REPUBLIKA HRVATSKA
Općinski sud u Zadru
Borelli 9, 23000 Zadar
Poslovni broj: P-1855/2023-22
U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E
P R E S U D A
Općinski sud u Zadru, po sutkinji toga suda Tatjani Domijan – Mrva, kao sucu pojedincu, u pravnoj stvari tužitelja MF iz [adresa]/44, OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupan po punomoćnici Jeleni Čačić, odvjetnici u Zadru, protiv tuženice MFE iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupana po punomoćnicima, odvjetnicima u Odvjetničkom društvu Surić&partneri iz Zadra, radi isplate, nakon održane glavne i javne rasprave dana 8. siječnja 2025. u prisutnosti zamjenice punomoćnika tužitelja i zamjenice punomoćnika tuženice, dana 20. veljače 2025.,
p r e s u d i o j e
I. Nalaže se tuženoj MFE iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], da tužitelju MF iz [adresa]/11, OIB: [osobni identifikacijski broj], isplati iznos od 14.560,00 EUR zajedno sa zakonskim zateznim kamatama koje teku od 27. srpnja 2023., kao dana podnošenja ove tužbe pa do isplate, u visini kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena, u roku od 15 dana, pod prijetnjom ovrhe.
II. Nalaže se tuženoj naknaditi tužitelju troškove ovog parničnog postupka u iznosu od 3.750,00 eur sa zakonskim zateznim kamatama koje teku od dana donošenja presude do isplate, sve u visini stope koja se određuje uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena, sve to u roku od 15 dana, pod prijetnjom ovrhe .
Obrazloženje
1. Tužitelj u tužbi podnesenoj dana 27. srpnja 2023. godine i tijekom postupka navodi da je tužitelj kao kupac i tužena kao prodavateljica zaključili su dana 22.07.2022. godine Predugovor o kupoprodaji nekretnine, ovjeren od strane javnog bilježnika Emila Brkića pod brojem ovjere: OV-10955/2022 (dalje: Predugovor), kojim su se obvezali sklopiti glavni ugovor nakon što tužena kao prodavateljica dovrši izgradnju građevine na predmetnoj nekretnini k. č. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina], upisanoj u zk. ul. [broj ZK uloška], pri zemljišnoknjižnom odjelu Općinskog suda u Zadru. Člankom 4. Predugovora utvrđena je dinamika isplate kupoprodajne cijene od ukupno 212.000,00 eur. Kupac je na ime kapare isplatio prvi dio kupoprodajne cijene u iznosu od 40.000,00 eur sukladno čl. 4.3. Predugovora, a zatim drugi dio kupoprodajne cijene sukladno čl. 4.4. Predugovora u iznosu od 50.000,00 eur. Međutim, do sklapanja glavnog ugovora nije došlo jer je tužena kao prodavateljica izjavila da odustaje od ugovora, te kupcu vratila iznos 115.440,00 eur. S obzirom da je člankom 4.7. Predugovora ugovorena kapara kao odustatnina, to je jasno da tužena nije tužitelju isplatila cjelokupni iznos koji je bila dužna prema Predugovoru. Naime, čl. 4.7. Predugovora propisano je da u slučaju neopravdanog odustanka od ugovora prodavateljica dužna isplatiti kupcu dvostruki iznos kapare sukladno čl. 4.3. Predugovora. Jednostavnom matematikom da se zaključiti da dvostruki iznos kapare iznosi 80.000,00 eur. Dodajući tome iznos od 50.000,00 eur koje je još tužitelj isplatio po Predugovoru dolazi se do ukupnog iznosa od 130.000,00 eur koje je tužena bila dužna isplatiti tužitelju s osnove odustanka od ugovora. Kako je tužena tužitelju vratila samo iznos od 115.440,00 eur, jasno je da tužena duguje tužitelju još iznos od 14.560,00 eur. Tužitelj je pozvao tuženu na ispunjenje njezine obveze i mirno rješenje spora, no ista je to odbila. Slijedom svega predlaže sudu donijeti presudu.
2. Tužena u svom odgovoru na tužbu navodi da se u cijelosti protivi tužbi i tužbenom zahtjevu. Nije sporno da su tužitelj i tuženica sklopili Predugovor o kupoprodaji nekretnine, od dana 22. srpnja 2022., koji je ovjeren od strane javnog bilježnika u [adresa], Emila Brkića, pod brojem ovjere: OV-10955 (dalje: Predugovor). Nije sporno niti da je tužitelj u svojstvu kupca isplatio tuženici u svojstvu prodavateljice 40.000,00 eura s osnove predujma i dijela kupoprodajne cijene, u skladu s člankom 4.3. Predugovora, kao i da je uplatio i daljnih 50.000,00 eura sukladno članku 4.4. istog Predugovora. Nadalje, nije sporno niti da je tuženica odustala od sklapanja glavnog ugovora o kupoprodaji u pogledu predmetne nekretnine u [adresa]. Među strankama je sporan iznos koji je tuženica dužna, odnosno bila dužna vratiti tužitelju zbog gore navedenog odustanka, a s osnove Predugovora. Člankom 4.3. Predugovora propisano je, između ostaloga, da će Kupac isplatiti Prodavatelju predujam i dio kupoprodajne cijene u iznosu od 40.000,00 eura. Dakle, iznos od 40.000,00 eura obuhvaća kaparu zajedno s dijelom kupoprodajne cijene, oboje navedeno skupno, u neutvrđenom iznosu. Navedeni iznos ne predstavlja samo kaparu, već i dio kupoprodajne cijene, što je i logično obzirom da bi u suprotnom kapara iznosila skoro 20% od ukupne kupoprodajne cijene, koji je iznos previsok i neuobičajen u sličnim/istim odnosima te bi imao učinak kazne za prodavatelja, što nije cilj i svrha instituta kapare. Imajući u vidu da je točan iznos kapare bio neodređen, tuženica je u svrhu ispunjenja