Republika Hrvatska

Općinski sud u Splitu

Gundulićeva 27

Split

P-2323/2022-22

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

U ime Republike Hrvatske, Općinski sud u Splitu, po sucu tog suda Dunji Ljubičić, kao sucu pojedincu, u pravnoj stvari tužitelja AĆ iz [adresa] OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupanog po punomoćniku Krunoslavu Aljinoviću, odvjetniku u Splitu, protiv tuženika ČĆ iz [adresa] OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupanog po punomoćniku Vinku Ljubičiću, odvjetniku u OD Ljubičić-Vrdoljak & partneri d.o.o. u Splitu, zbog utvrđenja ništetnosti, nakon održane glavne i javne rasprave zaključene dana 21. siječnja 2025. u nazočnosti stranaka, pozivom na odredbu čl.335 st.6 i 12 Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine" broj 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, Odluka Ustavnog suda RH u 2/07, 84/08,96/08- Odluka USRH, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22 i 155/23, nadalje u tekstu: ZPP) dana 19. veljače 2025.,

p r e s u d i o  j e

I. Utvrđuje se da je ništetan i bez pravnog učinka Ugovor o kupoprodaji nekretnine sklopljen dana 8. srpnja 2021. između tužitelja AĆ, kao prodavatelja i tuženika ČĆ, kao kupca koji je ovjeren kod Javnog bilježnika u Splitu, Ante Šuška, dana 8. srpnja 2021. pod brojem OV-2228/2021, a predmet kojeg ugovora je kupoprodaja nekretnine i to baš poslovnog prostora položenog u prizemlju zgrade s jugozapadne strane, u Splitu, anagrafske oznake [adresa], sagrađenog na čest. zgr. [katastarska čestica] ZU 1408, [broj poduloška], KO [katastarska općina], ukupne površine 48,00 m2, zajedno sa odgovarajućim suvlasničkim dijelom zajedničkih dijelova iste zgrade i s odgovarajućim suvlasničkim dijelom zemljišta na kojem je zgrada izgrađena i zemljišta koje služi za redovnu upotrebu zgrade, za 112/6048 idealna dijela, odnosno površine od 0,89 m2.

II. Nalaže se uspostava prijašnjeg zemljišno-knjižnog i posjedovnog stanja na predmetnoj nekretnini kako je bilo prije sklapanja navedenog Ugovora o kupoprodaji nekretnine, odnosno prije nego je tuženik na osnovi navedenog Ugovora ishodio upis navedene nekretnine na svoje ime za 112/6048 idealnog dijela.

III. Nalaže se tuženiku da u roku od 15 dana, naknadi tužitelju parnični trošak u iznosu od 201,54 € uvećano za zakonsku zateznu kamatu tekuću od dana donošenja presude do isplate, određene za svako polugodište uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja, koje je objavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena.

Obrazloženje

1. U tužbi koja je zaprimljena u Općinskom sudu u Splitu 14. lipnja 2022. tužitelj je naveo da je kao prodavatelj sa tuženikom kao kupcem sklopio 8. srpnja 2021. Ugovor o kupoprodaji nekretnine, a predmet tog ugovora da je bila kupoprodaja nekretnine i to baš poslovnog prostora koji je položen u prizemlju zgrade u [adresa]. Tuženik da se temeljem tog ugovora uknjižio kao vlasnik. Međutim, u konkretnom slučaju da se radilo o prividnom ugovoru jer se u svezi predmetnog prostora vodio čitav niz sudskih sporova između njega i drugih suvlasnika, pa između ostalog i radi diobe suvlasničke zajednice. Prava volja ugovornih stranaka bila je tek formalno prenošenje prava suvlasništva prostora na drugu osobu kako bi se izbjegle ev. ovrhe, uz spoznaju da će to biti na kraće vrijeme, obzirom da se vodio postupak u kojem je trebao otkupiti suvlasnički udio na predmetnom prostoru od strane RH. Kada su se okolnosti promijenile pozvao je tuženika da potpiše raskid ugovora ali je tuženik to počeo izbjegavati i nakon toga ga je počeo ucjenjivati. Kako je u konkretnom slučaju riječ o prividnom pravnom poslu to je tužitelj predložio da sud provede raspravu, izvede predložene dokaze i nakon toga donese presudu kojom će utvrditi ništetnim i bez pravnog učinka navedeni i opisani Ugovor o kupoprodaji nekretnine od 8. srpnja 2021., naložiti uspostavu ranijeg zemljišno-knjižnog i posjedovnog stanja, te ujedno obvezati tuženika na snašanje parničnog troška.

