REPUBLIKA HRVATSKA

ŽUPANIJSKI SUD U PULI-POLA

Kranjčevićeva 8, 52100 Pula-Pola

Poslovni broj Gž-62/2025-2

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Županijski sud u Puli-Pola, u vijeću sastavljenom od sudaca Biljane Bojanić, kao predsjednice vijeća, Nataše Babić, kao sutkinje izvjestiteljice i članice vijeća, te Kristine Pavičić-Sirotić, kao članice vijeća, u pravnoj stvari tužitelja-protutuženika Astra International-Inženjering d.o.o., [adresa], OIB 69935095701, kojega zastupa punomoćnik Marko Andrijanić, odvjetnik u Zagrebu, protiv tužene-protutužiteljice NTD iz [adresa], OIB [osobni identifikacijski broj], koju zastupaju punomoćnici iz Odvjetničkog društva Matić, Feldman & Herman j.t.d., Zagreb, po tužbi radi predaje u posjed, te protutužbi radi nadomještanja ugovora o najmu stana sa zaštićenom najamninom, odlučujući o žalbi tužitelja-protutuženika protiv presude Općinskog građanskog suda u Zagrebu poslovni broj Ps-131/2022-39 od 29. studenog 2024., na sjednici vijeća održanoj 27. siječnja 2025.,

p r e s u d i o  j e

Odbija se žalba tužitelja-protutuženika te se potvrđuje presuda Općinskog građanskog suda u Zagrebu poslovni broj Ps-131/2022-39 od 29. studenog 2024.

Obrazloženje

1. Prvostupanjskom presudom odbijen je tužbeni zahtjev tužitelja-protutuženika (dalje: tužitelja) da se tuženici-protutužiteljici (dalje: tuženici) naloži da tužitelju preda posjed stana upisanog u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] kao ZK tijelo II – 2. suvlasnički dio s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-2) – dvosobni stan s nusprostorijama u prizemlju površine 32,41 čm – stan br. 4. a koji stan je sastavni dio i neodvojivo povezan sa stambenom zgradom popisni broj 2055 u [adresa] sagrađenoj na k. č. br. [katastarska čestica], slobodan od osoba i stvari, u roku od 15 dana, te je prihvaćen protutužbeni zahtjev tuženice da se utvrdi da je stekla status, prava i obveze zaštićenog najmoprimca na istoj nekretnini, kako je opisano u izreci, nadomješten je ugovor o najmu stana sa sadržajem navedenim u izreci, a tužitelju je naloženo je da tuženici naknadi parnične troškove u iznosu od 1.500,00 eur, sa pripadajućim zateznim kamatama od 29. veljače 2016. do isplate.

