REPUBLIKA HRVATSKA

ŽUPANIJSKI SUD U SLAVONSKOM BRODU

STALNA SLUŽBA U POŽEGI

Sv. Florijana 2, Požega

Poslovni broj: Gž-352/2024-3

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Županijski sud u Slavonskom Brodu, Stalna služba u Požegi, u vijeću sastavljenom od sudaca toga suda Branke Ribičić, kao predsjednice vijeća, Branimira Miljevića kao izvjestitelja i člana vijeća i Berislava Devčića kao člana vijeća, u pravnoj stvari tužitelja FČ, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], kojeg zastupa punomoćnica Martrina Pečenko, odvjetnica u Svetom Ivanu Zelini, protiv prvo tuženice ŽČ, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] i drugo tuženika BČ, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], koje zastupa punomoćnik Tomislav Mraz, odvjetnik u Zagrebu, radi raskida ugovora i isplate, rješavajući žalbu tuženika protiv presude Općinskog suda u Sesvetama, Stalna služba u Svetom Ivanu Zelini, poslovni broj: P-211/2020-26, od 8. ožujka 2024., u sjednici vijeća održanoj dana 11. veljače 2025.,

p r e s u d i o  j e

Žalba prvo tuženice ŽČ i drugo tuženika BČ odbija se kao neosnovana, te se potvrđuje presuda Općinskog suda u Sesvetama, Stalna služba u Svetom Ivanu Zelini, poslovni broj: P-211/2020-26, od 8. ožujka 2024.

Obrazloženje

1. Pobijanom presudom Općinskog suda u Sesvetama, Stalna služba u Svetom Ivanu Zelini, poslovni broj: P-211/2020-26, od 8. ožujka 2024., presuđeno je:

I Raskida se predugovor o kupoprodaji nekretnine sklopljen dana 19.02.2020. između prvotužene AČ, OIB: [osobni identifikacijski broj] i drugotuženika PČ, OIB: [osobni identifikacijski broj] kao prodavatelja i tužitelja EČ, OIB: [osobni identifikacijski broj] kao kupca na kojem su ovjereni potpisi stranaka po javnom bilježniku iz Zagreba Željki Maroslavac dana 19.02.2020. pod brojem OV-3935/2020.

II Nalaže se prvotuženoj AČ, OIB: [osobni identifikacijski broj] isplatiti tužitelju EČ, OIB: [osobni identifikacijski broj] iznos od 3.607,58 eura zajedno sa zakonskim zateznim kamatama koje teku na taj iznos od dana podnošenja tužbe tj. od 17.06.2020. do 31.12.2022. sukladno odredbi čl. 29. st. 2. Zakona o obveznim odnosima po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem prosječne kamatne stope na stanje kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za 3 ( tri ) postotna poena, a od 01.01.2023. pa do isplate po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za 3 (tri) postotna poena, sve u roku od 15 dana.

III Nalaže se drugotuženiku PČ, OIB: [osobni identifikacijski broj] isplatiti tužitelju EČ, OIB: [osobni identifikacijski broj] iznos od 3.607,58 eura zajedno sa zakonskim zateznim kamatama koje teku na taj iznos od dana podnošenja tužbe tj. od 17.06.2020. do 31.12.2022. sukladno odredbi čl. 29. st. 2. Zakona o obveznim odnosima po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem prosječne kamatne stope na stanje kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za 3 ( tri ) postotna poena, a od 01.01.2023. pa do isplate po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za 3 (tri) postotna poena, sve u roku od 15 dana.

IV Nalaže se prvotuženoj AČ, OIB: [osobni identifikacijski broj] i drugotuženiku PČ, OIB: [osobni identifikacijski broj] solidarno naknaditi tužitelju EČ, OIB: [osobni identifikacijski broj] parnični trošak u iznosu od 1.987,30 EUR zajedno sa zakonskom zateznom kamatom po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za 3 (tri) postotna poena, a koja teče od dana donošenja prvostupanjske presude do isplate, sve u roku od 15 dana.

V Odbija se tužitelj sa zahtjevom za naknadu parničnog troška u iznosu od 200,00 EUR-a s PDV-om, odnosno ukupno 250,00 EUR-a, zajedno sa zakonskom zateznom kamatom na taj iznos.

VI Odbijaju se tuženici s zahtjevom za naknadu troškova parničnog postupka u iznosu od 2.102,98 EUR zajedno za zakonskom zateznom kamatom na taj iznos.

