REPUBLIKA HRVATSKA

Općinski sud u Dubrovniku

Dr. Ante Starčevića 23

Poslovni broj P-57/2024-37

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Dubrovniku po sutkinji tog suda Marijani Capurso Kulišić, u pravnoj stvari tužitelja KN OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa] kojeg zastupa punomoćnik Tomislav Šiško, odvjetnik u Odvjetničkom društvu Šiško i partneri j.t.d. Split, protiv tuženice REPUBLIKE HRVATSKE OIB: 52634238587, koju zastupa Općinsko državno odvjetništvu u Dubrovniku, Građansko upravni odjel, radi isplate, nakon održane glavne i javne glavne rasprave, zaključene dana 30. siječnja 2025. u prisutnosti punomoćnika stranaka, 20. veljače 2025.

p r e s u d i o  j e

I. Nalaže se tuženici isplatiti tužitelju iznos 22.257,91€ (dvadeset dvije tisuće dvije stotine pedeset sedam eura i devedeset jedan cent) sa zateznim kamatama tekućim:

- na iznos 408,64 € od 15. rujna 2020. do isplate

- na iznos 408,64 € od 15. listopada 2020. do isplate

- na iznos 408,64 € od 15. studenog 2020. do isplate

- na iznos 302,95 € od 15. prosinca 2020. do isplate

- na iznos 302,95 € od 15. siječnja 2021. do isplate

- na iznos 321,08 € od 15. veljača 2021. do isplate

- na iznos 321,08 € od 15. ožujak 2021. do isplate

- na iznos 321,08 € od 15. travanj 2021. do isplate

- na iznos 735,41 € od 15. svibanj 2021. do isplate

- na iznos 735,41 € od 15. lipanj 2021. do isplate

- na iznos 735,41 € od 15. srpanj 2021. do isplate

- na iznos 735,41 € od 15. kolovoz 2021. do isplate

- na iznos 735,41 € od 15. rujan 2021. do isplate

- na iznos 735,41 € od 15. listopad 2021. do isplate

- na iznos 735,41 € od 15. studeni 2021. do isplate

- na iznos 345,32 € od 15. prosinca 2021. do isplate

- na iznos 345,32 € od 15. siječnja 2022. do isplate

- na iznos 357,33 € od 15. veljače 2022. do isplate

- na iznos 357,33 € od 15. ožujka 2022. do isplate

- na iznos 357,33 € od 15. travnja 2022. do isplate

- na iznos 1055,23 € od 15. svibnja 2022. do isplate

- na iznos 1055,23 € od 15. lipnja 2022. do isplate

- na iznos 1055,23 € od 15. srpnja 2022. do isplate

- na iznos 1055,23 € od 15. kolovoza 2022. do isplate

- na iznos 1055,23 € od 15. rujna 2022. do isplate

- na iznos 1055,23 € od 15. listopada 2022. do isplate

- na iznos 1055,23 € od 15. studenog 2022. do isplate

- na iznos 391,31 € od 15. prosinca 2022. do isplate

- na iznos 391,31 € od 15. siječnja 2023. do isplate

- na iznos 405,81 € od 15. veljače 2023. do isplate

- na iznos 405,81 € od 15. ožujka 2023. do isplate

- na iznos 405,81 € od 15. travnja 2023. do isplate

- na iznos 1055,23 € od 15. svibnja 2023. do isplate

- na iznos 1055,23 € od 15. lipnja 2023. do isplate

- na iznos 1055,23 € od 15. srpnja 2023. do isplate, sve prema stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima, izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu, za tri postotna poena do 31. prosinca 2022.g., od 1.siječnja 2023. do 29. prosinca 2023. prema stopi koja određuje se, za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotnih poena, a od 30. prosinca 2023. do isplate po kamatnoj stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem za tri postotna poena referentne stope, koja je kamatna stopa koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granična kamatna stopa proizašla iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke, sve u roku od 15 dana.

II. Odbija se tužbeni zahtjev za iznos 62.202,07 € sa zateznim kamatama na pojedine mjesečne iznose

- na iznos 1901,78 €

od 15. kolovoza 2020. do isplate

- na iznos 1493,14 €

od 15. rujna 2020. do isplate

- na iznos 1493,14 €

od 15. listopada 2020. do isplate

- na iznos 1493,14 €

od 15. studenog 2020. do isplate

- na iznos 30,84 €

od 15. prosinca 2020. do isplate

- na iznos 30,84 €

od 15. siječnja 2021. do isplate

- na iznos 26,79 €

od 15. veljača 2021. do isplate

- na iznos 26,79 €

od 15. ožujak 2021. do isplate

- na iznos 26,79 €

od 15. travanj 2021. do isplate

- na iznos 2599,51 €

od 15. svibanj 2021. do isplate

- na iznos 2599,51 €

od 15. lipanj 2021. do isplate

- na iznos 2599,51 €

od 15. srpanj 2021. do isplate

- na iznos 2599,51 €

od 15. kolovoz 2021. do isplate

- na iznos 2599,51 €

od 15. rujan 2021. do isplate

- na iznos 2599,51 €

od 15. listopad 2021. do isplate

- na iznos 2599,51 €

od 15. studeni 2021. do isplate

- na iznos 28,82 €

od 15. prosinca 2021. do isplate

- na iznos 28,82 €

od 15. siječnja 2022. do isplate

- na iznos 29,81 €

od 15. veljače 2022. do isplate

- na iznos 29,81 €

od 15. ožujka 2022. do isplate

- na iznos 29,81 €

od 15. travnja 2022. do isplate

- na iznos 3.716,83 €

od 15. svibnja 2022. do isplate

- na iznos 3.716,83 €

od 15. lipnja 2022. do isplate

- na iznos 3.716,83 €

od 15. srpnja 2022. do isplate

- na iznos 3.716,83 €

od 15. kolovoza 2022. do isplate

- na iznos 3.716,83 €

od 15. rujna 2022. do isplate

- na iznos 3.716,83 €

od 15. listopada 2022. do isplate

- na iznos 3.716,83 €

od 15. studenog 2022. do isplate

- na iznos 32,65 €

od 15. prosinca 2022. do isplate

- na iznos 32,65 €

od 15. siječnja 2023. do isplate

- na iznos 33,86 €

od 15. veljače 2023. do isplate

- na iznos 33,86 €

od 15. ožujka 2023. do isplate

- na iznos 33,86 €

od 15. travnja 2023. do isplate

- na iznos 3.716,83 €

od 15. svibnja 2023. do isplate

- na iznos 3.716,83 €

od 15. lipnja 2023. do isplate

- na iznos 3.716,83 €

od 15. srpnja 2023. do isplate.

III. Svaka strana snosi svoje troškove ovog postupka.

Obrazloženje

1. Tužitelj u tužbi tvrdi da je e isključivi vlasnik stana koja se nalazi u Dubrovniku na adresi [adresa], koji je u zemljišnim knjigama opisan kao: čest. zgr. [katastarska čestica] z. u. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina],3. suvlasnički dio s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-3) stan na 2.katu površine 32,77 m2 uz odgovarajući dio cijele nekretnine te da u navedenom stanu živi zaštićeni najmoprimac ČN, OIB: [osobni identifikacijski broj] koja na ime zaštićene najamnine plaća tužitelju mjesečni iznos od 100,00 kuna odnosno 13,27 Eura. U bitnom pozivanjem na sudsku praksu Europskog suda za ljudska prava, Vrhovnog suda Republike Hrvatske tužitelj podnosi tužbu s zahtjevom da mu tuženik naknadi štetu koja se sastoji u razlici između visine zaštićene najamnine koju je kao vlasnik primio za stan u svome vlasništvu i visine najamnine koju bi mogao ostvariti iznajmljivanjem toga istog stana na slobodnom tržištu, s tim da se prethodno obratio tuženici zahtjevom za mirnim rješenjem spora. Tužitelj smatra da mu pripada na ime naknade štete razlika zaštićenoj najma i tržišne cijene najma, odnosno u ljetnim mjesecima razlika cijene zaštićenog najma i turističkog najma. Tužbenim zahtjevom potražuje iznos od 54.962,28 Eura zajedno s zateznim kamatama na pojedinačne mjesečne iznose, uz naknadu troškova parničnom postupka. Konačno postavljenim tužbenim zahtjevom potražuje iznos 84.459,98 eura za razdoblje od srpnja 2020. do lipnja 2023.

