P-4930/2019-48

REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI SUD U SPLITU

Split, Gundulićeva 27

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

I

R J E Š E N J E

Općinski sud u Splitu po sutkinji Jeleni Lončar, u pravnoj stvari tužitelja: IG, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], kojeg zastupa punomoćnik JG, odvjetnik iz [adresa], protiv tuženika:

OG, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], kojeg zastupa punomoćnik Ivan Močić, odvjetnik iz Splita, Bihaćka 2a/I, radi ispunjenja, isplate i dr., nakon održane i zaključene glavne i javne rasprave 2. prosinca 2024. u prisutnosti zamjenika punomoćnika tužitelja IGZ, odvjetničkog vježbenika kod odvjetnika JG, tuženika i zamjenika punomoćnika tuženika Vedrana Milića, odvjetnika iz Splita, 17. siječnja 2025.,

p r e s u d i o  j e

I. Nalaže se tuženiku u roku od 15 dana za nekretninu opisanu kao čest. zem [katastarska čestica], upisana u ZK uložak [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], Općinski sud Split: a) dovršiti građevinski pothvat kako je to utvrđeno nalazom i mišljenjem iz svibnja 2023. kojeg je izradila sudska vještakinja dipl.ing.građ Marija Šarić Leko, stalni sudski vještak i procjenitelj, oznake 23-44-NIM, a koji je dio spisa Općinskog suda u Splitu pod poslovnim brojem P-4930/2019. te je sastavni dio ove presude, konkretnije dužan je završiti sve nezavršene radove, sanirati i popravi sve nedostatke, zgradu spojiti na infrastrukturu (voda, odvodnja, struja), urediti okoliš, završiti nezavršene stanove, završiti kao i popraviti i sanirati dijelove građevine:

- na ogradne zidove postaviti kamene okapnice visine 5 cm i završne obloge lomljenim kamenom sa vidljive strane

- postaviti dvokrilnu aluminijsku ogradu širine 500 cm predviđenu na kolnom pristupu

- postaviti video nadzor i elektro/daljinsko otvaranje

- postaviti zakretna vratnica iz čeličnih profila, širine 120 cm, na pješačkom pristupu

- označiti parkirališna mjesta i površinu obraditi dekorativnim betonom

- zelene površine hortikulturno obraditi kao travnate površine s visokim stablašicama i tradicionalnim mediteranskim grmljem te konačno urediti i zaravnati teren

- kutiju od elektroormara zatvoriti i zaštiti od atmosferilija

- loggiu te terase s južne strane zgrade obložiti podnim oblogama iz termički obrađenog drva „Termodecking“

- obraditi završni sloj pročelja neposredno uz teren

- popraviti manja oštećenja, npr. napuknuti kamen na pješačkoj stazi, puknuti parlafon

- popraviti unutrašnjost stubišta koje je oštećeno od prodora kišnice, sanirati mrlje od vlage

- postaviti razvodne ormare unutar stubišta po pravilima struke tako da ne budu otvoreni sa vidljivim kabelima

- zaštiti vanjske razvodne ormare i kabele.

te potom nakon svih tako izvršenih radova i sanacija:

b) ishoditi uporabnu dozvolu

c) etažirati predmetnu zgradu odnosno nekretninu te tužitelju (obzirom da tužitelj ima pravnu osnovu stjecanja prava vlasništva) izdati valjanu tabularnu izjavu podobnu za uknjižbu prava vlasništva bez ikakvih tereta, nad posebnim dijelom predmetne nekretnine i to baš stana trenutačno označenog kao br. S4 koji se nalazi na 2. katu ukupne brutto površine cca 92,72 m2, a koji stan se sastoji od ulaznog prostora, kuhinje, dnevnog boravka i blagovaone, predsoblja, tri sobe, kupaonice, WC-a površine, loggie te parkirnog mjesta oznake PM-2, sve to sukladno građevinskoj dozvoli izdanoj od Splitsko-dalmatinske županije, Klasa UP/I 361-01/14- 01/0035, od 09.02.2015. godine te njezinim eventualnim izmjenama i dopunama, što je tuženik dužan trpjeti.

II. Nalaže se tuženiku u roku od 15 dana isplatiti tužitelju iznos od 4.977,00 eura zajedno sa zateznom kamatom koja se do 31. prosinca 2022. obračunava uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za 3 %-tna poena, od 1. siječnja 2023. do 30. prosinca 2023. po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za 3 %-tna poena, a od 31. prosinca 2023. do isplate po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem referentne stope za 3 %-tna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi 1. srpnja te godine, a koja teče na iznos od:

- 66,36 eura od 1. veljače 2018.

- 66,36 eura od 1. ožujka 2018.

- 66,36 eura od 1. travnja 2018.

- 66,36 eura od 1. svibnja 2018.

- 66,36 eura od 1. lipnja 2018.

- 66,36 eura od 1. srpnja 2018.

- 66,36 eura od 1. kolovoza 2018.

- 66,36 eura od 1. rujna 2018.

- 66,36 eura od 1. listopada 2018.

- 66,36 eura od 1. studenog 2018.

- 66,36 eura od 1. prosinca 2018.

- 66,36 eura od 1. siječnja 2019.,

- 66,36 eura od 1. veljače 2019.

- 66,36 eura od 1. ožujka 2019.

- 66,36 eura od 1. travnja 2019.

- 66,36 eura od 1. svibnja 2019.

- 66,36 eura od 1. lipnja 2019.

- 66,36 eura od 1. srpnja 2019.

- 66,36 eura od 1. kolovoza 2019.

- 66,36 eura od 1. rujna 2019.

- 66,36 eura od 1. listopada 2019.

- 66,36 eura od 1. studenog 2019.

- 66,36 eura od 1. prosinca 2019.

- 66,36 eura od 1. siječnja 2020.

- 66,36 eura od 1. veljače 2020.

- 66,36 eura od 1. ožujka 2020.

- 66,36 eura od 1. travnja 2020.

- 66,36 eura od 1. svibnja 2020.

- 66,36 eura od 1. lipnja 2020.

- 66,36 eura od 1. srpnja 2020.

- 66,36 eura od 1. kolovoza 2020.

- 66,36 eura od 1. rujna 2020.

- 66,36 eura od 1. listopada 2020.

- 66,36 eura od 1. studenog 2020.

- 66,36 eura od 1. prosinca 2020.

- 66,36 eura od 1. siječnja 2021.

- 66,36 eura od 1. veljače 2021.

- 66,36 eura od 1. ožujka 2021.

- 66,36 eura od 1. travnja 2021.

- 66,36 eura od 1. svibnja 2021.

- 66,36 eura od 1. lipnja 2021.

- 66,36 eura od 1. srpnja 2021.

- 66,36 eura od 1. kolovoza 2021.

- 66,36 eura od 1. rujna 2021.

- 66,36 eura od 1. listopada 2021.

- 66,36 eura od 1. studenog 2021.

- 66,36 eura od 1. prosinca 2021.

- 66,36 eura od 1. siječnja 2022.

- 66,36 eura od 1. veljače 2022.

- 66,36 eura od 1. ožujka 2022.

- 66,36 eura od 1. travnja 2022.

- 66,36 eura od 1. svibnja 2022.

- 66,36 eura od 1. lipnja 2022.

- 66,36 eura od 1. srpnja 2022.

- 66,36 eura od 1. kolovoza 2022.

- 66,36 eura od 1. rujna 2022.

- 66,36 eura od 1. listopada 2022.

- 66,36 eura od 1. studenog 2022.

- 66,36 eura od 1. prosinca 2022.

- 66,36 eura od 1. siječnja 2023.

- 66,36 eura od 1. veljače 2023.

- 66,36 eura od 1. ožujka 2023.

- 66,36 eura od 1. travnja 2023.

- 66,36 eura od 1. svibnja 2023.

- 66,36 eura od 1. lipnja 2023.

- 66,36 eura od 1. srpnja 2023.

- 66,36 eura od 1. kolovoza 2023.

- 66,36 eura od 1. rujna 2023.

- 66,36 eura od 1. listopada 2023.

- 66,36 eura od 1. studenog 2023.

- 66,36 eura od 1. prosinca 2023.

- 66,36 eura od 1. siječnja 2024.

- 66,36 eura od 1. veljače 2024.

- 66,36 eura od 1. ožujka 2024.

- 66,36 eura od 1. travnja 2024.

te se nalaže tuženiku i ubuduće isplaćivati tužitelju mjesečne iznose od 66,36 eura počevši od mjeseca travnja 2024. pa za svaki naredni mjesec sve do mjeseca u kojem bude izdana tabularna izjava iz točke I izreke, uvećano za zatezne kamate koje za svaki mjesec teku od dospijeća (prvi dan narednog mjeseca za prethodni mjesec) pa do isplate po kamatnoj stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za 3 postotna poena.

III. Nalaže se tuženiku u roku od 15 dana isplatiti tužitelju iznos od 540,99 eura uvećano za zatezne kamate koje na taj iznos teku od 1. rujna 2019. do 31. prosinca 2022. po stopi obračunatoj uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za 3 %-tna poena, od 1. siječnja 2023. do 30. prosinca 2023. po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za 3 %-tna poena, a od 31. prosinca 2023. do isplate po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem referentne stope za 3 %-tna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi 1. srpnja te godine

r i j e š i o  j e

I. Dopušta se objektivna preinaka tužbe.

II. Nalaže se tuženiku u roku od 15 dana naknaditi tužitelju parnični trošak u iznosu od 31.761,88 eura sa zateznom kamatom koja na navedeni iznos teče od presuđenja, dakle od 17. siječnja 2025. do isplate po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem referentne stope za 3 %-tna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi 1. srpnja te godine.

Za više traženo na ime potraživanja troškova postupka u iznosu od 1.987,50 eura, zahtjev se odbija kao neosnovan.

Obrazloženje

1. U tužbi, zaprimljenoj 4. rujna 2019., se navodi kako je tužitelj kao kupac s tuženikom kao prodavateljem 2. srpnja 2018. zaključio ugovor o kupoprodaji nekretnine kojim je kupac kupio, a prodavatelj prodao stan broj S4 na II. katu zgrade izgrađene na čest. zem. [katastarska čestica] z. u. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] po cijeni od 129.920,00 eura. Istog dana tužitelj je tuženiku isplatio pretežiti dio kupoprodajne cijene (cca 96 %) te preuzeo suposjed stana (primjerak ključeva zadržao je prodavatelj) dok mu je ostao dužan isplatiti preostali iznos kupoprodajne cijene od 2.992,00 eura u roku od 5 dana od dana upisa nekretnine – stana koji je predmet kupoprodaje u zemljišne knjige. Predmetnim ugovorom tuženik se obvezao najkasnije do 31. prosinca 2018. ispuniti svoje preostale obveze, odnosno dovršiti cijeli objekt s okolišem, ishoditi uporabnu dozvolu i izvršiti etažiranje, omogućiti prodavatelju uknjižbu na njegov posebni dio izdajući mu podobnu tabularnu izjavu i sve to bez ikakvih tereta i zabilježbi te upisane predbilježbe prava vlasništva. Člankom 8. ugovoreno je smanjenje kupoprodajne cijene za slučaj zakašnjenja tuženika u ispunjenju prethodno opisanih obveza i to za 0,02 % za svaki dan zakašnjenja, a najviše do 3 % ukupne kupoprodajne cijene. Tuženik istekom roka (do 31. prosinca 2018.) nije ispunio niti jednu od svojih preostalih obveza. Posljedica zakašnjenja tuženika je ta da je kupoprodajna cijena smanjena za ugovoreni maksimum od 3 %, točnije smanjena je sa iznosa od 129.920,00 eura na iznos od 126.022,40 eura tako da je tužitelj preplatio tuženika. Kako istekom navedenog roka tuženik nije ispunio niti jednu od svojih prethodno navedenih obveza, tužitelj mu je 28. prosinca 2018. uputio dopis kojim opreza radi potvrđuje da održava ugovor na snazi te ga poziva na ispunjenje obveza u što moguće kraćem roku s obzirom na to da je namjera tužitelja bila u predmetnom stanu obavljati turističku djelatnost, a što bez pune legalnosti objekta nije moguće. 8. siječnja 2019. tuženik i tužitelj su zaključili dodatak ugovoru o kupoprodaji od 2. srpnja 2018. kojim je tužitelj tuženiku ponovno produljio rok za ispunjenje obveza i to najkasnije do 31. kolovoza 2019. te se obvezao da neće od istog potraživati naknadu štete ako do isteka tog roka ispuni svoje obveze (dovrši građevinski pothvat, ishodi uporabnu dozvolu, izda tabularnu idr.), tuženik tužitelju predao isključivi posjed nekretnine te mu omogućio uknjižbu na barem suvlasnički dio samog zemljišta. Međutim, istekom navedenog naknadnog roka tuženik nije ispunio niti jednu od svojih preostalih obveza. Naime, i na dan pisanja tužbe građevinski pothvat nije dovršen, objekt nije spojen na elektromrežu i dr., nije napravljen ni jedan atest građevinskog objekta (što znači da je građevina ne samo nepodobna za življenje, već moguće i opasna), a kamoli da je ishođena uporabna dozvola, izvršena uplana objekta i etažiranje te izdana tabularna isprava. Tužitelj je maksimalno korektno postupao prema tuženiku, platio cijenu unaprijed, u čak dva navrata produljivao rok za ispunjenje, ali tuženik ne samo da nije ispunio svoje obveze, nego niti ne daje obrazloženje zbog čega je tako te odbija daljnju komunikaciju potpuno ignorirajući pozive tužitelja. Prodavatelj je dužan kupcu predati predmet kupoprodaje i omogućiti mu stjecanje prava vlasništva, a to nije obveza koja bi bila ispunjena samom predajom posjeda nego je prodavatelj dužan ispuniti sve potrebne predradnje kako bi se omogućilo valjano stjecanje prava vlasništva (dakle uknjižba u zemljišne knjige) što je u suštini najvažnija njegova činidba u obveznopravnom odnosu u kupoprodaji stana. Opisanim postupanjem tuženika tužitelju je nastala i nastaje šteta pa ju je tuženik pored dužnosti ispunjenja ugovornih obveza dužan podmiriti. Naime, tužitelj stalno prebiva i radi u Njemačkoj, a predmetni stan u [adresa] je kupio kao investiciju kako bi ga ljeti mogao turistički iskorištavati, a u ostatku godine davati u redovni najam. Bez potpunog legaliteta objekta (ishođenja uporabne dozvole, etažiranje i slično) tužitelj ne može dobiti dozvolu upravnog organa za obavljanje turističke djelatnosti, kao što ga ne može ni redovno iznajmiti. Stoga mu za svaki mjesec zakašnjenja nastaje šteta najmanje u iznosu koji je jednak visini cijene tržišne najamnine predmetnog stana (stan ima cca 88 m2). Kako se tuženik glavnim ugovorom obvezao sve svoje obveze ispuniti najkasnije do 31. prosinca 2018. to će tužitelj tužbenim zahtjevom potraživati mjesečnu izgubljenu naknadu prema kriteriju visine najamnine i to za čitavo razdoblje do podnošenja tužbe, ali i za buduće razdoblje, sve u smislu članka 186. c) ZPP-a. Evidentno je da tuženik ni u skorijoj budućnosti neće ispuniti svoju obvezu (još nije niti podnijet zahtjev za etažiranjem). Kao datum dospijeća pojedine mjesečne naknade uzeti će se prvi dan narednog mjeseca. Pored navedenog tužitelj zahtjeva i ispunjenje svih ugovornih obveza, odnosno dovršetak građevinskog pothvata sukladno građevinskoj dozvoli, ishođenje uporabne dozvole, uplanu objekta, izdavanje tabularne izjave podobne za uknjižbu prava vlasništva nad njegovim posebnim dijelom itd. Predlaže usvajanje tužbenog zahtjeva te obvezati tuženika na isplatu parničnog troška tužitelju.

