REPUBLIKA HRVATSKA

TRGOVAČKI SUD U ZAGREBU

Zagreb, Trg Johna Fitzgeralda Kennedyja 11

P-709/2022

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

U ime Republike Hrvatske, Trgovački sud u Zagrebu, po sucu toga suda Ljiljani Tomić, u pravnoj stvari tužitelja PLATFORMA NOVAKOVIĆ d.o.o., OIB 13897754064, Zagreb, Miramarska cesta 17, kojeg zastupa punomoćnik Arnold Čada, odvjetnik u Dugom Selu, Zagrebačka 45, protiv I.tuženika MIRAMARE PROJEKT d.o.o., OIB 85130771989, Zagreb, Bednjanska ulica 8, II.tuženika PLAVI PROJEKT d.o.o., OIB 41887423275, Dubrovnik, Vukovarska 17, kojeg zastupa punomoćnik Davor Galetović, odvjetnik u Zagrebu, Nemčićeva 7 i III.tuženika LEONE ULAGANJA d.o.o., OIB 05585661274, Zagreb, Miramarska cesta 24, kojeg zastupa punomoćnik Vedran Podlipec, odvjetnik u Zagrebu, Zrinjevac 16, radi isplate, nakon održane glavne rasprave zaključene dana 20. prosinca 2024., u prisutnosti punomoćnika tužitelja, punomoćnik II.tuženika i punomoćnika III.tuženika, s danom objave 3. veljače 2025.

p r e s u d i o  j e

I. Odbija se kao neosnovan tužbeni zahtjev tužitelja koji glasi:

"a. I. tuženik MIRAMARE PROJEKT d.o.o. iz Zagreba, Bednjanska 9, OIB: 85130771989, II. tuženik PLAVI PROJEKT d.o.o. iz Zagreba, Ledine 6, OIB: 41887423275 i III tuženik LEONE ULAGANJE d.o.o. iz Zagreba, Miramarska cesta 24, OIB: 05585661274 dužni su tužitelju PLATFORMA NOVAKOVIĆ d.o.o. iz Zagreba, Miramarska 17, OIB: 12897754064 solidarno isplatiti iznos od 115.731,95 eura / 871.982,40 kn zajedno sa zakonskim zateznim kamatama tekućim počev od 02.03.2022. godine pa do isplate po prosječnoj kamatnoj stopi na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunatoj za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu uvećanoj za tri postotna poena, koju kamatnu stopu utvrđuje HNB prema čl. 29. st. 2. i 8. ZID ZOO - a (NN 78/15), sve u roku od 15 dana.

b. Tuženicima se nalaže da tužitelju solidarno naknade trošak parničnog postupka zajedno sa zakonskim zateznim kamatama tekućim počev od dana presuđenja pa do isplate po prosječnoj kamatnoj stopi na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunatoj za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu uvećanoj za tri postotna poena, koju kamatnu stopu utvrđuje HNB prema čl. 29. st. 2. i 8. ZID ZOO - a (NN 78/15), sve u roku od 15 dana."

II. Nalaže se tužitelju nadoknaditi III.tuženiku parnični trošak u iznosu od 22.422,50 eura te nadoknaditi II.tuženiku parnični trošak u iznosu od 20.235,00 eura, u roku od 15 dana.

III. Odbija se II.tuženik sa dijelom parničnih troškova u iznosu od 1.640,00 eura, kao neosnovan.

Obrazloženje

1. Tužitelj u tužbi navodi:

- da je vlasnik nekretnine kč. br. [katastarska čestica] upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], što u naravi predstavlja dvorište Miramarska 13, površine 3010 m2,

- da je 5. kolovoza 2019. tužitelj sa Agrad projekt d.o.o. (kao kupcem) zaključio Predugovor o kupoprodaji nekretnine za iznos od 2.999.535,47 eura / 22.600.000,00 kn, a da je kupac bio dužan prodavatelju (tužitelju) isplatiti odmah po potpisu Predugovora, iznos od 57.865,98 eura / 435.991,20 kn na ima kapare, a preostali iznos kupac je bio dužan platiti u roku od 30 dana od potpisa glavnog Ugovora, odnosno ispostave računa, time da je kapara bila ugovorena kao odustatnina (čl. 5. Predugovora – list 7)

- da je prodavatelj (tužitelj) bio u obvezi predati nekretninu slobodnu od osoba i stvari u roku od šest mjeseci od dana potpisa Predugovora, kako bi zatim zaključio glavni Ugovor, a rok se mogao sporazumno pisanim putem produžiti za još šest mjeseci (čl. 9.),

- da je posljedica neispunjavanja roka od šest mjeseci raskid Predugovora na štetu prodavatelja, kao i povrat dvostruke kapare (čl. 6. Predugovora), što znači da je prodavatelj morao predati kupcu nekretninu u posjed do 5. veljače 2020., a najkasnije prema čl. 9. do 5. kolovoza 2020.,

- da su kupcu izdana dva računa i to 5. kolovoza 2019. na iznos od 20.737,94 eura / 156.250,00 kn (uključen PDV) i 13. kolovoza 2019. na iznos od 37.128,04 eura / 279.741,20 kn (uključen PDV) na ugovoreni iznos kapare,

