REPUBLIKA HRVATSKA
OPĆINSKI SUD U VELIKOJ GORICI
STALNA SLUŽBA U IVANIĆ-GRADU
10310 Ivanić-Grad, Športska 2
Poslovni broj Ps-8/2024-11
U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E
P R E S U D A
Općinski sud u Velikoj Gorici, Stalna služba u Ivanić-Gradu, po sucu toga suda Jasni Grgurić kao sucu pojedincu, u parničnom postupku tužitelja DS iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupanog po pun. Nenadu Dianiću, odvj. u Ivanić-Gradu, protiv tuženice SS iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupane po pun. Matku Pavičiću, odvj. iz Bjelovara, radi iseljenja i predaje u posjed, nakon održane javne glavne rasprave zaključene 15. siječnja 2024. u prisutnosti tužitelja DS osobno uz pun. Nenada Dianića, odvj. iz Ivanić-Grada i pun. tuženika Matka Pavičića, odvj. iz Bjelovara te u odsustvu tuženice SS, objavljene 31. siječnja 2025.
p r e s u d i o j e
I. Nalaže se tuženoj SS iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], iseliti iz nekretnine tužitelja DS iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] i to nekretnine upisane u uk.ul. 106 k. o. [katastarska općina] i to kč. br. [katastarska čestica] kuća, dvor i oranica u selu sa 1160 m2, te kč. br. [katastarska čestica] oranica široki jarak sa 5224 m2 te tužitelju DS iz [adresa], OIB [osobni identifikacijski broj] predati u posjed navedene nekretnine slobodne od osoba i svih svojih stvari; u roku od 15 dana.
II. Nalaže se tuženoj SS iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], platiti tužitelju DS iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] trošak ovog parničnog postupka u iznosu od 1.312,50 EUR zajedno sa zateznom kamatom po stopi koja se određuje za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotnih poena koja na iznos parničnog troška teče počev od 31. siječnja 2025. sve do isplate; u roku od 15 dana.
III. Odbija se tuženica SS iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] sa svojim zahtjevom za plaćanjem troškova ovog parničnog postupka u iznosu od 500,00 EUR; kao neosnovanim.
O b r a z l o ž e n j e
1. Tužitelj u tužbi navodi da je vlasnik nekretnine u upisane u uk.ul. 106 k. o. [katastarska općina] i to kč. br. [katastarska čestica] kuća, dvor i oranica u selu sa 1160 m2, te kč. br. [katastarska čestica] oranica široki jarak sa 5224 m2, a u koju nekretninu je neosnovano ušla tužena sa obitelji. Naime, tužitelj i tužena su pregovarali o kupnji spomenute nekretnine te su stranke sastavile i predugovor kojim bi tužena spomenutu nekretninu kupila od tužitelja za 26.500,00 eura. No tužena je protivno dogovoru ušla u posjed. Osim toga, tužena, a niti njezin suprug, uopće se ne javljaju tužitelju iz čega proizlazi da nisu niti imali namjeru stvarno kupiti nekretninu tužitelja. Isto tako navodi kako je tužena neosnovano i protivno znanja tužitelja zamijenila bravu na kući tužitelja te time onemogućava tužitelja u njegovu pravu vlasništva. Dakle, navedenu nekretninu tužitelja neovlašteno i bez ikakve osnove koristi tužena koju tužitelj kao vlasnik želi iseliti budući ne želi da ista stanuje u njegovoj kući, te stoga isti zahtijeva da se tužena odmah i bez odgode iseli iz navedene nekretnine te da spomenute nekretnine slobodne od osoba i svih svojih stvari preda tužitelju u isključivi posjed.
