REPUBLIKA HRVATSKA
OPĆINSKI GRAĐANSKI SUD U ZAGREBU
Ulica grada Vukovara 84
Poslovni broj: P-6170/2020-39
U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E
P R E S U D A
Općinski građanski sud u Zagrebu, po sutkinji toga suda Ivani Markotić u pravnoj stvari tužitelja Cosmic business j.d.o.o., Zagreb, Ulica Ivana Banjavčića 5, OIB:01725289792, kojeg zastupa punomoćnik Hrvoje Kraljičković, odvjetnik u Zagrebu, protiv tuženice KZ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], koju zastupa punomoćnik Ivo Farčić, odvjetnik u Zagrebu, radi raskida ugovora i isplate, nakon održane glavne i javne rasprave zaključene dana 10. prosinca 2024. u nazočnosti punomoćnika tužitelja Hrvoja Kraljičković, odvjetnika i zamjenika punomoćnika tuženika Tene Farčić, odvjetnice, dana 22. siječnja 2025.
p r e s u d i o j e
I. Raskida se Ugovor o zakupu poslovnog prostora sklopljen dana 1. listopada 2019. između tužitelja Cosmic business j.d.o.o., Zagreb, Ivana Banjavčića 5, OIB:01725289792 kao zakupnika i tužene KZ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] kao zakupodavaca, ovjeren od javnog bilježnika Tomislava Matijevića iz Zagreba, Vukovićeva 11, pod brojem OV-9124/2019 od dana 1. listopada 2019. godine.
II. Nalaže se tuženoj KZ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], isplatiti tužitelju Cosmic business j.d.o.o., Zagreb, Ulica Ivana Banjavčića 5, OIB:01725289792 iznos od 3.233,93 EUR uvećano za zakonske zatezne kamate tekuće od dana 22. siječnja 2025. pa do isplate, obračunate po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, dok je referentna stopa kamatna stopa koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granična kamatna stopa proizašla iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke, sve u roku od 15 dana i pod prijetnjom ovrhe.
III. Nalaže se tuženoj naknaditi tužitelju trošak ovog parničnog postupka u iznosu od 2.412,00 EUR uvećano za zakonske zatezne kamate tekuće od dana 22. siječnja 2025. pa do isplate, obračunate po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, dok je referentna stopa kamatna stopa koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granična kamatna stopa proizašla iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke, sve u roku od 15 dana.
Obrazloženje
1. Tužitelj u tužbi navodi da je kao zakupnik sa tuženom kao zakupodavcem sklopio dana 1.10.2019. Ugovor o zakupu poslovnog prostora, ovjeren od javnog bilježnika Tomislav Matijević iz Zagreba, Vukovićeva 11, broj OV-9124/2019 od 1.10.2019. Predmet zakupa je nekretnina u Zagrebu na adresi [adresa] naravi poslovni prostor u prizemlju - ulični lokal koji se sastoji od jedne i pol prostorije i sanitarnog čvora površine 54 čm, upisan u zemljišnim knjigama Općinskog građanskog suda u Zagrebu, zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], k. č. br. [katastarska čestica], kuća popisni broj 518, gospodarska zgrada i dvorište u [adresa], površine 63,4 čhv. Tužena kao zakupodavac je ujedno i vlasnica nekretnine koja je predmetom zakupa. Ugovor o zakupu je sklopljen na određeno vrijeme trajanja od dvije godine počev od dana sklapanja Ugovora (čl. 4. Ugovora o zakupu). Tužitelj i tužena su ugovorili korištenje poslovnog prostora u svrhu tužiteljevog interesa trajnog obavljanja ugostiteljske djelatnosti posluživanja i pripreme hrane i pića. Zakupnina je ugovorena u iznosu od 1.100,00 EUR-a mjesečno, u protuvrijednosti u kunama. Tužitelj je sukladno članku 5. Ugovora o zakupu, uz suglasnost tužene, u poslovnom prostoru o svom trošku izvršio opsežne građevinske i druge radove, sve u cilju uređenja i opremanja do tada nepogodnog prostora za svrhu obavljanja navedene djelatnosti te je od nadležnog gradskog ureda ishodio Rješenje o minimalnim tehničkim uvjetima. Tužitelj je uplatio tuženoj beskamatni polog u iznosu od 3 mjesečne zakupnine, odnosno ukupno 24.366,02 kn / 3.233,93 EUR na ime osiguranja za eventualnu naknadu štete i osiguranje naplate dospjelih, a neplaćenih zakupnina i ostalih troškova zakupa, koje se tužena prestankom zakupa obvezala vratiti tužitelju. Cijelo vrijeme trajanja zakupa tužitelj je uredno izvršavao svoje obveze.
2. Uslijed općepoznate činjenice raširene epidemije virusom Covid-19 u Republici Hrvatskoj i u svijetu, dana 27.11.2020. Stožer civilne zaštite Republike Hrvatske je donio je „Odluku o nužnim epidemiološkim mjerama kojima se ograničavaju okupljanja i uvode druge nužne epidemiološke mjere i preporuke radi sprječavanja prijenosa bolesti Covid-19 putem okupljanja" kojom je, između ostalog, naložena obustava/ograničenje djelatnosti posluživanja hrane i pića u ugostiteljskim objektima. Tužitelj je uz najbolje napore, uz iznimno otežane uvjete, gotovo onemogućen u obavljanju ugostiteljske djelatnosti pripreme i posluživanja hrane i pića u svom redovnom tijeku u normalnim tržišnim uvjetima, a koji su postojali u vrijeme sklapanja ugovora. Tužitelj smatra kako epidemija Covid-19 i Oduka Stožera imaju karakter izvanrednih okolnosti koje su nastale nakon sklapanja ugovora, a koje se nisu mogle predvidjeti u vrijeme sklapanja ugovora zbog kojih je ispunjenje tužiteljeve obveze kao zakupnika temeljem Ugovora o zakupu postalo pretjerano otežano te mu cjelokupne okolnosti nanose svakodnevne gubitke, sve sukladno članku 369. Zakona o obveznim odnosima. Nakon nastupa tih izvanrednih okolnosti tužitelj se prema načelu savjesnosti i poštenja i vodeći se pritom svrsi sklapanja Ugovora o zakupu (obavljanje ugostiteljske djelatnosti pripreme i posluživanja hrane i pića) sukladno čl. 370. ZOO-a, obratio tuženoj sa zahtjevom za pravičnom raspodjelom tereta nastupjelih izvanrednih okolnosti na način da je predložio sklapanje dodatka Ugovora o zakupu kojim bi se počev od 1.12.2020 na period od 6 mjeseci smanjio iznos zakupnine na iznos od 550,00 EUR-a u protuvrijednosti u kunama. Tužena je u očitovanju na prijedlog tužitelja izričito odbila smanjenje zakupnine. S obzirom na navedeno, a kako nastavak daljnjeg poslovanja pod istim uvjetima nije moguć, to tužitelj sukladno čl. 369. do čl. 371. ZOO- a predlaže sudu da presudom raskine Ugovor o zakupu poslovnog prostora sklopljen dana 1.10.2019. između tužitelja i tužene te naloži tuženoj da mu isplati iznos od 24.366,02 kn uvećano za zateznu kamatu tekuću od presuđenja pa do isplate, sve uz naknadu prouzročenog parničnog troška uvećano za pripadajuću zateznu kamatu. Tužitelj uz tužbu kao dokaze prilaže: Ugovor o zakupu poslovnog prostora od 1.10.2019., suglasnost tužene od 24.9.2019., Rješenje o minimalnim tehničkim uvjetima od 11.2.2020., dopis tužitelja od 1.12.2020., Anex Ugovora o zakupu od 1.12.2020. te očitovanje tužene od 9.12.2020.
