Republika Hrvatska
Županijski sud u Varaždinu
Varaždin, Braće Radić 2
Poslovni broj: Gž-20/2025-2
R E P U B L I K A H R V A T S K A
R J E Š E NJ E
Županijski sud u Varaždinu u vijeću sastavljenom od suca Milka Samboleka predsjednika vijeća, Sanje Bađun sutkinje izvjestiteljice i članice vijeća te sutkinje Tatjane Ledinšćak-Babić članice vijeća, u pravnoj stvari tužitelja NĐ, OIB: [osobni identifikacijski broj] i tužiteljice VĐ, OIB: [osobni identifikacijski broj], oboje iz [adresa] i oboje zastupani po punomoćnici Ljubici Vuković, odvjetnici iz Splita, protiv tuženika Tera d.o.o., Umag, Vinogradska 17, OIB: 13824554156, zastupanog po punomoćniku Damiru Krpanu, odvjetniku iz Umaga, radi naknade štete, povodom žalbi tužitelja i tuženika izjavljenih protiv presude Općinskog suda u Pazinu, Stalne službe u Bujama-Buie broj Pn-58/2020-51 od 14. kolovoza 2024., u sjednici vijeća 30. siječnja 2025.
r i j e š i o j e
I. Prihvaćaju se žalbe tužitelja i tuženika, ukida se presuda Općinskog suda u Pazinu, Stalne službe u Bujama-Buie od 14. kolovoza 2024. broj Pn-58/2020-51, te se predmet vraća istom sudu na ponovno suđenje.
II. O zahtjevu tužitelja za naknadu troškova žalbenog postupka odlučit će prvostupanjski sud konačnom odlukom.
Obrazloženje
1. Pobijanom presudom pod toč. I izreke naloženo je tuženiku solidarno isplatiti tužiteljima iznos od 1.824,94 EUR sa zateznom kamatom od 1. svibnja 2019. do isplate dok je odbijen dio zahtjeva za isplatu iznosa od 2.175,96 EUR, pod toč. II izreke odbijen je zahtjev tužitelja za naknadu troškova parničnog postupka sa zateznom kamatom, a pod toč. III izreke naloženo je tužiteljima solidarno naknaditi tuženiku trošak parničnog postupka u iznosu od 156,25 EUR sa zateznom kamatom od 14. kolovoza 2024. do isplate.
2. Navedenu presudu pravodobno izjavljenim žalbama pobijaju tužitelji i tuženik, i to svaka od stranaka sadržajno u dijelu u kojem nisu uspjeli u postupku, iz svih zakonskih žalbenih razloga propisanih čl. 353. st. 1. Zakona o parničnom postupku („Narodne novine“ br. 53/91., 91/92., 112/99., 129/00., 88/01., 117/03., 88/05., 2/07., 96/08., 84/08., 123/08., 57/11., 25/13., 89/14., 70/19., 80/22., 114/22. i 155/23. , u daljnjem tekstu: ZPP), predlažući drugostupanjskom sudu preinačiti presudu u smislu žalbenih navoda, a podredno istu ukinuti i predmet vratiti prvostupanjskom sudu na ponovno suđenje.
3. Odgovori na žalbe nisu podneseni.
4. Žalbe tužitelja i tuženika su osnovane.
