REPUBLIKA HRVATSKA

Trgovački sud u Zagrebu

Zagreb, Trg J.F. Kennedyja 11

Ovr-10/2025

R E P U B L I K A  H R V A T S K A

R J E Š E NJ E

Trgovački sud u Zagrebu, po sucu mr. sc. Ivani Koštarić Fegeš, u pravnoj stvari predlagatelja osiguranja SPORTKART d.o.o., [adresa], OIB: 20156458678, kojeg zastupa punomoćnik Ivan Madirazza, odvjetnik u Odvjetničkom društvu Madirazza & partneri d.o.o. u Zagrebu, protiv protivnika osiguranja ZAGREBAČKI VELESAJAM d.o.o., [adresa], OIB: 95660678441, kojeg zastupa punomoćnik Marko Smolek, odvjetnik u Odvjentičkom društvu Smolek & Škrinjar d.o.o. u Zagrebu, radi osiguranja nenovčane tražbine određivanjem privremene mjere, 30. siječnja 2025.

r i j e š i o  j e

I. Odbija se prijedlog od 21. siječnja 2025. radi osiguranje nenovčane tražbine predlagatelja osiguranja prema protivniku osiguranja koja se odnosi na davanje ponude za sklapanje novog ugovora o zakupu poslovnog prostora na Zagrebačkom Velesajmu, i to poslovnog prostora ukupne površine 4373 m2, koji se sastoji od 3758 m2 u prizemlju objekta i 612 m2 na galeriji, u naravi Paviljon br. 35, izgrađen na k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] na adresi [adresa], na razdoblje od narednih pet godina, počevši od 16. listopada 2023. do 15. listopada 2028., određivanjem privremene mjere kojom se protivniku osiguranja zabranjuje da s bilo kojom trećom osobom zaključi ugovor o zakupu poslovnog prostora ukupne površine 4373 m2, koji se sastoji od 3758 m2 u prizemlju objekta i 612 m2 na galeriji, u naravi Paviljon br. 35, izgrađen na k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] na adresi [adresa], kao neosnovan.

II. Odbija se zahtjev protivnika osiguranja za naknadu troškova u iznosu od 250,00 EUR i sudske pristojbe prema odluci suda s pripadajućim zakonskim zateznim kamatama od 30. siječnja 2025. do isplate, kao neosnovan.

Obrazloženje

1. Predlagatelj osiguranja (dalje: predlagatelj) je, 21. siječnja 2025. podnio prijedlog radi osiguranje nenovčane tražbine predlagatelja osiguranja prema protivniku osiguranja koja se odnosi na davanje ponude za sklapanje novog ugovora o zakupu poslovnog prostora na Zagrebačkom Velesajmu, i to poslovnog prostora ukupne površine 4373 m2, koji se sastoji od 3758 m2 u prizemlju objekta i 612 m2 na galeriji, u naravi Paviljon br. 35, izgrađen na k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] na adresi [adresa], na razdoblje od narednih pet godina, počevši od 16. listopada 2023. do 15. listopada 2028. određivanjem privremene mjere kojom se protivniku osiguranja zabranjuje da s bilo kojom trećom osobom zaključi ugovor o zakupu poslovnog prostora ukupne površine 4373 m2, koji se sastoji od 3758 m2 u prizemlju objekta i 612 m2 na galeriji, u naravi Paviljon br. 35, izgrađen na k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] na adresi [adresa] (dalje: prijedlog).

