REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI GRAĐANSKI SUD U ZAGREBU

Ulica grada Vukovara 84

Poslovni broj: Ps-298/2019-59

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski građanski sud u Zagrebu po sutkinji toga suda Gorani Žurić Juretić, u pravnoj stvari tužitelja KK iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], kojeg zastupa punomoćnik Nikolica Brbora, odvjetnik u Odvjetničkom društvu Kačić&Brbora iz Zagreba, protiv tuženice KKU iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], koju zastupa punomoćnik Albin Hotić, odvjetnik u Zagrebu, nakon održane glavne i javne rasprave zaključene 13. lipnja 2024., u prisutnosti tužitelja osobno, punomoćnika tužitelja Nikolice Brbora, odvjetnika, tuženice osobno i zamjenice punomoćnika tuženice ŠK, odvjetničke vježbenice, 29. siječnja 2025.

p r e s u d i o  j e

I. Zamjenjuje se Ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom slijedećeg sadržaja:

KKU, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], kao najmodavac

i

KK, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], kao najmoprimac, sklapaju slijedeći

UGOVOR O NAJMU STANA SA ZAŠTIĆENOM NAJAMNINOM

Članak 1.

Najmodavac daje najmoprimcu u najam sa zaštićenom najamninom svoje suvlasničke dijelove nekretnine u zemljišnoj knjizi opisane kao suvlasnički dio s neodređenim omjerom etažno vlasništvo (E-15) u naravi Stan u prizemlju desno koji se sastoji od jedne sobe i ostalih prostorija ukupne površine 39,73 m2, koji dio je neodvojivo povezan sa odgovarajućim suvlasničkim dijelom cijele nekretnine koji je jednako velik kao i ostali dijelovi, nalazeći u zgradi mješovite uporabe [adresa] i dvorište sagrađenoj na zkčbr. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina], zk. ul. [broj ZK uloška], površine 308 m2 (dvorište površine 74 m2 i zgrada mješovite uporabe, [adresa] površine 234 m2), tako da najmodavac daje u najam 66/100 dijela opisane nekretnine.

Članak 2.

Stranke suglasno konstatiraju da se najmoprimac nalazi u posjedu cijele nekretnine opisane u čl. 1. ovog Ugovora.

Članak 3.

Najmoprimac je dužan koristiti se stanom na način da ga čuva od svih oštećenja. Najmoprimac je dužan o svom trošku izvršiti popravke oštećenja stana koja je oštećenja prouzročio sam ili osoba koja taj stan koristi. Najmoprimac ne odgovara za pogoršanja stana, uređaja i opreme koji stanu pripadaju, a koje je pogoršanje nastalo uslijed redovitog korištenja ili proteka vremena. Najmodavac je dužan održavati stan koji se daje u najam u stanju pogodnom za stanovanje.

Članak 4.

Najmoprimac ima pravo upotrebe zajedničkih prostorija, dijelova i uređaja zgrade nužnih za korištenje stanom, te pravo korištenja zemljišta koje služi zgradi.

Članak 5.

Najmoprimac je dužan plaćati zaštićenu najamninu najmodavcu razmjerno njegovom suvlasničkom dijelu, pri čemu su ugovorne strane suglasne da najmoprimac ima pravo na plaćanje zaštićene najamnine koja se određuje u skladu s odredbama Zakona o najmu stanova. Ugovorne strane utvrđuju da mjesečna najamnina za cijeli stan iznosi 26,80 EUR mjesečno, te će se ista mijenjati sukladno odredbama Zakona o najmu stanova. Najmoprimac je dužan najmodavcu plaćati najamninu mjesečno, najkasnije do svakog 10-og dana slijedećeg mjeseca za protekli mjesec u visini određenoj razmjerno njegovom suvlasničkom dijelu. Sve režijske troškove i komunalnu naknadu povezanu sa stanovanjem najmoprimac se obvezuje plaćati izravno pružateljima komunalnih i drugih usluga prema ispostavljenim računima.

Članak 6.

Ovaj Ugovor sklopljen je na neodređeno vrijeme, odnosno na snazi je dok za to postoje zakonske pretpostavke, a može se otkazati samo pod uvjetima predviđenim zakonom.

Članak 7.

Za slučaj spora iz ovog Ugovora, nadležan je Općinski građanski sud u Zagrebu.

II. Nalaže se tuženici KKU naknaditi tužitelju KK parnični trošak u iznosu od 500,00 EUR, sa zateznim kamatama koje teku od 29. srpnja 2025. do isplate po stopi koja se određuje za svako polugodište, uvećanjem referentne stope tj. kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granična kamatna stopa proizašle iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke, za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, u roku od 15 dana.

III. Odbija se kao neosnovan zahtjev tuženice KKU za naknadu parničnog troška u iznosu od 2.875,00 EUR, sa zateznim kamatama koje teku od 29. siječnja 2025. do isplate.

