98. P-1485/24

REPUBLIKA HRVATSKA

Trgovački sud u Zagrebu

Trg. J. F. Kennedy 11, Zagreb

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Trgovački sud u Zagrebu, po sucu Josipu Biliću, u pravnoj stvari tužitelja RT, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], protiv tuženika KALIGRAFIJA d.o.o. u stečaju, Zagreb, Freudeova 3, OIB: 19870761807, zastupana po stečajnoj upraviteljici Ireni Kelava iz Zagreba, Savska cesta 144a, radi utvrđenja, nakon održane glavne i javne rasprave zaključene 16. siječnja 2025., u nazočnosti tužiteljice RT i zastupnice tuženika Irene Kelave, stečajne upraviteljice, donio je i objavio, 19. veljače 2025.,

p r e s u d i o  j e

I. Utvrđuje se da je Ugovor o kupoprodaji od 23. prosinca 2010., sklopljen između tužiteljice i tuženika, nepostojeći, prividan ugovor, ugovor bez pravnih učinaka kojemu nedostaju bitne pretpostavke za njegov nastanak.

II. Nalaže se zemljišnoknjižnom odjelu Novi Marof, Općinski sud u Varaždinu da uspostavi zemljišnoknjižno stanje kakvo je bilo prije uknjižbe tuženika, tako da u zemljišnoj knjizi Općinskog suda u Varaždinu, Zemljišnoknjižnog odjela u Novom Marofu, z. k. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] na neodređenom suvlasničkom udjelu pod rednim brojem 10. na čkbr. [katastarska čestica] oranica sa 1555 m2, zgrada mješovite uporabe, štuk sa 4232 m2 (štuk) na kojem suvlasničkom dijelu je uspostavljeno vlasništvo posebnog dijela E-10 i to dvosoban stan na drugom katu zgrade, koji se sastoji od dvije sobe, kuhinje, kupaonice s WC-om, lođe, predsoblja i špajze ukupne površine od 55 m2 upiše vlasnica RT, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa].

Obrazloženje

1. Tužiteljica u tužbi i tijekom postupka u bitnome navodi da je vlasnica stana koji se nalazi u Novom Marofu, u ulici Kralja Tomislava 17a, na II katu, a koji je kupila 1992. godine od Bor-ro za proizvodnju namještaja. Nadalje navodi da tužiteljica od kupnje stana sve do danas nesmetano živi u stanu sa svoje dvoje djece te da redovito plaća režije. Navodi da je 2010. tužiteljica zaključila Ugovor o zajmu te da je potom potpisala i Ugovor o kupoprodaji i ovjerila potpis kod javnog bilježnika s tuženikom. Navodi da je dogovor s tuženikom bio da se ugovor o kupoprodaji potpisuje kao garancija i osiguranje povrata zajma te da nije bilo nikakve isplate kupoprodajne cijene niti je bilo predaje posjeda stana te ugovor nije ni solemniziran. Nadalje navodi da je ona vratila pozajmljeni iznos te da je potom tužiteljica počela raditi kao odvjetnica nakon što je bila sutkinja na Općinskom sudu u Novom Marofu te da je prilikom potrebe za popravkom krovišta i sanacije podruma u zgradi, predstavnik

Stranica 1 od 12

stanara skupljao potpise za kredit i da joj je on predočio tada da je kao vlasnik njenog stana upisan tuženik. Ističe da je doživjela šok te je počela prikupljati dokumentaciju i tada je došla i do rješenja Županijskog suda u Zagrebu KOV-US- 3/14 od 12. lipnja 2014. i utvrdila da je tuženik jedno od više društava koje su osnovali okrivljenici u tom postupku radi prikrivanja kaznenih djela iz čl. 333. st. 1. i 3. te čl. 233. st. 2. KZ-a. Navodi da je i ona bila pozvana kao svjedok i oštećena. Navodi da je Ugovor o kupoprodaji prividan pravni posao jer nije bilo isplate kupoprodajne cijene niti je bilo predaje u posjed stana te da njoj nikada nije bila namjera prodaja navedenog stana već da je namjera bila samo osiguranje povrata zajma. Također navodi da je više po polovice okrivljenih u tom postupku priznalo krivnju i zaključilo sporazum s državnim odvjetništvom te da je utvrđeno da su ugovori o zajmu koje su okrivljenici sklapali s oštećenicima lihvarski ugovori jer je njima ugovarana nerazmjerna korist za zajmodavca a da je pritom stvarna narav pravnih poslova sklapanih radi osiguranja tražbina-povrata zajmova iz tih ugovora prikrivenih korištenjem osnovnih trgovačkom društava među kojima je i tuženik. Također je navela da je njena namjera bila pozajmljivanje novca a ne prodaja jedine nekretnine u kojoj je živjela i živi te također ukazuje da iz isprava proizlazi da ni tuženikova namjera nije bila stjecanje vlasništva na navedenoj nekretnini.

2. U odgovoru na tužbu tuženik navodi da nema neposrednih saznanja o navodima tužiteljice budući da je nad tuženikom 6. ožujka 2019. otvoren stečajni postupak te također navodi da ne posjeduje nikakvu dokumentaciju budući da je sva izuzeta od strane USKOK-a još 2012. godine. Navodi da smatra da je tuženik zakoniti vlasnik sporne nekretnine te da tužiteljica nikada nije uložila prigovor ili žalbu kada je izvršen prijenos prava vlasništva na tuženika. Također ukazuje da iz Zapisnika o vrijednosti nekretnine od 23. prosinca 2010. proizlazi da stranke suglasno utvrđuju da je vrijednost predmetne nekretnine poštena i da niti jedna stranka nije pod pritiskom niti u nuždi. Osporava da bi se radilo o prividnom ugovoru u smislu čl. 285. ZOO-a i da se njime prikriva ugovor o zajmu i to iz razloga što prividan ugovor prikriva drugi disimulirani ugovor ali koji je zaključen između istih stranaka a ne jedne od stranaka tog ugovora i neke treće osobe pa budući tuženik nije stranka ugovora o zajmu to smatra da se ne može raditi o prividnom ugovoru. Zaključno ističe i prigovor zastare.

