Posl.br.P-4101/2020

REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI SUD U SPLITU

Gundulićeva br.27

21000 Split

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Splitu po sucu tog suda Ljiljani Mustapić u pravnoj stvari tužiteljice OJ, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupana po odvjetnicima u OD Ljubičić-Vrdoljak&partneri d.o.o. protiv tuženika Republika Hrvatska, OIB:52634238587, zastupana po Općinskom državnom odvjetništvu u Splitu, radi isplate, nakon održane glavne i javne rasprave zaključene dana 18. prosinca 2025 godine, na ročištu za objavu presude dana 11. veljače 2025 g,

p r e s u d i o  j e

I Odbija se tužbeni zahtjev koji glasi:

" Dužna je tužena Republika Hrvatska u roku od 15 dana i pod prijetnjom ovrhe isplatiti tužiteljici iznos od 69.101,12 Eura zajedno sa zakonskim zateznim kamatama po stopi sukladno čl.29 st.2. Zakona o obveznim odnosima tekućom od dospijeća svakog pojedinog obroka kako slijedi:

- 785,24 Eura od 1. rujna 2017.godine,

- 785,24 Eura od 1. listopada 2017.godine,

- 785,24 Eura od 1. studenog 2017.godine,

- 785,24 Eura od 1. prosinca 2017.godine,

- 785,24 Eura od 1. siječnja 2018.godine,

- 785,24 Eura od 1. veljače 2018.godine,

- 785,24 Eura od 1. ožujka 2018.godine,

- 785,24 Eura od 1. travnja 2018.godine,

- 785,24 Eura od 1. svibnja 2018.godine,

- 785,24 Eura od 1. lipnja 2018.godine,

- 785,24 Eura od 1. srpnja 2018.godine,

- 785,24 Eura od 1. kolovoza 2018.godine,

- 785,24 Eura od 1. rujna 2018.godine,

- 785,24 Eura od 1.listopada 2018.godine,

- 785,24 Eura od 1. studenog 2018.godine,

- 785,24 Eura od 1. prosinca 2018.godine,

- 785,24 Eura od 1. siječnja 2019.godine,

- 785,24 Eura od 1. veljače 2019.godine,

- 785,24 Eura od 1. ožujka 2019.godine,

- 785,24 Eura od 1. travnja 2019.godine,

- 785,24 Eura od 1. svibnja 2019.godine,

- 785,24 Eura od 1. lipnja 2019.godine,

- 785,24 Eura od 1. srpnja 2019.godine,

- 785,24 Eura od 1. kolovoza 2019.godine,

- 785,24 Eura od 1. rujna 2019.godine,

- 785,24 Eura od 1. listopada 2019.godine,

- 785,24 Eura od 1. studenog 2019.godine,

- 785,24 Eura od 1. prosinca 2019.godine,

- 785,24 Eura od 1. siječnja 2020.godine,

- 785,24 Eura od 1. veljače 2020.godine,

- 785,24 Eura od 1. ožujka 2020.godine,

- 785,24 Eura od 1. travnja 2020.godine,

- 785,24 Eura od 1. svibnja 2020.godine,

- 785,24 Eura od 1. lipnja 2020.godine,

- 785,24 Eura od 1. srpnja 2020.godine,

- 785,24 Eura od 1. kolovoza 2020.godine,

- 785,24 Eura od 1. rujna 2020.godine,

- 785,24 Eura od 1. listopada 2020.godine,

- 785,24 Eura od 1. studenog 2020.godine,

- 785,24 Eura od 1. prosinca 2020.godine,

- 785,24 Eura od 1. siječnja 2021.godine,

- 785,24 Eura od 1. veljače 2021.godine,

- 785,24 Eura od 1. ožujka 2021.godine,

- 785,24 Eura od 1. travnja 2021.godine,

- 785,24 Eura od 1. svibnja 2021.godine,

- 785,24 Eura od 1. lipnja 2021.godine,

- 785,24 Eura od 1. srpnja 2021.godine,

- 785,24 Eura od 1. kolovoza 2021.godine,

- 785,24 Eura od 1. rujna 2021.godine,

- 785,24 Eura od 1. listopada 2021.godine,

- 785,24 Eura od 1. studenog 2021.godine,

- 785,24 Eura od 1. prosinca 2021.godine,

- 785,24 Eura od 1. siječnja 2022.godine,

- 785,24 Eura od 1. veljače 2022.godine,

- 785,24 Eura od 1. ožujka 2022.godine,

- 785,24 Eura od 1. travnja 2022.godine,

- 785,24 Eura od 1. svibnja 2022.godine,

- 785,24 Eura od 1. lipnja 2022.godine,

- 785,24 Eura od 1. srpnja 2022.godine,

- 785,24 Eura od 1. kolovoza 2022.godine,

- 785,24 Eura od 1. rujna 2022.godine,

- 785,24 Eura od 1. listopada 2022.godine,

- 785,24 Eura od 1. studenog 2022.godine,

- 785,24 Eura od 1. prosinca 2022.godine,

- 785,24 Eura od 1. siječnja 2023.godine,

- 785,24 Eura od 1. veljače 2023.godine,

- 785,24 Eura od 1. ožujka 2023.godine,

- 785,24 Eura od 1. travnja 2023.godine,

- 785,24 Eura od 1. svibnja 2023.godine,

- 785,24 Eura od 1. lipnja 2023.godine,

- 785,24 Eura od 1. srpnja 2023.godine,

- 785,24 Eura od 1. kolovoza 2023.godine,

- 785,24 Eura od 1. rujna 2023.godine,

- 785,24 Eura od 1. listopada 2023.godine,

- 785,24 Eura od 1. studenog 2023.godine,

- 785,24 Eura od 1. prosinca 2023.godine,

- 785,24 Eura od 1. siječnja 2024.godine,

- 785,24 Eura od 1. veljače 2024.godine,

- 785,24 Eura od 1. ožujka 2024.godine,

- 785,24 Eura od 1. travnja 2024.godine,

- 785,24 Eura od 1. svibnja 2024.godine,

- 785,24 Eura od 1. lipnja 2024.godine,

- 785,24 Eura od 1. srpnja 2024.godine,

- 785,24 Eura od 1. kolovoza 2024.godine,

- 785,24 Eura od 1. rujna 2024.godine,

- 785,24 Eura od 1. listopada 2024.godine,

- 785,24 Eura od 1. studenog 2024.godine,

- 785,24 Eura od 1. prosinca 2024.godine,

do isplate.