Obrazloženje

1. Tužitelj u tužbi podnesenoj 19. lipnja 2017. protiv [adresa], RK, ŽK i MK, navodi kako mu je utvrđen status zaštićenog najmoprimca stana u [adresa], u prizemlju desno, u naravi jednosoban stan koji se sastoji od jedne sobe, kuhinje, smočnice i predsoblja, ukupne površine 39,73 m2, a koja nekretnina je upisana kao etaža 15 u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], sve u postupku koji se vodio kod ovog suda pod posl. br. Ps-869/97 protiv Grada Zagreba. Nadalje navodi kako je u upravnom postupku koji se vodio kod Gradskog ureda za imovinskopravne poslove i imovinu Grada, Klasa: UP/I-942-01/05- 06/88, rješenjem od 11. prosinca 2019. vraćen u vlasništvo navedeni stan, a za koji je u navedenom rješenju utvrđeno da ga koristi tužitelj kao zaštićeni najmoprimac. Navodi kako je nekretnina vraćena suvlasnicima RK, ČK, MK, ŠKU, LK, TK i RKU, dok je u preostalom dijelu (30/100) suvlasnik Republika Hrvatska. Ističe kako je ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom zaključio sa suvlasnicima ŽKU, PK, TK i MKU, dok preostali suvlasnici nisu prihvatili njegov prijedlog. Zbog toga predlaže donijeti presudu kojom se nadomješta ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom te kojom se nalaže tuženicima naknaditi tužitelju parnični trošak.

2. U odgovoru na tužbu Republika Hrvatska ističe kako je tužba nedopuštena jer se tužitelj sukladno odredbi čl. 186.a Zakona o parničnom postupku, prije podnošenja tužbe nije obratio Republici Hrvatskoj za zahtjevom za mirno rješenje spora. Zbog toga je rješenjem posl. br. Ps-224/2017-8 od 11. svibnja 2018. ovaj sud odbacio tužbu tužitelja podnesenu protiv Republike Hrvatske.

3. U odgovoru na tužbu tuženici RK, ČK i MK osporili su visinu zaštićene najamnine te istaknuli kako tužitelj ne živi u predmetnom stanu.

4. Tijekom postupka, vlasnica stana postala je tuženica KKU, slijedom čega je tužitelj u podnesku od 11. ožujka 2023. preinačio tužbu na način da je umjesto prvobitnih tuženika kao tuženicu naznačio KKU. KKU pristala je stupiti u parnicu umjesto prvobitnih tuženika pa je raspravnim rješenjem od 20. ožujka 2023. sud, sukladno odredbi čl. 192. Zakona o parničnom postupku (''Narodne novine'' broj 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 84/08, 96,08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 28/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22 i 155/23 - dalje: ZPP) dopustio preinaku tužbe na način da umjesto dotadašnjih tuženika RK, ŽK i MK u parnicu stupi KKU.

5. Tuženica je ustrajala na navodima da tužitelj ne živi u predmetnoj nekretnini, a ističe i kako predmetna nekretnina nije pogodna za stanovanje u smislu odredbi Zakona o najmu stanova i to u higijenskom i tehničkom smislu.

6. U dokaznom postupku sud je izvršio uvid u presudu Općinskog građanskog suda u Zagrebu posl. br. Ps-869/97 od 24. travnja 2009. (list 4-8), izvadak iz zemljišne knjige (list 9), rješenje Gradskog ureda za imovinsko pravne poslove i imovinu grada Klasa: UP/I-942-01/052-06/88 od 11. prosinca 2013. (list 10-12), izračun visine zaštićene najamnine (list 13, 80, 163), uvjerenja o prebivalištu za MK i ČK (list 14-15), Ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom od 28. travnja 2017. zaključene sa MKU, ŽKU, TK i PK (list 18-21), uvjerenje Državne geodetske uprave, Središnjeg ureda od 30. prosinca 2018. (list 60), dopis Ministarstva financija, Porezne uprave, Središnjeg ureda od 1. travnja 2019. (list 63), dopis Gradskog stambenog komunalnog gospodarstva d.o.o. od 28. ožujka 2019. (list 65), e-mail korespondenciju s upraviteljem Hrvatski poslovni centar d.o.o. (list 68), izvadak iz zemljišne knjige (list 81-82, 158-159), Izvansudsku nagodbu (Ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom) od 20. svibnja 2019. (list 118-121), Ugovore o kupoprodaji nekretnine zaključene između tuženice i ŽK, NK, MKU, ŽKU, TK, MK (list 130-157), dopis tužitelja upućen tuženici od 19. ožujka 2021. (list 160-161), naloge za plaćanje (list 162), fotografije (list 167-176), e-mali korespondenciju između tuženice i punomoćnika tužitelja (list 182-187), izveden je dokaz saslušanjem svjedoka CK (list 188-189), DK (list 189-190), KKUB (list 190), ČKU (list 190-191), tužitelja (list 202-204), tuženice (list 204-207), svjedokinje (ĐK), očevidom na licu mjesta (list 215-221).

7. Ocjenjujući rezultate svih provedenih dokaza, a sukladno odredbi čl. 8. ZPP- a sud je našao tužbeni zahtjev tužitelja osnovanim.

8. Predmet spora je zahtjev tužitelja radi donošenja presude kojom se zamjenjuje ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom.

9. Među strankama nije sporno da je tuženica vlasnica 70/100 suvlasničkog dijela s neodređenim omjerom etažno vlasništvo (E-15) - stana u prizemlju desno koji se sastoji od jedne sobe i ostalih prostorija ukupne površine 39,73 m2, koji dio je neodvojivo povezan sa odgovarajućim suvlasničkim dijelom cijele nekretnine koji je jednako velik kao i ostali dijelovi, k. č. br. [katastarska čestica] zgrada mješovite uporabe [adresa] i dvorište površine 308 m2 sve upisano u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], a što je razvidno i iz dostavljenog zemljišnoknjižnog izvatka za predmetnu nekretninu. Nije sporna površina predmetnog stana od 39,73 m2, kako je to naznačeno u zemljišnim knjigama, identitet nekretnine i visina pričuve od 5,00 kn/m2.

