REPUBLIKA HRVATSKA

Visoki trgovački sud Republike Hrvatske

Savska cesta 62, Zagreb

Poslovni broj: Pž-2858/2024-2

R E P U B L I K A  H R V A T S K A

R J E Š E NJ E

Visoki trgovački sud Republike Hrvatske, u vijeću sastavljenom od sudaca Dubravke Zubović, predsjednika vijeća, Maje Bilandžić, suca izvjestitelja i Branke Šabarić Zovko, člana vijeća, u parničnom postupku tužitelja ŽELJA d.o.o., Hvar, Ulica Ive Miličića 4, OIB: 76234155475, kojeg zastupa punomoćnik Nikola Hraste, odvjetnik u Hvaru, protiv tuženika KONTRABAS d.o.o., Hvar, Ulica Ive Miličića 4, OIB: 26485607578, kojeg zastupa punomoćnik Ivan Krželj, odvjetnik u Splitu, radi utvrđenja i iseljenja, odlučujući o tuženikovoj žalbi protiv presude Trgovačkog suda u Splitu poslovni broj P-356/2023-19 od 13. svibnja 2024., u sjednici vijeća održanoj 11. veljače 2025.

r i j e š i o  j e

Ukida se presuda Trgovačkog suda u Splitu poslovni broj P-356/2023-19 od 13. svibnja 2024. u točkama I., II. i III. njezine izreke i predmet se vraća prvostupanjskom sudu na ponovno suđenje.

Obrazloženje

1. Presudom poslovni broj P-356/2023-19 od 13. svibnja 2024. utvrđeno je da je nastupio raskid Ugovora o zakupu poslovnog prostora sklopljenog između tužitelja Želja d.o.o. kao zakupodavca s jedne strane i tuženika Kontrabas d.o.o. kao zakupnika s druge strane, 28. siječnja 2011. kod Mate Hraste, odvjetnika u Hvaru (točka I. izreke), naloženo je tuženiku da iseli iz poslovnog prostora označenog kao 1. Suvlasnički dio 275/775 ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-1) u naravi garažni prostor označen svijetloplavom bojom i slovom A koji zauzima čitavu površinu podruma poslovnog-stambenog objekta ukupne neto korisne površine 363,65 m² (274,83 m²), a koji se sastoji od površine parkirnog prostora, dvije spreme, garažnog auto lifta, strojarnice, kupaonice i wc-a, stepenište označeno svijetloplavom kosom šrafurom, omogućuje vertikalnu komunikaciju između podruma i prizemlja, poslovno- stambenog objekta, ukupne neto korisne površine 12,23 m², pripada garažnom prostoru u podrumu označenom svijetloplavom bojom i slovom A, kao i da iseli iz ograđenog prostora skladišta u nivou prizemlja – dvora poslovno-stambene zgrade u površini od cca 30 m² koji predstavlja zajednički dio nekretnine, obje na zk.č.br. 603 iz zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] te da navedene prostore slobodne od osoba i osobnih stvari preda tužitelju Želja d.o.o. u roku od 15 (petnaest) dana (točka II. izreke), naloženo je tuženiku Kontrabas d.o.o. da tužitelju Želja d.o.o. naknadi trošak postupka u iznosu od 300,00 EUR, zajedno sa zakonskim zateznim kamatama (točka III. izreke) te je zahtjev tužitelja za naknadu troškova postupka u iznosu od 500,00 EUR, zajedno sa zakonskim zateznim kamatama odbijen kao neosnovan (točka IV. izreke).