2. Tuženik u odgovoru na tužbu osporava tužbu i tužbeni zahtjev u cijelosti, predlaže ga odbiti uz naknadu parničnog troška. Drži spornim status zaštićenog najmoprimca ČN, budući da tužitelj nije naveo, niti je dostavio dokaz o stanarskom pravu iste na predmetnom stanu stečenom prema ranijim propisima koji su vrijedili do dana stupanja na snagu Zakona o najmu stanova („Narodne novine“, br. 91/96, 48/98, 66/98, 22/06, 68/18, 105/20, dalje: ZNS) od 5. studenoga 1996. Tuženica nadalje prigovara zastari, aktivnoj i pasivnoj legitimaciji, osporava osnovu i visinu tužbenog zahtjeva te se očituje kako slijedi. Osporava zaštićenu najamninu u iznosu od 13,27 EUR mjesečno, tvrdeći da tužitelj ne dokazuje pravilnost samog izračuna i da li su pri izračunu izračunu uzeti u obzir svi propisani kriteriji sukladno odredbi čl. 7. Zakona o najmu stanova i Uredbi o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine. U odnosu na razliku do punog iznosa zaštićene najamnine koju je eventualno najmoprimac morao plaćati sukladno propisima, a najmodavac na nju imao pravo, a nije ostvario smatra da je tužitelj time doprinio šteti, te u tom dijelu osporava postojanje odgovornosti RH. Smatra da iznos zaštićene najamnine se utvrđuje ovisno o platnim mogućnostima obiteljskog domaćinstva najmoprimca, dok je odredbom čl. 31. st. 2. točka 2. Zakona o najmu stanova propisano da pravo na zaštićenu najamninu nema najmoprimac koji ima u vlasništvu useljivu kuću ili stan. Ističe da je potrebno je dokazati da prema svojim platnim mogućnostima zaštićeni najmoprimac nije bio u mogućnosti plaćati slobodno ugovorenu najamninu. U odnosu na naknadu najamnine koju podnositelj potražuje za srpanj 2020. godine, ističe prigovor zastare. Tuženica smatra da tužitelju svakako ne pripada razlika između zaštićene i turističke najamnine. Nadalje, smatra da se na najamninu svakako trebaju primijeniti odredbe Zakona o porezu na dohodak („Narodne novine“, br. 115/16, 106/18, 121/19, 32/20 i 138/20) na eventualno dosuđeni iznos naknade na ime godišnjeg najma, nakon odbitka porezno priznatih rashoda u visini od 30%, trebali platiti propisani porez na dohodak od imovine (najamnine) po stopi od 12%, a od 1. siječnja 2021. po stopi od 10%, te prirez po stopi od 10% (Dubrovnik).

3. Među strankama nije sporno da se tužitelj obratio tuženici zahtjevom za mirnim rješenjem spora, da je tužitelj vlasnik stana na 2.katu površine 32,77 m2 čest. zgr. [katastarska čestica] upisane u zk.u.432 k. o. [katastarska općina] Sporna je pasivna legitimacija tuženika, sporno je je li ČN ima status zaštićenoj najmoprimca i je li nastupila zastara za potraživanje s osnova mjeseca srpnja 2020., sporna je osnova i visina.

4. U postupku su pregledani zemljišnoknjižni izvadak za zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] (list 20 spisa), Ugovor o najmu stana (list 21-24 spisa), dopis Grada Dubrovnika Upravnog odjela za gospodarenje imovinom, opće i upravne poslove klasa: 371-01/23- 01/42 od 3. svibnja 2023. (list 25-26 spisa),, izvod s računa (list 28 spisa), Odluku o davanju stana na korištenje broj 371-03/92-01/34 od 5. svibnja 1992 (list 106-109), Rješenje Općinskog fonda za stambeno i komunalno gospodarstvo Dubrovnik, klasa:

UP/I.371-04/92-02/6305 od 23. rujna 1992. (list 110-111 spisa), proveden je očevid na licu mjesta dana 5. srpnja 2024. na kojem je saslušana svjedokinja ČN (list 124-125 spisa), građevinsko vještačenje po vještaku Hrvoju Sambrailo, dipl.ing.građ. (list 127-136 spisa, 138-213, 261-347 spisa), saslušan je sudski vještak Hrvoje Sambrailo (list 355-356 spisa).

5. Ocjenom provedenih dokaza kako svakog zasebno tako i u njihovoj ukupnosti te temeljem rezultata cjelokupnog postupka, zaključak je suda da je tužbeni zahtjev djelomično osnovan.

6. Pregledom presude Odluku o davanju stana na korištenje broj 371-03/92-01/34 od 5. svibnja 1992 (list 106-109), Rješenje Općinskog fonda za stambeno i komunalno gospodarstvo Dubrovnik, klasa: UP/I.371-04/92-02/6305 od 23. rujna 1992. (list 110- 111 spisa), Ugovor o najmu stana (list 21-24 spisa), utvrđeno je kako ČN s kojom je tužitelj sklopio ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom na stanu u čest. zgr. [katastarska čestica] z. u. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] - stan na 2.katu površine 32,77 m2 ima status zaštićenog najmoprimca.

7. Svjedokinja ČN svoj je iskaz dala na licu mjesta u predmetnom stanu u kojem je zatečena te je iskazala da u tom stanu živi od 1993.s nećakinjom i njeno dvoje djece, da cijeli život plaća zaštićenu najamninu u iznosu 120 EUR. Navela je da je njoj tužitelj dao na korištenje i još jednu sobu. Navela je da je do 1. siječnja 2024. plaćala 100 Eura a od 1. siječnja 2024. 120 eura (godišnje), dok je za korištenje ove dodatne sobe plaćala 400 kn.

8. Republika Hrvatska je ratificirala Konvenciju za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda i Protokola br. 1,4,6,7 i 11 uz Konvenciju za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda (Narodne novine – međunarodni ugovori br. 18/97) te ista čini unutarnji dio pravnog poretka RH od 5. studenoga 1997. Europski sud za ljudska prava donio presudu u predmetu Statileo protiv RH koja je postala konačna 10. listopada 2014. a ista se odnosi na pitanje pravnog položaja vlasnika stanova u kojima stanuju zaštićeni najmoprimci, sa stajališta prava na mirno uživanje vlasništva. Odluke Europskog suda za ljudska prava imaju gotovo jednaku pravnu snagu kao i odluke Vrhovnog suda RH.