2. Pravovremenom i dopuštenom žalbom navedenu presudu pobija tužitelj iz svih žalbenih razloga. U bitnome ističe da je prvostupanjski sud povrijedio načelo otvorenog pravosuđenja i počinio bitnu povredu odredaba parničnog postupka iz članka 354. stavka 2. točke 6. Zakona o parničnom postupku jer prvostupanjski sud nezakonitim postupanjem nije dao tužitelju mogućnost da raspravlja pred sudom i postupio suprotno članku 298. i članku 219. stavku 2. Zakona o parničnom postupku. Nadalje, bitnu povredu odredaba parničnog postupka iz članka 354. stavka 2. točke 11. Zakona o parničnom postupku prvostupanjski sud je počinio jer presuda ima nedostataka zbog kojih se ne može ispitati, a osobito jer je izreka presude nerazumljiva i proturječna razlozima presude odnosno nema razloge, jer u presudi nisu navedeni razlozi o odlučnim činjenicama odnosno jer su takvi razlozi nejasni i međusobno proturječni, te o odlučnim činjenicama postoje proturječnosti između onoga što se u razlozima presude navodi kao sadržaju isprava i zapisnika o iskazima danim u postupku i samih tih isprava i zapisnika. Prvostupanjski sud nije analizirao tužiteljeve dokaze, niti objasnio svoje razloge zbog kojih iste ne smatra bitnima. Pogrešno je i nepotpuno utvrđeno činjenično stanje na koje je pogrešno primijenjeno materijalno pravo, jer niti na temelju jednog pravnog propisa na koji se prvostupanjski sud pozvao, pravni prednici tuženice nisu mogli steći stanarsko pravo. Sud je pogrešno i nepotpuno utvrdio da bi se tužena odnosno njezina majka smatrala zaštićenim najmoprimcem, čak i da je/su imala/e stanarsko pravo. Naime, sud se u obrazloženju poziva na odredbu članka 33. Zakona o najmu stanova koji regulira status tzv. običnog najmoprimca dok se pojam „zaštićenog najmoprimca“ navodi u odredbi članka 35. Zakona o najmu stanova na koji se sud ne poziva. Nadalje, sud niti jednom riječi u obrazloženju ne spominje činjenicu da tužena nikada nije podnijela zahtjev za sklapanje ugovora o najmu odnosno da to nije učinila u rokovima propisanim Zakonom o najmu stanova. Sud uopće nije cijenio ponašanje stranaka odnosno okolnost da je tužena od 2009. upoznata s činjenicom da je tužitelj vlasnik stana i da je potpuno ignorirala sve njegove zahtjeve da uredi predmetni odnos te da tužitelju od tada do danas nije platila niti jednog centa za korištenje njegove nekretnine te ga je onemogućila da istu uredi zajedno sa svim ostalim stanovima koje ima u svom vlasništvu u istoj zgradi. Ne postoji niti jedan opravdan razlog zbog kojeg tužena (čak i kada bi imala pravo na to) nije zaključila ugovor o najmu s tužiteljem jer joj je unazad 15 godina poznato da je tužitelj vlasnik stana u kojem stanuje bez valjane pravne osnove. Sud je potpuno propustio navesti da Zakon o najmu stanova propisuje rokove radi ostvarivanja prava na sklapanja ugovora o najmu sa zaštićenom najamninom pa samim time i karakter tih rokova, osobito imajući u vidu da je protutužba podnesena tek 2023. Naime, okolnost da su rokovi iz članka 33. stavka 2. i 3. Zakona o najmu instruktivnog, a ne prekluzivnog karaktera, ne bi trebalo u praksi tumačiti na način da pitanje roka gubi svaku važnost, i da ne postoji nikakvo vremensko ograničenje za najmoprimca do kada on može koristiti svoje pravo i ispuniti svoju obvezu na sklapanje ugovora. Sudska praksa je u nekim situacijama „kad rok nije bio (dovoljno) određen“, posezala za "razumnim rokom" u kojem je trebalo poduzeti dužnu radnju. Razumni rok zasigurno ne iznosi 15 godina od dana kada je tužena saznala da je tužitelj kupio stan. Nadalje, sud uopće nije analizirao sve ostale pretpostavke za utvrđenje statusa zaštićenog najmoprimca a koje propisuje primjenjivi Zakona o najmu stanova npr. ima li tužena drugu nekretninu. Sud nije obrazložio na temelju kojih činjenica je zaključio da tužena ima svojstvo zaštićenog najmoprimca a ne recimo običnog najmoprimca. Što se tiče visine zaštićene najamnine, sud je istu utvrdio uvidom u tzv. izračun Gradsko stambenog komunalnog gospodarstva d.o.o. kojeg je tužena dostavila u spis a koja činjenica se ne može na taj način utvrđivati. Sud je pogrešno utvrdio da je tužena ikome plaćala zaštićenu najamninu, jer o tome nema niti jednog dokaza. Upravo suprotno, tužena je navela da je plaćala najamninu prethodnim vlasnicima i njihovim nasljednicama te da je to prestala činiti kada je tužitelj postao vlasnik 2009. očigledno zloupotrebljavajući njegovu dobru volju i poštenje. Nije bilo govora o nikakvog zaštićenoj najamnini u odnosu na prethodne vlasnike jer tužena nije imala takav status. Prvostupanjski sud je pogrešno primijenio odnosno propustio primijeniti materijalno pravo jer se najveći dio obrazloženja svodi na citiranje i analizu materijalnog prava – od propisa iz 1946. godine pa nadalje, niti jedan propis nije pravilno primijenjen. Tužitelj predlaže da drugostupanjski sud preinači prvostupanjsku presudu na način da prihvati tužbeni zahtjev, a odbije protutužbeni zahtjev u cijelosti i naloži tuženoj da tužitelju nadoknadi troškove parničnog postupka, uključujući i trošak žalbe, a podredno da se pobijana presuda ukine i predmet vrati sudu prvog stupnja na ponovno suđenje.

