Republika Hrvatska

Poslovni broj: P-212/2021

Općinski sud u Zadru

Borelli 9, 23 000 Zadar

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Zadru, po sucu Marku Baraki, na temelju prijedloga više sudske savjetnice Marijane Zelić, u pravnoj stvari tužitelja Emporio d.o.o., OIB: 97120696227, Zadar, Sv. Vinka Paulskog 32, zastupano po punomoćnicima-odvjetnicima u OD Franko, Kotlar, Ana Vidov i partneri u Zadru, Ulica Zrinsko-Frankopanska 38, protiv tuženika ŠG iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupane po punomoćnici Zrinki Bojanić, odvjetnicu u Zagrebu, Metalčeva 5, radi isplate, nakon održane glavne i javne rasprave zaključene 14. siječnja 2025., u prisutnosti punomoćnice tužitelja i punomoćnice tuženika, na ročištu određenom radi objave presude, 21. veljače 2024.

p r e s u d i o  j e

I. Odbija se tužbeni zahtjev koji glasi:

„Nalaže se tuženiku ŠG, OIB: [osobni identifikacijski broj] isplati tužitelju iznos od 8.116,19 EUR, zajedno sa zakonskom zateznom kamatom počevši od dana podnošenja tužbe pa do isplate, po stopi od 5,75 %, a u slučaju promjene kamatne stope, uvećanjem prosječne kamatne stope na stanje kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima, izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu, uvećano za tri postotne poena, sve u roku od 15 dana.

Nalaže se tuženiku ŠG, OIB: [osobni identifikacijski broj] da tužitelju naknadi parnični trošak zajedno sa zakonskim zateznim kamatama koje teku počevši od dana donošenja odluke o trošku pa do isplate, po stopi od 5,75 %, a u slučaju promjene kamatne stope, uvećanjem prosječne kamatne stope na stanje kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima, izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu, uvećano za tri postotne poena, sve u roku od 15 dana.“

II. Nalaže se tužitelju naknaditi tuženiku trošak ovoga postupka u iznosu od iznosi 1.437,50 EUR, u roku od 15 dana, dok se zahtjev tuženika za naknadu troškova postupka u preostalom zatraženom iznosu preko dosuđenog odbija kao neosnovan.

Obrazloženje

1. Tužitelj u tužbi navodi da je sa tuženikom 7. rujna 2019. sklopio Ugovor o posredovanju u prodaji nekretnina, kojim je tuženik kao nalogodavac ovlastio tuženika kao posrednika da posreduje u traženju kupca za nekretninu tuženika koja se nalazi na adresi [adresa] oznake čest. zem. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina]. Predmetni ugovor je sukladno općim uvjetima poslovanja tužitelja kao i odredbom čl. VIII ugovora automatski produžen za još 12 mjeseci, te je po isteku tog roka sklopljen novi pisani ugovor od 7. rujna 2019. Tužitelj je za tuženika pronašao kupca i to ZG koja je 24. listopada 2020. obišla kuću tuženika o čemu je tuženik izviješten mailom od 26. listopada 2020., te je tužitelj izvijestio tuženika da kupac kojeg je pronašao želi kupiti nekretninu i sklopiti ugovor o kupoprodaji za cijenu od 216.000,00 EUR-a u protuvrijednosti kuna na što je tuženik pristao. Prije nego što je tužitelj pronašao naznačenog kupca, tuženik je promijenio iznos najmanje cijene po kojoj se može prodati nekretnina (obzirom da se po prvotno dogovorenoj cijeni koja je također više puta suglasno smanjivana nije mogao naći kupac) i to na iznos od 210.000,00 EUR-a u protuvrijednosti kuna, te je tužitelj nakon tog njegovog zahtjeva poslao tuženiku pisanu potvrda mailom 27. veljače 2019. da je cijena korigirana na iznos od 210.000,00 EUR-a. Sa tuženikom je 4. studenog 2020. dogovoreno da se nekretnina proda za kupoprodajnu cijenu od 216.000,00 EUR-a u protuvrijednosti kuna na koju je tuženik pristao, a sa kupcem ZG, te mu je 5. studenog 2020. dostavljen nacrt ugovora sa dogovorenim uvjetima kupoprodaje, a na koji nacrt ugovora je tuženik zatražio sitne korekcije na način da se u ugovoru naznači prodajni tečaj Zagrebačke banke d.d. na dan isplate, te dogovor oko namještaja, te je isti trebao provjeriti s bankom detalje oko provedbe transakcije vezano za prijenos kupoprodajne cijene na njegov račun, a koje je trebao javiti 9. studenog 2020. tužitelju. Međutim, 8. studenog bez ikakvog valjanog, objektivnog i opravdanog razloga tuženik je poslao tužitelju mail kako otkazuje ugovor o posredovanju i povlači nekretninu iz prodaje, u čemu je ustrajao i u telefonskom razgovoru sa djelatnikom tužitelja EG. Tuženik je bez ikakvog razloga protivno načelu savjesnosti i poštenja te protivno obvezama preuzetim iz ugovora o posredovanju u prodaji nekretnina bez ikakvog objašnjenja otkazao ugovor i kupoprodaju koja je bila izvjesna. Sukladno čl. 23. Zakona o posredovanju u prometu nekretnina, nalogodavac nije dužan pristupiti pregovorima za sklapanje posredovanog posla s trećom osobom koju je posrednik našao, niti sklopiti pravni posao, međutim Nalogodavac će posredniku odgovarati za štetu, ako pri tom nije postupio u dobroj vjeri. Tuženik je pristupio pregovorima te je pristao sklopiti ugovor o kupoprodaji sa kupcem kojeg je pronašao tužitelj, te u niti jednom trenutku nije na bilo koji način ukazivao da nije voljan sa izabranim kupcem sklopit pravni posao, dapače čak su i određeni zahtjevi vezano za tečaj banke po njegovom traženju stavljeni u ugovor, te nije postojao nikakav razlog da tuženik neposredno prije potpisivanja ugovora o kupoprodaji s kupcem otkaže ugovor o posredovanju i povuče nekretninu iz prodaje. Ovakvo postupanje tuženika nije postupanje u dobroj vjeri, jer je bilo izvjesno sklapanje ugovora o kupoprodaji te nisu postojali nikakvi objektivni pa ni bilo kakvi drugi razlozi da tuženik naprasno otkaže ugovor o zastupanju te otkaže potpisivanje kupoprodajnog ugovora s kupcem kojeg je našao tužitelj, slijedom čega tuženik odgovara tužitelju za štetu u vidu izgubljene zarade koju je tužitelj očekivao i koja je bila izvjesna s obzirom da je pronašao kupca koji je pristao kupiti nekretninu za naznačenu cijenu, da je tuženik pristupio pregovorima i pristao sklopit ugovor o kupoprodaji, da bi onda bez ikakvog razloga prekršio ugovorene odredbe i otkazao cjelokupan posao bez ikakvog valjanog razloga. Šteta koju trpi tužitelj sastoji se u očekivanoj zaradi koju je isti trebao ostvariti iz provizije od 3% od ugovorene kupoprodajne cijene za kupca kojeg je pronašao tuženiku, a s obzirom na kupoprodajnu cijenu od 216.000,00 EUR-a u protuvrijednosti kuna, očekivana zarada bi iznosila 61.151,45 kuna ( s uključenim PDV-om koji se sukladno ugovoru obračunava na iznos provizije).