obveze propisane člankom 4.7. Predugovora, kao i člankom 307. Zakon o obveznim odnosima, kojom su odredbom propisani učinci kapare kao odustatnine (odnosno, ako odustane strana koja je dala kaparu, gubi je, a ako odustane strana koja je kaparu primila, vraća je u dvostrukom iznosu), kao iznos dane kapare uzela iznos od 12% od ukupne kupoprodajne cijene, odnosno iznos od 25.440,00 eura, koji predstavlja iznos koji je daleko viši od iznosa koji se uobičajeno daje na ime kapare. Naime, visina kapare koja se uobičajeno daje utvrđena je ustavnosudskom praksom, a kreće se u rasponu od 5% -12% od ukupne kupoprodajne cijene. Stoga je jasno da je tuženica uplatila više nego što je bila u obvezi, to posebno uzimajući u obzir da iz Predugovora nije razvidno o kojem se točno iznosu radi, pa je držajući se slova navedenog Predugovora, mogla izvršiti i daleko nižu uplatu. To posebno stoga što distinkcija postoji i u pogledu čl. 4.3. Predugovora koji navodi isplatu Prodavatelju predujma i dijela kupoprodajne cijene, dok čl. 4.7. Predugovora u slučaju odustanka od strane Prodavatelja određuje isplatu Kupcu dvostrukog iznosa primljenog po osnovi predujma. U tom smislu, iznos koji predstavlja 12% od ukupne kupoprodajne cijene, odnosno iznos od 25.440,00 eura, predstavlja ne samo primjerenu, nego i neuobičajeno veliku kaparu obzirom na sve okolnosti slučaja, a posebno obzirom na odnos između iznosa kapare i kupoprodajne cijene. Nadalje, naša stranka je izvršila povrat uplaćenog dijela kupoprodajne cijene, sve kako bi u potpunosti ispunila svoje obveze propisane Zakonom o obveznim odnosima, koje su propisane u slučaju raskida ugovora. Slijedom navedenog, tuženica je izvršila sljedeće uplate na račun tužitelja:
• uplatu dvostruke kapare, odnosno iznos od 50.880,00 eura,
• povrat uplaćenog dijela kupoprodajne cijene, odnosno iznos od 64.560,00 eura, dakle sveukupan iznos od 115.440,00 eura. Navedenom isplatom tuženica je u cijelosti ispunila svoje obveze propisane Predugovorom i Zakonom o obveznim odnosima. Slijedom navedenog, predlaže se sudu odbiti tužbeni zahtjev tužiteljice.
3. Tužitelj u svom podnesku od 14. rujna 2023. navodi da prvenstveno osporava navode tužene kao neistinite, netočne, iskonstruirane kako bi išli u korist tuženoj, ali isti nemaju nikakve ugovorne ni životne logike. Tvrdnje tužene da iznos kapare nije 40.000,00 eur već da je iznos kapare neodređen, potpuno je pogrešan. Stranke su jasno ugovorile kaparu u iznosu 40.000,00 eur koja je ujedno i dio kupoprodajne cijene, odnosno koja se uračunava u ukupnu kupoprodajnu cijenu od 212.000,00 eur. Ugovaranje kapare koja se uračunava kao dio kupoprodajne cijene uobičajeno je, praktično i logično u svakodnevnom pravnom prometu nekretninama. Činjenica je da je kapara svakako i dio kupoprodajne cijene. Ona nije nešto van kupoprodajne cijene, nego je upravo dio nje. Tako da, formulacija iz čl. 4.3. Predugovora: „predujam i dio kupoprodajne cijene“ ne bi označavalo ništa drugo nego baš upravo samo kaparu (kao dio kupoprodajne cijene). Da je drugačije, bilo bi određeno što je točno kapara, a što kapara nije. Posebno zato što je u stavcima 4.4, 4.5. i 4.6 Predugovora navedeno što se od kupoprodajne cijene kasnije plaća, a to nije kapara. Osim toga, nije neuobičajeno da kapara iznosi 20 ili više posto. Zakon ne određuje iznos kapare, nego je to prepušteno strankama na volju i slobodno ugovaranje. Stoga je nejasno kako tužena uopće može tvrditi da je ugovoreno plaćanje kapare u neodređenom iznosu. Odnosno, da iznos od 40.000,00 eur iz čl. 4.3. Predugovora predstavlja plaćanje neutvrđenog iznosa kapare i neutvrđenog iznosa kupoprodajne cijene. Pa da bi ugovornim stranama bilo prepušteno na slobodnu volju i tumačenje koji iznos se ima vratiti u slučaju odustanka. Sama tužena je u e-mail prepisci potvrdila da se ima uplatit kapara iz Predugovora, dakle jedini ugovoreni iznos kapare od 40.000,00 EUR. Svakako se osporava način izračuna visine kapare koji primjenjuje tužena, jer je isti potpuno suprotan onome što su stranke ugovorile. A potpuno je neosnovano i neopravdano tvrditi da iznos kapare treba biti 12% kupoprodajne cijene, jer je to proizvoljni zaključak tužene, koji ne odgovara istini ni volji ugovornih strana u vrijeme sklapanja Predugovora. Zanimljivo bi bilo vidjeti na koji način bi tužena tumačila Predugovor, da je slučajno tužitelj odustao od ugovora i bi li mu vratila iznos koji preostaje kada se od 40.000,00 eur oduzme 25.440,00 eur, koliko tužena tvrdi da je iznos kapare. Sukladno općim pravilima obveznog prava, odredbe ugovora primjenjuju se onako kako glase. Nadalje, čak i kada neka ugovorna odredba ne bi bila jasna, što ovdje nije slučaj, to je za napomenuti da je tužena ta koja je pripremila nacrt predugovora, a tužitelju je isti nacrt dostavila preko agentice za nekretnine, gđe. GF, vlasnice agencije za nekretnine Bova. Sukladno čl. 320. Zakona o obveznim odnosima (NN 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22) kada je ugovor pripremila jedna ugovorna strana, nejasne odredbe imaju se tumačiti u korist druge strane.