5. Polazeći od predmeta spora koji se odnosi na zahtjev tužitelja da im tuženik na ime smanjenja kupoprodajne cijene i naknade štete zbog materijalnih nedostataka na kupljenoj stvari (stanu) isplati iznos od 4.000,00 EUR sa zateznom kamatom od 1. svibnja 2019., ocjenu djelomične osnovanosti zahtjeva prvostupanjski sud je utemeljio na slijedećem činjeničnom utvrđenju:
- da su tuženik kao prodavatelj i tužitelji kao kupci 24. kolovoza 2018. sklopili predugovor o kupoprodaji nekretnine, a 12. ožujka 2019. da su sklopili ugovor o kupoprodaji nekretnine, predmetom kojeg je nekretnina označena kao 14. suvlasnički dio: 37/1000 ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-13) s kojim je povezano pravo vlasništva u suvlasništvu cijele nekretnine posebnog dijela zgrade: SAMOSTALNA CJELINA S13- stan na prvom katu oznake „S13“, ukupne neto površine 40,79 m2, sa pripadcima: spremište oznake „sp13“ ukupne površine 2,26 m2, koja zgrada se nalazi na čk.br. 2905/3, upisana u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], anagrafske oznake Ulica žrtava fašizma 9K, 52470 Umag
- da ugovor o kupoprodaji stana predstavlja potrošački ugovor i da su tužitelji kao kupci bili u obvezi obavijestiti tuženika kao prodavatelja o postojanju (vidljivih) materijalnih nedostataka u roku od dva mjeseca od dana kada su otkrili te nedostatke, a najkasnije u roku od dvije godine od prijelaza rizika na potrošača u smislu čl. 403. st. 4. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“ br. 35/05., 41/08., 125/11., 78/15., 29/18., 126/21., 114/22., 156/22., 155/23., u daljnjem tekstu: ZOO)
- da je primopredaja stana izvršena 20. travnja 2019. u prisutnosti tužitelja EĐ, GĐ kao predstavnik tuženika i svjedoka BĐ i TĐ, da je tužitelj IĐ potpisao zapisnik o primopredaji i da nije iznosio nikakve primjedbe
- da stan koji je predmet ugovora o kupoprodaji ima materijalne nedostatke u vidu neravnih zidova u ulaznom prostoru, dnevnom boravku i kupaonici na način da nosivi i pregradni zidovi nisu okomiti i da postoji otklon - od cca 1,5 cm na desnom pregradnom zidu uz kuhinju, od cca 2 cm na zidu na izlazu na terasu i cca 1 cm na pregradnom zidu u kupaonici gdje se nalazi WC školjka
- da su tužitelji opomenom pred tužbu od 5. srpnja 2019. obavijestili tuženika o uočenim materijalnim nedostacima nakon stupanja u posjed predmetnog stana i da je opomena dostavljena tuženiku 11. srpnja 2019., povodom koje je tuženik u dopisu od 18. srpnja 2019. odgovorio da su ga tužitelji prvi puta obavijestili o materijalnim nedostacima na stanu tek dostavom opomene pred tužbu
- da su tužitelji kao kupci obavijestili tuženika kao prodavatelja o materijalnim nedostacima na stanu u propisanom roku iz čl. 403. st. 4. ZOO i da postoji odgovornost tuženika kao prodavatelja za materijalne nedostatke temeljem čl. 400. st. 1. ZOO, s obzirom da su u stanu već u trenutku primopredaje odnosno prilikom prijelaza rizika s prodavatelja na kupca postojali materijalni nedostaci u vidu neravnih zidova u ulaznom prostoru, dnevnom boravku i kupaonici
- da je tuženik dio nedostataka na koje je (također) upozoren od tužitelja otklonio na način da je popravio ventilaciju u kupaonici, utičnice od centralnog grijanja, sanirao je prodor vode oko vrata kupaonice, balkonskih vrata i instalacije u kuhinji, da je nudio i saniranje zidova u vidu izvođenja novih građevinskih radova nakon što su tužitelji uselili u predmetni stan i istog opremili namještajem, pa da u smislu čl. 410. ZOO pravo izbora o načinu otklanjanja materijalnih nedostataka pripada kupcima koji su u konkretnom slučaju od tuženika zahtijevali sniženje cijene i naknadu štete
- da iz nalaza i mišljenja sudskog vještaka Ante Leke, iz ADL struktura d.o.o. za graditeljstvo i procjenu nekretnina, proizlazi da neravnine na zidovima u ulaznom prostoru, dnevnom boravku i kupaonici radi kojih zidovi nisu okomiti i što predstavlja vidljivi nedostatak na stanu, dovode do umanjenja vrijednosti stana u visini troškova uklanjanja tih nedostataka u iznosu od 13.750,00 kn, dok nema vidljivih nedostataka u odnosu na - klima jedinicu, elektro-ormar i utičnice, podno grijanje i pripadajuću utičnicu, te ventilaciju u kupaonici, da iz predugovora i ugovora o kupoprodaji na temelju koeficijenta od 0,25% za terasu proizlazi da je predmet kupoprodaje bila nenatkrivena terasa, da nisu utvrđeni vidljivi nedostaci od utjecaja vlage na zidovima i stropu spremišta, da su sobna vrata ispravno ugrađena i da na istima nema ukrasnih letvica, bordura niti vidljivih nedostataka, da odabir vrata na obrascu potpisanom od tužitelja odgovara montiranim vratima, da u pogledu dimnjaka nije bilo odstupanja od projektne dokumentacije što proizlazi iz činjenice da je za zgradu izdana uporabna dozvola.