2. Protiv točaka I., II. i III. izreke navedene presude tuženik je podnio žalbu zbog svih zakonskih razloga s prijedlogom ovom sudu preinačiti pobijanu odluku podredno ukinuti i predmet vratiti prvostupanjskom sudu na ponovno suđenje. U žalbi navodi da su zaključci prvostupanjskog suda pogrešni jer su stranke ranijih godina imale poslovnu praksu da se zakupnina ne plaća jednokratno niti do 15. veljače u tekućoj godini kako su to ugovorile člankom 3. predmetnog ugovora o zakupu poslovnog prostora pa je pogrešan zaključak suda da je „došlo do raskida ugovora zbog toga što tuženik u ugovorenom roku do 15. veljače 2023. nije platio zakupninu za 2023.“, da se sud u točki 43. obrazloženja poziva na odredbu čl. 361. st. 2. Zakona o obveznim odnosima odnosno da je tužitelj ranijih godina održavao predmetni ugovor na snazi na način da bi obavijestio dužnika (tuženika) da zahtijeva ispunjenje ugovora, a spisu ne prileži niti jedna isprava koja bi potkrijepila takvu konstrukciju prvostupanjskog suda, pa je prvostupanjski sud počinio apsolutno bitnu povredu odredaba parničnog postupka iz čl. 354. st. 2. t. 11. Zakona o parničnom postupku, da je sud pogrešno odbio primijeniti odredbe Zakona o zakupu i prodaji poslovnog prostora kao lex specialis, da i odredba čl. 535. Zakona o obveznim odnosima propisuje da ugovor o zakupu prestaje na temelju otkaza ako zakupnik ne plati zakupninu niti u roku od 15 dana od kada je zakupodavac pozvao na plaćanje, da je sud propustio ocijeniti sadržaj pisane komunikacije između stranaka kao i dostavu novog Ugovora o zakupu iz svibnja 2023. što je dokaz da je cilj tužitelja bio povećanje zakupnine te da je u konkretnom slučaju upravo tužitelj kao vjerovnik pao u zakašnjenje sukladno odredbi čl. 184. Zakona o obveznim odnosima budući da je tuženik bio spreman platiti pravilno obračunatu zakupninu. Žalitelj napominje da je tužitelj i u tužbi naveo da je zakupnina za 2023. godinu iznosila 48.560,00 EUR, umjesto iznosa o 75.000,00 EUR koliko je tužitelj tražio tuženika prvobitno platiti i zbog kojeg neplaćanja tvrdi da je ugovor raskinut po sili zakona.

3. Tužitelj u odgovoru na žalbu navodi da prijašnji odnosi nisu predmet ovog postupka, da tuženik u žalbi navodi da je ugovor raskinut pa se nameće zaključak da priznaje tužbeni zahtjev, da tuženik tijekom prvostupanjskog postupka nije predložio financijsko vještačenje a tužitelj je osporio da su računi koje je tuženik dostavio u dokaz da je ranijih godina plaćao zakupninu nakon 15. veljače, dokaz o vremenu uplate te da tuženik za 2023. godinu nije platio zakupninu na vrijeme i nije postojala volja stranaka da se ugovor održi na snazi pa je raskinut s danom 15. veljače 2023. Tužitelj predlaže odbiti žalbu kao neosnovanu i potvrditi prvostupanjsku odluku.

4. Žalba je osnovana.

5. Nakon što je ispitana presuda na temelju odredbe čl. 365. st. 2. Zakona o parničnom postupku („Narodne novine“ broj: 53/91, 91/92, 58/93, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 02/07, 84/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22 i 155/23; dalje: ZPP), u granicama razloga navedenih u žalbi, pazeći po službenoj dužnosti na bitne povrede odredaba parničnog postupka iz čl. 354. st. 2. t. 2., 4., 8., 9., 13. i 14. tog Zakona i na pravilnu primjenu materijalnog prava, valja ocijeniti da je prvostupanjska presuda zahvaćena bitnom povredom odredaba parničnog postupka iz čl. 354. st. 2. t. 11. ZPP-a.

6. Bitna povreda odredaba parničnog postupka iz čl. 354. st. 2. t. 11. ZPP-a uvijek postoji ako je izreka presude nerazumljiva, ako presuda ima nedostataka zbog kojih se ne može ispitati, a osobito ako u presudi nisu navedeni razlozi o odlučnim činjenicama ili su ti razlozi nejasni i proturječni te postoji proturječnost između onoga što se u razlozima presude navodi o sadržaju isprava ili zapisnika i samih tih isprava ili zapisnika.