2. Tuženik u odgovoru na tužbu navodi da osporava tužbu i tužbeni zahtjev u cijelosti, kako u osnovi, tako i u visini. Tuženik prije svega naglašava kako uz tužbu nije zaprimio sve priloge koji se navode u tužbi, stoga se na predmetne priloge nije niti u mogućnosti očitovati. Radi se o prilozima navedenima u točki III. tužbe – mailovi, stoga se predlaže tužitelju uputiti zahtjev da se dostavi cjelokupna dokumentacija na kojoj temelji svoj tužbeni zahtjev tuženiku. Točno je da su stranke u ovom postupku 7. rujna 2019. sklopile Ugovor o posredovanju u prodaji nekretnine kojim je tuženik kao nalogodavac ovlastio tuženika kao posrednika da posreduje u traženju kupca za nekretninu tuženika koja se nalazi na adresi [adresa], zk. čest. 2641/272, k. o. [katastarska općina]. Pri potpisivanju Ugovora tužitelj tuženiku nisu predočeni Opći uvjeti poslovanja, no istina jest da je u čl. II tog Ugovora utvrđeno da je tuženik upoznat s Općim uvjetima poslovanja. U čl. I. predmetnog Ugovora utvrđena je oglašena prodajna cijena nekretnine u visini 230.000,00 EUR-a, a prodajna cijena u visini 225.000,00 EUR-a. Nalogodavac (tuženik) je pritom jamčio posredniku (tužitelju) da oglašena cijena nije veća od cijene koju i sam nudi, ili od one po kojoj istu nude drugi posrednici. Ugovorom o posredovanju u prodaji nekretnine nije ugovoren način eventualnog smanjivanja prodajne cijene, stoga se ima smatrati da o svakom eventualnom smanjivanju ugovorene prodajne cijene je potrebno sklopiti pisani sporazum ili aneks predmetnog Ugovora. Tužitelj je tuženika mailom obavijestio o smanjenju prodajne cijene nekretnine, na što je tuženik reagirao telefonski, te je tužitelj nakon intervencije tuženika vratio prodajnu cijenu na objavljenom oglasu na 225.000,00 EUR-a. U odnosu na točku III. tužbe, tuženik će se detaljno očitovati kada zaprimi dokaze koje je tužitelj navodno priložio uz tužbu. Točno je da je tužitelj predložio tuženiku da Ugovor o prodaji nekretnine sklopi s gđom. ZG, na koji je prijedlog Ugovora tuženik imao primjedbe na koje kao prodavatelj svakako ima pravo i koje su po mišljenju tuženika bile osnovane i uobičajene pri prodaji nekretnine. Komunikacija s tužiteljem bila je otežana i tužitelj je u svakom telefonskom razgovoru nakon slanja predloženog Ugovora o kupoprodaji vršio značajan pritisak na tuženika da se nekretnina proda, ne smatrajući njegove primjedbe relevantnima. Tužitelj niti jednu primjedbu tuženika kao prodavatelja, iako su iste bile razumne, nije prihvatio i nikada nije tuženiku poslao novi prijedlog ugovora o kupoprodaji. Uslijed nemogućnosti nalaženja zajedničkog jezika s agencijom radi poštivanja dogovorenih uvjeta za prodaju nekretnine, tuženik se našao pred izborom ili da proda nekretninu po za njega nepovoljnim uvjetima (u viđenom stanju, bez kapare, po nepovoljnom tečaju, itd.) i da se time smatra oštećenim, ili da otkaže Ugovor o prodaji nekretnine s tužiteljem. Tuženik je Ugovor o posredovanju s tužiteljem pisanim putem otkazao, i to e-mailom od 8. studenog 2020., nakon čega je tužitelj tuženiku ispostavio račun br. 21- 00-1-20., pokušavši od tuženika neosnovano naplatiti „posredničku naknadu“ u visini 61.151,45 kn. Tuženik je prigovorio predmetnom računu, ukazujući tužitelju da neosnovano pokušava naplatiti posredničku naknadu, suprotno vlastitim Općim uvjetima, koji u čl.7 st. 3 jasno navodi: „Posrednik stječe pravo na posredničku naknadu u cijelosti, neposredno nakon sklapanja prvog pravnog akta koje ugovorne stranke zaključe“. Isto se navodi i u Zakonu o posredovanju u prometu nekretnina, i to u čl. 28: „Posrednik stječe pravo na naknadu tek nakon sklapanja ugovora za koji je posredovao, osim ako posrednik i nalogodavac nisu ugovorili da se pravo na plaćanje naknade stječe već pri sklapanju predugovora“. U trenutku sklapanja ugovora o posredovanju pravo posrednika na posredničku naknadu, sukladno Zakonu, nastaje uvjetno, što znači da se posrednikovo pravo na posredničku naknadu ostvaruje tek sklapanjem ugovora za koji je i posredovao odnosno sklapanjem predugovora ukoliko su posrednik i nalogodavac tako ugovorili. Tužitelj je pokušao, dakle, tuženiku