3. Na ročištu održanom 16. siječnja 2025. tužiteljica je uredila tužbeni zahtjev na način da je u točki I. izreke tužbenog zahtjeva iza riječi „nepostojeći“ dodala i riječ: „prividan“.

4. U dokaznom postupku sud je izveo dokaze: izvršio uvid u: izvadak iz knjige položenih Ugovora (list 5-19 spisa), Ugovor o kupoprodaji (list 20-22 spisa), u rješenje Županijskog suda u Zagrebu (list 19-46 spisa), rješenje Županijskog suda u Zagrebu od 1. srpnja 2013. godine (list 47-71 spisa), Ugovor o zajmu (list 88 spisa), posebni dogovor o mogućnosti povratnog prava otkupa (list 89. spisa) ugovor o kupoprodaji (list 90-92 spisa), Ugovor o najmu od 23.12. 2010 (list 94-96 spisa), zapisnik o vrijednosti nekretnine od 23.12.2010. (list 101-102 spisa), ugovor o najmu od 24.8.2011 (list 103-105 spisa), Ugovor o najmu od 11.03-2011 (list 106- 109 spisa), preslike stranice albuma i preslike punomoći (list 258-290 spisa), u odluku o davanju prokure (list 292 spisa).

Stranica 2 od 12

5. Nakon savjesne i brižljive ocjene svakog dokaza zasebno i u njihovoj ukupnosti te na temelju rezultata cjelokupno provedenog postupka u skladu s odredbom čl. 8. Zakona o parničnom postupku („Narodne Novine“ br. 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 84/08, 123/08, 57/11, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22 i 155/23 dalje: ZPP), ovaj sud je utvrdio da je tužbeni zahtjev osnovan.

6. Predmet ovog spora je, tužiteljičin zahtjev za utvrđenjem da je Ugovor o kupoprodaji od 23. prosinca 2010. zaključen između tužiteljice i tuženika, nepostojeći, prividan ugovor – ugovor bez pravnih učinaka kojemu nedostaju bitne pretpostavke za njegov nastanak te kojim se nalaže zemljišnoknjižnom odjelu uspostaviti zemljišnoknjižno stanje kakvo je bilo prije uknjižbe tuženika.

7. Među strankama nije sporno da su zaključile Ugovor o kupoprodaji od 23. prosinca 2010., ali je sporno je li se radi o prividnom pravnom poslu i slijedom toga sporna je osnova tužbenog zahtjeva.

8. Odredbom čl. 285. Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine" br. 35/2005, 41/2008 - dalje: ZOO) je propisano da prividan ugovor nema učinka među ugovornim stranama (st. 1. ). Ali ako prividan ugovor prikriva neki drugi ugovor, taj drugi vrijedi ako je udovoljeno pretpostavkama za njegovu pravnu valjanost (st. 2. ). Prividnost ugovora ne može se isticati prema trećoj savjesnoj osobi (st. 3.).

9. Kod prividnog ugovora postoji svjesni nesklad između volje i očitovanja te se stoga može raditi o apsolutnoj simulaciji (kada stranke ne žele taj ali ni bilo koji drugi ugovor) te relativnoj simulaciji odnosno disimuliranom ugovoru (kada stranke ne žele taj već neki drugi ugovor koji je prikriven).

10. U konkretnom slučaju tužiteljica je isticala da stranke nisu htjele taj ugovor (ugovor o kupoprodaji), već drugi ugovor odnosno da je namjera stranaka bila osiguranje povrata zajma što znači da su stranke htjele sklopiti Sporazum o osiguranju s prijenosom vlasništva.

11. Bitno je za ukazati da se kod prividnog ugovora radi o svjesnom neskladu, koji nastaje sporazumnim i namjernim iskazivanjem volja ugovornih strana o sklapanju određenog pravnog posla da bi se zaobišli propisi ili kod trećih osoba izazvao određeni lažni dojam iako ugovorne strane ne žele da ugovor nastane i pravno djeluje. S druge stranke o nesvjesnom neskladu se radi kada ugovorna strana nesvjesno očituje nešto što zapravo ne želi, što podrazumijeva slučajeve zablude i prijevare, a što je pak razlog za poništenje pravnog posla sklopljenog uz postojanje takvih mana volje.