6. Na temelju navedenog prvostupanjski sud utvrđuje da je tuženik odgovoran za materijalne nedostatke na stanu zbog neravnih zidova u ulaznom prostoru, dnevnom boravku i kupaonici, pa je radi tih materijalnih nedostataka u visini troškova njihovog otklanjanja koji dovode do umanjenja vrijednosti stana naloženo tuženiku isplatiti tužiteljima iznos od 1.824,94 EUR sa zateznom kamatom od 1. svibnja 2019. do isplate. Kako ne postoje preostali nedostaci koje tužitelji navode te se odnose - na sobna vrata koja odgovaraju vratima koja su tužitelji naručili, terasu jer iz predugovora i ugovora o kupoprodaji proizlazi da je kupljena nenatkrivena terasa, da je dimnjak funkcionalan jer je za zgradu izdana uporabna dozvola, da u spremištu nisu utvrđeni materijalni nedostaci u vidu vlage na zidovima i stropu, niti postoje materijalni nedostaci na klima jedinici, elektro ormaru i utičnici, podnom grijanju i pripadajućoj utičnici, te ventilaciji u kupaonici, to je odbijen zahtjev tužitelja za sniženje cijene i naknadu štete u daljnjem iznosu od 2.175,06 EUR.
7. Pobijajući presudu u dijelu odbijenog zahtjeva tužitelji ističu da je počinjena bitna povreda iz čl. 354. st. 2. toč. 11. ZPP jer presuda ne sadrži razloge o odlučnim činjenicama, ista je proturječna sama sebi i stanju spisa, zbog čega je obrazloženje presude u potpunosti nerazumljivo i kontradiktorno izreci presude, kao i ispravama koje prileže spisu i provedenim dokazima, kao i da je počinjena relativno bitna povreda iz čl. 354. st. 1. u vezi čl. 8. ZPP jer iz obrazloženja presude nije razvidno koje je činjenice sud uzeo kao dokazane, odnosno koje je dokaze prihvatio i iz kojih razloga. Nadalje, ističu da je prvostupanjski sud utemeljio presudu na nalazu i mišljenju sudskog vještaka Ante Leke, iako je isti proturječan sam sebi i unatoč činjenici što vještak u očitovanju od 14. rujna 2023.i na ročištu 17. srpnja 2024. iste nije otklonio, niti je odgovorio na njihove prigovore na nalaz i mišljenje. S tim u vezi osporavaju zaključak suda da su kupili nenatkrivenu terasu i da je dimnjak funkcionalan jer se isti temelji na pretpostavkama vještaka, s obzirom da tuženik nije postupio po nalogu suda i dostavio projektnu dokumentaciju koja je tužiteljima dana na uvid prije sklapanja predugovora i ugovora o kupoprodaji, a sud nije pravilno vrednovao niti ocijenio od kakvog je značaja takvo (ne)postupanje tuženika. Sud nije uzeo u obzir iskaze saslušanih svjedoka TĐ i BĐ (iako ih je ocijenio vjerodostojnima) i koji su decidirano naveli da je stan tužitelja prema projektnoj dokumentaciji trebao imati natkrivenu terasu, kao i da izgrađeni dimnjak za zgradu nije funkcionalan jer je napravljen tako da se može spojiti samo na jedan stan u zgradi. Isto tako sud je propustio ocijeniti očitovanje vještaka od 14. rujna 2023. u kojem je procijenio vrijednost radova koje su izvršili sami tužitelji a koji se odnose - na dovođenje struje do klima jedinice, popravak slomljenih vratašca na ormariću za struju i popravak neispravno montirane utičnice u iznosu od 1.200,00 kn uz pripadajući PDV. Osporavaju zaključak suda da u spremištu nisu utvrđeni