2. U prijedlogu u bitnome navodi kako predlagateljevu nenovčanu tražbina predstavlja zahtjev prema protivniku osiguranja (dalje: protivnik) za poštivanje i ispunjenje ugovorenih obveza iz Ugovora o zakupu poslovnog prostora od 24. rujna 2018., kojim se protivnik obvezao da će predlagatelju dati ponudu za sklapanje novog Ugovora o zakupu za predmet zakupa - poslovni prostor, u naravi: poslovni prostor ukupne površine 4373 m2, koji se sastoji od 3758 m2 u prizemlju objekta i 612 m2 na galeriji, u naravi Paviljon br. 35, izgrađen na k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] na adresi [adresa]. Nadalje navodi da je u parničnom postupku koji se pred ovim sudom vodi pod poslovnim brojem P-1127/2024 predlagatelj kao tužitelj stavio tužbeni zahtjev kojim zahtijeva da se protivniku kao tuženiku naloži da predlagatelju kao tužitelju dade pisanu ponudu za sklapanje novog ugovora o zakupu poslovnog prostora na Zagrebačkom Velesajmu, i to poslovnog prostora ukupne površine 4373 m2, koji se sastoji od 3758 m2 u prizemlju objekta i 612 m2 na galeriji, u naravi Paviljon br. 35, izgrađen na k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] na adresi [adresa], na razdoblje od narednih pet godina, počevši od 16. listopada 2023. do 15. listopada 2028. Smatra da je učinio vjerojatnim postojanje svoje nenovčane tražbine jer je nesporno da je u članku 6. stavku 3. Ugovora o zakupu ugovorena obveza protivnika kao zakupodavca da predlagatelju kao zakupniku dade ponudu za sklapanje novog ugovora o zakupu poslovnog prostora na razdoblje od daljnjih pet godina. Prema trenutno važećim odredbama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora („Narodne novine“ broj 125/11, 64/15, 112/2018 i 123/2024) predviđena je i dopuštena mogućnost da protivnik kao pravna osoba u vlasništvu Grada Zagreba ponudi protivniku sklapanje novog ugovora o zakupu na određeno vrijeme od najduže deset godina (članak 6. stavci 7. i 15). Kako nesporno postoji ugovorna obveza protivnika da predlagatelju ponudi sklapanje novog ugovora o zakupu, te je takva mogućnost predviđena i nije zabranjena Zakonom o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora, smatra da je učinio barem vjerojatnim postojanje svoje tražbine. Razlog zbog kojeg predlagatelj predlaže određivanje privremene mjere je taj što bi u slučaju da protivnik s trećom osobom sklopi ugovor o zakupu predmetnog poslovnog prostora, više ne bi bio u mogućnosti ispuniti nenovčanu tražbinu predlagatelja, odnosno time bi protivnik spriječio ostvarenje predmetne tražbine. Naime, potpuno je jasno, da bi u slučaju da protivnik s trećom osobom sklopi ugovor o zakupu predmetnog poslovnog prostora, protivnik više ne bi bio u mogućnosti predlagatelju dati ponudu za sklapanje novog ugovora o zakupu za isti prostor, te bi samim time ispunjenje nenovčane tražbine predlagatelja bilo nemoguće. Da protivnik namjerava zaključiti ugovor o zakupu s trećom osobom razvidno je iz činjenica što je za zakup predmetnog poslovnog prostora raspisan javni natječaj i što je protivnik u istom postupku već donio odluku kojom se prihvaća ponuda treće osobe. Iz isprava dostavljenih uz prijedlog (Javni natječaj broj 07/2024 i Odluka br. 07/50/520/2025) je nesporno ne samo da je protivnik usprkos vođenju navedenog parničnog postupka raspisao javni natječaj za davanje u zakup predmetnog poslovnog prostora već je i donio odluku kojom je prihvatio ponudu treće osobe. Stoga je razvidno da će protivnik, bez određivanja predložene privremene mjere, zaključiti s trećom osobom ugovor o zakupu predmetnog poslovnog prostora čime će u cijelosti spriječiti ostvarenje nenovčane tražbine predlagatelja.

3. U odgovoru na prijedlog protivnik je u cijelosti osporio predlagateljeve tvrdnje te je u bitnome naveo kako u konkretnom slučaju nisu kumulativno ispunjene zakonske pretpostavke za određivanje predlože privremene mjere. Predložio je odbiti prijedlog kao neosnovan, uz naknadu troškova sastavljanja odgovora na prijedlog u iznosu od 250,00 EUR i sudske pristojbe prema odluci suda s pripadajućim zakonskim zateznim kamatama.

4. Prijedlog nije osnovan.

5. U prijedlogu za određivanje privremene mjere predlagatelj osiguranja mora istaknuti zahtjev u kojemu će točno označiti tražbinu čije osiguranje traži, odrediti kakvu mjeru traži i vrijeme njezina trajanja te, kada je to potrebno, sredstva osiguranja kojima će se privremena mjera prisilno ostvariti te predmet osiguranja, uz odgovarajuću primjenu pravila ovoga Zakona o sredstvima i predmetu ovrhe. U prijedlogu se moraju navesti činjenice na kojima se temelji zahtjev za određivanje privremene mjere te predložiti dokazi kojima se ti navodi potkrepljuju. Predlagatelj osiguranja dužan je te dokaze, po mogućnosti, priložiti uz prijedlog (članak 341. stavak 2. Ovršnog zakona („Narodne novine“ broj 112/12, 25/13, 93/14, 55/16, 73/17, 131/20, 114/22 i 6/24; dalje: OZ)).