12. Ovdje je također potrebno navesti da su ništetni ugovori samo oni koji su protivni Ustavu Republike Hrvatske, prisilnim propisima ili moralu društva (čl. 322. ZOO-a). Prema odredbi čl. 285. st. 1. ZOO, posljedica prividnog ugovora nije njegova ništetnost, već među ugovornim stranama prividan ugovor nema učinaka, on je pravno nepostojeći pravni posao u smislu odredbe čl. 247. ZOO. Između ugovornih stranaka simuliranog pravnog posla nije postignuta suglasnost volja za sklapanje ugovora u sadržaju koji bi se u ičemu ostvarivao (stranke nisu htjele i ne žele takav ugovor već "nešto drugo", što tome ugovoru ne odgovara) i u odnosu na postignuti sadržaj nedostaje bilo kakva osnova ili cilj obvezivanja. Nepostojeći ugovori su oni

Stranica 3 od 12

kojima nedostaje jedan ili više bitnih sastojaka za nastanak ugovora. Međutim, nepostojeći ugovor nije istoznačnica s ništetnim ugovorom jer se isti sadržajno razlikuju. Kod ništetnih ugovora su bile formalno ispunjene predviđene pretpostavke za nastanak ugovora ali se njihovi učinci anuliraju budući da su protivni Ustavu Republike Hrvatske, prisilnim propisima ili moralu društva. Kod nepostojećih ugovora dakle nisu uopće ispunjene pretpostavke za njihov nastanak, tako da oni i ne postoje, jer nije postignuta suglasnost volja ugovornih strana za njihov nastanak. Stoga, u konkretnom slučaju, Ugovor, za koji zakon propisuje (čl. 285. st. 1. ZOO) da je bez pravnog učinka među ugovornim strankama, kao pravno neegzistirajući (nepostojeći), ne može biti protivan Ustavu Republike Hrvatske, prisilnim propisima te moralu društva pa slijedom toga niti ništetan u smislu odredbe čl. 322. st. 1. ZOO, koja posljedicu ništetnosti vezuje uz te okolnosti (tako i VSRH, Rev-12/2020-3 od 14. travnja 2021. i Rev-2357/15 od 2. veljače 2016.).

13. Slijedom navedenog, pravilno je tužiteljica koja se u konkretnom slučaju poziva na odredbu čl. 285. ZOO-a, tražila utvrđenje da je navedeni ugovor bez pravnog učinka odnosno da neegzistira.

14. Uvidom u ugovor o zajmu br. TJ/2010-07-22 od 22. srpnja 2010. ovaj sud je utvrdio da je isti sklopljen između tužiteljice kao zajmoprimca i CT kao zajmodavca i da je navedenim ugovorom zajmodavac dao zajmoprimcu u zajam iznos od 1.294,23 € s godišnjom kamatnom stopom od 5,97%, da se zajam ugovara na 12 mjeseci i da je isplata jednokratna dana 22. srpnja 2010., te da će se zajam otplaćivati u 12 mjesečnih rata u iznosu od 111,35 € od kojih prva rata dospijeva 22. kolovoza 2010.

15. Člankom 4. Ugovora o zajmu je navedeno da zajmoprimac izjavljuje da nije u nuždi, da nije u teškoj financijskoj situaciji, da nema smanjenu sposobnost rasuđivanja te da je potpuno sposoban svaki mjesec podmirivati ratu po ugovoru i da pristaje na sve uvjete ugovora.

16. Člankom 5. Ugovor o zajmu je navedeno da zajmoprimac daje za osiguranje naplate ovjerenu bjanko zadužnicu i „uz dogovor još dodatnu garanciju“.

17. Uvidom u Ugovor o kupoprodaji od 23. prosinca 2010. ovaj sud je utvrdio da je isti sklopljen između tužiteljice i tuženika zastupanog po RTFĐ. Tim ugovorom prodavatelj (tužiteljica) prodaje a kupac kupuje spornu nekretninu koja je predmet ovog spora te je člankom 2. ugovorena kupoprodajna cijena od 250.000,00 kn. U tom članku se navodi da je cijena ugovorena nakon ustanovljenih činjenica iz Zapisnika od 23. prosinca 2010. U tom članku 2. je ugovoreno da Kupac isplaćuje s potpisom ugovora i isplatnice u cijelosti iznos gore navedenog ugovorenog iznosa. Člankom 3. prodavatelj je dao i klauzulu intabulandi.

18. Uvidom u Zapisnik o vrijednosti nekretnine od 23. prosinca 2010. ovaj sud je utvrdio da je isti potpisan od strane tužiteljice i tuženika zastupanog po RTFĐ. U njemu stranke utvrđuju da je tuženik kupio spornu nekretninu od tužiteljice te da je ugovorena cijena 250.000,00 kn i da je ista podmirena u cijelosti na dan ugovora i da je kupac podmirio sve obveze iz ugovora. Također u članku I. se navodi da niti jedna strana nije bila pod utjecajem uz kojeg cijena ne bi bila cijena tržišta te da je prodavatelj pokušao prodati nekretninu u više navrata i više osoba i

Stranica 4 od 12

da je na taj način s kupcem postigao najvišu moguću cijenu te stranke navode da se slažu da je ugovorena cijena poštena cijena koju se može postići odnosno moglo postići kao najvišu cijenu uz činjenicu da ni jedna strana nije bila pod pritiskom ni u nuždi, te da ni jedna strana u transakciji nije bila pod pritiskom niti u nuždi.

19. Uvidom u Ugovor o najmu od 23. prosinca 2010. ovaj sud je utvrdio da je isti zaključen između tužiteljice kao najmoprimca i tuženika kao najmodavca i to zastupanog po RTFĐ. Navedenim ugovorom, stranke su utvrdile da je najmodavac kupio spornu nekretninu koja je predmet ovog postupka, da s tim ugovorom stranke sklapaju najam za predmetnu nekretninu i da se najam sklapa na 139 mjeseci uz naknadu od 2100,00 kn mjesečno.