materijalni nedostaci koji se odnose na vlagu na zidovima i stropu jer je i sam vještak naveo da se u spremištu osjeća miris vlage, ali pogrešno zaključivši da je to zbog neprovjetravanja spremišta i stvari koje se tamo nalaze, kao i da je sud propustio utvrditi trošak koji su imali prilikom opremanja stana jer su zbog neravnih zidova morali naručiti izradu kuhinje po mjeri što je prouzročio znatno veći trošak nego da su kuhinju kupili prema standardnim dimenzijama kako su prvotno planirali.
8. Tuženik u žalbi navodi da iz obrazloženja presude ne proizlazi na temelju kojih dokaza je sud utvrdio da su ga tužitelji pravodobno obavijestili o materijalnim nedostacima, pa smatra je prvostupanjski sud pogrešno primijenio odredbu čl. 403. st. 4. ZOO jer je tužitelj IĐ u iskazu decidirano naveo da je primijetio da su zidovi neravni dan nakon primopredaje, odnosno 21. travnja 2019., pa od tog datuma počinje teći prekluzivni rok od dva mjeseca u kojem su tužitelji kao kupci bili dužni obavijestiti tuženika kao prodavatelja o postojanju vidljivih nedostataka. Kako su ga tužitelji prvi puta obavijestili o materijalnim nedostacima tek opomenom pred tužbu od 5. srpnja 2019., koju je tuženik zaprimio 11. srpnja 2019., a rok za obavještavanje o otkrivenim nedostacima u smislu čl. 403. st. 4. ZOO je istekao 21. lipnja 2019., to smatra da je sud bio dužan odbiti tužbeni zahtjev tužitelja iz tog razloga. S tim u vezi tuženik sadržajem žalbe ukazuje i na počinjenje relativno bitne povrede odredaba parničnog postupka iz čl. 354. st. 1. u vezi čl. 8. ZPP jer je sud neargumentirano i vrijednosno negativno ocijenio iskaz svjedoka GĐ u dijelu u kojem je naveo da tužitelji nisu u prekluzivnom roku od dva mjeseca obavijestili tuženika o materijalnim nedostacima koji se odnose na ugrađena sobna vrata i neravne zidove u stanu, dok je poklonio vjeru iskazima svjedoka BĐ i TĐ unatoč tome što su isti u prijateljskim odnosima sa tužiteljima i što protiv tuženika vode parnični postupak pred istim sudom pod brojem Pn-34/2020 radi naknade štete zbog materijalnih nedostataka na stanu koji se nalazi u istoj zgradi kao i stan tužitelja. Ističe da iz obrasca na listu broj 21 spisa proizlazi da su tužitelji izabrali sobna vrata tipa bijeli Marix s kvakom Eco II i da su upravo takva sobna vrata tužiteljima ugrađena. Tuženik u žalbi ističe i počinjenje bitne povrede odredaba parničnog postupka iz čl. 354. st. 1. u vezi čl. 190. ZPP jer je sud „grubo povrijedio pravila o preinaci tužbe“, zbog čega je ostalo nejasno što je predmet postupka, ukazujući da su tužitelji tužbu podnijeli 1. lipnja 2020. i istu formalno nisu preinačili, ali im je sud dopustio isticati nove činjenice o daljnjim nedostacima (vlaga u spremištu, funkcionalnost dimnjaka, nenatkrivena terasa). Osporava i tijek dosuđene zatezne kamate iz razloga što se u konkretnom slučaju radi o materijalnoj nenovčanoj šteti pa bi tužitelji eventualno imali pravo na zateznu kamatu od donošenja prvostupanjske presude, a ne od 1. svibnja 2019. kako je dosuđena a da nisu obrazloženi razlozi na temelju kojih je zatezna kamata dosuđena od toga datuma.