2. U odgovoru na tužbu, zaprimljenom 17. listopada 2019., tuženik je naveo kako osporava tužbu i tužbene zahtjeve. Tuženik ne osporava da bi sa tužiteljem 4. siječnja 2018. zaključio predugovor o kupoprodaji nekretnine. Ne osporava da bi s tužiteljem 2. srpnja 2018. zaključio ugovor o kupoprodaji nekretnine stana koji je sastavni dio zgrade izgrađene na temelju pravomoćne građevinske dozvole Upravnog odjela za prostorno uređenje Splitsko-dalmatinske županije UP/I 361- 01/14-01/0035 od 9. veljače 2015., a za gradnju individualne stambeno poslovne građevine oznake "1" bruto površine 460,93 m2, broj etaža Pr + II kata sa ravnim krovom, sa uređenjem terena na čest. zem. [katastarska čestica] z. u. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] ukupne površine 700 m2 i to baš stana označenog brojem S4 na 2. katu ukupne bruto površine 92,72 m2, a koji stan se sastoji od ulaznog prostora površine 3,95 m2, kuhinje 3,48 m2, dnevnog boravka i blagovaone površine 22,58 m2, predsoblja površine 2,25 m2, sobe 1. površine 12,68 m2, sobe 2. površine 12,39 m2, kupaonice površine 4,46 m2, WC-a površine 1,59 m2, sobe 3. površine 8,23 m2, loggie bruto površine 8,61 m2 (koeficijent 0,75) te parkirnog mjesta bruto površine 12,50 m2 (koeficijent 0,25), ukupne neto površine 81,20 m2. Konačno, tuženik ne čini prijepornim ni da je 8. siječnja 2019. zaključio dodatak ugovora o kupoprodaji predmetne nekretnine. Iz sadržaja navedene dokumentacije vidljivo je kako je tuženik već ispustio tužitelju tabularnu ispravu za nekretninu koja je u zemljišnim knjigama Općinskog suda u Splitu upisana kao čest. zem. [katastarska čestica], oranica, u z. u. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] površine 700 m2 i to za 92/683 dijela od cijelog pa tužitelj nema pravni interes za podnošenje ovako postavljene tužbe, odnosno tužbenog zahtjeva. Iz sadržaja navedene dokumentacije vidljivo je da je tužitelj stupio u isključivi posjed predmetne nekretnine, a činjenica je i da on nema ili pak ne bi smio imati nikakvih primjedbi u pogledu posebnog dijela nekretnine i to baš predmetnog stana koji je u njegovom isključivom posjedu. Tužitelj nije aktivno legitimiran da postavlja zahtjeve vezane ud dijelove nekretnine koji nisu predmet kupoprodaje, a niti faktički postavlja stvarnopravne zahtjeve u ime svih suvlasnika. Tužitelj tužbenim zahtjevom traži da tuženik "dovrši građevinski pothvat" na način da dovrši sve građevinske i druge radove, ali ne specificira koje to točno radove. Između ostalog, tužitelj traži i da tuženik etažira cijelu nekretninu, a čime opet postavlja stvarnopravni zahtjev u svoje ime, ali i ime ostalih suvlasnika, a za što po tuženiku nije aktivno legitimiran niti ima pravni interes. Konačno, tužbeni zahtjev tužitelja u točci I. nije ni sukladan odredbama članka 186. ZPP-a jer nije ovršiv odnosno podoban za provedbu u zemljišnu knjigu. Ističe da je predmetni objekt dovršen, a na što ukazuje činjenica da svi stvarni suvlasnici predmetne nekretnine koriste posebne dijelove nekretnine koju su stekli kupoprodajama. Predmetni stambeni objekt je spojen na elektromrežu, a izvršen je i dovod vode te spajanje na kanalizacijske sustav. Tuženik naglašava da svaki ugrađeni materijal u objektu posjeduje ateste, tehničke listove te izjave o sukladnosti, s čime je za određene materijale i sam tužitelj upoznat jer je sam birao keramiku, parkete, sanitarije itd. U pogledu štete koju tužitelj potražuje činjenica je kako je tužitelj u isključivom posjedu predmetne nekretnine koju je stekao kupoprodajom. Tuženik mu ne brani da istu iznajmljuje, štoviše tuženik je uočio da se određeni dijelovi nekretnine online reklamiraju za iznajmljivanje. Činjenica je i da nema zapreke da tužitelj ishodi privremenu dozvolu za iznajmljivanje pa je zaista nejasno kakvu to novčanu štetu trpi tužitelj. Tuženik drži da odredbe članka 1045. stavak 1. i članka 1046. ZOO-a u konkretnom slučaju nisu primjenjive te da nikakva štete u pogledu iznajmljivanja tužitelju nije počinjena. Tužitelj treba iznijeti i potom dokazati sve činjenice koje bi ukazivale da je uistinu pretrpio štetu i u čemu bi se ista in concreto sastojala, a što u tužbi nije na adekvatan način učinjeno. Zbog svega navedenog predlaže tužbu odbaciti, a podredno tužbene zahtjeve odbiti, a tužitelja obvezati na naknadu prouzročenog parničnog troška tuženiku zajedno sa zateznim kamatama od presuđenja pa do isplate.

3. Tužitelj je više puta uređivao tužbeni zahtjev, a konačni je postavio podnescima od 26. srpnja 2023. i 14. ožujka 2024., na način kako je to navedeno u izreci presude.

4. Tijekom postupka izveden je dokaz čitanjem predugovora o kupoprodaji nekretnine od 4. siječnja 2018., ugovora o kupoprodaji nekretnine od 2. srpnja 2018. ovjeren kod javnog bilježnika Mile Čipčić iz Splita pod poslovnim brojem OV- 6032/2018. od 2. srpnja 2018., obavijesti od 28. prosinca 2018., dodatka ugovora o kupoprodaji od 8. siječnja 2019. ovjerenog kod javnog bilježnika Zrinke Milić-Štrkalj iz Splita pod poslovnim brojem OV-279/2019. od 9. siječnja 2019., e-mail korespondencije, zk izvatka za z. u. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], rješenja Općinskog suda u Splitu, Zemljišnoknjižni odjel Split pod poslovnim brojem Z-1016/2019., kataloga stanova, e-mail korespondencije, presude Općinskog suda u Splitu pod poslovnim brojem K-201/2019-2 od 2. lipnja 2020., rješenja Županijskog suda u Varaždinu pod poslovnim broje Gž Zk-864/2021-2 od 22. studenog 2021., nalaza i mišljenja Tihomira Duvnjaka od 16. ožujka 2022. u predmetu P-1223/2018., elaborata broj 07/2021-PN/DK, građevinske dozvole Upravnog odjela za prostorno uređenje Klasa: UP/I 361-01/14-01/0035, Ur. broj: 2181/1-11-00/04-14-0010 od 9. veljače 2015., troškovnika građevinskih i građevinsko zanatskih radova, računa – otpremnice 23/1/2 od 12. lipnja 2018., ponude 121 od 21. travnja 2018., presude Općinskog suda u Splitu pod poslovnim brojem K-201/2019-21 od 14. listopada 2021., ugovora o najmu stana od 10. ožujka 2020., očitovanja Moreta mobilne nekretnine od 26. travnja 2019., dopisa Trgo stan d.o.o. od 1. listopada 2019., spisa Općinskog suda u Splitu pod poslovnim brojem P-1223/2019., spisa Općinskog suda u Splitu pod poslovnim brojem P-3135/2022., spisa Općinskog suda u Splitu pod poslovnim brojem Ovr-1403/2019., saslušanjem tužitelja IG i tuženika OG u svojstvu parničnih stranaka, saslušanjem svjedoka JGZ, DG i ŽG, pisanog nalaza i mišljenja sudske vještakinje Marije Šarić Leko od 11. svibnja 2023., dopunskog nalaza i mišljenja sudske vještakinje Marije Šarić Leko od 8. travnja 2024.

5. Punomoćnici stranaka su popisali parnični trošak.

6. Tužbeni zahtjev je osnovan.

7. Člankom 9. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“, broj: 35/2005., 41/2008., 125/2011., 78/2015. i 29/2018.; dalje: ZOO-a) propisano je da su sudionici u obveznom odnosu dužni izvršavati svoje obveze i odgovorni su za njeno ispunjenje.

7.1. Prema članku 366. ZOO-a ugovor stvara prava i obveze za ugovorne strane.

7.2. Člankom 342. stavak 2. ZOO-a propisano je da kad tuženik ne ispuni svoju obvezu ili zakasni s ispunjenjem obveze, vjerovnik ima pravo zahtijevati i popravljanje štete koju je zbog toga pretrpio.

7.3. Člankom 346. stavak 1. ZOO-a propisano je da vjerovnik ima pravo na naknadu obične štete i izmakle koristi te pravičnu novčanu naknade neimovinske štete koje je dužnik u vrijeme sklapanja ugovora morao predvidjeti kao moguće posljedice povrede ugovora, a s obzirom na činjenice koje su mu tada bile poznate ili su mu morale biti poznate.

7.4. Člankom 1045. ZOO-a propisano je da tko drugom prouzroči štetu, dužan je nadoknaditi je ako ne dokaže da je šteta nastala bez njegove krivnje.

7.5. Prema članku 1089. ZOO-a oštećenik ima pravo kako na naknadu obične štete, tako i na naknadu izmakle koristi (1).

8. Čitanjem predugovora o kupoprodaji nekretnine od 4. siječnja 2018. utvrđeno je:

- da je isti sklopljen između OG kao prodavatelja i IG kao kupca

- da je ishođena pravomoćna građevinska dozvola Upravnog odjela za prostorno uređenje Splitsko-dalmatinske županije UP/I 361-01/14-01/0035 od 9. veljače 2015., a za gradnju individualne stambeno poslovne građevine oznake "1", bruto površine 460,93 m2, broj etaža Pr + 2 kata sa ravnim krovom, sa uređenjem terena, a koja dozvola je ishođena na ime investitora NG, a koji investitor je pravo vlasništva predmetne nekretnine na kojoj se gradi predmetni objekat i to čest. zem. [katastarska čestica] z. u. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] ukupne površine 700 m2 prenio ugovorom o darovanju od 18. ožujka 2016. na prodavatelja OG koji je sin investitora

- da prodavatelj po završetku objekta uključujući i stan koji je predmet kupoprodaje za čije dovršenje prodavatelj uzima rok od 3 mjeseca preuzima obvezu ishoditi uporabnu dozvolu zgrade te uplaniti istu u katastru i zemljišnoj knjizi te istovremeno izvršiti upis etažiranja svih posebnih dijelova zgrade uključujući i stan koji je predmet ove kupoprodaje i treba biti dovršen u sklopu individualne stambene poslovne građevine oznake "1" i to baš stana označenog broj S4 na II. katu ukupne bruto površine 92,72 m2, a koji stan se sastoji od ulaznog prostora površine 3,95 m2, kuhinje 3,48 m2, dnevnog boravka i blagovaone površine 22,58 m2, predsoblja površine 2,25 m2, sobe 1. površine 12,68 m2, sobe 2. površine 12,39 m2, kupaonice površine 4,46 m2, WC-a površine 01,59 m2, sobe 3. površine 8,23 m2, loggie bruto površine 8,61 (koeficijent 0,75) te parkirnog mjesta bruto površine 12,50 m2 (koeficijent 0,25), ukupne neto površine 81,20 m2 (sada stan u stupnju izgrađenosti tzv. "Visoki Roh-bau" obveza isporuke ukupne dovršenosti po principu "ključ u ruke")

- da su ugovorne strane suglasne da na vlasničkom listu predmetne nekretnine čest. zem. [katastarska čestica] z. u. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] postoji upisana predbilježba prava vlasništva pod poslovnim brojem Z-4221/2016. na ime NG, a koji upis se prodavatelj obvezuje brisati najkasnije sa danom provedbe etažiranja predmetne zgrade, a također i zabilježbe odbijanja prijedloga za objedinjenje vlasničkih udjela prednika OGZ Z-8049/2015. i Z-9862/2015. Z-4221/2016. sve najkasnije s provedbom etažiranja predmetne zgrade

- da prodavatelj preuzima obvezu prodati, a kupac preuzima obvezu kupiti stan u sklopu predmetne poslovne građevine oznake "1" i to baš stana označenog broj S4 za ukupnu kupoprodajnu cijenu od 129.920,00 eura, odnosno 1.600,00 eura po m2 u protuvrijednosti kuna prema srednjem tečaju HNB-a na dan isplate

- da se napominje da je u trenutku sklapanja predugovora predmetni stan u fazi visokog roh bau, a isporučuje se po principu ključ u ruke

- da kupac u okviru predmetnog stana kupuje i pripadni suvlasnički dio zemljišta ispod zgrade, zemljišta koje služi redovnoj upotrebi iste te pripadni dio zajedničkih dijelova i uređaja zgrade

- da se kupac obvezuje isplatiti prodavatelju iznos od 51.698,00 eura u roku od 5 dana od dana potpisivanja predugovora, iznos od 64.960,00 eura u roku od 5 dana od dana dovršetka radova na nekretnini – stanu koji je predmet kupoprodaje, iznos od 10.000,00 eura najkasnije do potpisivanja zapisnika o primopredaji nekretnine – stana koji je predmet kupoprodaje, iznos od 2.992,00 eura pet dana od dana upisa stana koji je predmet kupoprodaje u zemljišne knjige

- da prodavatelj jamči kupcu izgradnju objekta na temelju građevinske dozvole broj [broj dozvole] od 9. veljače 2015.