6. Pravila o uvjetima i postupku osiguranja privremenim mjerama određuju da je mjeru dopušteno odrediti na sredstvima predviđenim odredbama OZ-a ili kojeg drugog zakona. Privremena mjera mora biti takvog sadržaja da se njome može postići svrha osiguranja. Vrste dopustivih privremenih mjera radi osiguranja nenovčanih tražbina po pravilima ovršnog prava uređene su pravilima iz članka 347. OZ-a.

7. Privremena mjera radi osiguranja nenovčane tražbine može se odrediti ako predlagatelj osiguranja učini vjerojatnim postojanje svoje nenovčane tražbine, pod uvjetom da pored toga (kumulativno) učini vjerojatnim (alternativno): 1) opasnost da bi bez takve mjere protivnik osiguranja spriječio ili znatno otežao ostvarenje tražbine, osobito time što bi promijenio postojeće stanje stvari, ili 2) da je mjera potrebna da bi se spriječilo nasilje ili nastanak nenadoknadive štete koja prijeti (članak 346. stavak 1. OZ-a). Predlagatelj osiguranja ne mora dokazivati opasnost da bi bez takve mjere protivnik spriječio ili znatno otežao ostvarenje tražbine ako učini vjerojatnim da bi predloženom mjerom protivnik osiguranja pretrpio samo neznatnu štetu (članak 346. stavak 2. u vezi s člankom 344. stavkom 2. OZ-a). Opasnost osujećenja ostvarenja tražbine mora proizlaziti iz konkretnog tzv. ugrožavajućeg ponašanja (radnji) protivnika osiguranja (kako faktičnih ponašanja tako i pravnih raspoložbi), koja se manifestiraju na način da protivnik osiguranja, primjerice prikriva, odnosi, prenosi, uništava, oštećuje, prerađuje, neodržava svoju imovinu (ili njezine dijelove) ili da tu imovinu otuđuje ili opterećuje ili na koji drugi način njome raspolaže sve sa svrhom osujećenja tražbine predlagatelja. Dakle, predlagatelj je dužan učiniti vjerojatnim postojanje subjektivne opasnosti, odnosno navesti i dokazati konkretna ponašanja protivnika kojima rasprodaje, skriva ili na drugi način raspolaže svojom imovinom sa svrhom osujećenja naplate tražbine predlagatelja. Iznimno, predlagatelj osiguranja ne mora dokazivati navedenu subjektivnu opasnost ako učini vjerojatnim da bi predloženom mjerom protivnik osiguranja pretrpio samo neznatnu štetu.

8. Nije sporna činjenica da se pred ovim sudom vodi parnični postupak između predlagatelja kao tužitelja i protivnika kao tuženika pod poslovnim brojem P-1127/2024 u kojem je predlagatelj kao tužitelj postavio tužbeni zahtjev kojim zahtijeva da se protivniku kao tuženiku naloži da predlagatelju kao tužitelju dade pisanu ponudu za sklapanje novog ugovora o zakupu poslovnog prostora na Zagrebačkom Velesajmu, i to poslovnog prostora ukupne površine 4373 m2, koji se sastoji od 3758 m2 u prizemlju objekta i 612 m2 na galeriji, u naravi Paviljon br. 35, izgrađen na k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] na adresi [adresa], na razdoblje od narednih pet godina, počevši od 16. listopada 2023. do 15. listopada 2028.

9. Nije sporna niti činjenica postojanja pravnog odnosa između predlagatelja kao zakupnika i protivnika kao zakupodavca na temelju Ugovora o zakupu poslovnog prostora broj: 4093/18-2409/SP-316 od 24. rujna 2018. (str. 23. - 36. spisa; dalje: Ugovor). Člankom 1. Ugovora je određeno da na temelju članka 6. stavka 3. Zakona o zakupu i prodaji poslovnog prostora (NN br. 125/11) protivnik kao zakupodavac daje, a predlagatelj kao zakupnik prima u zakup poslovni prostor ukupne površine 4.373 m2, koji se sastoji od 3.758 m2 u prizemlju objekta i 612 m2 na galeriji, a nalazi se u paviljonu 35 izgrađenom na k. č. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina] na adresi [adresa]. Trajanje zakupa je regulirano člankom 6. Ugovora. Tako je člankom 6. stavkom 1. Ugovora određeno da se Ugovor sklapa na određeno vrijeme od 16. listopada 2018. do 15. listopada 2023. Člankom 6. stavkom 3. Ugovora protivnik kao zakupodavac se obvezao da će predlagatelju kao sadašnjem zakupniku, koji u potpunosti izvršava obveze iz ovog Ugovora, a najkasnije 60 dana prije isteka roka na koji je ugovor sklopljen, ponuditi sklapanje novog ugovora o zakupu poslovnog prostora na daljnjih 5 (pet) godina. Člankom 6. stavkom 5. Ugovora je određeno da se ovaj Ugovor ne može, protekom roka iz stavka 1. ovog članka, prešutno obnoviti, već će ugovorne strane, ako su suglasne da žele nastaviti pravni odnos zasnovan ovim Ugovorom, sklopiti novi ugovor o zakupu u obliku solemnizirane privatne isprave. Člankom 6. stavkom 6. Ugovora je određeno da ugovori o produženju zakupa sklopljeni protivno prethodnim odredbama ovoga članka ne obvezuju protivnika kao zakupodavca.

