Poslovni broj: Gž-270/2025-3
Republika Hrvatska
Županijski sud u Splitu
Split, Gundulićeva 29a
Poslovni broj: Gž-270/2025-3
U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E
P R E S U D A
Županijski sud u Splitu, kao drugostupanjski sud, u vijeću sastavljenom od sudaca i to Nediljke Radić kao predsjednice vijeća, te Mihe Mratovića (suca izvjestitelja) i mr. sc. Zrinke Tironi kao članova vijeća, u pravnoj stvari BH, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], iz [adresa], zastupanog po punomoćnici Ivi Orlić Šoletić, odvjetnici u Dubrovniku, protiv tuženika 1. BHG, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], iz [adresa] i 2. LHG, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], iz [adresa], obje zastupane po punomoćnici Ivi Mesić, odvjetnici u Zagrebu, radi zaključenja ugovora o najmu stana sa zaštićenom najamninom, odlučujući o žalbi tuženih protiv presude Općinskog suda u Dubrovniku od 17. prosinca 2024.. pod poslovnim brojem P-545/2022, u sjednici vijeća održanoj dana 13. veljače 2025.
p r e s u d i o je
I. Djelomično se odbija žalba tuženih kao neosnovana, a djelomično uvažava kao osnovana pa se prvostupanjska presuda preinačuje u dijelu prvostupanjske presude pod točkom I. i II. izreke kojim je u članku 1. Ugovora o najmu stana sa zaštićenom najamninom određeno da najmodavac daje, a najmoprimac prima u najam idealni dio stana preko 17295/57880 idealnog dijela cjeline (do 5/8 dijela) te da je predmet ovog najma preko 17,29m2 (do 36,17 m2) tako da se tužbeni zahtjev u navedenom dijelu odbija kao neosnovan, dok se prvostupanjska presuda u preostalom dijelu pod točkom I. i II. izreke potvrđuje.
II. Svaka stranka snosi svoje troškove postupka.
Obrazloženje
1. Prvostupanjski sud donio je presudu koja u izreci glasi:
"I. Dužne su tužene BHG, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa]; LHG, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa] kao najmodavci u roku od 15 dana zaključiti sa tužiteljem LH, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], kao zaštićenim najmoprimcem slijedeći:
UGOVOR O NAJMU STANA SA ZAŠTIĆENOM NAJAMNINOM
Članak 1.
Najmodavac daje, a Najmoprimac prima u najam idealni dio stana od 5/8 (u vlasništvu Najmodavca) u [adresa], koji se nalazi na čk.br.[katastarska čestica], upisan u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]. Stan se sastoji od dvije spavaće sobe, dnevne sobe, kuhinje, kupaonice, predsoblja, izbe i stubišta ukupne površine 57.88 m2, a predmet ovog najma je 36,17m2.
Članak 2.
Ugovorne strane su suglasne da se stan iz članka 1. ovog ugovora iznajmljuje isključivo radi stanovanja. Najmoprimac se obvezuje da stan iz članka 1 ovog ugovora neće koristiti za obavljanje bilo kakvih poslovnih djelatnosti, niti je dozvoljeno iznajmljivanje drugim osobama, turistima, davanje u podnajam cijelog stana ili njegovog dijela.
Članak 3.
Najmoprimac se obvezuje da će predmetni stan koristiti isključivo samostalno te da pored njega u stanu neće stanovati druge osobe, osim:
GH, OIB; [osobni identifikacijski broj] supruga najmoprimca
Članak 4.
Najamnina za idealni dio stana iz članka 1. ovog ugovora ugovara se u iznosu od 12,96 € (97,65 kn) mjesečno. Isti iznos će Najmoprimac plaćati unaprijed do 10. u mjesecu za tekući mjesec.
Članak 5.
Najmoprimac se obvezuje snositi sve troškove koje se odnose na korištenje predmetnog stana – redovito i u rokovima plaćati sve mjesečne režijske troškove : struju, plin, vodu, TV-pretplatu, komunalije, pričuvu te naknadu za održavanje i čišćenje stubišta, ostalo.
Najmoprimac je dužan na zahtjev najmodavca dostaviti potvrde o podmirenim troškovima iz st.1 ovog članka.
Najmoprimac je dužan pustiti najmodavca i druge osobe koje on ovlasti u stan radi izmjere i utvrđivanja stvarne površine stana i cijele nekretnine, u slučaju otklanjanja štete, te u svrhu provjere korištenja stana.
Najmodavac se obvezuje svoja prava iz prethodnog stavka ovog članka koristiti uz najavu i dogovoru sa najmoprimcem, pazeći da u navedenim slučajevima u što manjoj mjeri opterećuje privatnost najmoprimca.