3. Tužena u odgovoru na tužbu ističe da nije sporno da je između tužitelja i tužene sklopljen Ugovor o zakupu poslovnog prostora za predmetni poslovni prostor na adresi [adresa]. Nije sporno da je tužitelj, radi obavljanja ugostiteljske djelatnosti, izvršio građevinske radove radi uređenja i opremanja predmetnog prostora niti da je uplatio osiguranje za eventualnu štetu na nekretnini te naplatu dospjelih, a neisplaćenih iznosa zakupnine i ostalih troškova. Tužena osporava navode tužitelja da je uredno izvršavao svoje obveze budući da tužitelj još uvijek nije u potpunosti platio zakupninu za mjesec studeni 2020., odnosno duguje tuženoj iznos od 4.000,00 Kn te za mjesec prosinac duguje zakupninu u punom iznosu od 1.100,00 Eura. Poriče se navod tužitelja da je 1.12.2020. uputio dopis tuženoj sa zahtjevom za pravičnu raspodjelu tereta nastupjelih zbog izvanrednih okolnosti. Naime, tužena je opisani dopis zajedno sa prijedlogom anexa ugovora o zakupu poslovnog prostora primila tek 12.12. 2020. putem e-maila (e-mail je upućen tuženoj 11.12.2020. u večernjim satima). Dan 12.12.2020. je ujedno i dan podnošenja tužbe u ovom postupku pa tužena smatra da je tužitelj predmetni dopis uputio tuženoj sa namjerom poboljšanja svog položaja u ovom postupku. Ugovorom o zakupu poslovnog prostora od 1.10.2019., u članku 11. st. 4. je propisano da se sve pisane obavijesti, izvješća i priopćenja između ugovornih strana, a vezana uz Ugovor imaju slati preporučenom poštanskom pošiljkom sa povratnicom, što ovdje evidentno nije slučaj. U svakom slučaju, obzirom na dan podnošenja tužbe jasno je da tuženoj nije ostavljen rok da bi odgovorila na navedeni zahtjev za pravičnu raspodjelu tereta koji su nastupili zbog izvanrednih okolnosti. Tužena ističe i da tužitelj niti u jednom trenutku nije izjavio raskid predmetnog ugovora zbog izmijenjenih okolnosti već je to samo naveo kao mogućnost dopisom upućenog 11.12.2020. tuženoj putem e- maila. Osporava se i navod iz tužbe da bi tužena odbila pristati na prethodno navedeni zahtjev tužitelja dopisom od 9.12.2020. budući da isti predstavlja opomenu koju je tužena uputila tužitelj zbog kašnjenja sa plaćanjem zakupnine kako je to ugovoreno predmetnim ugovorom o zakupu. Naime čl. 6. st. 3. Ugovora o zakupu poslovnog prostora od 1.10.2019., propisano je da se zakupnik obvezuje plaćati zakupninu mjesečno unaprijed najkasnije do petog dana u mjesecu za sljedeći mjesec, što u konkretnom slučaju znači da je obveza plaćanja zakupnine za studeni 2020. dospjela dana 5.10.2020., a obveza plaćanja zakupnine za mjesec prosinac 2020. je dospjela 5.11.2020. Obzirom na kašnjenje s plaćanjem zakupnine, tužena je uputila predmetni dopis tužitelju te sukladno Ugovoru o zakupu poslovnog prostora od 1.10.2019.,pozvala na plaćanje dugovane zakupnine te upozorila da će se dopis upućen tužitelju smatrati opomenom za raskid ugovora u slučaju da dugovana zakupnina ne bude uplaćena u roku.
4. Uzimajući u obzir sadržaj opomene tužitelju zbog neplaćanja zakupnine od 9.12.2020., nepostupanje tužitelja u skladu sa opomenom te sadržaj Ugovora o zakupu poslovnog prostora, tužena smatra da raskid predmetnog ugovora nastupa 31.1.2021. Obzirom na sve navedeno, tužena se protivi vraćanju pologa danog prilikom sklapanja Ugovoru o zakupu poslovnog prostora od 1.10.2019., jer je isti predviđen radi osiguranja eventualne štete na nekretnini te kao osiguranje za naplatu dospjelih, a neplaćenih iznosa zakupnine. Naime, po osnovi predmetnog ugovora tužitelj duguje tuženoj zakupninu za mjesec studeni u iznosu 4.000,00 Kn, za mjesec prosinac zakupninu u iznosu od 1.100,00 Eura, za mjesec siječanj zakupninu u iznosu od 1.100,00 Eura te zateznu kamatu na navedene iznose od dana njihova dospijeća kako je to ugovoreno čl. 6. st. 4. Ugovora. Osim toga, tužitelj duguje tuženoj i naknadu za uništena protuprovalna vrata koja tužena mora zamijeniti jer se ne mogu popraviti, a oštećena su prilikom postavljanja dimnjaka od strane tužitelja. Nova protuprovalna vrata će tuženu koštati 9.500,00 Kn. Tužitelj duguje i naknadu zbog oštećenja podnih mramornih ploča čiji popravak košta 3,300,00 kn te trošak dovođenja predmetnog prostora u stanje kako ga je zakupoprimac (tužitelj) primio, odnosno trošak uklanjanja dimnjaka koji se još uvijek nalazi u predmetnom poslovnom prostoru.
Slijedom svega naprijed iznijetog tužena osporava tužbu i postavljeni tužbeni zahtjev smatrajući kako nisu ispunjeni zakonski uvjeti za raskid predmetnog Ugovora zbog izvanrednih okolnosti niti da su ispunjene pretpostavke za vraćanje beskamatnog pologa koji služi kao osiguranje za štetu na nekretnini te kao osiguranje za neisplaćene iznose zakupnine, budući da zbroj dugovanih iznosa zakupnine i troškova koje tužena zbog ima zbog oštećenja nekretnine prelazi iznos predmetnog pologa. Predlaže da sud odbije tužbeni zahtjev u cijelosti te obveže tužitelja na snošenje troškova postupka. Tužena uz odgovor na tužbu kao dokaze prilaže prijepise transakcija po žiro računu tužene za rujan, listopad, studeni i prosinac 2020., ispis e-maila tužitelja od 11.12.2020. upućenog tuženoj, dopis tužitelja tuženoj upućen kao privitak e-maila, prijedlog anexa ugovora o zakupu poslovnog prostora, opomenu tužitelju zbog neplaćanja zakupnine od 9.12.2020., potvrdu o slanju opomene putem pošte, nepotpisani zapisnik o primopredaji prostora, potpisani zapisnik o primopredaji prostora, Ugovor o zakupu poslovnog prostora 1.10.2019., fotografije dimnjaka koji se još uvijek nalazi u predmetnom prostoru, fotografije starih protuprovalnih vrata kroz koje sad prolazi dimnjak, fotografije oštećenih podnih mramornih ploča, ponudu za nova protuprovalna vrata, ponudu za nove podne mramorne ploče, obračun za saniranje oštećenja podnih mramornih ploča
5. Tužitelj je u cijelosti ostao kod tužbe i tužbenog zahtjeva. Osporava da bi po osnovi neplaćenih iznosa zakupnine prema tuženoj imao dug u iznosu od 4.000,00 kn za mjesec studeni 2020. zato što iz izvoda prometa po računu za mjesec studeni 2020. nesporno proizlazi da je tužitelj u cijelosti isplatio iznos zakupnine za taj mjesec n način da je dana 2.11.2020. na ime rente uplatio iznos od 4.100,00 kn te je dana 20.11.2020. na ime rente uplatio iznos od 4.000,00 kn. U odnosu na navodno dugovanje za mjesec prosinac 2020. u iznosu od 1.100,00 EUR ističe da to dugovanje nikad nije niti nastalo budući je tužitelj tada već bio obavijestio tuženu o svojoj namjeri raskida ugovora zbog promijenjenih okolnosti, što nije sporno niti tuženoj. Iz navedenog proizlazi da tužitelj nema nikakvog dugovanja prema tuženoj po osnovi neplaćenih iznosa zakupnine.