10. Također, nije sporno da je tuženica svoj suvlasnički dio stekla upisom u zemljišne knjige, a temeljem ugovora o kupoprodaji zaključenih s ranije upisanim suvlasnicima nekretnine ČK, NK, MKU, ŽKU, TK, MK i RK. Nije sporno da je navedenim prodavateljima vraćen u vlasništvo (u odgovarajućim suvlasničkim dijelovima) predmetni stan, a što proizlazi iz rješenja Gradskog ureda za imovinsko pravne poslove i imovinu grada Klasa: UP/I-942-01/052-06/88 od 11. prosinca 2013.

11. Nadalje, među strankama nije sporno da tužitelj ima status zaštićenog najmoprimca na predmetnom stanu, kako to proizlazi iz navedenog rješenja od 11. prosinca 2013. i presude ovog suda posl. br. Ps-869/97 od 24. travnja 2009. kojom je zamijenjen ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom, a koji postupak se vodio po tužbi ovdje tužitelja protiv Grada Zagreba kao tuženika, a prije nego je u postupku povrata stan djelomično vraćen u vlasništvo prednicima tuženice.

12. Nije sporno ni da je tužitelj s prednicima tuženice MKU, ŽKU, TK i NK zaključio Ugovore o najmu stana sa zaštićenom najamninom od 28. travnja 2017., u odnosu na njihove suvlasničke dijelove. Prava i dužnosti najmodavca iz navedenih ugovora su sukladno odredbi čl. 24. st. 1. Zakona o najmu stanova (''Narodne novine'' br. 91/96, 48/98, 66/98, 22/06, 68/18 i 105/20) prešli na tuženicu.

13. Sporno je živi li tužitelj u predmetnom stanu, odnosno je li isti napustio stan i je li stan uopće podoban za stanovanje u smislu odredbi ZNS-a.

14. U svrhu utvrđenja spornih činjenica između stranaka izvedeni su dokazi saslušanjem svjedoka i stranaka te očevidom u predmetnom stanu. U svom iskazu svjedokinja CK navodi kako živi u stanu na 2. katu u istoj zgradi kao i tužitelj. Navodi da tužitelj u tom stanu živi više od 40 godina. Ne zna da li je ikada živio na nekoj drugoj adresi. Prije je s njim živjela majka, ali je umrla, prije 2-3 godine, do smrti je živjela s tužiteljem. Sada živi sam. Tužitelja vidi svaki dan na hodniku. Ne druže se i ne posjećuju. Zdravstveno stanje tužitelja je takvo da šepa, nepokretan je. Navodno je pao s 3. kata zgrade u [adresa] gdje mu živi sestra. Viđa ga da nosi hranu i kupuje hranu sam. Nitko mu ne pomaže. Imao je psa, izvodio ga je u šetnju. Jednom je bila u tom stanu, kad je bila komisija, a prisutan je bio pun. tuženice, netko iz Grada, sastavljen je zapisnik. Tada je utvrđeno da stan pripada nasljednicima NK. Iz stana je osjetila neugodne mirise.

15. U svom iskazu svjedok DK navodi kako poznaje tužitelja iz viđenja kao susjeda. Živi na 1. katu, a tužitelj živi u stanu ispod njega. Ne zna koliko dugo tužitelj živi u zgradi, uvijek ga je viđao. U zgradi živi 50-ak godina. Ne zna s kim tužitelj živi. Poznavao je njegovu pok. majku i ona je živjela u tom stanu. U stanu je bio jednom kada je pukla cijev i curila je voda iz njegovog stana. Ne zna kada je to bilo. Tužitelja vidi tu i tamo kad izađe iz stana, možda 2-3 puta mjesečno. U trenutku kad je bio u stanu tužitelja, stan je bio u normalnom stanju. Što se tiče zdravstvenog stanja tužitelja procjenjuje da je mentalno OK, a što se tiče fizičkog zdravlja vidi da ima problem s nogom.

16. U svom iskazu svjedokinja KKUB navodi kako poznaje tužitelja iz zgrade na adresi [adresa]. U toj je zgradi živjela od 1978. do 90-tih. Nakon što je odselila u stanu je ostala živjeti njezina majka koja je tu živjela do smrti 2014. Brinula je o majci i svaki dan je dolazila u taj stan. Poznaje obitelj ĐK jer su oni već živjeli u zgradi kad je doselila. Njezin stan je na 2. katu, sada su u njezinom stanu podstanari i dolazi po potrebi, otprilike 1 mjesečno. Tužitelja viđa. Ne zna da li još netko živi u stanu osim tužitelja, nikog drugog nije vidjela nakon što je umrla tužiteljeva majka, osim tužitelja i njegovog psa. Vidi stvari na balkonu stana tužitelja, bicikl, tepisi, pećnica i sl., jer se to vidi sa stubišta. Tužitelja viđa na stubištu, vidjela ga je i u podrumu, vidjela ga je kako otključava stan. Tužitelj je imao nekakvu nesreću i nakon te nesreće ima tjelesnu poteškoću. Slabo i otežano se kreće. Dok je njegova majka bila živa primjećivala je odjeću na balkonu, ali tada je češće bila tamo, sada kad dolazi ne zadržava se dugo i ne obraća pažnju na to suši li se odjeća na balkonu. Tužiteljevu sestru ne viđa.