2. Protiv presude žalbu su uložili tuženici zbog bitne povrede odredaba parničnog postupka, zbog pogrešno i nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja, zbog pogrešne primjene materijalnog prava i zbog odluke o troškovima postupka, s prijedlogom da se žalba uvaži i presuda preinači na način da se odbije tužbeni zahtjev, a podredno da se presuda ukine i predmet vrati prvostupanjskom sudu na ponovni postupak, uz naknadu troška žalbenog postupka tuženicima.

2.1. Bitnu povredu odredaba parničnog postupka iz članka 354. st. 2. točka 11. ZPP- a, tuženici vide u tome što prvostupanjski sud u obrazloženju presude nije naveo gotovo nikakve valjane razloge o odlučnim činjenicama, a pobijana presuda je nerazumljiva i ne može se ispitati.

2.2. U sadržaju žalbe prvenstveno se navodi da prvostupanjski sud nije raspravio i utvrdio sve odlučne činjenice o kojima ovisi donošenje zakonite i pravilne odluke. Nije sporna činjenica da je nakon sklapanja predugovora o kupnji nekretnine i nakon isplate kapare, a prije isteka roka za sklapanje glavnog ugovora, grad Zagreb i okolicu pogodio potres, međutim, nakon potresa stranke su i dalje ugovor smatrale valjanim te je postignut zajednički dogovor da se u tu svrhu hitno pronađe i angažira ovlaštenog vještaka kako bi obavio pregled nekretnine i utvrdio eventualnu nastalu štetu uslijed potresa i visinu iznosa za sanaciju iste. Budući su tuženici tužitelju ponudili smanjenje kupoprodajne cijene u skladu s izračunom vještaka kojeg su zajedno izabrali, a troškove rada ovlaštenog vještaka u cijelosti su snosili tuženici, a tužitelj nije prihvatio ponudu, tuženici tužitelja pozvali na ispunjenje obveze, a kako ista nije ispunjena, tuženici su 9. srpnja 2020. raskinuli predmetni predugovor te je nekretnina po isteku svih ugovornih rokova ponovno stavljena na tržište i prodana trećim osobama.

2.3. Kako tužitelj nije tijekom postupka dokazao da ponuda tuženika ne predstavlja pravičnu izmjenu ugovora tuženici smatraju da nije osnovan njegov zahtjev za raskidom ugovora, jer je teret dokaza kako su nakon sklapanja predugovora o kupnji nekretnine nastupile okolnosti zbog kojih je ispunjenje ugovorne obveze tužitelja postalo pretjerano otežano ili bi mu nanijelo pretjerano veliki gubitak, bio na tužitelj koji tu činjenicu nije dokazao.

3. Odgovor na žalbu nije podnesen.

4. Žalba nije osnovana.

5. Ovaj drugostupanjski sud ispitao je pobijanu presudu u smislu žalbenih navoda te u smislu članka 365. stavak 2. Zakona o parničnom postupku (NN 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07-Odluka USRH, 84/08, 96/08-Odluka USRH, 123/08, 57/11, 25/13, 28/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22; dalje: ZPP), te pazeći po službenoj dužnosti na bitne povrede odredaba parničnog postupka u smislu članka 354. stavak 2. ZPP-a, nije našao da bi sud prvog stupnja donošenjem pobijane presude počinio neku od bitnih povreda postupka, ali je pogrešno primijenio materijalno pravo.

6. Prvostupanjska presuda nema nedostataka zbog kojih se ne bi mogla preispitati, niti je u bilo čemu nerazumljiva ili ima proturječja između izreke i razloga presude, pa nije počinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz članka 354. st. 2. točka 11. Zakona o parničnom postupku.

7. Predmet ovoga spora je zahtjev tužitelja za raskid predugovora o kupoprodaji nekretnine sklopljen 19. veljače 2020. i zahtjev da svaki od tuženika isplati tužitelju iznos od 3.607,58 eura zajedno sa zateznim kamatama, na ime plaćene kapare.

8. Iz dokumentacije u spisu, a što nije sporno među strankama utvrđeno je:

- da su dana 19. veljače 2020. tužitelj i tuženici zaključili Predugovor o kupoprodaji nekretnine kojim su se prodavatelji (tuženici) obvezali prodati, a kupac (tužitelj) kupiti nekretninu u vlasništvu prodavatelja svakog u ½ dijela, zk. č. br. 822 Biškupec ukupne površine 875 m2, u naravi vinograd u mjestu (294 m2), dvorište u mjestu (500 m2) i kuća u mjestu (81 m2) sve upisano u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina],

- da su člankom 1. Predugovora ugovoreno da je predmet predugovora obveza ugovornih strana da zaključe glavni ugovor o kupoprodaji po ispunjenju svih uvjeta ugovorenih predugovorom, a najkasnije u roku od 120 dana od dana sklapanja Predugovora.