II Dužna je tužena nadoknaditi tužiteljici trošak ovog postupka u roku od 15 dana i pod prijetnjom ovrhe uvećan za zakonske zatezne kamate koje teku od presuđenja do isplate."

III Nalaže se tužiteljici u roku od 15 dana naknaditi tuženiku parnični trošak u iznosu 3.250,00 Eura.

Obrazloženje

1.U tužbi tužiteljica navodi kako je vlasnica stana u zgradi čest. zgr. [katastarska čestica] ZU 11168 K. O. [katastarska općina] i to 2. suvlasnički dio s neodređenim omjerima ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-2) trosoban stan na III. (trećem), anagrafske oznake [adresa]. Radi se dakle u stanu u strogom centru grada Splita. U stanu živi TJ, njezina kći ĆJ, rođena 1968.godinem njezin sin EJ, rođen 1976.godine te njezina unuka ĐJ, rođena 1992.godine, i to kao zaštićeni najmoprimci.

2.Prvotno je ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom bio sklopljen sa sada pok.VJ a ranije spomenute osobe su bili članovi njezinog domaćinstva da bi nakon njezine smrti, po zahtjevu TJ upućenom unutar zakonskog roka, sve sukladno pozitivnim zakonskim propisima, tužiteljica sukladno svojoj zakonskoj obvezi, ugovor sklopila sa TJ. Tužiteljica kao vlasnica i najmodavac temeljem zakonskih odredbi obvezan je održavati predmetni stan i zajedničke dijelove zgrade te održavati stan u stanju podobnom za stanovanje. Zaštićena najamnina za predmetni stan je manja od tržišne najamnine koju tužiteljica ne može a niti će moći naplatiti.

3.Tužiteljica sukladno odredbama Zakona o najmu stanova nije imala nikakav utjecaj na sklapanje Ugovora o najmu, na sam sadržaj ugovora o još manje na iznos najamnine. S obzirom na odredbe Zakona o najmu stanova koje se odnose na razloge za otkaz ugovora o najmu zaštićenom najmoprimcu realno je za očekivati da tužiteljica, kao ni njezini prednici, za života neće ući u posjed predmetnog stana Dakle, tužena je na taj način povrijedila tužiteljici vlasnička prava zajamčena odredbama čl.1.Protokola br.1 uz Konvenciju za zaštitu ljudskih prava i temeljenih sloboda jer ne postoji ravnoteža između interesa tužitelja kao vlasnika stana i općeg interesa zaštite prava zaštićenih najmoprimaca pošto je tužitelju nametnut prekomjeran individualni teret a očigledno je da će ova povreda trajati i nadalje.

4.Ovakav pravni stav zauzeo je uostalom i Europski sud za ljudska prava odlučujući u predmetu Statileo protiv Hrvatske Presudom od 10. srpnja 2014.godine, Zahtjev br.12027/10. Tužitelj drži, a što je sukladno stavu Europskog suda za ljudska prava izraženom u citiranoj presudi da on radi povrede učinjene od strane tužene trpi štetu. Tužiteljica drži, a što je sukladno stavu Europskog suda za ljudska prava izraženom u citiranoj presudi da ona radi povrede učinjene od strane tužene trpi štetu jer niti stan ima u posjedu niti za isti može ostvariti tržišnu najamninu s obzirom da u stanu žive osobe koje su po propisima bivše države stekle stanarsko pravo. Obzirom da se stan nalazi u strogom centru grada Splita, tužiteljica bi u ljetnoj sezoni na najmu stana mogla ostvarivati znatnu zaradu. Radi toga tužiteljica trpe štetu koja se ogleda u razlici između tržišne najamnine koju bi ona mogli ostvariti za predmetni stan i zaštićene najamnine. Glede osnova utužene štete Vrhovni sud Republike Hrvatske zauzeo je stav. Obzirom da je tužiteljica vlasnik stana opterećenog pravima tzv. zaštićenih najmoprimaca ona potražuje od Republike Hrvatske, zbog ograničenja prava na mirno uživanje prava vlasništva, štetu, a koja šteta se sastoji u razlici između tržišne i zaštićene najamnine na temelju odredbi ZNS.

5.Vrhovni sud je zauzeo stav da postoji odštetna odgovornost države za naknadu štete koju trpe vlasnici stanova opterećenih pravima tzv.zaštićenih najmoprimaca a zbog ograničenja prava na mirno uživanje vlasništva, a koja šteta se sastoji u razlici između tržišne i zaštićene najamnine (odluka Vrhovnog suda Republike Hrvatske posl.br.Rev-2364/2016). Tužiteljica drži da tržišna najamnina za predmetni stan iznosi 5.000,00 kn mjesečno. Tužiteljica se sukladno čl.186a. Zakona o parničnom postupku prije utuženja obratila nadležnom Općinskom državnom odvjetništvu koji su zahtjev odbili. Tužiteljica dakle ima pravo na naknadu nerazmjernog i nepravičnog ograničenja njegovih vlasničkih prava. Podneskom od dana 5. studeni 2024 g. tužiteljica je konačno uredila tužbeni zahtjev kao u izreci.