9. U konkretnom slučaju utvrđeno je da je tužitelju povrijeđeno pravo vlasništva zajamčeno odredbama čl. 1. Protokola br. 1 uz Konvenciju kojom je propisano da svaka fizička ili pravna osoba ima pravo na mirno uživanje svojega vlasništva, da se nitko ne smije lišiti svoga vlasništva, osim u javnom interesu, i to samo uz uvjete predviđene zakonom i općim načelima međunarodnog prava. Ove odredbe doduše ni na koji način ne umanjuju pravo države da primjeni zakone koje smatra potrebnima da bi uredila upotrebu vlasništva u skladu s općim interesom ili za osiguranje plaćanja poreza ili drugih doprinosa ili kazni". I prema odredbi čl. 48. st. 1. Ustava RH (Narodne novine 56/90, 135/97, 8/98 – pročišćeni tekst, 113/2000, 124/2000-pročišćeni tekst, 28/01, 41/01 – pročišćeni tekst, 55/2001-ispravak, 76/10, 85/10-pročišćeni tekst) jamči se pravo vlasništva, dok prema odredbi čl. 50. st. 1. je zakonom moguće u interesu Republike Hrvatske ograničiti ili oduzeti vlasništvo, uz naknadu tržišne vrijednosti. Međutim u konkretnom slučaju ne postoji ravnoteža između interesa tužitelja kao vlasnika stana i općeg interesa zaštite prava zaštićenih najmoprimaca pošto je tužitelju nametnut prekomjeran individualni teret. Naime, tužitelj kao vlasnik stana nije u mogućnosti koristiti svoj stan, nije u posjedu istog. Ugovor o najmu sa zaštićenom najamninom predmetnog stana je zaključen na neodređeno vrijeme. U domaćem pravnom sustavu ne postoje nikakva procesna jamstva koja bi omogućila postizanje ravnoteže između interesa najmoprimca i najmodavaca. Stoga je zaključak suda da trenutni pravni propisi u RH u pogledu zaštićenih najamnina nisu ostvarili pravednu raspodjelu socijalnog i financijskog tereta, jer je taj teret neopravdano prebačen na samo jednu društvenu grupu (najmodavce). U konkretnom slučaju tužiteljica mora snositi većinu socijalnih i financijskih obveza stambenog zbrinjavanja zaštićenog najmoprimca. Zbog toga je došlo do povrede njenog prava na mirno uživanje vlasništva, a što je sukladno zaključku iz presude Europskog suda za ljudska prava Statileo protiv Republike Hrvatske.

10. U odnosu na prigovor zastare valja ukazati da je tuženica ovaj prigovor istaknula samo u odnosu na mjesec srpanj 2020. (list 43 spisa). Ukazuje se na odluke Ustavnog suda Republike Hrvatske broj U-III-3219/2019 od 13. prosinca 2023. (Istovjetno u Odlukama broj U-III-1685/2019 i U-III-4740/2021, U-III-3482/2021, sve od 3. listopada 2023. i odlukama ESLJP-a - Statileo protiv Hrvatske /broj 12027/10 od 10. srpnja 2014./, Arambašič protiv Hrvatske /broj 48981/17 i 49727/17 §§ 13., 14., od 23. lipnja 2022. , Skelin - Hrvoj i Đuričić protiv Hrvatske /broj 23414/15 i 52161 §§ 51. od 10. lipnja 2021., Mirošević-Anzulović protiv Hrvatske /broj 25815/14 §§ 51./ broj: Rev 2364/2016-3 od 19. prosinca 2018.) kojom je usvojena ustavna tužba tužiteljice iz predmetne parnice, do donošenja presude ESLJP-a u predmetu Statileo protiv Hrvatske (2014.) i njome uzrokovane promjene pravnih stajališta sudova u Republici Hrvatskoj (Rev-2364/2016 od 19. prosinca 2018.) „… vlasnicima stanova … u pogledu računanja početka zastarnog roka i nastupanja zastare, ne može se staviti na teret kao njihov propust činjenica da prije odluke Statileo protiv Hrvatske, odnosno prije promjene pravnog stajališta Vrhovnog suda nisu pred sudovima u Republici Hrvatskoj pokretali postupke protiv države radi naknade štete uzrokovane navedenim zakonom nametnutim ograničenjima prava vlasništva … niti činjenica da su ih, kao u konkretnom slučaju, pokrenuli prije promjene pravnog stajališta Vrhovnog suda od 19. prosinca 2018., a nakon odluke Statileo protiv Hrvatske … da je potrebno šest mjeseci kako bi nakon promjene određenog pravnog stajališta razvoj sudske prakse dosegnuo takav (dovoljan) stupanj pravne sigurnosti da bi se mogla smatrati kako je javnost zaista postala svjesna prevladavajuće sudske prakse …da je tek nakon proteka šest mjeseci od zauzimanja stajališta Vrhovnog suda u rješenju od 19. prosinca 2018. u pogledu prava vlasnika na naknadu štete u visini razlike između tržišne i zaštićene najamnine, a kojim je Vrhovni sud promijenio prevladavajuću sudsku praksu, dakle od 19. lipnja 2019. sudska praksa kojom se utvrđuje kompenzacijsko pravno sredstvo postala stabilna i tek od tada su mogli početi teći zakonski rokovi za računanje i nastup zastare propisani člankom 230. stavkom 1. Zakon o obveznim odnosima ("Narodne novine" br. 35/05., 41/08., 125/11., 78/15., 29/18., 126/21., 114/22., 156/22., 145/23., 155/23. u daljnjem tekstu: ZOO,)…tijek zastiranog roka se računa od 19. lipnja 2019. Kako je na zahtjevu za mirnim rješenjem spora tuženici naznačen datum 10.srpnja 2023., rukom dopisano otp. 10. srpnja 2023. bez dokaza o tome kada je tuženik primio navedeni zahtjev, je li to prije ili nakon 15. srpnja 2023., to tužitelj nije dokazao da je podnio zahtjev za mirnim rješenjem spora, kojim se prekida zastara, prije nastupanja zastare za mjesec srpanj 2020. pa je prihvaćen prigovor zastare te za mjesec srpanj odbijen tužbeni zahtjev u cijelosti, s obzirom da je protekao zastarni rok propisan člankom 230. stavkom 1. ZOO-a u svezi s člankom 226 stavkom 1. ZOO-a.

11. Kako je tuženica svojom pasivnošću da uredi pitanje najamnine na način da se postigne potrebna ravnoteža između općih interesa zajednice i zaštite vlasničkih prava prouzrokovala tužitelju štetu u vidu izmakle koristi, te da je dužna tužitelju naknaditi nastalu štetu sukladno odredbi čl. 1045. st. 1. ZOO-a.

12. U odnosu na visinu tužbenog zahtjeva prvenstveno valja reći da tužitelj ima pravo na primjerenu naknadu zbog ograničenja njegova prava vlasništva na stanu zbog činjenice da u predmetnom stanu živi zaštićeni najmoprimac. U presudi Skelin- Hrvoj i Đuričić protiv Republike Hrvatske (toč. 64.) Europski sud za ljudska prava je ponovio svoje shvaćanje izneseno u predmetu Statileo da naknada takve materijalne štete treba pokriti razliku između zaštićene najamnine, za koju je sud utvrdio da je neodgovarajuća i odgovarajuće najamnine. Pojam odgovarajuće najamnine ne treba miješati sa pojmom pravične naknade, jer pravična naknada predstavlja pravni standard. Pod odgovarajućom najamninom prvenstveno valja smatrati tržišnu najamninu jer ona na objektivan i egzaktan način predstavlja odgovarajuću odnosno primjerenu naknadu za vlasnike stanova te se na taj način vlasnicima omogućuje pravna sigurnost i jednakost svih pred zakonom. Pri tome vlasnici su postupkom tužene već trideset godina u situaciji da ne mogu potpuno koristiti ili ubirati plodove svoje stvari, dakle, ne radi se o kratkom periodu vremenu u kojem bi bilo razumno na temelju društvene solidarnosti od vlasnika zahtijevati da sudjeluju u teretu zbrinjavanja zaštićenih najmoprimaca (tako u Odluci VSRH Rev-1010/2023 od 3. prosinca 2024.