naplatiti cjelokupnu posredničku naknadu u ugovorenom iznosu, iako uvjeti za to nisu bili ispunjeni, odnosno nikakav pravni akt tuženika s eventualnim kupcem nije sklopljen (niti Predugovor, a posebno ne Ugovor), protivno Zakonu i vlastitim Općim uvjetima poslovanja. Nakon prigovora tuženika, tužitelj obavještava tuženika o poništenju predmetnog računa, da bi u konačnici podnio ovu tužbu u istoj visini potraživanja kao iz poništenog računa (kada je tražio isplatu posredničke naknade u cijelosti), samo to sada naziva naknadom štete, pozivajući se neosnovano na čl. 23. Zakona o posredovanju u prometu nekretnina. Zakon o posredovanju u prometu nekretnina (NN 107/2007, 144/20212, 14/2014, 32/2019) u čl. 23. jasno navodi kako Nalogodavac nije dužan pristupiti pregovorima za sklapanje posredovanog posla s trećom osobom koju je posrednik našao, niti sklopiti pravni posao, no da će posredniku odgovarati za štetu ako pri tom nije postupio u dobroj vjeri te je dužan naknaditi troškove učinjene prilikom posredovanja, koji se kreću od 1/3 ugovorenog posredničkog iznosa do maksimalno ugovorene posredničke naknade. Dakle, suprotno osnovi tužbe tužitelja, isti nije ovlašten potraživati naknadu štete – izgubljene zarade u ovom postupku, već isključivo naknadu troškova koji su mu eventualno nastali prilikom posredovanja, i to isključivo ukoliko tužitelj dokaže da bi tuženik postupao s lošom vjerom, a za što nema nikakvih dokaza, jer tuženik doista nije postupao u lošoj vjeri, već je i njemu bilo u interesu nakon dugo vremena prodati predmetnu nekretninu. Teret dokaza da bi tuženik postupao s lošom vjerom je na tužitelju. Tuženik ipak ukazuje u ovom postupku na dokaze koji upućuju na njegovu dobru vjeru u poslovnom odnosu s tužiteljem. O činjenici da je tuženik bio u dobroj vjeri svjedoči činjenica da je od samog početka poslovnog odnosa s tužiteljem ispunjavao sve Ugovorom preuzete obveze, bio je dostupan, njegovo je vlasništvo nad nekretninom koja se prodaje bilo nesporno, o tome je tužitelju predočio i dokaze i isprave, omogućio je tužitelju pokazivanje predmetne nekretnine potencijalnim kupcima bez ikakvog ograničenja, a na predloženi Ugovor o kupoprodaji nekretnine (koji je primio putem e-maila dana 05.11.2020.g.) odmah se očitovao tužitelju mailom od 6. studenog 2020. u kojemu je iznio kao Prodavatelj sasvim osnovane prigovore na prijedlog Ugovora, a na koje, ponavljamo, nikada nije zaprimio odgovor tužitelja. Uslijed niza telefonskih razgovora tijekom kojih je tužitelj nakon 6. studenog 2020. vršio neprofesionalan i po tuženika štetan pritisak da nekretninu proda po predloženim uvjetima, odbijajući svaki njegov prijedlog uvrstiti u ugovor i prokomentirati uopće s kupcem, i nakon nuđenja da se posrednička naknada naplati na nezakonit (i neugovoren) način, tuženik je bio prisiljen odustati od prodaje kuće u tom trenutku i otkazati posrednički ugovor tužitelju, s obzirom da je izgubio povjerenje u tužitelja da štiti i njegove interese kao prodavatelja i stekao dojam da tužitelj jedino želi prodati nekretninu pod svaku cijenu i ostvariti pravo na naplatu svoje posredničke naknade. U konačnici, nekretnina tuženika o kojoj je riječ u ovom postupku i dalje je u prodaji, stoga je potpuno nejasno iz kojih razloga tužitelj smatra da bi tuženik postupao u lošoj vjeri, a sebi na štetu. Glede naknade troškova tužitelju, isti su regulirani čl.10. Općih uvjeta za obavljanje posredovanja u kojem jasno stoji kako je posrednička satnica s uključenim troškovima 300kn/h + PDV. Stoga tuženik tužitelju eventualno može priznati, sukladno sklopljenom Ugovoru o posredovanju i Općim uvjetima tužitelja, jedino troškove koji su mu eventualno nastali u smislu utrošenog vremena za pokušaj prodaje nekretnine. Nekretninu je tužitelj, sukladno saznanjima tuženika, potencijalnim kupcima pokazao za cijelo vrijeme trajanja Ugovora u samo dva navrata, i to 24. rujna 2019. i 26. listopada 2020., te eventualne nastale troškove može potraživati u tim okvirima. Svako potraživanje tužitelja koje bi prelazilo okvire ugovorene posredničke satnice pretpostavlja lošu vjeru tuženika, koja nije postojala.