- da je tužitelj (kao prodavatelj) u trenutku zaključenja Predugovora o kupoprodaji bio uvjeren da će sudski postupak radi smetanja posjeda koji se u to vrijeme vodio pod brojem Psp-39/17 pred Općinskim građanskim sudom u Zagrebu biti završen u roku od tri godine jer se radilo o hitnom postupku, a stoga što su I. i II.tuženici 11. ožujka 2017. nasilnim putem oduzeli posjed tužitelju, zbog čega je tužitelj bio prisiljen ustati tužbom za smetanje posjeda,

- da se postupak otegnuo pa je tužitelj kao vlasnik nekretnine 11. ožujka 2019. bio prisiljen ustati vlasničkom tužbom za predaju nekretnine u posjed (kod TSZG broj P-569/19), a tužitelj je ustao tužbom i protiv III.tuženika jer se isti predstavio II.tuženiku kao izvanknjižni vlasnik predmetne nekretnine temeljem Ugovora o zakupu nekretnine 11. ožujka 2017., i temeljem kojeg je II.tuženik ušao na nekretninu i oduzeo posjed tužitelju,

- da je tužitelj vjerovao da će predmet okončati do 5. kolovoza 2020. kada je bio krajnji rok predaje nekretnine u posjed kupcu Agrad projektu, no postupak je okončan dana 24. rujna 2019. donošenjem prvostupanjske presude na koju je od tuženika izjavljena žalba, a drugostupanjska presuda je donesena 15. prosinca 2020. te za čitavo to vrijeme tužitelj nije bio u posjedu nekretnine i nije mogao ispuniti uvjet iz Predugovora,

- da tužitelj nije mogao ispuniti Ugovor jer nije bio u posjedu kč. br. [katastarska čestica] i posljedica neispunjavanja Ugovora za njega je značila raskid Predugovora zbog njegove krivnje i to se dogodilo 1. listopada 2020. kada je pisanim putem raskinut Predugovor radi čega je tužiteljeva obveza bila da kupcu vrati dvostruki iznos kapare u iznosu od 115.731,95 eura / 871.982,40 kn što je predmet ovog postupka,

- da je tužitelju trebalo duže vremena za skupljanje novca, ali ga je zbog dobre poslovne suradnje tijekom vremena Agrad projekt d.o.o. čekao te je na kraju tužitelj prodao Agrad projektu d.o.o. dana 2. ožujka 2022. nekretninu za iznos dvostruke kapare, koji iznos je bio dužan temeljem raskida Predugovora, a stranke su sačinile međusobnu kompenzaciju broj 2/225.

U konačnici je tužitelju učinjena šteta u iznosi od 115.731,95 eura / 871.982,40 kn zbog ponašanja dužnika te kako postoje sve pretpostavke odgovornosti za naknadu štete iz Zakona o obveznim odnosima tužitelj navedenu štetu potražuje ovom tužbom.

2. III.tuženik V ulaganja u odgovoru na tužbu uložio je prigovor promašene pasivne legitimacije jer on nije bio ni vlasnik, a niti posredni niti neposredni posjednik predmetne nekretnine. Nadalje, navodi da se I.tuženik Miramare projekt d.o.o. nije nikada predstavio tuženicima kao vlasnik ili posjednik predmetne nekretnine, već se predstavio kao vlasnik i posjednik drugih nekretnina zk. čbr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], a što je vidljivo iz vlasničkog lista. Naveo je da je predmetni Ugovor o zakupu od 11. ožujka 2017. između tuženika ispravljen Aneksom od istog dana 11. ožujka 2017. jer su stranke (II. i III.tuženik) vidjele grešku da su u Ugovoru o zakupu naveli nekretninu koja nije u vlasništvu III.tuženika koja je i predmetna nekretnina zk. čbr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], te da su tuženici sporazumno raskinuli predmetni Ugovor o zakupu dana 28. veljače 2019. iz kojeg je također vidljivo da III.tuženik nije nikada bio u posjedu nekretnine. Prigovor pasivne legitimacije III.tuženika ima podlogu u činjenici da je uz odgovor na tužbu u predmetu P-569/2019 predao Aneks od 11. ožujka 2017. i sporazumni raskid Ugovora od 28. veljače 2019. iz kojeg je razvidno da III.tuženik nije ni vlasnik ni posjednik predmetne nekretnine, dok tužitelj zaključuje predmetni Predugovor 5. kolovoza 2019., znači nakon saznanja da III.tuženik nije vlasnik i posjednik predmetne nekretnine. III.tuženik uz navedeno smatra da je Kupoprodajni ugovor između tužitelja i Agro projekta d.o.o. iz Šibenika fiktivno ustanovljen za potrebe ovog spora kako bi se umjetno ustanovila šteta jer prema računu dobiti i gubitaka društva Agro projekt je razvidno, da je temeljem takve dobiti društva, upitno može li Agrad projekt platiti cijenu predmetne nekretnine u iznosu od 2.941.669,39 eura / 22.164.008,00 kn.

3. II.tuženik Plavi projekt d.o.o. prigovorio je pasivnoj legitimaciji jer dana 5. kolovoza 2019. nije bio u posjedu predmetne nekretnine niti je smetao tužitelja u posjedovanju iste, a da bi kupac eventualno odbio sklopiti glavni ugovor o kupoprodaji kako to tvrdi tužitelj. II.tuženik se također kao i III.tuženik poziva na financijski izvještaj za Agro projekt iz 2020. godine prema kojem je upitna mogućnost plaćanja kupoprodajne cijene za predmetnu nekretninu od 2.999.535,47 eura / 22.600.000,00 kn, a uz to nema ni nikakvih dokaza da bi u cilju kupoprodajne nekretnine kupac namjeravao ostvariti kredit kod poslovne banke što bi tužitelj trebao dokazati.