6.U odgovoru na tužbu tuženik protivi se tužbi i tužbenom zahtjevu. Prije svega tužena ističe prigovor zastare samog prava u odnosu na ukupno potraživanje u ovom predmetu. Naime, Zakonom o najmu stanova (NN 91/96, 48/98, 66/98 i 22/06) koji je stupio na snagu dana 19. listopada 1996. i to čl. 33. Zakona propisano je obveza vlasnika za zaključenjem ugovora o najmu sa zaštićenom najamninom. Stoga je tužiteljica odnosno njena pravna prednica već samom ratifikacijom Konvencije za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda, dakle još 1997. godine kada je ista postala dio nacionalnog pravnog poretka mogla sudskim putem tražiti naknadu štete s osnova izmakle koristi u visini razlike između vrijednosti „primjerene“ najamnine i zaštićene najamnine koju bi vlasnici stanova ostvarili davanjem stana u najam da im vlasništvo nije bilo zakonom prekomjerno ograničeno. Zbog toga se u konkretnom slučaju skreće pozornost na čl. 227. Zakona o obveznim odnosima (NN 35/05, 41/08, 125/11 i 78/15) koji govori o zastari samog prava iz kojeg proistječu povremene tražbine. Budući podnositeljica zahtjeva odnosno njeni pravni prednici nisu pokretali postupak protiv Republike Hrvatske unazad pet godina od dana ratifikacije Konvencije za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda to je sada podnositeljici zahtjeva zastarjelo i samo pravo potraživati naknadu štete sukladno čl. 227. Zakona o obveznim odnosima što bi značilo gubitak prava zahtijevati i buduća povremena davanja i povremena davanja koja su dospjela prije te zastare.

7.U korist navedenog tumačenja govori i stajalište Vrhovnog suda Republike Hrvatske u odluci Revx-1001/2012 od 12. veljače 2013., Revx-101/2017 od 28. lipnja 2017. i druge), a prema kojima je potraživanje naknade štete s osnova izgubljene zarade povremeno potraživanje u smislu odredbe čl. 226. Zakona o obveznim odnosima. Isto tako Vrhovni sud je u svojoj odluci broj Revd-3554/2020-2 od 31. ožujka 2021. dopustio podnošenje revizije tuženici Republici Hrvatskoj i to baš u odnosu na navedeno pravno pitanje. Nadalje, u odnosu na visinu postavljenog zahtjeva prvenstveno se ističe da nigdje u presudama Statileo protiv Republike Hrvatske ali i drugim nije dosuđena razlika između tržišne najamnine i zaštićene najamnine. Naprotiv, radi osiguranja ravnoteže između interesa najmodavaca i zaštićenih najmoprimaca u presudi Statileo protiv Republike Hrvatske suci su prilikom donošenja navedene presude imali u vidu odgovarajuću najamninu, a ne tržišnu najamninu.

8.U cilju utvrđivanja odgovarajuće najamnine u tom predmetu Europski sud izvršio je procjenu uzimajući osobito u obzir podatke dobivene od stranaka u tom predmetu, a to je Vlada Republike Hrvatske kao i zastupnik tužitelja, o visini tržišne najamnine za usporedive stanove za relevantno razdoblje i zaštićene najamnine koju je podnositelj zahtjeva Statileo imao pravo primati u tom razdoblju za najam tog stana. Iako je tržišna vrijednost stana u predmetu Statileo u traženom razdoblju se kretala u iznosima od 1.000,00 do 5.104,40 kn Europski sud je za utuženi period od 102 mjeseca dosudio iznos od 8.200,00 eura, a što bi značilo 81 euro za mjesec. Iz navedenoga je razvidno da Europski sud nije dosudio razliku između tržišne i zaštićene najamnine kako to podnositeljica zahtjeva u ovom predmetu svojim zahtjevom traži.

9.Osim toga potrebno je istaknuti da sukladno Zakonu o porezu na dohodak (NN 115/16, 106/18, 121/19) dohodak od imovine predstavlja razliku između najamnine i izdataka u visini od 30% te da bi na dobiveni iznos valjalo platiti porez na dohodak po stopi od 12% na način kako je to istaknuto u presudi Županijskog suda u Bjelovaru broj Gž-4/2022 od 27. svibnja 2020 koja presuda se dostavlja u privitku. Nadalje, nadovezujući se na pravno stajalište Vrhovnog suda Republike Hrvatske u presudi broj Rev-448/12 od 29. lipnja 2016., kao i stav Ustavnog suda Republike Hrvatske izražen u odlukama broj U-III-604/2016 od 4. listopada 2017., kao i odluci broj U-III-3849/2011 od 30. siječnja 2018., potrebno je utvrditi platne mogućnosti obiteljskog domaćinstva najmoprimca, a sve kako bi se u predmetnoj pravnoj stvari moglo primijeniti načelo razmjernosti. Ne smije se zanemariti činjenica da se u ovim predmetima radi o naknadi štete radi povrede prava na mirno uživanje vlasništva zajamčenog odredbom čl. 1. Protokola broj 1. uz Konvenciju za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda, a ne o izgubljenoj dobiti kako to postavljaju ovaj a i drugi tužitelji u predmetima ove problematike. Dakle ta naknada nije i ne može biti iznos razlike između tržišne i zaštićene najamnine, već takav iznos kao osnovni orijentir treba zatim bitno umanjiti da bi se dobio iznos koji je imao u vidu Europski sud u presudi Statileo protiv Republike Hrvatske.

10.Pored navedenog u obzir se uzimaju i drugi kriteriji kao što su uređenost stana, trajanje najma i drugo koji u tužbi tužitelja nisu poznati da i ne spominjemo druge okolnosti koje bi na ostvarivanje zarade od najma stana mogli biti od važnosti, primjerice situacija na tržištu u posljednje dvije godine koje predstavljaju razdoblje tužbenog traženja, a koja je kao što je općepoznato uzrokovana pandemijom koronavirusa, posebno je za naglasiti da bi za ostvarivanje dobiti od najma stanova bilo potrebno vršiti određena investicijska ulaganja u takvu nekretninu, za koja u konkretnom slučaju nemamo podatke jesu li izvršena, kada i kolika. U tom smislu predlaže se u svojstvu svjedoka u postupku pozvati i ispitati zaštićene najmoprimce na okolnosti ulaganja u predmetnu nekretninu te stanja i opremljenosti stana, a po potrebi provesti i očevid na licu mjesta uz sudjelovanje vještaka građevinske struke. Kada se visina tužbenog zahtjeva ne bi korigirala iz svih gore iznesenih razloga, tužitelj ne bi bio u ravnopravnom položaju sa svim ostalim osobama koje dobit ostvaruju iznajmljivanjem stanova na tržištu te bi isplata naknade kako to u tužbi postavlja tužiteljica predstavljala čistu dobit lišenu svakog rizika kojemu su osobe na tržištu inače izložena, a isto tako lišeno i svake zakonske obveze u smislu plaćanja poreza, potrebe ulaganja u nekretninu i drugo upravo iz razloga da bi se dobit na tržištu mogla ostvariti. Slijedom svega navedenog predlaže se tužbeni zahtjev tužiteljice odbiti kao neosnovan.

