Republika Hrvatska

Trgovački sud u Varaždinu

Varaždin, Braće Radić 2

Poslovni broj: P-119/2023-66

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Trgovački sud u Varaždinu, po sucu pojedincu, Iris Hatvalić-Nemec, u parničnom postupku tužitelja KAUFLAND HRVATSKA k.d., Donje Svetice 14, Zagreb, OIB: 47432874968, kojeg zastupa punomoćnik Dino Vukoša, odvjetnika iz Odvjetničkog društva Buterin i Posavec iz Zagreba, protiv tuženika OPTIMUM 1990 d.o.o., Ivane Brlić-Mažuranić 15, Zagreb, OIB: 41085719385, kojeg zastupa punomoćnik Petar Alilović, odvjetnika u Odvjetničkog društva Lovrić, Novokmet i partneri d.o.o. iz Zagreba, nakon održane glavne rasprave 19. prosinca 2024., u prisutnosti punomoćnika tužitelja CN i punomoćnika tuženika Petra Alilovića, radi predaje u posjed, dana 28. siječnja 2025.

p r e s u d i o  j e

I. Nalaže se tuženiku OPTIMUM 1990 d.o.o., Ivane Brlić-Mažuranić 15, Zagreb, OIB: 41085719385 da preda tužitelju KAUFLAND HRVATSKA k.d., Donje Svetice 14, Zagreb, OIB: 47432874968 u posjed, slobodan od osoba i stvari, dio kč. br. [katastarska čestica], Koprivnička ulica, ukupne površine 17521 m2, upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], u naravi dio parkirališta Trgovačkog centra Kaufland Varaždin, Koprivnička ulica 17, Varaždin, površine 164 m2, na južnom dijelu navedene zemljišnoknjižne čestice, na kojem se nalaze 4 boksa za samoposlužnu autopraonicu, u roku od 15 dana.

II. Nalaže se tuženiku da plati tužitelju trošak ovog postupka u iznosu od 1.889,88 eura, u roku od 15 dana.

Obrazloženje

1. Tužitelj je protiv tuženika podnio tužbu radi radi predaje u posjed u kojoj navodi da su tužitelj kao zakupodavatelj i tuženik kao zakupnik sklopili 26. travnja 2010. Ugovor o zakupu površine za izgradnju i rad autopraonice br. 40005250, a nakon toga, stranke su sklopile još 8 aneksa tom ugovoru. Nekretnina na kojoj se nalazi trgovački centar tužitelja upisana je u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] i označena kao k. č. br. [katastarska čestica] u naravi Koprivnička ulica površine 17521 m2 (dvorište površine 11798 m2, poslovna zgrada, Varaždin, Koprivnička ulica 17, površine 5709 m2 i trafostanica površine 14 m2), a tuženikova autopraonica se nalazi na južnom dijelu čestice. Sukladno čl. 4. ugovora o zakupu, vrijeme zakupa je ugovoreno na 10 godina. Tužitelj je tuženiku predao predmet zakupa 11. siječnja 2011. Sukladno čl. 31. Ugovora o zakupu, po završetku ugovornog odnosa zakupodavatelj može tražiti uklanjanje svih izgrađenih dijelova te tehničkih postrojenja na zemljištu zakupa i ponovno uspostavljanje starog stanja s početka ugovora. Zemljište zakupa te izgrađeni dijelovi i tehnička postrojenja se po njihovu vraćanju moraju nalaziti u stanju koje odgovara normalnom trošenju, uzimajući u obzir obavljene popravke. Tužitelj je još prije isteka ugovora o zakupu u više navrata obavijestio tuženika da neće produljiti trajanje ugovora te da mu je po isteku zakupa potrebno vratiti posjed nekretnine. Iako je, dakle, zakup istekao 10. siječnja 2021., tuženik do danas nije tužitelju vratio zakupljeno zemljište, slobodno od osoba i stvari. S obzirom da je ugovor o zakupu istekao, da se tuženik oglušio na sve pozive da vrati tužitelju zemljište koje je bilo predmet zakupa te da isto i dalje neovlašteno koristi, tužitelj predlaže da sud donese presudu kojom će naložiti tuženiku predaju sporne nekretnine u posjed tužitelju.