4. Tužitelj se očitovao na navode II. i III.tuženika, dok je u odnosu na I.tuženika Miramare projekt d.o.o. iz Zagreba predložio donošenje presude zbog ogluhe jer isti nije u roku od 45 dana dao odgovor na tužbu.

5. U nastavku postupka tužitelj se očitovao na navode iz odgovora na tužbu II. i III.tuženika. U odnosu na navode III.tuženika tužitelj je istaknuo sljedeće:

U vrijeme podizanja tužbe radi predaje nekretnine u posjed (P-569/2019) III.tuženik nije niti bio u posjedu, pa niti je mogao predati nekretninu u posjed radi čega je u odnosu na njega i odbijen tužbeni zahtjev. Ali, za ovaj postupak je bitno na koji način je II.tuženik ušao u posjed nekretnine, koji su to bili razlozi i kakvu je ulogu u tome imao III.tuženik jer je upravo svojim ponašanjem onemogućio tužitelja da posjeduje nekretninu. Nadalje, smatra da su Ugovori, Aneks ugovora i Sporazumni raskid ugovora između II. i III.tuženika rađeni za potrebe sudskih postupaka, te da je III.tuženik neosnovano svojatao pravo vlasništva temeljem kojeg je II.tuženiku dao u zakup tuđu nekretninu i zajedno sa II.tuženikom (protiv kojeg se trebao voditi sudski postupak za predaju nekretnine u posjed) onemogućio zaključenje ugovora. Svojatanje prava vlasništva tuđe nekretnine davanjem iste u zakup trećoj osobi je njegova štetna radnja jer onaj tko nije u posjedu ne daje u zakup zemljište. Smatra da je financijska bilanca treće osobe nevažna za razlog raskida predugovora iz 2019. godine.

U odnosu na navode II.tuženika, tužitelj je osporio njegov prigovor promašene pasivne legitimacije, a u prilog tome navodi postojanje pravomoćne i izvršne presude TSZG P- 569/2019 od 24. rujna 2019. kojom je naloženo II.tuženiku predati u posjed tužitelju nekretninu kč. br. [katastarska čestica] upisanu u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] pa II.tuženik ne može tvrditi da nije bio u posjedu te nekretnine na dan 5. kolovoza 2019. Druga je odluka nepravomoćno rješenje OGS u Zagrebu Psp-160/2020 kojim je utvrđeno da je upravo II.tuženik smetao tužitelja u dijelu nekretnine čk.br. 482/2. Tužitelj ističe da su neosnovani navodi II.tuženika da se radi o fiktivnom pravnom poslu ustanovljenom za potrebe ove parnice te ističe da je financijska bilanca treće osobe nevažna za razlog raskida Predugovora iz 2019. godine.

6. Podneskom od 13. siječnja 2023. III.tuženik se očitovao na navode tužitelja te istaknuo kako prije svega, šteta po navodima iz tužbe može biti samo u iznosu kapare, a nikako dvostruke kapare jer je kaparu primio i ona je ukomponirana u iznosu dvostruke kapare (samo vraća ono što je primio), a kod PDV-a nema štete jer je Agram projekt dobio povrat tog istog PDV-a te mu nije nastao trošak i nije mu nastala šteta. Iz navedenog proizlazi da iznos štete može biti samo iznos jedne kapare bez PDV-a – 46.292,78 eura / 348.792,96 kn, a ne 115.731,95 eura / 871.982,40 kn. Nadalje, u kopijama bankovnih izvoda koje je dostavio tužitelj, evidentiran je iznos od Agrad Projekta d.o.o. od 53.885,46 eura / 406.000,00 kn, a prema Predugovoru trebala je biti uplaćena kapara od 57.865,98 eura / 435.991,20 kn, koji iznos je naveden i u raskidu Predugovora, te nije jasna specifikacija visine štete u iznosu od 115.731,95 eura / 871.982,40 kn, a koji je iznos naveden i u potpisanoj kompenzaciji (list 20 spisa).