6. U odnosu na navode da je tužitelj tuženoj poslao dopis koji je tužena primila tek 12.12.2020., a sve s namjerom poboljšanja svog položaja u ovom postupku kako tužena ne bi imala vremena za odgovor, tužitelj ističe da su se u čl. 11. st. 4. Ugovora o zakupu poslovnog prostora tužitelj i tužena usuglasili da se sve pisane obavijesti, izvješća i/ili priopćenja vezana uz Predugovor i/ili Ugovor imaju slati preporučenom poštanskom pošiljkom s povratnicom na adresu stranaka naznačenu u Ugovoru te ukoliko bilo koja od ugovornih strana promijeni adresu da je dužna o tome obavijestiti drugu ugovornu stranu, u protivnom će odgovarati za eventualno nastalu štetu. Svrha te odredbe nije bila da onemogući ugovornim stranama suvremene načine komunikacije i da nametne isključivo komunikaciju dostavom pismena preporučenom pošiljkom s povratnicom, već da u slučaju dvojbe je li jedna ugovorna strana otposlala pismeno, odnosno, je li druga ugovorna strana zaprimila pismeno, postoji nesumnjiv dokaz o uredno izvršenoj dostavi. Tužena neistinito iskazuje da bi zahtjev tužitelja za smanjenje zakupnine primila tek 12.12.2020. Tužena je takav zahtjev zaprimila u poštanski sandučić dana 1.12.2020. što je do tada bio redovan način razmjene pismena. Nakon zaprimanja zahtjeva tužena je izbjegavala kontakt sa tužiteljem unatoč mnogobrojnim telefonskim pozivima odgovorne osobe tužitelja. Tužitelj je u više navrata prije urudžbiranja pisanog zahtjeva za smanjenje zakupnine usmeno molio tuženu da smanji zakupninu jer je tužitelju zbog mjera države ograničeno, odnosno onemogućeno redovno poslovanje na što se tužena oglušila. Nakon izbjegavanja odgovora tužitelj je ponovio zahtjev za sniženjem zakupnine slanjem e- mail poruke. Tužena je i takav zahtjev uredno zaprimila, što proizlazi iz odgovora na tužbu. Stoga tužitelj smatra da je u konkretnom slučaju razmjena pisama i komunikacija stranaka stavljanjem pismena u poštanski sandučić, kao i komunikacija putem e-maila, dopuštena i ravnopravna s tradicionalnim načinima komunikacije i dostave pismena, neovisno o načinu dostave pismena koji je propisan odredbama Ugovora o zakupu poslovnog prostora. Tužena ne osporava da je dopis tužitelja zaprimila dana 12.12.2020. te da se na isti u potpunosti oglušila. Dakle, od dana kada je tužena zaprimila dopis tužitelja, točnije od dana 12.12.2020., do dana kada je tužena zaprimila tužbu tužitelja, točnije do dana 4.1.2021., je proteklo je dvadeset i četiri dana u kojem se tužena mogla očitovati na dopis tužitelja. Budući se tužena u roku od dvadeset i četiri dana ni na koji način nije očitovala na dopis tužitelja, a da nije znala niti mogla znati da je tužitelj u međuvremenu podnio tužbu u ovom postupku, ista se ne može sada uspješno pozivati na okolnost da joj nije ostavljen rok za očitovanje jer je imala dovoljno vremena u kojem se mogla očitovati, a nije to učinila.
7. Navodi tužene da tužitelj niti u jednom trenutku nije izjavio raskid ugovora, već da je to naveo samo kao mogućnost u svom dopisu, su u potpunosti promašeni jer raskid ugovora uslijed promijenjenih okolnosti niti ne nastupa jednostranom izjavom tužitelja, kao jedne od ugovornih strana, već se ugovor raskida konstitutivnom odlukom suda donesenom u radi toga pokrenutom parničnom postupku. Napominje da je Ugovor o zakupu poslovnog prostora sklopljen dana 1.10.2019., da se prvo saznanje o koronavirusu Covid-19 uopće u svijetu pojavilo u Wuhanu dana 31.12.2019., da se prvo saznanje o koronavirusu Covid-19 u Hrvatskoj pojavilo dana 25.2.2020. te da je dana 11.3.2020. i formalno proglašena pandemija od strane Svjetske zdravstvene organizacije. Nakon sklapanja Ugovora o zakupu poslovnog prostora i ishođenja suglasnosti radi izvođenja radova nužnih da bi se poslovni prostor priveo ugovorenoj namjeni, tužitelj je pristupio izvođenju ugovorenih građevinskih radova i ishođenju potrebnih dozvola za obavljanje ugovorene djelatnosti. Po završetku radova i ishođenju potrebnih dozvola, točnije u veljači 2020., tužitelj je započeo obavljati ugovorenu djelatnost u prostoru koji je predmet zakupa sve do uvođenja opće karantene kao epidemiološke mjere radi suzbijanja virusa Covid-19 koja je u RH uvedena dana 19.3.2020. Prvotno je tužitelju u cijelosti bilo zabranjeno obavljanje ugostiteljske djelatnosti, a potom je od zabrane izuzeta dostava hrane i pića izvan ugostiteljskog objekta, što je tužitelj n bio primoran i obavljati. Epidemiološka mjera opće karantene je ukinuta dana 11.5.2020. te su se postupno za većinu ograničenja počele ukidati uvedene mjere. U razdoblju od lipnja do studenog 2020. tužitelj je s poteškoćama obavljao ugovorenu djelatnost imajući u vidu ograničenja poput pridržavanja svih propisanih epidemioloških mjera zaštite, ograničenja radnog vremena ugostiteljskih objekata, obveze nošenja maski za goste u ugostiteljskim objektima, ograničenja broja gostiju i drugih sličnih ograničenja, sve do ponovnog uvođenja mjere obustave rada ugostiteljskih objekata dana 27.11.2020. S aspekta poslovanja tužitelja, a imajući u vidu da je nedugo nakon sklapanja Ugovora o zakupu poslovnog prostora došlo do pojave i širenja epidemije koronavirusa Covid-19, stavka troškova je vrlo malo umanjena (neki od redovitih troškova koji terete poslovni prostor, primjerice struja, voda i si., a neki od redovitih troškova ostali su isti, primjerice zakup), dok je stavka prihoda dramatično ugrožena budući je tužitelj uvedenim restrikcijama gotovo bio onemogućen u obavljanju ugostiteljske djelatnosti, a osobito kada se uzmu u obzir restrikcije poput zatvaranja državnih granica, problema s opskrbom sirovina, zatvaranja većine trgovina, obustave obavljanja većine djelatnosti te zabrane obavljanja ugostiteljske djelatnosti izuzev dostave hrane i pića izvan ugostiteljskog objekta. Iz svega naprijed navedenog proizlazi da je u periodu od sklapanja ugovora do podnošenja tužbe, odnosno, u periodu od 14 mjeseci, tužitelj ugovorenu djelatnost bez ograničenja obavljao u periodu od svega 1 mjesec, dok je istu djelatnost uz ograničenja obavljao svega 7 mjeseci. U tom kontekstu, tužitelj je uputio tuženoj dopis s prijedlogom za izmjenu ugovora, na koji se dopis tužena nije očitovala.