4. Tužena u svom podnesku od 5. listopada 2023 navodi da Tužitelj pogrešno tumači institut kapare, pa je u potpunosti izjednačava s ispunjenjem obveze, u ovom slučaju s isplatom kupoprodajne cijene. Da tome nije tako, proizlazi iz samih odredaba Zakona o obveznim odnosima (Narodne novine br. 35/2005, 41/2008, 125/2011, 78/2015, 29/2018, 126/2021, 114/2022, 156/2022, dalje ZOO). Pa tako primjerice članak 303. stavak 2. ZOO-a propisuje da se u slučaju ispunjenja ugovora kapara mora vratiti ili uračunati u ispunjenje obveze. Dakle, ne može se pretpostaviti da se kapara smatra dijelom kupoprodajne cijene, odnosno da se uračunava u ispunjenje obveze ako tako nije izričito ugovoreno. Drugim riječima, stranke moraju pravnim poslom izričito predvidjeti i naglasiti da ono što se daje smatra kaparom ukoliko žele proizvesti pravne učinke iste. Stoga, kada predugovor u čl. 4.3. i čl. 4.7. čini razliku između predujma i dijela kupoprodajne cijene, odnosno vraćanja dvostrukog iznosa primljenog samo po osnovi predujma, ne može se zaključiti da bi u konkretnom slučaju cjelokupni iznos od 40.000,00 eura predstavljao upravo kaparu. Slijedom navedenog, iz čl. 4.7. predugovora proizlazi da su stranke ugovorile da će pravne učinke kapare proizvoditi samo onaj dio koji je tamo naveden kao predujam, koji se pravni učinci ogledaju u obvezi vraćanja dvostrukog iznosa primljenog po toj osnovi. Ali ne i dijela kupoprodajne cijene, u odnosu na koji dio postoji obveza vraćanja, međutim ne i dvostrukog iznosa. Da su stranke smatrale da se pravni učinci kapare imaju primijeniti u odnosu na cjelokupni iznos od 40.000,00 eura, valjda onda ne bi u navedenom čl. 4.7. predugovora ispustile i ''dio kupoprodajne cijene'' koji se navodi u čl. 4.3. predugovora. Iz tog razloga tuženica tvrdi da je riječ o kapari u neutvrđenom iznosu, odnosno da nije konkretizirano koji iznos od tih 40.000,00 EUR čini kaparu, a koji iznos dio kupoprodajne cijene. Naime, iz slova predugovora jasno je da namjena tog iznosa nije da on predstavlja isključivo kaparu. Nadalje, tuženica u prepisci nije navela da se ima uplatiti kapara u iznosu od 40.000,00 EUR, prema tome, neosnovani su navodi da je tuženica išta potvrdila ili priznala u pogledu iznosa kapare. Uostalom, nije ni životno ni logično očekivati da bi tuženica u neformalnoj e – mail komunikaciji prepisivala točne formulacije navedene u predugovoru pa pisala da je riječ o kapari i dijelu kupoprodajne cijene.
5. Tužitelj u svom podnesku od 7. listopada 2024. navodi da kapara nije ugovorena u pretjerano visokom iznosu. Kapara je slobodno ugovorena među strankama i obje stranke su na nju pristale. Također, člankom 4.7. Predugovora ugovorena je kapara kao odustatnina, stoga je tužena znala da u slučaju odustanka od sklapanja glavnog ugovora mora tužitelju vratiti dvostruki iznos ugovorene kapare. Uostalom, kapara ugovorena kao odustatnina i jest bila ugovorena u interesu tužene kao prodavateljice, s obzirom da je ona ta koja je sastavljala ugovor i koja bez te odredbe, ne bi tek tako mogla odustati od sklapanja ugovora, odnosno tužitelj bi mogao ustrajati sa zahtjevom za ispunjenje ugovora. Svakako je tužena imala opciju i ustrajati kod ispunjenja ugovora, dakle nije morala odustati od njega, ali to joj očito nije bilo u interesu jer je nakon odustanka, oglasila prodaju kuće za višu cijenu od one koju je ugovorila s tužiteljem. Kapara kao odustatnina u konkretnom slučaju bila je povoljnija ugovorna odredba za tuženu kao prodavateljicu, nego za tužitelja kao kupca. Nadalje, s obzirom na to da je ugovorena kapara kao odustatnina, nema mjesta primjeni odredbi čl. 304. st. 4. ZOO-a, jer se sudsko smanjenje pretjerano velike kapare odnosi na slučajeve neispunjenja ugovora kada kapara nije ugovorena kao odustatnina. U odnosu na navode tužene da iz poruka ne proizlazi da bi tužena potvrdila da se radi o kapari u iznosu 40.000,00 eur, tužitelj ističe da je tužena dana 25.07.2022. godine u 15:04 sata u e-mailu napisala:
„Ono sto je potrebno da potvrdite predugovor koji se sklopljen je da uplatite kaparu iz predugovora. Kad to rijesite posaljite mi potvrdu o uplati pa cemo se dalje dogovarati oko detalja“ Nakon toga je istog dana tužitelj u 16:58 sati poslao tuženoj poruku sljedećeg sadržaja: „sad cu ti poslati uplatnicu danas smo uplatili u 13 sati“, a potom u 16:59 sati i sliku uplatnice na kojoj je naveden iznos od 40.000,00 eur. Stoga iz navedenog jasno proizlazi da je kapara ugovorena među strankama upravo u iznosu od 40.000,00 eur, a bilo koji drugi navodi tužene se potpuno neosnovani i promašeni i imaju za cilj izbjegavanje plaćanja i izbjegavanje odgovornosti tužene za preuzete obveze.