- da se prodavatelj obvezuje izvršiti etažiranje te ishoditi sve potrebne isprave za upis nekretnine – stana koji je predmet kupoprodaje u zemljišnim knjigama i katastru na način i u rokovima kako je to utvrđeno u članku 1. sa svrhom provedbe kupoprodaje u zemljišnoj knjizi na ime kupca s time da je obveza prodavatelja podmira svih obveza vezanih za ishođenje građevinske dozvole uključujući i komunalni doprinos te na taj način osigurati kupcu upis prava vlasništva predmetne kupoprodaje na njegovo ime za cijelo bez ikakvih upiranih tereta i zabilježbi

- da prodavatelj daje kupcu uobičajena jamstva za kvalitetu izvedenih radova pri čemu je rok garancije za konstrukciju zgrade 10 godina i za postavljenu vanjsku izolaciju, a garantni rok za završene radove je dvije godine, dok je garantni rok za ugradnju opremu i aparate dan od samog proizvođača predmetne opreme

- da ukoliko prodavatelj ne ispoštuje rokove izgradnje stranke su suglasne da se ukupna kupoprodajna cijena umanji za 0,02 % za svaki dan zakašnjenja, a do najviše ukupno 3 % od ukupne kupoprodajne cijene

- da u slučaju neispunjenja predugovora do kojeg je došlo krivnjom prodavatelja, a istekom svih prethodno navedenih rokova prodavatelj se obvezuje zaključiti sporazumni raskid predugovora i vratiti kupcu uplaćena sredstva

- da se prodavatelj obvezuje da će odmah po dovršetku predmetnog stana pozvati kupca na sklapanje ugovora nakon potpisa kojeg se vrši uplata drugog i trećeg obroka kupoprodajne cijene te nakon primitka predmetnih uplata i ulaska kupca u posjed predmeta kupoprodaje prodavatelj će ovlastiti kupca da može upisati pravo vlasništva predmetnog stana na svoje ime uz uvjet da je prethodno izvršeno etažiranje zgrade

- da se kupac obvezuje u trenutku stjecanja prava vlasništva platiti porez na promet nekretnina

- da se prodavatelj obvezuje da će kupca redovito obavještavati pisanim putem ili na drugi pogodan način o svim bitnim okolnostima vezanim za izgradnju i predaju predmetnog stana.

9. Čitanjem ugovora o kupoprodaji nekretnine od 2. srpnja 2018. ovjeren kod javnog bilježnika Mile Čipčić iz Splita pod poslovnim brojem OV-6032/2018. od 2. srpnja 2018. utvrđeno je:

- da je isti sklopljen između OG kao prodavatelja i IG kao kupca

- da istim stranke suglasno utvrđuju da su 4. siječnja 2018. zaključile predugovor o kupoprodaji nekretnine – stana koji je sastavni dio zgrade izgrađene na temelju pravomoćne građevinske dozvole Upravnog odjela za prostorno uređenje Splitsko-dalmatinske županije UP/I 361-01/14-01/0035 od 9. veljače 2015., a za gradnju individualne stambeno poslovne građevine oznake "1", bruto površine 460,93 m2, broj etaža Pr + 2 kata sa ravnim krovom, sa uređenjem terena, a koja dozvola je ishođena na ime investitora NG, a koji investitor je pravo vlasništva predmetne nekretnine na kojoj se gradi predmetni objekat i to čestzem. 3643/3 z. u. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] ukupne površine 700 m2 i to baš stana označenog broj S4 na II. katu ukupne bruto površine 92,72 m2, a koji stan se sastoji od ulaznog prostora površine 3,95 m2, kuhinje 3,48 m2, dnevnog boravka i blagovaone površine 22,58 m2, predsoblja površine 2,25 m2, sobe 1. površine 12,68 m2, sobe 2. površine 12,39 m2, kupaonice površine 4,46 m2, WC-a površine 01,59 m2, sobe 3. površine 8,23 m2, loggie bruto površine 8,61 (koeficijent 0,75) te parkirnog mjesta bruto površine 12,50 m2 (koeficijent 0,25), ukupne neto površine 81,20 m2

- da je ugovorena kupoprodajna cijena predmetnog stana u iznosu od 129.920,00 eura, odnosno 1.600,00 eura/m2 u protuvrijednosti kuna prema srednjem tečaju HNB-a na dan isplate

- da je kupac na temelju predugovora isplatio prodavatelju iznos od 51.968,00 eura, a u odnosu na koju uplatu mu je prodavatelj izdao zadužnicu kao sredstvo osiguranja

- da zgrada u kojoj se nalazi predmetni stan u trenutku zaključenja ovog ugovora nije etažirana, slijedom čega prodavatelj još nije u mogućnosti izdati kupcu adekvatnu tabularnu izjavu

- da prodavatelj do trenutka zaključenja ovog ugovora nije ispunio svoju obvezu iz članka 1. podtočka 3. predugovora, točnije nije izbrisao predbilježbe i zabilježbe u zemljišnoj knjizi, koja njegova obveza i dalje egzistira, najkasnije do provedbe etažiranja navedene zgrade

- da prodavatelj prodaje prethodno opisani stan označen brojem S4 za ukupnu kupoprodajnu cijenu od 129.920,00 eura sve sa pripadnim suvlasničkim dijelom zemljišta ispod zgrade, zemljišta koje služi redovnoj upotrebi iste te pripadni dio zajedničkih dijelova i uređaja zgrade po principu "ključ u ruke"

- da se kupac obvezuje odmah, a najviše jedan dan od zaključenja ugovora isplatiti prodavatelju daljnji iznos kupoprodajne cijene od 74.960,00 eura, a preostali iznos od 2,992,00 eura će platiti u roku od 5 dana od dana upisa nekretnine – stana koji je predmet kupoprodaje u zemljišne knjige

- da prodavatelj jamči kupcu dovršetak objekta najkasnije do 31. prosinca 2018.

- da se prodavatelj obvezuje izvršiti etažiranje te ishoditi sve potrebne isprave za upis predmetnog stana u zemljišnim knjigama i katastru, podmiriti sve obveze te po etažiranju objekta osigurati kupcu upis prava vlasništva predmeta kupoprodaje na njegovo ime, za cijelo bez ikakvih upisanih tereta i zabilježbi najkasnije do 31. prosinca 2018. te mu do istog datuma izdati podobnu tabularnu ispravu

- da će prodavatelj OG kao sredstvo osiguranja tražbine kupca u visini isplaćenog obroka kupoprodajne cijene u iznosu od 74.960,00 kuna, izdati zadužnicu kupcu najkasnije u roku od 2 dana od dana kada mu navedeni obrok bude isplaćen

- da se kupac obvezuje vratiti prodavatelju izdane zadužnice trenutkom predaje valjane tabularne isprave na temelju koje će moći izvršiti bez tereta uknjižbu svog prava vlasništva

- da prodavatelj kupcu daje jamstva za kvalitetu izvedenih radova pri čemu je rok garancije za konstrukciju zgrade 10 godina te je isti rok za postavljanje vanjske izolacije, a garantni rok za završene radove je 2 godine, dok je garantni rok za ugrađenu opremu i aparate dan od samog proizvođača opreme

- da su stranke suglasne ukoliko prodavatelj ne ispoštuje rokove izgradnje, uplane i etažiranja objekta te izdavanja tabularne isprave da se ukupna kupoprodajna cijena umanji za 0,02 % za svaki dan zakašnjenja, a najviše do 3 % od ukupne kupoprodajne cijene

- da se prodavatelj obvezuje da će po ispunjenju preuzetih obveza pozvati kupca radi izdavanja tabularne isprave te isplate ostatka kupoprodajne cijene u iznosu od 2.992,00 eura

- da se kupac obvezuje platiti porez na promet nekretnina.

10. Čitanjem obavijesti od 28. prosinca 2018. utvrđeno je da istim tužitelj poziva tuženika dovršiti predmetni objekt sukladno građevinskoj dozvoli Upravnog odjela za prostorno uređenje Splitsko-dalmatinske županije UP/I 361-01/14-01/0035 od 9. veljače 2015., a za gradnju individualne stambeno poslovne građevine oznake "1", bruto površine 460,93 m2, broj etaža Pr + 2 kata sa ravnim krovom, sa uređenjem terena najkasnije do 31. prosinca 2018., izvršiti etažiranje te ishoditi sve potrebne isprave za upis nekretnine – stana koji je predmet kupoprodaje u zemljišnim knjigama i katastru te podmiriti sve obveze te po etažiranju objekta osigurati kupcu upis prava vlasništva predmeta kupoprodaje na njegovo ime za cijelo bez ikakvih upisanih tereta i zabilježbi najkasnije do 31. prosinca 2018. Premda navedeno nije ispunio te premda stanje objekta nije u skladu sa pravilima struke tužitelj naglašava kako održava ugovor na snazi te zahtjeva da u žurnom roku tuženik ispuni svoju obvezu te otkloni sve nedostatke. Naglašava kako je tužitelju nastala i dalje nastaje velika imovinska šteta jer je stan namijenjen turističkom iznajmljivanju, a što nije moguće prije ishođenja uporabne dozvole i provedbe etažiranja.

11. Čitanjem dodatka ugovora o kupoprodaji od 8. siječnja 2019. ovjerenog kod javnog bilježnika Zrinke Milić-Štrkalj iz Splita pod poslovnim brojem OV-279/2019. od 9. siječnja 2019. utvrđeno je:

- da je isti sklopljen između OG kao prodavatelja i IG kao kupca

- da stanke suglasno utvrđuju da su sklopile ugovor o kupoprodaji nekretnine od 2. srpnja 2018. ovjeren kod javnog bilježnika Mile Čipčić iz Splita pod poslovnim brojem OV-6032/2018. od 2. srpnja 2018.

- da se prodavatelj obvezao izvršiti etažiranje te ishoditi sve potrebne isprave za upis stana koji je predmet kupoprodaje u zemljišnim knjigama i katastru te po etažiranju objekta osigurati kupcu bez teretni upis prava vlasništva predmeta kupoprodaje na njegovo ime za cijelo bez ikakvih upisanih tereta i zabilježbi najkasnije do 31. prosinca 2018.

- da prodavatelj do trenutka zaključenja ovog ugovora nije ispunio svoje prethodno navedene obveze

- da je kupac do trenutka sklapanja ovog ugovora isplatio prodavatelju ukupno 126.563,39 eura te da duguje prodavatelju novčani iznos s osnova nadoplate za skuplje ugrađenu keramiku (u cijeni iznad 150,00 kn/m2) i parketa koji je postavljen na mjesto gdje je trebala biti ugrađena keramika (dakle, duguje se razlika cijene između plaćene keramike koja nije ugrađena i umjesto nje postavljenog skupljeg parketa)

- da su se dogovorili da će kupac prodavatelju produljiti rok za ispunjenje ako mu prodavatelj izda tabularnu izjavu za uknjižbu barem na suvlasnički dio cijele nekretnine čest. zem. [katastarska čestica] z. u. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] (koji odgovara suvlasničkom udjelu koji će pripasti kupcu na ime kupljenog stana po provedenom etažiranju), što se realizira dodatkom ugovora

- da se kupac nalazi u suposjedu predmeta kupoprodaje od 2. srpnja 2018., a da mu se danom zaključenja ovog ugovora predaje isključivi posjed

- da kupac i prodavatelj određuju kako kupac neće potraživati nanesenu mu štetu pod uvjetom da prodavatelj ispuni sve svoje obveze do 31. kolovoza 2019., osim ukoliko krivnja za neispunjenje ne bude na prodavatelju

- da kupac u svakom slučaju ima pravo na naplatu ugovorenih penala ukoliko prodavatelj ne izvrši sve svoje obveze do 31. kolovoza 2019.

- da je kupac dužan omogućiti prodavatelju ulazak u posjed stana kada god to prodavatelju bude potrebno radi tehničkog pregleda, ishođenja uporabne dozvole i sl. - da prodavatelj ovlašćuje kupca da može bez njegovog daljnjeg pitanja i sudjelovanja zatražiti i ishoditi u zemljišnim knjigama uknjižbu prava vlasništva na nekretnini označenoj kao čest. zem. [katastarska čestica] z. u. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] za 92/683 dijela uz istovremeno brisanje tog prava s imena prodavatelja, a koji suvlasnički dio je neodvojivo povezan sa parking mjestom oznake PM-1 i stambeni prostor označen kao S4-K2

- da ugovorne strane suglasno utvrđuju kako ovaj ugovor ne predstavlja ugovor o kupoprodaji, nego uređenje već nastalih međusobnih odnosa povodom kupljene nekretnine te kako je kupac već platio porez na promet nekretnina

- da prodavatelj potvrđuje kako mu je kupac vratio jednu zadužnicu u iznosu od 551.771,97 kuna, dok se kupac obvezuje drugu zadužnicu u iznosu od 385.075,40 kuna vratiti prodavatelju odmah, a najkasnije u roku od 3 dana od dana provedbe – uknjižbe prava suvlasništva od 92/983 dijela po ovom dodatku.

12. Čitanjem zk izvatka za z. u. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] utvrđeno je da je na nekretnini označenoj kao čest. zem. [katastarska čestica] "oranica", površine 700 m2, kao vlasnik upisan OG za cijelo.

13. Čitanjem građevinske dozvole Upravnog odjela za prostorno uređenje Klasa: UP/I 361-01/14-01/0035, Ur.broj: 2181/1-11-00/04-14-0010 od 9. veljače 2015. utvrđeno je da se istom dozvoljava građenje individualne stambeno poslovne građevine oznake "1", 3. skupine u otvorenom načinu gradnje, ukupne građevinske bruto površine 460,93 m2, broj etaža: Pr + II kata sa ravnim krovom sa uređenjem terena, na novoformiranoj kat. čest. broj [katastarska čestica] (koja nastaje cijepanjem kat. čest. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina]) površine 700 m2 po zahtjevu koji je zatražio investitor NG u skladu sa glavnim projektom, zajedničke oznake 1-1-14 od travnja 20214., koji je ovjerio glavni projektant SG, tvrtka PPS d.o.o., a sastavni je dio građevinske dozvole.