2. Tuženica u odgovoru na tužbu u cijelosti osporava sve navode iz točke 1. i 2. tužbe tužitelja. Ističe kako je tužitelj sa tuženom dana 3. travnja 2024. godine zaključio Predugovor o prodaji nekretnine koja je predmet tužbe i tužbenog zahtjeva. Predugovorom je tužitelj tuženoj prodao nekretninu, kuću i oranice – nekretnina koja je predmet tužbe i tužbenog zahtjeva za iznos od 26.500,00 EUR – a. Iako to ne piše u predugovoru, dogovor je bio da će tužena tužitelju plaćati na rate s time da do kraja 2024. godine tužitelju isplatiti kupoprodajnu cijenu u cijelosti. Po sklapanju Predugovora, u više navrata, tužena je tužitelju platila novčani iznos od 10.000,00 EUR
– a, dok će mu ostatak platiti do kraja ove godine, a sve kako je usmeno i dogovoreno između tužitelja i tužene. Predmetna kuća u lošem je stanju, punu raznih životinja (zmija i slično), obrasla raslinjem i tužena nikada nije faktično stupila u posjed nekretnine. Nekretnina je u pravilu za rušenje ili veću renovaciju, a po sklapanju predmetnog predugovora tužena je u kuću uložila oko 6.000,00 EUR – a kako bi se ista raskrčila i dovela u stanje da se u nju uopće može ući. Zaključenim predugovorom tužitelj je tuženoj dao suglasnost da nekretnini pristupi, a da nema prijenosa do konačne isplate cijene. Tužitelj je znao da je tužena pristupila na nekretninu, da je promijenila bravu kako bi na istu mogla pristupiti, kao i da je odmah po zaključenom ugovoru nekretninu očistila koliko je to bilo moguće, raskrčila okoliš i u istu uložila oko 6.000,00 EUR – a, kako je gore navedeno. Tužitelj nikada tuženoj ništa u tom smjeru nije prigovarao ili joj branio da to čini. Tužena nikada nije zaprimila dopis tužitelja od 30. lipnja 2024. godine kojim isti raskida predugovor o kupoprodaji, a što nije ni čudno budući da je tužitelj sa istim datumom pisao i predmetnu tužbu. Neovisno o tome, tužena smatra kako je dopis tužitelja kojim isti raskida predugovor s pravne strane irelevantan budući da se u suštini čak niti ne radi o Predugovoru o kupoprodaji nekretnine, već predmetni ugovor po svim svojim sastojcima predstavlja Ugovor o kupoprodaji nekretnine s pridržajem prava vlasništva. Zaključenim (Pred) Ugovorom tužena je od tužitelja dobila pravo da pristupi na nekretninu, platila je dio dogovorene kupoprodajne cijene, a ostatak će platiti sukladno usmenom dogovoru do kraja ove kalendarske godine, i nije točna tvrdnja da se ista bespravno nalazi u posjedu nekretnine. Tužena se ni ne nalazi u faktičnom posjedu nekretnine jer je nekretnina neupotrebljiva. Koliko je tuženoj poznato, jedini motiv zbog kojeg tužitelj podnosi ovu tužbu jest činjenica da je isti pronašao kupca za predmetnu nekretninu koji mu je voljan cijenu isplatiti odjednom, te mu stoga više ne odgovara čekati tuženu sa isplatom kupoprodajne cijene sukladno dogovoru. S obzirom na sve navedeno, tužena se protivi tužbi i tužbenom zahtjevu u cijelosti i predlaže isti odbiti, a ujedno ističe kako zadržava svoje pravo da eventualnim protutužbenim zahtjevom od tužitelja potražuje povrat svega plaćenog s osnove isplate kupoprodajne cijene do sada.
3.1. U toku dokaznog postupka, uz suglasnost stranaka, izvršen je uvid i pročitano je rješenje zk odjela, zk izvadak i predugovor (list 4-7), podnesak kojim se raskida predugovor od 30. lipnja 2024. (list 25) te dostavnica (list 16) te je proveden dokaz saslušanjem tužitelja – zapisnik od 15. siječnja 2025. (list 27-28), dok se tuženica nije odazivala na rasprave i sud ju nije mogao saslušati pa je u odnosu na istu primijenjena odredba iz čl. 269 Zakona o parničnom postupku (NN 53/1991, 91/1992, 112/1999, 129/2000, 88/2001, 117/2003, 88/2005, 2/2007, 96/2008, 84/2008, 123/2008, 57/2011, 25/2013, 89/2014, 70/2019, 80/2022, 114/2022, 155/2023 – u daljnjem tekstu ZPP).