8. Tužitelj u cijelosti osporava navode tužene da zbroj dugovanih iznosa zakupnine i troškova zbog oštećenja nekretnine prelaze iznos ugovorenog pologa te da zbog toga tužitelj nema pravo na vraćanje istog temeljem odredbe čl. 7. st. 2. Ugovora o zakupu poslovnog prostora. Posebno ističe da u trenutku sklapanja Ugovora o zakupu poslovnog prostora - prostor koji je predmet zakupa nije ispunjavao sve uvjete da bi tužitelj mogao odmah početi s obavljanjem ugovorene djelatnosti, upravo radi čega je bilo neophodno da tužitelj u prostoru izvrši radove i preinake koje su propisane i nužne za početak obavljanja ugovorene djelatnosti i za ishođenje dozvole za obavljanje iste djelatnosti, a koje je radove u cijelosti izveo tužitelj. Tužitelj je radi toga, po ishođenju izričite pisane suglasnosti tužene, izvršio građevinske radove koji uključuju uklanjanje starih podnih obloga, struganje stare žbuke i boje, zatvaranje dvorišnih vrata s unutarnje strane, rušenje zida i demontaža starog sanitarnog čvora, zidanje zidova siporeksom za dva nova sanitarna čvora, ugradnja novih vodovodnih instalacija i kontrolnog brojila, ugradnja novih električnih instalacija i spajanje na brojilo, postavljanje novog električnog brojila, montaža klima uređaja, montaža odvodne cijevi za napu, bojanje zidova i stropa te postavljanje keramičkih pločica u sanitarnim čvorovima i u kuhinji. Odredbom čl. 8. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora NN br.125/11, 64/15, 112/18; dalje u tekstu: ZZKPP) propisano je da je zakupodavac dužan zakupniku predati poslovni prostor u stanju utvrđenom ugovorom, a ako ugovorom nije utvrđeno u kakvom stanju zakupodavac predaje zakupniku poslovni prostor, da će se smatrati da je poslovni prostor predan u stanju prikladnom za obavljanje djelatnosti utvrđenom ugovorom. Dalje je odredbom čl. 10. ZZKPP-a propisano da ako zakupodavac ne preda zakupniku poslovni prostor u stanju utvrđenom ugovorom, odnosno ZZKPP-om, da zakupnik ima pravo raskinuti ugovor o zakupu, ili tražiti razmjerno sniženje zakupnine, ili na teret zakupodavca sam dovesti poslovni prostor u takvo stanje, ako to nije učinio zakupodavac nakon što ga je zakupnik na to pozvao i ostavio mu za to primjeren rok. Također je odredbom čl. 15. ZZKPP-a propisano da zakupnik ne smije bez izričite pisane suglasnosti zakupodavca činiti preinake poslovnoga prostora kojima se mijenja konstrukcija, raspored, površina, namjena ili vanjski izgled poslovnoga prostora.
9. U situaciji kada tužena nije tužitelju predala poslovni prostor u stanju podobnom za obavljanje ugovorene djelatnosti te kada su ugovorne strane ugovorile koje će sve radove tužitelj izvesti da bi poslovni prostor priveo ugovorenoj namjeni, to proizlazi da je volja ugovornih strana u trenutku sklapanja Ugovora i davanja suglasnosti za izvođenje radova bila da na taj način uređeni prostor ostane tuženoj i nakon prestanka Ugovora o zakupu poslovnog prostora, zbog čega je tužitelj stava da tužena nema pravo na naknadu za vraćanje poslovnog prostora u stanje u kojem je bio u trenutku sklapanja istog Ugovora. Shodno tome, nema mjesta primjeni odredbe ZZKPP-a prema kojoj bi tužena eventualno imala pravo na vraćanje u prvobitno stanje jer je davanjem opisane suglasnosti pristala da tužitelj izvrši sve ugovorene promjene i preinake, bila je upoznata sa svim izvršenim promjenama i preinakama te ih niti u jednom trenutku nije zabranila ili im se protivila. Napominje i da je izvršenjem opisanih građevinskih radova poboljšao stanje i izgled poslovnog prostora zbog čega je tužena u sam ugovor i ugradila odredbu kojom se tužitelj odriče prava potraživati naknadu za uložena sredstva u poslovni prostor. U cijelosti osporava da bi tuženoj dugovao naknadu za protuprovalna vrata koja su tobože uništena prilikom postavljanja dimnjaka od strane tužitelja. Nakon što je tužena dala izričitu pisanu suglasnost za izvršenje promjena i preinaka poslovnog prostora kako je to navedeno u suglasnosti koja prileži spisu te nakon što je utvrdila istovjetnost izvršenih promjena i preinaka poslovnog prostora s dozvolama nadležnih tijela, ista se ne može uspješno pozivati na uništenje ili oštećenje predmeta zakupa budući je sve izvršene promjene i preinake još u vrijeme njihova izvođenja samostalno odobrila. Tužena nije niti dokazala da je zbog tobožnjih oštećenja predmeta zakupa morala promijeniti protuprovalna vrata ili podne pločice za koje također navodi da su oštećene. Posebno tužitelj ističe da je za ugostiteljski objekt koji je predmet zakupa ishodio rješenje o minimalnim tehničkim uvjetima za obavljanje ugostiteljske djelatnosti, a koje rješenje nakon što je jednom izdano vrijedi za sve nove ugostitelje koji nastavljaju obavljati ugostiteljsku djelatnost u istom objektu, sve sukladno odredbama Zakona o ugostiteljskoj djelatnosti. Dakle, radnjama tužitelja je podignuta vrijednost prostora i zbog činjenice ishođenja minimalnih tehničkih uvjeta koje ta nekretnina prije sklapanja ugovora o zakupu nije imala. Navodi tužene o troškovima koje će mati zbog izvršenih promjena i preinaka poslovnog prostora su neozbiljni i neutemeljeni, a što je razvidno i iz činjenice da tužena nekretninu oglašava. Uz opisani podnesak od dana 28.6.2021. tužitelj prilaže daljnje dokaze i to ispis prepiske komunikacije putem sms-a, obavijest o primitku elektroničkog podneska, preslike računa za uređenje prostora te preslik oglasa.
10. Tužena je ostala kod svih navoda iz odgovora na tužbu. U odnosu na tvrdnju tužitelja da je zakupnina za mjesec studeni plaćena u cijelosti jer to proizlazi iz bankovnog izvoda za mjesec studeni po kojemu je taj mjesec tužena zaprimila 2 uplate, u ukupnom iznosu od 8.100,00 kn ističe da je u svom odgovoru na tužbu priložila četiri bankovna izvoda i to za mjesece rujan, listopad, studeni i prosinac, budući da je tužiteljica već u mjesecu listopadu kasnila sa uplatom jedne od dvije dogovorene rate zakupnine. Prema pravilima o uračunavanju ispunjenja iz Zakona o obveznim odnosima rata uplaćena dana 2.11.2020. predstavlja ratu zakupnine koja je trebala biti isplaćena u mjesecu listopadu. Tužena ostaje i kod navoda da je dopis tužitelja od 2.12.2020. primila putem maila tek 12.12.2020. jer za svoje tvrdnje da joj je isti uručen i ranije tužitelj ne dostavlja nikakav dokaz. Neistina je i da je izbjegavala tužitelja već je bila u izolaciji sa svojim suprugom koji je bolovao od Covida-19 te je i sama oboljela neposredno nakon njega, a sa tužiteljem je stupila u kontakt čim je bila u mogućnosti. Glede vršenja građevinskih radova u predmetnom poslovnom prostoru tužena ističe da je tužitelj sam birao poslovni prostor i znao je u kojemu je stanju. Ukoliko je tada smatrao da predmetni prostor nije odgovarajući te da zahtjeva previše ulaganja i prepravaka, mogao je potražiti drugi poslovni prostor koji je u skladu sa njegovim uvjetima i mogućnostima. Tužena je kao zakupodavac ponudila u zakup poslovni prostor u stanju su kakvom se nalazi i to bez ograde ili prikrivanja toga stanja. Dodatno je tužitelju dopustila sve preinake koje je tužitelj smatrao potrebnima za obavljanje djelatnosti. Tužena dodatno navodi i da je tužitelj, osim već ranije opisanih oštećenja, oštetio i ulazna vrata u predmetnom poslovnom prostoru na način da ih je bez odobrenja tužene oličilo u crnu boju. Obzirom da zgrada u kojoj se nalazi predmetni poslovni prostor predstavlja kulturno dobro, za promjenu izgleda tih vrata je bilo potrebno ishoditi dozvolu Gradskog zavoda za zaštitu spomenika kulture i prirode, što tužitelj nije učinio iako se Ugovorom obvezao tražiti dozvole za sve popravke koje učini. Osim toga, način na koji su radovi izvršeni, obzirom ih očito nije izvodila stručna osoba, onemogućava tuženu da ta vrata dovede u prethodno stanje jer se crna boja ne može skinuti sa bez da se i sama vrata ne unište.