14. Čitanjem spisa Općinskog suda u Splitu pod poslovnim brojem P-3135/2022. utvrđeno je da je OG ustao tužbom protiv IG radi nedopustivosti ovrhe pod poslovnim brojem Ovr-1403/2019. od 30. rujna 2019., da je isti predmet bio prekinut do pravomoćnog okončanja predmeta pod poslovnim brojem Z- 1016/2019. Rješenjem od 1. veljače 2022. postupak je nastavljen, a koja odluka je potvrđena rješenjem Županijskog suda u Slavonskom Brodu Gž-552/2022. od 6. srpnja 2022.

15. Čitanjem spisa Općinskog suda u Splitu pod poslovnim brojem P-1223/2019. utvrđeno je da je DG ustao tužbom protiv NG i OG radi izvršenja ugovora, izdavanja tabularne isprave i uknjižbe, a sve na nekretnini označenoj kao čest. zem. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], da je u istom postupku proveden dokaz očevidom na licu mjesta uz sudjelovanje vještaka za geodeziju Tihomira Duvnjaka i građevinu, da je izveden dokaz saslušanjem svjedoka JG, IG, tužitelja i tuženika.

16. Čitanjem spisa Općinskog suda u Splitu pod poslovnim brojem Ovr- 1403/2019. utvrđeno je da je IG protiv OG podnio prijedlog za osiguranje novčane tražbine prisilnim zasnivanjem založnog prava na nekretnini, da je doneseno rješenje o osiguranju od 30. rujna 2019. koje rješenje je potvrđeno rješenjem Županijskog suda u Zagrebu Ovr-2977/2019.

17. Tužitelj IG je u svom iskazu naveo kako su on i supruga 2018. kupili stan od tuženika u [adresa]. Novac su htjeli investirati u RH i kupili su stan koji su namijenili za turistički najam. S obzirom da žive u [adresa] htjeli su povremeno dolaziti u isti. Gospodin OG, kada su sklopili predugovor, je tužitelju obećao da će stan biti gotov za 3 mjeseca i u njegovom vlasništvu. Prvu ratu novca mu je isplatio nakon što su potpisali ugovor i vratio se u Njemačku i to otprilike 51.000,00 eura. Drugu ratu je trebao platiti po završetku građenja. Međutim, tuženik je završio radove u njegovom stanu, poslao mu je drugu ratu u iznosu od oko 70.000,00 eura. Ističe da je tuženik trebao u roku od 3 mjeseca od dana potpisivanja ugovora, a koji ugovor je potpisao 2. srpnja 2018. Tuženik je trebao u tom roku dovršiti cijeli objekt s okolišem, ishoditi uporabnu dozvolu, izvršiti etažiranje, omogućiti kupcu uknjižbu prava vlasništva na stanu kojeg je kupio, a sve to bez ikakvih tereta, zabilježbi i slično. Nakon što je platio drugu ratu dobio je jedan od pet ključeva, a ostala četiri primjerka su ostala kod tuženika. Zašto je tuženik zadržao ostale ključeve nije mu obrazložio. Pitao je tuženika zbog kojih razloga nije ispunio svoju prethodno navedenu ugovornu obvezu, ali odgovor nije dobio. Također je ugovoreno smanjenje kupoprodajne cijene za slučaj zakašnjenja tuženika u ispunjenju svih citiranih obveza i to za 0,02 % za svaki dan zakašnjenja do maksimalnih 3 % od ukupne kupoprodajne cijene. Od ukupne kupoprodajne cijene ostalo je za platiti negdje oko 2.800,00 eura. U želji i namjeri da se dogovor realizira predložio je i pristao na to da se tuženiku produži rok do 31. kolovoza 2019. kao krajnji rok u kojem bi trebao ispuniti sve naprijed navedene obveze. Tuženik se s istim suglasio i obećao je da će sve završiti. Tuženik u niti jednom trenutku nije rekao da postoje bilo kakvi problemi zbog kojih nije izvršio svoju ugovornu obvezu. Međutim i navedeni rok protekao je bezuspješno. I do današnjeg dana cijeli objekt nije uređen, nije ishođena uporabna dozvola, nije izvršeno etažiranje, nije upisan kao vlasnik svoje etažne cjeline. Plaća se građevinska struja, nema vodovodni priključak. Fotografije sa lista 38 spisa odražavaju stanje kako je na terenu. Kako živi u [adresa] imao je namjeru angažirati neku od agencija u RH koja bi za njega obavljala poslove oko turističkog najma. Međutim, sve su ga redom odbile kada su vidjeli papire tvrdeći da nema sve papire koji su mu za to potrebni. Koliko mu je poznato mora ispunjavati minimalne uvjete i uvjete za kategoriju sukladno zakonu, a koje ne može ispuniti dok tuženik ne ispuni svoje obveze. Naglašava da tuženik nikada nije dao konkretan odgovor na pitanje zašto nije ispunio svoje obveze. Nikada se nije susreo sa nekim sličnim problemima. Sve ga je navedeno poremetilo, doživio je stres izazvan cijelom situacijom, supruga mu je obolila zbog toga, cijela je nekretnina opterećena od strane drugih vjerovnika. Povremeno dođe u taj stan koji je kao takav gotov, ali nisu riješene ove druge popratne stvari. Niti u jednom trenutku niti je mogao, niti je iznajmljivao isti. Kada je preuzeo stan isti je imao nedostataka, prozori su vlažili, zidovi su bili ispucali i električne rolete na terasu nisu funkcionirale. Sve navedeno je sam popravio. U pogledu cijele zgrade okoliš nije dovršen, trebali su biti stavljeni aluminijski prozori, a stavljeni su PVC prozori, fasada u visini donje etaže je trebala biti ukrasne ploče, a nije, nisu uvedene kamere, split sistem klimatizacije nije postavljen. Tuženik mu nikada nije izdao fakturu niti je tražio od njega da mu nešto plati. Ne može se sjetiti je li elaborat o etažiranju bio sastavni dio ugovora. Stan koristi od otprilike kolovoza 2018. Tuženik nije u posjedu ostalih ključeva stana s obzirom je tužitelj promijenio bravu nakon što su protekli svi rokovi, a ovo sve iz straha i sumnje. Ne zna kada je nekretnina opterećena hipotekom, ali je uknjižena hipoteka. Nije pred ikakvim upravnim tijelom podnosio zahtjev za privremeno obavljanje turističke djelatnosti, jer živi u [adresa] i nema ni vremena za takve stvari. Koliko mu je poznato nitko drugi od stanara zgrade ne iznajmljuje svoje stanove. Radi se o zgradi sa 5 stanova. Koliko mu je poznato u zgradi živi samo DG. Živi tako da plaća skuplju struju i susjedima vodu. Nije pokušao iznajmiti ovaj stan van turističke svrhe.

18. Iz iskaza tuženika OG proizlazi kako je točno da je sa tužiteljem u srpnju 2018. potpisao ugovor o kupoprodaji nekretnine i to baš stana izgrađenog na čest. zem. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] za kupoprodajnu cijenu od oko 129.000,00 eura. Prethodno su u siječnju 2018. potpisali predugovor. Na inzistiranje tužitelja potpisan je glavni ugovor jer je tužitelj htio suposjed stana. Tužitelj je isplatio oko 125.000,00 eura. Točno je da je predmetnim ugovorom preuzeo obveze kao što je bilo dovršetak cijelog objekta, ishođenje uporabne dozvole, etažiranje, omogućiti tužitelju uknjižbu prava vlasništva na predmetu kupoprodaje. Negdje u studenom, prosincu 2018. tužitelj je predlagao da se sklopi aneks ugovoru jer je smatrao da se u predviđenom roku neće moći ispoštovati sve obveze. Tada je kontaktirao sa odvjetnikom JG koji mu je rekao da još 2 kupca DG i JGZ su suglasni da se potpiše aneks ugovora kojim aneksom bi se produžio krajnji rok ispunjenja obveze. Kako je znao da u tom trenutku neće moći ispuniti obveze od 31. prosinca 2018., to je pristao na potpisivanje aneksa i novi rok od 31. kolovoza 2019. Druga dvojica, dakle JGZ i DG nisu potpisali u konačnici aneks već su aktivirali zadužnice te se na cijelu nekretninu upisalo založno pravo. U tom trenutku je bio svjestan da se u svakom trenutku može aktivirati zadužnica i opteretiti cijela nekretnina. Ali isto nije očekivao. Prvi put danas u sudnici čuje da je tužitelj vršio preinake u svom stanu. Još 2018. DG je vršio preinake u svom stanu, promijenio je parket, radio je spuštene stropove. Te preinake koje je DG radio su bile razlog zbog kojeg nije zvao nadležna upravna tijela da izvrše tehnički pregled građevine jer ne bi mogao dobiti atest građevine. Predmetni objekt ima građevinsku struju, svi stanovi imaju svoja vodovodna mjerila. Njegova obveza je bila da se ishodi glavni priključak, a ne zna je li obveza kupaca da riješe priključak unutar svojih stanova. Kada su mu predočene fotografije sa lista 38 spisa naveo je kako ne zna kako je danas stanje na terenu, niti se sjeća kada je zadnji put bio tamo, ali je potvrdio da je u jednom trenutku tako okoliš izgledao. Što se tiče obveze da se dovrši objekt s okolišem to bi značilo da je trebalo osigurati uredan prilaz građevini, omeđiti građevinsku česticu, izravnati zemlju sukladno projektu. Na pitanje uredujuće sutkinje, a s obzirom na sadržaj njegovog iskaza, je li postoji po njegovom mišljenju iti jedna odgovornost na njemu kao investitoru što nije izvršio ugovorom preuzete obveze, odgovorio je da ne postoji, da je aktiviranjem zadužnica od strane drugih kupaca bio onemogućen u ispunjenju svoje obveze, da time što je nekretnina opterećena založnim pravom nije mogao provesti etažiranje, nije mogao raspolagati sa nekretninom. Bio je svjestan toga da ukoliko se upiše založno pravo da će biti onemogućen u ispunjenju svojih obveza prema konkretno tužitelju, ali isto nije očekivao. U svemu ovome ne vidi nigdje svoj propust i kupci su bili svjesni toga da će se eventualnim upisom založnog prava onemogućiti u ispunjenju njegovih obveza. Svjestan je da postoji više postupaka koji se vode protiv njega vezano za istu nekretninu, ali i dalje smatra da je do istih došlo krivnjom kupaca u spornoj zgradi, odnosno da nema propusta i odgovornosti njega kao investitora. Ne zna zašto do 31. prosinca 2018. nije ispunio obveze prema tužitelju. Točno je da je DG vršio preinake, a to je saznao ili 2018. ili 2019. Nije ispunio obvezu prema tužitelju do 31. prosinca 2018. jer nije mogao izvršiti radove u tom roku. Ne zna jesu li svi radovi na objektu danas gotovi. Od kraja 2018. pa do danas nije učinio ništa da se riješi ovaj problem jer je bio onemogućen. Da bi se poduhvat dovršio do kraja i kupac uknjižio kao vlasnik po njegovo procjeni potrebno da se izbriše založno pravo, da se preinake koje su vršene, a nisu u skladu sa građevinskom dozvolom vrate u prvobitno stanje. Razlozi zbog kojih tuženik nije zatražio tehnički pregled građevine do 31. prosinca 2018. su preinake Odrljina, ostali građevinski radovi koji su bili onda dovršavani, odnosno nedovršeni. Na pitanje punomoćnika tužitelja s obzirom da je sam naveo da je već 2018. znao da neće moći ishoditi tehnički pregled jer je navodno suvlasnik DG vršio preinake u stanu, zašto je onda s tužiteljem u siječnju 2019. potpisao aneks ugovora kojim se opetovano obvezuje izvršiti sve svoje obveze uključujući i tehnički pregled do kolovoza 2019., tuženik je odgovorio jer je očekivao da će se sa DG izregulirati preinake pa da se može nastaviti dalje. Predao je ključeve stanova prije nego što je građevinski poduhvat završen na traženje kupaca. Nije rekao tužitelju da mu ne može dati ključeve jer objekt nije dovršen, nego je na njegovo traženje isto napravio. Osim ovog postupka, a u pogledu predmetnog objekta vodio se spor protiv CG zbog neispunjenja njegovih ugovornih obveza te je presuda donesena u korist tužitelja. Koliko zna ne postoje nikakva njegova dugovanja prema izvođačima, podizvođačima vezano za izgradnju predmetnog objekta. Upisana založna prava su ga spriječila u dovršenju objekta i u pravnom i u građevinskom smislu i to na način da ga se spriječilo da se koristi predmetna nekretnina, odnosno npr. da proda jedan stan. Ni tužitelju ni njegovom punomoćniku nije govorio o razlozima odustanka od dovršetka cijelog pravnog posla jer misli da su upoznati s time jer su u komunikaciji sa drugim kupcima. Tabularna izjava za suvlasničke dijelove je izdana kako bi se kupci osigurali i da se upišu na nekretninu za udjele koje će im pripasti nakon što se provede etažiranje. Zadužnice su aktivirane i hipoteke upisane netom nakon potpisivanja dodatka ugovora sa tužiteljem. Misli kako nije mogao zatražiti tehnički u odnosu na samo pojedine dijelove zgrade. Tehnički pregled se nije mogao zatražiti i uspješno provesti zbog preinaka kupaca. U slučaju neuspješnog tehničkog pregleda zgrade se ne može zatražiti ponovni tehnički pregled zgrade. Aktivacija zadužnica je dosta utjecala na njegovo financije i općenito materijalnu situaciju jer nije mogao vršiti daljnje kupoprodaje. Dijelom je utjecalo na raspoloživa financijska sredstva potrebna za ispunjavanje obveza iz dodatka jer je trebalo još nešto novaca za sve isfinancirati. Tužitelj je svoju zadužnicu pustio par dana nakon isteka tog roka.