4. U dokaznom postupku sud je pročitao isprave priložene spisu i to: Ugovor o posredovanju nekretnine od 6. rujna 2017. (l.s. 6-7), Ugovor o posredovanju o prodaji nekretnine od 7. rujna 2019. (l.s. 8-9), Opći uvjeti za obavljanje posredovanja (l.s. 10- 14), e-mail upućen tuženiku od 26. listopada 2020. (l.s. ), e-mail od 5. studenog 2020. poslan tuženiku s ugovorom o kupoprodaji (l.s. 15-16), e-mail tužitelja od 27. veljače 2020. i 26. listopada 2020. (l.s. 21-22), e-mail tuženika od 6. studenog 2020. (l.s. 23), račun od 10. studenog 2020. (l.s. 34), prigovor na račun (l.s. 35-38), aktivni oglas s Njuškala za predmetnu nekretninu (l.s. 41-42), iskaz svjedoka VG, EG, DG i tuženika (l.s. 91-100, 102-105).

5. Tužbeni zahtjev nije osnovan.

6. Predmet spora je potraživanje tužitelja prema tuženiku u iznosu od 8.116,19 EUR na ime izgubljene zarade odnosno očekivane zarade koju je tužitelj trebao ostvariti iz provizije od 3 % ugovorene kupoprodajne cijene za kupca kojeg je pronašao.

7. Među strankama nije sporno da su 6. rujna 2017. i 7. rujna 2019. zaključili Ugovor o posredovanju u prodaji nekretnine – kuće na adresi [adresa], koja se vodi u zemljišnim knjigama Općinskog suda u Obrovcu, k. o. [katastarska općina] na kat. čest. [katastarska čestica] upisana u zk. ul. [broj ZK uloška].

8. Među strankama nije sporno da nije došlo do zaključenja ugovora o kupoprodaji glede predmetne nekretnine između tuženika i AG iz [adresa] koju je tužitelj kao posrednik našao.

9. Među strankama je sporno je li tužitelja ima pravo na naknadu izgubljene zarade koja odgovara iznosu posredničke naknade (provizija od 3 % od ugovorene kupoprodajne cijene) s obzirom da nije došlo do sklapanja pravnog posla između tuženika s trećom osobom koju je posrednik našao.

10. Člankom 23. st. 2. Zakona o posredovanju u prometu nekretninama („Narodne novine“ br. 107/07., 144/12., 14/14. i 32/19.) propisano je da nalogodavac nije dužan pristupiti pregovorima za sklapanje posredovanog posla s trećom osobom koju je posrednik našao, niti sklopiti pravni posao, a odredba ugovora kojom je ugovoreno drukčije, ništetna je. Nalogodavac će posredniku odgovarati za štetu, ako pri tom nije postupio u dobroj vjeri te je dužan nadoknaditi sve troškove učinjene tijekom posredovanja, koji ne mogu biti manji od 1/3 niti veći od ugovorene posredničke naknade za posredovani posao.

11. Člankom 28. Zakona o posredovanju u prometu nekretninama propisano je da posrednik stječe prava na naknadu tek nakon sklapanja ugovora za koji je posredovao, osim ako posrednik i nalogodavac nisu ugovorili da se pravo na plaćanje naknade stječe već pri sklapanju predugovora.

12. Člankom 4. Zakon o obveznim odnosima ("Narodne novine" br. 35/05., 41/08., 125/11., 78/15., 29/18., dalje ZOO.) propisano je da u zasnivanju obveznih odnosa i ostvarivanja prava i obveza iz tih odnosa sudionici su dužni pridržavati se načela savjesnosti i poštenja.

13. Člankom 839. ZOO-a propisano je da nalogodavac nije dužan pristupiti pregovorima za sklapanje ugovora s osobama koju je posrednik našao, niti sklopiti s njom ugovor pod uvjetom koje je priopćio posrednik, ali će odgovarati za štetu ako je postupio protivno savjesnosti.

14. Čitanjem članka IV. Ugovora o posredovanju u prodaji nekretnina od 7. rujna 2019. proizlazi da nalogodavac jamči da je vlasnik predmetne nekretnine, odnosno da je istu ovlašten prodati, kao i da nema pravnih zapreka za njenu prodaju te jamči za sve pružene podatke o predmetnoj nekretnini, a u suprotnom se obvezuje nadoknaditi posredniku sve pružene podatke o predmetnoj nekretnini, a u suprotnom se obvezuje nadoknaditi posredniku sve pretrpljene troškove i drugu štetu, ali ne manje od dogovorene naknade iz točke V. Ugovora. Ukoliko nalogodavac ne omogući posredniku da predmetnu nekretninu prezentira potencijalnom kupcu u razumnom roku, ako odustane od ovog ugovora prije isteka roka na koji je Ugovor sklopljen ili ne prihvati prodajnu cijenu, nalogodavac se obvezuje nadoknaditi posredniku pretrpljenu i opravdanu štetu sukladno Općim uvjetima poslovanja. Nalogodavac se obvezuje prikupiti svu potrebnu dokumentaciju potrebnu za realizaciju kupoprodaje predmetne nekretnine. Ukoliko je kupac predmetne nekretnine osoba sa stranim državljanstvom nalogodavac se obvezuje ishoditi uvjerenje o namjeni zemljišta.

15. Čitanjem članka V. Ugovora o posredovanju u prodaji nekretnina od 7. rujna 2019. proizlazi da u slučaju da nalogodavac posredovanjem posrednika zaključi Ugovor o prodaji nekretnine, isti se obvezuje prilikom potpisivanja Ugovora o prodaji, odnosno druge odgovarajuće isprave, isplatiti posredniku posredničku naknadu u iznosu od 3 % od kupoprodajne cijene koju treba nalogodavac primiti od kupca, a ne manje od 1.000,00 EUR. U slučaju sklapanja predugovora nalogodavac se obvezuje isplatiti 50 % iznosa prilikom zaključenja konačnog kupoprodajnog ugovora. U slučaju kašnjenja sa plaćanjem, nalogodavac, mora platiti zakonske zatezne kamate. Vjerovnik može zatražiti ovrhu nad dužnikom na temelju vjerodostojne isprave. Navedena posrednička naknada ne uključuje zakonski PDV. U slučaju da nalogodavac nekretninu proda sam ili preko drugih posrednika, nije dužan posredniku isplatiti posredničku naknadu.