10. Ugovor je sklopljen 24. rujna 2018., dakle, u vrijeme dok je bio na snazi Zakon o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora („Narodne novine“ broj 125/11 64/15; dalje: ZZKPP/11). Člankom 6. ZZKPP/11 bilo je propisano da se poslovni prostor u vlasništvu Republike Hrvatske i jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave te pravnih osoba u njihovu vlasništvu ili pretežitom vlasništvu daje u zakup putem javnoga natječaja (stavak 1.), uz iznimku iz stavka 3. toga članka, prema kojoj je zakupodavac dužan sadašnjem zakupniku poslovnoga prostora koji u potpunosti izvršava obveze iz ugovora o zakupu, najkasnije 60 dana prije isteka roka na koji je ugovor sklopljen, ponuditi sklapanje novog ugovora o zakupu na određeno vrijeme – ne dulje od 5 godina, osim ako mu je taj poslovni prostor potreban za obavljanje njegove djelatnosti.

11. Iz sadržaja citiranih odredaba članka 6. Ugovora proizlazi kako su predlagatelj kao zakupnik i protivnik kao zakupodavac sklopili Ugovor na određeno vrijeme za razdoblje od 16. listopada 2018. do 15. listopada 2023., dakle, na razdoblje od 5 godina. To znači da je istekom razdoblja na koje je Ugovor sklopljen, dakle, 16. listopada 2023. Ugovor prestao pa je prestao obvezivati ugovorne strane – predlagatelja kao zakupnika i protivnika kao zakupodavca. To konkretno znači da nakon isteka razdoblja za koji je Ugovor sklopljen, niti ugovorna odredba iz članka 6. stavka 3. Ugovora, kojom je protivnik kao zakupodavac preuzeo obvezu, najkasnije 60 dana prije isteka roka na koji je ugovor sklopljen, ponuditi predlagatelju kao sadašnjem zakupniku, koji u potpunosti izvršava obveze iz ovog Ugovora, sklapanje novog ugovora o zakupu na daljnjih 5 (pet) godina, više ne obvezuje protivnika kao zakupodavca. Člankom 6. stavkom 5. Ugovora je jasno određeno da se istekom razdoblja od 5 godina, Ugovor ne može prešutno obnoviti, već su se ugovorne strane obvezale sklopiti novi ugovor o zakupu ako su suglasne da žele nastaviti pravni odnos. Iz navedenog proizlazi kako se predlagatelj neosnovano poziva na ugovornu odredbu iz članka 6. stavka 3. Ugovora budući da je istekom razdoblja na koje je Ugovor sklopljen, ugovorne strane prestala obvezivati i ta ugovorna odredba. Stoga, suprotno predlagateljevoj tvrdnji, više ne postoji ugovorna obveza protivnika da predlagatelju ponudi sklapanje novog ugovora o zakupu za predmetni poslovni prostor.

12. Osim toga, parnični postupak pred ovim sudom pod poslovnim brojem P- 1127/2024 pokrenut je tužbom od 23. svibnja 2024., dok je ovaj postupak osiguranja pokrenut prijedlogom od 21. siječnja 2025.

13. Dakle, u trenutku pokretanja navedenog parničnog postupka je bio snazi Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora („Narodne novine“ broj 112/18; dalje: ZIDZZKPP/18), koji je stupio na snagu 22. prosinca 2018., dakle, prije isteka razdoblja na koje je Ugovor sklopljen. Drugim riječima, još za vrijeme trajanja Ugovora je stupio na snagu ZIDZZKPP/18. Člankom 16. stavkom 1. ZIDZZKPP/18 propisano je da će se postupci započeti prema odredbama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora („Narodne novine“, broj 125/11 i 64/15) prije stupanja na snagu ovoga Zakona dovršiti prema odredbama toga Zakona i propisa donesenih na temelju toga Zakona. Iznimno od stavka 1. ovoga članka, postupci započeti prema odredbama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora („Narodne novine“, broj 125/11 i 64/15) prije stupanja na snagu ovoga Zakona dovršit će se prema odredbama ovoga Zakona i propisima donesenim na temelju ovoga Zakona ako je to povoljnije za stranku po čijem je zahtjevu postupak započet i ako to ona zatraži u roku od šest mjeseci od dana stupanja na snagu ovoga Zakona. Iz citiranih odredaba jasno proizlazi da za primjenu Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora nije relevantan trenutak sklapanja ugovora o zakupu, već trenutak pokretanja postupka pa se ZIDZZKPP/18 primjenjuje na sve postupke pokrenute nakon 22. prosinca 2018.