13. Na okolnost visine tužbenog zahtjeva proveden je očevid na licu mjesta, vještačenje po vještaku građevinske struke ing. GN.

14. Na očevidu na licu mjesta utvrđeno je stanje nekretnine te je sudski vještak Hrvoje Samrajilo u svom pisanom nalazu i mišljenju, temeljem iskaza površina (bez prostorije za koju je utvrđeno da je stan proširen i da za nju najmoprimac neovisno plaća tržišnu najamninu) utvrdio površinu stana obuhvaćenu zaštićenim najmom. Potom j određen zadatak vještaku izraditi nalaz i mišljenje u kojem će utvrditi visinu prosječne tržišne najamnine stana u periodu od srpnja 2020 do lipnja 2023. za površinu od 30,71 m2 (prostorije oznake 60-65 iz izvješća od 26. srpnja 2024.). Ujedno utvrditi razliku visine tržišne najamnine i zaštićene najamnine uz odbijanje poreznih davanja koje bi tužitelj morao davati na primljenu najamninu. S obzirom na zadatak vještak je a povodeći se zadatkom ''procjena tržišne vrijednosti najamnine predmetnih prostorija stana u razdoblju od lipnja 2017. godine do svibnja 2023. godine posebno u zimskim mjesecima, posebno u ljetnim mjesecima'', analizom ugovora iz dostavljenog Izvatka utvrdio da nijedan ugovor nije ugovoren za isključivo ''zimske mjesece'', odnosno vidljivi su ugovori koji su ugovoreni za cjelogodišnje stanovanje. S obzirom na navedeno, a za potrebe procjene tržišne vrijednosti najamnine predmetnog stana u zimskim mjesecima, uzeo u obzir ugovore koji su ugovoreni za cjelogodišnje stanovanje na drugim lokacijama. Vještak je u konačnici utvrdio visinu najma za predmetni stan u zimskim mjesecima, nakon oduzimanja cijene zaštićene namjene: 11/2020 333,79

12/2020 333,79

01/2021 347,87

02/2021 347,87

03/2021 347,87

11/2021 374,14

12/2021 374,14

01/2022 387,14

02/2022 387,14

03/2022 387,14

11/2022 423,96

12/2022 423,96

01/2023 439,67

02/2023 439,67

03/2023 439,67

U odnosu na ljetne mjesece sudski vještak je analizom prikupljenih podataka i podataka s web stranice Booking.com, a uzimajući u obzir prosječnu popunjenost apartmana u ljetnoj sezoni i realnu tržišnu cijenu noćenja za predmetni stan, mjesečni najam predmetnog stana u ljetnoj sezoni bi trebao iznositi cca 1.155,00 € (55eur x 30dana x 70%),