17. Svjedokinja LKU navodi kako je na adresi [adresa] živjela do 1992. godine. Tu adresu ima prijavljenu za turistički najam. Slabije iznajmljuje zadnjih godina, jer joj je stan oštećen u potresu. Slabije zbog toga i odlazi u taj stan, zadnji put je bila prije 10-ak dana. Poznaje tužitelja iz viđenja, viđa ga u zgradi na adresi [adresa]. Njezin stan je na 1. katu, a tužitelj je u prizemlju. Od kad su njezini roditelji kupili stan 1986. tužitelj živi u toj zgradi. Do potresa je u stan dolazila jednom tjedno. Iz stana tužitelja osjetila je neugodan miris. Tužitelj je imao kućnog ljubimca, imao je psa. Nije vidjela tužitelja da psa izvodi u šetnju. Tužitelj teško hoda i procjenjuje da je tužitelj dosta bolestan. Nije vidjela tužitelja da nosi stvari iz dućana, ali nije tamo toliko često. Tužitelja je vidjela sa štakom. Koliko zna imao je prije par godina prometnu nesreću i bio je teško ozlijeđen.

18. Svjedokinja ĐK navodi kako živi u [adresa], a njezin brat, ovdje tužitelj živi u zgradi na adresi [adresa]. Živjela je u tom stanu dok su roditelji bili živi i u braku. Kao mala je s mamom i bratom odselila kod bake. Mama se s bratom brzo vratila u predmetni stan kod tate i on od tad tamo živi. Tužitelj povremeno čuva njezino dijete u njezinom stanu jer najčešće radi u popodnevnim satima. Ona ne dolazi u stan na adresi [adresa] jer brat dolazi kod nje i nema vremena za odlazak kod njega. Njihova majka je živjela s njom i bila prijavljena na adresi [adresa]. Imala je zdravstvenih problema pred kraj života. U jednom je periodu živjela kod tužitelja jer je on o njoj brinuo. Njezin brat ide u dućan i nabavku. Često ga zamoli da za nju obavi kupovinu. Tužitelj nije zaposlen, uzdržava se od socijalne pomoći, a i ona mu ponekad pomogne. Ide u pučku kuhinju, a i ona mu osigura obroke kad je kod nje i čuva njezino dijete te je slobodan uzeti iz hladnjaka što mu treba. Tužitelj ponekad prespava kod nje u stanu, ne često, samo kad je njezino dijete bolesno ili kad je ona lošijeg zdravstvenog stanja. Stan u [adresa] je površine oko 50 m2, ima jednu sobu u kojoj spava njezino dijete, dnevnu sobu i ostale prostorije.

19. Tužitelj u svom iskazu navodi kako cijeli svoj život živi na adresi [adresa]. Nikad nije živio nigdje drugdje, nikad nije bio prijavljen niti na jednoj drugoj adresi. Prije 6 godina zadobio je ozljede zbog kojih je utvrđen nesposobnim za rad od strane HZMO. Ima treći stupanj tjelesnog oštećenja. Pao je s 3. kata i ozlijedio kralješnicu i lijevu nogu. Ima problem s lijevom nogom, otežano se kreće. Trenutno živi sam. Prima doplatak za njegu i pomoć i zajamčenu minimalnu naknadu. Nije zaposlen. Nema osobnog asistenta. Nema patronažnu skrb. Otežano hoda, ima dekubitus na peti, ali redovito odlazi kod liječnika na previjanje. Kontrolira se redovito kod liječnika. Ima kateter koji mijenja svaka tri mjeseca, također kod liječnika. Nema drugih nekretnina u svom vlasništvu. Nema vrjednijih pokretnina u svom vlasništvu, nije vlasnik osobnog vozila. Na ručak ide u pučku kuhinju u Branimirovoj ulici. Svakih 6 mjeseci odlazi kod socijalne radnice koja mu da uputnicu koja vrijedi za sljedećih 6 mjeseci i koja mu omogućava korištenje pučke kuhinje. Ima hladnjak u stanu, a sam odlazi u dućan i kupovinu. Sposoban je nositi stvari iz dućana bilo u vrećici ili u ruksaku. U stanu ima kauč koji se razvlači i na kojem spava. Prije je imao psa. Morao ga je udomiti jer ga nije mogao toliko često izvoditi, trenutno ima mačku. Plaća zaštićenu najamninu Državnim nekretninama u iznosu od 10,00 EUR, plaća zaštićenu najamninu vlasnici stana u iznosu od 18,50 EUR putem opće uplatnice na Fini, plaća trošak Zagrebačkom holdingu d.o.o. u iznosu od 30,00 EUR, plaća struju i plin najčešće putem vaučera od CZZS. Osim toga plaća komunalno, čistoću, ne zna točno u kojem iznosu, ovisi od mjeseca do mjeseca. Plin plaća otprilike 30,00 EUR mjesečno, ne grije se na plin, jer su mu plin isključili radi neispravnog dimnjaka, sve nakon potresa, plin za štednjak su mu isključili zbog neispravne cijevi. Trenutno se grije na struju, a mjesečni trošak struje je manji od 30,00 EUR. Svaki mjesec dobiva vaučere iz kojih financira troškove plina i struje. Osobnu higijenu i tuširanje obavlja u stanu i za to mu nije potrebna pomoć. Stan u [adresa] je vlasništvo njegove sestre, dobila ga je darovanjem od njihove majke koja je bila vlasnica stana. Majka mu je preminula u travnju 2022., a otac 1997. Roditelji su živjeli zajedno do očeve smrti unatoč tome što su bili razvedeni. U stanu su živjeli i on i njegova sestra.