III.tuženik smatra da se radi o lažnom pravnom poslu kupoprodaje. Isto tako smatra da je tužitelj bio u posjedu nekretnine 482/2 k. o. [katastarska općina] već od veljače 2020., a što je i danas, te je neistinita tvrdnja da tužitelj nije mogao predati u posjed predmetnu nekretninu Agrad projektu u roku od šest mjeseci od dana zaključenja Predugovora 5. kolovoza 2019., odnosno u dodatnom roku od daljnjih šest mjeseci (čl. 9. Predugovora), tj. do 5. kolovoza 2020. Predugovor je između tužitelja i Agrad projekta raskinut tek 1. listopada 2020., tj. osam mjeseci nakon što je tužitelj već u posjedu predmetne nekretnine. Nadalje, III.tuženik je istaknuo da su svi dokumenti od strane tužitelja dostavljeni u spis, u kopijama, da tužitelj stoga nije dokazao niti da je Agrad projekt platio kaparu, zatim u kopiji kompenzacije broj 2/22 od 2. ožujka 2022. spominje se Ugovor o kupoprodaji nekretnine od 2. ožujka 2022. između tužitelja i Agrad projekta koji nije dostavljen u spis, pa se predlaže naložiti tužitelju dostavu istog, kao i dostavu svih dokumenata u originalu. Nadalje, računi tužitelja koji ispostavlja Agrad projekt odnose se na druge usluge i pravne poslove jer je u istima naveden PDV, a na kaparu se ne plaća PDV, niti je tako navedeno u Predugovoru (da je u njemu uračunat PDV). Zatim, iz Predugovora je vidljivo da se radi o prodaji zemljišta koje nije građevinsko zemljište (nema građevinsku dozvolu, lokacijsku dozvolu, rješenje o građenju itd.) pa se za takvo zemljište primjenjuje prijenos porezne obveze ili porez na promet nekretnina, dakle predmetno zemljište nije imalo nikakav izvrši akt kojim se odobrava građenje, pa se na njega ne plaća PDV. III.tuženik smatra da se ovdje radi o pokušaju lažiranja štete od strane tužitelja, je i činjenica da tužitelj zaključuje Predugovor 5. kolovoza 2019. nakon saznanja i priznanja III.tuženika od 9. travnja 2019., da nije ni vlasnik ni posjednik predmetne nekretnine (u predmetu P-569/2019), a ipak ga u ovom postupku tužitelj tereti za štetu.

7. Podneskom od 16. ožujka 2023. i II.tuženik je naveo kako se radi o tužiteljevom pokušaju stjecanja nepripadne koristi od tuženika, da je neosnovano traženje iznosa dvostruke kapare uvećano za PDV, da je tužitelj u posjedu predmetne nekretnine od veljače 2020. pa sve do danas i netočno je da nije mogao predmetnu nekretninu predati u posjed Agrad projektu u roku od šest mjeseci, tj. u dodatnom roku od narednih šest mjeseci do 5. kolovoza 2020., te da je Predugovor između tužitelja i Agrad projekta raskinut tek 1. listopada 2020., tj. osam mjeseci nakon što je tužitelj već bio u posjedu nekretnine. U ostatku očitovanja II.tuženika ponavljaju se isti navodi kao i u očitovanju

III.tuženika te je isto nepotrebno ponavljati.

8. U tijeku postupka saslušani su svjedoci i zakonski zastupnik tužitelja.

9. Svjedok VE je izjavio da su II.tuženik i III.tuženik imali Ugovor o najmu i česticu za parking, ali ne ovu koja je predmet ovog spora, te da mu se tužitelj nije nikada obratio da mu preda u posjed predmetnu česticu, zatim da ne zna ništa o postupcima koji su se vodili te načelno da ne može odgovoriti ni na jedno pitanje jer se ne sjeća gotovo ničega, te njegov iskaz od značaja pri ocjenjivanju dokaza.

10. Svjedok BE je naveo da je njegova teta ME bila na čelu tvrtke Agrad projekt, da je kupila nekretninu u Miramarskoj ulici u Zagrebu i dala kaparu, ali da nije nikad stupila u posjed te nekretnine te je Ugovor raskinut. Kapara je imala svrhu odustatnine. Kako nisu mogli doći u posjed tog zemljišta, sa tužiteljem su dogovorili da prihvaćaju drugo zemljište za dvostruki iznos kapare (115.731,95 eura / 871.982,40 kn). Naveo je kako je tvrtka bila financijski stabilna, imala je dobre uvjete u bankama, a o detaljnije financijskim podacima ne može govoriti jer je sve dostupno na internetu i poslovnim knjigama. Sud je poklonio vjeru iskazu ovog svjedoka u dijelu koji se odnosi na kronologiju događanja u predmetnom poslovnom odnosu između tužitelj i Agrad projekta.

11. Svjedokinja ĆE je navela da je prije bila administrativni tajnik u tvrtki Platforma Novaković, a sada radi u tvrtki Centar Medikus, da je sastavljen Ugovor sa Agrad projektom za zemljište koje je uzurpirano još 2017. godine, ali da su mislili kako će se postupak vraćanja u posjed brzo završiti, no tako nije bilo jer kupac nije više mogao čekati na preuzimanje zemljišta. Stoga je Predugovor raskinut, a dogovor između tužitelj i kupca je bio da se neće vraćati novac – dvostruka kapara, već da će se kupcu dati nova nekretnina u Klari – Novi Zagreb u vezi s čim je sačinjena kompenzacija. Svjedokinja je navela da je tužitelj stupio u posjed predmetne nekretnine u 2022. godini time da su sprječavanje stupanja u posjed tužitelju činili tuženici od I.-III. Ovoj svjedokinji sud je poklonio vjeru također u pogledu kronologije događanja u predmetnom poslovnom odnosu između tužitelj i Agrad projekta.

12. Svjedok KE je bio zaposlen kod III.tuženika do 2019. godine, sada ima svoj obrt za ekonomske usluge, ali i dalje surađuje sa III.tuženikom. U jednom trenutku je bio zaposlenik autopraonice tvrtke Leone ulaganja d.o.o. koja graniči sa predmetnom nekretninom, ali nije mu poznato da bi se vlasnik Leone ulaganja predstavljao kao vlasnik i posjednik predmetne čestice – parkinga. Svjedok misli da je II.tuženik napustio parking negdje početkom 2020. godine, a na pitanje da li je početkom 2020. u posjed ušao tužitelj svjedok je odgovorio da "tamo viđa vlasnika tužitelja jer su susjedi". Sud je poklonio vjeru ovom svjedoku.