16. Čitanjem članka 6. točka 2. Općih uvjeta za obavljanje posredovanja od 15. svibnja 2019. proizlazi da se nalogodavac obvezuje obavijestiti posrednika o svim okolnostima koje su važne za obavljanje usluge posredovanja i predočiti točne podatke o nekretnini, te ako posjeduje, dati posredniku na uvid lokacijsku, građevinsku, odnosno uporabnu dozvolu za nekretninu koja je predmet ugovora te dati na uvid posredniku dokaz o ispunjenju

17. S obzirom na naveden zakonske odredbe potrebno je utvrditi je li tuženik postupio protivno savjesnosti u poslovnom odnosu sa tužiteljem.

18. Čitanjem e-mail korespondencije između tuženika i djelatnika tužitelja EG (l.s.15-16) utvrđuje se da je djelatnik tužitelja poslao tuženik prijedlog ugovora 5. studenog 2020., a da je tuženik 8. studenog 2020. poslao e-mail u kojem je naveo da zbog čitavog niza razloga otkazuje ugovor o posredovanju i moli da mu se nekretnina povuče iz prodaje do daljnjeg.

19. Čitanjem prijedloga Ugovora o kupoprodaji (l.s. 17-20) utvrđeno je da je kupoprodajna cijena u iznosu od 216.000,00 EUR, da se kupac obvezuje do 5. veljače 2020. cjelokupnu kupoprodajnu cijenu isplatiti na račun prodavatelja, a prodavatelj da se obvezuje odmah po isplati kupoprodajne cijene iz članka 3. Ugovora kupcu izdati tabularnu izjavu podobnu za uknjižbu prava vlasništva na nekretnini iz članka 1. ovog Ugovora na ime i u korist kupaca. Člankom 4. Ugovora prodavatelj ovlašćuje kupcu da na temelju ugovora i ovjerene tabularne izjave koju će prodavatelj izdati kupcu nakon uplate cjelokupne kupoprodajne cijene, bez ikakvog naknadnog odobrenja ili privole prodavatelja, ishodi u zemljišnim knjigama Općinskog suda u Zadru. Člankom 8. Ugovora određeno je da je kupac vidio i pregledao nekretninu i kupuje nekretninu u stanju u kakvom je zatekao po načelo viđeno-kupljeno, predmetna kuća se prodaje kompletno namještena sa uređajima i aparatima kako je i viđeno od strane kupca pri razgledavanju kuće osim (ništa nije navedeno) koje se prodavatelj obvezuje iznijeti iz kuće do ulaska kupca u posjed.

20. Čitanjem e-maila od 27. veljače 2020. utvrđeno je da je tužitelj poslao e-mail tuženiku da je promijenjena cijena nekretnine sa 230.000,00 EUR na iznos od 210.000,00 EUR.

21. Čitanjem e-maila od 26. listopada 2020. utvrđeno je da je djelatnica tužitelja obavijestila tuženika o danu obilaska predmetne nekretnine od strane gospođe Š iz [adresa].

22. Čitanjem e-maila od 6. studenog 2020. utvrđeno je da tuženik poslao e-mail tužitelju u kojem navodi primjedbe na prijedlog ugovora o kupoprodaji i to da isplata u kunama može biti po prodajnom tečaju Zg banke za efektivu na dana uplate, u odnosu na stupanje posjed, budući da se ide bez predugovora, kapare itd., trebat će mu nakon uplate par dana, recimo 7, da organizira vrijeme kako bih pokupio stvari, da su dogovorili prodaju kuće sa većinom namještaja, a ne „viđeno“ i navodi koje bi stvari uzeo iz kuće, ostalo da mu se čini uobičajeno i dobro ali dat će kolegi odvjetniku koji se bavi s tim stvarima da pročita. Dodatno da što se radi u slučaju ako se ugovor potpiše, a ne realizira uplata, zbog npr. nemogućnosti dobivanja kredita ili sl. nekakav standard kapare10 % pri potpisivanju ugovora da bi bilo uredu i onda da stupanje u posjed može odmah po uplati ostatak cijene. Svakako da bi se prije potpisivanja ugovora vidjeti ili se čuti s kupcem. Prije potpisivanja ugovora da bi od tužitelja trebao pisanu potvrdu/anex ugovora ili sl. da se ne primjenjuje čl. Ugovora o posredovanju od 3 % + PDV, nego fiksni dogovor provizija u iznosu od 6.240,00 EUR s istim tečajem kao i u ugovoru.

23. Na okolnosti dogovora između tužitelja i tuženika glede prodaje predmetne nekretnine saslušani su svjedoci EG, djelatnik kod tužitelja, HG djelatnika kod tužitelja, OG izvanbračna supruga tuženika i tuženik u svojstvu stranke.

24. Sud nije posebno ocjenjivao iskaz svjedokinje ĆG jer osobno nije dogovarala sa tužiteljem oko prodaje predmetne kuće, odnosno nema neposrednih saznanja o predmetu spora već ono što je saznala preko tuženika.