1.1. Na pripremnom ročištu od 2. srpnja 2024. tužitelj je dopunio tužbeni zahtjev na način da je u točci I. petita zahtjeva iza riječi "ništetan", dodao riječi "i bez pravnog učinka". U preostalom dijelu, zahtjev je ostao nedirnut.

2. Odgovarajući na tužbu tuženik je naveo da tužbeni zahtjev tužitelja valja odbiti jer su stranke sklopile Ugovor o kupoprodaji nekretnine i ovjerili ga kod Javnog bilježnika. Potpis na pismenu je istinit i ugovor predstavlja pravu i slobodnu volju obiju stranaka. Temeljem tog Ugovora tuženik se u zemljišnim knjigama upisao kao suvlasnik, sve sa punom vjerom. Na rješenje o upisu prava vlasništva u zemljišne knjige tuženik nije uložio prigovor, a mogao je. Naveo je nadalje da je platio porez na promet nekretninama

3. U dokazne svrhe sud je izveo dokaz pregledom: Ugovora o kupoprodaji nekretnine od 8. srpnja 2021., Ugovora o raskidu Ugovora o kupoprodaji nekretnine od 4. listopada 2021., rješenja ZK odjela Općinskog suda u Splitu Z-25527/2022., prijedloga predlagatelja ČĆ ZK odjelu Općinskog suda u Splitu od 8. srpnja 2021., potvrde Porezne uprave, Ispostave Split od 8. srpnja 2021., univerzalnog naloga za plaćanje iznosa od 10.000,00 kuna, poreznog rješenja, zapisnika o procjeni tržišne vrijednosti nekretnine, univerzalnog navoda za plaćanje poreza u iznosu od 970,20 kuna, prigovora kojeg je tuženik uložio na rješenje ZK odjela Općinskog suda u Splitu Z-25527/2022, rješenja Upravnog odjela za gospodarstvo, EU fondove i poljoprivredu SDŽ od 27. travnja 2021., izvatka iz zemljišne knjige za predmetnu nekretninu, Ugovora o ortakluku od 13. rujna 2021., rješenja o odjavi obrta od 27. travnja 2021., dopisa što ga je odvjetnica u [adresa] FĆ uputila i tužitelju i tuženiku 20. travnja 2023., računa broj 44509/1/1 Državnih nekretnina d.o.o. upućenog tužitelju, izjave tužitelja od 8. srpnja 2021., potvrde o pozajmici od 31. kolovoza 2007. i izjave tužitelja i tuženika od 8. srpnja 2021. U postupku su saslušani svjedoci FĆ i JĆ te parnične stranke, AĆ tužitelj i ČĆ, tuženik. 4. Tužbeni zahtjev tužitelja je osnovan.

5. Stranke su popisale parnični trošak.

6. Predmet ovog postupka je zahtjev tužitelja da se utvrdi ništetnim i bez pravnog učinka Ugovor o kupoprodaji nekretnine kojeg su stranke sklopile 8. srpnja 2021. Zahtjev je također i da se uspostavi ranije zemljišno-knjižno i posjedovno stanje kao posljedica prethodnog utvrđenja te da se tužitelju od strane tuženika naknadi trošak zbog ove parnice.