15. Tuženica je u odnosu na ovako dan nalaz i mišljenje prigovorila i navela da predmetni nalaz i mišljenje nije u skladu s odredbama Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina („Narodne novine“ br. 78/2015., dalje u tekstu: Zakon) te Pravilnika o metodama procjene vrijednosti nekretnina („Narodne novine“ br. 105/2015., dalje u tekstu: Pravilnik), budući da je procjena tržišne vrijednosti najma predmetne nekretnine vršena primjenom poredbene (usporedne) metode, na temelju prikupljenih podataka o ugovornim cijenama najma poredbenih nekretnina, koji su dobiveni na temelju izvatka iz zbirke kupoprodajnih cijena (najamnina) dostavljenih od strane Upravnog odjela za gospodarenje imovinom, opće i pravne poslove Grada Dubrovnika (dalje tekstu: izvadak). Ističe da vještak u svom nalazu i mišljenju usprkos podacima i fotografijama stana na stranicama od 9. do 16. nije utvrdio stvarno stanje predmetnog stana na dan očevida 5. kolovoza 2024. iako je sukladno odredbi članka 8. stavka 1. Pravilnika obilježja bio dužan uzeti u obzir okolnosti koje utječu na vrijednost nekretnine (pa tako i najamnine) i to na temelju stvarnih fizičko-tehničkih pokazatelja u relacijama s pokazateljima koji su utemeljeni na gospodarenju nekretninom po načelu dobrog gospodara, dok je odredbom članka 68.st.1.t.6. istog pravilnika propisano da oblik i sadržaj procjembenog elaborata obuhvaća utvrđivanje kakvoće procjenjivane nekretnine pomoću taksativnog nabrajanja obilježja nekretnine koja utječu na vrijednost. Nakon analize pribavljenih podataka iz izvatka te nakon provedbe međuvremenskog, interkvalitativnog izjednačavanja i ostalih analiza, vještak je proveo poredbenu metodu procjene najamnine, i to posebno za zimske mjesece i posebno za ljetne mjesece, međutim nije jasno na koji način vještak određuje ljetni period, a na koji zimski period. Ističe da nije priložen zadatak koji izdaje naručitelj pa se sa sigurnošću ne može potvrditi je li zadatak obuhvatio sve naručiteljeve zahtjeve i razloge izrade nalaza i mišljenja, budući da su zadaci naručitelja i svrha izrade nalaza i mišljenja bitni elementi nalaza i mišljenja kako bi se mogla odrediti osnovica za vrednovanje i odabrati određena metoda te postupak izrade nalaza i mišljenja (zadatak s danom vrednovanja, danom kakvoće i prostornom identifikacijom nekretnine), sukladno odredbi čl. 67. st. 2. Pravilnika odnosno odredbe članka 68. stavak 1. toč. 4. Pravilnika. Obzirom da je analizom ugovora iz dostavljenog izvatka vještak utvrdio da niti jedan nije ugovoren isključivo za zimske mjesece, odnosno vidljivi su ugovori koji su ugovoreni za cjelogodišnje stanovanje, vještak je za potrebe procjene tržišne vrijednosti najamnine predmetnog stana u zimskim mjesecima uzeo u obzir ugovore koji su ugovoreni za cjelogodišnje stanovanje. Ističe da prema nalazu i mišljenju, procijenjena tržišna vrijednost najamnine za predmetni stan u zimskim mjesecima u razdoblju od srpnja 2020.g. do lipnja 2023.g. (za 15 zimskih mjeseci), a nakon provedenog međuvremenskog izjednačenja i interkvalitativnog izjednačenja, iznosi ukupno 5.963,91 EUR. Analizom dostavljenog izvatka, vještak je izdvojio tri ugovora koji su ugovoreni za vrijeme ljetnih mjeseci, na temelju kojih je izvršio procjenu tržišne vrijednosti najamnine predmetnog stana u ljetnim mjesecima u razdoblju od srpnja 2020.g. do lipnja 2023.g. (za 21 ljetni mjesec), te ista prema nalazu i mišljenju, a nakon provedenog međuvremenskog izjednačenja i interkvalitativnog izjednačenja, iznosi ukupno 8.661,78 EUR. Smatra da navedeni postupak izračuna nije ispravan jer se ugovori za poredbene nekretnine koriste za cjelogodišnje stanovanje (vrijede u zimskom i ljetnom periodu) stoga ovakav način podjele ugovora nije točan. Smatra da je vještak trebao utvrditi vrijednost na dan vrednovanja te primjenom indeksnih nizova putem međuvremenskog izjednačenja utvrditi vrijednost najma za svaki mjesec. Ističe da nije jasno kako je određen „korekcijski faktor“, budući da nije obrazložena primjena indeksa, i na temelju kojih okolnosti je korigirana vrijednost kod interkvalitativnog izjednačenja. Takvo postupanje vještaka je u suprotnosti s odredbama čl. 5. st.1. i st.5. Zakona, kojima je propisano da je „procjembeni elaborat dokument kojim se procjena vrijednosti nekretnina jasno i transparentno prezentira u pisanom obliku“ te da se „svaki odabir parametara korištenih u procjeni vrijednosti nekretnina obvezno obrazlaže u procjembenom elaboratu“. elaboratu je potrebno opisati i obrazložiti način izračuna mjesečnog najma stana te navesti izvore iz kojih su prepisani porez, prirez, trošak redovnog održavanja i mjesečni zaštićeni najam, a u predmetnom nalazu vještak nije obrazložio ni na koji način i pomoću kojih koeficijenata je interkvalitativno izjednačio procjenjivanu i poredbene nekretnine, posebno mjere korištenja, kategoriju, fizičke karakteristike. Također, smatra da nije obrazloženo ni na koji način je vještak doveo u odnos kakvoću procjenjivane nekretnine koja je u neodržavanom stanju s poredbenim nekretninama koje su na tržištu najma stana i sukladno odredbi članka 12. i 13. ZNS moraju biti u stanu pogodnom za stanovanje i održavanom stanu, jer procjenjivani stan nije pogodan za stanovanje niti je održavan. Nadalje, prema mišljenju vještaka navedeni izračun ukupne vrijednosti turističke najamnine za ljetne mjesece „ne predstavlja realnu prosječnu tržišnu vrijednost mjesečne najamnine u tom periodu“ pa vještak prilaže izvadak sa web stranica Booking.com, gdje su prikazani podaci o pet apartmana u neposrednoj blizini predmetnog stana, sa cijenama noćenja u središnjem dijelu sezone, pa vještak proizvoljno, „sukladno informacijama i razgovorima koje je vodio sa profesionalnim iznajmljivačima i agencijama“ procjenjuje da prosječna popunjenost apartmana u Dubrovniku iznosi 70 % u ljetnoj sezoni, a obzirom na uređenost i opremljenost apartmana u odnosu na predmetni stan procjenjuje da bi „prosječna cijena noćenja predmetnog stana u ljetnim sezonama trebala iznositi u predmetnom razdoblju 30% prosječnog iznosa noćenja (182,20 Eura/noć) koji je prikazan za oglašene apartmane (55 Eura) pa prosječna mjesečna tržišna najamnina za predmetni stan u ljetnim mjesecima iznosi 1.155,00 Eura mjesečno“, odnosno za 21 ljetni mjesec iznosi 24.255,00 Eura“. visini tako utvrđene visine turističkog najma, kao i izračunu koji je temeljen isključivo na podacima sa stranice Booking.com, a ne na podacima iz Zbirke kupoprodajnih cijena, jer je korištenje oglašenih podataka ponude i potražnje kao sredstvo izračuna tržišne vrijednosti najamnine protivno odredbama relevantnog Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina i Pravilnika. Prema dostupnim podacima za poredbene nekretnine – stranice 55 do 65 nalaza i mišljenja nesporno se radi o stanovima u koje je ulagano i koji su održavani i namješteni, te svojim obilježjima nisu podudarni predmetu procjene, budući da se u svakom postupku usporedbe podataka primjenjuje načelo sukladnosti modela prema kojem se samo međusobno usporedivi podaci mogu dovesti u odnos, te takvo Paušalno izvođenje zaključaka rezultira time da nalaz i mišljenje nije usklađen s odredbama čl. 5. st. 1. i 5., čl. 9. st. 4. i čl. 22. st. 1. i 2. Zakona. Nadalje u odnosu na visinu turističke najamnine ukazuje i da je turistička sezona 2020. i 2021. bila u vrijeme epidemije Covid-a i da turistički smještaj bio jeftiniji, kao i da je turista bilo puno manje, što je gotovo opće poznata činjenica za sve koji su pratili informacije vezano za epidemiju Covid i mogućnost putovanja i kretanja domaćih i stranih turista. Također, turistička najamnina ne dospijeva mjesečno, već se radi o cijeni noćenja u odnosu na stanje stana i stanja ponude i potražnje na tržištu sezonskog pružanja usluga smještaja u domaćinstvu primjenom Zakona o ugostiteljskoj djelatnosti („Narodne novine“ br. 85/2015, 121/2016, 99/2018, 25/2019, 98/2019, 32/2020, 42/2020, 126/2021), budući da nije slobodno ugovorena ili tržišna najamnina kakvu se ima u vidu primjenom Zakona o najmu stanova, a niti je odgovarajuća najamnina ili razumna najamnina, te ukoliko bi se ista prema vještačenju utvrdila u iznosu od 1.155,00 EUR mjesečno za ljetne mjesece, sukladno predmetnom vještačenju, ista bi predstavljala nerazumnu i neodgovarajuću najamninu prema svim okolnostima predmeta, što je potpuno suprotno sudskoj praksi ESLJP, a takav stav je zauzeo i Ustavni sud Republike Hrvatske u odluci broj: U-III- 3482/2021 od 3. listopada 2023. Nadalje, vještak nije postupio sukladno nalogu suda, budući da nije izračunao razliku visine tržišne najamnine i zaštićene najamnine uz odbijanje poreznih davanje koja se plaćaju na primljenu najamninu kako je to već ranije u postupku izneseno pa tuženica ustraje u svim navodima vezanim za odbijanje poreza kao i izračun zaštićene najamnine.