14. Člankom 5. ZIDZZKPP/18, izmijenjen je članak 6. ZZKPP/11, na način da je stavkom 1. propisano da se poslovni prostor u vlasništvu Republike Hrvatske, jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave te pravnih osoba u njihovu vlasništvu ili pretežitom vlasništvu daje u zakup javnim natječajem. Člankom 6. stavkom 4. izmijenjene odredbe je propisano da iznimno od odredbe stavka 1. toga članka, jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave kao zakupodavac može dati pisanu ponudu za sklapanje novog ugovora o zakupu na određeno vrijeme na rok od pet godina pod istim uvjetima (iznos mjesečne zakupnine, zakupnik…) kao u postojećem ugovoru o zakupu, kada je to ekonomski opravdano, odnosno kada je mjesečni iznos zakupnine veći od cijene zakupnine po odluci jedinice lokalne samouprave za djelatnost koju zakupnik obavlja isključivo zakupniku koji s jedinicom lokalne i područne (regionalne) samouprave ima sklopljen ugovor o zakupu na temelju javnog natječaja i koji u potpunosti ispunjava obveze iz ugovora o zakupu, kada mu istječe takav ugovor o zakupu sklopljen na temelju javnog natječaja, a na njegov pisani zahtjev. Dakle, prema izmijenjenim odredbama članka 6. više ne postoji iznimka iz ZZKPP/11 prema kojoj je zakupodavac bio dužan ponuditi sklapanje novog ugovora o zakupu sadašnjem zakupniku, već je to samo propisano kao mogućnost uz ispunjenje točno određenih zakonskih pretpostavki. Drugim riječima, u režimu ZIDZZKPP/18, više ne postoji zakonska obveza zakupodavca ponuditi sklapanje novog ugovora o zakupu dosadašnjem zakupniku, već je to propisano samo kao mogućnost. Iz navedenog proizlazi da se nakon 22. prosinca 2018., ugovori o zakupu poslovnog prostora u vlasništvu pravnih osoba u pretežitom vlasništvu Republike Hrvatske ili jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave mogu sklopiti isključivo na temelju provedenog javnog natječaja jer su u protivnom ništetni (članak 6. stavak 12. ZZKPP/18) (tako i Visoki trgovački sud Republike Hrvatske, Pž-4356/2023-2 od 10. siječnja 2024.). To konkretno znači da je, nakon 22. prosinca 2018., a prije isteka Ugovora, protivnik ponudio predlagatelju sklapanje novog ugovora o zakupu u skladu s člankom 6. stavkom 3. Ugovora, a bez provođenja javnog natječaja, takvim postupanjem bi protivnik postupio protivno prisilnim zakonskim odredbama pa bi taj novi ugovor o zakupu bio ništetan.