11. Predmet spora je zahtjev tužitelja za raskidom Ugovora o zakupu poslovnog prostora na adresi u [adresa], sklopljenog s tuženom dana 1.10.2019., koji se raskid zahtjeva zbog nastupa izvanrednih vanjskih događaja nastalih nakon sklapanja ugovora i to epidemije virusom COVID-19. Uslijed te epidemije i sa njom povezane Odluke o nužnim epidemiološkim mjerama kojima se ograničavaju okupljanja i uvode druge nužne epidemiološke mjere i preporuke radi sprječavanja prijenosa bolesti COVID-19 putem okupljanja koju je donio Stožer civilne zaštite Republike Hrvatske dana 27.11.2020., tužitelju je otežano, gotovo onemogućeno obavljanje ugostiteljske djelatnosti pripreme i posluživanja hrane i pića koju je djelatnost obavljao u poslovnom prostoru u vlasništvu tužene. Zbog navedenih izvanrednih okolnosti, kao i odbijanja tužene da smanji iznos zakupnine, tužitelj predlaže da sud raskine predmetni Ugovor o zakupu poslovnog prostora. Predlaže i da sud naloži tuženoj da mu vrati neosnovano stečeni iznos od 3.233,93 EUR (24.366,02 kn) koji je položio tuženoj kao beskamatni polog u iznosu od 3 mjesečne zakupnine na ime osiguranja za eventualnu naknadu štete i osiguranje naplate dospjelih, a neplaćenih zakupnina i ostalih troškova zakupa, a koji se iznos tužena obvezala vratiti tužitelju prestankom zakupa.
12. Nesporno je da su tužitelj i tužena sklopili Ugovor o zakupnu poslovnog prostora na adresi u [adresa] dana 1.10.2019. Čitanjem navedenog Ugovora utvrđeno je da je isti sklopljen na rok od 2 godine počevši od dana sklapanja ugovora, da će zakupnik u nekretnini obavljati djelatnost posluživanja / pripreme hrane, da će koristiti tu nekretninu isključivo u skladu s odobrenom namjerom. U čl. 5. st. 3. ugovoreno je da zakupnik ne može vršiti popravak prostornog prostora bez pisanog pristanka zakupodavca te da se, neovisno o pristanka zakupodavca, odriče prava potraživati naknadu od zakupodavca za uložena sredstva u predmetni prostor s bilo koje osnove (naknade štete, stjecanja bez osnove, smanjenje zakupnine i dr.). Ugovoren je iznos mjesečne zakupnine od 1.100,00 EUR koji će iznos zakupnik uplaćivati mjesečno unaprijed, najkasnije do petog dana u mjesecu za sljedeći mjesec uplatom na žiro račun tužene. Također je predviđena mogućnost promjene načina isplate i visine zakupnine ukoliko dođe do promjene propisa ili tržišnih uvjeta. Stranke su ugovorile da svaka od njih može otkazati ugovor uz obvezu navođenja opravdanog razloga te slanja pisane obavijesti drugoj ugovornoj strani o otkazu ugovora (čl. 11. st. 1.). Ugovoren je otkazni rok za obje ugovorne strane u trajanju od mjesec dana (čl. 11. st. 2.). Ugovorne strane su suglasno utvrdile i da raskid ugovora stupa na snagu istekom utvrđenih rokova od dana primitka pisane obavijesti o otkazu ugovora od strane druge ugovorne strane (čl. 11. st. 3.). Ugovorile su i da će sve pisane obavijesti, izvješća i priopćenja vezana uz ugovor slati preporučenom poštanskom pošiljkom s povratnicom na adresu stranaka naznačenoj na ugovoru. U čl. 12. i čl. 13. Ugovora stranke su utvrdile uvjete pod kojima zakupodavac, odnosno zakupnik mogu otkazati ugovor. Zakupnik se obvezao odmah po prestanku zakupnog odnosa predati nekretninu slobodnu od svih osoba i stvari zakupnika u neposredan samoposjed zakupodavca i to u stanju u kojem je istu primio uzimajući u obzir promjene do koje je došlo redovitom uporabom nekretnine. Zakupnik je dužan zakupodavcu naknaditi svaku štetu nastalu izvan redovne uporabe nekretnine, kao i onu koja nastaje jer zakupnik nije nekretninu vratio na vrijeme ili u ugovorenom stanju. Zakupnik se obvezao odmah po prestanku zakupnog odnosa odjaviti djelatnost iz predmetne nekretnine, a ako bi to iz bilo kojeg razloga propustio učiniti, zakupnik je suglasan da to temeljem Ugovora učini zakupodavac kao njegov punomoćnik te ga obavim putem u svom smislu neopozivo ovlašćuje. Nije sporno da je nakon sklapanja opisanog ugovora proglašena epidemija koja okolnost predstavlja izvanredni vanjski događaj za koji nije odgovorna niti jedna ugovorna stranka i koji niti jedna ugovorna stranaka nije mogla predvidjeti, spriječiti, izbjeći niti otkloniti.
13. Nije sporno da je tužitelj uplatio tuženoj polog u iznosu od 24.366,02 kn / 3.233,93 EUR prilikom sklapanja ugovora. Nije sporno da je tužitelj predložio tuženoj sklapanje Anexa ugovora o zakupu poslovnog prostora kojim bi se ugovorena mjesečna najamnina od 1.100,00 EUR smanjila na iznos od 550,00 EUR koji bi tužitelj plaćao tuženoj počevši od 1.12.2020. pa sljedećih šest mjeseci, sve zbog promijenjenih okolnosti, odnosno novonastale epidemiološke situacije i činjenice da je tužitelju zabranjen rad od strane Stožera za civilnu zaštitu RH u samom poslovnom prostoru, izuzet obavljanja djelatnosti pružanja usluge hrane dostavom.
14. Nije sporno da je opisana predmetna nekretnina u vrijeme zaključenja Ugovora o zakupu imala minimalne tehničke uvjete za obavljanje djelatnosti trgovine te da je tužitelj od Grada Zagreba, Gradskog ureda za gospodarstvo, energetiku i zaštitu okoliša o svom trošku ishodio rješenje kojim je utvrđeno da predmetni prostor ispunjava minimalne uvjete glede uređenja i opreme ugostiteljskih objekata, usluga te zdravstvene i druge uvjete za obavljanje ugostiteljske djelatnosti iz skupine restorani, vrste objekt brze prehrane (fast food). Nije sporno niti da je tužena odobrila tužitelju obavljanje građevinskih radova potrebnih za ishođenje naprijed opisane dozvole, sve sukladno pisanoj zamolbi tužitelja od 24.9.2019. (list 10 spisa).
15. Nije sporno da se zakonska zastupnica tužitelja FZ obratila tuženoj pisanom zamolbom za umanjenjem zakupnine za predmetni poslovni prostor zbog nastupa izvanrednih okolnosti uslijed epidemije COVID-19. U dopisu od 1.12.2020. ističe i da će, ukoliko tužena ne prihvati njen zahtjev za smanjenje zakupnine, biti primorana otkazati Ugovor o zakupu prostornog prostora u smislu čl.
11. ugovora te da će zahtijevati povrat deponiranog iznosa od tri mjesečne ugovorene rate nekretnine jer postoji opravdan razlog za raskid ugovora u smislu odredbi čl. 369 do čl. 372. Zakona o obveznim odnosima.
16. Nije sporno da tužena nije prihvatila prijedlog tužitelja za smanjenje zakupnine za predmetni poslovni prostor te da je tužitelj iz istog iselio. Iz Zapisnika o primopredaji prostora (list 51 spisa) razvidno je da je tužitelj dana 21.12.2020. vratio ključ poslovnog prostora na adresi [adresa], slobodan od stvari i osoba, u ispravnom stanju. Rukom je potvrđen primitak zapisnika i primitak ključeva od lokala, sve sa danom 28.12.2020. u 15:20 sati.