15.1. Tužitelj nije imao primjedbe na nalaz i mišljenje sudskog vještaka.

16. Sudski vještak Hrvoje Samrailo pisano je odgovorio na primjedbe tuženice te naveo da je procjenu tržišne vrijednosti najamnine izradio sukladno pravilima struke, odnosno Zakonu o procjeni vrijednosti nekretnina (NN 78/15) i Pravilnika o metodama procjene vrijednosti nekretnina (NN 105/15), koristeći dostavljeni Izvadak iz zbirke kupoprodajnih cijena iz sustava eNekretnine (Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljsva i državne imovine), dostavljen od strane nadležnog odjela grada Dubrovnika, koristeći usporednu metodu te podatke sa stranice Booking.com, uspoređujući predmetnu nekretninu sa usporednim nekretninama, te postupkom međuvremenskog i interkvalitativnog izjednačenja obilježja usporednih nekretnina i predmetne nekretnine ''izjednačio'' pomoću koeficijenata umanjenja/uvećanja, čime se došlo do tržišne vrijednosti mjesečne najamnine predmetnih prostorija stana u zimskim mjesecima, odnosno u ljetnim mjesecima (uz pobrojane zakonske i podzakonske propise koje je primijenio). Nadalje, ističe da je nalazu i mišljenju utvrdio stvarno stanje predmetnog stana te, osim navedenih fotografija stana na str. 9–16 nalaza i mišljenja, taksativno nabrojao obilježja nekretnine koja utječu na vrijednost na str. 18 nalaza i mišljenja, u dijelu Tehnički opis. Nadalje, pojasnio je da je ljetni i zimski period definiran ljetnom turističkom sezonom, odnosno kalendarskim početkom i završetkom iste, stoga su za ljetni period (period ljetne turističke sezone) obuhvaćeni mjeseci od travnja do listopada, dok su za zimski period obuhvaćeni mjeseci od studenog do ožujka. Ukazuje da je na str. 40, 55, 68, 71, 72 nalaza i mišljenja tablično pikazao mjeseci koji obuhvaćaju ljetni period (turističku sezonu), odnosno mjeseci koji obuhvaćaju zimski period. Ljetni period (turistička sezona) je definiran većom potražnjom za najamninama stanova, stoga je i tražena cijena najamnine znatno povećana u ljetnom periodu. Nadalje, tvrdi da je nalaz i mišljenje izrađen isključivo temeljem zadatka od strane suda, a isti je prikazan na str 1. (naslovnici), te na str. 4 nalaza i mišljenja. U odnosu na daljnje primjedbe navodi da je od strane Upravnog odjela za gospodarenje imovinom, opće i pravne poslove grada Dubrovnika je dostavljen Izvadak iz zbirke kupoprodajnih cijena (vidljiv na str. 20–23 nalaza i mišljenja), u kojem nema najamnina stanova koje su ugovorene isključivo za zimske mjesece. S obzirom da u dostavljenom Izvatku nema najamnina stanova koje su ugovorene isključivo za ''zimske'' mjesece, dostavljeni ugovori koji su ugovoreni za cjelogodišnje stanovanje približno odgovaraju najamninama za ''zimske'' mjesece, te su kao takvi i uključeni u daljnji izračun. Na navode da je umjesto gore navedenog, vještak trebao utvrditi vrijednost na dan vrednovanja te primjenom indeksnih nizova putem međuvremenskog izjednačenja utvrditi vrijednost najma za svaki mjesec, odgovara da je upravo tako i izradio nalaz i mišljenje, što je vidljivo na stranicama 31., 34 – 39, odnosno 48 – 54, koristivši indeksne nizove pomoću međuvremenskog izjednačenja, te temeljem navedenog utvrdio vrijednost najma za svaki mjesec. Na daljnje primjedbe ističe da je interkvalitativno izjednačenje, odnosno kompletan nalaz i mišljenje, izradio sukladno Zakonu o procjeni vrijednosti nekretnina (NN 78/15), te Pravilniku o metodama procjene vrijednosti nekretnina (NN 105/15), koristeći dostavljeni Izvadak iz zbirke kupoprodajnih cijena iz sustava eNekretnine (Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljsva i državne imovine), dostavljen od strane nadležnog odjela grada Dubrovnika, koristeći usporednu metodu te podatke sa stranice Booking.com, uspoređujući predmetnu nekretninu sa usporednim nekretninama, te postupkom međuvremenskog i interkvalitativnog izjednačenja obilježja usporednih nekretnina i predmetne nekretnine ''izjednačio'' pomoću koeficijenata umanjenja/uvećanja, čime se došlo do tržišne vrijednosti mjesečne najamnine. Što se tiče korekcijskih faktora, u dijelu Interkvalitativno izjednačenje korigirana su karakteristična obilježja predmetne nekretnine, odnosno usporednih nekretnina, kao što su lokacija, veličina, fizičke karakteristike, katnost, s obzirom da se predmetni stan nalazi na 2. katu zgrade, dok se pojedine usporedne nekretnine nalaze na etažama prizemlja / 1. kata / 2. kata / potkrovlja. Također, predmetni stan se nalazi na izrazito dobroj lokaciji u odnosu na usporedne nekretnine, no fizičke karakteristike predmetnog stana su lošije u odnosu na fizičke karakteristike usporednih nekretnina. Površine pojedinih usporednih nekretnina su znatno veće od površine predmetne nekretnine, stoga je i koeficijent površine također korigiran u tablici Interkvalitativnog izjednačenja. Na navode da je u elaboratu potrebno opisati i obrazložiti način izračuna mjesečnog najma stana te navesti izvore iz kojih su prepisani porez, prirez, trošak redovnog održavanja i mjesečni zaštićeni najam, ističe da je način izračuna mjesečnog najma objašnjen na str. 25, odnosno str. 41 nalaza i mišljenja, gdje se navodi da je za metodu procjenjivanja odabrana Usporedna metoda, odnosno Izvadak iz zbirke kupoprodajnih cijena, dostavljen od strane nadležnog odjela grada Dubrovnika. Nadalje, vještak navodi u odnosu na poreze, prireze, troška redovnog održavanja i mjesečnog zaštićenog najma,da je na str. 72 nalaza i mišljenja navedeno da ''gore navedeni iznosi mjesečne najamnine ne sadrže poreze, s obzirom da u izračunu najamnine u zimskim mjesecima, u kupoprodajnim ugovorima usporednih nekretnina nije uračunat porez (prikazan je iznos bez poreza). U konačnom izračunu najamnine u ljetnom periodu korišteni su podaci sa web stranice Booking.com, gdje su prikazani iznosi bez poreza, te je od navedenih iznosa oduzeta provizija koju naplaćuje stranica Booking.com (20%).'' Podaci o mjesečnom zaštićenom najmu su prikazani na str. 68, 69 nalaza i mišljenja, te je navedeno da su isti dostavljeni od ''strane Upravnog odjela za gospodarenje imovinom, opće i pravne poslove grada Dubrovnika, datuma 3. svibnja 2023. godine, sa utvrđenim iznosom zaštićene najamnine od 11,74 eur mjesečno.'' Nadalje, navodi da je u tablici Interkvalitativno ''izjednačio'' fizičke karakteristike usporednih nekretnina u odnosu na predmetnu nekretninu, a prema stanju stana na dan očevida, smatra da zadovoljava minimalne uvjete za svrhu stanovanja što se tiče rasporeda prostorija i dotrajalosti elemenata namještaja. Vještak nadalje navodi da je izračun prvenstveno izvršen temeljem dostavljenog Izvatka iz zbirke kupoprodajnih cijena, koristeći usporednu metodu sukladno Zakonu o procjeni vrijednosti nekretnina (NN 78/15), te pripadajućem Pravilnikom o metodama procjene vrijednosti nekretnina (NN 105/15), no nakon analize usporedivih stanova / apartmana na stranici Booking.com i iznosa njihove sezonske cijene noćenja, mišljenja je da navedena izračunata tržišna vrijednost mjesečne najamnine predmetnog stana u ljetnom periodu nije predstavljala realnu prosječnu tržišnu vrijednost mjesečne najamnine u tom periodu, stoga je za potrebe što realnije procjene tržišne vrijednosti mjesečne najamnine predmetnog stana u ljetnom periodu izvršio analizu podataka usporedivih stanova / apartmana sa stranice Booking.com (u radijusu od 100m od predmetne nekretnine), sa njihovim prikazanim cijenama noćenja u sezoni (sredina srpnja 2025.), te je prosječnu cijenu navedenih usporednih apartmana korigirao sa umanjenjem od 70%, uzimajući u obzir uređenost i opremljenost priloženih apartmana, te visoku stopu inflacije. Na navode da usporedni apartmani sa svojim obilježjima nisu podudarni sa predmetnim stanom, te da slijedom toga nalaz i mišljenje nije usklađen sa odredbama Zakona, odgovara da je upravo na str. 66 nalaza i mišljenja objasnio postotak umanjenja od 70% u odnosu na usporedne apartmane (uzimajući u obzir uređenost i opremljenost priloženih apartmana u odnosu na predmetni stan, te visoku stopu inflacije, odnosno općenitog trenda rasta cijena). Za postupak umanjivanja vrijednosti najamnine nekretnine kao što je ovaj prikazan u nalazu i mišljenju nisu dane smjernice, odnosno izračun postotka nije definiran Zakonom o procjeni vrijednosti nekretnina (NN 78/15), te pripadajućim Pravilnikom o metodama procjene vrijednosti nekretnina (NN 105/15), stoga isti predstavlja iskustvenu procjenu na temelju saznanja o cijenama turističke najamnine stanova / apartmana (cijena noćenja u sezoni), koji se nalaze u neposrednoj blizini predmetnog stana, te imaju sličnu površinu. Na daljnju primjedbu odgovara da prema podacima Državnog zavoda za statistiku o dolascima i noćenjima turista, odnosno prema podacima Državnog zavoda za statistiku o prihodima od turizma (''turizam u brojkama''), broj noćenja u 2020. godini u odnosu na 2019. godinu, odnosno 2022–2023. godinu (prosjek 90 milijuna noćenja) je manji za cca 55%, dok su prihodi od turizma u 2020. godini u odnosu na 2019. godinu, odnosno 2022–2023. godinu (prosjek 12,7 milijuna eura) manji za cca 60% (vidljivo u tablici u nastavku). Broj noćenja u 2021. godini u odnosu na 2019. godinu, odnosno 2022–2023. godinu (prosjek 90 milijuna noćenja) je manji za cca 20%, dok su prihodi od turizma u 2021. godini u odnosu na 2019. godinu, odnosno 2022–2023. godinu (prosjek 12,7 milijuna eura) manji za cca 30% stoga je ispravio svoj nalaz i mišljenje u dijelu izračuna tržišne najamnine za ljetne mjesece 2020. i 2021. godine, tako da će procijenjeni iznosi najamnine u ljetnim mjesecima u 2020. godini biti umanjeni za 60%, dok će procijenjeni iznosi najamnine u ljetnim mjesecima u 2021. godini biti umanjeni za 30%. U odnosu na prigovore da nije postupio sukladno nalogu suda vezanim za odbijanje poreza kao i izračun zaštićene najamnine, navodi da je nalaz i mišljenje u potpunosti izrađen sukladno zadatku vještaku od strane suda, gdje je na str. 70, odnosno str. 71 nalaza i mišljenja prikazan izračun razlike između tržišne najamnine i zaštićene najamnine stana, a na str. 67, 72 nalaza i mišljenja su vidljive napomene vezane za porezna davanja gdje je navedeno da u iznose koji su prikazani u nalazu i mišljenju nisu uključena porezna davanja (prikazani iznosi bez poreza). Ispravio je nalaza i mišljenje u odnosu na visinu cijene najma za ljetni period tako da isti iznosi 1143,26 eura nakon umanjenja zaštićene najamnine (zbog pandemije COVID-19).

