ZZKPP-a, više ne postoji zakonska obveza nadležnog Ministarstva, odnosno društva Državne nekretnine d. o. o. (drugotuženka) odnosno jedinica lokalne ili područne (regionalne) samouprave ponuditi sklapanje ugovora o zakupu dosadašnjem zakupniku kojemu je po sili zakona prestao ugovor o zakupu poslovnog prostora, već je to propisano samo kao mogućnost.
26. Uzevši u obzir navedeno sud je odbio tužiteljeve dokazne prijedloge za saslušanje svjedoka HU i tužiteljevog zastupnika po zakonu D K radi utvrđivanja sadržaja korespondencije i pregovora u vezi sklapanja predmetnog ugovora o zakupu, te za provođenje financijskog vještačenja radi utvrđivanja zakupnine sukladno zaključku o kriterijima za određivanje zakupnine za poslovni prostor Grada Zagreba od 31. ožujka 2023. jer izvođenje navedenih dokaza nije bilo potrebno radi utvrđivanja odlučnih spornih činjenica budući da je te činjenice bilo moguće utvrditi na temelju isprava u spisu. To tim više što se u konkretnom slučaju radi o pravnim pitanjima primjene mjerodavnih propisa koji se odnose na obvezu sklapanja ugovora o zakupu, odnosno davanje ponude za sklapanje takvog ugovora i visinu zakupnine.
27. Slijedom navedenog sud je utvrdio tužbene zahtjeve neosnovanima zbog čega je odlučeno kao u točkama I. i II. izreke presude.
28. Tuženici su u cijelosti uspjeli u ovoj parnici zbog čega imaju pravo na naknadu troškova u skladu s odredbom članka 154. stavka 1. ZPP-a. Prema odredbama članka 163. ZPP-a odredbe o troškovima primjenjuju se i na stranke što ih zastupa državno odvjetništvo. U tom slučaju troškovi postupka obuhvaćaju i iznos koji bi se stranci priznao na ime nagrade odvjetniku.
29. U konkretnom slučaju Županijsko državno odvjetništvo u Zagrebu zastupa prvotuženika kao zastupnik po zakonu, a drugotuženika kao punomoćnik na temelju dostavljene punomoći. Stoga se, prema stajalištu suda, u konkretnom slučaju trebaju na odgovarajući način primijeniti odredbe Tbr. 40. stavka 1. Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika („Narodne novine“ broj 138/23; dalje: OT) o zastupanju više osoba, prema kojima kad odvjetnik u istom postupku brani ili zastupa više osoba, pripada mu pravo na povišenje tarifnih stavaka za drugu i svaku sljedeću osobu za 10 % - uz uvjet da to povišenje može iznositi najviše 50 %. Iznos povišene nagrade dijeli se na jednake dijelove prema broju branjenika, odnosno zastupanih osoba.
30. Stoga su, prema vrijednosti predmeta spora u iznosu od 10.000,00 EUR, tuženicima, kao potrebni (članak 155. stavak 1. ZPP), priznati troškovi sastavljanja odgovora na tužbu u iznosu od 220,00 EUR (Tbr. 8. točka 1. OT) i sastavljana obrazloženog podneska od 27. studenoga 2024. u iznosu od 220,00 EUR 8Tbr. 8. točka 1. OT), te zastupanja na ročištu održanom 14. siječnja 2025. u iznosu od 220,00 EUR. Stoga tuženici imaju pravo na naknadu troškova u ukupnom iznosu od 660,00 EUR. Zbog toga je, primjenom odredbe članka 41. stavka 3. ZOO-a, sud utvrdio da svaki tuženik ima pravo na naknadu troškova u iznosu od po 330,00 EUR (660,00 / 2).
31. Budući da je svaki tuženik postavio zahtjev za naknadu troškova u iznosu od 600,00 EUR, dok je sud utvrdio da svaki tuženik ima pravo na naknadu troškova u iznosu od po 330,00 EUR, sud je odbio kao neosnovan zahtjev svakog tuženika za naknadu troškova u preostalom iznosu od 270,00 EUR.
32. Slijedom navedenog o troškovima je odlučeno kao u točkama III. – VI. izreke presude.
Zagreb, 24. veljače 2025.
Sudac
mr. sc. Ivana Koštarić Fegeš
UPUTA O PRAVNOM LIJEKU
Protiv presude nezadovoljna stranka može podnijeti žalbu Visokom trgovačkom sudu Republike Hrvatske u roku 15 dana računajući od održavanja ročišta za objavu presude ako je stranka bila uredno obaviještena o održavanju ročišta za objavu, odnosno od dostave prijepisa presude ako stranka nije bila uredno obaviještena o ročištu za objavu presude. Žalba se podnosi putem ovog suda u dva primjerka za sud i po jedan za svaku protivnu stranku, a o žalbi odlučuje Visoki trgovački sud Republike Hrvatske.