19. Iz iskaza svjedoka JGZ proizlazi kako je 2016. kupio stan od NG, oca OG koji je koliko se sjeća imao punomoć i zastupao ga, u Donjoj Podstrani. Radi se o stanu na I. katu, a na II. katu iste zgrade nalazi se stan tužitelja. Sjeća se da je vidio projekt dok je još zgrada bila u fazi izgradnje, da mu se svidio stan, nakon čega se javio agenciji koja ga je povezala sa Reljićima te su u konačnici potpisali predugovor. U tom trenutku OG se obvezao da će u roku od 4 mjeseca od potpisivanja predugovora biti potpisan glavni ugovor i da će biti izvršena uknjižba prava vlasništva. Također se obvezao da će se ishoditi i uporabna dozvola. Sjeća se da je platio odmah jednu ratu te je u konačnici isplatio cjelokupnu kupoprodajnu cijenu. Dobio je ključeve stana i stupio u posjed, ali nikada nije dobio zapisnik o primopredaji. I danas zgrada ima samo građevinsku struju, voda je spojena na susjeda koji koristi istu radi zalijevanja plastenika tako da je dosta slab pritisak, okoliš nije sređen, odnosno neuredan je. Imao je problem sa GG, a sve iz razloga jer je isto parkirno mjesto prodano i njemu i IG. Uporabna dozvola još uvijek nije ishođena. Imao je problem i sa poštom jer nije imao poštanski sandučić, nema ga ni danas, nema internetske veze. U više navrata se razgovaralo sa I te je uvijek bilo govora kako će se sve riješiti, da treba ishoditi neke papire, međutim nije se riješilo ništa. Vjerovao je OG, čak je i pomagao oko septičke jame i kada su se radila kupatila i fasada. I sam je podnio tužbu pred ovim sudom iz istih razloga kao i tužitelja, a koji postupak još uvijek nije okončan. Bilo je nešto malo vlage u stanu što je sve morao sam srediti. Teško je živjeti u stanu s obzirom na to da se plaća građevinska struja koja je dosta skuplja. Koliko mu je poznato, a s obzirom da OG nije ishodio sve papire, nije mogao niti tražiti tehnički pregled zgrade. Nikada OG nisu na bilo koji način priječili da se zatraži tehnički pregled jer im je bilo u cilju da se obavi tehnički pregled. Sa svojim stanom ne može raspolagati niti ga prodati. Gospodinu OG su nudili mirno rješenje spora i to npr. da se potpiše novi ugovor pa da se upišu kao suvlasnici stana, a ne kao etažni vlasnici. Rečeno mu je da se njihovi odvjetnici nisu mogli suglasiti s OG. Tuženik nije prihvatio niti jedno ponuđeno rješenje. Ključeve stana mu je predao OG te je bilo prisutno više osoba kada su se ključevi predavali. Sve navedeno je bilo 2017. 3 stana u zgradi su useljena, dok su 2 stana u zgradi prazna. Nije svoj stan koristio za iznajmljivanje, niti su se drugi stanovi iznajmljivali, koliko mu je poznato. 2020. se odselio iz naprijed navedenih razloga tako da ode povremeno. Glavni razlog odseljena je taj što zgrada nije funkcionalna. Bio je u stanu IG te je isti stan opremljen. Koliko mu je poznato tužitelj tu dolazi nekoliko puta u godini. U svom stanu nije izvodio nikakve radove samostalno, osim što je morao sređivati vlagu oko prozora, ali osim toga nije ništa radio u stanu. Koliko zna na ostatku zgrade kupci nisu izvodili radove samostalno, osim možda vanjske lampe jer nije bilo svjetla. On je stavio satelit kako bi mogao gledati televiziju. Ne zna je li uknjižena hipoteka na nekretnini. Ovo ljeto je imao sastanak sa tuženikom i pokušali su doći do nekakvog mirnog rješenja. Zgrada ima kućni broj jer su oni kao suvlasnici podnijeli zahtjev za kućni broj. Tuženik mu nije nudio 2019. izdavanje tabularne isprave za suvlasničke dijelove.

20. Svjedok DG je naveo kako je prvi kupio stan u predmetnoj zgradi u [adresa] i to još 2015. prije izgradnje same zgrade. OG mu je garantirao da ima stabilnu financijsku konstrukciju s obzirom da mu je otac pomorac zbog čega se i odlučio za kupnju stana u toj budućoj zgradi. Međutim, kada su radovi krenuli odmah je shvatio da to nije baš tako kako je to tuženik govorio. Mnogo se izvođača mijenjalo tijekom izvođenja radova, radovi su kasnili. Imao je razumijevanja radi čega je i u nekoliko navrata isplatio kupoprodajnu cijenu i prije rokova koje je trebao, a sve kako bi pomogao kako bi se sve prije završilo. U međuvremenu se pojavio drugi kupac ČG te su razgovarali kako bi pomogli OG da se sve završi. Radovi su i dalje kasnili, više puta ga je zvao na telefon, rijetko kada bi se javio, a kada bi se javio uvijek je govorio biti će, biti će. Nakon neke 2 godine zgrada je došla u završnu fazu sa radovima kada se pojavio treći kupac IG. Tada je očekivao da će se zgrada završiti s obzirom na novu financijsku injekciju od strane IG, odnosno da više neće biti problema. Međutim, do toga nije došlo. Došla je 2019., a OG nije ishodio sve papire koje je trebao, niti je zgradu dovršio. Uporabna dozvola ni danas nije ishođena, zgrada i danas ima građevinsku struju, a voda je priključena na susjeda. Građevinska struja je veliki problem pa tako primjerice u zimskim danima, iako ima malu bebu se mora misliti koliko i kako će grijati s obzirom na rate struje koje dolaze. Sjeća se da je nazvao OG negdje 2019. kada mu je rekao da je očito da postoje problemi, predlagao da se problemi riješe, čak mu je predlagao da će sam razgovarati sa izvođačima. OG mu je govorio da mora imati povjerenja u njega, iako je u 4 godine imao i više nego povjerenja i očekivao da će se zgrada završiti. U konačnici ga je odbio te do dogovora nije došlo, niti mu je htio pokazati ikakve papire od zgrade. U konačnici je shvatio da ću morati podnijeti tužbu što je i napravio. Njegov predmet još uvijek nije pravomoćno okončan. Podnio je i kaznenu prijavu protiv OG dakle i oca i sina radi kaznenog djela prevare pred ODO-om Split. Čak je imao kupce, odnosno ljude koji su bili spremni kupiti jedan stan, međutim tuženik je odbijao rekavši da on nema namjeru prodati stan dalje, ali je inzistirao na tome da mu skinu zabilježbu sa zgrade. Odbijao je prijedlog da oni o svome trošku završe sve potrebno što se tiče zgrade pa da sa kasnije naplate od prodaje 2 stana. U njegovom stanu bio je problem sa vlagom na zidovima, bio je problem sa parketima iz kojih je izlazila smola i to u dnevnom boravku, a u sobama su se ulegli parketi zbog vlage. Zvao ga je čak izvođač vezano za navedeni problem i rekao mu da ga OG nije platio pa da on to njemu ne može napraviti. U konačnici je sam sanirao problem sa parketima. Točno je da je par metara rubno spustio strop u stanu. Međutim, čak je predlagao OG da ako je to problem za tehnički pregled vratiti strop u prvobitno stanje, ali iz njegovog predmeta i vještačenja u istom proizlazi da navedeno ne može biti problem za tehnički pregled. Okoliš i danas nije završen. Čak su se nedavno vezano za okoliš našli kada je OG minorizirao problem rekavši: "da on dovede par prijatelja i za par tisuća kuna je cijeli problem riješen". Što je, naravno, neizvedivo. Tužitelji iz ovog predmeta povremeno dolazi u stan s obzirom da ne živi u [adresa]. Tuženik nije nikada podnio zahtjev za tehnički pregled zgrade. Ne može raspolagati sa svojom nekretninom, doslovno mu je život zakočen zbog navedenog problema. U posjed svog stana je ušao 2018. Bio je u Radoševom stanu. Vidio je da su neki zidovi popucali, a što je još ne zna. Tužitelj povremeno dođe u predmetni stan, vjerojatno prozrači stan i slično. Osobno je krenuo iznajmljivati stan, međutim zbog pritužbi zbog okoliša, struje, utičnica to više nije izvedivo. Osobno je dobio privremenu dozvolu na godinu ili dvije dana koja je istekla i ne može više uopće iznajmljivati. Osobno se odlučio na iznajmljivanje kako bi smanjio troškove koje je imao. 2019. su od strane kupaca stanova aktivirane osiguranja prema tuženiku.

21. Svjedok MG je u svom iskazu naveo kako je upoznat sa predmetom ovog spora jer je punomoćnik DG i JGZ u predmetima iste, odnosno slične pravne osnove. Naime, DG i JGZ sklopili su predugovore s ocem ovdje tuženika za kupnju samostalnih uporabnih cjelina u zgradi izgrađenoj na čestici zemlje koja je predmet ovog spora. NG, otac tuženika bio je vlasnik te građevinske čestice zemlje, ali je ugovorom o darovanju nakon zaključenja tih predugovora s njegovim strankama prenio vlasništvo ove predmetne građevinske čestice na svog sina OG, ovdje tuženika. DG i JGZ u cijelosti su isplatili kupoprodajnu cijenu, ali niti NG niti OG nisu predali isprave podobne za upis prava vlasništva na predmetima kupoprodaje. Razlog tome je što zgrada nije dovršena ni u građevinskom ni u pravnom smislu te je još uvijek priključena na građevinski priključak struje i vode što znatno povisuje cijene električne energije i opskrbe i odvodnje vode, a što otežava život stanarima. OG je navodno bio zainteresiran za mirno rješenje spora prije pokretanja ovog i sudskih sporova po tužbama DG i JGZ, međutim do nikakvog dogovora nije došlo jer je OG praktički nezainteresiran i ništa konkretno nije ni ponudio, niti je dao nekakve ozbiljne razloga zašto nije dovršio objekt. Prošlo je 10 godina od toga i ništa se nije pomaklo s mrtve točke, nisu mu jasni razlozi zašto je situacija ovakva kakva je i danas. Obveza kupca je platiti kupoprodajnu cijenu, što su sva 3 kupca napravila, njima je predan posjed, ali prodavatelj svoju obvezu nije ispunio kako to ZOO nalaže jer je on dužan predati kupcima isprave podobne za upis prava vlasništva na predmetu kupoprodaje, a on to u ovom trenutku ne može učiniti iz 2 razloga, a to je zato što nije spreman za tehnički pregled zgrade i ishođenje uporabne dozvole, a bez uporabne dozvole ne može etažirati objekt. Isključivo krivnjom tuženika nije dovršen objekt. Njegove stranke, odnosno kupci nisu ništa napravili da tuženik dovrši zgradu i ishodi uporabnu dozvolu. Njegove stranke nisu upisane kao suvlasnici i ne mogu raspolagati stanovima. Stranke su u posjedu predmetne nekretnine, ali od kada točno nije se mogao sjetiti. Stanari su zasnovani prisilno založno pravo jer su imali bjanko zadužnice jer im je to jedino osiguranje koje imaju, a to nije ovršni postupak nego postupak osiguranja. Dakle, nije pokrenuta ovrha radi unovčenja kako bi se sačuvao prvenstveni red za slučaj da nešto pođe krivo. Tereti su upisani na cijelu nekretninu s obzirom da ista nije etažirana. Nisu se pokušali upisati kao suvlasnici. Nije bilo govora o zaključenju glavnog ugovora, još uvijek čekaju poziv, glavni ugovor nije moguće zaključiti jer nisu ispunjeni uvjeti, zgrada nije etažirana. Prisilno založno pravo na niti jedan način ne sprječava da tuženik dovrši objekt, ishodi uporabnu dozvolu i etažira zgradu.

22. Iz pisanog nalaza i mišljenja sudske vještakinje Marije Šarić Leko od 11. svibnja 2023. proizlazi kako je na dan očevida osiguran pristup nekretnini, zgradi položenoj na k.č.z. 3643/3 k. o. [katastarska općina] i stanu na II. etaži na južnom dijelu zgrade.

Za predmetnu zgradu ishođena je Građevinska dozvola klase UP/I 361-01/14- 01/0035, od 9. veljače 2015, izdana od UO za prostorno uređenje SDŽ, za individualnu stambeno poslovnu građevinu, 3. skupine, na ime NG, za 5 samostalnih uporabnih cjelina, jedan turistički apartman na etaži prizemlja i 4 stana, raspoređena po dva na svakoj etaži, sa zajedničkim unutarnjim stubištem. Prijava početka građenja zaprimljena je kod građevinske inspekcije 22. listopada 2015. pod Klasa: 362-01/15-07/5427 na k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], na ime NG u zakonom predviđenom roku. Zahtjev za Uporabnu dozvolu nije podnesen, zgrada se nalazi u fazi izgradnje. Stanje je fotodokumentirano i pregledano.

Opis zatečenog stanja, na temelju vizualnog pregleda

Već pri stupanju na teren, vidljivo je da je stanje okoliša nezavršeno, ogradni zidovi su armiranobetonski bez kamene okapnice visine 5 cm i bez završne obloge lomljenim kamenom sa vidljive strane. Ograda predviđena na kolnom pristupu nije postavljena, ograda je projektirana kao dvokrilna, aluminijska, širine 500 cm. Nije postavljen video nadzor, niti je postavljeno elektro/daljinsko otvaranje, zakretna vratnica iz čeličnih profila širine 120 cm na pješačkom pristupu nisu postavljena. Nisu označena parkirališna mjesta, niti je površina obrađena dekorativnim betonom. Zelene površine nisu hortikulturno obrađene kao travnate površine s visokim stablašicama i tradicionalnim mediteranskim grmljem, a teren nije konačno uređen i zaravnat. Kutije od elektroormara su otvorene i nezaštićene od atmosferilija. I. etaža pročelja nije obložena kerlit pločama kao što je predviđeno projektom, loggia te terase s južne strane zgrade nisu obložene podnim oblogama iz termički obrađenog drva „Termodecking“. Završni sloj pročelja neposredno uz teren nije obrađen. Manja oštećenja, npr. napuknuti kamen na pješačkoj stazi, puknuti parlafon, unutrašnjost stubišta je oštećeno od prodora kišnice, vidljive su mrlje od vlage, postavljena je kanta za prikupljanje vode. Razvodni ormari unutar stubišta nisu postavljeni po pravilima struke, vanjski razvodni ormari i kabeli nisu zaštićeni.

Prema kazivanju tuženika tokom očevida turistički apartman i stan na drugom katu u sjevernom dijelu zgrade nalazi se u visokom „roh-bau"

Prema kazivanju tužitelja tokom očevida voda za zgradu koristi se od susjeda. Pregledan je trosobni stan na drugom katu, na južnom dijelu zgrade, kompletno završen i opremljen sa unutarnjim rasporedom prema glavnom projektu.

Vanjska stolarija je od PVC profila.

Analiza zatečenog stanja

Kao što je vještakinja prethodno navela na temelju Zakona o gradnji članka 136. izgrađena građevina može se početi koristiti nakon što se za tu građevinu izda Uporabna dozvola te je člankom 162. stavak 2. točka 13. propisana kazna za investitore u slučaju da se koristi građevina ili njezin dio bez uporabne dozvole. Uporabnom dozvolom se potvrđuje usklađenost građevine sa glavnim projektom i građevinskom dozvolom te usklađenost sa projektiranim temeljnim zahtjevima i lokacijskim uvjetima.