20. Uvidom u Posebni dogovor o mogućnosti povratnog prava otkupa od 23. prosinca 2010. ovaj sud je utvrdio da su stranke navedenog tužiteljica i tuženik. Navedenim dogovorom stranke su dogovorile da tuženik kao najmodavac izjavljuje tužiteljici kao najmoprimcu da će u slučaju redovite uplate svih 139 rata najma u iznosu od 2.100,00 kn i ispunjenim ostalim uvjetima iz Ugovora o najmu, predati najmoprimcu nekretninu koja je predmet ovog spora. Navedeni ugovor je u ime i za račun tuženika potpisao CTFĐ.

21. Uvidom u ugovor o najmu br. 11TJ od 11. ožujka 2011. ovaj sud je utvrdio da je isti zaključen između tužiteljice kao najmoprimca i tuženika kao najmodavca i to zastupanog po RTFĐ te je utvrđeno da se najam sklapa na jedan mjesec te se automatski produžuje redovitim i urednim uplatama i da stupa na snagu 11. ožujka 2011. Stranke su ugovorile najamninu u iznosu od 1.760,00 kn mjesečno.

22. Uvidom u Ugovor o najmu br. 1108TJ od 24. kolovoza 2011. ovaj sud je utvrdio da je isti zaključen između tužiteljice kao najmoprimca i tuženika kao najmodavca i to zastupanog po RTFĐ te je utvrđeno da se najam sklapa na jedan mjesec te se automatski produžuje redovitim i urednim uplatama i da stupa na snagu 24. kolovoza 2011. Stranke su ugovorile najamninu u iznosu od 2.200,00 kn mjesečno.

23. Uvidom u Izvansudsku nagodbu od 19. travnja 2011. ovaj sud je utvrdio da je ista sklopljena između tužiteljice kao najmoprimca i tuženika kao zajmodavca zastupanog po RTFĐ. Navedenom nagodbom se u članku II. utvrđuje da je na zamolbu i zahtjev bivšeg najmoprimca za nastavak suradnje i mogućnost ponovnog najma, te se najmoprimac obvezuje podmiriti dug u iznosu od 7.780,00 kn, te da se najmoprimac obvezuje iznos od 550,00 € uplatiti Bor d.o.o. u roku od 8 dana i da je to njegova izričita obveza i dugovanje.

24. Uvidom u Izvansudsku nagodbu od 11. svibnja 2011. ovaj sud je utvrdio da je ista sklopljena između tužiteljice kao najmoprimca i tuženika kao zajmodavca zastupanog po RTFĐ. Navedenom nagodbom se u članku II. utvrđuje da je na zamolbu i zahtjev bivšeg najmoprimca za nastavak suradnje i mogućnost ponovnog najma, te se najmoprimac obvezuje podmiriti dug u iznosu od 7.690,00 kn.

Stranica 5 od 12

25. Uvidom u Izvansudsku nagodbu od 15. lipnja 2011. ovaj sud je utvrdio da je ista sklopljena između tužiteljice kao najmoprimca i tuženika kao zajmodavca zastupanog po RTFĐ. Navedenom nagodbom se u članku II. utvrđuje da je na zamolbu i zahtjev bivšeg najmoprimca za nastavak suradnje i mogućnost ponovnog najma, te se najmoprimac obvezuje podmiriti dug u iznosu od 11.890,00 kn, te da dugovanje i obveze prema Bor d.o.o. ostaju obveza ranijeg najmoprimca.

26. Uvidom u Izvansudsku nagodbu od 18. srpnja 2011. ovaj sud je utvrdio da je ista sklopljena između tužiteljice kao najmoprimca i tuženika kao zajmodavca zastupanog po RTFĐ. Navedenom nagodbom se u članku II. utvrđuje da je na zamolbu i zahtjev bivšeg najmoprimca za nastavak suradnje i mogućnost ponovnog najma, te se najmoprimac obvezuje podmiriti dug u iznosu od 7.690,00 kn, te da dugovanje i obveze prema Bor d.o.o. ostaju obveza ranijeg najmoprimca.

27. Uvidom u rješenje Županijskog suda u Zagrebu, poslovni broj: KOV-US-3/14. ovaj sud je utvrdio da je navedenim rješenjem temeljem čl. 11. Zakona o postupku oduzimanja imovinske koristi ostvarene kaznenim djelom i prekršajem, određena privremena mjera osiguranja oduzimanja imovinske koristi i to između ostaloga upravo zabranom društvu tuženika Kaligrafija d.o.o. da otuđi ili optereti između ostaloga upravo spornu nekretninu koja je predmet Ugovora o kupoprodaji od 23. prosinca 2010. U obrazloženju navedenog rješenja se ističe da je na jednom računalu koje je izuzeto pretragom, pronađena jedinstvena baza podataka u kojoj su navedeni podaci o više društava koja su osnovana i podaci o istima te da iako ugovori o zajmu glase na razne zajmodavce i primatelji uplata su razna trgovačka društva, činjenica da su svi ugovori, sve isplate i uplate uvedene u jedinstvenu bazu koja se koristila za postupanje u okviru kreditnih reda ukazuje da ta trgovačka društva nisu u dobroj vjeri stekla nekretnine i da su s njima okrivljenici koristili radi stvaranja privida zakonitog postupanja te da te činjenice ukazuju na povezanost navedenih trgovačkih društava i okrivljenika u postupku.