11.U podnesku tuženika od 10. siječnja 2022.g. tužena dostavlja povijesni zk izvadak iz kojega je razvidno da je predmetni stan maloljetna OJ (O) stekla darovanjem od OJ T. Ć (Z-2998/76). Radi provjere forme i sadržaja predmetnog ugovora zakonski zastupnik tužene zatražila je isti iz arhive Zemljišnoknjižnog odjela Općinskog suda u Splitu. Naime, Ugovor o darovanju nekretnine kada se radi o prijenosu prava vlasništva bez stvarne predaje nekretnine trebao je biti zaključen u formi javnobilježničkog akta, a u vremenu kada javnobilježnička služba nije postojala, tada u formi sudskog zapisnika. U protivnom, radi se o ništetnom pravnom poslu. Niti zemljišnoknjižna provedba takav ugovor ne može osnažiti. U svom se stavu tužena upire na brojne odluke viših sudova kao i Ustavnog suda Republike Hrvatske pa tako: U-III/891/2006 od 2. prosinca 2009., Rev-995/04-2 od 4. listopada 2005., presuda Županijskog suda u Varaždinu broj Gž- 2025/13-2 od 20. veljače 2014., Rev-676/08-2 od 26. listopada 2011. i druge.

12.Po dostavi navedenog ugovora od strane zemljišnoknjižnog suda tuženoj, zz tuženika isti će odmah dostaviti sudu. Isto tako ističe se da Ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom predstavlja samo pravni temelj za korištenje stana ali ne i dokaz da je VJ imala stanarsko pravo na predmetnom stanu do stupanja na snagu Zakona o najmu stanova (NN 91/96, 48/98, 66/98, 22/06, 68/18 i 105/20, dalje: ZNS), dana 5. studenog 1996., stečeno prema ranije važećim propisima, a niti dokaz da su TJ, ĆJ, EJ i ĐJ imali pravni položaj člana obiteljskog domaćinstva. Naime, prema mjerodavnim odredbama ZNS danom stupanja na snagu toga zakona prestaje stanarsko pravo osobama koje su to pravo stekle prema propisima koji su vrijedili do dana stupanja na snagu toga zakona (čl. 30. st. 1.), te tim danom navedene osobe stječu prava i obveze najmoprimca (čl. 30. st. 2.), osim onih protiv kojih je u tijeku postupak za otkaz ili prestanak stanarskog prava (čl. 30. st. 3.), a vlasnik stana i osoba koja ispunjava uvjete najmoprimca sklapaju ugovor o najmu stana na neodređeno vrijeme (čl. 31. st. 1.), s time da najmoprimac ima pravo ugovoriti zaštićenu najamninu, pod uvjetom da u dijelu stana ne obavlja poslovnu djelatnost, odnosno da nema u vlasništvu useljivu kuću ili stan (čl. 31. st. 2.). Osobe koje na dan stupanja na snagu toga zakona imaju pravni položaj člana obiteljskog domaćinstva, stečen prema odredbama Zakona o stambenim odnosima (NN 51/85, 42/86, 22/92 i 70/93, dalje: ZSO 85), upisuje se u ugovor o najmu stana (čl. 37. st. 1.).

13.Nastavno na gornje odredbe, tužiteljica u prilog svojih tvrdnji treba dostaviti odgovarajući dokaz, ispravu odnosno odluku na temelju koje je VJ stekla stanarsko pravo na predmetnom stanu prema propisima koji su bili na snazi prije stupanja na snagu ZNS, budući je to zakonom propisana pretpostavka koju zakon veže za stjecanje prava i obveza najmoprimca, te odgovarajući dokaz da su TJ, ĆJ, EJ i ĐJ stekli pravni položaj člana obiteljskog domaćinstva VJ prema ZSO 85, kao i da su taj pravni položaj imali na dan stupanja na snagu ZNS. Navedeno je potrebno i iz razloga što se pravo na zaštićenu najamninu utvrđuje u ovisnosti o tome imaju li najmoprimac ili članovi njegovog obiteljskog domaćinstva u vlasništvu ili suvlasništvu useljivu kuću ili stan (čl. 31. st. 2. t. 2. ZNS) ili drugu vrijednu nekretninu, odnosno u ovisnosti o njihovim platnim mogućnostima i ukupnom imovinskom stanju prema kojemu se procjenjuje je li najmoprimac u mogućnosti plaćati slobodno ugovorenu najamninu (čl.7.st.1. i 2. ZNS).

14.Prema tome, nužna pretpostavka za stjecanje prava i obveza najmoprimca je prethodno postojanje pravnog položaja nositelja stanarskog prava, a u konkretnom slučaju i pravnog položaja nositelja stanarskog prava, a u konkretnom slučaju i pravnog položaja člana obiteljskog domaćinstva najmoprimca (kao ranijeg nositelja stanarskog prava), a koje pretpostavke tužiteljica ničim nije dokazala, dok pravo na zaštićenu najamninu ovisi o platnim mogućnostima najmoprimca i članova njegovog obiteljskog domaćinstva, te o tome imaju li u vlasništvu (ili suvlasništvu) useljivu kuću ili stan. Odredbama ZNS propisano je da zaštićenu najamninu plaćaju korisnici stanova koji su imali pravni položaj nositelja stanarskog prava na stanu do stupanja na snagu toga zakona (čl. 8. alineja 3.), te da pravo na zaštićenu najamninu nema najmoprimac koji ima u vlasništvu useljivu kuću ili stan (čl. 31. st. 2. alineja 2.), s time da se zaštićena najamnina određuje na temelju uvjeta i mjerila koje utvrđuje Vlada RH, a ista se utvrđuju ovisno, između ostalog i o platnim mogućnostima obiteljskog domaćinstva najmoprimca (čl. 7.. st. 1. i 2.).