9. Ispitujući pobijanu presudu i stanje predmeta u pogledu istaknute bitne povrede iz čl. 354. st. 2. toč. 11. ZPP ovaj sud je utvrdio da su osnovani žalbeni navodi kojima tuženik ističe da je prvostupanjski sud počinio navedenu bitnu povredu, s obzirom da obrazloženje presude ne sadrži jasne i određene razloge na temelju kojih je sud utvrdio da su tužitelji u prekluzivnom roku iz čl. 403. st. 4. ZOO obavijestili tuženika o materijalnim nedostacima stvari, uslijed čega presuda ima nedostataka radi kojih ovaj sud ne može ispitati njezinu zakonitost.
9.1. Prema čl. 403. st. 4. ZOO kod potrošačkih ugovora potrošač kao kupac nije obvezan pregledati stvar niti je dati na pregled, ali je obvezan obavijestiti prodavatelja o postojanju vidljivih nedostataka u roku od dva mjeseca od dana kad je otkrio nedostatak, a najkasnije u roku od dvije godine od prijelaza rizika na potrošača.
9.2. Iz stanja u spisu proizlazi da je tuženik već u odgovoru na tužbu istaknuo prigovor prekluzije tvrdeći da je primopredaja stana izvršena 20. travnja 2019. i da su ga tužitelji obavijestili o materijalnim nedostacima tek u opomeni pred tužbu koju je zaprimio 11. srpnja 2019.
9.3. Nasuprot tome tužitelji su tvrdili da su tuženika obavijestili o materijalnim nedostacima u prekluzivnom roku više puta telefonskim pozivima i/ili porukama prije no što su tuženiku poslali opomenu pred tužbu.
9.4. Prigovor prekluzije sud je odbio navodeći pod toč. 23. obrazloženja da su tužitelji preuzeli stan u posjed 20. travnja 2019., da sukladno čl. 378. st. 1. ZOO s predajom stvari rizik prelazi na kupca, slijedom čega utvrđuje da su tužitelji kao kupci obavijestili tuženika kao prodavatelja o vidljivim nedostacima u propisanom roku iz čl. 403. st. 4. ZOO. Prvostupanjski sud pritom nije naveo na temelju kojih činjenica i konkretnih dokaza je utvrdio da su tužitelji obavijestili tuženika o materijalnim nedostacima koji su predmetom ovog postupka u roku od dva mjeseca od otkrivanja istih, nego je u obrazloženju pod toč. 15. do 22. spisa opisao iskaze tužitelja, zastupnika tuženika, svjedoka GĐ, BĐ i TĐ, te sadržaj opomene od 5. srpnja 2019. i očitovanja tuženika na opomenu od 18. srpnja 2019., a da nakon toga sve te dokaze nije ocijenio kako to nalaže čl. 8. ZPP niti je iznio razloge o odlučnim činjenicama - da li su tužitelji, kada i na koji način, te o kojim materijalnim nedostacima obuhvaćenih predmetom ovog postupka obavijestili tuženika, uzimajući u obzir suprotstavljene teze stranaka o svim tim činjenicama.