20. U svom iskazu tuženica KKU navodi da je 2019. kupila stan. Najprije je kupila suvlasnički dio ŽK. Ostale suvlasničke dijelove kupila je 2020., kupoprodaju je završila u listopadu 2020. Bila je upoznata s time da je u stanu zaštićeni najmoprimac. Suvlasnici tog stana su stariji ljudi i oni su se toga htjela riješiti, a njihova djeca nisu zainteresirana za tu nekretninu. Naime, oni su suvlasnici i drugih stanova u zgradi na adresi [adresa]. U razdoblju od 2015. - 2020. radila je u uredu u Stančićevoj 1, a za vrijeme korone je bila u uredu njezine šefice na adresi [adresa]. Taj njezin ured gleda na zgradu na adresu [adresa]. Kod šefice na adresi [adresa] bila je najmanje jednom tjedno i još uvijek toliko često dolazi kod nje. Nikad nije vidjela da bi rolete na predmetnom stanu bile podignute u razdoblju od 2019. pa do jučer. Tužitelja je upoznala 2019. kada je prvi put bila u stanu. Nakon toga redovito ga je viđala kod [adresa] jer tamo i sama često prolazi. Još uvijek ga viđa u [adresa]. Drugi put je u stanu bila 27. rujna 2021. Stan je tada kao i 2019., bio u jako lošem stanju, u velikom neredu, u stanu je smrdjelo, izazivalo je mučninu. Stanje je bilo kao na fotografijama koje su dostavljene u spis. Ponovo je u stanu bila 17. prosinca 2023. s električarom i vodoinstalaterom. Bila je u stanu i 12. siječnja 2024. s dimnjačarom. Dimnjačara je dovela u stan, jer joj je tužitelj 2023. rekao da se grije na plin, a plinska peć joj je izgledala jako opasno. Ranije joj je govorio da se grije na struju. Zbog svega toga procijenila je da mora provjeriti stanje plinskih instalacija i nije mogla ništa prepustiti slučaju. Kad je došla 2023. i 2024. u stan, stan je bio uredan i sređen, netko se jako potrudio očistiti stan. Neovisno o tome, stan je u raspadajućem stanju, vrata ispadaju iz štokova. Radi se o starinskim vratima bez kvaka koja su jako teška i kada ih povučete otvoriti mogu pasti na vas. U stanu je jako hladno, jer se ne grije. Slavina u kuhinji nema funkciju, iz nje ne ide voda. U WC-u ima vode, ali je sve neispravno. Kad su bili plinari pokazali su joj dokument iz 2015. kojim se tužitelja i njegovu sestru upozorava da je štednjak neispravan i da ga moraju zamijeniti. Kad je bila u stanu 2024. štednjak je još uvijek bio tamo. Ne zna koristi li ga netko, ali plinari su zabranili korištenje štednjaka. Plinsko brojilo je plombirano, a unazad 3 godine nije se ni koristilo. Razgovarala je s predstavnicom suvlasnikom LKU koja joj je u telefonskom razgovoru rekla da tužitelja u zgradi nije vidjela od djetinjstva. Razgovarala je i sa UK koji je bio predstavnik suvlasnika u zgradi na adresi [adresa] od 2019. do 2022. te joj je rekao da tužitelj živi u stanu na adresi [adresa] sa svojom sestrom i nećakom. Rekao je i da mu je teško pomisliti da KK samostalno živi. Rekao je i da zgrada ima dosta dužnika od kojih je i obitelj ĐK. Rekao je da je stan na adresi [adresa] povremeno koristila tužiteljeva pok. majka, a da KK stanuje na adresi [adresa]. Prilikom posjeta stanu na adresi [adresa], nije vidjela stvari za osobnu higijenu, ručnike, donje rublje i sl., vidjela je četkicu za zube i knjige. U sobi u stanu nalazi se ormar koji nema vrata, radi se o garderobnom ormaru pa je zbog toga uočila da nema osobnih stvari, a u istom stoje knjige. U stanu je plinska peć za grijanje, stara 50-60 godina, koja nije servisirana. Postoji kalijeva peć u sobi, ali kako je ormar gurnut do peći, pretpostavlja da nije u funkciji. Štednjak je također na plin. Potrošnja struje po niskoj tarifi stoji na 1,5 kW, odnosno proizlazi da se struja praktički ne koristi. Takvo je stanje cijelo vrijeme otkad je kupila stan. I po visokoj tarifi se jako malo struje koristi. U periodu od 17. prosinca 2023. do 24. siječnja 2024. potrošeno je 0,3 kW visoke tarife što je gotovo kao 2 punjenja mobitela, što također sugerira da se struja opće ne troši. Od 18. lipnja 2021. do 19. prosinca 2023. tužitelj je platio 580 m3 plina, otprilike oko 500,00 EUR putem vaučera, iako niti u jednom trenutku nije obavljeno očitanje plina, već su isključivo plaćane akontacijske rata. Brojilo je isto od 2021. do trenutka kada je plombirano, samo po njemu nije bila zabilježena potrošnja. Voda u kotliću stalno curi. Na balkonu je unazad 3,5 godine bila "krama". To je sada malo dotjerano, ali se i dalje na balkonu nalaze razne stvari. Balkon je natkriven armiranim staklom, ali je isto puklo u jednom dijelu i jedan komad stakla visi. Prodavatelji stana su joj rekli da tužitelj zapravo živi u [adresa] i općenito o obiteljskoj dinamici tužitelja. U kupaonici ima bojler na struju. Kad je u stanu bila 2019. u stanu je bila i majka. Nećak tužitelja bio je u stanu pri nekom od njezinih dolazaka. U stanu je bila i mačka, a kad je u stanu bila 2019. tužitelj nije dozvolio da uđe u jednu sobu, jer da se u sobi nalazi pas. Susjedima je smetao lavež i cviljenje psa jer bi tužitelj bio u stanu u [adresa], a pas sam u stanu u [adresa]. Zbog toga su zvali i komunalnog redara. U prosincu 2023. tužitelj joj je rekao da se grije na plin i nazvala je dimnjačare i pitala jesu li pregledali dimnjake. Dimnjačar je rekao da je bio dva puta, ali nikog nije zatekao. Ostavili su obavijest, ali ih nitko nije kontaktirao. Pregled je bio dogovoren 2. siječnja, ali je tužitelj to odgodio tako da je pregled dimnjaka obavljen 12. siječnja 2024.