Članak 6.
Najmoprimac je dužan koristiti predmetnu nekretninu pažljivo te istu održavati u skladu sa uporabom ugodnog stanovanja te je dužan snositi troškove sitnijih popravaka i ostale radove potrebne radi održavanje nekretnine.
Najmoprimac bez suglasnosti najmodavca ne smije raditi nikakve preinake niti veće građevinske radove u stanu i drugim zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade.
Najmoprimac je dužan o svom trošku otkloniti svaku štetu koja nastane nepažnjom u korištenju stana iz članka 1 ovog ugovora, te je dužan Najmodavcu odmah i bez odlaganja prijaviti štetu koja nije nastala njegovom krivnjom, nepažnjom ili propustom.
Članak 7.
Odredbe ovog ugovora stupaju na snagu 26. rujna 2020. i ugovor se sklapa na neodređeno vrijeme.
U slučaju smrti zaštićenog najmoprimca ili kada zaštićeni najmoprimac napusti stan, prava i dužnosti zaštićenog najmoprimca iz ugovora o najmu prelaze na osobu navedenu u ugovoru o najmu stana, ovisno o sporazumu tih osoba.
Najmodavac može otkazati ovaj ugovor, ukoliko najmoprimac i nakon pisane opomene najmodavca ne ispunjava svoje obveze iz ovog ugovora i obveze određene zakonom, odnosno krši preuzeta prava i obveze.
Članak 8.
Najmodavac koji namjerava prodati stan dužan je preporučenim pismom ili podneskom preko suda taj stan ponuditi na prodaju zaštićenom najmoprimcu i priopćiti mu cijenu i uvjete prodaje, sve sukladno Zakonu o najmu stanova.
Članak 9.
Prilikom preuzimanja stana Najmodavac i Najmoprimac će utvrditi točna stanja na svim mjerilima stana ( plinomjer, vodomjer i električno brojilo ) kao početno stanje za reguliranje obveza od strane Najmoprimca, a koje su definirane člankom 5. ovog ugovora.
Nakon napuštanja stana obavit će se konačni obračun svih obveza Najmoprimca, sa tim da se Najmoprimac obvezuje sva dugovanja podmiriti sa utvrđenim danom prestanka ovog ugovora.
Članak 10.
Na prava i obveze ugovornih stranaka koja nisu posebno uređena ovim ugovorom se primjenjuju odredbe Zakona o najmu stanova i Zakon o obveznim odnosima.
Članak 11.
Sve eventualne sporove proistekle iz ovog Ugovora ugovorne strane nastojati će riješiti mirnim putem, a u slučaju nemogućnosti takvog rješenja ugovaraju nadležnost stvarno nadležnog suda u Dubrovniku.
Članak 12.
Ovaj Ugovor sklopljen je u 3 (tri) primjerka od kojih Najmodavac zadržava 2 (dva), a Najmoprimac 1 (jedan).
II. Ukoliko tužene u roku od 15 dana s tužiteljem ne zaključe ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom iz točke I. ove presude, istog će zamijeniti ova presuda.
III. Dužne su tužene naknaditi tužitelju trošak parničnog postupka u iznosu od 2.042,40 €, uvećano za zateznu kamatu tekuću od dana 17.12.2024 do isplate po stopi određenoj za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, sve u roku 15 dana.
2. Protiv prvostupanjske presude pravovremeno se žale tužene osporavajući presudu u cijelosti zbog svih žalbenih razloga propisanih odredbom članka 353. stavak 1. Zakona o parničnom postupku (dalje: ZPP – "Narodne novine" broj 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22 i 155/23) s prijedlogom da se presuda preinači i odbije tužbeni zahtjev u cijelosti ili podredno da se presuda preinači i naloži tuženici pod 1/ zaključiti Ugovor o najmu sa zaštićenom najamninom za 3/8 dijela predmetne nekretnine dok za 5/8 dijela predmetne nekretnine sa slobodno ugovorenom (tržnom) najamninom, a podredno se i predlaže po tržišnoj vrijednosti odbiti tužbeni zahtjev, kao i da drugostupanjski sud sam meritorno riješi predmetni spor, ili podredno ukine osporenu presudu.