2. Tuženik u odgovoru na tužbu navodi kako su tužba i tužbeni zahtjev neosnovani u cijelosti. Tuženik i tužitelj su u poslovnom odnosu još od 2005. godine. Tužitelj je tada tek ulazio na hrvatsko tržište i opciju izgradnje i postavljanja samoposlužnih autopraonica kod svojih trgovačkih centara očito je smatrao dobrim načinom privlačenja interesa kupaca, a na taj način je svoje interese predstavio i tuženiku. Tuženik i tužitelj su pristupili pregovorima o izgradnji tuženikovih samoposlužnih autopraonica kod više tužiteljevih trgovačkih centara, među ostalim i na lokaciji u Varaždinu koja je predmet ove tužbe. Ovlašteni predstavnici tužitelja su prvi i sami pristupili tuženiku sa inicijativom za poslovnu suradnju koja ima biti dugotrajna jer je tuženik u to vrijeme već imao djelatnost autopraonica u (drugim) trgovačkim centrima, a radi djelatnosti koja je komplementarna glavnoj djelatnosti tužitelja (trgovački centar). Tužiteljevi ovlašteni predstavnici su sve razgovore i pregovore temeljili na logici o komplementarnim i povezanim djelatnostima (trgovački centar na kojem je autopraonica koja doprinosi i poboljšava prodaju trgovačkog centra) koje imaju biti vezane i trajati 25 godina koliko je i očekivano (minimalno) trajanje rada trgovačkog centra. Prije kretanja u projekt, ovlašteni predstavnici tuženika i tužitelja sklopili su ugovor po kojem će tuženik imati pravo imati svoje samoposlužne autopraonice na nekretninama na kojima su tužiteljevi trgovački centri u razdoblju od 25 godina (dalje u tekstu: Glavni ugovor). Glavni ugovor je sklopljen usmeno od strane ovlaštenih predstavnika obaju strana i potvrđen je u mnogo navrata kroz poslovnu suradnju stranka. Osnovni elementi Glavnog ugovora su slijedeći:

- zakup tuženika za potrebe svake samoposlužne autopraonice trajat će 25 godina od puštanja pojedine autopraonice u pogon, imajući u vidu vrijednosti ulaganja, uz obavezu tuženika da uredno podmiruje svoje mjesečne obveze;

- kada se tuženik potvrdi kao partner, mjesečne zakupnine će se značajno smanjiti.