3.2. Iz rješenja Zemljišnoknjižnog odjela Ivanić-Grad utvrđuje se da je dana 15. travnja 2024. tužitelj upisan kao vlasnik sporne nekretnine temeljem rješenja o nasljeđivanju, tj. utvrđuje se da je toga dana tužitelj postao zemljišnoknjižni vlasnik nekretnine.
3.3. Iz zk izvatka utvrđuje se da je tužitelj vlasnik nekretnine upisane u k. o. [katastarska općina], zk. ul. [broj ZK uloška], kčbr. [katastarska čestica] kuća, dvor i oranica u selu i kčbr. [katastarska čestica] oranica široki jarak ukupne površine 6384m2.
3.4. Iz Predugovora od 3. travnja 2024. proizlazi da se isti sastavlja između SS i DS, da DS prodaje nekretninu, koja uopće nije opisana niti identificirana, već samo piše kuća – oranica, SS. Nadalje je upisano da ista stupa u posjed nekretnine nakon konačne isplate te da prodavatelj daje suglasnost SS da i prije isplate može pristupiti nekretnini. Također je utvrđeno da je cijena nekretnine ''kuća, oranica'' 26.500,00 EUR te da je kuća u [adresa], a javnobilježnički savjetnik Petra Kudumija iz [adresa] ovjerila je potpise na navedenoj ispravi 3. travnja 2024.
3.5. Iz iskaza tužitelja DS proizlazi da živi u [adresa], a ova nekretnina koja je predmet tužbe zapravo je kuća zajedno s oranicom koju je naslijedio u [adresa]. Njegova majka je umrla početkom siječnja i sahranjena je 9. siječnja 2024. te je već tada rekao da ima namjeru tu kuću prodati, naime, sestra se odrekla nasljedstva u njegovo ime, ali on nije kuću mogao prodati pa ni prenijeti na sebe dok nije podmirio troškove Hrvatskog zavoda za socijalni rad, troškove sahrane, troškove zaostataka neplaćene električne energije, komunalne naknade, HRT i drugo. Radi toga nije niti oglašavao prodaju, a zemljišnoknjižno je kuću prenio na sebe negdje u travnju 2024. Nekako u to vrijeme, ne sjeća se točno datuma, u njegovu kuću je došla SS sa suprugom, a do njegovog broja je došla preko jednog njegovog poznanika te ga je prethodno nazvala, rekla je da bi to zemljište i kuću kupili. Rekao joj je da ima namjeru jednom tu kuću prodati, ali da ne može tako dugo dok ne riješi troškove i dok ne prenese gruntovno kuću na sebe. Pitali su da li mogu samo pogledati kuću i koliko ima zemljišta te je s njima otišao na tu adresu i pokazao tu nekretninu. Razgovarali su i o cijeni tada te je bilo rečeno da bi oni njemu isplatili kupoprodajnu cijenu kada bi on prenio gruntovno kuću na sebe i bio u mogućnosti sastaviti kupoprodajni ugovor. No međutim, tuženica nije dala nikakvu kaparu niti su ikada zaključili kupoprodajni ugovor. Naime, nakon što je prenio kuću na sebe po rješenju o nasljeđivanju, zvao je da dođu ona i suprug kod odvjetnika gdje bi zaključili ugovor, potom otišli u banku da mu prenesu na njegov račun novac pa tek onda kod javnog bilježnika, a sve to iz razloga što su već i prije toga ona i suprug počeli ''dovlačiti razni otpad'' te je u kući pronalazio nepoznate obitelji pa je vidio da ima posla s D koji ne drže do riječi i dogovora. Naglasio je da nikad nije sastavljen kupoprodajni ugovor niti je njemu tužena dala bilo kakav novac na ime kapare ili kupovnine. No, nasuprot tome, tuženica je zajedno sa članovima svoje obitelji ušla u kuću i dozvolila nepoznatim obiteljima da povremeno tamo borave, a od dvorišta i preostalog zemljišta napravili su smetlište jer su tamo dovezli nekoliko kamiona smeća koje se i sada tamo nalazi. Na pitanje pun. tužitelja odgovara da je predugovor na listu 5. ispisao on, a tuženica i njezin suprug su mu diktirali. To je bilo u njihovoj kući gdje je popio kavu prije nego što je ovo pisao, a nakon toga