25. Svjedok EG u svom iskazu navodi da je kontaktirao tuženika kad mu je kolegica HG rekla da je dogovorila s kupcem gospođom Š prodaju kuće tuženika po cijeni 216.000,00 EUR. Nadalje da je zvao tuženika i rekao da će pripremiti ugovor o prodaji i da pošalje broj računa na koji će ići isplata što je tuženik učinio. Poslao je tuženiku prijedlog ugovora na odobrenje te da je tuženik u e-mailu naveo neke detalje koje da agenciji nisu bile sporne i koje je trebalo dogovoriti s kupcem. On da je nazvao tuženika po primitku e-maila, a vezano za to da isplata ide po prodajnom tečaju njegove Zagrebačke banke i ulazak u posjed da će sve prenijeti kupcu. Također da mu je rekao što se tiče njihove posredničke naknade da nije problem i da se to može regulirati sporazumno ili aneksom ugovora o posredovanju. To je bio petak i to da je bio njegov zadnji razgovor sa tuženikom. Sve da je prenio kolegici HG jer ona komunicira sa kupcima sa njemačkog govornog područja. Dva dana nakon u nedjelju da je stigao mail tuženika u kojem šalje raskid ugovora o posredovanju i moli da se njegova nekretnina povuče iz prodaje. Vezano za proviziju tuženik mu je rekao da ako isplata provizije ide sukladno Ugovoru o posredovanju što znači da će dobiti manje od 210.000,00 EUR, ali da je on htio „čistih“ 210.000,00 EUR i onda da je shvatio ako plati punu proviziju 3 % + PDV na tih 216.000,00 EUR da će dobit manje od 210.000,00 EUR i da ga je pitao je li može da mu se ne izda račun već da isplata ide u gotovini na što mu je odgovoreno da agencija izdaje račune za posredovanje ali da su spremni sklopiti aneks kojim bi se reguliralo to plaćanje. Po ugovoru o prodaji, isplata bi trebala biti u roku od 30 dana od dana sklapanje ugovora. U ugovoru da nije bila sadržana tabularna izjava. Nakon isplate kupoprodajne cijene prodavatelj se ugovorom obvezuje izdati ovjerenu tabularnu izjavu i predati je kupcu da se može uknjižiti. Nekakva nezaštita prodavatelja moguća je samo na način ako kupac ne isplati kupoprodajnu cijenu u tih 30 dana, a kuća nije na prodaju tih 30 dana, to je nekakva moguća njegova šteta, a prijenos vlasništva ide tek nakon isplate cijene.

26. Svjedokinja HG u svom iskazu navodi da u svom odjelu radi s potencijalnim kupcima i dogovara. Krajem listopada 2020. da je gospođa Š došla iz Njemačke radi obilaska predmetne nekretnine i tuženik joj je osigurao ključ preko susjeda. Nakon što se vratila u Njemačku gospođa Š se javila daje zainteresirana za kupnju kuće i ponudila je cijenu od 205.000,00 EUR, a oglašena cijena bila je iznos 219.000,00 EUR na njihovoj stranici. Pitala je tuženika je li to njemu odgovara i rekao je da njemu ponuda od 205.000,00 EUR ne dolazi u obzir, već da je njegova ponuda bila 210.000,00 EUR. Gospođa Š nakon što je razmislila pristala je na ponudu od 210.000,00 EUR. Ona da je to prenijela tuženiku, te da se u razgovoru sa tuženikom dalo naslutiti da on nije uračunao posredničku naknadu jer da je počeo govoriti da kao njemu 210.000,00 EUR ostaje „čisto“ na što mu je rekla da od tog iznosa treba oduzeti 3 % što je dogovoreno Ugovorom o posredovanju u prodaji nekretnina i onda da je shvatio da neće dobiti 210.000,00 EUR, počeo je povisivati ton, pokušala ga smiriti ali nije dopustio. Njen kolega da je završio razgovor i došli su do zaključka da on želi točno 210.000,00 EUR da bude „čisto“ onda da su sjeli sa voditeljem firme te su radili raznorazne računice kako bi se moglo pristupiti klijentu i onda su zaključili da bi kupac trebao platiti iznos od 218.000,00-219.000,00 EUR da bi prodavatelj dobio „čistih“ iznos od 210.000,00 EUR. Nakon pregovora između nas odlučili su da će ona voditi razgovor s kupcem, a njen kolega sa prodavateljem, a prije toga da su komunicirali sa prodavateljem je li suglasan da cijena bude 216.000,00 EUR, on je pristao na to, ako on dobiva svojih 210.000,00 EUR. Nakon toga da je vodila neugodan razgovor sa klijenticom Š, na kraju je gospođa pristala na iznos od 216.000,00 EUR i to je preneseno prodavatelju, onda se išlo dalje u pripremu predugovora, kad su obje stranke suglasne da je cijena uredu, onda pravna služba preuzima izradu ugovora. To da je bilo pred kraj tjedna, ugovor je poslan na uvid prvo prodavatelju na potencijalno odobrenje a služi toma da se vidi je li sve uredu. Onda je bilo primjedbi u vezi namještaja i glede tečaja od strane prodavatelja i da je to dato njoj da vidi sa klijenticom. Njen zadatak bio je da komunicira sa gospođom Š i da pored iznosa od 6.000,00 EUR koji treba platiti na ime povećanja cijena nekretnina da će imati još dodatne troškove. Već da je priliko obilaska nekretnine sa klijenticom pričala o tome da će se na kraju znati koji će eventualni namještaj ostati u kući, a koji će namještaj prodavatelj uzeti, kao i druge osobne stvari iz kuće, te da ona nije ima problem s tim. U ponedjeljak da su dobili e-mail od prodavatelja kako raskida ugovor o posredovanju pa je onda pravnik preuzeo taj dio posla, a ona da je morala reći gospođi Š da je prodavatelj otkazao ugovor o posredovanju i da neće doći do sklapanje ugovor između nje i prodavatelja.