13. Svjedok SE je naveo da je u tvrtki Agrad projekt bio savjetnik svoje sestre, tada direktorice i umjesto nje obavljao sve poslove koje ista nije mogla obavljati obzirom da ista živi u [adresa]. Naveo je da je tvrtka htjela kupiti zemljište u Miramarskoj za nekih 22-23 milijuna kuna, a zz tužitelja je obećao da će za 5-6 mjeseci skinuti terete sa te zemlje, tužitelju je plaćena kapara oko 63.706,95 eura / 480.000,00 kn uz sporazum da će se vratiti dvostruka kapara ako ne uspije skinuti terete sa tog zemljišta. Tužitelj nije uspio skinuti terete sa predmetnog zemljišta, a tvrtka Agrad projekt se nije mogla upisati kao vlasnik te je raskinut ugovor i tražen je povrat duple kapare. Tužitelj nije imao novaca da vrati kaparu pa je ponudio Agrad projektu drugo zemljište u Novom Zagrebu koje je također imalo teret, uz obavezu da ako ne uspije skinuti teret dati duplu kaparu za vrijednost zemljišta, međutim tužitelj je skinuo teret sa zemljišta i Agrad je postao vlasnik tog drugog zemljišta. Svjedok je naveo kako je namjena zemljišta bila gradnja nebodera ispod koje je trebala biti stanica za tehnički pregled, a u prvi dio projekta svjedok je uložio oko 13.272,28 eura / 100.000,00 eura. Svjedok je naveo kako mu je tužitelj rekao da se radi o zelenoj površini otprilike od 13000 m2 na kojima se nije moglo graditi, ali je bilo više parcela na kojima bi se moglo graditi prema procjeni projektanta i stručnih osoba čemu se svjedok nadao uz pomoć tadašnje političke strukture. Svjedok je naveo da nije bilo problema sa financijskim statusom firme te da je htio platiti gotovim novcem predmetno zemljište, kao i da može dobiti kredit u bilo kojoj banci jer "...Europska unija stoji iza njihove tvrtke...". Svjedok nije mogao odgovoriti kolika je bila dobit tvrtke te godine jer jako puno posluje i sve je vidljivo iz poslovne dokumentacije tvrtke ili se može pogledati na internetu. Svjedok je naveo da nije mogao stupiti u posjed predmetne nekretnine jer je tužitelj imao teret na nekretnini i neki spor. Sud je poklonio vjeru ovom svjedoku koji je uglavnom opisivao tijek poslovnog odnosa, a koji se podudara sa izjavama ostalih svjedoka.

14. Zakonski zastupnik tužitelja FE je naveo da je u 2017. nakon nasilnog otimanja posjeda predmetne nekretnine pokrenuto puno postupaka koji nažalost nisu završili u očekivanom roku, a što se tiče ovog konkretnog slučaja, u 2019. sada pokojni direktor i vlasnik tada tvrtke Platforma Novaković, PE, je zaključio predugovor o kupoprodaji sa društvom Agrad, no nakon njegove bolesti tužitelj je od njega kupio tvrtku Platforma Novaković. Tada je dobio obavijest da ga tvrtka Agrad traži dvostruku kaparu što je morao riješiti te je sa tvrtkom Agrad sklopio ugovor o kupoprodaji drugog zemljišta u Novom Zagrebu i na taj način je riješio duplu kaparu koju je B tražio. Zz tužitelja je naveo da je raskid predugovora potpisao pokojni PE, a zz je u 2021. kupio firmu Platforma Novaković. Naveo je kako je napravio ugovor o kompenzaciji broj 2/22 2. ožujka 2022. kako bi izbjegao plaćanje dvostruke kapare. Sud je ocijenio da se iskaz zakonskog zastupnika poklapa u pogledu kronologije događanja sa prethodno ispitanim svjedocima pa mu u tom dijelu poklanja vjeru, dok u ostalom dijelu iskaza sud svoj stav iznosi u konačnom obrazloženju ove presude.

15. U tijeku postupka izvršen je uvid u dokumentaciju u spisu:

- Zk izvadak (list 5-6 spisa)

- Predugovor o kupoprodaji nekretnine od 5. kolovoza 2019. (list 7-8 spisa),

- Račun o plaćanju kapare (list 9-10 spisa),

- Ugovor o zakupu nekretnine od 11. ožujka 2017. (list 12-14 spisa),

- Presuda VTS RH Pž-633/19 od 15. prosinca 2020. (list 15-17 spisa),

- Raskid Predugovora o kupoprodaji nekretnina od 1. listopada 2020. (list 19 spisa),

- Kompenzacija broj 02/22 od 2. ožujka 2022. (list 20 spisa),

- Aneks Ugovora o zakupu nekretnina od 11. ožujka 2017. (list 34-35 spisa),

- Sporazumni raskid Ugovora o zakupu od 11. ožujka 2017. zaključen 28. veljače 2019. (list 36 spisa),

- Presuda OGS Psp-160/2020 od 23. lipnja 2022. (list 57-65 spisa),

- Izvadci iz Sberbanke (list 67-71 spisa),

- Presuda TSZG P-569/2019 od 24. rujna 2019. (list 74-80 spisa),

- Saslušanje svjedoka (list 137-139, 141-144, 151-152, 156-158, 183-185 spisa),

- Presuda TSZG SS Karlovac P-654/2019 od 16. svibnja 2024. (list 163-179 spisa).