6. Tuženica u podnesku od 17. listopada 2024. navodi da osporava sve tužiteljeve tvrdnje i ističe da je ispunila svoju obvezu povrata dvostrukog iznosa kapare u cijelosti. Tuženica tvrdi da nema govora o ugovorenoj kapari od 40.000,00 eura budući da tako ne proizlazi iz predugovora iz svih razloga iznesenih tijekom postupka. Iznos od 40.000,00 eura predstavlja kaparu i dio kupoprodajne cijene. Nejasne odredbe u naplatnom ugovoru se sukladno čl. 320. st. 2. Zakona o obveznim odnosima trebaju tumačiti u smislu kojim se ostvaruje pravičan odnos uzajamnih činidaba. Tuženica je stajališta da je povratom tužitelju cjelokupnog iznosa koji je on dao tuženici (90.000,00 eura), kao i uplatom dodatnih 25.440,00 eura na osnovu povrata dvostruke kapare, i više nego ostvaren pravičan odnos uzajamnih činidaba. To posebno imajući u vidu iskaz tužene dan na ročištu 15. listopada 2024., odnosno da je nakon zaključenja pravnog posla ispunjenje obveze za tuženicu postalo pretjerano otežano i povezano s mogućnosti velikog gubitka, kao i da bi tužitelj isplatom dodatnih 14.560,00 eura zaradio veliku imovinsku korist. Zato se prilikom tumačenja spornih odredbi predugovora, moli sud voditi računa o sudskoj praksi, iz koje proizlazi da kapara od skoro 20% odstupa od uobičajene prakse, koja je u nekim slučajevima iznosila i 5%. Osim toga, logično je da se odredbe iz čl. 304. st. 4. Zakona o obveznim odnosima analogno primjenjuju i na situaciju kad je kapara ugovorena kao odustatnina, obzirom da je i dalje riječ o kapari s jedinom razlikom da prava vezana za kaparu može ostvariti samo onaj koji nije odgovoran za ispunjenje ugovora, a za odustanak plaćanjem odustatnine krivnja nije bitna pa se prava iz kapare ostvaruju neovisno o krivnji. Što se tiče tvrdnji iz točke III. podneska tužitelja, ističe se sljedeće. Očekivati da tuženica prilikom neformalne komunikacije s tužiteljem i njegovom obitelji koristi stručne izraze i/ili prepisuje točne formulacije iz predugovora je neživotno i nelogično, niti te poruke imaju ikakav značaj za tumačenje predugovora, odnosno visine kapare. Poruke jedino ukazuju da je tuženica na određeni dan zaprimila iznos od 40.000,00 eura, što i nije sporno u ovom postupku.
7. Sud je tijekom postupka izvršio uvid u predugovor o kupoprodaji nekretnine od 22.7.2022. (l.s.5-8), izvode iz banke (l.s.9), odgovor na dopis/izjavu o odustanku od dana 27.6.2023. (l.s.10-12), osobna iskaznica tuženice (l.s.26-27), nalog za plaćanje u inozemstvo (l.s.29), prijepis e-maila između stranaka (l.s.35-40), prepiska dopisivanja preko poruka između stranaka (l.s.53-59), saslušan je tužitelj i tuženica u svojstvu stranke (l.s.75-77) i svjedokinja GF (l.s.74), te je izvršen uvid u ovosudni spis posl. br. P-2779/2024.
8. Iz iskaza svjedokinje GF, (rođena 1975.) slijedi da je bila prisutna kod javnog bilježnika Emila Brkića prilikom ovjeravanja predugovora o kupoprodaji među strankama. Ona je bila posrednik u tom slučaju, inače je vlasnik agencije za promet nekretninama. Nekretninu nije vidjela osobno niti ju pokazala kupcu kao što inače u praksi radi, istu nekretninu je vidjela njena prijateljica DF. Njena prijateljica je u prijateljskim odnosima sa tuženicom i tako je cijelu tu priču završila. Ona se detalja ugovora ne sjeća, misli da tada nije bilo ni kuće ni temelja, uvijek je kapara u poslovima u kojima je ona sudjelovala bila klasika 10% kapara i ostatak koliko se dogovore dio kupoprodajne cijene, po dogovoru. Ne sjeća se da je tom prilikom bilo rečeno da je kapara 40.000,00 eur. Misli da je zaprimila tekst ugovora, ali niti to nije sigurna jer je bilo davno. Zna da su svi pročitali ali ne zna tko je sastavio ugovor, da li je netko eventualno iz njezine agencije ne zna. To je bilo sve tečno ugovoreno, nije vidjela napetosti, što se tiče cifre ne sjeća se. Nije u poslu sretala situacije da je kapara bila veća, jesu ljudi plaćali po dogovoru, ali je kapara uvijek bila 10%. Kada ju se pita da li je tužena tražila veći postotak jer je morala započeti inicijalnu izgradnju, ne zna. Točno je da se tužena obavezala sagraditi objekt, stranke su međusobno komunicirale a ona je bila pratnja. Nema što drugo izjaviti, osim što može reći da je to njoj bilo davno tako da se ne sjeća bilo čega o čemu su se stranke dogovarale.