se je osjećao vrlo čudno i smušeno. Odgovara da su oni trebali ući u posjed nakon što zaključe kupoprodajni ugovor, odnosno nakon što isplate kupoprodajnu cijenu. On im nije dao ključeve od vrata, kuća je bila stara i napuštena te se je moglo samo jače gurnuti vrata i vrata bi se otvorila, ali su oni kasnije promijenili brave na dvorišnim vratima i na kliznim vratima koja prije nisu imala lokot. Tada je odlučio potražiti odvjetnika te ih je odvjetnik nazvao i pitao da li misle platiti ili ne, a to je bilo početkom ljeta 2024. te mu nisu ništa platili. Suprug od tuženice je platio ovjeru kod bilježnika. U predugovoru je upisano da tuženica ''može pristupiti nekretnini'', a pod tim se je razumijevalo da može pregledati zemljište, staje i vrtove, kao i kuću da vidi da je on unutra stavio knauf, laminat, da ima centralno na drva. Na pitanje pun. tuženice odgovara da je ovaj predugovor pisao u njezinoj kući u selu [adresa] kod [adresa]. Nadalje odgovara da je bila ugovorena ova cijena od 26.500,00 EUR koja je upisana u predugovor, a koji iznos bi mu oni u cijelosti isplatili nakon što bi se zaključio ugovor o kupoprodaji i to prije ovjere kod javnog bilježnika. Na pitanje suda odgovara da je zvao tuženicu više puta prije nego što je otišao kod odvjetnika te je dobivao razne poruke s raznim datumima, čak je uzimao slobodne dane, ali nitko nije dolazio pa je zato otišao kod odvjetnika. Naime, stalno mu je obećavano da će biti u utorak pa u petak i tako je ponovljeno.
4.1. Temeljem provedenog dokaznog postupka, brižljivom savjesnom ocjenom svakog dokaza zasebno iz svih dokaza zajedno, u smislu čl. 8. ZPP kao i na temelju rezultata cjelokupnog postupka, sud je uz primjenu pravila o teretu dokazivanja iz čl. 221. a ZPP, odlučio da je tužbeni zahtjev tužitelja u cijelosti osnovan.
4.2. Ocjenjujući provedene dokaze sud je dokaznu snagu istih, cijenio dovodeći ih u međusobnu vezu te uz odlučne činjenice koje je tužitelj, s obzirom na osnovu tužbe, bio dužan dokazati jer o njima ovisi odluka o osnovanosti tužbenog zahtjeva. Pri donošenju odluke sud je uzeo u obzir sve izvedene dokaze kao valjane, istinite i objektivne.
5. Predmet spora je zahtjev tužitelja da tuženica iseli svoje stvari i eventualno osobe koje se bespravno nalaze u posjedu nekretnine te da mu se preda nekretnina slobodna od stvari i osoba.
6. Nesporno je da je tužitelj s tuženicom pregovarao o prodaji ove nekretnine te da je s istom zaključio Predugovor 3. travnja 2024., a prije nego što je postao zemljišnoknjižni vlasnik nekretnine. Nesporno je i to da je tuženica na zemljište vlasništvo tužitelja dovezla razne stvari, otpad, te da je ponekad tužitelj u kući pronalazio nepoznate obitelji koje su tamo privremeno stanovale (jer navedeno tuženica u odgovoru na tužbu ne poriče). Uvidom u Predugovor nesporno je kako je u istom dogovoreno da će tuženica stupiti u posjed nakon konačne isplate te je nesporno da tuženica tužitelju nije dala kaparu, nije isplatila kupoprodajnu cijenu niti se je ikad odazvala tužitelju na poziv da zaključe ugovor o kupoprodaji. Na temelju navoda odgovora na tužbu nesporno je i to da je tužiteljica promijenila brave na dvorišnim vratima i ulaznim vratima te stavila lokote. Osim toga je nesporno da je u Predugovoru bilo upisano da tužitelj daje suglasnost tuženici da može pristupiti nekretnini, a iz čega se utvrđuje da joj nije dozvolio ulazak u posjed, već razgledavanje nekretnine. Nesporno je i to da je tuženica zaprimila dopis kojim se obavještava da predugovor od 3. travnja 2024. ne proizvodi pravne učinke.