Temeljni zahtjevi za građevinu propisani su Zakonom o gradnji, članak 8., a to su mehanička otpornost i stabilnost, sigurnost u slučaju požara, higijena, zdravlje i okoliš, sigurnost i pristupačnost tijekom uporabe, zaštita od buke, gospodarenje energijom i očuvanje topline, održiva uporaba prirodnih izvora.

Lokacijski uvjeti definirani su prostorno planskom dokumentacijom. Samo vizualnim pregledom bez dokaza o kvaliteti ugrađenih materijala i izvedenih radova ne može se cjelovito definirat usklađenost građevine sa aktom za građenje i projektnom dokumentacijom.

Ishođenje Uporabne dozvole

Da bi se ishodila Uporabna dozvola, tijelu koje provodi postupak, u konkretnom slučaju Upravni odjel za graditeljstvo i prostorno uređenje potrebno je dostavili, prema Zakonu o gradnji, članak 137.:

- fotokopiju građevinske dozvole

- podatke o sudionicima u gradnji

- pisanu izjavu izvođača o izvedenim radovima i uvjetima održavanja građevine,

- završno izvješće nadzornog inženjera o izvedbi građevine

- izjavu ovlaštenog inženjera geodezije da je građevina smještena na građevnoj čestici, odnosno unutar obuhvata zahvata u prostoru u skladu sa građevinskom dozvolom, odnosno glavnim projektom

- geodetsku snimku izvedenog stanja građevine ili geodetski elaborat i/ili drugi akt određen posebnim propisima na temelju kojega se u katastru, odnosno katastru infrastrukture i zemljišnoj knjizi evidentiraju zgrade, druge građevine, odnosno način korištenja zemljišta s podacima o lomnim točkama građevine, građevne čestice, odnosno obuhvata zahvata u prostoru prikazane u GML formatu u elektroničkom obliku

- dokaz da je u katastru formirana građevna čestica

- energetski certifikat zgrade.

Fotokopija građevinske dozvole prileže spisu.

Sudionici u gradnji su investitor, izvođač i nadzorni inženjer. U slučaju da ima više izvođača, potrebno je imenovati glavnog izvođača (daje pisanu izjavu glavnog izvođača). U slučaju da ima više nadzora različitih struka, potrebno je od strane investitora imenovati glavnog nadzornog inženjera (daje završno izvješće glavnog nadzornog inženjera). Prilikom prijave početka građenja, investitor je dužan navesti podatke o izvođaču i nadzornom inženjeru.

Pisana izjava izvođača o izvedenim radovima i uvjetima održavanja mora bit izrađena u skladu sa Pravilnikom o sadržaju pisane Izjave izvođača o izvedenim radovima i uvjetima održavanja građevine (NN 43/2014.) u kojoj će se navesti svi bitni podaci o građevini, radovima koji se izvode, ugovorima i imenovanjima, kao i popis atestne dokumentacije odnosno Izjave o svojstvima za sve ugrađene materijale te izjavu o udovoljavanju temeljnih zahtjeva za građevinu, kao i lokacijskih uvjeta te dati garancija za izvedene radove u garantnom roku. Izvođač vodi i potpisuje građevinski dnevnik. Sadržaj pisane izjave propisan je člankom 2. Pravilnikom o sadržaju pisane Izjave izvođača o izvedenim radovima i uvjetima održavanja građevine (NN 43/14): naziv građevine ili njezinog dijela i klasifikacijsku oznaku, urudžbeni broj i datum izdavanja građevinske dozvole u skladu s kojom je građevina izgrađena, podatke o izvođaču (naziv i sjedište odnosno ime i adresu te OIB), podatke o inženjeru gradilišta odnosno o drugoj odgovornoj osobi koja vodi građenje (ime i prezime), popis radova na koje se izjava odnosi te s time u vezi podatke o odgovarajućem glavnom i izvedbenom projektu ili njegovom dijelu kojima su dana tehnička rješenja tih radova i podatke o osobama odgovornim za vođenje tih radova, izjavu o udovoljavanju uvjetima iz glavnog projekta odnosno izvedbenog projekta glede ispunjavanja temeljnih zahtjeva i drugih uvjeta za građevinu, te lokacijskih uvjeta, izvješće o izvođenju radova i ugrađivanju građevnih proizvoda i opreme u odnosu na upute odnosno tehničke upute za njihovu ugradnju i uporabu s uvjetima održavanja građevine s obzirom na izvedeno stanje građevine, ugrađene građevne proizvode, instalacije i opremu u odnosu na projektom predviđene uvjete, s uputama o provedbi radnji održavanja, podatke o izmjenama tijekom građenja u odnosu na glavni projekt, te podatke o izmjenama i/ili dopunama građevinske dozvole, očitovanje o eventualno neizvedenim radovima i drugim okolnostima tijekom gradnje, te o njihovom utjecaju na uporabljivost građevine, druge značajne podatke, ovisno o vrsti građevine i izvedenim radovima (uvođenje u posao, podatke o dokumentu o udruživanju izvođača koji su se u skladu s posebnim propisom udružili za izvođenje građevine, zapisnik o primopredaji radova i dokumentacije i sol.).

Završno izvješće nadzornog inženjera o izvedbi, koje mora biti izgrađeno u skladu sa Pravilnikom o načinu provedbe stručnog nadzora građenja, uvjetima i načinu vođenja građevinskog dnevnika te o sadržaju završnog izvješća nadzornog inženjera, kojim se navede osnovni podaci o građevini i sudionicima te se daje izvješće o izmjenama tokom građenja, popis neizvedenih radova, izjavu o usklađenosti s aktom za građenje i ostalo.

Sadržaj završnog izvješća propisan je člankom 24. Pravilnika te treba sadržavati podatke o investitoru, naziv građevine ili njezinog dijela, lokaciju zahvata te akt za građenje s klasifikacijskom oznakom, urudžbenim brojem i datumom izdavanja u skladu s kojom je građevina izgrađena odnosno oznaka glavnog projekta, tipskog projekta te projekta uklanjanja, podatke o glavnom nadzornom inženjeru i nadzornom inženjeru te podatke o nadziranim radovima i odgovarajućem pripadajućem projektu ili njegovom dijelu, podatak o usklađenosti geodetskog snimka izvedenog stanja sa glavnim projektom na temelju kojeg je građevina izgrađena, izvješće o provedbi kontrolnih ispitivanja i drugih kontrolnih postupaka u pogledu ocjenjivanja sukladnosti odnosno dokazivanja kvalitete određenih dijelova građevine i građevine u cjelini, podatke o vođenju i pohrani građevinskog dnevnika, izvješće o izmjenama tijekom izvođenja radova u odnosu na glavni projekt, tipski projekt te projekt uklanjanja, kao i o izmjenama i dopunama akta za građenje, izvješće o provedenom pokusnom radu ako je proveden, izvješće o pokusnom opterećenju ako je provedeno, očitovanje o eventualno neizvedenim radovima koji su predviđeni glavnim projektom, a koji nemaju utjecaja na uporabljivost građevine, druge podatke u svezi s nadzorom ovisno o vrsti građevine i izvedenim radovima (uvođenje u posao, primopredaja radova i dokumentacije i sol.), izjavu o usklađenosti građenja građevine s aktom za građenje i projektima, Zakonom o gradnji i posebnim propisima predmnijevanim Zakonom o gradnji.

Izjava ovlaštenog inženjera geodezije da je građevina smještena na građevnoj čestici.

Geodetsku snimku izvedenog stanja

Dokaz da je u katastru formirana građevna čestica vidljivo na katastru- katastarski preris.

Energetski certifikat, izrađuje energetski certifikator, za složene građevine, modul II.

Sva propisana dokumentacija služi kao dokaz da je zgrada izgrađena na temelju građevinske dozvole i glavnog projekta.

Nakon što je zaprimljeni zahtjev potpun, organizira se tehnički pregled na gradilištu, prema Pravilnik o tehničkom pregledu građevine Narodne novine broj: 46/2018. 98/2019 (ili Pravilnik o tehničkom pregledu građevine Narodne novine broj. 108/2004) u kojem tijelo utvrđuje bitne podatke, ali i analizira zatečeno stanje građevine, odnosno :„3 ima li neizvedenih radova prema glavnom projektu i može li se građevina i bez tih neizvedenih radova koristiti, odnosno staviti u pogon; 4. ima li na izgrađenoj građevini nedostataka koji se mogu otkloniti i u kojem se roku moraju otkloniti; 5. ima li izgrađena građevina nedostataka koji se ne mogu otkloniti bez izmjene i/ili dopune građevinske dozvole…“

U slučaju da se utvrdi da postoje neizvedeni radovi, (t.3), ali se građevina može koristiti te nema zapreke za izdavanje Uporabne dozvole ista se izdaje. Bitno je da nije došlo do promjene u pogledu temeljnih zahtjeva za građevinu i lokacijskih uvjeta.

U konkretnom slučaju: neizvedeni su parketarski radovi, ali su umjesto njih izvedeni keramičarski, nije izvedeno gletanje stropa, ali je izveden spušteni strop, nije izvedena kerlit obloga pročelja, ali je izvedena tankostijena žbuka i slični radovi koji nisu izvedeni ili nisu izvedeni u skladu sa građevinskom dozvolom, ali nemaju nepovoljan utjecaj na temeljne zahtjeve i ne mijenjaju lokacijske uvijete što se dokazuje kroz izjave izvođača i nadzornog inženjera te se za takve radove može ishoditi Uporabna dozvola.

U slučaju da je investitor otklonio nedostatke pod (t. 4) u datom roku ili izveo neizvedene radove, organizira se ponovno tehnički pregled te se vodi zapisnik o nastavku tehničkog pregleda kojim se utvrđuju novonastale činjenice, odnosno utvrđuje se da su otklonjeni nedostaci.

U konkretnom slučaju investitor će dobiti rok za završavanje nezavršenih radova, koji se moraju završiti da bi se dobila Uporabna dozvola, kao što je uređenje okoliša i to prvenstveno postavljanje pristupnih ograde, završavanje stanova, izvedba funkcionalnih instalacija i vode i kanalizacije i elektro instalacija (radi se zapisnik o ispitivanju), zamjena napuknutog kamena, oštećenje zidova oko svjetlarnika, osposobljavanje odimljavanja, i sl.. te ako u datom roku postupi po nalogu Tijela, isto će nastaviti sa postupkom. Ako podnositelj zahtjeva ne postupi po nalogu Tijela zahtjev za Uporabnom dozvolom će se odbiti.

U slučaju odbijanja zahtjeva za izdavanje uporabne dozvole i podnošenja novog zahtjeva za izdavanje iste, u novom postupku izdavanja uporabne dozvole ponovno se provodi tehnički pregled.

Etažni elaborat nije moguće izraditi bez dokaza da je zgrada pogodna za korištenja, odnosno bez pravomoćne Uporabne dozvole za novogradnje.

Napomena za građenje do određenog stupnja dovršenosti:

U slučaju da je glavnim projektom i građevinskom dozvolom predviđeno građenje do određenog stupnja dovršenosti, definirano člankom 114 Zakona o gradnji, onda se za takvo stanje može ishoditi Uporabna dozvola. Pod određenim stupnjem gotovosti misli se na građenje zgrade bez dijela glavnog projekta kojim se daje tehničko rješenje završne obrade ploha podova, zidova i stropova, nenosivih pregradnih zidova, razvoda instalacija pojedinačnog stambenog, odnosno poslovnog prostora unutar te građevine.

Za dio građevine za koji je glavnim projektom koji je sastavni dio građevinske dozvole, u skladu sa Zakonom o gradnji, predviđeno da se može početi koristiti prije dovršenja cijele građevine, može se izdati uporabna dozvola ako voditelj postupka i predstavnici javnopravnih tijela nakon provedenog tehničkog pregleda utvrde da se taj dio građevine može koristiti, odnosno staviti u pogon i prije dovršetka cijele građevine.

Konkretno u ovom slučaju, da je glavnim projektom i građevinskom dozvolom predviđeno, da će se turistički apartman i stan koji se nalaze u nezavršenom stanju izgradnje, završiti do stupnja grubih građevinskih radova a preostali stanovi kompletno urediti onda bi bilo moguće ishoditi Uporabnu dozvolu za takvo stanje zgrade.

Međutim kako to nije navedeno, onda nije moguće u ovoj fazi ishoditi Uporabnu dozvolu za takvo stanje, bez da se prethodno ne ishodi izmjena i dopuna građevinske dozvole.

Znači, da bi se za postojeće stanje zgrade u pogledu nezavršenosti turističkog apartmana i stana, zatražila Uporabna dozvola potrebno je izmijeniti projektnu dokumentaciju, na način da se izradi glavni projekt arhitekture, u kojem će se navesti da će se turistički apartman i stan izvesti sa završnim grubim građevinskim radovima, uključivo vanjska stolarija i pročelje i da će se za takvo stanje zatražiti Uporabna dozvola. Nakon što se dobije izmjena i dopuna građevinske dozvole i pripremi potpuna dokumentacija za Uporabnu, moguće je ishoditi Uporabnu dozvolu. Za završavanje preostalih radova, ako se ne mijenja usklađenost građevine s utvrđenim lokacijskim uvjetima, potrebno je imati glavni projekt kojim će se obuhvatiti neizvedeni radovi.

Odgovor na zadatak dan u raspravnom rješenju

- utvrditi eventualna odstupanja od glavnog projekta i građevinske dozvole u odnosu na stambenu građevinu na čest. zem. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] Vizualnim pregledom uočeno je odstupanje u završnoj obradi pročelja 1. etaže i izmjenom tipa vanjske stolarije, dok se svi ostali nedostaci smatraju nezavršenim radovima i oštećenjima koja je nužno sanirati. Navedena odstupanja nisu razlog za odbijanje Uporabne dozvole, ako negativno ne utječu na temeljne zahtjeve i lokacijske uvijete, što se dokazuje dokumentacijom koja se prilaže uz zahtjev za uporabnu dozvolu i vizualnim pregledom tijela koji vodi postupak kao i ostalih javnopravnih tijela koja sudjeluje na tehničkom pregledu.