28. Uvidom u rješenje Županijskog suda u Zagrebu, poslovni broj: Kir-US-502/13. ovaj sud je utvrdio da je navedenim rješenjem temeljem čl. 11. Zakona o postupku oduzimanja imovinske koristi ostvarene kaznenim djelom i prekršajem, određena privremena mjera osiguranja oduzimanja imovinske koristi i to između ostaloga upravo zabranom društvu tuženika Kaligrafija d.o.o. da otuđi ili optereti između ostaloga upravo spornu nekretninu koja je predmet Ugovora o kupoprodaji od 23. prosinca 2010. U obrazloženju navedenog rješenja se ističe iz rezultata provedenih dokaznih radnji proizlazi da su osumnjičenici davali zajmove građanima RH uz ugovaranje nerazmjerne imovinske koristi te da su za takvo protuzakonito djelovanje poslovali putem poslovnica označenih kao kreditni uredi dok su radi prikrivanja takve naravi svog djelovanja osnivana brojna trgovačka društva koja su prema osobama koje su uzimale zajmove prikazivana kao zajmodavci ili posrednici pri sklapanju i naplati zajmova te da je na taj način u RH osnovano oko 100-tinjak trgovačkih društava te da je jedno od tih društava koje je osnovano radi prikrivanja protuzakonitih radnji i društvo tuženika. Također se navodi da u pojedina trgovačka društva služila za prijenos vlasništva nad nekretninama i pokretninama zajmoprimaca i to na način da bi im bilo prvo ponuđeno sklapanje novih ugovora kojima bi se zamijenili stari i kojima bi im se omogućila otplata zajma kroz duže

Stranica 6 od 12

razdoblje i s pojedinačno manjim ratama povrata zajma te su se potraživanja po tako sklopljenim ugovorima prenosila dalje na druge osobe. Zaključno se navodi da sve to potvrđuju podaci iz baze podataka koja je pronađena prilikom pretrage i u kojoj su bile evidentirane nekretnine koje su na navedeni način prešle u vlasništvo brojnih trgovačkim društava na način da je nekretnina specificirana svojom oznakom u zemljišnim knjigama kao i opisom te je vidljivo na koje trgovačko društvo je prešla pojedina nekretnina te je vidljivo tko su bili vlasnici tih nekretnina, kolika je bila visina zajma naznačena u ugovoru o zajmu, koliki zajam je stvarno dan strankama tko je u ugovoru naznačen kao investitor.

29. Uvidom u izvadak iz zemljišnih knjiga ovaj sud je utvrdio da je kao vlasnik predmetne nekretnine upisan tuženik.

30. Tužiteljica RT u svom iskazu je u bitnome navela da je 2010. sklopila ugovor o zajmu kojim se obvezala vraćati predmetni zajam u ratama te je i platila prvih par rata, te da je ugovor o zajmu potpisala na adresi [adresa] u [adresa] i da je kod plaćanja druge ili treće rate, a koje rate je osobno fizički nosila na predmetnu adresu, od strane zajmodavca upozorena da bi bilo dobro da se zajmodavcu da određeno osiguranje da će zajmoprimac i vratiti predmetni zajam, na što je pristala. Navela je da je ugovor o zajmu potpisan u nazočnosti dvije osobe koje su se međusobno nazivale imenima R i C i da je ugovor o zajmu potpisala osoba imena R, te su također te dvije iste osobe nazočile i potpisivanju ugovora o kupoprodaji a koji ugovor je potpisala osoba imena C. Navodi da je potom ovjerila potpis kod bilježnika na ugovoru o kupoprodaji. Također navodi da je u trenutku kada joj je navedeno da bi bilo dobro da ona kao zajmoprimac da određeno osiguranje, predmetni ugovor o kupoprodaji već bio sačinjen te ga je odmah taj trenutak i potpisala i potom ovjerila kod javnog bilježnika. Ističe da se tom prilikom uopće nije razgovaralo o kupoprodaji niti je razgovarano o kupoprodajnoj cijeni, o posjedu niti bilo čemu sličnome, te da njena namjera i volja nije bila da proda predmetni stan već da dao osiguranje za uredno vraćanje zajma. Također navodi da niti potpisnik ugovor o kupoprodaji nije spominjao kupoprodaju već se govorilo isključivo o osiguranju urednog povrata zajma. Nadalje je iskazala da je rate zajma vraćala najviše puta osobi imena R a koja je ista osoba ona koja je nazočila sklapanju ugovora o kupoprodaji i koja je sklopila ugovor o zajmu, te da se ne može očitovati za čiju korist je predavala navedeni novac odnosno je li to bilo za korist zajmodavca ili društva Kaligrafija. Navela je da nije s društvom Kaligrafija zaključila ugovor o zajmu te da je samo letimično pogledala ugovor o kupoprodaji te da joj nije bilo bitno što je naziv ugovor o kupoprodaji budući se radilo o dogovoru o osiguranju urednog povrata zajma. Navela je da nikada nije dobila rješenje kojim je dopušteno društvu Kaligrafija d.o.o. upis vlasništva na navedenoj nekretnini.

31. Imajući u vidu navedena utvrđenja, ovaj sud je ocijenio da se u konkretnom slučaju radi o prividnom ugovoru.

32. Naime, iz navedenih isprava proizlazi da tužiteljica Ugovor o kupoprodaji od 23. prosinca 2010. prodaje svoju jedinu nekretninu opterećenu hipotekama tuženiku za iznos od 250.000,00 kn, te potom isti dan tuženik tu istu nekretninu daje u najam tužiteljici na vrijeme od 139 mjeseci uz najamninu od 2.100,00 kn. Jednako tako isti taj dan kada je sklopljen Ugovor o kupoprodaji, te Ugovor o najmu, stranke sklapaju i Zapisnik o vrijednosti nekretnine te Posebni dogovor o mogućnosti povratnog

Stranica 7 od 12

prava otkupa. Potom stranke 19. travnja 2011. sklapaju Izvansudsku nagodbu u kojoj se u čl. II. konstatira da se zbog teškog kršenja ugovornih odredbi raskida Ugovor o najmu 11TJ te zbog kršenja ugovornih odredbi vezanih uz ne plaćanje obveza tužiteljice po „ugovoru o zajmu 11TJ“.