7. Sporno je da li je tuženica neosnovano ušla u posjed sporne nekretnine te da li su ispunjeni uvjeti da joj se naloži predati u posjed ove nekretnine slobodne od osoba i stvari tužitelju.
8.1. Temeljem provedenog dokaznog postupka, utvrđeno je da su stranke doista 3. travnja 2024. zaključile Predugovor vezano uz nekretninu koja se nalazi na adresi [adresa], a koje nekretnine je tužitelj postao zemljišnoknjižni vlasnik 15. travnja 2024. Nadalje je nedvojbeno utvrđeno da ovaj Predugovor temeljem čl. 268. Zakona o obveznim odnosima (NN 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 28/18, 126/21, 114/22, 145/2023, 155/2023 – u daljnjem tekstu ZOO) nema propisani oblik niti pretpostavku temeljem kojih bi isti bio valjan ugovor te ne obvezuje jer ne sadrže bitne sastojke glavnog ugovora, tj. nije opisana i identificirana nekretnina, nije naznačen rok zaključenja glavnog ugovora, u vrijeme pisanja istog tužitelj nije bio vlasnik nekretnine.
8.2. Pored navedenog, osim što ovaj Predugovor nije obvezujući, tuženik je tuženici dostavio i dopis kojim ju obavještava da ovaj Predugovor ne proizvodi pravne učinke iz razloga što stranke nisu zaključile ugovor o kupoprodaji, a sve to iz razloga što tuženica nije platila tužitelju niti jedan euro za kupnju ove nekretnine. Slijedom izloženog, nedvojbeno se utvrđuje, kako ne postoji valjani pravni posao između stranaka, a temeljem kojega bi tuženica imala pravo i mogućnost stupiti u posjed ove nekretnine. Tim više što je u naprijed navedenom Predugovoru bilo decidirano upisano (iako isti ne proizvodi pravne učinke) da će tuženica stupiti u posjed nakon konačne isplate.
8.3. Na temelju iskaza tužitelja nedvojbeno se utvrđuje da je tuženica od travnja do podnošenja tužbe protupravno, dakle bez suglasnosti tužitelja i protivno bilo kakvim ugovornim odnosima, ušla u posjed zemljišta i kuće vlasništvo tužitelja. Naime, nedvojbeno se utvrđuje, na temelju iskaza tužitelja, kako je isti u tom periodu došao do nekretnine u kojoj inače ne stanuje te ju je naslijedio od majke i utvrdio da su na ulazna vrata od kuće i dvorišta stavljeni lokoti, na zemljište navezeno razno smeće i stvari, a u kući su bile njemu nepoznate osobe. Nadalje je nedvojbeno utvrđeno da je tuženica ovakvim činom vlasniku nekretnine oduzela posjed iste bez njegove volje, a taj posjed je pribavljen potajno te čak i prijevarom jer je navela tužitelja da s njom zaključi tzv. predugovor, iako je očito da nikada nije imala namjeru isplatiti mu kupoprodajnu cijenu budući da mu nije dala kaparu niti do sada isplatila bilo što od ugovorenog. Nadalje se utvrđuje kako tužitelj ima pravo na zaštitu svojeg posjeda jer ga je u posjedu zemljišta i kuće samovlasno smetala tuženica, odnosno oduzela mu je posjed potajno i prijevarno, odnosno zlouporabom povjerenja; a sve u skladu sa odredbama iz čl. 18., čl. 20. i čl. 21. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14, u daljnjem tekstu – ZV).