27. Tuženik u svom iskazu navodi da je ugovorena prodajna cijena bila 230.000,00 EUR-a, te da se ne može sjetiti pojedinosti Ugovora vezano za eventualno smanjivanje ugovorene cijene. Koliko se sjeća da je bilo otprilike 4-5 obilazaka, a on da je nazočio na jednom obilasku. Osim zadnjeg, prije nego što je raskinuo ugovor, nitko nije bio zainteresiran za kupnju nekretnine, nisu došli do te faze da bi razgovarali o bilo čemu dalje. Jedna gospođa iz Njemačke da je bila zainteresirana, ali se ne sjećam imena. Njega da je 2021., nije sigurno točno, nazvala gospođa HG i čestitala na prodaji nekretnine. Napominje da nije bio nazočan kad je nekretninu obilazila gospođa iz Njemačke. Kad mu je HG čestitala na prodaji pitao je po kojoj cijeni je prodana predmetna nekretnina, ona mu je rekla 205.000,00 EUR-a, na što je odmah izrazio nezadovoljstvo, vezano za prodajnu cijenu nekretnine, te joj je rekao da to ne dolazi u obzir da po toj cijeni proda nekretninu, a u to vrijeme oglašena prodajna cijena je bila 219.000,00 EUR-a. On da je bio prilično nezadovoljan nakon tog razgovora sa gospođom HG te nije bio zadovoljan po kojoj bi se cijeni prodala ta nekretnina, a znajući da su u to vrijeme cijene nekretnina rasle i kolika je prodajna cijena susjednih nekretnina. Nakon toga da ga je nazvao gospodin iz Emporie, prezimena EG i uvjeravao da je to dobra prodajna cijena i da će pokušati naći kompromis, vezano za cijenu, ali da je rekao da nije zadovoljan kako ga je gospođa HG obavijestila o eventualnoj prodaji nekretnine i njenoj cijeni. Pokušavajući doći do kompromisa predložio je da prodajna cijena bude 210.00,00 EUR-a + njihova provizija. Mislim da mu je gospodin EG rekao da će glede njegove ponude to dogovoriti s kupcima. On da nikad nije saznao kakva je bila reakcija gospođe iz Njemačke na njegovu ponudu jer nikada nije bio u kontaktu s njom. Dobio je odgovor od gospodina EG da su dogovorili prodajnu cijenu od 216.000,00 EUR-a umanjeno za njihovu proviziju, misli da su to komunicirati putem telefona, na što je opet imao primjedbu jer kad se od iznosa od 216.000,00 EUR-a umanji za njihovu proviziju 3% + PDV je znatno manje od 210.000,00 EUR-a. Tužitelj mu je ponudio nakon što mu isplate kupoprodajnu cijenu da oni naplate svoju proviziju na način da izdaju račun bez PDV-a pa bi ta provizija bila manja pa su tako predložili da će mu izdati račun preko neke druge firme/ obrta koja nije u sustavu PDV-a. Također, da mu je gospodin EG obećao sastaviti prijedlog kupoprodajnog ugovora i poslati mu na e-mail, a što je i učinio. Kada je pročitao prijedlog Ugovora o kupoprodaji, nije se složio s istim u cijelosti te je poslao primjedbe na ugovor i rekao da će se još konzultirati s odvjetnikom koji se bavi s tim stvarima da pregleda Ugovor. Njegove primjedbe da su bile: da u ugovoru nije stajala kapara, što je uobičajeni postupak kada ugovor sadrži tabularnu izjavu barem po njegovim saznanjima, to što je u ugovoru stajala isplata u kunama po srednjem tečaju HNB što je vrlo nepovoljno za njega jer je želio prodajni tečaj Zagrebačke banke, primjedba vezano za kupnju kuće po viđenom stanju, a u kući su se nalazile njegove osobne stvari i namještaj, vezano za njegov usmeni prijedlog o isplati njihove provizije, da se stavi kao aneks u ugovor o posredovanju između njih, odnosno da to ima i napismeno da to nisu samo riječi. Primjedbe da je poslao putem e-mail-a. Najvažnija primjedba da je bila u vezi tabularne izjave jer da se nije slagao s time da kupac odmah stekne vlasništvo predmetne nekretnine bez dokaza da mu je uplatio prodajnu cijenu. Nakon toga da je komunicirao s jednom osobom koja se bavi takvim poslovima, i rekla mu je da takvim sklapanjem ugovora on ne bi bio zaštićen. Nakon toga sam da se čuo sa gospodinom EG i on je načelno odbio sve njegove prigovore i primjedbe i to redom vezano za tečaj jer da bi to stvorilo trošak potencijalnom kupcu, vezano za stvari u kući, konkretno da će oni napraviti popis što ostaje i ne ostaje u kući, što je van svake pameti, te da ne dolazi u obzir nikakav aneks ugovora o posredovanju već da vjerujem njima na riječ. Nakon što je napravio niz ustupaka tijekom svih dogovora s tužiteljem, došao sam do crvene linije koju nije htio prijeći i napisao je mail da otkazujem ugovor. Sutradan ga je gospodin EG ponovno zvao i prijetio tužbom, da je pokušao objasniti sve svoje razloge koje je naveo, da bi 2 tjedna nakon toga u tom nekom razdoblju, dobio račun za usluge u posredovanju na iznos od 8 i nešto tisuća eura, nije na njega reagirao iako je trebao reagirati i prijaviti, jer je to prekršaj koji se kažnjava, nije to napravo iz razloga jer nije htio imati više posla s njima nikakvog i zaboraviti cijeli taj proces što prije i shvatio je to kao još jedan pokušaj pritiska. Nakon toga nisam komunicirao s njima. On je poduzetnik 15-ak godina, dosta komunicira sa raznim poslovnim ljudima, ali nikada nije naišao na toliku neprofesionalnost. Predmetnu kuću da još nije prodao i da je prodaje samostalno. Nikad da nije tražio od tužitelja da pismenim ili usmenim putem smanjuje cijenu nekretnine. Do promjene cijene nekretnine je došlo na način da je njegova životna partnerica OG provjeravajući tužiteljeve stranice na internetu vidjela da je kuća oglašena na 210.000,00 EUR-a, a o tome da nije bio obaviješten, što mu je bilo čudno jer su u posredničkom ugovoru dogovorili da cijena prodaje kuće bude 230.000,00 EUR te je bio nezadovoljan jer su samostalno promijenili cijenu kuće bez da su ga kontaktirali. Kontaktirao je tužitelja i nije dobio suvisli razlog zašto je to napravljeno osim onog „to je takvo tržište“ i tom trenu da su dogovorili cijenu 219.000,00 EUR, te da je bio jedan od prvih kompromisa koje je u tom procesu radio. Usmeno da mu je gospodin EG rekao da će dio kupoprodajnog ugovora biti tabularna izjava, s obzirom da je prodavao nekretnine u životu znao je da mogućnost da se kupac odmah uknjiži kao vlasnik, te nije htio pristati na to da prije uplate novca na račun, a sve što je znao da je kupac žena iz Njemačke. Njegov prijedlog za kaparu da je odbijen jer da bi to značilo da bi žena iz Njemačke trebala ponovno dolaziti ovdje, pa ponovno zbog uknjižbe, njegovo obrazloženje je bilo da se kupcu olakša cijeli proces.