21. Prilikom očevida na adresi [adresa] utvrđeno je da se predmetni stan sastoji od hodnika, jedne prostorije koja je dnevna soba i u kojoj se nalazi kuhinja, sobe, wc-a i kupaonice te balkona. Vrata wc-a i kupaonice ispadaju iz pante. U kupaonici ima vode, a u kuhinji nema. U kupaonici se nalazi električni bojler za toplu vodu. U sobi se nalazi nerazvučeni kauč i jedan razvučeni, za koji tužitelj navodi da ga koristi za spavanje. U ormaru u sobi nalaze se knjige, odjeća, putne torbe, posteljina. U stanu se nalazi mačka u transporteru za mačke, pijesak i hrana za mačku. U stanu se osjeća jak neugodan miris. U sobi se nalazi više pakiranja pelena za odrasle, za koje tužitelj navodi kako ih on koristi. Balkon je neočišćen, na njemu se nalazi nekorišteni bicikl, stari namještaj i smeće. Nadstrešnica iznad balkona napravljena je od stakla i metala, staklo je razbijeno te komad stakla visi. U prostoriji u kojoj je kuhinja radi samo jedno rasvjetno tijelo, rasvjetno tijelo radi u kupaonici, a u sobi radi lampa za čitanje. Hladnjak prilikom očevida nije bio uključen u struju. Za štednjak je tužitelj izjavio da ga ne koristi. U prostoriji gdje je kuhinja nema stola i stolica. U sobi se nalazi jedna stolica na kojoj se nalazi posuda s hranom. U stanu nema perilica za rublje te je tužitelj izjavio da se ista pokvarila prije mjesec dana, a ista je prema navodima ujedno bila i sušilica, s obzirom da u stanu nisu uočeni predmeti koji bi omogućili sušenje odjeće nakon pranja, a isto nije moguće niti na balkonu. U kupaonici se nalaze četkica i kalodont, a tužitelj navodi kako ne koristi ručnik nego papirnate ručnike. Nema deterdžent za suđe, ima spužvu, suđe pere u umivaoniku tekućim sapunom.

22. Sud je povjerovao iskazima svjedoka CK, DK, KKUB i ČKU jer su iskazivali iskreno i uvjerljivo te su njihovi iskazi međusobno suglasni. Također, radi se o susjedima tužitelja, nezainteresiranim za ishod ovog postupka. Sud je povjerovao i iskazu svjedokinje ĐK, iako se radi o sestri tužitelja koja je kao takva pristrana i zainteresirana za ishod ovog postupka, a povjerovao je i iskazu tužitelja, jer su njihovi iskazi međusobno suglasni, a u skladu su i s iskazima navedenih svjedoka.

23. Na temelju iskaza svjedoka i tužitelja te na temelju utvrđenja s očevida, sud je utvrdio da tužitelj živi u navedenom stanu, odnosno da isti nije napustio predmetni stan.

24. Naime, saslušani svjedoci, susjedi tužitelja, potvrdili su da tužitelja redovito viđaju u zgradi na adresi [adresa]. Tako je, primjerice, svjedokinja CK iskazala kako tužitelja vidi svaki dan na hodniku. I svi drugi susjedi su iskazali da viđaju tužitelja redovito. Iako neki od njih rjeđe dolaze u zgradu i u njoj više ne žive, okolnost da viđaju tužitelja i u tim rjeđim dolascima u zgradu, također govori u prilog zaključku da tužitelj u stanu živi. Susjeda KKUB iskazala je kako tužitelja viđa na stubištu, vidjela ga je kako otključava stan, a vidjela ga je i u podrumu, dakle tužitelj koristi i zajedničke dijelove zgrade.

25. Sud je povjerovao iskazu tuženice jer je ista iskazivala uvjerljivo, detaljno i iskreno. Iako tuženica u svom iskazu iznosi tvrdnje suprotne navodima tužitelja, jer tvrdi da tužitelj u stanu ne živi, njezin iskaz sud zbog toga ne ocjenjuje neistinitim. Naime, tuženica je iskazivala prema svom osobnom, a i iskustvenom uvjerenju kako samostalan život tužitelja u tom stanu, a s obzirom na stanje stana i sve okolnosti zdravstvenog stanja tužitelja, nije moguć. Međutim, unatoč takvom uvjerenju tuženice, na temelju svih utvrđenih činjenica i izvedenih dokaza u ovom postupku, a primjenjujući na utvrđene činjenice odgovarajuću pravnu normu, sud je zaključio drugačije.