7. Odredbom čl.285 Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“ broj 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22 i 155/23, u daljnjem tekstu: ZOO) propisano je da prividan (fiktivan, simulirani) ugovor nema učinka prema ugovornim stranama. U takvom ugovoru riječ je o neskladu između volje i očitovanja, a posljedica mu je ništetnost. Međutim, ako prividan ugovor prikriva neki drugi (disimulirani) ugovor, taj drugi ugovor vrijedi ako je udovoljeno pretpostavkama za njegovu pravnu valjanost (čl.285 st.2 ZOO-a). Prema stavku 3. istog članka prividnost ugovora ne može se osnovano isticati prema trećoj savjesnoj osobi, tj. onoj koja nije znala niti morala znati za prividnost pravnog posla.

7.1. Kod prividnog (simuliranog) ugovora postoji svjestan nesklad između volje i očitovanja (mana volje), a nastaje kad se ugovorne strane sporazumno i namjerno očituju o sklapanju određenog ugovora da bi se kod trećih osoba izazvao lažan dojam, iako one ne žele da ugovor nastane i pravno djeluje. Između ugovornih strana prividan ugovor nema pravnog učinka, ništetan je i s njim se postupa kao da nije niti sklopljen. Ništetnost tog pravnog posla djeluje ex tunc, tj. od samog trenutka njegovog sklapanja i zato se on ne može pobijati (vidi Županijski sud u Varaždinu Gž 851/08-2 od 2. lipnja 2008.). Bitna pretpostavka za postojanje prividnog ugovora je suglasnost volja ugovornih stranaka o njegovoj prividnosti, odnosno suglasnost o sklapanju nekog drugog ("pravog") ugovora koji taj prividni ugovor prikriva. Mora postojati svijest - ugovorna volja o stvarnom sklapanju oba ugovora, a pobude iz kojih su ugovori sklopljeni ne utječu na njihovu valjanost (Odluka Ustavnog suda RH U-III/2752/2013 od 15. listopada 2015.).

8. Ono što je među strankama nesporno od prvog trenutka odnosno od trenutka kada je započela ova parnica je da su međusobno 8. srpnja 2021. sklopili Ugovor o kupoprodaji nekretnine i to baš poslovnog prostora položenog u prizemlju zgrade s jugozapadne strane, u Splitu, anagrafske oznake [adresa], sagrađenog na čest. zgr. [katastarska čestica] ZU 1408, [broj poduloška], KO [katastarska općina], ukupne površine 48,00 m2, zajedno sa odgovarajućim suvlasničkim dijelom zajedničkih dijelova iste zgrade i s odgovarajućim suvlasničkim dijelom zemljišta na kojem je zgrada izgrađena i zemljišta koje služi za redovnu upotrebu zgrade, za 112/6048 idealna dijela, odnosno površine od 0,89 m2.

9. Ono što je među strankama sporno je pravna priroda tako sklopljenog pravnog posla kojeg tužitelj smatra fiktivnim pravnim poslom ili prividnim pravnim poslom dok ga tuženik smatra valjanim pravnim poslom koji je rezultat prave volje stranaka. Upravo ovo što je sporno među strankama, u postupku je valjalo raspraviti.

10. Iz pregledanog Ugovora ne vidi se prava volja stranaka ali se iz radnji koje su oni nakon toga poduzeli itekako može izvući zaključak o tome koja je bila prava volja stranaka prilikom sklapanja napadnutog pravnog posla.