7. Predmet tužbenog zahtjeva je zahtjev tužitelja na utvrđenje da je raskinut Ugovor o zakupu poslovnog prostora sklopljen 28. siječnja 2011. između tužitelja Želja d.o.o. kao zakupodavca s jedne strane i tuženika Kontrabas d.o.o. kao zakupnika s druge strane te iseljenje tuženika iz poslovnog prostora koji je predmet zakupa.

8. Iz podataka u spisu proizlazi da tužitelj tvrdi kako je ugovoren rok za plaćanje zakupnine bitan sastojak ugovora, a kako tuženik za 2023. godinu nije platio zakupninu do 15. veljače 2023. da je ugovor raskinut po sili zakona. Tuženik tvrdi da je tužitelj dostavio tuženiku račun za plaćanje zakupnine za 2023. godinu koji nije bio u skladu s ugovornim odredbama, da je tuženik račun vratio i tražio tužitelja da mu dostavi račun sa iznosom zakupnine koja je ugovorena te da je tužiteljev cilj bio povećanje zakupnine protivno odredbama ugovora.

9. Prvostupanjski sud je utvrdio kako između stranaka nije sporno:

- da je tužitelj vlasnik prostora označenog kao suvlasnički dio: 275/775 ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-1), kat. čest. [katastarska čestica], upisanog u zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina],

- da su tužitelj kao zakupodavac i Brod Ekspert d.o.o. (kasnije Kontrabas d.o.o.) 28. siječnja 2011. sklopili Ugovor o zakupu poslovnog prostora označenog svijetloplavo bojom i slovom A koji zauzima čitavu površinu podruma poslovno- stambenog objekta, ukupne neto korisne površine 363,65 m² (274,83 m²), koji se sastoji od površine parkirnog prostora, dvije spreme, garažnog auto lifta, strojarnice, kupaonice i WC-a, stepenište označeno svijetloplavom kosom šrafurom, omogućuje vertikalnu komunikaciju između podruma i prizemlja, poslovno stambenog objekta, ukupne neto korisne površine 12,23 m², pripada garažnom prostoru u podrumu označen svijetloplavom bojom i slovom A, sve sukladno zemljišnoknjižnom izvatku za čest. zem. [katastarska čestica], zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina] i potvrdi o elaboratu o etažiranju stambeno- poslovne zgrade,

- da je ugovor sklopljen na određeno vrijeme, u trajanju od 15 godina i da traje od 1. ožujka 2011. do 1. ožujka 2026.,

- da je čl. 3. predmetnog ugovora između stranaka ugovoreno kako zakupnina iznosi 40.000,00 EUR, uvećano za PDV, te da se plaća za svaku poslovnu godinu unaprijed, najkasnije do 15. veljače svake poslovne godine,

- da je ugovoreno da se od 2018. godine pa nadalje zakupnina uvećava za koeficijent porasta cijena proizvoda i usluga na malo, za prethodnu godinu, a koji iznos objavljuje „Savezni zavod za statistiku“,

- da je čl. 3. st. 3. predmetnog ugovora ugovoreno da se u slučaju neplaćanja zakupnine u ugovorenim rokovima ugovor automatski raskida, a zakupodavac ima pravo stupiti u posjed poslovnog prostora bez ikakvog daljnjeg upozorenja ili najave,

- da je tužitelj 8. veljače 2023. tuženiku ispostavio račun broj 5/1/1 na ime plaćanja zakupnine za razdoblje od 1. siječnja 2023. do 31. prosinca 2023. na iznos od 75.000,00 EUR,

- da je tuženik prigovorio računu broj 5/1/1, vratio ga tužitelju te pozvao tužitelja da mu dostavi račun sa iznosom zakupnine sukladno ugovoru,