17. Tužitelj je podneskom od 22. siječnja 2025. uredio svoj zahtjev na način da je potražuje ukupno iznos 87.459,98 EUR-a, na mjesečne iznose najamnine počevši od srpnja 2020. pa do lipnja 2023., sa zateznim kamatama od dospijeća svakog pojedinog mjesečnog iznosa. Tuženica se protivila povećanju tužbenog zahtjeva. Do preinake tužbe došlo nakon provedenog građevinskog vještačenja, na način da je tužitelj konačno odredio tužbeni zahtjev u skladu s nalazom i mišljenjem stalnog sudskog vještaka, pa je preinaka tužbe dopuštena uz pravilnu primjenu članka 190. Zakon o parničnom postupku (""Narodne novine" br. 53/91., 91/92., 112/99., 129/00., 88/01., 117/03., 88/05., 2/07., 96/08., 84/08., 123/08., 57/11., 148/11. - službeni pročišćeni tekst, 25/13., 89/14., 70/19., 80/22., 114/22., 155/23., dalje: ZPP).

18. Usmeno saslušan sudski vještak Hrvoje Samrajilo iskazao je da je u cijelom periodu utvrđivao prosječnu tržišnu najamninu kako je to i pojašnjeno u pisanom nalazu i mišljenju i dosadašnjem očitovanju, a kako nije za ljetne mjesece uspio pribaviti podatke o prosječnoj visini najma na predmetnom području to se vodio podacima Booking.com za najam za stanovanje, a ne za najam u turističke svrhe, na način da je tamo navedeni iznos najma u turističke svrhe umanjio za 70%, a sve je detaljno opisano u pisanom nalazu i mišljenju. Pojašnjava da je ove iznose za ljetne mjesece za koje podatke je dobio od Booking com umanjio za 20% koji iznos predstavlja naknadu Booking.com-a za svoje usluge kako bi dobio neto iznos najma kojeg bi primao najmodavac. Na ove iznose koje je prikazao u svom nalazu i mišljenju nije oduzimao porezna davanja državi za najam.

19. Nakon usmenog saslušanja sudskog vještaka tuženica je ustrajala u svojim prigovorima navodeći da je vještak u konkretnom slučaju koristio aplikaciju Booking com za koje je uopće poznato da se bavi iznajmljivanjem u svrhu turizma i to u pravilu ne na mjesečnoj bazi te se ti iznosi nikako ne mogu smatrati primjerenom naknadnom tužitelju zbog nemogućnosti korištenja stana u svrhu najma za stanovanje. Vještak u odnosu na iznesenu primjedbu istako je da je posve jasno iznio u svom nalazu i mišljenju na koji način jer je napravio korelaciju iz turističke cijene u dugotrajni najam, a koristeći jedine dostupne podatke sa stranice Bookin.com-a.

20. Sud smatra da je nalaz i mišljenje sudskog vještaka izrađeno u skladu s pravilima struke, da je sudski vještak sukladno mjerodavnim Pravilnicima na koje se poziva u svom nalazu i mišljenju, usporedne metode, položaja i površine predmetnog stana, obrazloženo i detaljno utvrdio prosječnu visinu cijene najma predmetnog stana. Imajući na umu da se stan nalazi u povijesnoj jezgri Grada Dubrovnika te da ne postoje podaci o dugoročnom najmu stanova na tom području jer je opće poznato da se na toj lokaciji vlasnici stanova bave isključivo iznajmljivanjem u turističke svrhe, sud prihvaća izračun vještaka koji je utemeljen na podacima koje je jedno imao dostupne, a riječ je podacima turističkog najma s Booking.com-a na istoj lokaciji, a koji su umanjeni za cijenu usluge Booking.coma i za 70% vrijednosti cijene najma kako bi se dobila korelacija sa dugotrajnim najmom, a uzevši u obzir i Pandemiju COVID-a i umanjenje i po toj osnovi. Sud smatra da je sudski vještak analitički detaljno iznio sve parametre kojima se vodio prilikom davanja nalaza i mišljenja sukladno mjerodavnim zakonima i pravilnicima te sud ne nalazi da bi ustrajanje u daljnjim prigovorima tuženice bilo osnovano niti da bi se drugim vještačenjem (kojeg tuženica niti ne predlaže) utvrdilo drukčije.

21. Stoga je sud u cijelosti prihvatio nalaz i mišljenje sudskog vještaka i njegov konačni obračun prikazan tablično (list 343-344 spisa). Tuženik tijekom postupka tvrdi da bi tužitelj kao najmodavac bi bio u obvezi i podmiriti porezna davanja. U izgubljenu zaradu se ne uračunava dio zarade koji bi bio ostvaren neplaćanjem poreza i doprinosa (pravno shvaćanje Vrhovnog suda Republike Hrvatske kao u Odluci Rev-934/2004).

21.1. Međutim, u postupku je pregledom nalaza i mišljenja sudskog vještaka, a i njegovim usmenim saslušanjem utvrđeno da vještak prosječni iznos tržišne cijene najma nakon umanjenja za zaštićeni najam nije obračunao poreze i prireze koje bi vlasnik stana bio dužan platiti sukladno Zakonu o porezu na dohodak ("Narodne novine" br. 115/16., 106/18., 121/19., 32/20., 138/20., 151/22., 114/23., 152/24., u daljnjem tekstu ZPD), niti prirez po Odluci jedinice lokalne samouprave – Grada Dubrovnika.

21.2. Međutim riječ je o utvrđenim i jasno propisanim odredbama temeljem kojih i ovaj sud može matematičkim izračunom utvrditi iznos poreza i prireza.