9.5. S tim u vezi valja ukazati na proturječne navode tužitelja i saslušanih svjedoka u odnosu na trenutak otkrivanja materijalnih nedostataka u predmetnom stanu, s obzirom da su tužitelji prvobitno u tužbi i opomeni pred tužbu od 5. srpnja 2019., kao i svjedoci TĐ i BĐ u iskazu na ročištu 3. kolovoza 2021. naveli da su tužitelji otkrili materijalne nedostatke koji se odnose na neravne zidove u stanu već prilikom primopredaje stana, dok su tužitelji tijekom postupka naveli da su materijalne nedostatke otkrili nakon što su kompletno opremili i namjestili stan (a da nije utvrđeno kada su to učinili). Isto tako, prvostupanjski sud nije ocijenio (niti analizirao) tvrdnje tužitelja da su odmah po otkrivanju materijalnih nedostataka obavijestili GĐ putem telefona ili telefonskih poruka, kao ni iskaz GĐ od 15. studenog 2021. kojim je osporio tvrdnje tužitelja navodeći da su ga tužitelji o materijalnim nedostacima u stanu obavijestili naknadno, nakon primopredaje, navodeći da se ne sjeća točno kada, već da se „radi o par mjeseci ili tjedana...“, i to samo na nedostatak na vodokotliću u kupaonici za koji su tužitelji tvrdili da je postavljen na zidu „koji nije pod pravim kutom“, izričito navodeći da o drugim nedostacima nije obaviješten. Navedeni nedostatak je tuženik htio otkloniti, ali su se tužitelji istom protivili jer je ponuda tuženika stigla nakon što je stan već bio u potpunosti namješten i opremljen, a što se kosi s tvrdnjom tužitelja da su uočili navedeni nedostatak nakon primopredaje predmetnog stana.
9.6. Dakle, iz navedenog proizlazi kako je ostalo neutvrđeno kada su tužitelji otkrili materijalne nedostatke, te da li su, kada i na koji način o istima obavijestili tuženika, pa je u tom kontekstu nejasan i za sada nepravilan zaključak prvostupanjskog suda da su tužitelji zatražili otklanjanje nedostataka u prekluzivnom roku.
10. Tuženik u žalbi neosnovano ukazuje na počinjenje bitne povrede odredaba parničnog postupka iz čl. 354. st. 1. u vezi čl. 190. ZPP, tvrdeći da je prvostupanjski pogrešno primijenio pravila o preinaci tužbe jer je tužiteljima dopustio da tijekom trajanja prvostupanjskog postupka „ističu nove zahtjeve“.
10.1. Prema odredbi čl. 191. ZPP preinakom tužbe smatra se promjena istovjetnosti zahtjeva, povećanje postojećeg ili isticanje drugog zahtjeva uz postojeći (st. 1.), time da tužba nije preinačena ako je tužitelj promijenio pravnu osnovu tužbenog zahtjeva, ako je smanjio tužbeni zahtjev ili ako je promijenio, dopunio ili ispravio pojedine navode tako da zbog toga tužbeni zahtjev nije promijenjen (st. 3.).
10.2. U konkretnom slučaju tužitelji su tijekom cijelog prvostupanjskog postupka od tuženika na ime sniženja kupoprodajne cijene i naknade štete zbog materijalnih nedostataka na stanu potraživali iznos od 4.000,00 EUR sa zateznom kamatom od 19. svibnja 2019., pa činjenica što su tijekom postupka (a do zaključenja prethodnog postupka) dopunili svoje navode ističući da su nakon podnošenja tužbe otkrili nove materijalne nedostatke (nenatkrivena terasa, nefunkcionalnost dimnjaka, vlaga na zidu i stropu u spremištu) a pri čemu nisu povisili tužbeni zahtjev ne predstavlja preinaku tužbe (čl. 191. st. 3. ZPP).
11. Međutim, valja ukazati da su tužitelji u činjeničnim navodima tužbe opisali da su od nedostataka utvrdili kako nisu postavljena dogovorena ulazna vrata i da zidovi u ulaznom prostoru, dnevnom boravku i kupaonici imaju neravnine (nisu okomiti).