15.Ističe se da je odlukama Ustavnog suda Republike Hrvatske broj U-III- 604/2016 od 4. listopada 2017. i broj: U-III-3849/2011 od 30. siječnja 2018., te odluci VSRH, broj Rev-448/12-2 od 29. lipnja 2016. izraženo pravno stajalište o potrebi utvrđivanja platnih mogućnosti obiteljskog domaćinstva najmoprimca, te je u bitnome istaknuto kako se platne mogućnosti najmoprimca procjenjuju prema tržišnoj vrijednosti ukupne imovine najmoprimca (prihodi, imovinska prava, pokretnine, nekretnine), a koja vrijednost je mjerodavna i kod procjene jesu li najmoprimci u mogućnosti plaćati slobodno ugovorenu (tržišnu) najamninu. Drugim riječima, ako su najmoprimci u mogućnosti plaćati slobodno ugovorenu najamninu tada nemaju pravo na zaštićenu najamninu, a sve to radi primjene testa razmjernosti. Slijedom navedenog tužiteljica nije dokazala osnov i visinu tužbenog zahtjeva.

16.Tijekom postupka sud je proveo dokaz vještačenjem po vještaku za graditeljstvo Pavlu Pandžiću,saslušanjem svjedoka te je pregledana pisana dokumentacija koja prileži spisu, odustao od izvođenja daljnjih dokaza kao suvišnih.

17.Tužbeni zahtjev nije osnovan.

18.Predmet ovog postupka je zahtjev tužiteljice da joj tuženik isplati razliku između najamnine koja se može ostvariti na tržištu za stan u [adresa], i zaštićene najamnine koju prima od zaštićenog najmoprimca. Sporna je aktivna legitimacija, prigovor zastare.

19.Ustav Republike Hrvatske u svom čl.48 st.1 propisuje kako se njegovim građanima jamči pravo vlasništva dok je čl.50 st.1 propisano da zakonom moguće kada je to u interesu Republike Hrvatske ograničiti ili oduzeti vlasništvo uz naknadu tržišne vrijednosti.

20.Nije sporno da je tužiteljica ostvaruje mjesečni iznos zaštićene najamnine u iznosu 14,96 Eura/112,75 kn od zaštićenog najmoprimca. Na ime naknade štete traži isplatu 69.101,12 Eura za razdoblje od 1. rujna 2012 g. do 1. prosinca 2024 g. kao razliku do tržišnog iznosa najamnine koji bi mogla ostvariti za taj stan da nije bilo zakonskog ograničenja koje je nametnula tuženica odredbama Zakona o najmu stanova (NN 91/96., dalje ZV).

21.Presudom Europskog suda za ljudska prava (u daljnjem tekstu: ESLJP) u predmetu Statileo protiv Hrvatske (zahtjev br.12027/10) od 10. srpnja 2014., kojoj je prethodio postupak u kojem je podnositelj zahtjeva tvrdio da nemogućnost naplate najamnine za najam stana koji koristi zaštićeni najmoprimac predstavlja povredu njegovih vlasničkih prava, utvrđeno je da je došlo do miješanja u vlasnička prava podnositelja zahtjeva jer "zaštićeni najam" ima za posljedicu niz ograničenja koja onemogućavaju najmodavce u ostvarivanju prava na korištenje njihove imovine, da je pravna osnova za to miješanje bio Zakon o najmu stanova i sa Zakonom povezana Uredba o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine (Narodne Novine br.40/97.,107/15.) što znači da je miješanje bilo predviđeno zakonom i da su pravni propisi težili cilju koji je u općem interesu.

22.Međutim, ESLJP utvrđuje da u konkretnom slučaju nije postojala pravilna raspodjela socijalnog i financijskog tereta, da je na podnositelja zahtjeva stavljen nerazmjeran i pretjeran pojedinačni teret i da nije postignuta potrebna ravnoteža između općih interesa zajednice i zaštite vlasničkih prava podnositelja zahtjeva, čime je povrijeđen čl.1. Protokola br.1. Konvencije za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda. Isto tako utvrđuje da se temeljni problem zbog kojeg je utvrđena povreda Konvencije tiče zakonodavstva i da se proteže izvan pojedinačnog interesa podnositelja zahtjeva, radi čega smatra da Republika Hrvatska treba poduzeti odgovarajuće zakonodavne i/ili druge opće mjere kako bi osigurala relativno osjetljivu ravnotežu između interesa najmodavaca, uključujući njihovo pravo na ostvarivanje dobiti od svoje imovine, te općeg interesa zajednice uključujući dostupnost zadovoljavajućeg smještaja za one u lošijem položaju.

23.Zakonska regulativa koja je u utuženom razdoblju propisivala institut zaštićenog najma stanova u privatnom vlasništvu predstavlja protupravno postupanje tuženika jer je njome povrijeđeno Ustavom Republike Hrvatske i Konvencijom za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda zajamčeno pravo vlasništva vlasnika stanova, koje u uzročno-posljedičnoj vezi dovodi do štete na strani vlasnika stanova u visini razlike između tržišne najamnine koju su mogli ostvariti i zaštićene najamnine koju su ostvarili od zaštićenih najmoprimaca, a što je, vezano za pretpostavke odgovornosti za štetu, sukladno pravnom stavu izraženom u rješenju Vrhovnog suda Republike Hrvatske broj Rev-2364/2016-3 od 19. prosinca 2018., a glasi: ''Prema pravnom shvaćanju ovog suda zbog povrede Ustavom i Konvencijom zajamčenog prava vlasništva, Republika Hrvatska je dužna vlasnicima stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci naknaditi štetu. Vlasnici stanova imaju pravo na naknadu imovinske štete u visini razlike između tržišne najamnine i zaštićene najamnine, a i pravo na pravičnu novčanu naknadu za neimovinsku štetu.''