Ovlašteni predstavnici tužitelja su tom prilikom tuženika izvijestili da će se radi zadovoljavanja internih procedura unutar tužitelja sklapati pojedinačni tipski ugovori o izgradnji i zakupu površina za postavljanje samoposlužnih autopraonica na određeno vrijeme, ali koji će se svakako sukcesivno produživati najmanje kroz razdoblje obuhvaćeno Glavnim ugovorom, tj. 25 godina od stavljanja u pogon pojedine autopraonice. U realizaciji Glavnog ugovora sklopljen je i ugovor koji tužitelj dostavlja uz tužbu, Ugovor o zakupu površine za izgradnju i rad autopraonice br. 40005250 od 26. 4. 2010. (dalje u tekstu: Ugovor iz 2010). Taj Ugovor iz 2010., u kojem je doista naznačeno razdoblje trajanja od 10 godina, sam po sebi predstavlja potvrdu postojanja Glavnog ugovora. Samo površnim pregledom tog ugovora lako je uočiti da je riječ o tipskom ugovoru u smislu odredbe čl. 295. Zakona o obveznim odnosima, koji, obiluje ništetnim odredbama te uopće nije prilagođen konkretnom poslovnom odnosu. Glavni ugovor, sa ranije opisanim elementima, predstavlja posebnu pogodbu u smislu čl. 295. st. 3. ZOO. u odnosu na Ugovor iz 2010. kao i u odnosu na ostale tipske ugovore koje su sklapali tuženik i tužitelj (u odnosu na samoposlužne autopraonice na lokacijama u Slavonskom Brodu, Varaždinu i Zagrebu). Predstavnici tuženika koji su vodili pregovore o sklapanju Glavnog ugovora bili su MN, kao punomoćnik tuženika, i IN, koja je ranije bila prokurist a trenutno je direktor tuženika. Predstavnici tužitelja koji su vodili pregovore i potvrdili Glavni ugovor o minimalnom trajanju ugovora od 25 godina bili su među ostalim FN, direktor i RN, rukovoditelj sektora za zakup, a nakon njih i ŠN, direktor. Tuženik nikada nije sudjelovao u izradi i pripremi pojedinačnih tipskih ugovora o zakupu, niti je u ijednom od njih izmijenio ijednu odredbu, jer su mu navedeni predstavnici tužitelja jasno prezentirali da među stranama vrijedi Glavni ugovor dok su tipski pojedinačni ugovori isključivo služili za zadovoljavanje internih procedura unutar tužitelja. Da nije postojao Glavni ugovor tuženik bi valjda pregovarao tipski ugovor bar u nekoj mjeri i mijenjao neke njegove odredbe, a ne bi ga potpisivao onakvog (neprilagođenog) tipskog bez ijedne intervencije. Upravo temeljem takvog Glavnog ugovora sa tužiteljem, tuženik je u svojim poslovnim knjigama predvidio amortizaciju sve opreme na autopraonicama (kako onih na lokaciji u Zagrebu, tako i onih na ostalim lokacijama) na način da je u poslovnim knjigama tuženika evidentiran rok povrata investicije i trajanja Glavnog ugovora od 25 godina. Osim što o tome postoje svjedoci, i što to potvrđuju poslovne knjige tuženika, da postoji Glavni ugovor potvrđuje i elementarna poslovna i životna logika. Izravno ulaganje tuženika u sve autopraonice na lokacijama trgovačkih centara tužitelja iznosi više od 900.000,00 EUR, odnosno preko 300.000,00 EUR po autopraonici (znači i za autopraonicu u Varaždinu). Tuženik na ovom mjestu postavlja jednostavno pitanje - koji poduzetnik bi uložio iznos od preko 300.000,00 EUR u izgradnju i postavljanje samoposlužne autopraonice poput one na lokaciji u Varaždinu na temelju ugovora na rok od 10 godina (a na drugim lokacijama su inicijalni pisani ugovori sklapani i na kraće razdoblje, npr. 5 godina.)? Pritom maksimalni godišnji prihod (ne dobit) na svim autopraonicama koje je izgradio tuženik u sklopu suradnje s tužiteljem ne omogućava povrat investicije prije razdoblja od 25 godina, imajući u vidu obveze plaćanja PDV-a, naknade tužitelju, energenata, plaća radnika i svih ostalih troškova. Za autopraonicu su ishođene sve dozvole te autopraonicu nije moguće (bez velikog i nerazmjernog troška) prebaciti na drugu lokaciju jer se veći dio autopraonica nalazi ispod zemlje i uopće nije podesan za prijenos. Sve ove okolnosti kao i navedeni troškovi i projekcije poslovanja bili su poznati i tužitelju kao i tuženiku, i nema nikakve šanse da bi do takve investicije došlo bez postojanja Glavnog ugovora. Čitava dugogodišnja suradnja tuženika i tužitelja prožeta je dokazima da je poslovni odnos sklopljen na duži rok od rokova navedenih u individualnim ugovorima. Čisto primjera radi, na lokaciji u Zagrebu tuženik je, uz prethodnu suglasnost tužitelja, izgradio bunar na autopraonici za što je 2016. godine podigao kredit u iznosu od 200.000,00 HRK sa rokom dospijeća od 6 godina. Dakle tužitelj je tuženiku dao suglasnost da realizira projekt izgradnje bunara uz zaduženje na razdoblje do 2022. godine. Takvo postupanje stranaka nema nikakvog smisla ukoliko se ne promatra kroz prizmu postojanja Glavnog ugovora. Dodatan primjer je da je tuženik, uz znanje tužitelja, krajem 2016. prolongirao svoje postojeće kredite (cca 250.000,00 eura) na razdoblje od deset godina, dakle do 2026. godine što zasigurno ne bi učinio bez postojanja Glavnog ugovora. Ovakav način poslovne suradnje - sklapanje usmenih sporazuma na duže razdoblje popraćeno sukcesivno sklopljenim tipskim ugovorima - tuženik je prihvatio uzdajući se u ugled i ozbiljnost tužitelja koji je i sam tužitelj naglašavao i na njega se pozivao. Osim toga tužitelj je isti poslovni model suradnje koristio i sa drugim partnerima koje je privukao da izgrade samoposlužne autopraonice na lokacijama svojih trgovačkih centara. Nažalost i ti drugi partneri tužitelja se u posljednje vrijeme suočavaju sa sličnim problemima u svojem odnosu sa tužiteljem - ušli su u dugoročne investicije u izgradnju i postavljanje samoposlužnih autopraonica na temelju dugoročnih sporazuma popraćenih tipskim ugovorima koji su predstavljani kao puka formalnost, da bi (moguće uslijed kadrovskih promjena u upravi) tužitelj u posljednje vrijeme jednostrano i neovlašteno napustio postignuti sporazum i dosadašnju poslovnu praksu te od njih počeo tražiti da uklone svoje autopraonice. Razmjeri ulaganja kako tuženika tako i drugih poduzetnika koji imaju svoje samoposlužne autopraonice na lokacijama tužiteljevih trgovačkih centara vrlo jasno ukazuju na postojanje posebnog sporazuma koji nadilazi pojedine ugovore poput Ugovora iz 2010. Tuženik osim toga ističe da je tužitelj i nakon razdoblja navedenog u Ugovoru iz 2010. konkludentnim radnjama priznao da ugovorni odnos među strankama i dalje traje, nastavljajući izdavati tuženiku račune koji sadrže sve elemente koje su sadržavali i raniji računi. Tužitelj i dalje uredno tuženiku dostavlja mjesečne račune i tuženik te račune i dalje uredno plaća. Tuženik osporava navode iz tužbe o tome kako ga je tužitelj obavijestio tuženika da neće produljiti trajanje ugovora. Osim komunikacije iz dopisa priloženih tužbi, višekratno je u komunikaciji tužitelja iskazivana suglasnost za nastavak suradnje. Tuženik tek radi potpunosti ovog odgovora ističe da tužitelj dostavljanjem izvadaka iz zemljišnih knjiga godine nije dokazao da ima legitimaciju podnijeti ovu tužbu. Takvo bi pravo, sve kad bi ostali njegovi navodi i bili točni (što nisu), eventualno imalo društvo EUROPA-UPRAVLJANJE NEKRETNINAMA d.o.o. i to prema trenutnom zemljišnoknjižnom stanju i ne uzimajući u obzir činjenicu da, za sad, u zemljišnim knjigama nije evidentirana činjenica da tuženik ima svoju samoposlužnu autopraonicu na tom zemljištu, koju je sagradio uz suglasnost i podršku tužitelja i koja je tuženikovo vlasništvo. Također, tuženik osporava da bi imao u posjedu 300 m2 predmetne nekretnine kao što se tvrdi u tužbi, i na tužitelju je teret da tu svoju tvrdnju dokaže. U stvarnosti radi se značajno manjoj površini.