- da tuženik do 15. veljače 2023. nije platio tužitelju taj račun te da je tužitelj dopisom od 17. veljače 2023. obavijestio tuženika da je ugovor raskinut zbog toga što tuženik u „strogo ugovorenom roku do 15. veljače nije platio zakupninu“,

- da je tuženik 20. veljače 2023. tužitelju platio iznos od 65.103,05 EUR te da je tužitelj 21. veljače 2023. tuženiku izvršio povrat uplaćenog iznosa navodeći kako se radi o plaćanju bez pravne osnove (raskinut ugovor).

10. Iz obrazloženja pobijane odluke proizlazi da je sud ocjenom izvedenih dokaza utvrdio da su stranke izričito ugovorile da je rok za ispunjenje bitan sastojak ugovora pa kako je ugovoreno da je tuženik kao zakupoprimac dužan platiti zakupninu tužitelju kao zakupodavcu unaprijed, do 15. veljače za tekuću poslovnu godinu, a tuženik do 15. veljače 2023. nije platio zakupninu, utvrđuje da je ugovor raskinut, sukladno odredbi čl. 361. st. 1. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“ broj: 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22 i 156/22; dalje: ZOO).

11. Dalje prvostupanjski sud utvrđuje da u situaciji kada su ugovorne strane već samim ugovorom predvidjele da će se ugovor smatrati raskinutim ukoliko zakupnik u ugovorenom roku ne plati zakupninu, primjenjuje se upravo ugovorna odredba o raskidu ugovora, a ne odredba čl. 27. st. 1. Zakona o zakupu i prodaji poslovnog prostora („Narodne novine“ broj: 91/96, 124/97, 174/04, 38/09 i 125/11), a ta bi se odredba primjenjivala da stranke nisu ugovorom predvidjele da će se ugovor smatrati raskinutim ako zakupnik ne plati zakupninu u ugovorenom roku je da sudionici mogu svoj obvezni odnos urediti drukčije nego što je zakonom određeno.

12. Prvostupanjski sud u odnosu na tuženikove tvrdnje da su stranke tijekom trajanja ugovora o zakupu razvile međusobnu praksu prema kojoj je tuženik i ranijih godina zakupninu plaćao nakon proteka roka upućuje na odredbu čl. 361. st. 2. ZOO-a te utvrđuje da to što je ranijih godina tužitelj održavao takav ugovor na snazi ne mijenja činjenicu da su stranke ugovorile rok kao bitan sastojak ugovora i da tuženik u roku nije ispunio svoju obvezu pa da je zbog toga nastupio raskid ugovora jer tužitelj nije obavijestio tuženika da zahtijeva ispunjenje ugovora i nakon proteka roka i na taj način održao ugovor na snazi, nego upravo suprotno, tužitelj je tuženika obavijestio o tome kako se ugovor smatra raskinutim.

13. Odredbom čl. 361. ZOO-a propisano je da kad je ispunjenje obveze u određenom roku bitan sastojak ugovora, pa dužnik ne ispuni obvezu u tom roku, ugovor se raskida po samom zakonu (st. 1.), ali vjerovnik može održati ugovor na snazi ako nakon isteka roka, bez odgađanja obavijesti dužnika da zahtijeva ispunjenje ugovora (st. 2.)., kad je vjerovnik zahtijevao ispunjenje, pa ga nije dobio u razumnom roku, može izjaviti da raskida ugovor (st. 3.), ova pravila važe kako u slučaju kad su ugovorne strane predvidjele da će se ugovor smatrati raskinutim ako ne bude ispunjen u određenom roku, tako i onda kad je ispunjenje ugovora u određenom roku bitan sastojak ugovora po naravi posla (st. 4.).