9. Iz iskaza tužitelja MF, (rođen 1958.) slijedi da je tražio da mu se gradi kuća, i našao je tuženicu kao prodavateljicu, koja je bila vlasnica terena i koja će mu napraviti kuću na istom. Veličina kuće stoji u predugovoru, plus dvorište koje je trebalo urediti, što nije tuženica učinila. Poslije toga je dogovoreno da treba dati kaparu od 40.000,00 eur, nije točno govorila netom saslušana svjedokinja jer je kod javnog bilježnika rečeno da je kapara 40.000,00 eur koja se treba vratiti duplo u slučaju odustanka. Kada bi došao ovdje svaki dan mu je govorila da uplati kaparu, a on je odmah platio nakon zaključenja ugovora odmah nakon tri dana, to je bio uvjet da dođe do zaključenja ugovora. Kada ga se pita da li postoji razlog zašto ga je tražila kaparu pretpostavlja da ona nije imala novaca da bi mogla krenuti sa gradnjom pa je tražila kaparu od 40.000,00 eur. Oni da su bili tada pred početkom sezone pa se prekida gradnja od juna do septembra, bio je dužan platiti još ratu od 50.000,00 eur da bi izabrali materijal za gradnju, ona je počela graditi, slikala 2-3 puta i poslala kako građevina napreduje. I više se nije javljala, oni su tražili kako napreduje građevina, kada je počela nova sezona gradnje 2023. ona je sagradila samo vanjski dio je bio gotov. Poslije se zapalila nekretnina kako ona tvrdi, on je došao direktno iz [adresa] na lice mjesta, vidio je da je nešto malo izgorjelo, ali ništa puno. Ona je tražila odmah povišenim tonom da prekinu ugovor. On joj je rekao da s njihove strane nema nikakvih obaveza da ona prekine ugovor. Ona je rekla da će graditi dalje, rekao joj je da će doći sljedeći mjesec da vidi kako napreduje gradnja, ona je trebala da preda ključ, negdje u juliju 2023., da je nekretnina sva gotova, međutim ništa nije bilo gotovo. Trebalo je biti gotovo, trebala je dati ključ, nije bilo struje, bazen nije bio, dvorište nije bilo. On pretpostavlja da je tuženica dobila bolju ponudu za tu nekretninu nego što je sa njima dogovorila. Kuća je bila na agenciji Mobilia tražila je iznos od 370.000,00 eur. To je bilo odmah, dva tri dana, nakon raskida ugovora. Poslala im mail, i novac 116.500,00 eur. On je njoj ukupno do tada platio 90.000,00 eur, kapara je bila 40.000,00 eur. Ako ne plati to kao kaparu smatrat će se da je ugovor prekinut. On nije mogao sastavljati niti ga je sastavio, sve što u ugovoru stoji on je ispunio od a do ž. Ona je poslala ugovor što su oni pročitali, bilo su suglasni i potpisali. Nije im ništa rekla u pogledu objašnjenja za raskid, tu kad su došli prvi put razgovarala je sa njim i sa njegovom ženom kao da je on njoj nešto dužan. On joj je nakon toga eksplicitno rekao da nema nikakvog raskida ugovora, da radi dalje ili idu na sud. Ona je nakon toga poslala da prekida ugovor on je došao odmah ovdje i našao odvjetnicu i tužio je. On je primijetio da nešto ne štima u odnosima među njima jer poslije toga je bilo rečeno od strane tužene da gradnja ide dobro, ali nije nikada vidio majstora da radi. Vidio je njenoj supruga, bivšeg ili sadašnjeg, sa čovjekom koji je nešto radio sa elektrikom, a kada je došao, a došao je nekoliko puta, nije nikoga vidio. Tuženu je zvao na gradilište ali nije htjela doći. Kući je falila unutarnja izgradnja, struja nije uvedena, kupatilo nije uređeno, govorila je da ne može od elektre dobiti, da su pretrpani, da je teško dobiti priključak, a bila je dužna da mu uvede struju. Jesu i nisu davali upute za gradnju, prostorije su bile nešto manje, bio je u ugovoru da će kuća biti 101 m2 međutim kuća je građena za 90,7m2. Pretpostavlja da je investirana dotadašnja izgradnja sa njegovim novcima, kada je tražila da uplati on je uplatio, sve prema ugovoru. U ugovoru stoji sve 1. rata 40.000,00 eur, 2. rata 50.000,00 eur, 3 i 4. su bile po 50.000,00 eur koje nije ni uplatio jer nije ništa bilo građeno. Odredbe ugovora o pogledu cijene su bile jasne. Sve to im je pročitala, koliko su rate. Bilježnik je isto rekao platite to vam je kapara, da je kapara 40.000,00 eur, da je duplo ako on prekine ugovor da mora platiti 80.000,00 eur. Nikada mu nisu rekli da je kapara 10%. I svjedokinja je rekla da ako on odustane da je kapara dupla. Nije bio suglasan sa raskidom ugovora, smatra se oštećenim, jer on je ovdje dolazio 10 puta radi nekretnine, svaki puta je gubio vrijeme, radno vrijeme, morao je uzeti slobodno 7 dana da bi došao ovdje, dao joj je 90.000,00 eur koje je ona koristila 14-15 mjeseci, nitko mu ništa nije namirio, ni kamate ni ništa, kredit je digao 100.000,00 eur koji i dan danas vraća, koji je digao zbog ove nekretnine. Poslije su se cijene nekretnina digle, kasnije je kupio nekretninu koja ga je koštala 315.000,00 eur.
10. Iz iskaza tuženice MFE, (rođena 1986.), slijedi da su se oni javili na oglas agencije od prisutne svjedokinje, prijateljica od svjedokinje, koja živi u [adresa] DF im je pokazala teren, na terenu je iskopana rupa za temelje, a ona je taj teren kupila od agencije Bova koja je u vlasništvu svjedokinje. Ishodovala je građevinsku dozvolu i napravila projekt kod arhitekta, kuća se mogla kupiti sa kaparom, u određenoj fazi gradnje ili po završetku gradnje, uvjet je bio za zaključenje kupoprodajnog ugovora da kuća ima uporabnu dozvolu. Ugovor je pisala agencija i to je sve bilo navrat nanos, jer oni nisu imali vremena jer su putovali, tako je kod javnog bilježnika bio dogovoren termin u subotu, misli da su ugovor dobili navečer te su ujutro išli potpisivati ugovor. Mora napomenuti da je ona prije prodala kuću na Put bokanjca u ulici Eugena Kumičića i da je taj ugovor išao preko kredita OTP banke ugovorena cijena je bila 300.000,00 eur, kapara je bila 10%, ona je imala sredstva za graditi te nije morala trošiti njihove novce. Da je ona pisala ugovor onda sigurno ne bi sama sebi kao izvođaču koji je u većem riziku nego kupac stavila kaparu tako veliku, ako je mogla te novce dobiti odmah u sljedećoj fazi gdje je sljedeća faza 70.000,00 eur. Ona je bila uvjerena da je kapara bila 10% u konkretnom slučaju. Banke također ne odobravaju veće od 10%, tako da je ona razmišljala da je kapara 10%, nije u nijednom momentu