3. Sa žalbom tužitelja postupljeno je po članku 359. Zakona o parničnom postupku („Narodne novine“ broj 53/1991., 91/1992., 112/1999., 88/2001., 117/2003., 88/2005., 2/2007., 84/2008., 96/2008., 123/2008., 57/2011., 148/2011. -pročišćeni tekst, 25/2013., 89/2014., 70/2019., 80/2022., 114/2022. i 155/2023. - dalje: ZPP).

3.1. Tuženica u odgovoru na žalbu ističe da je ista neutemeljena i subjektivna. U postupku su provedeni svi dokazi koje su stranke predložile te su pravni stavovi stranaka u tijeku postupka bili potpuno jasno formulirani te među njima nije bilo nikakve dvojbe o tome što je predmet ovog spora, kako po tužbi tako i po protutužbi. U Kupoprodajnom ugovoru od 9. veljače 2009. prodavatelji su kupca (tužitelja) upoznali s činjenicom da na predmetnom stanu postoji pravo zaštićenog najma u korist tuženice, pa žalitelj nije imao objektivnog razloga da bude „zaskočen presudom“ , da se predmet spora činio više nego jasan i jednostavan i da je sud navodno povrijedio „načelo otvorenog pravosuđenja“. Kako nije ostvaren niti jedan žalbeni razlog, jer je prvostupanjski sud proveo sve dokaze predložene po strankama i na pravilno utvrđeno činjenično stanje pravilno primijenio materijalno pravo, predlaže se odbiti žalbu žalitelja kao neosnovanu.

4. Žalba žalitelja nije osnovana.

5. Postupanjem u smislu članka 365. stavka 2. ZPP-a ovaj sud je ispitao pobijanu presudu u granicama razloga navedenih u žalbi, pazeći po službenoj dužnosti na bitne povede postupka, na koje je dužan paziti i na pravilnu primjenu materijalnog prava, te je ocijenio da u provedenom postupku nisu počinjene bitne povrede na koje drugostupanjski sud pazi po službenoj dužnosti, a niti one na koje ukazuje žalitelj, iz članka 354. stavka 2. točke 6. i točke11. ZPP-a. Presuda ima sve razloge o odlučnim činjenicama, ne postoje nikakve proturječnost između onoga što se u razlozima presude navodi kao sadržaju isprava i zapisnika o iskazima danim u postupku i samih tih isprava i zapisnika, te je tužitelju omogućeno da sudjeluje u postupku. Neosnovano žalitelj ističe da je prvostupanjski sud povrijedio načelo otvorenog pravosuđenja i da je zatečen predmetnom presudom, jer su stranke, zastupane po punomoćnicima- odvjetnicima znale što je predmet postupka, kako po tužbi, tako i po protutužbi, sud je proveo sve dokaze predložene po strankama te je žalitelj, neovisno što mu na to prvostupanjski sud nije ukazao tijekom rasprave, mogao očekivati i ovaj ishod postupka.

6. I činjenično stanje je pravilno i potpuno utvrđeno, pa je tako utvrđeno:

- da je tužitelj vlasnik kuće u kojoj se nalazi predmetni stan, koji je u posjedu tuženice,

- da je tu kuću kupio kupoprodajnim ugovorom od 9. veljače 2009.,

- da u članku 7. navedenog Ugovora stranke posebno utvrđuju da je kupac upoznat s činjenicom da na dvosobnom stanu s nusprostorijama u prizemlju površine 32,41 čm, stan broj 4, opisan kao druga etaža, postoji pravo zaštićenog najma u korist treće osobe, pa se taj dio nekretnine neće moći predati kupcu u posjed slobodan od stvari i osoba,

- da tuženica ima prijavljeno prebivalište u predmetnom stanu od 7. veljače 1946. i da je sada u dobi od 80 godina,

- da je Ugovor o zakupu (kiriji) predmetnog stana od 1. lipnja 1946. zaključen između NT, oca tuženice i AT kao izdavateljice stana, NT se obvezao plaćati mjesečnu najamninu prema Uredbi o privremenom reguliranju najamnine, a ugovor je sklopljen na neodređeno vrijeme,