3. Na navode odgovora na tužbu tužitelj se očitovao te je u bitnome osporio postojanje „glavnog ugovora“ na koji se tuženik poziva, odnosno postojanje bilo kojeg drugog ugovora između parničnih stranaka koji bi regulirao pitanje zakupa zemljišta za potrebe autopraonice u Varaždinu, izuzev ugovora o zakupu koji je dostavljen uz tužbu. Navodni „glavni ugovor“ predstavlja konstrukciju tuženika izmišljenu za potrebe ovog postupka, a kako bi se izvođenjem brojnih predloženih dokaza (većinom svjedoka) trajanje ovog postupka produljilo čim više i na taj način omogućilo tuženiku da čim duže ostane u neovlaštenom posjedu nekretnine. Da je postojanje takvog „glavnog ugovora“ posve nevjerojatno, jasno je i s logičkog i poslovnog gledišta. Tužitelj je dio međunarodne korporacije te je posve jasno da ne sklapa i ne može sklapati usmene ugovore. Nadalje, ugovor o zakupu je toliko obiman i detaljan (ima 32 stranice) da je sasvim jasno da ne postoji nikakva mogućnost da bi povrh toga bio sklopljen nekakav krovni, usmeni ugovor. Povrh toga, čl. 34. ugovora o zakupu navodi kako su među ugovornim stranama sklopljeni samo oni sporazumi koji su pismeno utvrđeni ugovorom o zakupu te da ne postoje nikakvi dodatni usmeni dogovori. Obje strane su ovo potpisale te je stoga pozivanje tuženika na drugačije usmene dogovore bespredmetno. Da je doista postojao nekakav „glavni ugovor“, on bi nedvojbeno bio naveden u tekstu ugovora o zakupu. Također, da su stranke dogovorile trajanje zakupa na 25 godina, tada bi taj rok bio naveden u ugovoru o zakupu. S obzirom da je u čl. 4. ugovora predviđeno trajanje zakupa od 10 godina, jasno je da je upravo to rok koji su stranke ugovorile. Pozivanje tuženika na čl. 295. st. 3. ZOO je neosnovano jer ovdje nije riječ o općim uvjetima niti bi „glavni ugovor“ mogao predstavljati posebnu pogodbu u odnosu na ugovor o zakupu. Prigovor nedostatka aktivne legitimacije je neosnovan. Zakupodavac ne mora biti vlasnik stvari, a među strankama nije sporno da su sklopile ugovor o zakupu, da je tužitelj predao tuženiku predmet zakupa na korištenje i da je po isteku zakupa tuženik kao zakupnik obvezan vratiti predmet zakupa tužitelju kao zakupodavcu. Navedeno je višestruko potvrdila i sudska praksa (VSRH presuda poslovni broj Rev 2452/00, VTS RH presuda poslovni broj Pž-4009/04).

4. Nakon provedenog vještačenja tužitelj je na ročištu održanom 16. studenog 2022. uskladio, odnosno preinačio svoj tužbeni zahtjev tako da umjesto predaje u posjed dijela kč. br. [katastarska čestica], Koprivnička ulica, ukupne površine 17521 m2, upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], u naravi dio parkirališta Trgovačkog centra Kaufland Varaždin, Koprivnička ulica 17, Varaždin, površine 300 m2, sada traži predaju u posjed površine od 595 m2. Iako se tuženik protivio takvoj preinaci tužbenog zahtjeva sud je preinaku dozvolio obzirom je smatrao da je to svrsishodno za konačno rješenje odnosa među strankama.

5. Prvostupanjski sud je presudom P-24/2021-25 od 20. prosinca 2022. naložio tuženiku da preda u posjed tužiteljuslobodan od osoba i stvari, dio kč. br. [katastarska čestica], Koprivnička ulica, ukupne površine 17521 m2, upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], u naravi dio parkirališta Trgovačkog centra Kaufland Varaždin, Koprivnička ulica 17, Varaždin, površine 164 m2, na južnom dijelu navedene zemljišnoknjižne čestice, na kojem se nalaze 4 boksa za samoposlužnu autopraonicu, u roku od 15 dana, dok je sa zahtjevom za predaju u posjed dijela kč. br. [katastarska čestica], Koprivnička ulica, ukupne površine 17521 m2, upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], u naravi dio parkirališta Trgovačkog centra Kaufland Varaždin, Koprivnička ulica 17, Varaždin u površini od 431 m2, tužitelj odbijen. Ujedno je sud naložio tuženiku da plati tužitelju trošak postupka u iznosu od 771,53 eura.