10.1. Kako bi sud mogao dati odgovor na pitanja o spornom odnosu stranaka na okolnosti navoda u tužbi, saslušana je FĆ, koja se sudu predstavila kao dugogodišnja odvjetnica kod koje je u ured došao tužitelj govoreći da bi s tuženikom sklopio ugovor o ortakluku. Što su točno stranke dogovorile ranije, njoj nije bilo poznato, samo joj je bilo poznato da su imali namjeru u budućnosti zajednički voditi kultni kafić Gaga u Splitu, a koji se nalazi na adresi [adresa]. Ugovor o ortakluku je sastavila sad već pokojna odvjetnica, AĆM. Nakon toga dogovoreno je da stranke pristupe potpisivanju. Kako je tuženik invalid i otežano mu je bilo doći u njihov ured to da su se njih dvije spustile do restorana Tinel gdje su trebali proslaviti potpisivanje ugovora i dobiti naknadu za obavljeni posao. Tom prilikom tužitelj je potpisao navedeni ugovor o ortakluku bez ijedne primjedbe, ali je tuženik odbio potpisati istoga i pri tome je imao jako burnu reakciju vikanja i korenja tužitelja da je to prevara i da se tako nisu dogovorili. Nakon toga da je tuženik tražio da se od stola udalje odvjetnica AĆM i tužitelj, jer da želi s njome razgovarati nasamo. Svjedokinja FĆ dodana je da je tada tuženik rekao da će joj ostati vjeran svih pravnih poslova koje za njega vodi, no sa tužiteljem da ne želi imati više posla kao niti sa odvjetnicom AĆM, koja mu je naklonjena. Nakon toga, rekla je dalje svjedokinja FĆ, ona i odvjetnica AĆM su sročile jedno pismo, kojim su pozvale stranke da kada već nije uspio ortakluk, da se sve vrati o prvotno stanje, odnosno da se raskine ugovor o kupoprodaji nekretnine. To pismeno tuženik nije htio zaprimiti. Čak štoviše, tuženiku je nestalo traga i glasa, a kako mu je u međuvremenu vodila i jedan upravni postupak, to da ga je nazvala kako bi od njega dobila odobrenje za ulaganje pravnog lijeka, što je on odbio i njoj se učinilo da očito ima financijskih problema, da nije u mogućnosti podmiriti odvjetničke troškove. Kada je posebno upitana na te okolnosti, svjedokinja FĆ se prisjetila da je ovom prigodom bile priče o tome da bi tužitelj trebao iskoristiti pravo na prvootkupa od strane Republike Hrvatske, za njihov suvlasnički dio dok je tuženik smatrao i mislio da on treba ostvariti to pravo. Tuženik da je tom prilikom "poludio", odnosno počeo vikati jer su one objasnile da on nikako to pravo ne može imati. Detalja i sadržaju u rješenju o ortakluku svjedokinja FĆ se nije mogla sjetiti.

10.2. Svjedokinja JĆ u svome je iskazu potvrdila da je dugo godina zastupala tužitelja u sudskim postupcima glede ovog poslovnom prostora. Stoga je svjedokinja JĆ znala da je tužitelj imao 0,89 m2 suvlasništva na tom prostoru. Problem se pojavio kada se jedan od pretežitih suvlasnika, ŠĆ, javio sa zahtjevom za razvrgnuće suvlasničke zajednice, pa se aktualno pojavilo pitanje onoga dijela nekretnine koji je pripadao državi. Tužitelj je imao namjeru ili prodati svoj suvlasnički dio ili otkupiti udio ŠĆ, sve navodno uz priznanje svojih izvršenih ulaganja. U tom smislu da ju je jedan dan tužitelj obavijestio da će mu jedan jako dobar prijatelj, baš tuženik pomoći u otkupu preostalih kvadrata jer da ima jako dobre veze u ministarstvu, a uz to je i invalid pa ima određene benefite. Ona da mu je tada sugerirala da to nije valjani način i je li toliko siguran u tog čovjeka – tuženika, da ga neće zafrknuti, no tužitelj da je bio uvjerenja da je to nemoguće, da mu on vjeruje, da su ugovori napravljeni samo fiktivno, da mu je dao novce i da ih lagano položi na račun i sl. Ona da ga je tada još upozorila da problem može nastati bez obzira na fiktivni pravni posao ako tuženik proda suvlasnički dio ŠĆ, kod činjenice da ga nije uveo u posjed. Nakon ovog razgovora dugo nije vidjela tužitelja, sve do jednog slučajnog susreta na trgu robne kuće [adresa], kada je upoznala tuženika i njegovu sestru. Tada da je primijetila tenzične i loše odnose između tužitelja i tuženika, s tim da je zapamtila izjavu tužitelja: "Što ti sada hoćeš neke novce, a znaš da je sve bilo fiktivno, da sam ja dao te novce kako bi se sve provelo kroz zemljišne knjige". Tada da je tuženik kazao da ga to ništa ne interesira, da on želi raskinuti njihov odnos, a da za raskid traži 10.000,00 kuna ili eura. U više navrata da je tuženik rekao da ga nikakav ugovor ne interesira. Prisjetila se svjedokinja JĆ i to da se nakon toga nekoliko puta čula s tuženikom kojem je rekla da doista, kao vlasnik, može raditi što hoće, može pregovarati s ŠĆ i sl. Nakon toga da ju je kontaktirala bivša odvjetnica tuženika, po prezimenu A koja je rekla da tuženik traži 10.000,00 eura ili kuna, da izađe iz prostora. Odvjetnica, svjedokinja JĆ, iz svega o čemu je imala spoznaju je zaključila da je motiv za sklapanje ovog posla bio promijeniti status vlasnika i stvaranje određene nemogućnosti za pokretanje ovrha i najbitnije od svega, da tuženik svojim vezama i svojim statusom može ishoditi realizaciju otkupa suvlasničkog udjela države, to tim više što je ŠĆ u to vrijeme najavljivao prisilan ulazak u prostor, a tuženik s obzirom na svoju reputaciju invalida je sve to mogao otežati.