17. Sporno je kada je tužena zaprimila dopis tužitelja sa zahtjevom za smanjenje zakupnine zbog nastupa izvanrednih okolnosti, predstavlja li dopis tužene od 9.12.2020. (list 42 spisa) odbijanje zahtjeva tužitelja za smanjenje zakupnine ili opomenu zbog kašnjenja plaćanja zakupnine, sporno je postoji li dug tužitelja prema tuženoj s naslova neplaćene zakupnine ili je tužitelj uredno ispunjavao svoju obvezu plaćanja zakupnine u ugovorenom iznosu. Spornoj je kada je ugovor raskinut. Sporno je da li je nesporno ulaganje tužitelja u uređenje predmetnog prostora (građevinski radovi) bilo nužno, je li zbog istih nastupilo kakvo oštećenje prostora i sa tim povezana šteta tuženoj, u čemu se ista sastoji i koliko iznosi. Sporno je i je li tužena nakon izlaska tužitelja bila primorana učiniti popravke u predmetnom poslovnom prostoru kojima bi popravila štetu za koju bi bio odgovoran tužitelj.
18. Bitne činjenice potrebne za donošenje odluke sud je utvrdio čitanjem naprijed prebrojane dokumentacije dostavljene uz tužbu, podnesak od 28.6.2021. i odgovor na tužbu. Proveden je očevid na licu mjesta u [adresa] uz prisutnost stalne sudske vještakinje dipl. ing. Martine Šahman kojoj je rješenjem poslovni broj P- 6170/2020-11 od dana 11.4.2022. dano u zadatak utvrditi jesu li bojanjem uništena ulazna vrata na poslovnom objektu [adresa], ako jesu zbog čega i mogu li se ista obnoviti ili ih je potrebo promijeniti. Saslušani su zakonska zastupnica tužitelja FZ, tužena JZ i svjedok LZ. Cijeneći provedene dokaze sukladno čl. 8 Zakona o parničnom postupku (NN 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22 i 155/23, u daljnjem tekstu: ZPP-a), sud ocjenjuje tužbeni zahtjev u cijelosti osnovanim.
19. Zakonska zastupnica tužitelja FZ u svom iskazu pred sudom navodi da je u ljeto 2019. tražila prostor za ugostiteljski objekt. Našla je predmetni prostor na [adresa] kojeg su oglašavali za iznos zakupa od 900,00 EUR mjesečno i plaćanje 6 mjesečnih rata unaprijed. Iako je prostor bio u lošem stanju (zidovi su bili puni vode, zbog vlage je žbuka padala, u sanitarnom čvoru je bila samo školjka, nije bilo pločica po zidovima) odlučila ga je uzeti u zakup. O svemu vezano za uvjete zakupa, namjeru uređenja prostora, dovođenje arhitektice, vršenje radova, traženje minimalnih tehničkih uvjeta, dovođenje prostora u namjenu ugostiteljskog objekta je obavještavala supruga tužiteljice CZ jer je on svakodnevno bio tamo, nadgledao je radove i sugerirao što treba u lokalu raditi. Posebno se to odnosi na bušenje mramornih pločica za koje sada tvrdi da su ih uništili iako je upravo on rekao da se ispod tih pločica nalazi odvod koji je bio potreban, a kojeg tamo nije bilo. Isto vrijedi i za bušenje ulaznih vrata radi ventilacije koja je tamo postavljena na njegovo traženje, a koju je morala ugraditi zbog minimalnih tehničkih uvjeta. Ulazna vrata su premazana glazurom, za to je također imala suglasnost. Ništa u prostoru nije napravila, a da joj Vlado za to nije dao suglasnost. Nikada joj nisu prigovarali ni za kakve materijalne nedostatke. Do potpisivanja ugovora koji su sastavili tužena i njen suprug i nije znala da je vlasnica tužena koja sa suprugom i živi u zgradi u kojoj se nalazi lokal. Za vrijeme uređenja lokala je plaćala zakupninu. Gospodin CZ je potom promijenio uvjete zakupa te povisio zakupninu sa 900,00 EUR na 1.100,00 EUR mjesečno na što je pristala. Pristala je i da neće tražiti povrat sredstava uloženih za uređenje lokala. Lokal je otvorila u veljači 2020. g. i posao je krenuo izuzetno dobro. Međutim, u ožujku je počela korona, desio se potres i posao je stao. Kroz taj mjesec i nije radila budući nije tako brzo mogla organizirati dostavu hrane. Ponovno je otvorila 1.4.2020.g., ali i tada je bilo teško raditi, posebno vršiti dostavu budući je stanje u centru grada i na [adresa] bilo loše zbog potresa, postavljenih skela, ograničenja prometa. Prije je imala zaposlenog jednog radnika kojeg je morala otpustiti, ostala je sa studenticom koju također više nije mogla plaćati te je na kraju posao obavljala sama. Sa svime time je gospodin CZ bio upoznat jer je svakodnevno dolazio u lokal, svega je bio svjestan. Rekla mu je da joj je teško poslovati po dogovorenim uvjetima. Platila je uredno najam za travanj, a nakon toga je počela plaćati u dvije rate sa čime su se tužiteljica i gospodin CZ složili. Na jesen je ponovno krenuo lock down i na kraju više nije mogla voditi taj posao niti plaćati zakup. U odnosu na vrijeme kada je otvorila lokal pa do jeseni joj je posao pao 70-80 %.Gospodina CZ je pitala i za sniženje zakupnine, što je izričito odbio. U konačnici je odlučila da mora završiti s tim poslom. O svemu je obavijestila tužiteljicu i gospodina LZ na način da im je u sandučić kuće ostavila pismo u kojem je objasnila sve probleme s kojima je suočena. Pismo je ubacila u sandučić budući je bio vikend i nije vidjela niti tužiteljicu niti njenog supruga. Očekivala je da će joj se javiti, a što nisu učinili. Zbog toga je poslala i e-mail istog sadržaja, slala im poruke na WhatsApp. Ni na jednu od tih poruka nisu odgovorili. U konačnici se odlučila na pokretanje ovog parničnog postupka i prvo pisano očitovanje je došlo u odgovoru na tužbu. Cijelo vrijeme je željela i bila spremna riješiti spor mirnim putem. Iz prostora je izašla cca dva tjedna nakon što je ostavila pismo gđi KZ, dok je ključeve lokala predala gospodinu CZ negdje iza K, sve se dešavalo tijekom prosinca. CZ nije prigovarao ni na što prilikom te primopredaje. Ističe i da se danas ponovno bavi ugostiteljskim obrtom koji je namjeravala raditi i u lokalu tužene, dakle ne radi se ni o kakvom hiru. Ima u zakupu lokal na Trešnjevci, radi tamo unazad godinu dana, izuzetno je zadovoljna uvjetom zakupa i prometom koji ostvaruje.
20. Tužena JZ u svom iskazu potvrđuje da je potpisala ugovor o zakupu, dok je sve vezano za uvjete tog ugovora sa tužiteljicom dogovarao njen suprug. On je bio upoznat i sa svim radovima koji su se izvodili. O tome ju je ovlaš obavještavao kroz razgovor. U lokalu je bila svega jedan ili dva puta kada je tužiteljica došla raditi. Nisu razgovarale o uvjetima zakupnine niti je primila pismo tužiteljice, dok ne zna je li ga primio njen suprug. Da je tužiteljica htjela sniziti zakupninu je prvi puta saznala kada je primila poruke na WhatApp u kojima je rekla da joj je teško, da ne može više izdržati, tražila je da joj se najam smanji. Nije joj odgovorila na WhatApp već joj je drugi dan poslala normalnu poruku kojom je rekla da će se čuti idući tjedan. Tada je otišla do nje u lokal jer joj je sin rekao da su dolje neki majstori. U lokalu joj je rekla neka joj plaća pola zakupnine na što joj je FZ odgovorila da je već kasno i da je otkazala, da izlazi iz lokala. Sjeća se da je to bilo 14. ili 15. prosinca, bio je ponedjeljak ili utorak, a datuma se dobro sjeća jer joj je 12. prosinca kći imala vjenčanje i to je bila subota. WhatApp poruku je dobila 11. prosinca i prije toga nije znala da FZ želi smanjenje zakupnine. Prije tužiteljice je u tom lokalu pet godina bila trgovina sa konfekcijom i postojao je sanitarni čvor. Prostor je imao minimalne tehničke uvjete za obavljanje djelatnosti trgovine budući su uvijek prije u tom prostoru bile trgovine, a bio je prazan svega par mjeseci.