21.3. Prema čl. 62 st.1. ZPD-a propisano je kroz predmetno razdoblje propisano je da se kod dohotka od imovine ostvarenog od najamnine i zakupnine, osim dohotka ostvarenog iznajmljivanjem kuća, stanova, soba i postelja te objekata za robinzonski smještaj putnicima i turistima i organiziranja kampova iz članka 82. tog Zakona, porez na dohodak plaća se prema rješenju Porezne uprave, i to do posljednjeg dana u mjesecu za tekući mjesec. Porez na dohodak plaća porezni obveznik po postupku i na način iz članka 37. ovoga Zakona, a po stopi od 12%, s tom da se ova stopa za utuženo razdoblje mijenjala pa je od 1. srpnja 2017. do 31. prosinca 2020. iznosila 12% (ZIS ZPD NN 138/2020), od 1. siječnja 2021. do 31. prosinca 2023. iznosila 10%, (ZID ZPD NN 114/2023) a od 1. siječnja 2024. iznosi 12 %. Odredbom čl. 57 ZPD-a za cijelo razdoblje bilo je propisano da se kod dohotka od imovine na temelju najma ili zakupa pokretnina i nekretnina priznaju se izdaci u visini 30% od ostvarene najamnine ili zakupnine. Prema tome od utvrđenog iznosa najamnine koja bi pripadala tužitelju prema izračunu sudskog vještaka potrebno je oduzeti iznos poreza na najam kojeg bi tužitelj plaćao na dohodak od najma. Na iznos poreza na najam tužitelj bi bio dužan platiti prirez koji je za Grad Dubrovnik za cijelo utuženo razdoblje iznosio 10 % prema Odluci o lokalnim porezima grada Dubrovnika (" Narodne novine" 129/2019)

22. Stoga je temeljem nalaza i mišljenja sudskog vještaka, imajući na umu odredbe o porezima i prirezima iz prethodne točke ovog obrazloženja utvrđena visina cijene najma za utuženo razdoblje prema posljednje uređenom tužbenom zahtjevu:

Iznos

Osnovica  Stopa  Iznos  Prirez na  Iznos naknade najamnine

za (%) porez porez (10 štete nakon umanjen za obračun poreza na %)- €

umanjenja

zaštićenu

poreza na najam

poreza i prireza

najamninu(€) na najam najam (€)

€ (najam

umanjen

za 30%)

8/2020 450,26

315,18 12 37,82 3,8

408,64 €

9/2020 450,26

315,18 12 37,82 3,8

408,64 € 10/2020 450,26

315,18 12 37,82 3,8

408,64 € 11/2020 333,79

233,65 12 28,04 2,8

302,95 € 12/2020 333,79

233,65 12 28,04 2,8

302,95 € 01/2021 347,87

243,51 10 24,35 2,44

321,08 € 02/2021 347,87

243,51 10 24,35 2,44

321,08 € 03/2021 347,87

243,51 10 24,35 2,44

321,08 € 4/2021 796,76

557,73 10 55,77 5,58

735,41 € 5/2021 796,76

557,73 10 55,77 5,58

735,41 € 6/2021 796,76

557,73 10 55,77 5,58

735,41 € 7/2021 796,76

557,73 10 55,77 5,58

735,41 € 8/2021 796,76

557,73 10 55,77 5,58

735,41 € 9/2021 796,76

557,73 10 55,77 5,58

735,41 € 10/2021 796,76

557,73 10 55,77 5,58

735,41 € 11/2021 374,14

261,9 10 26,2 2,62

345,32 € 12/2021 374,14

261,9 10 26,2 2,62

345,32 € 01/2022 387,14

10 27,1 2,71

357,33 € 02/2022 387,14

10 27,1 2,71

357,33 €

03/2022 387,14

10 27,1 2,71

357,33 € 04/2022 1.143,26 800,28 10 80,03 8,0

1055,23 € 05/2022 1.143,26 800,28 10 80,03 8,0

1055,23 € 06/2022 1.143,26 800,28 10 80,03 8,0

1055,23 € 07/2022 1.143,26 800,28 10 80,03 8,0

1055,23 € 08/2022 1.143,26 800,28 10 80,03 8,0

1055,23 € 09/2022 1.143,26 800,28 10 80,03 8,0

1055,23 € 10/2022 1.143,26 800,28 10 80,03 8,0

1055,23 €

11/2022 423,96

296,77 10 29,68 2,97

391,31 € 12/2022 423,96

296,77 10 29,68 2,97

391,31 € 01/2023 439,67

307,77 10 30,78 3,08

405,81 € 02/2023 439,67

307,77 10 30,78 3,08

405,81 € 03/2023 439,67

307,77 10 30,78 3,08

405,81 € 04/2023 1.143,26 800,28 10 80,03 8,0

1055,23 € 05/2023 1.143,26 800,28 10 80,03 8,0

1055,23 € 06/2023 1.143,26 800,28 10 80,03 8,0

1055,23 €

Ukupno:

22257,91€

23. Osim toga, sud nije prihvatio stajalište tužitelja prema kojem tvrdi da mu pripada turistička najamnina za ljetne mjesece u povišenom iznosu jer tužitelj nije dokazao da bi predmetnu nekretninu iznajmljivao u turističke svrhe.

24. Stoga, imajući na umu izneseno u točki 22. ovog obrazloženja sud je utvrdio da tužitelj trpi štetu u ukupnoj visinu 22257,91 € pa je imajući na umu mjesečno dospijevajuće iznose, odlučeno kao u točki I. izreke. Preko dosuđenog pa do zatraženog u iznosu 84.459,98 € tj.za iznos 62. 202,07 € je valjalo odbiti tužbeni zahtjev sa zateznim kamatama kako je to odlučeno u točki II. izreke.

25. Prema članku 1086. stavak 1. ZOO, obveza naknade štete smatra se dospjelom u trenutku nastanka štete, a prema članku 29. stavak 1. ZOO, zatezna kamata na novčanu obvezu teče od dana kada je dužnik zakasnio s ispunjenjem novčane obveze. Prema tome sud je dosudio zateznu kamatu na mjesečne iznose tekuće od svakog 16.dana u narednom mjesecu kako je to tužitelj zahtjevao, iako najamnina dospijeva mjesečno u tekućem mjesecu.

26. O troškovima postupka odlučeno je sukladno odredbi članka 154. st.4. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine" 53/1991., 91/1992., 112/1999., 129/2000., 88/2001., 117/2003., 88/2005., 2/2007., 96/2008., 84/2008., 123/2008., 57/2011., 25/2013., 89/2014., 70/2019., 80/2022, 114/2022, 155/2023 u daljnjem tekstu: ZPP) u svezi s člankom 155. ZPP-a. Tužitelj da je uspio s osnovom 100%, a visinom 26,35% %, u konačnici uspio u omjeru 26,38% (126,35% / 2=63,18%-36,82%=26,38%). Kako uspjeh u sporu treba gledati kvalitativno i kvantitativno, pa s obzirom na uspjeh tužitelja s osnovom, koju je tuženica u cijelosti osporavala valjalo je odrediti da svaka stranka snosi svoje troškove postupka.

U Dubrovniku 20. veljače 2025.

Sutkinja

Marijana Capurso Kulišić

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU: Protiv ove presude stranke mogu podnijeti žalbu u roku od 15 (petnaest) dana računajući od održavanja ročišta za objavu presude ukoliko je stranka bila uredno obaviještena o održavanju ročišta za objavu, odnosno od primitka prijepisa presude ukoliko stranka nije bila uredno obaviještena o ročištu za objavu presude. Žalba se podnosi ovom sudu, pismeno, u 3 (tri) primjerka, a o žalbi odlučuje nadležni županijski sud.

Dostaviti:

- pun. tužitelja

- zz. tuženika