33. Međutim, upravo navedene činjenice da su predmetne četiri isprave potpisane isti dan, te da se u Izvansudskoj nagodbi od 19. travnja 2011. zabunom očito mijenja Ugovor o najmu s Ugovorom o zajmu, zatim da su i brojevi Ugovora o najmu i Ugovora o zajmu očito na jednak način označavani (s inicijalima tužiteljice) također ukazuje prema stavu ovog suda da bez sumnje postoji povezanost između davatelja zajma po Ugovoru o zajmu i tuženika kao stranke gore navedene četiri isprave sve sklopljene istog dana 23. prosinca 2010., te kada se uzme u obzir i da je upravo u odnosu na spornu nekretninu koja je predmet ovog postupka odlukama Županijskog suda u Zagrebu određena privremena mjera zabrane otuđenja i to iz razloga što je upravo u odnosu na spornu nekretninu ocjenjeno da je društvo tuženika bilo osnovano i korišteno isključivo za prikrivanje protuzakonitih radnji osumnjičenika iz kaznenog postupka, proizlazi zaključak ovog suda da se upravo sklapanjem navedenih ugovora (ugovora o zajmu i ugovora o kupoprodaji) s različitim osobama htjela prikriti izravna i očigledna povezanost navedenih osoba, odnosno očito se htjelo prikriti da se radi o osobama koje su povezane i koje na navedeni način postupaju.

34. Nadalje, ugovor o kupoprodaji, kao pravni posao, sklapa se s ciljem stjecanja vlasništva nad kupljenom nekretninom. Iz sadržaja gore navedenih isprava kao i njihove kronologije te iz iskaza same tužiteljice, jasno proizlazi da niti namjera tužiteljice nije bila prodati predmetnu nekretninu, a niti je prilikom sklapanja ugovora o kupoprodaji bila namjera tuženika steći vlasništvo nad tom nekretninom, već je očito namjera stranaka bila prikrivanje povezanosti osoba zajmodavca i tuženika te prikrivanje disimuliranog pravnog posla odnosno Sporazuma o osiguranju prijenosom vlasništva. Dodatno se ukazuje da takvu činjenicu potvrđuje i to što su stranke u čl. 5. Ugovora o zajmu navele da se tužiteljica obvezuje kao osiguranje naplate zajma dati zajmodavcu „uz dogovor još dodatnu garanciju“, bez da su naveli o kojoj i kakvoj vrsti garancije se radi, što također prema stavu ovog suda upućuje na zaključak da se u biti umjesto Ugovora o kupoprodaji htjelo sklopiti Sporazum o osiguranju prijenosom vlasništva koji bi upravo bio ta „dodatna garancija“ samo se očito htjelo izbjeći izravnu povezanost između zajma i kupoprodaje.

35. Osim navedenog, treba navesti i da se neuobičajenost postupanja prilikom predmetne kupoprodaje očituje i u činjenici da su tužiteljica i tuženik sklopili „zapisnik o vrijednosti nekretnine“ u kojem su konstatirale da je tužiteljica kao prodavatelj pokušala prodati nekretninu u više navrata, da nije bila pod bilo kojim utjecajem uz kojeg cijena ne bi bila tržišna, da nije bila pod pritiskom niti u nuždi. Takvo postupanje prilikom kupoprodaje svakako nije uobičajeno niti je logično. Životno je i logično te uobičajeno da se nekretnine prodaju na način da prodavatelj svoju volju za prodajom iskaže oglašavanjem prodaje i nije uobičajeno da kupci pritom traže očitovanje prodavatelja da je cijenu formiralo tržište, da nije pod pritiskom i da nije u nuždi. Osim toga, nije logično niti životno da prodavatelj nekretnine potom sklapa s kupcem ugovor o najmu te iste nekretnine i to zasigurno ne za 139 mjeseci (na vrijeme od preko 11 godina) te da se uz isti sklapa i Posebni dogovor o mogućnosti povratnog prava otkupa te iste nekretnine kojim se tuženik

Stranica 8 od 12

obvezuje tužiteljici vratiti tu istu nekretninu koja je bila predmet kupoprodaje, ukoliko će ona uredno podmirivati mjesečne najamnine u iznosu od 2.100,00 kn i ostale uvjete iz ugovora o najmu. Uz to tuženik tužiteljici nije nikada niti isplatio kupoprodajnu cijenu, a tuženik nije niti dostavio dokaze na okolnost isplate kupoprodajne cijene. Stoga čitav niz navedenih pravnih poslova koje su stranke sklopile na dan navodne kupoprodaje nekretnine, kao i kasnije izvansudske nagodbe dovodi do zaključka, da je riječ o prividnoj kupoprodaji, a kojom se ustvari prikriva osiguranje zajma pa posljedično i sam Ugovor o zajmu. (tako i VTS, Pž- 3808/23-2 od 21. veljače 2024.) Naime, prijenos vlasništva učinjen temeljem sklopljenog ugovora o kupoprodaji na tuženika ustvari je predstavljao osiguranje danog zajma upravo kako je to tužiteljica i navela u svom iskazu.