24.U odnosu na prigovor zastare treba istaknuti da je Ustavni sud Republike Hrvatske u odluci U-III-3482/2021 od 3. listopada 2023. naveo sljedeće: Dakle, do donošenja presude ESLJP-a u predmetu Statileo protiv Hrvatske (navedeno) i njome uzrokovane promjene pravnih stajališta sudova u Republici Hrvatskoj, vlasnici stanova u kojima se nalaze zaštićeni najmoprimci nisu imali na raspolaganju efikasno pravno sredstvo kojim bi na teret države ostvarili pravo na naknadu štete uzrokovane zakonom propisanim ograničenjem visine mjesečne (zaštićene) najamnine koja pripada vlasnicima, jer su uz prevladavajuću sudsku praksu mogli predvidjeti negativan ishod sudskog postupka pokrenutog protiv države radi naknade za zakonom propisano ograničenje prava vlasništva, te stoga pravo vlasnika stanova na pristup sudu - sastavni dio prava na pravično suđenje zajamčenog člankom 29. stavkom 1. Ustava nije bilo stvarno i učinkovito nego iluzorno i teorijsko.

25.Međutim, nakon što je Vrhovni sud u rješenju broj: Rev-2364/2016-3 od 19. prosinca 2018. prihvatio stajališta ESLJP-a iznesena u predmetu Statileo protiv Hrvatske (navedeno) i izrazio pravno shvaćanje da "zbog povrede Ustavom i Konvencijom zajamčenog prava vlasništva, Republika Hrvatska je dužna vlasnicima stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci naknaditi štetu", odnosno da "Vlasnici stanova imaju pravo na naknadu imovinske štete u visini razlike između tržišne najamnine i zaštićene najamnine, a i pravo na pravičnu novčanu naknadu za neimovinsku štetu", vlasnici su mogli pokrenuti parnične postupke radi naknade štete protiv Republike Hrvatske, ovaj put s predvidivim ishodom postupka.

26.Stoga se vlasnicima stanova, prema ocjeni Ustavnog suda, a u pogledu računanja početka tijeka zastarnog roka i nastupa zastare, ne može staviti na teret kao njihov propust činjenica da prije odluke Statileo protiv Hrvatske (navedeno) odnosno prije promjene pravnog stajalište Vrhovnog suda izraženog u rješenju Vrhovnog suda broj: Rev-2364/2016-3 od 19. prosinca 2018. nisu pred sudovima u Republici Hrvatskoj pokretali postupke protiv države radi naknade štete uzrokovane navedenim zakonom nametnutim ograničenjem prava vlasništva. Također, prema ocjeni Ustavnog suda vlasnicima stanova ne može se staviti na teret niti činjenica da su ih, kao u konkretnom slučaju, pokrenuli prije promjene pravnog stajališta Vrhovnog suda od 19. prosinca 2018., a nakon odluke Statileo protiv Hrvatske, navedeno (vidi predmete ESLJP-a Skelin-Hrvoj i Đuričić protiv Hrvatske, navedeno i Aranbašin protiv Hrvatske, navedeno).

27.Ocjena je Ustavnog suda da je potrebno šest mjeseci kako bi nakon promjene određenog pravnog stajališta razvoj sudske prakse dosegnuo takav (dovoljan) stupanj pravne sigurnosti da bi se moglo smatrati kako je javnost zaista postala svjesna prevladavajuće sudske prakse. Slijedom navedenog proizlazi da se tek nakon proteka šest mjeseci od zauzimanja stajališta Vrhovnog suda u rješenju od 19. prosinca 2018. u pogledu prava vlasnika na naknadu štete u visini razlike između tržišne i zaštićene najamnine, a kojim je Vrhovni sud promijenio prevladavajuću sudsku praksu, dakle od 19. lipnja 2019., sudska praksa kojom se utvrđuje kompenzacijsko pravno sredstvo postala stabilna i tek od tada su mogli početi teći zakonski rokovi za računanje i nastup zastare (vidi predmet ESLJP-a Aranbašin protiv Hrvatske, navedeno, § 14.) propisani člankom 230. stavkom 1. ZOO-a:35/05- 156/22.

28.Iz navedenih razloga Ustavni sud ne prihvaća stajalište prema kojemu podnositelju u okolnostima konkretnog slučaja pripada pravo na naknadu štete za tri godine prije podnošenja tužbe pa nadalje, odnosno prema kojemu podnositelju pripada pravo na naknadu štete za tri godine prije donošenja presude ESLJP-a u predmetu Statileo protiv Hrvatske (navedeno), tj. od 1. srpnja 2011. do 21. rujna 2015.

29..Dosuđivanje naknade štete podnositelju samo za trogodišnje razdoblje koje prethodi podnošenju tužbe, odnosno tri godine prije donošenja presude ESLJP- a u predmetu Statileo protiv Hrvatske (navedeno) u okolnostima konkretnog slučaja, posl. br. Pn-7/2019 kojima je podnositelj tužbu podnio nakon što je ESLJP donio presudu u predmetu Statileo protiv Hrvatske (navedeno), a više od tri godine prije rješenja Vrhovnog suda broj: Rev-2364/2016-3 od 19. prosinca 2018. ima značaj nerazmjernog ograničenja prava na pristup sudu - sastavnog dijela prava na pravično suđenje zajamčenog člankom 29. stavkom 1. Ustava i člankom 6. stavkom 1. Konvencije, koje za svoju posljedicu ima propust pružanja podnositeljici, člankom 48. stavkom 1. Ustava zajamčene, cjelovite pravne zaštite njezina vlasništva."

30.Naime, podnositelji je u konkretnom slučaju tužbu podnio 26.studeni 2020., nakon što je ESLJP donio presudu u predmetu Statileo protiv Hrvatske (navedeno) i poslije rješenja Vrhovnog suda broj: Rev-2364/2016-3 od 19. prosinca 2018.Slijedi da u trenutku podnošenja tužbe, u pogledu podnositelja tražene naknade štete, rok propisan člankom 230. stavkom 1. ZOO-a:35/05-126/21 nije niti tekao jer je tužba podnesena i poslije pravnog stajališta izraženog u rješenju Vrhovnog suda od 19. prosinca 2018.g.