razmišljala da će doći do suda. Nažalost njoj je to bilo krivo razdoblje radnje, ona je imala problem sa nabavom materijala, cijene su naglo skočile, željezo nije mogla dobiti, radnici su odustajali, svi dogovori koje je ona imala su propadali, i cijene su rasle, žbukera je čekala 6 mjeseci. Kad je žbuker došao na gradilište čovjek je bacio opušak i zapalio kuću. Vatrogasci iz Nina su gasili požar, i bila je policija na očevidu, podnesena je kaznena prijava, te je odbačena prijava jer je bila njezina riječ protiv njegove, jer kao da nema dokaza. Žbuker se zove M, tada im izgorjela sva instalacija vode i struje i PVC stolarija. Ona je njima pokušala do znanja da je taj ugovor neodrživ sa svim tim financijskim problemima, da će ona tu poslovati sa minusom, a oni to nisu htjeli prihvatiti govorili su da je to njihova kuća. Na dan vjenčanja su je zvali kako ide kuća, vršili su psihički mobing. Tražili su ključ da će useliti bez struje i vode, a struju je dobila od elektre 2024. godine. Nisu shvatili da neke stvari nisu u njezinoj moći, da ona ne može srediti priključak struje, da ona nije utjecajna osoba. Ima dojam da su razočarani da nisu dobili kuću po toj cijeni. Sad se pokušava na sve načine nekakva satisfakcija. Kad su krenuli da će je tužiti sa odvjetnikom da treba mijenjati neke čl. u ugovoru ona se obratila da kapara nije jasno definirana, i onda su se dogovorili da im uplati duplu kaparu od 12 %, tj. 24%. A ovih 50.000,00 eur koje su oni uplatili ona nije tražila jer je dogovor bio da će se to platiti kad kuća bude ožbukana, to su oni samovoljno napravili. Kuća je gotova sada. To je bila prva faza uplate, oni su njoj uplatiti kaparu i dio kupoprodajne cijene. Oni su obični laici, ona samo potvrđuje da su uplatili prvi dio gradnje. Oni su nju danima pilali oko uređaja za pročišćivanje bazena, tada im je napisala uplatite kaparu pa ćemo se dalje dogovarati oko detalja. Kada je dobila uplatu od 40.000,00 eur smatrala je da je to kapara i dio kupoprodajne cijene. Kako će im reći da nije dobro uplaćeno kada je uplaćeno 40.000,00 eur. Dosta letimično je pročitala ugovor koji je sastavljala agencija. Platila je agenciju da radi ugovor za nju, ona je u tom momentu bila sretna, nije toliko predavala pažnju za dva slova na papiru. Moraju postojati rokovi. To ide više u korist kupca, nego nje. Radi se o fazama izgradnje, to ne plaća njihovim novcima, ali mora imati neku garanciju kad oni biraju. Javni bilježnik nije ulazio u problematiku kapare, Emil Brkić je bio osobno. Nije ona stavila stavku u ugovor da je kapara kao odustatnina. Ona je htjela sebe osigurati, obzirom kad je gradila. Njoj i to dalje nije jasno jer piše i dio kupoprodajne cijene. Kapara je kapara, nije se prezentirala tužiteljima kao arhitektica, ona se bavi uređenjem interijera, to je sve hobi. Odustala je jer joj je ugovor predstavljao nepovoljan položaj, da je ostala u njemu izgubila bi 50-60.000,00 eur. Probala ju je prodati u većoj cijeni, kad im je vratila novce, odustala je od prodaje te kuće, sad je iznajmljuje ljeti. Htjela je tužitelju dati do znanja da ona to ne može završiti, cijena je na oglasu bila oko 350.000,00 eur, ali to ne znači ništa. Zna da ne bi mogla odustati od ugovora u slučaju da kapara nije navedena kao odustatnina. Prije raskida se obratila odvjetniku, koji joj je rekao da kapara nije jasno definirana. Tuženica dodaje da joj nije jasno kako su došli do ovoga svega, oni su se uhvatili toga, mogli su se lijepo naći kao ljudi i raščistiti sve.
11. U dokaznom postupku sud je utvrdio sljedeće činjenično stanje:
- Iz predugovora o kupoprodaji nekretnine zaključenog dana 22.7.2022. između tuženice kao prodavatelja i tužitelja kao kupca slijedi da prema čl. 1. ugovorne strane suglasno utvrđuju da je prodavatelj vlasnik sljedeće nekretnine: građevinskog zemljišta upisanog u zk Općinskog suda u Zadru k. o. [katastarska općina] zk ul. [broj ZK uloška], br. Čest. [katastarska čestica] ukupno 420 m2; ugovorne strane utvrđuju da je predmet kupoprodaje stambena zgrada – kuća koja se gradi na navedenoj čestici i to prema građevinskog dozvoli izdanoj od Zadarske županije, Upravni odjel za prostorno uređenje, zaštitu okoliša i komunalne poslove od 6.5.2022. i to kako stoji: obiteljska kuća prizemnica s jednom stambenom jedinicom ukupne korisne površine 90,70 m2 koja se sastoji do dvije spavaće sobe, kupatila, zasebnog wc, dnevnog boravka s kuhinjom i natkrivene terase, sa pomoćnim građevinama – bazen dimenzija 3x6m; prema čl.2 predmet predugovora – ugovorne strane suglasno utvrđuju da prodavatelj ima namjeru prodati, dok kupac ima namjeru kupiti nekretninu navedenu u čl. 1. ovog predugovora pod uvjetima iz predugovora; rok za isplatu gotove kuće s uređenom okućnicom utvrđuje se do 1.7.2023; rok za izdavanje uporabne dozvole do 1.11.2023.; kupac ima pravo na korištenje kuće u periodu čekanja uporabne dozvole. Prema čl. 4.1. kupoprodajna cijena nekretnine sporazumno se utvrđuje u iznosu od 212.000,00 eur u kunskoj protuvrijednosti po srednjem tečaju HNB-a na dan isplate; prema čl. 4.2. dinamika plaćanja: prema čl. 4. 3. kupac će isplatiti prodavatelju predujam i dio kupoprodajne cijene u iznosu od 40.000,00 eur u roku od 10 radnih dana od dana potpisivanja predugovora o kupoprodaji nekretnine; prema čl. 4.4. iznos od 50.000,00 eur nakon roh bau faze kada kupac treba birati keramiku, sanitarije, laminate, sobna vrata i uređenje dvorišta; prema čl. 4.5. iznos od 72.000,00 eur nakon useljenja, a najkasnije u roku od 10 dana od dana useljenja; prema čl. 4.6. iznos od 50.000,00 eur nakon ishodovanja uporabne dozvole, a najkasnije 10 dana od dana primitka iste; prema čl. 4.7. za slučaj neopravdanog odustanka kupca od sklapanja glavnog kupoprodajnog ugovora, plaćanje iznos iz stavka 4.3. čl. 4. prodavatelj će zadržati, a za slučaj neopravdanog odustanka prodavatelja od sklapanja ugovora o kupoprodaji odnosno davanja izjave o odustanku od sklapanja toga ugovora, prodavatelj je dužan isplatiti kupcu dvostruki iznos primljen po osnovi predujma, koji iznos strane u tom slučaju smatraju kaparom kao odustatninom.