3. Tužitelj je podnio odgovor na žalbu kojim je osporio žalbene navode i predložio potvrditi prvostupanjsku presudu.
4. S obzirom na žalbene prijedloge (iako ovaj sud nije s istima vezan) valja istaći kako je u između stranaka donesena presuda kojom su obvezane tužene s tužiteljem zaključiti ugovor o najmu stana sa zaštićenim najamninom i to baš predmetnog stana [adresa] koji se nalazi na čk.br.[katastarska čestica],upisan u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] i to za 3/8 dijela nekretnine a što predstavlja površinu od 21,71 m2. Radi se o presudi Općinskog suda u Dubrovniku pod poslovnim brojem P-882/21 od 18. veljače 2022. a koju presudu je inače u dijelu kojim je odbijen zahtjev za preostalih 5/8 dijela stana osporavao isključivo tužitelj a ne i tužene. Ovaj sud je odlukom od 15. lipnja 2022. pod poslovnim brojem Gž-486/22 ukinuo prvostupanjsku presudu, ali isključivo u dijelu kojim je bio odbijen tužbeni zahtjev.
5. Stoga je u ovoj fazi postupka jedino kao sporno valjalo raspraviti ima li tužitelj pravo zaštićenog najmoprimca na preostalih 5/8 idealnog dijela predmetnog stana, jer je tužitelj zahtjev za sklapanjem ugovora o najmu stana sa zaštićenom najamninom, utemeljio na tvrdni kako je nositelj stanarskog prava na stanu u vlasništvu tuženih.
6. Isto tako u smislu odredbe članka 352 stavak 1. ZPP-a nije u žalbi moguće isticati nove činjenice i dokaze pa ovaj sud nije cijenio žalbeni navod kako tuženica pod2/ više nije suvlasnica predmetne nekretnine.
7.U provedenom postupku prvostupanjski sud je utvrdio:
- kako predmetni stan u kojem živi tužitelj se nalazi u zgradi koja je oduvijek u vlasništvu obitelji tuženih,
- kako je na temelju presude Okružnog suda u Zagrebu pod poslovnim brojem K-417/47 od 8. rujna 1947. djed tuženica osuđen, konfiscirana mu je imovina pa tako i 3/8 dijela predmetne nekretnine, dok je 5/8 dijela nekretnine i dalje ostalo u privatnom vlasništvu prednika tuženica,
- kako je dio nekretnine od 3/8 dijela koji je bio konfisciran postao društveno vlasništvo, no presudom Županijskog suda u Zagrebu od 18. veljače 2003. pod poslovnim brojem Kv-574/98 poništena je pravomoćna presuda od 8. rujna 1947. te je i konfiscirani dio nekretnine od 3/8 dijela vraćen prednicima tuženih,
- kako je tužitelj još 23. siječnja 2001. zaključio dodatak ugovora o najmu stana sa zaštićenom najamninom od 9. srpnja 2001. u kojem se precizira kako je Grad Dubrovnik vlasnik samo 3/8 dijela nekretnine,
- kako tuženice kao i njezina obitelj više od 70 godina nisu u posjedu nekretnina koje su u njihovom vlasništvu i nisu nikada utužile tužitelja za bespravno korištenje nekretnine, kao i isplatu naknade za isto,
- kako predmetni stan ima kvadraturu od 57,88 m2,
- kako su stranke zaista 5. lipnja 2019. sklopile ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom sukladno tada važećim odredbama Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o najmu stanova ("Narodne novine" broj 68/18), a koje odredbe su ukinute Odlukom i Rješenjem Ustavnog suda RH broj U-I-3242/18 od 14. rujna 2020. ("Narodne novine" broj 105/20),
- kako je Odlukom o priznavanju stanarskog prava Grad Dubrovnik 13. rujna 1995. priznao stanarsko pravo tužitelju BH na stanu u [adresa], (predmetni stan) površine 39 m2, a koji se sastoji od dvije sobe, kuhinje, wc-a, predsoblja i hodnika,
- kako je 9. srpnja 1998. Grad Dubrovnik kao najmodavac sklopio s tužiteljem kao najmoprimcem ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom za predmetni stan površine 39 m2,
- kako su dodatkom Grad Dubrovnik i tužitelj utvrdili da najmodavac nije vlasnik cijele zgrade, već da je vlasnik samo idealnog od 3/8 dijela (konfisciranog dijela zgrade) dok je ostalih 5/8 idealnog dijela zgrade u privatnom vlasništvu, te je tužitelj i obvezan plaćati najamninu upravo za 3/8 dijela nekretnine,
- kako je stanarsko pravo na predmetnom stanu imala tužiteljeva majka, kao njegova prednica i to najkasnije od 1966. godine, a da se uselila još 1947. godine.
8. Stoga je prvostupanjski sud zaključio kako je tužitelju priznato pravo na čitavom stanu te je stoga prihvatio tužbeni zahtjev u cijelosti.