11.1. Nakon toga tužitelji su u podnesku od 17. veljače 2021. (list 32) tvrdili da su korištenjem stana uočili i druge nedostatke – nije razvedena strujna instalacija do klima uređaja, nisu pravilno postavljene utičnice i prekidači, nije natkrivena terasa, nije u funkciji dimnjak i da postoji prisutnost vlage u spremištu. S tim u vezi tužitelji ne navode kada su utvrdili te nedostatke i jesu li o istima obavijestili tuženika u prekluzivnom roku iz čl. 403. st. 4. ZOO, a niti je prvostupanjski sud raspravio i utvrdio tu činjenicu, nego je neovisno o tome postupak usmjerio na dokazivanje (vještačenjem) da li postoje svi materijalni nedostaci na koje se tužitelji pozivaju, te dokazivanje visine za koju se treba smanjiti kupoprodajna cijena, odnosno visine štete koja je tužiteljima nastala time što su sami otklonili nedostatke.
12. Vezano uz provedeno vještačenje po vještaku Anti Leki iz ADL struktura d.o.o. za graditeljstvo i procjenu nekretnina na temelju kojeg je sud donio pobijanu presudu, tužitelji pravilno ukazuju da je tuženik prema nalogu suda bio dužan dostaviti projektnu dokumentaciju za potrebe vještačenja jer je zadatak vještaka bio, između ostalog, utvrditi da li postoje odstupanja između projektne dokumentacije i izvedenog stanja u pogledu natkrivenosti terase i funkcionalnosti dimnjaka, s obzirom da tužitelji tvrde (i svjedoci BĐ i TĐ potvrđuju) da je prema projektnoj dokumentaciji terasa trebala biti natkrivena i da je dimnjak trebao biti u funkciji svih stanova (a ne samo kao pričuvni za slučaj nestanka električne energije). Tužitelji pravilno ukazuju da je vještak izradio nalaz pretpostavljajući na bazi drugih činjenica da je terasa trebala biti nenatkrivena (na bazi iskazanog koeficijenta neto površine stana) i da je dimnjak izrađen u skladu s projektnom dokumentacijom (jer je zgrada dobila uporabnu dozvolu), a da nije izvršio uvid u projektnu dokumentaciju koju tuženik nije dostavio u spis pa smatraju da je sud trebao posebno vrednovati tu činjenicu njima u prilog.
13. Međutim, sud nije imao u vidu da je na ročištu od 3. kolovoza 2021. tuženik istakao da se radi o obimnoj dokumentaciji koja se nalazi isključivo u elektroničkom zapisu i da će tuženik omogućiti vještaku uvid u tu dokumentaciju za potrebe vještačenja, ukazujući kako radi obima projektne dokumentacije istu nije prikladno dostaviti u spis u pisanom obliku.
13.1. S obzirom da je u rješenju od 12. travnja 2022. kojim je određen zadatak vještaku pod toč. IV. određeno da je vještak ovlašten zatražiti od tuženika na uvid projektnu dokumentaciju, te imajući u vidu navode tuženika iznesene pod toč. 13. ovog obrazloženja, ostaje nejasnim zašto vještak nije izvršio uvid u projektnu dokumentaciju kod tuženika kako je sam tuženik predlagao, nego je nalaz u pogledu spornih izvedenih radova (terase i dimnjaka) dao na bazi pretpostavki koje je izveo iz ostale dokumentacije. Pritom je izostalo i aktivno sudjelovanje suda kao tijela koje upravlja postupkom, a koji je nakon prigovora tužitelja bio dužan odrediti dopunu vještačenja u skladu s projektnom dokumentacijom kao što je bio i osnovni zadatak vještaka (toč. III. izreke rješenja).
14. Odredba čl. 410. st. 1. ZOO propisuje da je kupac koji pravodobno i uredno obavijesti prodavatelja o nedostatku, ovlašten zahtijevati od prodavatelja uklanjanje nedostatka, zahtijevati od prodavatelja predaju druge stvari bez nedostatka, zahtijevati razmjerno sniženje cijene, izjaviti da raskida ugovor, a st. 2. istog članka propisano je da u svakom od slučajeva iz st. 1. tog članka kupac ima pravo i na popravljanje štete prema općim pravilima o odgovornosti za štetu, uključujući i štetu koju je zbog nedostatka stvari pretrpio na drugim svojim dobrima, dok se prema odredbi čl. 420. ZOO cijena snižava prema odnosu između vrijednosti stvari bez nedostataka i vrijednosti stvari s nedostatkom u vrijeme sklapanja ugovora.