14. Odredbom čl. 362. ZOO-a propisano je da ka ispunjenje obveze u određenom roku nije bitan sastojak ugovora, dužnik zadržava pravo da i nakon isteka roka ispuni svoju obvezu, a vjerovnik da zahtijeva njezino ispunjenje (st. 2. ), ali ako vjerovnik želi raskinuti ugovor, mora ostaviti dužniku primjeren naknadni rok za ispunjenje (st. 2.), ako dužnik ne ispuni obvezu u naknadnom roku, nastupaju iste posljedice kao i u slučaju kad je rok bitan sastojak ugovora (st. 3.).

15. Prvostupanjski sud donosi odluku o osnovanosti tužbenog zahtjeva pozivom na odredbu čl. 361. st. 1. ZOO-a.

16. Takav zaključak prvostupanjskog suda za sada se ne može prihvatiti te osnovano navodi tuženik u žalbi da presuda nema razloge o odlučnim činjenicama, da su navedeni razlozi nejasni i proturječni, da se presuda ne može ispitati te da je zahvaćena bitnom povredom odredaba parničnog postupka iz čl. 354. t. 2. t. 11. ZPP-a.

17. Prvo valja reći da konkretnom slučaju iz čl. 3. ugovora proizlazi da su stranke ugovorile da se zakupnina u iznosu od 40.000,00 EUR uvećano za PDV plaća unaprijed najkasnije do 15. veljače svake poslovne godine te da se od 2018. godine nadalje zakupnina uvećava za koeficijent porasta cijena proizvoda i usluga na malo, za prethodnu godinu, a koji iznos objavljuje Savezni zavod za statistiku.

18. Iz podataka u spisu proizlazi, a to nije niti sporno među strankama da je tužitelj za 2023. godinu poslao tuženiku račun broj 5/1/1 na iznos od 75.000,00 EUR koji uključuje iznos od 60.000,00 EUR kao iznos zakupnine i iznos od 15.000,00 EUR na ime PDV, a da je tuženik prigovorio računu te je na ime zakupnine platio iznos od 65.103,50 EUR koji uključuje iznos od 52.082,44 EUR na ime zakupnine i iznos od 13.020,61 EUR na ime PDV. Iznos od 65.103,50 EUR tužitelj je vratio tuženiku i dostavio obavijest o raskidu ugovora.

19. Tijekom prvostupanjskog postupka stranke nisu utvrdile nespornim niti su izvođeni dokazi na okolnost odlučne činjenice - koliki je iznos zakupnine za 2023. godinu sukladno ugovoru odnosno da li je tužitelj dostavio račun broj 5/1/1 kao poziv na plaćanje zakupnine tuženiku za 2023. godinu sa iznosom u visini ugovorenog iznosa iz čl. 3. ugovora ili nije jer je tuženik na vrijeme prigovorio računu navodeći da iznos ne odgovara ugovorenom iznosu zakupnine. Iz podataka u spisu proizlazi da je upravo to razlog što tuženik nije platio zakupninu do 15. veljače, a na ime zakupnine je platio iznos od 65.103,50 EUR koju mu je tužitelj vratio. Stoga osnovano tuženik u žalbi navodi da je u konkretnom slučaju tužitelj došao u zakašnjenje budući da je bez osnovanog razloga odbio primiti ispunjenje od tuženika (čl. 184. ZOO-a).

20. Dalje, sud se u presudi poziva i na odredbu čl. 361. st. 2. ZOO-a kada utvrđuje da je prijašnja praksa između stranaka bila da je tuženik nakon ugovorenog roka 15. veljače plaćao zakupninu jer je tužitelj nakon tog datuma ranije pozivao tuženika na plaćanje zakupnine. Osnovano tuženik navodi u žalbi da za takvo utvrđenje u spisu nema dokaza, niti je tužitelj u činjeničnim navodima tijekom postupka tvrdio da takve pozive tuženiku na plaćanje zakupnine nakon 15. veljače posjeduje. Ovdje se još upućuje prvostupanjski sud na odredbu čl. 12. ZOO-a o primjeni običaja i prakse u obveznim odnosima.