- da je zaključen Ugovor o korištenju stana između FT i ŽT kao vlasnika i davalaca stana i roditelja tuženice NT i HT, kao stanara dana 28. lipnja 1989. u kojem je utvrđeno da su istim davaoci stana dali stanarima na korištenje predmetni stan, a u Ugovoru se navodi kako je zaključen na temelju prethodnog ugovora o korištenju stana. Kao član obiteljskog domaćinstva navedena je ovdje tuženica, kći stanara. Ugovor je zaključen na neodređeno vrijeme, a potpisi na ugovoru ovjereni su od strane Grada Zagreba-Općine Črnomerec dana 30. lipnja 1989.

- da tuženica nema u vlasništvu drugu nekretninu,

- da prijašnji vlasnici ŽT nisu ospravali tuženici status zaštićenog najmoprimca, što su potvrdili i u kupoprodajnom ugovoru zaključenim s tužiteljem 9. veljače 2009.,u kojem stoji da tuženica ima pravo zaštićenog najma, niti su ikada tražili njeno iseljenje,

- da se tuženica tek 2022. g. obratila tužiteljima radi sklapanje ugovora o najmu stana sa zaštićenom najamninom, da se tužitelj nije na odgovarajući način obratio tuženici nakon kupnje nekretnine i obavijestio je o svom sjedištu, niti su je raniji vlasnici (nasljednici ŽT i FT) obavijestili o svojem prebivalištu, s time da su ostavinski postupci nakon smrti ŽT i FT pokrenuti 1992.,a rješenje o nasljeđivanju doneseno je tek 25. veljače 2005.

7. Na temelju tako utvrđenog činjeničnog stanja, pravilno je prvostupanjski sud primijenio materijalno pravo kad je odbio tužbeni, a prihvatio protutužbeni zahtjev. 7.1. Neosnovano žalitelj osporava tuženici da je na predmetnom stanu stekla stanarsko pravo. U vrijeme useljenja obitelji tužene u stan bilo je moguće na stanu u privatnom vlasništvu steći stanarsko pravo, a isto tako je sudska praksa priznavala stjecanje stanarskog prava i bez zaključenja formalnog ugovora o korištenju stana ali pod uvjetom da je bio zaključen usmeni ugovor i da se iz ponašanja vlasnika i korisnika stana moglo izvesti zaključak da dugotrajno korištenje stana i izvršavanje svih sadržaja takvog usmenog ugovora proizvodi pravni učinak stjecanja stanarskog prava. U ovom predmetu pravni prednik tuženice, pokojni otac i raniji vlasnici predmetnog stana zaključili su pismeni ugovor o korištenju stana pa i bez akta o dodjeli stana proizlazi da je tuženica putem svojih pravnih prednika stekla stanarsko pravo na predmetnom stanu. I po odluci Ustavnog suda Republike Hrvatske dugotrajno neometano korištenje nekog stana i izvršavanje sadržaja ugovora o korištenju stana, proizvodi pravni učinak stjecanja stanarskog prava (tako i Ustavni sud Republike Hrvatske u odluci broj U-III-1656/2005 od 19. rujna 2007.).

8. Prema članku 30. Zakonu o najmu stanova („Narodne novine“ broj 91/1996., 48/1998., 66/1998., 22/2006., 68/2018., 105/2020. i 36/2024. - dalje: ZNS) danom stupanja na snagu tog zakona prestaje stanarsko pravo osobama koje su to pravo stekle prema ranijim propisima koji su vrijedili do dana stupanja na snagu tog zakona (stavak 1.), a osobe iz stavka 1. danom stupanja na snagu tog zakona stječu prava i obveze najmoprimca prema odredbama tog zakona.

8.1. ZNS u članku 31. propisuje da vlasnik stana i zaštićeni najmoprimac sklapaju ugovor o najmu stana, a vezano za sklapanje tog ugovora odredba članka 33. ZNS određuje da je vlasnik u roku od 60 dana od stupanja na snagu tog zakona dužan obavijestiti najmoprimca o svojem vlasništvu i o svojem prebivalištu, da je najmoprimac u roku od 6 mjeseci od stupanja na snagu tog zakona dužan vlasniku podnijeti zahtjev za sklapanje tog ugovora, a ako vlasnik u roku od tri mjeseca od primitka zahtjeva ne sklopi ili odbije sklopiti ugovor, najmoprimac će tražiti od suda donošenje presude koja će zamijeniti taj ugovor.