31.Slijedom svega navedenog, Ustavni sud utvrđuje da je osporenim presudama podnositeljici povrijeđeno pravo vlasništva zajamčeno člankom 48. stavkom 1. Ustava i člankom 1. Protokola broj 1 uz Konvenciju, kao i pravo na naknadu tržišne vrijednosti ograničenja podnositeljičina prava vlasništva zajamčenog člankom 50. stavkom 1. Ustava." Dakle, zakonski rokovi za računanje i nastup zastare potraživanja mogli su početi teći tek od proteka šest mjeseci od zauzimanja stajališta Vrhovnog suda u rješenju od 19. prosinca 2018. u pogledu prava vlasnika na naknadu štete u visini razlike između tržišne i zaštićene najamnine, tužba podnesena dana 26. studeni 2020. . to proizlazi da potraživanje nije zastarjelo, a nije mogla nastupiti niti zastara prava. Pri tome treba reći da potraživanje tužitelja predstavlja naknadu štete, a zastarni rok za naknadu štete je tri godine od saznanja za štetu i štetnika. Dakle, zastara bi istekla tek 26 studeni 2023 g.

32.Očevidom na licu mjesta i pregledom vještva vještaka za graditeljstvo dipl ing Pavao Pandžić utvrđeno je predmet spora je stan na III (trećem katu zgrade označene kao čest. zgr. [katastarska čestica] ZU 11168 k. o. [katastarska općina] i to 2 suvlasnički dio s neodređenim omjerima ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-2), anagrafske oznake [adresa], Stan se sastoji od hodnika, kuhinje i blagovaonice, dnevnog boravka, dvije sobe, kupaonice, i WC-a ukupne površine 63,01 m2. Stanu pripada na korištenje terasa s natkrivenom spremom ukupne površine 31,32 m2, a koja se nalazi južno od stubišta na III katu. Orijentacija stana je sjever, jug i istok. Stan je potpuno uređen i koristi se za stanovanje. Pristup stanu je zajedničkim stubištem, ulaz sa južne strane. Zgrada u kojoj se nalazi predmetni stan je stanje kamene gradnje, nalazi se u samom centru grada, u prostoru Dioklecijanove palače. Konstrukcija: temelji kameni, konstruktivni zidovi su građeni od kamena, zgrada je u nizu, građevina je priključena sa elektro- instalacijom, vodovodnom instalacijom, kanalizacionom mrežom (tt mrežom) vanjsko uređenje kamena podloga. Identifikaciju predmetne nekretnine izvršio je na licu mjesta i prema uvidu iz grafičkog katastarskog pregleda (Geoportal DGU) za navedenu čest. zem. Uvid u grafičkog katastarskog pregleda (Geoportal DGU) za navedene čest. zgr. Mikro okolicu čine slične zgrade stare jezgre grada Split. Pješački pristup omogućen je sa Narodnog trga. Zgrada u kojoj se nalazi predmetni stan izgrađena je prije 15. veljače 1968 godine, pa je samim time i legalna. Kakvoća procjenjivane nekretnine utvrđena je analizom u odnosu na:vrsta naselja, lokacija i mikrolokacija, geometrijski oblik (odnos dužine i širine), orijentacije i položaja pogodnost nekretnine, urbanistička privlačnost položaja, uređenost i stanje okoliša, pristupačnost i mogućnost pronalaska položaja, nekretnine, atraktivnost i tržišna potražnja za lokacijom, infrastrukturne objekte, održavanosti i iskorištenost zemljišta u vremenu očevida), povezanost s glavnim gradskim prometnicama, mogućnost pristupa osobnim i vozilima gradskim autobusima, pravni status i legalitet nekretnine, usklađenost katastarske i zemljišno-knjižne evidencije, prostorno-planske odredbe, posebni uvjeti i zahtjevi, obveza izrade detaljne prostorne dokumentacije, tržišni odnosi ponude i potražnje, odnosno spoznaja o postignutoj kupoprodajnoj vrijednosti,nekretnina na ekvivalentnoj lokaciji, kako u vremenu očevida tako kroz prethodno četverogodišnje razdoblje, spoznaja o tržišnim okolnostima ponude i potražnje, sukladno neslužbenim informativno-usporednim podacima Agencija za posredovanje u prometu nekretninama i Porezne uprave, današnja kupoprodajna, odnosno tržišna vrijednost, imovinsko pravna dokumentacije,Procjena tržišne vrijednosti zakupnine stana, procjena vrijednosti zakupnine stana prema Zakonu o procjeni vrijednosti nekretnina NN 78/2015 i Pravilnika o metodama procjene vrijednosti nekretnine NN 105/2015 Sukladno Zakonu o procjeni vrijednosti nekretnine NN 78/2015 prema članku 23 propisuje se tri metode procjena i to poredbena, prihodovna i troškovna metoda. Uzimajući u obzir sve činjenice o nekretnini, tržišno dostupne podatke za procjenu tržišne vrijednosti nekretnine izabrana je poredbena metoda. Poredbena metoda je u prvome radu primjerena za utvrđivanje tržišne vrijednosti neizgrađenih izgrađenih zemljišta, a koristi se i za procjenu vrijednosti samostojećih, poluugrađenih i ugrađenih obiteljskih kuća, obiteljskih kuća u nizu, stanova, garaže kao građevine, garažnih parkirnih mjesta, parkirnih mjesta i poslovnih prostora. Poredbenom metodom se tržišna vrijednost određuje iz najmanje tri kupoprodajne cijene (transakcije) podredbenih nekretnina. Za izvođenje poredbenih cijena koriste se kupoprodajne cijene onih nekretnina koje se procjenjivanom nekretninom pokazuju dovoljno podudarna obilježja sukladno članku 19. Pravilnika. Ako se na području u kojem je smještena procjenjivana nekretnina ne pronalazi dovoljan broj kupoprodajnih cijena tada se za izvođenje poredbenih cijena mogu koristiti kupoprodajne cijene iz drugih poredbenih područja koje sa procjenjivanom nekretninom pokazuju dovoljno podudarna obilježja. Za potrebe procjene zakupnine predmetnog stana, korištene su poredbene nekretnine iz izvatka iz zbirke kupoprodajnih cijena-najam stana i apartmana, dostavljen od Splitsko-dalmatinske županije/Grad Split, Upravni odjel za gradsku imovinu, služba za gospodarenje gradskom imovinom od 19.10.2022. Procjena vrijednosti zakupnine stana na III katu zgrade označena kao čest. zgr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], anagrafske oznake [adresa]. Poredbena nekretnina je sličnih karakteristika. Od predmetne nekretnine udaljena je zračnom linijom cca 800 m sjeverozapadno. Ugovorena cijena je 110,07 kn/m2. Kupoprodaja je obavljena 18. kolovoza 2022 godine. Vrijednost zakupnine predmetne nekretnine temeljem prethodnih procjena utvrđeno je da bi vrijednosti zakupnine predmetne nekretnine iznosila prosječnu vrijednost zakupnine poredbenih nekretnina odnosno 110,07 + 79,09 + 99.58 = 288,74 : 3 = 96,25 kn/m 2 ili 12,78 €/m 2.Vrijednosti zakupnine predmetnog stana iznosi:96,25 kn/m2 X63,01 m2= 6.064,71 kn/1 mj ili 805,56 €/1 mj odnosno 202,16 kn/1 dan ili 26,85€/ 1 dan. Stručno mišljenje temeljem izrađenog elaborata utvrđena je vrijednost zakupnine nekretnine koja u naravi predstavlja stan na III (trećem) katu zgrade označena kao čest. zgr. [katastarska čestica] ZU 11168 k. o. [katastarska općina] i to suvlasnički dio s neodređeni omjerima ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-2), anagrafske oznake [adresa]. Metoda koja je korištena za procjenu vrijednosti zakupnine je poredbena metoda Primjenjivana metoda procjene je rezultirale slijedećim indikatorima vrijednosti za predmetni stan i iznosi:6.064,71 kn/1 mj ili 805,56 € 1 mj prema srednjem tečaju HNB-a na dan 02.11.2022 godine.