16. Cijeneći rezultate dokaznog postupka, kako cjelokupno tako i svakog pojedinačno, a na osnovi odredbe čl. 8. Zakona o parničnom postupku („Narodne novine“, br. 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 02/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22 i 155/23 dalje: ZPP) ovaj sud je utvrdio da tužbeni zahtjev nije osnovan.

17. Predmet spora je zahtjev tužitelja za naknadu štete, u visini od 115.731,95 eura / 871.982,40 kn, na ime dvostruke kapare koju je dužan temeljem raskida Predugovora o kupoprodaji nekretnine od 1. listopada 2020., sklopljenog između Platforma Novaković d.o.o. kao prodavatelja i Agrad projekta d.o.o. kao kupca, a zbog isključive krivnje prodavatelja jer nije ispraznio predmetnu nekretninu od stvari i osoba sukladno odredbi čl. 6. st. 1. sklopljenog Predugovora.

18. Među strankama su sporni osnov i visina tužbenog zahtjeva, kao i pasivna legitimacija tuženika.

19. Odredbom čl. 1045. st. 1. Zakona o obveznim odnosima (NN 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18 dalje: ZOO) propisano je da tko drugome prouzroči štetu dužan je naknaditi je ako ne dokaže da je šteta nastala bez njegove krivnje. Odgovornost za štetu je obvezno pravni odnos u kojem je jedna strana dužna drugoj popraviti štetu, a druga je od prve ovlaštena zahtijevati popravljanje štete. Odgovornost za štetu nastaje pod pretpostavkom da je osoba odgovorna za štetu (štetnik) učinila protupravnu štetnu radnju zbog koje je nastala šteta osobi koja traži popravak štete (oštećenik) i ako postoji uzročna veza između štetne radnje i štete kao posljedice, time da sve navedene pretpostavke moraju biti ispunjene kumulativno. Dakle, pretpostavke odgovornosti za štetu su: 1) subjekti odgovornosti za štetu, 2) štetna radnja štetnika, 3) šteta, 4) uzročna veza između štetne radnje i štete i 5) protupravnost.

20. Sud je izvršio uvid u Predugovor o kupoprodaji nekretnine od 5. kolovoza 2019. (list 7-8 spisa) te utvrdio da je zaključen između tužitelja kao prodavatelja i Agrad projekta d.o.o. kao kupca, radi prodaje nekretnine zk. čbr. [katastarska čestica] u naravi dvorište Miramarska 13, u površini 3010 m2, zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], upisano kod Općinskog građanskog suda u Zagrebu zk odjel. Kupoprodajna cijena nekretnine iznosila je 2.999.535,47 eura / 22.600.000,00 kn time da je iznos od 57.865,98 eura / 435.991,20 kn kupac bio dužan prodavatelju – tužitelju isplatiti odmah po potpisu Predugovora na ime kapare, a preostali iznos u roku od 30 dana od dana potpisa glavnog Ugovora, odnosno ispostave računa time da je kapara bila ugovorena i kao odustatnina.

21. Člankom 6. Predugovora određena je obveza prodavatelja da premetnu nekretninu oslobodi od osoba i stvari u roku od šest mjeseci od dana potpisa Predugovora, tj. do 5. veljače 2020., odnosno prema čl. 9. stranke su mogle sporazumno produžiti rok na još šest mjeseci, tj. do 5. kolovoza 2020.

22. Člankom 6. st. 3. Predugovora određeno je da ako prodavatelj ne ispuni svoju obvezu u za to predviđenom roku, kupac je ovlašten zatražiti raskid ugovora na štetu prodavatelj i zatražiti povratak uplaćene kapare u dvostrukom iznosu.

23. Sud je izvršio uvid u raskid Predugovora o kupoprodaji nekretnina od 1. listopada 2020. (list 19 spisa) iz kojeg je razvidno da ugovorne strane suglasno raskidaju u cijelosti predmetni Predugovor te da su suglasne da je do raskida Predugovora od 5. kolovoza 2019. došlo isključivo krivnjom prodavatelja (tužitelja) jer isti nije ispraznio predmetnu nekretninu od stvari i osoba sukladno čl. 6. st. 1. Predugovora.

24. Sud je izvršio uvid u Ugovor o zakupu nekretnina od 11. ožujka 2017. između zakupodavca (III.tuženika) i zakupca (II.tuženika) u kojem se u zakup daju četiri nekretnine zkčbr. [katastarska čestica], kojih je zakupodavac zemljišnoknjižni vlasnik i posjednik, i nekretnine 482/4 i 482/2 kojih je zakupodavac kvalificirani posjednik. Istog dana, 11. ožujka 2017. zakupodavac i zakupac (II. i III.tuženik) donijeli su dva Aneksa o ispravku prvobitnog Ugovora na način da se osnovni Ugovor o zakupu nekretnina odnosi na dvije čestice: zkčbr. [katastarska čestica], dok su ispuštene čestice 482/4 i čestica 482/2 koja je predmet ovog spora. Predmetni Ugovor je raskinut dana 28. veljače 2019. godine.