36. Razlozi zašto su stranke napravile navedeno je očigledan jer se na taj način kao i kod sklapanja ugovora o zajmu s drugom osobom različitom od tuženika, htjelo prikriti stvarnog zajmodavca odnosno prikriti povezanost navedenih osoba koje su sklopile ugovor o zajmu i ugovor o kupoprodaji kao i prikriti povezanost između ugovora o zajmu i ugovora o kupoprodaji. Naime i činjenica da iz isprava iz kaznenog postupka proizlazi da su okrivljenici u tom postupku osnovali preko 100 trgovačkih društava pa tako i društvo tuženika kako bi upravo poduzimali radnje usmjerene na oštećenje više fizičkih osoba upućuje i da su očito imale razrađen način kako bi izbjegli povezanost između „uzimanja“ nekretnine i davanja zajma sve s ciljem da osujete pobijanje takvih radnji pred sudom. Stoga je neodlučno u odnosu na koje osobe se kazneni postupak vodio, kada je razvidno da se između ostaloga radilo o društvu tuženika koje je bilo osnovano upravo radi poduzimanja takvih radnji i da se radilo upravo i o spornoj nekretnini koja je predmet ovog postupka.

37. Stoga se u konkretnom slučaju radi o prividnom Ugovoru u smislu odredbe čl. 285. ZOO-a, slijedom čega isti nije ni nastao odnosno neegzistirajući je i ne proizvodi pravne učinke između stranaka.

38. No, kako je navedeno, budući se ovdje radi o relativnoj simulaciji odnosno o disimuliranom ugovoru potrebno je utvrditi je li taj prikriveni ugovor koji su stranke htjele ispunjava pretpostavke za njegovu pravnu valjanost sukladno odredbi čl. 285. st. 2. ZOO-a.

39. Imajući u vidu da je prikriveni pravni posao bio Sporazum o osiguranju s prijenosom vlasništva, ovaj sud je utvrdio da ni taj pravni posao ne ispunjava pretpostavke za njegovu valjanost, odnosno isti nije valjan zbog nedostatka obveznog oblika javnobilježničkog akta ili solemnizirane privatne isprave u kojem predmetni sporazum mora biti sklopljen, a što je propisano odredbom članka 327. stavka 2. Ovršnog zakona („Narodne novine“ broj: 112/12, 25/13, 93/14, 55/16, 73/17, 131/20, 114/22 i 06/24).

40. U odnosu na prigovor tuženika da sporni ugovor ne može biti prividan na način da se njime prikriva ugovor o zajmu jer nije zaključen između istih stranaka, ovaj sud je navedeni prigovor ocijenio neosnovanim. Naime, za prividnost ugovora u konkretnom slučaju Ugovora o kupoprodaji nije pretpostavka postojanja prividnosti, da se mora raditi o istim strankama koje su stranke i ugovora o zajmu, već je moguće da Ugovor o kupoprodaji bude prividan iako je sklopljen s trećom osobom koja nije zajmodavac ako je sklopljen da bi se prikrio npr. zelenaški ugovor ili

Stranica 9 od 12

identitet stvarnog zajmodavca. Upravo na jednak način i Vrhovni sud Republike Hrvatske u svojoj odluci Rev 339/2024 od 3. travnja 2024. utvrđuje navedeno. Tako i u ovom slučaju, nije odlučno za utvrđenje da se radi o prividnom ugovoru, činjenica što je ugovor o zajmu sklopljen s trećom osobom, kada je iz gore navedenih razloga nesporno utvrđeno da se radi o povezanim osobama i da je na taj način htjelo prikriti stvarnog zajmodavca.

41. U odnosu na prigovor zastare, ovaj sud je taj prigovor ocijenio neosnovanim. Naime, prvenstveno se ukazuje da se opći zastarni rok od 5 godina primjenjuje samo na tražbine, pa u odnosu na točku I. tužbenog zahtjeva, budući da utvrđenje da ugovor nije nastao kao i bilo koje drugo utvrđenje ne predstavlja tražbinu u smislu odredbi ZOO-a, jer je tražbina samo pravo na neko davanje, činjenje, nečinjenje ili trpljenje to se stoga pravo na utvrđenje da ugovor nije nastao odnosno da ne proizvodi pravne učinke kao i kod ništetnosti (iako je kod ništetnosti to izrijekom propisano u odredbi čl. 328. ZOO-a), može isticati uvijek odnosno to pravo se ne gasi, već se navedeni opći zastarni rok od 5 godina može primjenjivati samo u odnosu na točku II. tužbenog zahtjeva odnosno na restitucijske zahtjeve koji mogu proizaći iz takvog utvrđenja, slijedom čega se zastara i ocjenjuje samo u odnosu na drugu točku tužbenog zahtjeva.

42. No, i u odnosu na tu točku ovaj sud je ocijenio da nije nastupila zastara. Naime, potrebno je napomenuti da se i u ovom slučaju kao i kod ništetnih ugovora, jedino može primijeniti pravno shvaćanje Građanskog odjela Vrhovnog suda Republike Hrvatske od 30. siječnja 2020. koje glasi: "Zastarni rok u slučaju restitucijskog zahtjeva prema kojem su ugovorne strane dužne vratiti jedna drugoj sve ono što su primile na temelju ništetnog ugovora, odnosno u slučaju zahtjeva iz članka 323. stavak 1. ZOO/05 (članak 104. stavak 1. ZOO/91) kao posljedice utvrđenja ništetnosti ugovora, počinje teći od dana pravomoćnosti sudske odluke kojom je utvrđena ili na drugi način ustanovljena ništetnost ugovora.".