- da su stranke ugovorile kupoprodajnu cijenu u iznosu od 73.000,00 EUR-a u kunskoj protuvrijednosti, te da su način i dinamiku isplate ugovorile tako da cjelokupan iznos kupoprodajne cijene kupac treba isplatiti najkasnije u roku od 120 dana od sklapanja Predugovora i to tako da prije sklapanja glavnog ugovora o kupoprodaji i upisa založnog prava na nekretnini kupac na ime kapare treba isplatiti prodavateljima iznos od 8.500,00 EUR (polovicu od tog iznosa na račune svakog od prodavatelja), a preostatak iznosa od 57.200,00 EUR-a u kunskoj protuvrijednosti putem kredita poslovne banke odmah po sklapanju glavnog ugovora o kupoprodaji i upisa založnog prava a nekretnini svakom prodavatelju u ½ tog iznosa.

- da su stranke ugovorile da ako prodavatelji do dana konačne isplate kupoprodajne cijene odustanu od kupoprodaje da su dužni kupcu isplatiti dvostruku kaparu, a ako kupac do dana konačne isplate kupoprodajne cijene odustane od kupoprodaje prodavatelji zadržavaju puni iznos primljene kapare.

- da je kao kupac na ime kapare uplatio svakom od tuženika kao prodavateljima iznos od 3.650,00 EUR-a u kunskoj protuvrijednosti.

- da se dana 22. ožujka 2020. dogodio potres i da je kuća koja je predmet kupoprodaje pretrpjela oštećenja.

- da su tuženici predmetnu nekretninu prodali trećim osobama i to ugovorom o kupoprodaji od 1. listopada 2020., nakon što su 9. srpnja 2020. jednostrano raskinuli predugovor o kupoprodaji nekretnine.

9. U postupku je sporno:

- pravna priroda Predugovora zaključenog 19. veljače 2020., odnosno, da li se sadržajno radi o predugovoru ili se radi o glavnom ugovoru o kupoprodaji nekretnine.

- da li su nakon zaključenja Predugovora nastupile okolnosti propisane člankom 268. stavak 6. Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine" br. 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22 i 155/23, u daljnjem tekstu: ZOO), u kojima predugovor ne obvezuje ili postoje okolnosti za raskid ugovora zbog promijenjenih okolnosti iz članka 369 ZOO.

- da li je ponuda tuženika o smanjenja kupoprodajne cijene u okolnostima konkretnog slučaja pravična te njen utjecaj na opstojnost ugovora (čl. 369. st 4. ZOO).

- da li je predugovor već raskinut od strane tuženika jednostranom izjavom volje danoj 9. srpnja 2020.

10. Pravni okvir spora pravilno je postavljen i odnosi se na primjenu odredbi:

- odredba članka 268. stavka 6. ZOO-a, kojom je propisano da predugovor ne obvezuje ako su se okolnosti od njegova sklapanja toliko izmijenile da ne bi bio ni sklopljen da su takve okolnosti postojale u to vrijeme.

- odredbe članka 369. ZOO-a kojom su propisane pretpostavke za izmjenu ili raskid ugovora zbog promijenjenih okolnosti:

(1) Ako bi zbog izvanrednih okolnosti nastalih nakon sklapanja ugovora, a koje se nisu mogle predvidjeti u vrijeme sklapanja ugovora, ispunjenje obveze za jednu ugovornu stranu postalo pretjerano otežano ili bi joj nanijelo pretjerano veliki gubitak, ona može zahtijevati da se ugovor izmijeni ili čak i raskine.

(2) Izmjenu ili raskid ugovora ne može zahtijevati strana koja se poziva na promijenjene okolnosti ako je bila dužna u vrijeme sklapanja ugovora uzeti u obzir te okolnosti ili ih je mogla izbjeći ili savladati.

(3) Strana koja zahtijeva izmjenu ili raskid ugovora ne može se pozivati na promijenjene okolnosti koje su nastupile nakon isteka roka određenog za ispunjenje njezine obveze.