28. S obzirom na navedene zakonske odredbe Zakona o posredovanu u prometu nekretninama i Zakona o obveznim odnosima ovaj sud utvrđuje da tužitelj nema pravo na naknadu izgubljene zarade koja odgovara iznosu posredničke naknade (provizija od 3 % od ugovorene kupoprodajne cijene) pozivaju će se na odredbu članka 23. stavak 2. Zakona o posredovanju u prometu nekretnina jer u konkretnom slučaju nije došlo do zaključenja ugovora o kupoprodaji između tuženika i treće osobe odnosno AG iz [adresa]. Naime, tuženik može tužitelju odgovarati za štetu ako pri tome nije postupio u dobroj vjeri te je dužan naknaditi sve troškove učinjene tijekom posredovanja, koji ne mogu biti manji od 1/3 niti veći od ugovorene posredničke naknade za posredovani posao.

29. Primjenom pravila o teretu dokazivanja, tužitelj treba dokazati da tuženik nije postupio u dobroj vjeri odnosno da je postupio protivno savjesnosti u poslovnom odnosu sa tužiteljem. Analizirajući postupanje tuženika u konkretnom poslovnom odnosu ovaj sud utvrđuje da je tuženik, a u vezi s obvezama tuženika kao nalogodavca iz članka 6. Općih uvjeta za obavljanje posredovanja postupao na način je tužitelju dostavio sve točne podatke o nekretnini, dokaz o vlasništvu i sve ostalo što tužitelj nije ni osporavao, omogućio razgledavanje nekretnine, a što i proizlazi iz iskaza saslušanih svjedoka VG i EG, a sud je prihvatio iskaze svjedoka u tom dijelu kao istinite. Nadalje, na predloženi Ugovor o kupoprodaji tuženik se odmah očitovao e-mailom od 6. studenog 2020. kojim je iznio na primjedbe na prijedlog Ugovora. Primjedbe su se odnosile na kaparu, tečaj, namještaj koji se nalazi u predmetnoj kući odnosno koji će ostati, a koji će tuženik uzeti. Iz iskaza tuženika proizlazi da mu je EG rekao da bi promjena tečaja stvorila trošak potencijalnom kupcu, a vezano za primjedbu na kaparu da je BG odbio jer da bi to značilo da bi ZG trebala ponovno dolaziti, pa ponovno zbog uknjižbe s obrazloženjem da se kupcu olakša proces, a čiji iskaz je sud ocijenio istinitim. Ovaj sud nalazi da tuženik nije postupa nesavjesno, jer iz ponašanja tuženika proizlazi da je htio prodati predmetnu kuću i platiti posredničku naknadu tužitelju, ali s obzirom da je imao primjedbe na prijedlog Ugovora o kupoprodaji koje tužitelja nije prihvatio bez valjanog razloga, tuženik je odustao o prodaje predmetne kuće preko agencije tužitelja, te je dalje odlučio sam prodavati predmetnu kuću. Također tijekom trajanja poslovnog odnosa između tužitelja i tuženika, tuženik nije ponudio prodaju nekretnine drugim posrednicima već je isključivo bio u dogovoru sa tužiteljem glede prodaje predmetne nekretnine.

30. Sukladno navedenom ovaj sud utvrđuje da tužitelj nije dokazao da je tuženik postupao nesavjesno u poslovnom odnosu sa tužiteljem te nije dužan tužitelju odgovarati za štetu, pa je odbijen tužbeni zahtjev kako glasi u izreci presude.

31. Odluka o troškovima parničnoga postupka donesena je na temelju članka 154. stavka 1. i 155. ZPP-a i Tarifi o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika („Narodne novine“ broj: 138/23. dalje Tarifa) , a prema vrijednosti postavljenog tužbenog zahtjeva. Tako je tuženiku priznat trošak zastupanja po punomoćniku i to za sastav odgovora na tužbu od 9. ožujka 2021. po Tbr. 8/1 – 200,00 EUR, trošak pristupa na ročište od 22. rujna 2022. po Tbr. 9/1 –200,00 EUR, trošak sastava podneska od 3. studenog 2022. po Tbr. 8/4- 50,00 EUR, trošak pristupa na ročište od 14. studenog 2022. po Tbr. 9/1- 200,00 EUR, trošak pristupa na ročište od 3. listopada 2024. po Tbr. 9/2- 100,00 EUR, trošak pristupa na ročište od 7. studenog 2024. po Tbr. 9/1- 200,00 EUR, trošak pristupa na ročište od 14. siječnja 2025.- 200,00 EUR, što iznosi 1.150,00 EUR uvećano za PDV 25 %, što iznosi 1.437,50 EUR.

U Zadru 21. veljače 2025.

Viša sudska savjetnica

S u d a c

Marijana Zelić

Marko Baraka

Uputa o pravnom lijeku:

Protiv ove presude dozvoljena je žalbu u roku od 15 dana, a koji rok se računa: od dana održavanja ročišta na kojem se presuda objavljuje, ukoliko je stranka uredno obaviještena o ročištu za objavu, bez obzira da li je na isto pristupila, odnosno od dana primitka prijepisa presude, ukoliko stranka nije bila uredno obaviještena o ročištu na kojem je presude objavljena.

Žalba se podnosi pisano, u četiri istovjetna primjerka, putem ovog suda županijskom sudu.

Dna:

1. Tužitelju po punomoćniku

2. Tuženiku po punomoćniku