43. Naime, prema stavu ovog suda, iako između prividnog ugovora i ništetnog ugovora, nedvojbeno postoji razlika (sadržajno se razlikuju), a kako je to gore i opisano, to s druge stranke, učinci odnosno posljedice utvrđenja kako ništetnosti tako i prividnosti ugovora u smislu tretiranja zahtjeva za restitucijom koji se javljaju kao posljedica takvog utvrđenja, moraju biti jednaki. Posebno pri tome treba uzeti u obzir činjenicu da su prividni ugovori neegzistirajući odnosno nisu ni nastali za razliku od ništetnih ugovora kod kojih su ipak bile formalno ispunjene predviđene pretpostavke za nastanak ugovora (ali se njihovi učinci anuliraju budući da su protivni Ustavu Republike Hrvatske, prisilnim propisima ili moralu društva), te bi stoga bilo neprihvatljivo i neživotno da se u slučaju utvrđenja ništetnosti, zastara računa sukladno navedenom pravnom shvaćanja od pravomoćnosti takvog utvrđenja, a da se kod utvrđenja neegzistirajućih ugovora, zastara računa na neki drugi način, kada je na pravnoj skali nedostataka, neegzistirajući ugovor zasigurno otegotniji jer nije niti nastao za razliku od ništetnog ugovora, pa bi stoga bilo koje drugo tumačenje početka tijeka zastare kod takvih ugovora, na način da bi bilo „blaže“ od tumačenja koje se odnosi na ništetne ugovore, dovelo do onemogućavanja ostvarenje učinaka utvrđenja neegizistirajućim takvih ugovora. Stoga ovaj sud smatra da se zastarni rok u odnosu na točku II. tuženog zahtjeva, računa od pravomoćnosti utvrđenja da sporni Ugovor o kupoprodaji nije nastao i ne proizvodi pravne učinke, pa slijedom toga u odnosu taj dio tužbenog zahtjeva, nije ni nastupila zastara.

Stranica 10 od 12

44. No, čak i u slučaju ukoliko se navedeni tijek zastarnog roka ne bi promatrao na način kako to smatra ovaj sud, treba navesti da ni tada ne bi bila riječ o zastari takvog zahtjeva.

45. Naime, u tom slučaju bi se svakako primjenjivala odredba čl. 168. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima („Narodne novine“ br. 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 90/10, 143/12, 152/14) kojom je propisano da ako netko povrijedi vlasnikovo pravo vlasništva nevaljanim upisom u zemljišne knjige, vlasnik se ima pravo štititi od toga sredstvima koja za zaštitu knjižnih prava daju pravila zemljišnoknjižnoga prava. Prema toj odredbi svaki nositelj knjižnog prava koje je povrijeđeno uknjižbom u korist neke osobe, može brisovnom tužbom radi zaštite svog prava zahtijevati brisanje svake uknjižbe koja bi ga vrijeđala i može tom tužbom tražiti uspostavu prijašnjeg zemljišno knjižnog stanja. Zastarni rok za podnošenje tužbe prema trećem poštenom stjecatelju ograničen je na tri godine od ostvarene uknjižbe, dok ne zastarijeva u odnosu na nepoštenog stjecatelja a niti zastarijeva u odnosu na osobu koja je ishodila nevaljani upis.

46. Slijedom navedenog, kako se u konkretnom slučaju nedvojbeno ne radi o trećoj osobi, već o osobi koja je ishodila nevaljani upis, to nije potrebno u odnosu na njega ni ocjenjivati nepoštenje, iako bi nedvojbeno bio nepošten već u trenutku stjecanja,

47. Stoga budući da se u odnosu na točku II. tužbenog zahtjeva radi o kondemnatornom zahtjevu koji ima stvarnopravne učinke, pa budući da stvarnopravni zahtjevi pa tako i u konkretnom slučaju brisovna tužba iz čl. 168. ZV-a u svezi s odredbom čl. 150. Zakona o zemljišnim knjigama („Narodne novine“ br. 63/19, 128/22, 155/23, 127/24.), ne zastarijeva, to istaknuti prigovor zastare svakako ne bi bio osnovan.

48. Slijedom navedenog, budući da sud je ovaj sud utvrdio da je predmetni Ugovor o kupoprodaji prividan ugovor te da disimulirani pravni posao ne ispunjava pretpostavke za njegovu valjanost, te da nisu osnovani prigovori tuženika, to je ovaj sud usvojio tužbeni zahtjev tužiteljice, te je odlučeno kao u točki I. i II. izreke.

49. Imajući u vidu činjenicu da je tužiteljica u cijelosti uspjela u ovom sporu, to u smislu čl. 154. st. 1. i 155. ZPP-a, tužiteljici pripadaju troškovi postupka, no budući da tužiteljica nije potraživala parnične troškove, to joj isti nisu ni dosuđeni.

Zagreb, 19. veljače 2025.

SUDAC

Josip Bilić

Stranica 11 od 12

POUKA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove presude nezadovoljna stranka može podnijeti žalbu Visokom trgovačkom sudu Republike Hrvatske u roku od 15 dana od dana kada se smatra da joj je dostava presude obavljena (za stranku koja je bila uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje) odnosno u roku od 15 dana po primitku presude (za stranku koja nije bila uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje), a podnosi se putem ovog suda putem e-komunikacije.

DNA:

- tužitelju po pun. uz nalog za sudsku pristojbu na presudu u iznosu od 26,54 €

- tuženiku po steč. uprav.

- kal. 30 dana

Stranica 12 od 12