14.1. Dakle, kako je obveza kupca (ovdje tužitelja) da pravodobno (u roku od dva mjeseca) obavijesti prodavatelja (ovdje tuženika) o uočenim materijalnim nedostacima na kupljenoj stvari (stanu), preduvjet za korištenje prava koja su propisana čl. 410. ZOO, to sud bez pravilno utvrđene navedene procesne pretpostavke ne može odlučivati o osnovanosti tužbenog zahtjeva jer ukoliko su tužitelji propustili u prekluzivnom roku od dva mjeseca obavijestiti tuženika o materijalnim nedostacima na predmetnom stanu tada oni gube prava koja im po istoj osnovi pripadaju. Kako je nesporno primopredaja stana bila 20. travnja 2019., to je bilo potrebno utvrditi da li su tužitelji u prekluzivnom roku od dva mjeseca od otkrivanja vidljivih nedostataka koje su prvobitno naveli u tužbi, a i onih koje su iznijeli tijekom prvostupanjskog postupka, obavijestili tuženika, pri čemu je potrebno imati u vidu da čl. 407. ZOO propisuje (i) od kakvog je značenja činjenica da je prodavatelj znao za nedostatak i što je također potrebno cijeniti ovisno o tome jesu li tuženiku nedostaci na koje se tužitelji pozivaju mogli ostati nepoznati.
15. S obzirom na navedeno ovaj sud je prihvatio žalbe tužitelja i tuženika, te je ukinuo presudu temeljem čl. 369. st. 1. i čl. 370. ZPP u cijelosti i predmet vratio istom sudu na ponovno suđenje.
16. U ponovljenom postupku prvostupanjski sud će otkloniti bitnu povredu iz čl. 354. st. 2. toč. 11. ZPP na način da će provođenjem već predloženih dokaza, odnosno okolnosnim saslušanjem svih svjedoka i stranaka utvrditi kada su tužitelji uočili pojedine materijalne nedostatke na stanu na koje se pozivaju u tužbi i podnesku od 17. veljače 2021., te da li su, kada i na koji način o njima obavijestili tuženika (o svakom nedostatku zasebno), te će pravilnom analizom i ocjenom dokaza kako to nalaže čl. 8. ZPP ponovno ocijeniti osnovanost prigovora prekluzije istaknutog po tuženiku u odnosu na svaki od nedostataka koji su predmetom ovog spora. Potom će provođenjem vještačenja na način kako je ukazano pod toč. 13.1. ovog obrazloženja otkloniti prigovore stranaka na nalaz vještaka, te će imati u vidu da tužitelji osim smanjenja kupoprodajne cijene zahtijevaju i naknadu štete u visini troškova koji su im nastali u otklanjanju nedostataka koje je vještak procijenio u dopuni nalaza od 17. rujna 2023., pa je s tim uvezi potrebno utvrditi na što se odnose i koji su razlozi tome što su tužitelji sami otklonili nedostatke.
17. Potom će odlučiti o osnovanosti tužbenog zahtjeva novom odlukom u kojoj će iznijeti jasne, dostatne i neproturječne razloge o odlučnim činjenicama i odgovoriti na sve prigovore stranaka sukladno čl. 338. st. 4. ZPP kako bi ovaj sud bio u mogućnosti ocijeniti njezinu zakonitost u eventualno novom žalbenom postupku. Ujedno će odlučiti o cjelokupnim troškovima postupka (čl. 166. st. 3. ZPP), kao i zahtjevu tužitelja za naknadu troškova žalbenog postupka.
Varaždin, 30. siječnja 2025.
Predsjednik vijeća
Milko Sambolek