(4) Kad jedna strana zahtijeva raskid ugovora, ugovor se neće raskinuti ako druga strana ponudi ili pristane da se odgovarajuće odredbe ugovora pravično izmijene.

(5) Ako izrekne raskid ugovora, sud će na zahtjev druge strane obvezati stranu koja ga je zahtijevala da ovoj naknadi pravičan dio štete koju trpi zbog toga.

- odredbe članka 368. ZOO-a kojim su propisani učinci raskida ugovora:

(1) Raskidom ugovora obje su strane oslobođene svojih obveza, osim obveze na naknadu štete.

(2) Ako je jedna strana ispunila ugovor potpuno ili djelomično, ima pravo na povrat onoga što je dala.

(3) Ako obje strane imaju pravo zahtijevati vraćanje danog, uzajamna vraćanja obavljaju se po pravilima za ispunjenje dvostranoobveznih ugovora.

(4) Svaka strana duguje drugoj naknadu za koristi koje je u međuvremenu imala od onoga što je dužna vratiti, odnosno nadoknaditi.

(5) Strana koja vraća novac dužna je platiti zatezne kamate od dana kad je isplatu primila.

11. Drugostupanjski sud slaže se s zaključkom prvostupanjskog suda da su stranke sadržajno zaključile glavni ugovor o kupoprodaji bez obzira što je isti nazvan Predugovor o kupoprodaji nekretnina, budući se radi o pravnom poslu koji sadržava, ne samo bitne sastojke i obilježja glavnog ugovora, (predmet i cijena), već su njime stranke preuzele obvezu plaćanja kupoprodajne cijene, odredile rok plaćanja, predaju nekretnine u posjed i stupanje u posjed, ugovorile kaparu, platile kaparu te odredili da će se kapara uračunati u iznos ugovorene kupoprodajne cijene, ugovorile postupanje s kaparom za slučaj odustanka jedne od strana od ugovora, porezne obveze na promet nekretnina, što je sadržaj glavnog ugovora.

12. Stoga je pravilan i zaključak da u konkretnom slučaju nema mjesta primjeni članka 268. stavak 6. ZOO-a, već ostaje sporno postojanje uvjeta za raskid ugovora zbog promijenjenih okolnosti i pravo na povrat (zadržavanje ) kapare.

13. Radi razjašnjenja spornih činjenica proveden je dokazni postupak saslušanjem stranaka i svjedoka ĆČ, SČ, oca tužitelja, F HČ supruge tužitelja i svjedoka DČ, dipl. ing. građevinarstva, koji je pregledao nekretninu nakon potresa.

14.Svjedoci i stranke su u biti iskazali suglasno glede okolnosti zaključenja ugovora i događanja nakon potresa, pa je za razjašnjenje spornih činjenica ključan bio iskaz svjedoka DČ, dipl. ing. građevinarstva, koji je analizirao izvješće o oštećenjima zgrade uslijed potresa koje je sačinio mr.sc. TČ, temeljem kojeg su tuženici ponudili smanjenje kupoprodajne cijene.

15. Analizom provedenih dokaza nesporno je da su promijenjene okolnosti zbog potresa nastale 22. ožujka 2020, prije krajnjeg roka za ispunjenje ugovora 18. lipnja 2020., pa je ostalo sporno da li su se stekli uvjeti za raskid ili za ispunjenje ugovora, a samim tim i pitanje prava na povrat ili zadržavanje kapare.

16. Odredbom članka 369. st. 4. propisano je da kad jedna strana zahtijeva raskid ugovora, ugovor se neće raskinuti ako druga strana ponudi ili pristane da se odgovarajuće odredbe ugovora pravično izmijene i na tu odredbu pozivaju se tuženici kada smatraju da je tužitelj odgovoran za raskid ugovora i da oni imaju pravo da zadrže kaparu.

17. Drugostupanjski sud smatra jednako kao i prvostupanjski sud da potres te jačine kao i njegove posljedice na predmet kupoprodaje predstavljaju vanjsku okolnost koju tužitelj nije mogao predvidjeti u vrijeme sklapanja ugovora, spriječiti ni otkloniti, što je u svakom slučaju dovelo do promijenjenih okolnosti su nastale nakon sklapanja ugovora, a prije dospijeća obveze tužitelja i koje su u svakom slučaju utjecale ne samo na vrijednost nekretnine nego i na motiv da se kupi upravo predmetna nekretnina.

17.1. Isto tako pravilno je zaključio prvostupanjski sud da je zahtjevu tužitelja za raskid ugovora suprotstavljeno pravo druge strane (tuženika) da ponudi pravičnu izmjenu uvjeta ugovora.