6. Rješenjem Visokog trgovačkog suda Republike Hrvatske broj Pž-564/2023-3 od 6. rujna 2023. ukinuta je presuda Trgovačkog suda u Varaždinu poslovni broj P- 24/2021-25 od 20. prosinca 2022. u točkama I. i III. izreke, predmet je u tom dijelu vraćen sudu prvog stupnja na ponovno suđenje te je odlučeno da će se o troškovima žalbenog postupka odlučiti u konačnoj odluci. U odbijajućem dijelu pod točkom II. izreke presuda je postala pravomoćna.

7. Među strankama je sporno postoji li aktivna legitimacija tužitelja za podnošenje tužbe u ovoj pravnoj stvari, je li osim Ugovora o zakupu površine za izgradnju i rad autopraonice broj 40005250 od 26. travnja 2010. sklopljen i usmeni – Glavni ugovor prema kojem je među strankama (usmeno) ugovoreno da će tuženik imati pravo imati svoje autopraonice na nekretninama na kojima su tužiteljevi trgovački centri u razdoblju od 25 godina.

8. Sud je tijekom postupka izvršio uvid u cjelokupnu dokumentaciju koja se nalazi u spisu, te je proveo očevid na licu mjesta uz sudjelovanje geodetskog vještaka kao i vještačenje po geodetskom vještaku radi:

- identifikacije nekretnine dane u zakup temeljem Ugovora o zakupu površine za izgradnju i rad autopraonice br: 40005250 od 26. travnja 2010., upisane u zemljišnoknjižni uložak [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], čestica broj 1016/1, a nakon postupka obnove zemljišne knjige za katastarsku općinu [katastarska općina],

- utvrđenja nalaze li se na južnom dijelu čestica 16466, upisane u zemljišnoknjižni uložak [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], 4 boksa za samoposlužnu autopraonicu

- izračuna točne površina predmeta zakupa, a koja je površina u položajnom nacrtu (Prilog 1 Ugovora o zakupu) uokvirena žutom bojom. Osim toga sud je tijekom postupka saslušao direktoricu tuženika IN te svjedoke MN, RN, NN, ČN i ŠN.

9. Sud nije saslušao svjedoka FN jer je i bez njegovog saslušanja činjenično stanje u dovoljnoj mjeri utvrđeno za donošenje odluke. Osim toga, u vrijeme sklapanja spornog ugovora FN već više od šest godina nije bio direktor komplementara tužitelja.

10. Cijeneći provedene dokaze na način propisan čl. 8. Zakona o parničnom postupku Narodne novine, broj 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22 i 155/23 dalje u tekstu ZPP), na temelju svakog pojedinog provedenog dokaza, svih dokaza zajedno, te na temelju rezultata cjelokupnog postupka, sud je utvrdio da je tužitelj aktivno legitimiran za podnošenje tužbe u ovoj pravnoj stvari, da među strankama nije sklopljen usmeni – Glavni ugovor prema kojem je među strankama (usmeno) ugovoreno da će tuženik imati pravo imati svoje autopraonice na nekretninama na kojima su tužiteljevi trgovački centri u razdoblju od 25 godina, te je utvrđena veličina predmeta zakupa od 164 m2.

11. Prije svega valja reći da se na konkretan pravni odnos primjenjuje Zakon o obveznim odnosima, a obzirom je predmet zakupa dio zemljišta, a ne poslovna zgrada, poslovna prostorija, garaža ili garažno mjesto pa da bi se trebao primijeniti Zakon o zakupu poslovnog prostora.

12. Člankom 536. st. 1. Zakona o obveznim odnosima (NN 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22 i 155/23, dalje u tekstu: ZOO) propisano je da je zakupnik dužan čuvati zakupljenu stvar i nakon prestanka zakupa vratiti je neoštećenu. U skladu sa stavkom 4. ako je zakupnik za vrijeme zakupa izvršio kakve promjene na stvari dužan je vratiti je u stanje u kojem je bila kad mu je predana u zakup, osim ako je što drugo ugovoreno.

13. Člankom 545. st. 1. ZOO propisano je da ugovor o zakupu sklopljen na određeno vrijeme prestaje protekom vremena na koje je sklopljen.

14. U pogledu tuženikovog prigovora nedostatka aktivne legitimacije tužitelja valja reći kako nije sporno da tužitelj nije vlasnik nekretnine koja je predmet zakupa obzirom iz izvatka iz zemljišne knjige za predmetnu nekretninu (list 59 do 60 spisa) proizlazi da je ista na dan 5. veljače 2021. u vlasništvu Europa – upravljanje nekretninama d.o.o., Zagreb, no navedeno nema utjecaja na postojanje aktivne legitimacije tužitelja, obzirom zakupodavac može biti osoba koja nije vlasnik stvari, te je upravo zakupodavac iz ugovora o zakupu aktivno legitimiran zahtijevati ispražnjenje i predaju nekretnine u posjed i to neovisno o tome ima li na nekretnini pravo vlasništva ili nema.