25. U odnosu na prigovor promašene pasivne legitimacije kojeg su izjavili II. i III.tuženik – isti je neosnovan. Naime, i II. i III.tuženik su pasivno legitimirani jer su nesporno na neki način koristili predmetnu nekretninu, a radi čega je tužitelj pokretao postupke na sudu. Na Općinskom građanskom sudu postupak je vezan za smetanje posjeda, dok je na ovom sudu podignuta vlasnička tužba u postupku od brojem P- 569/19. Ovaj je postupak okončan dana 24. rujna 2019. donošenjem drugostupanjske presude (list 74-80 spisa), a povodom žalbe tuženika ista je potvrđena od stane VTS RH presudom Pž-6333/2019 od 15. prosinca 2020. (list 15-17 spisa).

26. U odnosu na I.tuženika Miramare projekt d.o.o. koji nije dao niti odgovor na tužbu, niti se uopće uključivao u ovaj postupak na bilo koji način, tužbeni zahtjev je neosnovan jer se ne vidi iz tužiteljevih navoda u čemu se sastoji odgovornost I.tuženika za tužiteljevu navodnu nemogućnost da raspolaže predmetnom nekretninom i da ju preda slobodnu od osoba i stvari Agrad projektu d.o.o.

27. Nadalje, ovaj sud je utvrdio da je sporna osnova tužbenog zahtjeva. Tužitelj prije svega, nije dokazao da je platio dvostruku kaparu, no ako se zanemari i ta dvostruka kapara te ako se utvrđuje samo šteta koju je navodno pretrpio tužitelj, treba istaknuti da tužitelj nije dokazao da je prodao drugu nekretninu Agrad projektu (nekretnina u Novom Zagrebu – Klara). Naime, preslika dokumenta Kompenzacija broj 02/2022 od 2. ožujka 2022. između tužitelja i Agrad projekta d.o.o. nije dokaz za tu kupoprodaju. U predmetnoj kompenzaciji (list 20 spisa) spominje se Ugovor o kupoprodaji nekretnine od 2. ožujak 2022. između tužitelja i Agrad projekta, ali isti nije dostavljen u spis.

28. Nadalje, tužitelj nije dokazao da ga Agrad projekt d.o.o. tereti za plaćanje dvostruke kapare, o tome nema podataka u spisu niti to proizlazi iz iskaza svjedoka SE i BE, a niti iz iskaza zz tužitelja. Dakle, tužitelj nije dokazao da je na ime navodne tražbine Agrad projekta ustupio istomu drugu nekretninu te kompenzacija nije dokaz da je Agrad projekt prema tužitelju imao tražbinu u visini dvostruke kapare koja bi se mogla kompenzirati sa drugom nekretninom jer u konačnici vlasništvo nekretnine se prenosi pisanim pravnim poslom o kojem u spisu nema nikakvih dokaza.

29. Nadalje, svjedok KE (djelatnik III.tuženika) izjavio je da je početkom 2020. predmetna nekretnina bila "slobodna za predaju Agradu", dok je svjedokinja ĆE (zaposlenica tužitelja) navela da je tek 2022. tužitelj stupio u posjed predmetne nekretnine kčbr. [katastarska čestica], a što je bilo nakon proteka roka u kojem je sukladno Predugovoru nekretnina trebala biti predana Agradu, dakle, sve zbog uzurpacije od strane trojice tuženika. Nije sporno da su II. i III.tuženik bili u posjedu nekretnine sukladno Ugovoru o zakupu nekretnine od 11. ožujka 2017., kao ni da su predmetni Ugovor raskinuli 28. veljače 2019., radi čega su u tijeku ovom postupka tvrdili da početkom 2020. više nisu bili u posjedu. Iako su se II. i III.tuženici mogli zadržati na toj nekretnini tužitelj to nije dokazao. Svjedok KE je izjavio da je tužitelj ušao u posjed nekretnine početkom 2020. jer KE "tamo viđa vlasnika tužitelja jer su susjedi".

30. Nadalje, izjava zakonskog zastupnika Agrad projekta SE na ročištu 29. studenog 2024. da mu tužitelj nije predao česticu 482/2 u posjed "...jer je tužitelj imao neke terete i sporove" te je na tužitelju krivnja zbog nemogućnosti predaje čestice 482/2 Agradu – nije odlučna jer tužitelj u tužbi navodi, a isto je navedeno i u Predugovoru od 5. kolovoza 2019., da se čestica treba predati kupcu slobodna od osoba i stvari, no nigdje nije navedeno da se čestica treba predati kupcu slobodna od tereta i sporova. Dakle, tužitelj nije dokazao da su se početkom 2020. na kč. br. [katastarska čestica] nalazili tuženici pa istu nije mogao predati. Tužitelj je navedenu česticu trebao samo predati.

31. Sporna je i visina tražene naknade štete u visini dvostruke kapare. Odredbom čl. 4. st. 1. Predugovora o kupoprodaji nekretnine od 5. kolovoza 2019. ugovoreno je da je iznos od 57.865,98 eura / 435.991,20 kn kupac dužan platiti odmah po potpisu ovog Predugovora za kaparu, na žiro račun prodavatelja otvorenog kod Sberbanke d.d.