- utvrditi faze izgrađenosti stambene građevine

Vizualnim pregledom građevine i spisa predmeta, zgrada se nalazi u završnoj fazi gradnje, nedostaje uređenje okoliša, završavanje nezavršenih stanova te završavanje kao i popravci i sanacija dijelova građevine, ogradni zidovi su armiranobetonski bez kamene okapnice visine 5 cm i bez završne obloge lomljenim kamenom sa vidljive strane, ograda predviđena na kolnom pristupu, nije postavljena, ograda je projektirana kao dvokrilna, aluminijska, širine 500 cm, nije postavljen video nadzor, niti je postavljeno elektro/daljinsko otvaranje, zakretna vratnica iz čeličnih profila, širine 120 cm, na pješačkom pristupu nisu postavljena, nisu označena parkirališna mjesta niti je površina obrađena dekorativnim betonom, zelene površine nisu hortikulturno obrađene kao travnate površine s visokim stablašicama i tradicionalnim mediteranskim grmljem a teren nije konačno uređen i zaravnat, kutija od elektroormara su otvorene i nezaštićene od atmosferilija, loggia te terase s južne strane zgrade nisu obložene podnim oblogama iz termički obrađenog drva „Termodecking“, završni sloj pročelja neposredno uz teren nije obrađen, manja oštećenja, npr. napuknuti kamen na pješačkoj stazi, puknuti parlafon, unutrašnjost stubišta je oštećeno od prodora kišnice, vidljive su mrlje od vlage, (postavljena je kanta za prikupljanje vode), razvodni ormari unutar stubišta nisu postavljeni po pravilima struke-otvoreni su sa vidljivim kabelima, vanjski razvodni ormari i kabeli nisu zaštićeni

- što je potrebno još napravit i da se građevina dovrši sukladno građevinskoj dozvoli:

Završiti sve nezavršene radove, sanirati i popraviti sve nedostatke, zgradu spojiti na infrastrukturu (voda, odvodnja, struja), te podnijeti zahtjev za Uporabnu dozvolu uz koji se prilaže dokumentacija i to fotokopiju građevinske dozvole, podatke o sudionicima u gradnji, pisanu izjavu izvođača o izvedenim radovima i uvjetima održavanja građevine, završno izvješće nadzornog inženjera o izvedbi građevine, izjavu ovlaštenog inženjera geodezije da je građevina smještena na građevnoj čestici, odnosno unutar obuhvata zahvata u prostoru u skladu sa građevinskom dozvolom, odnosno glavnim projektom, geodetsku snimku izvedenog stanja građevine ili geodetski elaborat i/ili drugi akt određen posebnim propisima na temelju kojega se u katastru, odnosno katastru infrastrukture i zemljišnoj knjizi evidentiraju zgrade, druge građevine, odnosno način korištenja zemljišta s podacima o lomnim točkama građevine, građevne čestice, odnosno obuhvata zahvata u prostoru prikazane u GML formatu u elektroničkom obliku, dokaz da je u katastru formirana građevna čestica, energetski certifikat zgrade

Napomena: U slučaju da su zapreka za ishođenje Uporabne dozvole nezavršeni stanovi, ishoditi izmjenu i dopunu građevinske dozvole za 3 završena stana i dva u visokom stupnju završenosti, od kojih je jedan turistički na 1. etaži a drugi na drugoj etaži sjeverno te ishoditi za takvo stanje Uporabnu dozvolu. Za završavanje nezavršenih stanova potrebno je imati glavni projekt (nije potrebno ishoditi Građevinsku dozvolu).

23. Iz dopunskog nalaza i mišljenja sudske vještakinje Marije Šarić Leko od 8. travnja 2024. proizlazi kako ista ostaje u cijelosti pri svom nalazu i mišljenju. Smatra da tvrdnja da bi radovi bili izvedeni protivno projektnoj dokumentaciji nije točna jer u cijelosti se poziva u nalazu i mišljenju na izvedbu radova u skladu s projektnom dokumentacijom te ova tvrdnja da su nedostaci nastali kao produkt djelovanja i korištenja nekretnine od strane kupaca također nije točna jer se nekretnina nalazi u fazi izgradnje i očito je došlo do loše izvedenih radova pogotovo prokišnjavanja sa terase. Tako da ne smatra da je to produkt djelovanja kupaca već loše izvedenih radova. Pregledala je kompletnu projektnu dokumentaciju. Za tehnički pregled su potrebne izjave izvođača za sve ugrađene materijale i atest za iste. Naznačeno je u vještvu da treba prilikom izvođenja uporabne dozvole imati pisanu izjavu izvođača o izvedenim radovima i uvjetima održavanja građevine. U sklopu pisane izjave izvođača daje se popis atestne dokumentacije. Točno se zna kada se građevina stavlja u pogon i to onog trenutka kada se ishodi uporabna dozvola građevina se smije koristiti.

Na posebno pitanje zamj. pun. tuženika vještakinji je li u projektnoj dokumentaciji predviđena ugradnja video nadzora, vještakinja je navela kako ne zna u ovaj tren, može ili provjeriti ili se naknadno očitovati. Ovdje je glavni problem nezavršavanje stanova koji nisu privedeni namjeni. U slučaju da nije predviđen video nadzor onda ga se nije trebalo niti ugraditi. Ne zna kakvi su ugovori bili između izvođača ili kupca, možda je u ugovoru bio uvjetovan video nadzor. Razvodni ormarići su otvoreni, vidljivi su kabeli što je opasno za korištenje, nisu zaštićeni. Za sve ugrađene materijale mora imati atestna dokumentacija. Nadzor je taj koji odobrava ugradnju tih građevinskih proizvoda svojim potpisom i pečatom da se taj profil, stakla mogu ugraditi. Oštećenje na slici 23, radi se o oštećenju završne obrade zida što ne mora biti od vlaženja, može biti zbog loše izvedene podloge, može biti od vlaženja. Isto je moguće da je oštećenje na slici 23 uzrokovala klima uređaj nestručnim postavljanjem. Izvođač radova je dužan ishoditi atestne izjave. Iz iskustva za ovaj tip građevine obično nisu predviđeni video nadzori tako da on može poboljšavati sigurnost u korištenju što je bitan zahtjev. Zgrada se nalazi u fazi izgradnje, za nju nije ishođena uporabna dozvola. Izvođač nakon uporabne dozvole daje garanciju za izvedene radove. Prilikom izlaska na teren nije bila vidljiva pozicija za odlaganje otpada. Navedeno jednostavno treba privesti namjeni u skladu sa projektnom dokumentacijom. Zgrada se koristi protivno zakonu, odnosno pravilima struke.

24. Predmet spora je zahtjev tužitelja za ispunjenje ugovornih obveza iz Ugovora o kupoprodaji od 2. srpnja 2018. i to:

[katastarska općina]

b) ishođenje uporabne dozvole

c) etažiranje predmetne zgrade

d) omogućavanje uknjižbe na stanu broj 4., II kat, ukupne bruto površine 92,72 m2, a koji se sastoji od ulaznog prostora, kuhinje, dnevnog boravka, blagovaonice, predsoblja, tri sobe, kupaonice, WC-a, loggie te parkirnog mjesta PM 2. e) naknada štete zbog izgubljene naknade prema kriteriju visine najamnine za vrijeme do podnošenja tužbe, ali i za ubuduće

f) isplata po članku 8. Ugovora o kupoprodaji od 2. srpnja 2018. (propisana kazna zbog nepoštivanja rokova izgradnje, uplane i etažiranja objekta).

25. Za odlučiti o osnovanosti tužbenog zahtjeva trebalo je utvrditi odlučne, a među strankama sporne činjenice u pogledu pitanja:

- je li tuženik ispunio ugovorom preuzete obveze

- je li tužitelju, ukoliko tuženik nije ispunio ugovorom preuzete obveze, nastupila šteta.

26. Nakon ovako provedenog dokaznog postupka, savjesne ocjene svih dokaza zajedno i svakog dokaza posebno, ovaj sud tužbeni zahtjev smatra osnovanim.

27. Tako, tijekom postupka sud je utvrdio:

- da je tužitelj kao kupac s tuženikom kao prodavateljem 2. srpnja 2018. zaključio ugovor o kupoprodaji nekretnine, kojim je kupac kupio a prodavatelj prodao stan S4 na drugom katu zgrade izgrađene na čest. zem. [katastarska čestica], z. u. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], po cijeni od 129.920,00 eura

- da je istog dana tužitelj isplatio tuženiku pretežni dio cijene te preuzeo suposjed stana (primjerak ključeva stana zadržao je prodavatelj)

- da je tužitelj ostao dužan tuženiku isplatiti preostali dio kupoprodajne cijene od 2.990,00 eura u roku od 5 dana od dana upisa stana u zemljišne knjige

- da se predmetnim ugovorom tuženik obvezao najkasnije do 31. prosinca 2018. ispuniti svoje preostale obveze i to:

a) dovršiti cijeli objekt s okućnicom

b) ishoditi uporabnu dozvolu i ishoditi etažiranje

c) omogućiti kupcu uknjižbu na njegovom posebnom dijelu izdajući mu podobnu tabularnu izjavu

d) sve navedeno bez ikakvih tereta i zabilježbi

- da je člankom 8. Ugovora ugovoreno smanjenje kupoprodajne cijene za slučaj zakašnjenja prodavatelja u ispunjenju njegovih obveza (naprijed navedenih) i to za 0,02% za svaki dan zakašnjenja, a najviše do 3 % od ukupne kupoprodajne cijene

- da tuženik do isteka navedenog roka nije ispunio niti jednu svoju obvezu radi čega mu je tužitelj uputio dopis 28. prosinca 2018. kojim potvrđuje da održava ugovor na snazi te ga poziva na ispunjenje obveza jer mu je namjera iznajmljivati objekt i to turistički, a što bez pune legalnosti objekta nije moguće

- da su 8. siječnja 2019. tužitelj i tuženik zaključili dodatak Ugovoru o kupoprodaji od 2. srpnja 2018. kojim:

a) tužitelj tuženiku produžuje rok za ispunjenje obveza i to najkasnije do 31. kolovoza 2019.

b) tužitelj se obvezao da neće potraživati naknadu štete ako tuženik do isteka navedenog roka ispuni svoju obvezu

c) tuženik je tužitelju predao isključivi posjed te mu omogućio uknjižbu na bar suvlasničkom dijelu zemljišta

- da tuženik niti istekom navedenog roka nije ispunio svoju obvezu

- da tužitelj živi i radi u SR Njemačkoj, a predmetni stan je kupio kao investiciju kako bi je preko ljeta dao u turistički najam, a ostatak godine u redovan najam

- da su na teret čest. zem. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] upisana založna prava u korist ĆG i to 15. ožujka 2019. i 15. travnja 2019., a u korist DG **.**.2019.

- da zgrada izgrađena na čest. zem. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] nije spojena na infrastrukturu (voda, struja), nego koristi građevinsku struju, voda je spojena na susjednu nekretninu

- da se tuženik ne smatra odgovornim za neispunjenje ugovornih obveza.

27.1. Sve navedeno jasno proizlazi iz svih citiranih i analiziranih dokaza.

28. Tuženik je sagradio zgradu na čest. zem. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] s ukupno pet stanova od kojih je dva zadržao za sebe, a tri prodao i to tužitelju, DG i JGZ. Međutim, niti tužitelju niti preostaloj dvojici kupaca tuženik nije ispunio svoju najvažniju obvezu i na njih prenio pravo vlasništva posebnih dijelova nekretnine. Sve iz razloga jer građevinski pothvat nije do kraja dovršio. Ne samo da nije dovršio građevinski pothvat, nego tuženik smatra da ne postoji nikakva odgovornost na njemu zbog neispunjenja ugovornih obveza. Kao glavnog krivca za neispunjenje obveza i dovršetak građevinskog pothvata vidi u upisu založnog prava kupaca jer je upisom založnog prava onemogućen u prodaji preostalih stanova, a time i u financijskoj injekciji.

28.1. Tuženik očito zaboravlja da je s tužiteljem ugovor potpisao 2. srpnja 2018. , a kojim ugovorom se obvezao do 31. prosinca 2018. ispuniti sve svoje obveze (dovršiti cijeli objekt, ishoditi uporabnu dozvolu, izvršiti etažiranje, omogućiti uknjižbu). Tuženik, očito, zaboravlja i to da je na prijedlog tužitelja, a u cilju dovršetka projekta, potpisao dodatak ugovoru 8. siječnja 2019. kojim je produžen rok za ispunjenje obveza do najkasnije 31. kolovoza 2019. Ali glavni krivci, po njemu, za neispunjenje ugovornih obveza su preostala dva kupca koja su legitimno aktivirali zadužnice i upisali založno pravo jer, eto, tuženik ni prema njima nije ispunio svoje obveze i to iste one koje nije ispunio niti tužitelju. Pri tom je prvo založno pravo upisano 15. ožujka 2019. pa se postavlja pitanje zašto tuženik do tada nije ispunio svoje obveze, a trebao je, prvotno, do 31. prosinca 2018. A zašto do tog roka nije ispunio svoju obvezu i sam izjavljuje da ne zna. Tuženik ne zna zašto do 31. prosinca 2018. nije ispunio svoju obvezu, ali zato zna da je jedan od suvlasnika DG kroz 2018. promijenio parkete i spustio plafon zbog čaga zgrada nije mogla proći tehnički pregled. Isti onaj tehnički pregled kojeg tuženik nije niti prijavio i to, valjda, zbog radova u stanu DG za koje ni sam nije siguran kad je saznao da su izvedeni, 2018 ili 2019. Radi se očito o izmišljanju opravdanja radi izbjegavanja odgovornosti.

28.2. Koliko tuženik slabo poznaje ili ne poznaje građevinske propise proizlazi i iz dijelova njegovog iskaza kada kaže da se tehnički pregled može izvršiti samo jednom, da zgrada nije mogla proći tehnički pregled jer je jedan od kupaca promijenio parkete, da je njegova obveza da sredi glavni priključak struje, ali ne zna čija je obveza da sredi priključak unutar stanova. Da je sve navedeno u suprotnosti sa pravilima građevinske struke proizašlo je i iz nalaza i mišljenja sudske vještakinje za građevinu Marije Šarić Leko. Ovaj sud ne može a da se ne zapita zašto se tuženik uopće upuštao u ovakve investicije bez osnovnog predznanja o onome u što se upušta?

28.3. Iskaz tuženika neprihvatljiv je, neshvatljiv, neživotan, nelogičan i usmjeren isključivo na izbjegavanje odgovornosti prema tužitelju, ali i ostalim kupcima stanova, radi čega se i ne prihvaća. Ovom sudu nije jasno, a niti je tuženik razjasnio, na koji način uknjižba založnog prava priječi provedbu etažiranja ili tehnički pregled. 29. S druge strane, tužitelj je koncizno i detaljno pojasnio slijed događanja, iskaz se prihvaća jer ima uporište u ostalim izvedenim dokazima i to saslušanim svjedocima, nalazu i mišljenju sudske vještakinje Marije Šarić Leko i pisanoj dokumentaciji.