17.2. U konkretnom slučaju tužitelj smatra da zbog promijenjenih okolnosti nije moguće nekretninu predati u stanju u kojem je bila u vrijeme sklapanja ugovora, dok tuženici smatraju da su ponudom pravičnog smanjenja cijene u skladu sa izračunom ovlaštenog ing. UČ (38.000 kn + PDV) uvećan za dodatnih 50% od tog iznosa odnosno ukupnim umanjenjem cijene od 71.250,00 kn, postupili u skladu s člankom 369. stavak 4. ZOO, čime su osporili pravo tužitelja na traženje raskida ugovora.

17.3. Međutim, iz izvješća o oštećenjima zgrade uslijed potresa koje je sačinio mr.sc. TČ, proizlazi da je dan samo načelni troškovnički opis predloženih mjera sanacije, te da je prije izvedbe predloženih mjera potrebno izraditi izvedbeni projekt sanacije sa pripadajućim troškovnikom. Isto tako iz iskaza stručnog svjedoka dipl. ing. građevinarstva NČ, koji je dao nakon uvida u izvješće TČ, proizlazi da navedeno izvješće nije dostatno za izradu projekta sanacije jer ne sadrži dostatno tehničkih dijelova niti je vidljivo koja firma i odgovorna osoba su izradili isti te da li je ovlašteni ing. TČ imao na uvidu pri izradi izvješća projektu dokumentaciju iako manjkavu jer na istoj nema dogradnje za koju je trebalo prije procjene učiniti snimak postojećeg stanja i istražne radnje u vidu iskopavanja temelja, tla i sl., jer pri izradi izvješća nisu obavljani istražni radovi. Svjedok je naveo i da se iznos potreban za sanaciju naveden u izvješću ne može smatrati ukupnim iznosom potrebnim za sanaciju jer se i u samom izvješću navodi „procjena troška“.

18. Shodno navedenom, a imajući pri tome u vidu da su oštećenja od potresa bila najveća upravo na dijelu zgrade za koju ne postoji projektna dokumentacija, a da tužitelj nije bio voljan snositi troškove projekta sanacije temeljem kojeg bi se utvrdio pravi opseg štete, smanjenje kupoprodajne cijene od strane tuženika ne može se smatrati pravičnom ponudom izmjene kupoprodajne cijene u smislu odredbe članka 369. st. 4. ZOO-a.

19. S druge strane ispunjene su pretpostavke za raskid ugovor sukladno odredbi članka 369. st. 1. ZOO-a, jer su zbog izvanrednih okolnosti nastalih nakon sklapanja ugovora, a koje se nisu mogle predvidjeti u vrijeme sklapanja ugovora, ispunjenje obveze za tužitelja predstavljalo potencijalno pretjerano veliki gubitak.

20. Primjenom odredbe članka 368. st. 2. ZOO-a, strana koja je ispunila ugovor potpuno ili djelomično, ima pravo na povrat onoga što je dala, u konkretnom slučaju kaparu, a sukladno stavku 5. istog članka strana koja vraća novac ( tuženici) dužna je platiti zatezne kamate od dana kad je isplatu primila.

21. Kako je shodno navedenom pravilno prvostupanjski sud prihvatio tužbeni zahtjev tužitelja, žalba tuženika odbijena je kao neosnovana glede odluke o glavnoj stvari.

22. Nije osnovana žalba ni glede odluke o troškovima postupka koja je pravilno donesena je primjenom članka 154. st. 1., članka 155. i 166, st, 2, Zakona o parničnom postupku.

22.1. Troškovi postupka sastoji se od troškova zastupanja tužitelja po punomoćniku i određeni su primjenom Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika (Narodne novine 142/12, 103/14, 118/14, 107/15, 37/22, 126/22, 138/23. – dalje OT), prema vrijednosti spora, a odnose se na trošak za sastav tužbe, zastupanja na ročištu 23.1.2024., 18.10.2023., 22.3.2022., 28.10.2021. sastav podneska od 19.10.2021. i 2.5.2021, što uz pripadajući PDV te sudsku pristojbu na tužbu i pristojbu na presudu iznosi ukupno 2.102,98 eura.

23. Zbog svega iznesenog, temeljem članka 368. stavak 1. ZPP-a, presuđeno je kao u izreci ove presude.

U Požegi 11. veljače 2025.

Predsjednica vijeća

Branka Ribičić