32. Nesporno je izvršena uplata kapare, ali u manjem iznosu što je vidljivo iz potvrda o uplati Sberbanke (list 67-71 spisa) i to 30. listopada 2019. uplaćeno je 14.068,62 eura / 106.000,00 kn, 7. studenog 2019. 13.272,28 eura / 100.000,00 kn; 16. rujna 2019. 13.272,28 eura / 100.000,00 kn i 27. rujna 2019. 13.272,28 eura / 100.000,00 kn, tj. ukupno 53.885,46 eura / 406.000,00 kn. Pitanje je kako onda tužitelj traži isplatu dvostruke kapare u iznosu od 115.731,95 eura / 871.982,40 kn.

33. Drugi dokaz koji je tužitelj dostavio glede uplate kapare su računi (list 9-10 spisa) i to od 5. kolovoza 2019. na iznos 20.737,94 eura / 156.250,00 kn i 13. kolovoza 2019. na iznos 37.128,04 eura / 279.741,20 kn što ukupno iznosi 57.865,98 eura / 435.991,20 kn. Na predmetnim računima na opisu usluge stoji: "Dio kapare za kupnju zemljišta po Ugovoru od 5. kolovoza 2019. (i u koje iznose je uračunat PDV). Međutim, za kaparu se ne plaća PDV, niti je to navedeno u Predugovoru, jer se radi o zemljištu koje nije imalo nikakav izvršni akt za građenje, nikakve dozvole i sl., pa se za takvo zemljište ne plaća PDV. Stoga je ispravan navod tuženika da se ne radi o obvezi iz Kupoprodajnog ugovora nego o nekom drugom pravnom poslu.

34. Temeljem svega navedenog, sud je utvrdio da tužitelj nije dokazao u ovom postupku postojanje pretpostavki za naknadu štete u smislu odredbe čl. 1045. ZOO-a, a vezano sa odredbama čl. 219. ZPP-a i 221. a ZPP-a te je valjao odbiti tužbeni zahtjev kao neosnovan i riješiti kao u točki I. izreke presude.

35. III.tuženiku je dosuđen parnični trošak u iznosu od 22.422,50 eura sukladno odredbi čl. 154. st. 1. i 155. ZPP-a, a odnosi se na:

1. Odgovor na tužbu od 31. svibnja 2022. u iznosu od 1.750,00 eura,

2. Ročište 9. studenog 2022. u iznosu od 1.750,00 eura,

3. Podnesak od 13. siječnja 2023. u iznosu od 1.750,00 eura,

4. Ročište 19. listopada 2023. u iznosu od 438,00 eura,

5. Ročište 26. ožujka 2024. u iznosu od 1.750,00 eura,

6. Ročište 8. svibnja 2024. u iznosu od 1.750,00 eura,

7. Ročište 12. lipnja 2024. u iznosu od 1.750,00 eura,

8. Ročište 8. listopada 2024. u iznosu od 1.750,00 eura,

9. Ročište 29. studenog 2024. u iznosu od 1.750,00 eura,

10. Podnesak od 2. prosinca 2024. u iznosu od 1.750,00 eura,

11. Ročište 20. prosinca 2024. u iznosu od 1.750,00 eura,

12. PDV od 1.-11. u iznosu od 4.484,50 eura,

slijedom čega je riješeno kao u točki II. izreke presude.

36. II.tuženiku je dosuđen parnični trošak u iznosu od 20.235,00 eura, a odnosi se na:

1. Ročište 9. studenog 2022. u iznosu od 1.750,00 eura,

2. Ročište 19. listopada 2023. u iznosu od 438,00 eura,

3. Ročište 26. ožujka 2024. u iznosu od 1.750,00 eura,

4. Ročište 8. svibnja 2024. u iznosu od 1.750,00 eura,

5. Ročište 12. lipnja 2024. u iznosu od 1.750,00 eura,

6. Ročište 8. listopada 2024. u iznosu od 1.750,00 eura,

7. Ročište 29. studenog 2024. u iznosu od 1.750,00 eura,

8. Ročište 20. prosinca 2024. u iznosu od 1.750,00 eura,

9. Podneska od 15. lipnja 2022. u iznosu od 1.750,00 eura,

10. Podnesak od 16. ožujka 2023. u iznosu od 1.750,00 eura,

11. PDV od 1.-10. u iznosu od 4.047,00 eura,

slijedom čega je riješeno kao u točki II. izreke presude.

37. II.tuženiku nije priznat dio parničnog troška za ročište od 19. listopada 2023. u iznosu od 1.640,00 eura (uključen PDV) obzirom da je tražio trošak sukladno Tbr 9/1 OT na što nema pravo, već mu je trošak za navedeno ročište priznat sukladno Tbr 9.5 OT, slijedom čega je riješeno kao u točki III. izreke presude.

U Zagrebu 3. veljače 2025.

Sudac:

Ljiljana Tomić

POUKA O PRAVNOM LIJEKU: Protiv ove presude može se podnijeti žalba u roku od 15 dana računajući od primitka pisanog otpravka, na Visoki trgovački sud RH u Zagrebu, a putem ovog suda. Žalba se podnosi u 3 primjerka.

DNA:

1. PLATFORMA NOVAKOVIĆ d.o.o., Zagreb, Miramarska cesta 17

2. MIRAMARE PROJEKT d.o.o., Zagreb, Bednjanska ulica 8

3. PLAVI PROJEKT d.o.o., Dubrovnik, Vukovarska 17

4. LEONE ULAGANJA d.o.o., Zagreb, Miramarska cesta 24