33.Naime nije sporno da je tužiteljica vlasništvo predmetnog stana u zemljišnim knjigama upisala temeljem Ugovora o darovanju koji je sklopila sa prethodnim vlasnikom nesporno je da je tužiteljica zaključila Ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom s najmoprimcem te je ista zajedno sa obitelji koristila stan sve do danas te isti nije predan tužiteljici.

34.Čl.79. od 498. ZOO-a uređene su odredbe vezane za ugovor o darovanju. Ugovor o darovanju je dvostrani pravni posao u kojem jedna strana (darovatelj) dobrovoljno i besplatno prepušta drugoj strani (daroprimcu/obdareniku) neku stvar ili imovinsku korist, a daroprimac to prihvaća. Odredbom čl.482. ZOO-a izričito je pripisano da se ugovor o darovanju nekretnina mora biti sklopljen u pismenom obliku.

35.Ugovor o darovanju bez prave predaje stvari obavezno mora biti sklopljen u obliku javnobilježničkog akta ili ovjerovljene (solemnizirane) privatne isprave. Čl.53. st.1. toč.2. ZJB propisana je forma za pravnu valjanost ugovora o darovanju bez predaje stvari u neposredan posjed daroprimca koji se primjenjuje kao lex specialis i kojim je određeno da je za ovu vrstu pravnog posla potreban javnobilježnički akt. Izostanak sklapanja ugovora u propisanom obliku dovodi do ništetnosti tog pravnog posla, što znači da takav ugovor neće proizvoditi namjeravane pravne učinke, odnosno postupat će se kao da pravni poslovni nisu ni zaključeni. Ništetnost nastupa na temelju zakona i djeluje od trenutka sklapanja pravnog posla. Ako je ugovor sklopljen protivno zakonskoj odredbi, odnosno protivno 322.st.1. ZOO-a, bit će ništetan.

36.Ugovor o darovanju bez prave predaje stvari, iako je sačinjen u pismenoj formi i iako je potpis darovatelja ovjeren kod javnog bilježnika nadalje je ništetan pravni posao, i pravnu snagu ne može mu dati niti okolnost što je takav ugovor proveden u zemljišnim knjigama jer je u zemljišnoj knjizi proveden ništetan ugovor. U konkretnom slučaju nije došlo do prave predaje stvari odnosno stana u odnosu na koji zahtjeva utuženu naknadu, jer je stan od trenutka sklapanja ugovora o darovanju pa sve do mjeseca studenog 2018 g. bio u posjedu zaštićenog najmoprimca, tužiteljica nije stupila u posjed istoga niti je isti imala u utuženom vremenskom periodu, pa je valjalo zaključiti da tužiteljica nije aktivno legitimirana potraživati predmetnu naknadu.

37.Odluka o troškovima postupka temelji se na odredbi čl.154 st.1 Zakona o parničnom postupku tuženiku je prizna troška sastava odgovora na tužbu i zastupanja na tri ročišta po 250,00 bodova i pristupa na četiri ročišta po 125,00 bodova sastava dva podneska po 62,5 bodova uvećano za vrijednost boda 2 Eura dva podneska po 62,5 bodova sveukupno 3.250,00 Eura.

U Splitu, 11. veljače 2025 godine

S U D A C

LJILJANA MUSTAPIĆ

PRAVNA POUKA: Protiv ove odluke nezadovoljna stranka ima pravo žalbe.Žalba se podnosi putem ovog suda u tri primjerka u roku od 15 dana od dana dostave prijepisa presude (Članak 348 ZPP-a). Stranci koja je uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje, sud neće dostavljati presudu prema odredbama ZPP-a dostavi pismena. Ako stranka nije pristupila na ročište na kojem se presuda objavljuje, a uredno je obaviještena o ročištu, smatrat će se da joj je dostava presude obavljena onoga dana kada je održano ročište na kojem se presuda objavljuje. Ovjereni prijepis presude stranka može preuzeti u sudskoj zgradi. Stranci koja nije bila uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje, sud će presudu dostaviti prema odredbama ZPP-a o dostavi pismena (članak 335 ZPP-a).

DNA:

-pun. tužitelja,

-tuženiku,

-u spis,