21. Nadalje, tužitelj u podnesku od 15. siječnja 2024. postavlja eventualni zahtjev za otkaz predmetnog ugovora za slučaj da sud ne nađe da je osnovan tužbeni zahtjev za raskid ugovora (čl. 188. st. 2. ZPP-a). Ovdje valja reći da je predmetni ugovor sklopljen na određeno vrijeme, rok od 15 godina te da su stranke ugovorile uvjete za raskid, a ne i otkaz ugovora. Za pravnu kvalifikaciju određene radnje nije bitno kako su je nazvale stranke, nego je bitan njezin sadržaj. Otkazom ugovora ne nastaju isti pravni učinci kao i u slučaju raskida, odnosno svaka strana nije obvezna vratiti drugoj što je primila na ime ispunjenja, već otkaz za razliku od raskida djeluje pro futuro te se ono što je ispunjeno za vrijeme trajanja ugovora smatra ispunjenjem obveze. S obzirom na to da je ugovor o zakupu po svom sadržaju trajni obvezni odnos on prestaje protekom roka na koji je sklopljen ili otkazom (čl. 211. i 212. ZOO-a), s tim da je ugovor o zakupu poslovnog prostora, pa tako i njegov prestanak uređen posebnim zakonom, pa su odredbe Zakona o zakupu i prodaji poslovnog prostora lex specialis za ovu vrstu ugovora.

22. Odredbe Zakona o zakupu i prodaji poslovnog prostora koje uređuju prestanak zakupa glase:

Čl. 23. st. 1. - Ugovor o zakupu poslovnoga prostora sklopljen na određeno vrijeme prestaje istekom vremena na koji je sklopljen.

Čl. 27.- Zakupodavac može otkazati ugovor o zakupu u svako doba, bez obzira na ugovorne ili zakonske odredbe o trajanju zakupa ako:

1. zakupnik i poslije pisane opomene zakupodavca koristi poslovni prostor protivno ugovoru ili mu nanosi znatniju štetu koristeći ga bez dužne pažnje,

2. zakupnik ne plati dospjelu zakupninu u roku od petnaest dana od dana priopćenja pisane opomene zakupodavca,

3. zakupodavac, zbog razloga za koje on nije odgovoran, ne može koristiti poslovni prostor u kojem je obavljao svoju djelatnost, pa zbog toga namjerava koristiti prostor koji drži zakupnik.

23. Dakle, odlučujući o osnovanosti tužiteljevog zahtjeva, prvostupanjski sud je počinio apsolutno bitnu povredu odredaba parničnog postupka iz odredbe čl. 354. st. 2. t. 11. ZPP-a, na koju tuženik osnovano upire u žalbi. Ovaj sud zaključuje da pobijana presuda ima nedostataka zbog kojih ju nije moguće ispitati te da postoji proturječnost između onoga što se u razlozima presude navodi o sadržaju isprava i samih tih isprava. S tim u vezi, prvostupanjski sud je pogrešno primijenio materijalno pravo.

24. Slijedom navedenog, primjenom odredbe iz čl. 369. st. 1. ZPP-a, presuda je u pobijanom dijelu ukinuta i predmet vraćen na ponovno suđenje.

25. U nastavku postupka prvostupanjski sud će, vodeći računa o ukazanim propustima, ukloniti bitne povrede odredaba parničnog postupka, utvrditi odlučne činjenice na koje je upućen u ovoj odluci, eventualno izvesti predložene dokaze koje će, kao i isprave koje prileže spisu, ocijeniti sukladno odredbi čl. 8. ZPP-a, te donijeti novu, zakonitu odluku koju će obrazložiti sukladno čl. 338. st. 4. ZPP-a.

26. S obzirom na to da je prvostupanjska presuda ukinuta, konačnom odlukom odlučit će se o troškovima cijelog postupka (čl. 166. st. 2. ZPP-a).

Zagreb, 11. veljače 2025.

Predsjednik vijeća

Dubravka Zubović