REPUBLIKA HRVATSKA

Općinski sud u Splitu

Gundulićeva 27

21000 Split

Poslovni broj: P-4006/2020-14

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Splitu po sucu Josip Mrkonjić u pravnoj stvari tužitelja 1. NO, OIB [osobni identifikacijski broj], [adresa], 2. UNDERSUN ENERGY d.o.o., Klis, Štacija (ranije: UNDERSIDE d.o.o., Josipovac (Grad Osijek) [adresa] OIB [osobni identifikacijski broj]) po zz NO, oboje zastupani po punomoćniku RO protiv tuženika JO, OIB [osobni identifikacijski broj], [adresa] zastupanog po punomoćniku Pero Tolić, radi Obvezno - isplata, 16. siječnja 2025.

p r e s u d i o  j e

I Dužan je tuženik isplatiti tužitelju pod 1/ iznos od 50.000,00 EUR-a sa zakonskim zateznim kamatama koje teku počev od 18.06.2019.godine do konačne isplate, po stopi koja se određuje za svako polugodište, uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima, izračunate za referentno razdoblje, koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena sve u roku od 15 dana pod prijetnjom ovrhe.

II Dužan je tuženik isplatiti tužitelju pod 2/ iznos od 106.178,45 eura sa zakonskim zateznim kamatama koje teku počev od 28.10.2020.godine do konačne isplate, po stopi koja se određuje za svako polugodište, uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima, izračunate za referentno razdoblje, koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena sve u roku od 15 dana pod prijetnjom ovrhe.

III Dužan je tuženik u roku od 15 dana isplati tužiteljima parnični trošak u iznosu od 9.375,00 eura.

Obrazloženje

Kod ovog suda zaprimljena je dana 18. 11. 2020. Godine tužba tužitelja 1. NO i 2. UNDERSIDE d.o.o., [adresa] (Grad Osijek) protiv tuženika JO radi isplate.

U tužbi se navodi da je tužitelj pod 1/ s tuženikom nakon višemjesečnih prijateljskih razgovora sastao u [adresa] dana 13.02.2019.godine u društvu svoga prijatelja ŠO kada je tuženik prema dogovoru prodao UO 1.700 m2 poljoprivrednog zemljišta na otoku Braču po cijeni od 5.000,00 EUR-a. Nakon obavljene kupoprodaje tuženik je pokazao tužitelju pod 1/ kuću i dvor u [adresa] za koju je rekao da je njegovo vlasništvo ali da ima velikih problama s ranijim vlasnikom zbog čega je dobio sudsku zabranu pristupa istoj i sudski spor koji je zabilježen u zk odjelu Općinskog suda u Splitu.

Riječ je bila o objektu uknjiženom i označenom kao čest. zem. [katastarska čestica], oranica, zgrada, kuća, dvor“ ukupne površine 786 m2 ZU 1186, K. O. [katastarska općina]. Budući je tuženik poznavao uvjete i mogućnosti tužitelja pod 1/ i njegove obitelji to ga je nastojao kao prijatelja privoliti da s njime uđe u poslovni odnos – kupoprodaje u kojem će obojica uspjeti ako se riješi navedena tegotna situacija s ranijim vlasnikom predmetne kuće. Kako u to vrijeme tuženik nije imao niti ključeve od kuće predočio je tužitelju pod 1/ situaciju prema kojoj se svi problemi ključeva i zabilježbe rješivi za iznos od 50.000,00 EUR-a, a da je vrijednost objekta, nakon provedbe ozakonjenja – legalizacije, minimalno 500.000,00 EUR-a.

Kako se razgovor nastavljao to su kroz prijeteljski razgovor stranke uprizorile mogućnost potencijalne kupoprodaje na način da:

Tužitelj pod 1/ riješi i isplati tuženiku najbitniji iznos od 50.000,00 EUR-a kako bi se uklonila zabilježba, dobio posjed kuće te privela legalizacija i kategorizacija kuće kao turističkog objekta.

- da tužitelj pod 1/ i njegova obitelj registriraju tvrtku za poslove u ugostiteljstvu i turizmu, uđu u posjed kuće te preko tvrtke zatraže kredit za kupnju od 200.000,00 EUR-a, a ostatak iznosa kupoprodajne cijene od 250.000,00 EUR-a da će biti isplaćen kroz par godina poslovanja s turističkim objektom odnosno u trajanju kako se stranke već dogovore. Dakle, ukupan iznos posla kupoprodaje iznosio bi prema dogovoru stranaka 500.000 € kunske protuvrijednosti.