8.2. Međutim, navedeni rokovi nisu prekluzivne naravi, prvostupanjski sud je utvrdio da niti raniji vlasnici stana, nasljednici pok. ČT i FT, a niti tužitelj, nisu postupili po članku 33. ZNS-a i obavijestiti najmoprimca, tuženicu, o svojem vlasništvu i o svojem prebivalištu, pa se ne radi o pasivnosti tuženice zbog koje bi se moglo zaključiti da je tuženica konkludentno, u skladu s odredbom članka 249. stavka 1. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“ broj 35/2005., 41/2008., 125/2011., 78/2015., 29/2018., 126/2021., 114/2022., 156/2022., 145/2023. i 155/2023. - dalje: ZOO) iskazala svoju volju za prestankom prava i obveza najmoprimca . Naime, tuženica neprekinuto stanuje u tom stanu i nema u vlasništvu drugih nekretnina.

9. Neosnovano žalitelj ističe da tuženica nema položaj zaštićenog, već običnog najmoprimca. Status zaštićenog najmoprimca može se utvrditi osobi za koju ne postoji dokaz da je prije stupanja na snagu ZNS-a imala položaj nositelja stanarskog prava kao uvjet za stjecanje statusa zaštićenog najmoprimca sukladno ZNS-u jer se položaj zaštićenog najmoprimca mogao steći bez ugovora, odobrenja, ili rješenja, a pravni temelj postoji u ugovoru o korištenju stana (priznaje se i prešutni ) ispunjenjem prava i obveza iz ugovora o korištenju stana (tako i Rev-x 1087/14-2 od 26. studenog 2014.). Stoga nije relevantno što tuženica nije nikada dobila rješenja o dodjeli stana na korištenja nadležnog tijela, jer joj to pravo vlasnici stana nisu nikada osporavali, te je ugovor izvršavan kroz više od 70 godina. Prema odredbi članka 3. stavka 2. Zakona o stambenim odnosima („Narodne novine“ broj 52/1974.) koji je stupio na snagu 26. prosinca 1974., tuženica je mogla stanarsko pravo na stanu u privatnom vlasništvu steći samo do stupanja na snagu tog zakona, a do stupanja na snagu tog zakona tužena je stan koristila više od 25 godina, pa se svakako radi o dugogodišnjem korištenju stana koji je rezultirao stjecanjem stanarskog prava, i po članku 30. ZNS-a stjecanjem statusa zaštićenog najmoprimca.

10. Neosnovano je isticanje žalitelja da nije utvrđeno da li tuženica ima drugu nekretninu, jer je ista u svom stranačkom iskazu navela da nema drugih nekretnina, a tužitelj, ako je smatrao suprotno, to je trebao i dokazati, jer tuženica ne može dokazivati negativnu činjenicu, da nema drugih nekretnina.

11. Potvrdu o visini zaštićene najamnine Gradsko stambeno komunalnog gospodarstva žalitelj neosnovano osporava u žalbi, jer pravilnost te potvrdu nije osporio tijekom prvostupanjskog postupka.

12. Stoga je prvostupanjski sud pravilno primijenio materijalno pravo kada je odbio tužbeni zahtjev za predaju u posjed, te kad je prihvatio protutužbeni zahtjev, jer tuženica ima pravo koje je ovlašćuje na posjedovanje stana (pravo na posjed), pa u smislu članka 163. stavka 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima („Narodne novine“ broj 91/1996., 68/1998., 137/1999., 22/2000., 73/2000., 114/2001., 79/2006., 141/2006., 146/2008., 38/2009., 153/2009., 90/2010., 143/2012. i 152/2024.) ima pravo odbiti predaju stvari tužitelju kao vlasniku, a temeljem odredaba ZNS-a ima pravo tražiti od suda donošenje presude koja će zamijeniti ugovor o najmu stana.

13. Iz navedenog je razloga žalba žalitelja odbijena te je potvrđena prvostupanjska presuda, po članku 368. stavku 1. ZPP-a.

U Puli-Pola 27. siječnja 2025.

Predsjednica vijeća:

Biljana Bojanić