Tužitelj je izjavio da je stan kupio da bi ga iznajmljivao, ali i osobno koristio kad dođe iz Njemačke u RH. Sve agencije su ga zbog nesređenih papira odbile zbog čega nije niti imao potrebu kategorizirati objekt. Stalni najam mu nije odgovarao jer je želio povremeno sam koristiti stan. Izjavio je i to da je sve svoje obveze ispunio, a da nikada nije dobio niti pojašnjenje zašto tuženik nije ispunio svoje.

30. Svjedoci JGZ i DG iskazivali su identično kao i tužitelj, potvrdili su da su u istoj situaciji, da su primorani koristiti građevinsku struju, voda je spojena na susjednu nekretninu, okoliš nije sređen, uporabna dozvola nije ishođena. I jedan i drugi su izjavili da su vjerovali tuženiku, a da su sada u situaciji da ne mogu normalni živjeti u stanovima koje su kupili.

31. Sudska vještakinja Marija Šarić Leko detaljno je opisala i napisala da tuženik nije dovršio zgradu, kako postoje brojna odstupanja, oštećenja, nezavršeni i nekvalitetni radovi koje je potrebno sanirati, završiti i popraviti kako bi se cijeli građevinski pothvat mogao okončati i ishoditi uporabna dozvola. Sve navedeno kao preduvjet upisa zgrade u zemljišne knjige i provedbu etažiranja.

31.1. Tvrdnje tuženika da je zgrada dovršena u cijelosti, a da uporabnu dozvolu nije niti zatražio jer je jedan od kupaca izvršio preinaku u svom stanu, vještakinja je otklonila navodeći da takve preinake nemaju utjecaj na temeljne zahtjeve i ne mijenjaju lokacijske uvjete što se dokazuje kroz izjave izvođača i nadzornog inženjera te se za takve radove može ishoditi uporabna dozvola.

31.2. Nadalje, suprotno tvrdnjama tuženika, vještakinja kao razloge koji bi uzrokovali da tehnički pregled (koji prethodi uporabnoj dozvoli) ne bude uspješan navodi neizvršene radove koje je tuženik morao izvršiti (npr. uređenje okoliša, izvedbe funkcionalnih instalacija vode, struje, kanalizacije i brojne druge).

32.2. Vještakinja je detaljno opisala što je sve potrebno da bi se ishodila uporabna dozvola navodeći da nakon što se zaprimi potpuni zahtjev, organizira se tehnički pregled na gradilištu prema pravilniku o tehničkom pregledu građevine.

U slučaju da se utvrdi da postoje neizvedeni radovi, ali se građevina može koristiti te nema zapreke za izdavanje Uporabne dozvole, ista se izdaje. Bitno je da nije došlo do promjene u pogledu temeljnih zahtjeva za građevinu i lokacijskih uvjeta. U konkretnom slučaju neizvedeni su parketarski radovi, ali su umjesto njih izvedeni keramičarski, nije izvedeno gletanje stropa, ali je izveden spušteni strop, nije izvedena kerlit obloga pročelja, ali je izvedena tankostijena žbuka i slični radovi koji nisu izvedeni ili nisu izvedeni u skladu sa građevinskom dozvolom, ali nemaju nepovoljan utjecaj na temeljne zahtjeve i ne mijenjaju lokacijske uvijete što se dokazuje kroz izjave izvođača i nadzornog inženjera te se za takve radove može ishoditi Uporabna dozvola.

U slučaju da je investitor otklonio nedostatke pod u datom roku ili izveo neizvedene radove, organizira se ponovno tehnički pregled te se vodi zapisnik o nastavku tehničkog pregleda kojim se utvrđuju novonastale činjenice, odnosno utvrđuje se da su otklonjeni nedostaci. U konkretnom slučaju investitor će dobiti rok za završavanje nezavršenih radova, koji se moraju završiti da bi se dobila Uporabna dozvola, kao što je uređenje okoliša i to prvenstveno postavljanje pristupnih ograde, završavanje stanova, izvedba funkcionalnih instalacija i vode i kanalizacije i elektro instalacija (radi se zapisnik o ispitivanju), zamjena napuknutog kamena, oštećenje zidova oko svjetlarnika, osposobljavanje odimljavanja, i sl. te ako u datom roku postupi po nalogu Tijela, isto će nastaviti sa postupkom. Ako podnositelj zahtjeva ne postupi po nalogu Tijela, zahtjev za Uporabnom dozvolom će se odbiti.

32.2.1. Iz naprijed iznesenog jasno je nepoznavanje propisa od strane tuženika pa nije jasno kako tuženik uopće misli postupati po propisima i preuzetim obvezama.

32.3. Vještakinja Marija Šarić Leko je nalaz i mišljenje izradila na temelju cjelokupne dokumentacije koja prileži spisu, a priložena je i projektna dokumentacija, na temelju očevida na licu mjesta, detaljno je i stručno izradila nalaz i mišljenje, odgovorila na primjedbe tuženika. Tuženik očito ima svoje viđenje uzroka ne dovršenja predmetnog objekta, na svoj način iščitava projektnu dokumentaciju. Međutim, prozivati sudsku vještakinju za pristranost, površnost zbog nalaza i mišljenja koji mu ne ide u prilog, nedopustivo je.

Radi iznesenog nalaz i mišljenje u cijelosti se prihvaća kao stručan, a provođenje novog vještačenja, osim što je suvišno, usmjereno je isključivo na odugovlačenje postupka radi čega nije niti prihvaćeno.

33. Zaključno, radi se o obveznopravnom odnosu između tužitelja i tuženika, a ne o stvarnopravnom zahtjevu kako to pogrešno smatra tuženik. Navedeno znači da je neutemeljen navod da se tužbeni zahtjev trebao postaviti u ime svih suvlasnika i slično. Tuženik je jedini uknjiženi vlasnik jer se vlasništvo stječe uknjižbom. Nakon što tuženik nije ispunio svoje obveze u roku propisanim glavnim ugovorom, 8. siječnja 2019. zaključen je dodatak tom ugovoru samo kako bi se tuženiku pružila nova prilika, odnosno ostavio dodatni rok za ispunjenje njegovih obveza. Tom prilikom je tužitelj od tuženika zahtijevao da mu omogući uknjižbu na suvlasničkom dijelu zemljišta. Međutim, zemljišnoknjižni odjel nije dopustio uknjižbu jer je tužitelj kupio stan a ne suvlasnički dio zemljišta. Kod kupoprodaje stana osnovna obveza kupca je platiti cijenu, a prodavatelja omogućiti kupcu stjecanje prava vlasništva nad kupljenim stanom. To se u predmetnom slučaju nije dogodilo jer tuženik nije ispunio svoju osnovnu obvezu. Nadalje, predmetni objekt nije dovršen jer se ne može smatrati dovršenom zgrada koja nije dobila uporabnu dozvolu, nije spojena na elektro mrežu niti ima zasebna brojila, objekt još nije uplanjen u zemljišnoj knjizi, što znači niti etažiran. U takvim okolnostima tužitelj ne samo da ne može ishoditi kategorizaciju objekta i turistički ga iskorištavati, što mu je bio osnovni razlog kupnje, nego ga objektivno ne može niti dati u najam. Tužitelj je bez ikakvih problema mogao ostvariti prihode od predmetnog stana bilo turistički bilo od običnog najma s obzirom na stanje tržišta nekretnina, a i činjenicu da se predmetni stan nalazi u blizini Hotela Lav. Tužitelj je prije ove tužbe poslao mailove brojnim agencijama s upitom može li se predmetni stan iznajmljivati s obzirom na postojeće stanje, ali je redom dobio negativan odgovor. Dakle, objekt se ne može koristiti sukladno svojoj namjeni, niti tužitelj može dalje raspolagati s istim, odnosno ne može ga niti prodati, opteretiti založnim pravom, a što sve predstavlja štetu. Štetu predstavlja i činjenica da tužitelj, kao i eventualni najmoprimci, moraju plaćati skuplju industrijsku struju s obzirom na to da je zgrada spojena na građevinski priključak. Sve da se stan i može iskorištavati, ne može postići takvu cijenu kakvu bi mogao da je tuženik sve svoje obveze ispunio. 34. U pogledu visine naknade zbog otežanog ekonomskog iskorištavanja nekretnine sud smatra da bi tužitelj ostvario daleko veći iznos od zatraženih 66,36 eura mjesečno. Spisi prileži ugovor o najmu stana za 950,00 eura mjesečno, dopis agencije Trgostan d.o.o., najpoznatije agencije za promet nekretnina u Splitu, prema kojem se cijene najma kreću od 9 – 12 eura po m2. Dakle, iznos od 66,36 eura je minimalan iznos te je isti dosuđen tužitelju. Tužitelj je, dokazano je, kupio nekretninu – stan prvenstveno radi najma jer prebivalište ima u [adresa].

Kako se tuženik glavnim ugovorom obvezao sve svoje obveze ispuniti najkasnije do 31. prosinca 2018., a što nije ispunio, to se tužitelj osnovano poziva na članak 186c Zakona o parničnom postupku („Narodne novine“ broj: 26/1991., 34/1991., 53/1991., 91/1992., 58/1993., 112/1999., 88/2001., 117/2003., 88/2005., 84/2008., 57/2011., 25/2013., 89/2014., 70/2019., 80/2022., 114/2022., 155/2023.; dalje: ZPP-a), prema kojem tužitelj koji učini vjerojatnim da tuženik ozbiljno dovodi u pitanje postojanje njegove još uvijek nedospjele tražbine ili da će morati sudskim putem ostvarivati svoju tražbinu nakon što ona dospije ili da iz drugih razloga ima za to pravni interes, može i prije dospjelosti tražbine zatražiti od suda da tuženiku naloži da mu ispuni dužnu činidbu u vrijeme njezine dospjelosti.

Radi iznesenog odlučeno je kao u izreci presude pod točkom II.

35. Člankom 8. glavnom Ugovora ugovoreno je smanjenje kupoprodajne cijene za slučaj zakašnjenja prodavatelja u ispunjenu njegovih obveza i to za 0,02 % za svaki dan zakašnjenja, a najviše do 3% od ukupne kupoprodajne cijene. Tuženik istekom roka i to 31. prosinca 2018. nije ispunio niti jedno od svojih preostalih obveza, a sve kako je to naprijed navedeno. Kako su protekle 3 godine iz članka 8. Ugovora, to je dosegnut maksimum maksimalne kazne. Posljedica zakašnjenja tuženika je i ta da mu je kupoprodajna cijena smanjena za taj ugovoreni maksimalni iznos od 3%. 3% od kupoprodajne cijene u iznosu od 129.920,00 eura iznosi 3.898,00 eura. Navedeno znači da bi kupoprodajna cijena iznosila 126.022,40 eura. Tužitelj je isplatio tuženiku ukupno 126.563,39 eura, dakle 540,99 eura više.

Slijedom iznesenog, osnovana je točka III. tužbenog zahtjeva radi čega je i usvojena.

36. Sud je dopustio objektivnu preinaku tužbe iz podneska tužitelja od 26. srpnja 2023. Naime, prema odredbi članka 190. stavak 2. ZPP/19. tužitelj može preinačiti tužbu do zaključenja glavne rasprave ako je bez svoje krivnje nije mogao preinačiti do zaključenja prethodnog postupka. Člankom 117. ZID ZPP/2019. propisano je da se navedena odredba primjenjuje na sve postupke u tijeku. Iako se tuženik usprotivio preinaci, sud smatra da je ista svrsishodna za konačno rješenje odnosa među strankama, preinaka je učinjena nakon provedenih vještačenja te je na temelju članka 190. stavak 2. i 3. ZPP-a odlučeno kako u izrezu rješenja pod točkom 1.

37. Odluka o parničnom trošku donesena je na temelju članka 154. stavak 1. i članka 155. ZPP-a i u skladu s odvjetničkom tarifom o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika.

Tužitelju je priznat trošak sastava tužbe 960 bodova, trošak sastava podnesaka od 15. studenog 2019., 23. veljače 2022., 15. prosinca 2022. i 26. srpnja 2023. po 960 bodova, za sastav podnesaka od 24. lipnja 2022. i 14. ožujka 2024. po 100 bodova, za sastav podneska od 5. srpnja 2022. 25 bodova, za zastupanje na ročištima od 6. srpnja 2022., 9. prosinca 2022., 15. ožujka 2023., 29. studenog 2023., 8. travnja 2024., 3. lipnja 2024. i 2. prosinca 2024. po 960 bodova te za zastupanje na ročištu od 2. ožujka 2022. 240 bodova, odnosno ukupno 11,985 bodova, što pri vrijednosti boda sa paušalom od 2,00 eura daje iznos od 23,970,00 eura. Na navedeni iznos treba pridodati 25 % PDV-a u iznosu od 5,992,50 eura, odnosno ukupno 29,962,50 eura. Na navedeni iznos trebalo je nadodati trošak sudske pristojbe tužbe i presude u iznosu od po 663,61 eura, trošak vještačenja u iznosu od 466,66 eura i trošak svjedoka u iznosu od 5,50 eura, dakle ukupno 31.761,88 eura, a koji iznos je priznat tužitelju na ime troškova postupka.

Za više traženo na ime potraživanja troškova postupka u iznosu od 1,987,50 eura, zahtjev se odbija kao neosnovan (nije priznat trošak pristupa na objavu a sve na temelju članka 155 ZPP-a).

38. Odluka o zateznim kamatama donesena je u skladu sa člankom 29. stavak 2. Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine" broj: 35/2005., 41/2008., 125/2011., 78/2015., 29/2018., 126/2021. i 114/2022.; dalje: ZOO) i u skladu s Uredbom o izmjeni Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine" broj: 156/2022.).

39. Slijedom iznesenog, odlučeno je kao u izreci.

Split, 17. siječnja 2025.

SUTKINJA

JELENA LONČAR

PRAVNA POUKA:

Protiv ove odluke dopuštena je žalba nadležnom Županijskom sudu. Žalba se podnosi putem ovog suda, u tri primjerka, u roku od 15 dana od dana dostave ovjerenog prijepisa iste.

Stranci koja je pristupila na ročište na kojem se presuda objavljuje i stranci koja je uredno obaviještena o tom ročištu, a na isto nije pristupila, smatra se da je dostava presude obavljena onoga dana kada je održano ročište na kojem se presuda objavljuje. Stranci koja nije bila uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje, smatra se da je dostava presude obavljena danom zaprimanja pisanog otpravka iste.

DNA:

- pun. tužitelja

- pun. tuženika

- u spis