15. Međutim, 31. listopada 2024., stupio je na snagu Zakon o izmjenama i dopunama Zakona zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora („Narodne novine“ broj 123/24; dalje: ZIDZZKPP/24), na koji se poziva predlagatelj i predlaže da se taj zakon primijeni na sporni pravni odnos. Člankom 14. stavkom 1. ZIDZZKPP/24 propisano je će se postupci započeti prema odredbama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora („Narodne novine“, broj 125/11, 64/15 i 112/18) prije stupanja na snagu ovoga Zakona dovršiti prema odredbama toga Zakona i propisa donesenih na temelju toga Zakona. Iznimno od stavka 1. ovoga članka, postupci započeti prema odredbama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora („Narodne novine“, broj 125/11, 64/15 i 112/18) prije stupanja na snagu ovoga Zakona dovršit će se prema odredbama ovoga Zakona i propisima donesenim na temelju ovoga Zakona ako je to povoljnije za stranku po čijem je zahtjevu postupak započet i ako to stranka zatraži u roku od šest mjeseci od dana stupanja na snagu ovoga Zakona (članak 14. stavak 2. ZIDZZKPP/24. Iz citiranih odredaba proizlazi da, i prema ZIDZZKPP/24 (jednako kao i prema ZIDZZKPP/18) za primjenu Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora, nije relevantan trenutak sklapanja ugovora o zakupu, već trenutak pokretanja postupka pa se, u pravilu, ZIDZZKPP/24, primjenjuje na sve postupke pokrenute nakon 31. listopada 2024. Ovaj postupak osiguranja pokrenut je 21. siječnja 2025., dakle, nakon stupanja na snagu ZIDZZKPP/24 pa se u skladu s odredbom članka 14. stavka 1. ZIDZZKPP/24, na sporni pravni odnos primjenjuje ZIDZZKPP/24. Ako bi se i za ovaj postupak osiguranja kao relevantan uzeo trenutak pokretanja navedenog parničnog postupka (a ne trenutak pokretanja postupka osiguranja), dakle, 23. svibnja 2024., tada se, u skladu s iznimkom propisanom odredbom članka 14. stavka 2. ZIDZZKPP/24, na sporni pravni odnos također primjenjuje ZIDZZKPP/24 (a ne ZZKPP/18) jer je predlagatelj to zatražio u roku od 6 mjeseci od stupanja na snagu toga zakona i jer je to povoljnije za predlagatelja.

16. Člankom 2. ZIDZZKPP/24 izmijenjen je članak 6. ZZKPP/18 na način da je, u stavku 1. propisano da se poslovni prostor u vlasništvu Republike Hrvatske, jedinice lokalne ili područne (regionalne) samouprave te pravnih osoba u njihovu isključivom ili pretežitom vlasništvu daje u zakup javnim natječajem, uz iznimku iz stavka 7. toga članka da, a pod uvjetom da se ne radi o poslovnom prostoru kojim Republika Hrvatska odnosno jedinica lokalne ili područne (regionalne) samouprave ima namjeru raspolagati na drukčiji način, Republika Hrvatska odnosno jedinica lokalne ili područne (regionalne) samouprave kao zakupodavac može zakupniku poslovnoga prostora koji u potpunosti ispunjava sve obveze iz ugovora o zakupu i koji obavlja dopuštenu djelatnost u tom prostoru, najkasnije 60 dana prije isteka roka na koji je ugovor sklopljen, ponuditi sklapanje novog ugovora o zakupu na određeno vrijeme od najduže deset godina, uz mogućnost produljenja za daljnjih najduže deset godina, u kojoj će ponudi iznos mjesečne zakupnine biti određen prema kriterijima jedinice lokalne samouprave s obzirom na djelatnost koju zakupnik obavlja, osim ako je tako određen iznos zakupnine niži od iznosa mjesečne zakupnine koju zakupnik plaća na temelju važećeg ugovora o zakupu, u kojem će se slučaju iznos mjesečne zakupnine odrediti kao u postojećem ugovoru o zakupu, te iznimku iz stavka 8. toga članka, a pod uvjetom da se ne radi o poslovnom prostoru kojim Republika Hrvatska odnosno jedinica lokalne ili područne (regionalne) samouprave ima namjeru raspolagati na drukčiji način, Republika Hrvatska odnosno jedinica lokalne ili područne (regionalne) samouprave, kao zakupodavac, može zakupniku kojem je istekao ugovor o zakupu, a koji u potpunosti ispunjava sve obveze na temelju prijašnjeg ugovora o zakupu i koji obavlja dopuštenu djelatnost u tom prostoru te protiv kojega se ne vodi postupak radi ispražnjenja i predaje u posjed poslovnoga prostora, ponuditi sklapanje ugovora o zakupu na određeno vrijeme od najduže deset godina, uz mogućnost produljenja za daljnjih najduže deset godina, u kojoj će ponudi iznos mjesečne zakupnine biti određen prema kriterijima jedinice lokalne samouprave s obzirom na djelatnost koju zakupnik u prostoru obavlja, osim ako je tako određen iznos zakupnine niži od iznosa mjesečne zakupnine odnosno naknade koju zakupnik plaća na temelju prijašnjeg ugovora o zakupu, u kojem će se slučaju iznos mjesečne zakupnine odrediti kao u prijašnjem ugovoru o zakupu odnosno u visini zatečene naknade koju korisnik plaća.