15. Iz Ugovora o zakupu površine za izgradnju i rad autopraonice broj 40005250 od 26. travnja 2010. sklopljenom između parničnih stanaka (list 5 do 37 spisa) proizlazi:

-da su tužitelj kao zakupodavatelj i tuženik kao zakupnik 26. travnja 2010. sklopili ovaj ugovor radi davanja u zakup površine zemljišta koja se nalazi u blizini Trgovačkog centra Kaufland Varaždin, Koprivnička 17, z. k. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], čestica broj 1016/1 s time da ugovorne strane "polaze od toga da površina za zakup obuhvaća cca 300 m2" (članak 1.2. Ugovora), međutim, zakupodavatelj ne garantira veličinu površine zakupa i ona nije temelj za obračun zakupnine, nego služi isključivo opisu objekta - zakup ne obuhvaća površine izvan zemljišta zakupa (…). Zakupnik smije koristiti, uzimajući u obzir njihovu svrsishodnu namjenu i prema detaljnim odredbama ovog ugovora i uputama zakupodavatelja: a) prilazne ceste od i do zemljišta zakupa, a koje su u položajnom nacrtu označene plavom bojom, b) ostale zajedničke površine i objekte Trgovačkog centra potrebne za korištenje sukladno Ugovoru o zakupu

-vrijeme zakupa utvrđeno je u trajanju od 10 godina, a ako zakupnik po isteku vremena zakupa nastavi koristiti zemljište zakupa, a da se zakupodavatelj tome izričito ne suprotstavi, isto se ne smatra produžetkom zakupa (članak 4. Ugovora),

- smatra se dogovorenim da trajanje Ugovora o zakupu (…) započinje s primopredajom zemljišta zakupa (članak 5.1. Ugovora)

- po završetku ugovornog odnosa iz bilo kojeg razloga zakupodavatelj može zahtijevati uklanjanje svih izgrađenih dijelova te tehničkih postrojenja na zemljištu zakupa i ponovno uspostavljanje starog stanja s početka ugovora (članak 31. Ugovora)

- da su sklopljeni samo oni sporazumi koji su pismeno utvrđeni ovim ugovorom o zakupu i njegovim prilozima, te ne postoje nikakvi dodatni usmeni ugovori, pravovaljane su samo one izmjene, dopune i otkazi Ugovora koje su donesene u pismenom obliku (članak 34. Ugovora).

16. Uvidom u Ugovor sud je također utvrdio da konkretni ugovor ne predstavlja formularni (tipski) ugovor jer se isti ne temelji na općim uvjetima koje je tužitelj sastavio za veći broj ugovora i koji bi opći uvjeti dopunjavali posebne pogodbe utvrđene među ugovarateljima.

17. Osim toga sud je, u skladu s uputom drugostupanjskog suda, na okolnost sklapanja usmenog ugovora po kojem bi tuženik imao pravo imati svoje samoposlužne autopraonice na nekretninama na kojima su tužiteljevi trgovački centri u razdoblju od 25 godina (glavni Ugovor) saslušao direktoricu tuženika i svjedoke MN, RN, NN, ČN i ŠN te na temelju iskaza saslušanih osoba sud ne može zaključiti da bi među strankama bio sklopljen bilo kakav usmeni ugovor po kojem bi tuženik imao pravo imati svoje samoposlužne autopraonice na nekretninama na kojima su tužiteljevi trgovački centri u razdoblju od 25 godina.

18. Svjedok RN u bitnome je naveo kako nema nikakvih neposrednih saznanja o sklapanju konkretnog ugovora obzirom u vrijeme sklapanja tog ugovora više nije bio zaposlen kod tužitelja time da je naveo da sklapanje usmenih ugovora nije model po kojem posluje tužitelj niti je tužitelj sklapao ugovore o zakupu s neograničenim trajanjem. Tvrdnju tuženika o sklapanju usmenog ugovora smatra konstrukcijom tuženika. Svjedok ŠN u bitnome je naveo da tužitelj nikada nije sklapao usmene ugovore. Nacrte ugovora pripremao je EN i njegov odjel time da su postojale međunarodne smjernice matičnog društva u Njemačkoj i tih su se smjernica morali pridržavati, a regionalna društva nikada o takvim stvarima nisu mogla odlučivati bez dogovora s matičnim društvom. MN nije obećao da će zakup trajati dokle god postoji Kaufland u Hrvatskoj, a najmanje 25 godina jer za to na međunarodnoj razini nikada ne bi dobio suglasnost.

19. Sud je u cijelosti povjerovao iskazima navedenih svjedoka obzirom su isti životni i logični te su u skladu s dokumentacijom u spisu. Sud prihvaća argumentaciju tužitelja i smatra potpuno jasnim i logičnim da društvo kakvo je tužitelj, koje je dio međunarodne korporacije, ne sklapa i ne može sklapati usmene ugovore.