26. Sud nije uzeo u obzir iskaz tuženice u dijelu u kojem prepričava što su joj o boravku tužitelja u stanu rekli susjedi tužitelja LKU i UK. Tuženica u tom dijelu nije iskazivala o činjenicama koje bi njoj osobno bile poznate, već je prepričavala navode drugih osoba. Pri tom treba reći kako je LKU saslušana neposredno pred ovim sudom te je iskazivala drugačije od onog što je u svom iskazu navela tuženica, dok UK nije predložen za svjedoka u ovom postupku.

27. Što se tiče zdravstvenog stanja tužitelja, o tome je iskazivao tužitelj te je sud, a na temelju njegovog iskaza, utvrdio da je tužiteljevo zdravstveno stanje teško, ozbiljno i trajno. Međutim, tužitelj je više puta pristupio na ročišta pred ovim sudom, a i bio je prisutan na očevidu. Stoga se sud uvjerio da je tužitelj, unatoč vidljivom šepanju, pokretan. Iz toga sud zaključuje da tužitelj može samostalno živjeti i samostalno brinuti o higijeni, a što je tužitelj i naveo u svom iskazu. Sud utvrđuje da je tužitelj u mogućnosti odlaziti u dućan za kupovinu osnovnih namirnica, a da kupuje i nosi namirnice potvrdile su u svojim iskazima svjedokinje ĐK i CK koja je izričito iskazala da viđa tužitelja da nosi hranu i kupuje hranu sam.

28. U pogledu uvjeta u stanu sud smatra da je tuženica opravdano, na temelju izostanka nekih osnovnih kućanskih potrepština, posumnjala da tužitelj u stanu ne živi. Tako bi primjerice bilo očekivano da se u stanu nalazi perilica rublja, a ako ne perilica, onda svakako prostor na balkonu za sušenje rublja ili vješalica za sušenje rublja koja se nalazi u kući, kvačice i slično, na što je tuženica upirala na očevidu. Međutim, sud zaključuje, a s obzirom na teško financijsko stanje tužitelja i općenito način života tužitelja, o kojem je sud stekao saznanje tijekom ovog postupka, da tužitelj u određenoj mjeri ovisi o pomoći svoje sestre ĐK pa tako vjeruje navodu tužitelja s očevida da mu odjeću ponekad opere njegova sestra.

29. Iskazu tuženice u dijelu u kojem navodi da tužitelja redovito viđa na adresi [adresa], gdje živi sestra tužitelja, sud je također povjerovao, jer i izvedenih dokaza, uostalom, proizlazi da je često na toj adresi. Naime, tužitelj pomaže svojoj sestri tako da u njezinom stanu čuva njezino dijete.

30. Upravo stoga što proizlazi kako tužitelj često boravi kod svoje sestre, logičan je i njezin iskaz da se tužitelj ponekad hrani kod nje i da je slobodan uzimati stvari iz hladnjaka, što na neki način opravdava činjenicu da tužitelj može živjeti u predmetnom stanu unatoč tome što kuhinja u predmetnom stanu nije funkcionalna, a s obzirom da obroke konzumira izvan stana.

31. U odnosu na navode tuženice da je iz stanja električnog brojila razvidno da se u stanu ne živi jer se struja ne troši, valja reći da sud nema stručna znanja za procijeniti kolika bi trebala biti realna potrošnja struje u stanu, a s obzirom na postojeća električna trošila u stanu. Stoga sud, a bez dostave odgovarajuće dokumentacije o potrošnji i eventualno bez odgovarajućeg vještačenja na tu okolnost, ne može izvoditi zaključak o tome živi li tužitelj u stanu, samo na temelju navoda tuženice o potrošnji električne energije u određenom vremenskom razdoblju.

32. Uvjeti u stanu, a u što se sud uvjerio na očevidu, loši su u pogledu higijene, odnosno čistoće stana, opremljenosti i starosti namještaja, činjenice da hladnjak i štednjak nisu u funkciji, da nema vode u kuhinji, da vrata od kupaone ispadaju iz pante prilikom otvaranja, da ne rade sva rasvjetna tijela, da je grijanje samo na struju, da se u stanu osjeća neugodan miris, no unatoč tome, sud smatra da se u stanu može boraviti i živjeti, na način na koji je to opisao tužitelj. Dakle, s obzirom da se tužitelj hrani u pučkoj kuhinji i kod svoje sestre, nije mu neophodan štednjak za pripremu hrane, a ni hladnjak za skladištenje hrane. Kupaonica je funkcionalna i u istoj se nalaze neke stvari za osnovnu osobnu higijenu. Iako u stanu nema plina, u kupaonici se nalazi bojler na struju pa sud zaključuje da ima tople vode. Iako u sobi nema kreveta, postoji kauč na razvlačenje koji služi tužitelju za spavanje i na kojem se prilikom održavanja očevida nalazila posteljina kao da se radi o krevetu. Iako se u ormarima nalaze knjige i torbe, u trenutku održavanja očevida nalazila se i odjeća i posteljina. Također, uočene su pelene za odrasle koje koristi tužitelj i tužiteljeva mačka.