17. Dakle, niti prema izmijenjenim odredbama članka 6. ZZKPP/24 više ne postoji iznimka iz ZZKPP/11 prema kojoj je zakupodavac bio dužan ponuditi sklapanje novog ugovora o zakupu sadašnjem zakupniku, već je to samo propisano kao mogućnost uz ispunjenje točno određenih zakonskih pretpostavki. Drugim riječima, niti u režimu ZZKPP/24, više ne postoji zakonska obveza zakupodavca ponuditi sklapanje novog ugovora o zakupu dosadašnjem zakupniku, već je to propisano samo kao mogućnost. Iz navedenog proizlazi da se i nakon 31. listopada 2024., ugovori o zakupu poslovnog prostora u vlasništvu pravnih osoba u pretežitom vlasništvu Republike Hrvatske ili jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave mogu sklopiti isključivo na temelju provedenog javnog natječaja jer su u protivnom ništetni (članak 6. stavak 13. ZZKPP/24).

18. U konkretnom slučaju je Ugovor prestao istekom razdoblja od 5 godina na koji je sklopljen, i to prije pokretanja ovog postupka, zbog čega u konkretnom slučaju ne postoji ugovorna obveza protivnika na sklapanje novog ugovora o zakupu, odnosno na davanje ponude predlagatelju za sklapanje novog ugovora o zakupu predmetnog poslovnog prostora, kao što to neosnovano tvrdi predlagatelj. Osim toga, ne postoji niti zakonska obveza protivnika za to jer se na sporni pravni odnos ne primjenjuje ZZKPP/11 budući da je, kao što je prethodno obrazloženo, za primjenu ZIDZZKPP/24, kao i za primjenu ZIDZZKPP/18., relevantan trenutak pokretanja postupka, a ne trenutak sklapanja ranijeg ugovora o zakupu, dakle Ugovora koji je prestao. To iz razloga što su i tužbeni zahtjev u navedenoj parnici i predlagateljeva nenovčana tražbina koja se želi osigurati predloženom privremenom mjerom usmjereni na davanje ponude za sklapanje novog ugovora o zakupu, dakle, na sklapanje novog ugovora o zakupu. Odredbama ZIDZZKPP/24, jednako kao i odredbama ZIDZZKPP/18, nije propisana dužnost (obveza) protivnika ponuditi sklapanje novog ugovora o zakupu dosadašnjem zakupniku, već je to propisano samo kao mogućnost, uz ispunjenje zakonskih pretpostavki.

19. Slijedom navedenog sud je utvrdio da predlagatelj nije učinio vjerojatnim postojanje svoje nenovčane tražbine prema protivniku koja se odnosi na davanje ponude za sklapanje novog ugovora o zakupu predmetnog poslovnog prostora. Zbog toga nije ispunjena prva kumulativna zakonska pretpostavka za određivanje privremene mjere.

20. Osim toga, predlagatelj nije učinio vjerojatnim niti postojanje druge kumulativne zakonske pretpostavke koja se odnosi na postojanje subjektivne opasnosti.

21. Iz isprava dostavljenih uz prijedlog - Javni natječaj broj 07/2024 i Odluka br. 07/50/520/2025 (str. 5. – 16. spisa) proizlazi da je protivnik raspisao javni natječaj za davanje u zakup predmetnog poslovnog prostora te je donio odluku kojom je prihvatio ponudu treće osobe, što nije niti sporno. Međutim, suprotno predlagateljevoj tvrdnji, činjenice što je, protivnik raspisao javni natječaj za davanje u zakup predmetnog poslovnog prostora i što je donio odluku kojom je prihvatio ponudu treće osobe, unatoč tome što se pred ovim sudom vodi navedeni parnični postupka, same za sebe ne upućuju na zaključak o postojanju subjektivne opasnosti, odnosno na zaključak da je protivnik postupio na opisani način sa svrhom osujećenja ostvarenja nenovčane tražbine predlagatelja, čije postojanje, kao što je prethodno obrazloženo, nije niti učinjeno vjerojatnom. Naprotiv, na opisani način protivnik je postupio u skladu s prisilnim zakonskim odredbama i zakonskom obvezom raspisivanja javnog natječaja, dok predlagatelj u konkretnom slučaju niti ne tvrdi da bi predmetni postupak raspisivanja javnog natječaja bio nezakonit. S druge strane, raspisivanjem predmetnog javnog natječaja i predlagatelju je dana mogućnost da se javi na taj natječaj i da dostavi svoju ponudu, koju mogućnost je predlagatelj i iskoristio, ali njegova ponuda, kao što to proizlazi i iz citirane Odluke, nije prihvaćena. Osim navedenih činjenica, predlagatelj u konkretnom slučaju ne iznosi neke druge činjenice odnosno okolnosti iz kojih bi proizlazila vjerojatnost postojanja subjektivne opasnosti. Također, predlagatelj ne tvrdi niti čini vjerojatnim da bi provedbom predložene privremene mjere protivnik pretrpio samo neznatnu štetu što, prema stajalištu suda, konkretno nije slučaj jer bi se određivanjem predložene privremene mjere onemogućilo protivniku kao zakupodavcu sklapanje novog ugovora o zakupu, a time i ostvarivanje njegovih tražbina iz tog ugovora, uključujući i tražbine po osnovi zakupnine.