21. Svjedok LZ je upoznat sa sadržajem ugovora o zakupu budući je upravo on bio u kontaktu sa posredničkom agencijom Rent in Zagreb preko koje su iznajmili lokal tužitelju. Lokal nije imao minimalne tehničke uvjete za obavljanje ugostiteljstva. Tužitelj je tražio te uvjete, a da bi ih dobio je morao izvršiti neke građevinske radove u lokalu. Nije prigovarao na izvođenje građevinskih radova. Zna da su postavljene pločice, pregradni zidovi od siporeksa, uređen sanitarni čvor, dovod- odvod, razvedena struju, stavljena ventilaciju, napravljena kuhinja, sve što je bilo potrebno. Nije davao nikakve sugestije. Bio je prisutan kada su razbijena protuprovalna vrata i na njih stavljen dimnjak, a kada je zz tužitelja pitao što radi, odgovorila je da je dala 3.000,00 EUR i da može što hoće. Bio je prisutan kada je razbijala mramorne ploče jer su radili nekakav odvod ili dovod. Nije bio prisutan kada je farbala vrata i prozore. Iza nje su ostale uništene mramorne ploče, neke su polivene sa uljem što se ne da oprati jer je mramor upio ulje. Tražio je tužitelja pisanim putem, kao što je predviđeno ugovorom, da mu plati zakupninu za polovicu studenog i da do 5. u mjesecu plati zakupninu za 12. mjesec, sve kao što piše u ugovoru. To nije platila. Od zz tužitelja nije dobio nikakvo pismo ubačeno u sandučić, ne sjeća se da ga je pitala za smanjenje zakupnine niti je s njom razgovarao o bilo čemu vezano za zakup predmetnog poslovnog prostora. U to vrijeme je imao i koronu, testiran je 13. 12. i cijeli tjedan prije toga mu nije bilo dobro.
22. Povezujući opisane iskaze zz tužitelja, tužene i svjedoka LZ sud sa sigurnošću zaključuje da je sve dogovore vezane uz zakup i uređenje predmetnog poslovnog prostora sa zz tužitelja u ime tužene vršio njen suprug LZ. On se nije protivio izvođenju građevinskih radova potrebnih za uređenje prostora i ishođenje minimalni tehničkih uvjeta za obavljanje djelatnosti ugostiteljstva, a pisanu suglasnost za obavljanje istih je dala i sama tužena što proizlazi iz vlastoručno potpisanog dopisa od 24.9.2019. Stoga sud u cijelosti odbacuje kao neistinite tvrdnje svjedoka F da je zz tužitelja, govoreći o građevinskim radovima, izjavila da može raditi što hoće jer je dala 3.000,00 EUR. Prihvaćaju se kao istinite tvrdnje zz tužitelja da joj je zbog promijenjenih okolnosti i pada prihoda bilo vrlo teško voditi posao pod ugovorenim uvjetima.
23. Sud je prihvatio prijedlog tužitelja da se provede dokaz provođenjem financijskog vještačenja na okolnost utvrđivanja smanjenja prihoda tužitelja nastalih nakon uvođenja mjera COVID-19 od dana 19.3.2020. do kraja 2020. u odnosu na razdoblje od 1.2.2020. do uvođenja mjera. Stalni sudski vještak za računovodstvo i financije Koraljka Cesarec Noršić je dana 2.5.2023. dostavila svoj nalaz i mišljenje sačinjen nakon pregleda poslovnih knjiga tužitelja. Vještak je utvrdio da su se prihodi tužitelja smanjili nakon uvođenja mjera COVID-19 od dana 19.3.2020. do kraja 2020. u odnosu na razdoblje od 1.2.2020. do uvođenja mjera za 67,77%. Tužitelj i tužena nisu imali primjedbi na nalaz i mišljenje sudske vještakinje te ga sud u cijelosti prihvaća jer je utvrđenje vještaka pregledno i jasno.
24. Nebitnim sud ocjenjuje tužiteljevo isticanje obima i troška izvršenih građevinskih radova. Iako je istima, po stavu ovog suda, svakako povećana vrijednost poslovnog prostora jer su sanirani postojeći nedostaci (vlaga, stare podne obloge, žbuka, boje, sanitarni čvor) ali i izvršeni dodatni radovi potrebni za ishođenje minimalnih uvjeta glede uređenja i opreme ugostiteljskih objekata, tužena ispravno ističe da je tužitelj sam birao poslovni prostor i znao je u kojemu je stanju te je mogao, ukoliko je tada smatrao da predmetni prostor nije odgovarajući i da zahtjeva previše ulaganja i prepravaka, potražiti drugi poslovni prostor.
25. Tužena u ovom postupku nije dokazala da joj je u predmetnom poslovnom prostoru zbog izvršenih građevinskih radova tužitelj prouzročio bilo kakvu štetu, posebno da bi uništio podne mramorne pločice koji trošak iznosi 3.300,00 kn / 437,99 EUR i protuprovalna vrata koja koštaju 9.500,00 kn / 1.260,87 EUR, kao i da će imati trošak uklanjanja postavljenog dimnjaka. U odnosu na tvrdnju da su uništena ulazna vrata, tužena je predložila očevid na licu mjesta i vještačenje po vještaku drvne struke koji bi utvrdio jesu li vrata uništena bojanjem te je li ih moguće obnoviti ili je potrebna zamjena.
26. Sud je navedeni dokazi prijedlog prihvatio te je dana 7.6.2022. održan očevid na licu mjesta u prisutnosti stalne sudske vještakinje Martine Šahman, dipl ing., koja je, nakon pregleda spornog prostora, izmjere i fotografiranja istog te pregleda dokumentacije dostavljene u spis, dana 28.6.2022. dostavila svoj pisani nalaz i mišljenje. Vještakinja utvrđuje da je očevidom na licu mjesta i pregledom ulaznih vrata na poslovnom objektu na adresi [adresa] utvrđeno da vrata nisu uništena bojanjem te da ih je moguće obnoviti i nije potrebna zamjena postojećih ulaznih vrata.
27. Tužitelj nije imao prigovora na opisani nalaz i mišljenje. Tužena nije imala prigovor na utvrđenja vještaka. Predložila je da se vještak dodatno očituje o prosječnoj cijeni postupka obnove predmetnih vrata. Sudski vještak Martina Šahman, dipl. ing. je dana 12.12.2022. dostavila svoje pisano očitovanje u kojem navodi da bi, s obzirom na potrebne radnje koje su navedene u nalazu i mišljenju, za postupak obnove vrata procijenjena vrijednost radova iznosila oko 8.000,00 kn. Sud prihvaća nalaz i mišljenje vještaka, kao i pisanu dopunu jer su detaljni i jasni, sačinjeni nakon neposrednog pregleda predmetnog poslovnog prostora i ulaznih vrata za koja je vještakinja utvrdila da u potpunosti obavljaju svoju funkciju. Obzirom na navedeno, sud ne može prihvatiti niti tvrdnju tužene da je ulazna vrata potrebno obnoviti te da će s tim u vezi imati trošak u iznosu od 8.000,00 kn. Pored nesporne okolnosti da tužena sa svojim suprugom, svjedokom CZ, živi u istoj zgradi, sud ne može kao uvjerljiv prihvatiti dio iskaza svjedoka da nije bio prisutan kada su vrata bojana. Osim toga, a što je sud utvrdio na očevidu i među strankama nije sporno, u isto vrijeme kada su bojana vrata, bojani su i prozori, a sve navedeno tuženoj nije moglo ostati nepoznato budući kada izlazi iz svoje nekretnine nužno mora proći pored dijela u kojem se nalazi predmetni poslovni prostor (zapisnik o očevidu na listu 123-124 spisa).