12. Tužitelj je tužbenim zahtjevom u ovom postupku zahtijevao da mu tuženica po osnovi kapare kao odustatnine zbog odustanka od zaključenja kupoprodajnog ugovora isplati dvostruki iznos kapare, tj. iznos neisplaćene razlike od 14.560,00 eur zajedno sa zakonskim zateznim kamatama koje teku od dana podnošenja ove tužbe pa do isplate.
13. Iz provedenih dokaza u postupku utvrđeno je sljedeće činjenično stanje:
- da su tužitelj, kao kupac i tuženica, kao prodavateljica 22. srpnja 2022. sklopile predugovor o kupoprodaji nekretnine, kojim se prodavateljica obvezala prodati i predati, a kupac kupiti i preuzeti u posjed nekretninu oznake čest. 1084/1 k. o. [katastarska općina] pov. 420 m2, uz ugovorenu prodajnu cijenu od 212.000,00 eur u kunskoj protuvrijednosti po srednjem tečaju HNB-a na dan isplate,
- da je navedenim predugovorom dogovorena kapara- odustatnina u iznosu od 40.000,00 eur, obveza prodavateljice da sagradi na navedenoj čestici obiteljsku kuću prizemnicu s jednom stambenom jedinicom ukupne korisne površine 90,70 m2 koja se sastoji do dvije spavaće sobe, kupatila, zasebnog wc, dnevnog boravka s kuhinjom i natkrivene terase, sa pomoćnim građevinama – bazen dimenzija 3x6m,
- da je tuženica na ime kapare kao odustatnine od tužitelja primila iznos od 40.000,00 eur;
- da je tuženica od tužitelja primila ukupan iznos od 90.000,00 eur na ime dijela kupoprodajne cijene;
- da je tuženica odustala od ugovora jer ga je smatrala nepovoljnim držeći da bi na njemu izgubila 50.000,00-60.000,00 eur, te je tužitelju vratila iznos od 115.440,00 eur.
14. Imajući u vidu sadržaj navedenog pravnog posla iz kojeg proizlazi da su se stranke sporazumjele o predmetu i obvezi plaćanja utvrđene cijene, valjalo je zaključiti da takav pravni posao ima sve bitne karakteristike ugovora o prodaji. Činjenica da su se stranke sporazumjele da će sastaviti glavni ugovor, te ovlastiti kupca da ishoduje upis prava vlasništva predmetne nekretnine ne čini ovaj pravni posao predugovorom iz čl. 268. ZOO-a (NN 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22, 155/23). Naime, predugovor je ugovor kojim se preuzima obveza kasnije sklapanja drugog glavnog ugovora, što ovdje nije slučaj jer je glavni ugovor već sklopljen i ima sve značajke ugovora o prodaji iz čl. 376. st.1. ZOO-a budući su njime stranke dogovorile predmet prodaje i preuzele obvezu plaćanja cijene, pa isti obvezuje stranke iz ugovora. Prema tome, bitni sastojci glavnog ugovora u smislu navedene zakonske odredbe su predmet i cijena. Stranke su suglasno ugovorile pravo da se odustane od ugovora, u konkretnom slučaju se kapara u smislu čl. 307. st.1. ZOO-a smatra odustatninom i da svaka strana može odustati od ugovora, što nedvojbeno proizlazi iz sadržaja samog ugovora. Nije sporno da je tuženica odustala od ugovora, a slijedom čega tužitelja po odredbama čl. 307. st.2. istog zakona pripada odustatnina u dvostrukom iznosu. Stoga, kako je iz provedenih dokaza u postupku ne dvojbeno utvrđeno da je tuženica u ime kapare kao odustatnine primila iznos od 40.000,00 eur to je valjalo tuženici kao strani koja je odustala od predmetnog ugovora, prema čl. 307. st.2. ZOO-a obvezati na povrat neisplaćene razlike od 14.560,00 eur.
15. Ocjenom provedenih dokaza sud smatra da predugovor kojeg su stranke sklopile 22. srpnja 2022. sadrži sve bitne sastojke glavnog ugovora u smislu odredbe čl. 268. st.3. i čl. 376. st.1. Zakona o obveznim odnosima, slijedom čega je valjalo prihvatiti tužbeni zahtjev i na temelju odredbe čl. 307. st.2. ZOO-a tuženici naložiti da tužitelju plati dvostruki iznos kapare, odnosno kaparu kao odustatninu u iznosu od neisplaćene razlike od 14.560,00 eur.
Nije sporno da je tužitelj, kao kupac, na ime ispunjenja predugovora isplatio tuženici iznos od 40.000,00 eur sukladno čl. 4.3. Predugovora te iznos od 50.000,00 eur sukladno čl. 4.4. Predugovora. Također nije prijeporno da je tuženica kao prodavateljica odustala od sklapanja glavnog kupoprodajnog ugovora te je tužitelju kao kupcu vratila iznos od 115.440,00 eur.
Tužitelj smatra da dvostruki iznos kapare iznosi 80.000,00 eur te da je zbog toga tužena bila dužna isplatiti tužitelju s osnove odustanka od ugovora ukupan iznos od 130.000,00 eur pa stoga tužbenim zahtjevom traži isplatu neisplaćene razlike od 14.560,00 eur.