33. Iako tuženica tvrdi da je sve iscenirano za potrebe ovog postupka, da je stan naknadno očišćen i doveden u bolje stanje nego je bio te da su neke osobne stvari naknadno donesene, sud je cijenio stanje zatečeno na očevidu, a uzeo je u obzir i tvrdnje tuženice da je stan bio u lošijem stanju što se tiče higijene i urednosti, a s obzirom na dostavljene fotografije u spisu.

34. No, s obzirom na iskaze svjedoka i tužitelja, kako je već navedeno, sud je utvrdio da tužitelj živi u navedenom stanu, odnosno svakako je redovito viđen u predmetnoj zgradi na adresi [adresa]. Čak i da tužitelj puno češće prespava i boravi u stanu svoje sestre nego što to on i njegova sestra navode u ovom postupku, samim time ne može se zaključiti da tužitelj u ovom stanu više ne živi, odnosno da je isti napustio.

35. Prema odredbi čl. 38. st. 1. ZNS-a u slučaju smrti zaštićenog najmoprimca ili kada zaštićeni najmoprimac napusti stan, prava i dužnosti zaštićenog najmoprimca iz ugovora o najmu prelaze na osobu navedenu u ugovoru o najmu stana, ovisno o sporazumu tih osoba.

36. Navedena odredba je jedina odredba ZNS-a koja govori o posljedicama napuštanja stana od strane zaštićenog najmoprimca. Navedenu odredbu treba tumačiti na način da prava i obveze zaštićenog najmoprimca prestaju kad zaštićeni najmoprimac napusti stan, a u slučaju da nema drugih osoba navedenih u ugovoru o najmu stana.

37. Primjenom na ovaj konkretan slučaj, napuštanje stana značilo bi prestanak prava i obveza zaštićenog najmoprimca za tužitelja. No, sud smatra da je napuštanje stana voljni čin zaštićenog najmoprimca, a što u ovom konkretnom slučaju izostaje. Tužitelj upravo ovim postupkom koji je on pokrenuo pokazuje namjeru i nadalje biti u najmu predmetnog stana, regulirati svoj status, a u stanu nedvojbeno boravi, odnosno isti u dovoljnoj mjeri koristi da se ne može zaključiti da je stan svojevoljno napustio. 38. Prema odredbi čl. 31. st. 1. ZNS-a vlasnik stana i osoba iz čl. 30. koja ispunjava uvjete najmoprimca sklapaju ugovor o najmu stana na neodređeno vrijeme, s time da najmoprimac za to vrijeme ima pravo ugovoriti zaštićenu najamninu. Prema odredbi st. 2. istog članka pravo na zaštićenu najamninu nema najmoprimac koji u dijelu stana obavljao poslovnu djelatnost, odnosno ima u vlasništvu useljivu kući ili stan.

39. Kako među strankama nije sporno da je tužitelj stekao status zaštićenog najmoprimca, a tijekom postupka je utvrđeno da u stanu živi te nema u vlasništvu useljivu kuću ili stan, pri čemu visina zaštićene najamnine nije sporna (nakon podneska tužitelja od 11. ožujka 2023. i s obzirom na nespornu visinu pričuve), to je prihvaćen tužbeni zahtjev tužitelja te je ovom presudom zamijenjen ugovor o najmu predmetnog stana, kako je to odlučeno u točki I. izreke.

40. Temeljem čl. 154. st. 1. ZPP-a, tužitelju je dosuđen trošak parničnog postupka i to u visini jednokratne nagrade koja se odnosi na zastupanje tijekom čitavog prvostupanjskog postupka (Tbr. 7. toč. 2. Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika, ''Narodne novine'' br. 142/12, 103/14, 118/14, 107/15, 37/22) od ukupno 200 bodova, koja Tarifa se primjenjuje s obzirom na vrijeme pokretanja postupka, sukladno Tbr. 52. t. 4. Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika (''Narodne novine'' br. 138/23). Stoga tužitelju pripada trošak u iznosu od 400,00 EUR, uvećano za 25% PDV-a (100,00 EUR), odnosno 500,00 EUR. Tužitelj nije u obvezi plaćanja sudskih pristojbi sukladno čl. 11. t. 5. Zakona o sudskim pristojbama (''Narodne novine'' br. 118/18 i 51/23).

41. Na tako dosuđeni trošak tužitelju pripadaju zatezne kamate od dana donošenja ove presude pa do isplate, sukladno odredbi čl. 151. st. 3. ZPP-a, po stopi propisanoj odredbom čl. 29. st. 2. Zakona o obveznim odnosima (''Narodne novine'' br. 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22 i 155/23), slijedom čega je odlučeno kao u točki II. izreke.

41. Kako tuženica nije uspjela u ovom postupku, to je odbijen i njezin zahtjev za naknadu parničnog troška zajedno sa zateznim kamatama (čl. 154. st. 1. ZPP-a), kako je odlučeno u točki III. izreke presude.

Zagreb, 29. siječnja 2025.

Sutkinja

Gorana Žurić Juretić

POUKA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove presude dopuštena je žalba u roku od 15 dana, a koji rok se računa:

- od dana održavanja ročišta na kojem se presuda objavljuje, ukoliko je stranka uredno obaviještena o ročištu za objavu, bez obzira da li je na isto pristupila, odnosno

- od dana primitka prijepisa presude, ukoliko stranka nije bila uredno obaviještena o ročištu na kojem je presuda objavljena.

Žalba se podnosi pisano, putem ovog suda županijskom sudu.

DNA:

1. Punomoćniku tužitelja

2. Punomoćniku tuženice