28. U odnosu na tvrdnju tužene da joj je tužitelj ostao dužan neplaćene iznose zakupnine od ukupno 12.100,00 kn/ 1.605,95 EUR valja reći da je iz priloženih potvrda o plaćanju (list 40 spisa) vidljivo da je tužitelj tuženoj dana 2.11.2020. uplatio iznos od 4.100,00 kn i 20.11.2020. iznos od 4.000,00 kn. Stoga neosnovanim sud ocjenjuje pozivanje tužene da joj je tužitelj ostao dužan dio zakupnine za mjesec studeni 2020. U odnosu na zakupninu za mjesec prosinca 2020. koju tužitelj nesporno nije platio tuženoj valja utvrditi je li i kada tužitelj obavijestio tuženu o namjeri raskida ugovora zbog promijenjenih okolnosti te kada je njegovu obavijest tužena primila.
29. U čl. 369 st. 1 Zakon o obveznim odnosima (NN br. 35/2005, 41/2008, 125/2011, 78/2015, 29/2018, u nastavku ZOO-a) je propisano da ako bi zbog izvanrednih okolnosti nastalih nakon sklapanja ugovora, a koje se nisu mogle predvidjeti u vrijeme sklapanja ugovora, ispunjenje obveze za jednu ugovornu stranu postalo pretjerano otežano ili bi joj nanijelo pretjerano veliki gubitak, ona može zahtijevati da se ugovor izmijeni ili čak i raskine. Iz priloženog dopisa od 1.12.2020. (list 44 spisa) vidljivo je da istim zz tužitelja obavještava tuženu o nedaćama koje ima u svom poslovanju zbog proglašenih mjera uslijed epidemije korona virusom. Tuženoj navedeno nije sporno, što potvrđuje i u svom odgovoru na tužbu te tijekom ovog postupka. Zz tužitelja poziva tuženu na dogovor o smanjenju zakupnine te ističe da će u protivnom biti primorana otkazati ugovor o raskidu. U svom iskazu pred sudom tužena navodi da joj je o navedenom FZ rekla u WhatsUp poruci na koju nije odgovorila već joj je došla u lokal i rekla neka plaća pola zakupnine, a na što joj je FZ odgovorila da je već kasno i da je otkazala, da izlazi iz lokala. Sud navedeno ne može prihvatiti kao istinito budući drugačije proizlazi iz dopisa tužene od 9.12.2020. kojim poziva tužitelja na plaćanje punog iznosa mjesečnog zakupa za studeni i prosinac 2020., za to ostavlja rok te ističe upozorenje da u protivnom opisanu opomenu tužitelj smatra opomenom za raskid ugovora. Time tužena ujedno daje prešutni odgovor tužitelju na ponuđeni Anex ugovora o zakupu poslovnog prostora od 1.12.2020. U odnosu na pitanje kada je tužena primila opisani dopis i Anex tužitelja te tvrdnju tužene da je to bilo 12.12.2020., valja reći kako je tužena u svakom slučaju (bez obzira je li dopis tužene zaprimila i ranije, dostavom u sandučić, što osporava ili tek primitkom preporučene pošiljke) imala dovoljno vremena očitovati se o prijedlogu tužitelja prije početka ovog parničnog postupka. To stoga što se parnični postupak pokreće podnošenjem tužbe (u ovom slučaju tužbe od dana 15.12.2020.), no počinje teći tek dostavom tužbe tuženiku (tužena je tužbu zaprimila dana 5.1.2021. Kako se tužena u tom roku nije pisanim putem očitovala o prijedlogu tužene, a neuvjerljivo iskazuje da joj je došla u lokala i osobno rekla neka plaća pola najamnine, to sud utvrđuje da je tužitelj o svojoj namjeri raskida ugovora uredno obavijestio tuženu, a kada je sa sigurnošću saznao da su nastupile promijenjene okolnosti (odbijanje tužene prijedloga za smanjenje zakupnine zbog promijenjenih okolnosti uslijed epidemije korona virusom koje proizlazi iz pisane opomene tužene od 9.12.2020.), to je u cijelosti ispunio svoju dužnost obavještavanja protivne strane propisanu čl. 370 ZOO-a. Stoga tužitelj ne može biti odgovoran za eventualnu štetu koju bi druga strana pretrpjela zbog toga što joj zahtjev nije bio na vrijeme priopćen budući nije pristala da se odgovarajuće odredbe ugovora (visina zakupnine) pravično izmijene, sve sukladno čl. 369. st. 4 ZOO-a.
30. U čl. 373 st. 1 ZOO-a je propisano da kad je ispunjenje obveze jedne strane u dvostranoobveznom ugovoru postalo nemoguće zbog izvanrednih vanjskih događaja nastalih nakon sklapanja ugovora, a prije dospjelosti obveze, koji se u vrijeme sklapanja ugovora nisu mogli predvidjeti, niti ih je ugovorna strana mogla spriječiti, izbjeći ili otkloniti te za koje nije odgovorna ni jedna ni druga strana, gasi se i obveza druge strane, a ako je ova nešto ispunila od svoje obveze, može zahtijevati vraćanje po pravilima o vraćanju stečenog bez osnove.
31. Tužitelj u cijelosti ispunjava naprijed opisane zakonske pretpostavke jer je zbog izvanrednih vanjskih događaja nastalih nakon sklapanja ugovora (pandemija koronavirusom te odbijanja tužene da se smanji ugovorena zakupnina), prije dospjelosti obveze plaćanja zakupnine za prosinac 2020. obavijestila tuženu o namjeri raskida ugovora. Kako je iznos od 3.233,93 EUR tužitelj predao tuženoj na ime osiguranja za eventualnu naknadu štete koja u ovom postupku nije dokazana i osiguranje naplate dospjelih, a neplaćenih zakupnina čiji osnov i visina također nisu utvrđeni, to je tužena dužna vratiti tužitelju nesporno primljeni iznos od 3.233,93 EUR, uvećano za zateznu kamatu tekuću od dana donošenja ove presude, sve kako je opisano u točkama I i II. izreke.
32. Odluka o trošku je donesena temeljem čl. 154 st. 1 ZPP-a, prema vrijednosti predmeta spora (3.233,93 EUR) i sukladno Tarifi o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika. Tužitelju pripada pravo na naknadu troška sastava tužbe u iznosu od 100 bodova (Tbr. 7.t.1), podnesaka od 28.6.2021., 7.7.2022. i 12.9.2023. u iznosu od po 100 bodova za svaki (Tbr. 8.t.1), pristupa očevidu dana 7.6.2022. u iznosu od 100 bodova (Tbr. 9.t. 7), zastupanja na ročištima održanim 5.7.2021., 30.3.2022. i 10.12.2024. u iznosu od po 100 bodova za svako (Tbr. 9.t.1). Uz vrijednost jednog boda u iznosu od 2,00 EUR i 25 % PDV-a u iznosu od 400,00 EUR, priznati trošak tužitelja iznosi 2.000,00 EUR. Navedenom treba dodati trošak provedenog financijskog vještačenja u iznosu od 332,00 EUR, sudske pristojbe na tužbu (40,00 EUR) i presudu (40,00 EUR) pa ukupno priznati trošak tužitelja iznosi 2.412,00 EUR uvećano za zakonske zatezne kamate tekuće od dana presuđenja 22.1.2025. pa do isplate, obračunate po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, dok je referentna stopa kamatna stopa koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granična kamatna stopa proizašla iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke, plativo u roku od 15 dana
U Zagrebu 22. siječnja 2025.
Sutkinja:
Ivana Markotić
UPUTA O PRAVNOM LIJEKU :
Protiv ove presude dozvoljena je žalba županijskom sudu. Žalba se podnosi putem ovog suda, pisano, u roku od 15 dana od dana dostave prijepisa ove presude.
Dna:
- tužitelju po pun.
- tuženoj po pun.