9. U odnosu na zaključak prvostupanjskog sud valja poći od isprave koju je prvostupanjski sud citirao, a koja je priložena u spis uz tužbu, a radi se o odluci o priznavanju stanarskog prava od 12. rujna 1995. se navodi kako LH rođen **.**.1947. podnio zahtjev za prijenos stanarskog prava na stanu u [adresa], a nakon smrti majke VH, te bi proizlazilo iz rješenja kako je na označenoj adresi u predmetnom stanu tužitelj prijavljen od 1973., a da je majka kao nositelj stanarskog prava označena na predmetnom stanu po ugovoru o korištenju stana te da je imenovana umrla **.**.1973., time da se konstatira kako je površina stana 39 m2.
10. Ovaj sud je ranijom odlukom od 15. lipnja 2022. pod poslovnim brojem Gž- 486/22 dao detaljnu uputu i svoje pravno shvaćanje, te smatra kako nema potrebe ponavljati se.
11. U ovoj pravnoj stvari ukazano je prvostupanjskom sudu, ali prije svega tužitelju po čijoj je žalbi ukinuta ranija prvostupanjska odluka u odbijajućem dijelu kako je sporna površina stana s obzirom da nema akta iz kojeg bi proizlazilo da se stan u cijelosti u svoj površini dodjeljuje tužiteljevoj prednici na korištenje.
12. Naime, ranije važeći Zakonima o stambenim odnosima bio je primjerice predviđen institut sustanarstva, ili je pak bilo moguće da se određena kvadratura stana zadržava društvenoj zajednici na raspolaganje, jer je u bivšoj državi kroničan problem bio nedostatak stambenog prostora.
13. Dakle, unatoč činjenici kako je tek Zakonom o izmjenama i dopunama Zakona o parničnom postupku objavljenim u Narodnim novinama broj 80/22 (dalje ZIDZPP- 80/22) uveden institut „iznenađujuće presude“ nema dvojbe kako je tužitelju trebalo biti dobro poznato kako je njegov problem upravo taj što nema akta po kojem bi mu pripalo za korištenje kao nositelju stanarskog prava odnosno sada zaštićenom najmoprimcu više od 39 m2.
14. Jedino što je prvostupanjski sud utvrdio jest da je tužitelj koristio predmetni stan, dakle ostvarivao je faktični posjed.
15. Dakle, drugim riječima, tužitelj je imao stanarsko pravo na predmetnom stanu na dan stupanja na snagu Zakona o najmu stanova (Narodne novine br. 91/1996, 48/1998, 66/1998, 22/2006, 68/2018, 105/2020, 36/24 – u daljnjem tekstu ZNS), te je stoga i „ex lege“ stekao status zaštićenog najmoprimca.
16. Zato, neovisno što su tužene prvotno potpisale ugovor koji je stavljen izvan snage, a po kojem bi ugovoru inače dobile posjed cijelog stana nakon propisanog roka, valja po pravnom shvaćanju ovog suda provesti test razmjernosti kojeg je moguće provesti i u fazi drugostupanjskog postupka.
17. Naime radi se o dva suprotstavljena prava utemeljena Konvenciji za zaštitu ljudskih prava i temeljnih ljudskih sloboda (Narodne novine - Međunarodni ugovori br. 18/97., 6/99. - proč. tekst, 8/99 - ispr., 14/02., 1/06. i 13/17 – u daljnjem tekstu Konvencija).
18. Tužitelj ostvaruje pravo na dom propisano odredbom članka 8. Konvencije po kojem svatko ima pravo na poštovanje svoga privatnog i obiteljskog života, doma i dopisivanja; a javna vlast se neće miješati u ostvarivanje tog prava, osim u skladu sa zakonom i ako je u demokratskom društvu nužno radi interesa državne sigurnosti, javnog reda i mira, ili gospodarske dobrobiti zemlje, te radi sprječavanja nereda ili zločina, radi zaštite zdravlja ili morala ili radi zaštite prava i sloboda drugih.
19. Tuženice ostvaruju pravo na mirno uživanje svog vlasništva po odredbi članka 1. Protokola 1. Konvencije po kojem svaka fizička ili pravna osoba ima pravo na mirno uživanje svojega vlasništva. Nitko se ne smije lišiti svoga vlasništva, osim u javnom interesu, i to samo uz uvjete predviđene zakonom i općim načelima međunarodnoga prava.
20. Test razmjernosti se provodi tako da valja poći od tri pretpostavke:
1/ Je li miješanje u neko zaštićeno pravo utemeljeno na zakonu?