8.4. Također je sud utvrdio kako je tužitelj ovlašten tražiti iseljenje tuženice te je isto tako ovlašten tražiti predaju u posjed. Dakle, budući je u konkretnom slučaju utvrđeno da Predugovor od 3.4.2024. ne proizvodi pravne učinke; utvrđuje se da tuženica nije imala pravnu osobu useliti u nekretninu temeljem bilo kojeg ugovornog odnosa po ZOO. Slijedom izloženog utvrđuje se kako se u konkretnom slučaju na iseljenje tuženice ne mogu primijeniti niti odredbe Zakona o najmu stanova (NN 91/1996, 48/1998, 66/1998, 22/2006, 68/2018, 105/2020, 36/2024) iz razloga što tuženica nikada nije zaključila s tužiteljem ugovor o najmu stana za kojega je u čl. 4. strogo propisana forma, odnosno propisani pisani oblik.
8.5. Stoga je sud utvrdio kako je tužba i tužbeni zahtjev osnovan po pravilima odredaba ZV kojom se, doduše, nalaže tuženici iseliti iz nekretnine, ali se u suštini traži vratiti nekretninu u posjed tužitelju slobodnu od osoba i stvari jer je taj posjed protupravan, nezakonit, neistinit i nepošten; sve u vezi sa odredbom iz čl. 18. ZV. Također je nedvojbeno utvrđeno da su ispunjene pretpostavke iz čl. 22. ZV, tj. da tužitelj ima pravo na sudsku zaštitu svojeg posjeda kao i da je sudska zaštita zatražena u roku propisanom u čl. 21. jer je tužitelj podnio ovu tužbu 1. srpnja 2024. godine, a utvrđeno je kako je tuženica promijenila brave i ušla u posjed početkom ljeta 2024., a što sud uzima sa datumom 21. lipnja 2024.
8.6. Slijedom svega izloženog, ovom presudom naloženo je tuženici predati u posjed opisanu nekretninu tužitelju slobodnu od osoba i svih svojih stvari.
9.1. Odluka o parničnim troškovima temelji se na odredbama čl. 154. st. 1. i čl. 155. ZPP te Tarife o nagradama i naknadama troškova za rad odvjetnika (NN 138/2023
– u daljnjem tekstu Tarifa).
9.2. Slijedom navedenog, tužitelju je valjalo priznati troškove postupka, kao potrebite za vođenje parnice, koji se sastoje od troška: sastava tužbe temeljem Tbr. 7.1., sastava dva podneska temeljem Tbr. 8.1. te zastupanja na 3 ročišta temeljem Tbr. 9.1.; sve uvećano za PDV. Stoga je tužitelju valjalo dosuditi ukupne parnične troškove u iznosu od 1.312,50 EUR, a koji trošak mu je dužna platiti tuženica obzirom da je u cijelosti uspio u sporu.
10. Obzirom na načelo uspjeha u sporu, tuženica je odbijena sa svojim zahtjevom za plaćanjem istog budući da je spor u cijelosti izgubila.
11. Slijedom naprijed izloženog, odlučeno je kao u izreci.
U Ivanić-Gradu 31. siječnja 2025.
Sudac:
Jasna Grgurić
Uputa o pravnom lijeku: Protiv ove presude dopuštena je žalba županijskom sudu. Žalba se podnosi putem ovog suda, pisano u tri primjerka, u roku 15 dana od dana objave presude, odnosno od dana dostave prijepisa ove presude u slučaju neuredne obavijesti o ročištu na kojem se presuda objavljuje (čl. 335. ZPP).
1. Presuda nepravomoćna
2. Vidi upisnik Ps
3. DNA:
- Tužitelj po pun. Nenadu Dianiću, odvj. iz Ivanić-Grada
- Tuženica po pun. Matku Pavičiću, odvj. iz Bjelovara
4. Sredi spis
5. Kal. 15 dana