10.3. Saslušani tužitelj je u bitnome potvrdio svoje navode iz tužbe navodeći da je pravni posao poduzeo isključivo iz razloga što je doista vjerovao da će mu tuženik obzirom na svoje dobre veze u ministarstvima pomoći da realizira prvootkup državnih kvadrata u poslovnom prostoru u kojem je imao mali suvlasnički udio. Naglasio je i to kako u spornom ugovoru stoji da bi cijena nekretnine bila 10.000,00 kuna koji iznos je navodno tuženik njemu dao, ali da je istina prava da je on taj iznos dao tuženiku, a on predao svojoj sestri BĆ, koja je naknadno od njega tražila da joj preda i 100,00 kuna, na ime provizije koju je navodno platila banci kada je novac položila. Priznao je da je u međuvremenu s tuženikom pregovarao oko mirnog rješenja spora koji pregovori su propali jer je tuženik od njega tražio da mu za raskid plati 10.000,00 € uvećano za iznos od 128,00 € na ime poreza za promet nekretninom. Nikakva namjera prilikom sklapanja ugovora nije bila da tuženiku doista prepusti pravo vlasništva na spornom prostoru. Požalio se tužitelj da je u to sporno vrijeme imao jako loše imovinske prilike jer je obrt loše radio, zbog čega ga je jedno vrijeme i odjavio. Tuženik nikada nije ušao u posjed predmetne nekretnine.

10.4. U svome iskazu tuženik, ČĆ je kazao da mu se tužitelj za Božić 2020. obratio govoreći da je u velikim financijskim problemima i da mu je tada predložio da mu on pomogne da ispliva financijski te da će u budućnosti biti partneri. Dalje je kazao da smatra da ima kvalifikacije potrebne za stvaranje poslovnog imidža i poslovne veze, a kako mu je bilo žao tužitelja to da mu je obećao svekoliku pomoć. Prilikom sklapanja Ugovora o kupoprodaji, o ničemu nisu pregovarali pa niti o kupoprodajnoj cijeni. Tužitelj da je samoinicijativno stavio cijenu od 10.000,00 kuna, a u posjed nekretnine da nikada nije ušao. Do raskida njihove poslovne suradnje da je došlo kada je saznao da je tužitelj odjavio obrt, jer je izgubio minimalne tehničke uvjete, ali i pravo prvootkupa državnih kvadrata. Porez na promet nekretninama je platio.