2/ Je li miješanje u neko zaštićeno pravo usmjereno na postizanje legitimnog cilja?
3/ Je li miješanje u neko zaštićeno pravo bilo nužno u demokratskom društvu?
21. Tužiteljevo pravo na dom je utemeljeno na zakonu, kao i pravo vlasništva tuženih.
22. S jedne strane miješanje u pravo vlasništva je utemeljeno na pravu zaštićenog najmoprimca i ima legitimni cilj, ali i pravo vlasnika kojim se suprotstavlja traženju da cijela površina stana bude u režimu zaštićene najamnine je utemeljena na zakonu i ima legitimni cilj.
23. Za treći kriterij valja poći od činjeničnog supstrata kojeg je utvrdio prvostupanjski sud. Dakle, tužitelj više desetaka godina koristi predmetni stan i plaća povlaštenu najamninu (ranije stanarinu) a tužene više desetaka godina ne mogu pristupiti odnosno ne mogu ostvariti posjed. U takvoj činjeničnoj situaciji, kada se dakle vodi računa da tužitelj nema ispravu po kojem bi imao on ili njegova pravna prednica stanarsko pravo na površini većoj od 39m2, te kada se ima u vidu i Zakon o načinu izvršenja presuda Europskog suda za ljudska prava u skupini predmeta Statileo protiv Hrvatske (broj zahtjeva: 12027/10 i dr.) i Odluke Ustavnog suda Republike Hrvatske broj: U-I-3242/2018 i dr. (Narodne novine broj 36/24) po shvaćanju ovog suda na tužene bi pao nesrazmjeran teret ako bi zaštićena najamnina obuhvaćala površinu preko 39m2, dok bi „a contrario“ na tužitelja pao prekomjeran teret ako ne bi bio oslobođen plaćanja tržišne najamnine za površinu do 39m2.
24. Stoga je ovaj sud s obzirom na utvrđenje prvostupanjskog suda nakon provedenog testa razmjernosti dijelom potvrdio prvostupanjsku presudu (iako ista nije u cijelosti u skladu s odredbom članka 33 ZNS-a, jer je već ranijom pravomoćnom presudom umjesto odmah mijenjanja ugovora naloženo tuženima da sklope ugovor kojeg će zamijeniti presuda za 3/8 dijela nekretnine a što predstavlja površinu od 21,71 m2). Presudu je valjalo potvrditi i to smatrajući kako tužitelj ima pravo na ugovor sa zaštićenom najamninom za 39000/57880 dijela cjeline, jer bi to okvirno predstavljalo 39 m2 od 57,88m2 koliku stvarnu površinu ima predmetni stan.
25. Kako ranija pravomoćna presuda obuhvaća 3/8 dijela što u naravi predstavlja 21705/57880 dijela cjeline to je potvrđena presuda za dio od 17295/57880 cjeline što u naravi okvirno predstavlja površinu od 17,29m2.
26. Ovaj sud je potvrdio presudu i u dijelu kojim je određena zaštićena najamnina, jer bi se radilo o povredi „reformatio in peius“. Međutim s obzirom da je u dijelu preko 39000/57880 dijela cjeline preinakom odbijen tužbeni zahtjev to po pravnom shvaćanju ovog suda, u slučaju eventualnog traženja tržišne najamnine valja uzeti u obzir i tu razliku u zaštićenoj najamnini iz članka 4. Ugovora.
27. Nadalje po pravnom shvaćanju ovog suda, jer je svrha parničnog postupka razrješenje pravnog odnosa između stranaka, valja ukazati kako je tužitelj do pravomoćnosti pošteni posjednik stana u cjelokupnoj površini, a ovo sve i sukladno testu razmjernosti.
28. S obzirom da je dijelom presuda preinačena valjalo je donijeti novu odluku o troškovima postupka sukladno odredbi članka 166. ZPP-a.
29. Ovaj spor se između stranaka u biti vodio zbog pitanja je li tužitelj ima pravo biti zaštićeni najmoprimac na 3/8 dijela stana (ovo jer se tužene nisu ni žalile na prvu presudu) ili na stanu za cijelo. Ovom presudom je ustanovljeno pravo tužitelju da bude zaštićeni najmoprimac na 39000/57880 dijela stana dok je za više zatraženo odbijen, te su se stoga u cijelosti ostvarile pretpostavke iz odredbe članka 154. stavak 4. ZPP-a da svaka stranka snosi svoje troškove postupka.
U Splitu, 13. Veljače 2025.
PREDSJEDNICA VIJEĆA
Nediljka Radić