22. Osim toga, u slučaju kada s jedne strane postoji zakonska obveza protivnika na raspisivanje javnog natječaja za sklapanje ugovora o zakupu u skladu s kojom je protivnik postupio, dok s druge strane ne postoji niti ugovorna niti zakonska obveza protivnika da predlagatelju ponudi sklapanje novog ugovora o zakupu bez raspisivanja javnog natječaja, određivanje predložene privremene mjere kojom bi se protivniku zabranilo sklapanje ugovora o zakupu s trećom osobom, kao što to predlaže predlagatelj, predstavljalo bi postupanje suprotno prisilnim zakonskim odredbama.

23. Podredno, odredbom članka 347. stavak 2. OZ-a propisano je da ako je to nužno radi sprječavanja nastanka nenadoknadive ili teško nadoknadive štete, nasilja ili ako je iz drugih važnih razloga to potrebno radi osiguranja pravnoga reda, sud može odrediti mjeru kojom će privremeno urediti sporni odnos među strankama. Iz citirane odredbe proizlazi da je opća pretpostavka za određivanje tzv. regulacijskih privremenih mjera vjerojatnost postojanja konkretnog spornog odnosa između stranaka kao objekta osiguranja. Uz ispunjenje navedene opće pretpostavke mora alternativno biti ispunjena jedna od sljedećih posebnih pretpostavki: 1) ako je to nužno radi sprječavanja nastanka nenadoknadive ili teško nadoknadive štete, 2) ako je to nužno radi sprječavanja nasilja ili 3) ako je to potrebno radi osiguranja pravnoga reda. Dakle, citiranom odredbom propisane su posebne pretpostavke za određivanje tzv. regulacijske privremene mjere. Međutim, iz prijedloga i njegove činjenične osnove ne proizlazi da predlagatelj u konkretnom slučaju predlaže određivanje tzv. regulacijske privremene mjere u skladu s odredbom članka 347. stavka 2. OZ-a, već predlaže određivanje privremene mjere radi osiguranja nenovčane tražbine u skladu s odredbama članka 346. OZ-a.

24. Uzevši u obzir navedeno sud je, u točki I. izreke rješenja, odbio prijedlog kao neosnovan.

25. Budući da je prijedlog odbijen kao neosnovan, protivnik bi imao pravo na naknadu troškova postupka osiguranja (članak 14. stavak 5. OZ-a i članak 154. stavak 1. Zakona o parničnom postupku (''Narodne novine'' broj 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07 - odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske, 84/08, 123/08, 57/11, 25/13, 28/13, 89/14 - odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske, 70/19, 80/22, 114/22 i 115/23) u vezi s člankom 21. stavkom 1. OZ-a).

26. Međutim, prema stajalištu suda, protivnik nema pravo na naknadu troška sastavljanja odgovara na prijedlog od 24. siječnja 2025. u iznosu od 250,00 EUR jer, s obzirom na njegov sadržaj, taj trošak nije bio potreban radi vođenja ovog postupka osiguranja u smislu odredbe članka 155. stavka 1. ZPP-a u vezi s odredbom članka 21. stavka 1. OZ-a. To tim više što sud nije niti pozvao protivnika na podnošenje odgovora na prijedlog, već ga je protivnik dostavio samoinicijativno pa taj trošak ne može pasti na teret predlagatelja. Protivnik nema pravo niti na naknadu troška sudske pristojbe za odgovor na prijedlog prema odluci suda jer u zahtjevu protivnik nije određeno naveo iznos (visinu) sudske pristojbe čiju naknadu zahtijeva što je bio dužan učiniti u skladu s odredbama članka 164. stavcima 1. – 3. ZPP-a u vezi s odredbom članka 21. stavka 1. OZ-a. Zbog toga je o troškovima odlučeno kao u točki II. izreke rješenja.

Zagreb, 30. siječnja 2025.

Sudac

mr. sc. Ivana Koštarić Fegeš

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ovog rješenja može se izjaviti žalba Visokom trgovačkom sud Republike Hrvatske u roku od osam (8) dana od dostave rješenja koja se predaje ovom sudu.