11. Slijedom naprijed navedenog za zaključiti je da se u konkretnom slučaju doista radilo o prividnom pravnom poslu. To priznaju i tužitelj i tuženik, navodeći motive koji su ih doveli do sklapanja ovog pravnog posla. Čak štoviše tuženik priznaje da prilikom sklapanja tog posla o nijednoj stavci ugovora, pa tako ni o cijeni koštanja navodno kupljenih kvadrata nisu vođeni pregovori. Tuženik priznaje da nikada nije ušao ni u posjed predmetne nekretnine. Ono što je jedino među strankama i dalje sporno, a tiče se konzumacije predmetnog ugovora, je tko je tj. je li tuženik uopće tužitelju platio kupoprodajnu cijenu kvadrata prostora. Tužitelj tvrdi da je taj iznos tuženiku dao on kako bi mu ga formalno isti uplatio na račun, a tuženik tvrdi da je on taj iznos dao iz vlastitih sredstva. Odvjetnica JĆ koja je u postupku saslušana u svojstvu svjedoka, u svome je iskazu spomenula kako joj je tužitelj rekao, daleko prije pokretanja ovog postupka, da on ima toliko vjere u tuženika i njihovu zajedničku suradnju da je tuženiku čak i dao iznos od 10.000,00 kuna ili 10.000,00 € (odvjetnica JĆ nije bila sigurna u valutu), da on od njega fiktivno kupi tih 0,80 m2, koliko je tužitelj u suvlasništvu imao. Iz navedenog, a kako je iskaz svjedokinje JĆ, kojem treba pribrojiti i iskaz svjedokinje FĆ, sudu djelovao uvjerljivo, logično i istinito, za zaključiti je da ugovor nije konzumiran u niti jednom segmentu upravo zato što su stranke bile svjesne i znale su da sklapaju fiktivni odnosno prividni pravni posao. 12. Radi svega naprijed navedenog sud je prihvatio tužbeni zahtjev tužitelja u cijelosti kako u pogledu utvrđenja ništetnim i bez pravnog učinka spornog Ugovora o kupoprodaji nekretnine od 8. srpnja 2021. tako i u pogledu uspostave ranijeg zemljišno-knjižnog i posjedovnog stanja, slijedom čega je odlučeno kao pod točkama

I. i II. izreke ove presude.

13. Odluka o parničnom trošku temelji se na odredbi čl.154 st.1 i čl.155 ZPP-a, dok je visina određena pozivom na Tbr.7.st.1.toč.1. Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika („Narodne novine“ broj 69/93, 87/93, 16/94, 11/96, 91/04, 37/05, 59/07, 148/09, 142/12, 103/14, 118/14, 107/15, 37/22, 126/22 i 138/23, nadalje u tekstu: Tarifa) i kod vrijednosti predmeta spora od 132,72 €. Obistinjeni trošak tužitelju odnosi se na trošak: pristupa i zastupanja na ročištima od 02. srpnja i 30. listopada 2024. te 21. siječnja 2025. – svaka radnja po 25 bodova kao i za pristupe ročištima odgođenima bez raspravljanja na dane 10. rujna i 02. prosinca 2024. - svaka radnja po 6,25 bodova. Ukupan zbir od 87,5 bodova pomnožen je sa iznosom od 2,00 €, koliko iznosi vrijednost jednog boda, te je tako dobiven iznos od 175,00 € kojem su pridodani još i iznosi od po 13,27 € na ime troškova sudskih pristojbi na tužbu i presudu. Matematičkom operacijom zbrajanja navedenih iznosa dobiven je ukupan iznos parničnog troška koji je tužitelju prouzročen, a nadoknaditi će mu ga tuženik, kao strana koja je postupak izgubila u cijelosti, u visini od 201,54 €.

13.1. Kamate na tako dosuđeni trošak su temeljem odredbe čl.30 st.2 Ovršnog zakona ("Narodne novine" br. 112/12, 25/13, 93/14, 55/16 i 73/17) tužitelju dosuđene od presuđenja do isplate.

14. Radi naprijed navedenog odlučeno je kao pod točkom III. izreke ove odluke.

U Splitu, 19. veljače 2025.

SUDAC

Dunja Ljubičić

Pouka o pravnom lijeku: Protiv ove presude dopuštena je žalba višem, drugostupanjskom županijskom sudu. Žalba se podnosi putem ovog suda, u tri primjerka, u roku od 15 dana od dana objave ove odluke.

DNA: -pun. tužitelja

-pun. tuženika

-u spis