20. Svjedoci NN i ČN nemaju neposrednih saznanja o pregovorima koji su prethodili sklapanju konkretnog ugovora. Sud nije povjerovao njihovim iskazima u dijelu u kojem su naveli da im je tužitelj obećao da će moći ostati u zakupu tako dugo dok radi i postoji trgovački centar Kaufland, kako u ovoj parnici tvrdi i tuženik, obzirom su u iskazu naveli kako im je ta obećanja dao EN, za kojeg sud tijekom ovog postupka nije mogao utvrditi da bi se radilo o osobi ovlaštenoj za vođenje poslova tužitelja (iz priložene dokumentacije ne proizlazi da bi EN bio komplementar tužitelja niti odgovorna osoba komplementara) pa da bi isti, u ime tužitelja, mogao davati bilo kakva obvezujuća obećanja.

21. Na temelju iskaza svjedoka MN i direktorice tuženika IN sud ne može zaključiti da bi postojao usmeno sklopljen ugovora s tužiteljem obzirom su njihovi iskazi u tom dijelu u suprotnosti s materijalnom dokumentacijom u spisu, iskazima svjedoka RN i ŠN. Osim toga nije logično niti životno da bi tužitelj, kao član međunarodne korporacije koji posluje po međunarodnim smjernicama matičnog društva, uz iznimno obiman i detaljan pisani ugovor, u konkretnom slučaju sklapao "glavni" usmeni ugovor.

22. Slijedom iznijetog, obzirom je u Ugovoru o zakupu površine za izgradnju i rad autopraonice broj 40005250, člankom 34. jasno i nesporno među strankama ugovoreno kako su sklopljeni samo oni sporazumi koji su pismeno utvrđeni ovim ugovorom o zakupu i njegovim prilozima, da ne postoje nikakvi dodatni usmeni dogovori te da su pravovaljane samo one izmjene, dopune i otkazi ovog Ugovora koje su donesene u pisanom obliku, a iz iskaza saslušanih svjedoka te direktorice tuženika ne proizlazi da bi stranke pored pisanog ugovora sklopile i usmeni glavni ugovor, to sud imajući u vidu osnovna načela obveznih odnosa (načelo slobode uređivanja obveznih odnosa, načelo ravnopravnosti sudionika u obveznom odnosu, načelo savjesnosti i poštenja, te ponašanje s pažnjom dobrog gospodarstvenika) nesporno zaključuje kako među strankama nije sklopljen usmeni ugovor po kojem bi tuženik imao pravo imati svoje samoposlužne autopraonice na nekretninama na kojima su tužiteljevi trgovački centri u razdoblju od 25 godina (glavni Ugovor).

23. Nadalje, iz Zapisnika o primopredaji površine/pregledu pred otvorenje od 11. siječnja 2011. (list 56 do 58 spisa) proizlazi da je primopredaja predmeta zakupa obavljena 11. siječnja 2011., te od tada počinje trajanje Ugovora o zakupu, iz čega proizlazi da je vrijeme od 10 godina na koje je sklopljen ugovor o zakupu isteklo 10. siječnja 2021. Tužitelj je tuženika dopisima od 18. travnja 2017. i 17. srpnja 2017. obavijestio kako istekom ugovora na predmetnoj lokaciji neće biti nastavljena poslovna suradnja među strankama, dok je dopisom od 30. listopada 2020. tuženik pozvan da do dana isteka ugovora osigura uklanjanje svih izgrađenih dijelova te ugrađenih tehničkih postrojenja te da predmet zakupa, slobodan od osoba i stvari, preda tužitelju u posjed najkasnije 10. siječnja 2021.

24. Kako je proteklo vrijeme na koje je ugovor o zakupu sklopljen, to je u skladu s odredbom članka 545. st. 1. ZOO ugovor o zakupu prestao 10. studenog 2021., te je sud u skladu s odredbom članka 536. st. 1. naložio tuženiku predaju u posjed nekretnine koja je bila predmet zakupa, slobodnu od osoba i stvari, time da je sud temeljem vještačkog nalaza i mišljenja utvrdio kako nekretnina iz ugovora o zakupu uslijed preoblikovanja zemljišne knjige sada predstavlja česticu broj 16466 upisanu u zemljišnoknjižni uložak [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina].

25. U pogledu površine čestice koja je predana tuženiku u zakup i koju tuženik nakon prestanka zakupa mora vratiti tužitelju valja reći kako je ugovorom regulirano da je površina zakupa u položajnom nacrtu uokvirena žutom bojom, te je upravo zbog toga sud naložio vještaku izračun točne površina predmeta zakupa, a koja je površina u položajnom nacrtu (Prilog 1 Ugovora o zakupu) uokvirena žutom bojom. Vještak je u svom nalazu utvrdio da površina zakupa označena žutom bojom iznosi 164 m2. Kako je tužitelj tuženiku u zakup dao površinu zemljišta koja je u položajnom nacrtu uokvirena žutom bojom i za koju je vještak utvrdio da površina iznosi 164 m2 to sud tuženiku samo može naložiti povrat iste te površine zemljišta. To tim više što u skladu s odredbom članka 1.3. zakup ne obuhvaća površine izvan zemljišta zakupa. Zbog navedenog sud je naložio tuženiku da tužitelju u posjed preda površinu zemljišta od 164 m2 (zahtjev tužitelja za predaju u posjed površine zemljišta od 431 m2 pravomoćno je odbijen presudom P-24/2021-25 od 20. prosinca 2022.).