S druge strane, tuženica smatra da će prema odredbi čl. 4.3. Predugovora kupac isplatiti prodavatelju predujam i dio kupoprodajne cijene u iznosu od 40.000,00 eur, pa da iznos od 40.000,00 eur obuhvaća kaparu zajedno s dijelom kupoprodajne cijene, oboje navedeno skupno, u neutvrđenom iznosu. Smatra da je točan iznos kapare neodređen, pa je kao iznos dane kapare uzela 12% od ukupne kupoprodajne cijene, odnosno iznos od 25.440,00 eur. Naime, da se kapara uobičajeno kreće u rasponu od 5%-12% od ukupne kupoprodajne cijene.
16. U konkretnom slučaju dolazi do primjene odredbe čl. 307. st.1. ZOO-a u kojem slučaju se kapara smatra odustatninom i svaka strana može odustati od ugovora. U ovoj pravnoj stvari tužena je odustala od ugovora i stoga je dužna vratiti kaparu u dvostrukom iznosu.
U smislu navedene odredbe odustanak od ugovora pripada svakoj stranki ugovora bez obzira na krivnju za neizvršenje ugovora. Dakle, od ugovora može odustati i ona strana koja je kriva za neizvršenje ugovora.
Jednako tako valja kazati da su čl. 4.7. predmetnog predugovora stranke suglasnom voljom i ugovorile da za slučaj neopravdanog odustanka kupca plaćeni iznos iz čl. 4.3. prodavatelj će zadržati, a za slučaj neopravdanog odustanka prodavatelj, prodavatelj je dužan isplatiti kupcu dvostruki iznos primljen po osnovi predujma koji iznos strane u tom slučaju smatraju kaparom kao odustatninom. Navedenom odredbom čl. 4.7. predugovora stranke su ugovorile da prodavatelj, dakle tuženica, ima pravo odustati od sklapanja glavnog ugovora o kupoprodaji nekretnine, a u kom slučaju ima obvezu vratiti kupcu dvostruki iznos predujma iz čl. 4.3. predmetnog predugovora.
17. Prema stajalištu ovog suda u iznesenom činjeničnom i pravnom kontekstu, u ovoj pravnoj stvari stranke su ugovorile kaparu kao odustatninu sukladno čl. 307. st.1. ZOO-a s time da iz rezultata provedenog dokaznog postupka proizlazi kako je to već i navedeno, da je tužitelj uplatio na ime kapare iznos od 40.000,00 eur po predmetnom ugovoru i to 25. srpnja 2022.
U iznesenom činjeničnom i pravnom kontekstu, obzirom da je tužitelj predao na ime kapare iznos od 40.000,00 eur a tuženica je odustala od potpisivanja i sklapanja glavnog ugovora, to tužitelju ukupno pripada pravo na povrat kapare u dvostrukom iznosu a što iznosi 80.000,00 eur. Na neisplaćenu utuženu razliku tužitelju pripadaju zatezne kamate od 27. srpnja 2023. kao dana podnošenja tužbe (kako to tužitelj traži tužbenim zahtjevom).
Među strankama je ugovoreno da se kapara uračunava u ispunjenje obveze. Naime, čl. 4.3. Predugovora je utvrđeno da će kupac isplatiti prodavatelju predujam i dio kupoprodajne cijene u iznosu od 40.000,00 eur. Nadalje čl. 4.7. je određeno da će za slučaj neopravdanog odustanka kupca od sklapanja glavnog kupoprodajnog ugovora, plaćani iznos iz čl. 4.3. prodavatelj će zadržati, a za slučaj neopravdanog odustanka prodavatelja od sklapanja ugovora o kupoprodaji, prodavatelj je dužan isplatiti dvostruki iznos primljen po osnovi predujma, koji iznos strane u tom slučaju smatraju kaparom kao odustatninom.
U konkretnom slučaju tuženica se neosnovano protivi plaćanju dvostruke kapare ističući da je ista neodređena, slijedom čega je tuženica, kao iznos dane kapare uzela iznos od 12% od ukupne kupoprodajne cijene, odnosno iznos od 25.440,00 eur, kao primjeren iznos kapare. Štoviše, u pravu je tužitelj kada navodi da je iskaz tuženice kontradiktoran, navodeći da je mislila da je kapara 10%, pa da je vratila kupcu kaparu od 12%.
Tuženica neosnovano traži umanjenje novčane obveze s osnova povrata dvostruke kapare na novčani iznos od 25.440,00 eur iz razloga što se u konkretnom slučaju ne radi o samoj kapari iz čl. 304. ZOO-a, kojim je predviđeno da sud može (što ne znači da i mora) na zahtjev zainteresirane strane smanjiti pretjerano veliku kaparu, već po kapari kao odustatnini iz čl. 307. istog zakona, u kojem slučaju takva mogućnost nije predviđena.
18. Sud je odbio daljnje dokazne prijedloge stranaka saslušanjem svjedoka i stranaka budući smatra činjenično stanje dovoljno utvrđenim i razjašnjenim za donošenje odluke u ovoj pravnoj stvari, a također u skladu sa načelom ekonomičnosti postupka.
19. Odluka o trošku temelji se na odredbi čl. 154. st. 1. ZPP-a, a u skladu s Tarifom o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika, koji trošak za zastupanje tužitelja po punomoćniku iz redova odvjetnika je valjalo priznati i to za sastav tužbe od 26.7.2023. godine u visini od 250 bodova, sastav podneska od 14.9.2023. u visini od 250 bodova i podneska od 7.11.2024. godine u visini od 250 bodova, za zastupanje na tri ročišta i to dana 10.9.2024. u visini od 250 bodova, 15.10.2024. u visini od 250 bodova i 8.01.2025. godine u visini od 250 bodova, što uz pripadajući PDV, što ukupno iznosi 3.750,00 eur.
20. Slijedom svega iznijetog valjalo je odlučiti u pravorijeku ove odluke.
Zadar, 20. veljače 2025.
S u t k i n j a
Tatjana Domijan – Mrva
UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:
Protiv ove presude dopuštena je žalba u roku od 15 (petnaest) dana od dana objave iste. Žalba se podnosi putem ovog suda nadležnom županijskom sudu, pismeno u 3 (tri) istovjetna primjerka.
DNA:
1. Tužitelju po pun.,
2. Tuženici po pun.