26. Odluka o trošku parničnog postupka temelji se na odredbi članka 154. stavak 2. u svezi članka 155. ZPP obzirom su stranke djelomično uspjele u parnici. Naime, u pogledu osnove zahtjeva, tužitelj je u cijelosti uspio u parnici (100%), a obzirom je sud utvrdio da je tuženik tužitelju dužan predati u posjed predmet zakupa nakon što je prestao zakup. U pogledu površine koju tuženik tužitelju treba predati u posjed prema konačno postavljenom tužbenom zahtjevu, sud je obvezao tuženika da tužitelju preda u posjed površinu zemljišta od 164 m2 dok je sa zahtjevom za predaju u posjed površine od 431 m2, sud tužitelja pravomoćno odbio pa je u tom dijelu tužitelj uspio 27%, dok je tuženik uspio s 73%. Sumiravši uspjeh u pogledu osnove tužbenog zahtjeva i visine tužbenog zahtjeva (površine) sud zaključuje da je u ukupnosti tužitelj uspio sa 63,5% posto konačno postavljenog tužbenog zahtjeva, dok je tuženik uspio s 36,5%.

27. 63,5% - 36,5% = 27 % u kojem postotku se namiruje trošak tužitelja, kao stranke koja je u većoj mjeri uspjela u parnici.

28. Iznos troška tužitelja iznosi ukupno 6.999,59 eura, a odnosi se na zastupanje tužitelja po punomoćniku – odvjetniku i to za sastav tužbe od 24. ožujka 2021. u iznosu od 500,00 eura, sastav podneska od 5. srpnja 2021. u iznosu od 500,00 eura, zastupanje na ročištu dana 3. veljače 2022. u iznosu od 500,00 eura, zastupanje na ročištu dana 10. ožujka 2022. u iznosu od 500,00 eura, zastupanje na očevidu dana 3. listopada 2022. u iznosu od 500,00 eura, zastupanje na ročištu 16. studenog 2022. u iznosu od 500,00 eura, zastupanje na ročištu 7. veljače 2024. u iznosu od 500,00 eura, zastupanje na ročištu 21. ožujka 2024. u iznosu od 500,00 eura, zastupanje na ročištu 24. travnja 2024. u iznosu od 500,00 eura, zastupanje na ročištu 12. srpnja 2024. u iznosu od 500,00 eura, sve uz pripadajući PDV od 25% u iznosu od 1.250,00 eura, a koji trošak je odmjeren u skladu s važećom Tarifom o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika, te trošak predujma za vještačenje i očevid u iznosu od 381,28 eura, trošak sudske pristojbe na tužbu u iznosu od 122,77 eura i trošak pristojbe na presudu u iznosu od 245,54 eura.

29. Sud tužitelju nije priznao trošak u ukupnom iznosu od 2.120,54 eura, a koji se odnosi na ponovljeni zahtjev za trošak zastupanja na ročištu dana 12. srpnja 2024. u iznosu od 500,00 eura, (dvostruko zatraženi trošak za isto ročište), sastav odgovora na žalbu od 20. siječnja 2023. u iznosu od 500,00 eura, trošak sudske pristojbe na odgovor na žalbu u iznosu od 122,77 eura obzirom sastav odgovora na žalbu nije bio potreban za vođenje ovog postupka, kao niti sastav podneska od 22. prosinca 2023. kojim se tužitelj očituje na drugostupanjsku presudu u iznosu od 500,00 eura, zatraženi iznos pristojbe na tužbu koji prelazi priznati i plaćeni iznos od 122,77 eura, te pripadajući PDV u iznosu od 375,00 eura obračunat na stavke koje nisu priznate tužitelju.

30. 27% od 6.999,59 eura iznosi 1.889,88 eura te je sud tuženika u skladu s odredbom članka 154. st. 2. ZPP obvezao na plaćanje troška tužitelja u iznosu od 1.889,88 eura.

31. Slijedom iznijetog odlučeno je kao u izreci ove presude.

U Varaždinu 28. siječnja 2025.

SUDAC:

Iris Hatvalić-Nemec

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove presude dopuštena je žalba Visokom trgovačkom sudu Republike Hrvatske u Zagrebu, koja se podnosi se putem ovog suda u roku od petnaest (15) dana, time da rok za podnošenje žalbe za stranku koja je uredno obaviještena o ročištu za objavu presude teče od dana kada je održano ročište na kojem je presuda objavljena, dok za stranku koja nije bila uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje teče od dana dostave pisanog otpravka presude.

DNA:

- tužitelj, po punomoćniku

- tuženik po punomoćniku