Po povratku kući cijelu situaciju i poslovni prijedlog tužitelj je predstavio supruzi GO te su nakon više razgovora odlučili, „ ako uspiju namaknuti sredstva od minimalno 50.000,00 EUR-a da će ući u taj poslovni poduhvat“, jer bi uz sve to pomogli prijatelju JO da izađe iz nesnošljive situacije i velike besparice. Kad su došli do sredstava potrebnih za ulazak u posjed i uklanjanje zabilježbe u iznosu od 50.000,00 EUR-a s punim povjerenjem je tužitelj pod 1/ obavijestio tuženika da ulazi u posao te ga je molio da pokrene svoj ulazak u posjed nekretnine kako bi supruga i on mogli pokrenuti posao. Dana 18.06.2019. g tuženik ih je obavijestio da je dobio jedan ključ od kuće u koju nije ulazio od 1914.godine te da dođemo s novcem u [adresa].

Dočim su došli u [adresa] odmah su skupa s tuženikom i svjedocima ušli u prostorije i zatekli totalnu devastaciju, nered i prljavštinu ( postoje fotografije o stanju nekretnine kod nevedenog pregleda...).

Odmah nakon pregleda tužitelj pod 1/ je predao tuženiku na ime dijela kupoprodajne cijene iznos od 50.000,00 EUR-a (pedesettisućaeura.-) a uvjete kupoprodaje ponovili pred suprugom tužitelja pod 1/ i svjedocima.

Odmah nakon ovog sastanka tužitelj pod 1/ je sa suprugom otišao u Zagreb i Osijek kako bi rješavali financijske i poslovne aktivnosti kupoprodaje opisane nekretnine i rada u turizmu koje su dogovorili s tuženikom.

Do dana 26.06.2019 stvorili su se preduvjeti za pokretanje dovorenog posla s objektom u [adresa], uz predhodno dogovoreno kreditiranje HPB u iznosu od 200.000 € na 10.g uz 1,5% ktu ( uz plaćenu i obavljenu bančinu procjena nekretnine, samo je nedostajala je nova uporabna dozvola- ozakonjanje opisane kuće). Tužitelj pod 1/ je radi operativnih troškova prodao vocnjak u [adresa] i tako priskrbio iznos od 25.000 €, kako bi mogli s registriranom tvrtkom – tuženikom pod 2/ krenuti u posao turizma u predmetnom objektu.

Tijekom tog kratkog perioda tužitelji su platili nagomilane dugove kuće napravljene tokom godina, a tuženik JO je samo slao uplatnice koje su plaćali tužitelji (struja, voda, čistoća, komunalna naknada i dr.)

Kako bi započeli s poslom supruga tužitelja pod 1/ GO je registrirala tvrtku te kao djelatnica u firmi „ZARA“ dala otkaz, premda je u istoj imala siguran i dobar posao punih 8 godina, buduči nije mogla dobiti neplaćeno. Treba naglasiti da ju je upravo tuženik molio i ohrabrivao da dade otkaz i da se posveti samo poslu u turizmu.

Dana 02.07.2019. došli su u [adresa] sa svitom majstora ( struja, voda, bojanje kuće, kompletmno čcišćenje - dezinf.deratiz.dezinf.) i krećemo u obnovu objekta i privođenja svrsi.

Istog dana sklapa se ugovor o najmu nekretnine između tužitelja pod 2/ zz GO i JO te je dogovoreno da se on koristi dok se ne rjesi cjelokupni odnos kupoprodaje.

Dana 09.07.2019.g. registrirana je tvrtka UNDERSIDE do.o. [adresa], u vlasnistvu ĐO ujedno i direktorice, ovdje tužitelja pod 2/.. Pokrenuto je kompletno opremanje objekta po svim standardima struke i zapoočeli su prikupljanje potrebne dokumentacije (mjerila struje, vode, gromobrana, protupožarne sigurnosti itd) sve kako bi se ispunili svi uvjeti za pripremu i ishođenje kategorizacije objekta nužna za obavljanje turističke djelatnosti.

Nakon svega je dana 26.07.2019.godine zaključen i već ranije dogovoreni Ugovor o zakupu objekta anagrafske oznake [adresa], izmedu UNDERSIDE d.o.o kao zakupnika i JO u svojstvu zakupodavatelja.

U međuvremenu je bivši vlasnik objekta u isti provalio i promijenio bravu tvrdeći da mu je tuženik na prijevaran način „oteo „ njegovu kuću. Tužitelj pod 1/ i tuženik pozivaju policiju te tužitelj pod 2/ nakon kratkog vremena na osnovu ugovora o zakupu ponovo ulazi u nesmetani posjed objekta.

Tužitelj pod 2/ je pripremivši svu dokumentaciju podnio zahtjev radi kategorizacije objekta te je utvrđeno da nedostaje nužna uporabna dozola. Tužitelj pod 2/ je organizirao izradu laborata radi utvrđivanja starosti građevine u svrhu izdavanja uporabne dozvole na osnovu kojeg je izdano rješenje od strane Ureda za urbanizam, koje je zajedno s elaboratom radi dopune dokumentacije predano nadležnom Državnom uredu za turizam i ugostiteljstvo dana 11.09.2019.godine.

Tuženik je samo trebao sačekati da istekne rok za eventualnu žalbu od 15 dana radi dobivanja klauzule pravomoćnosti.

Sva plaćanja računa i troškova potrebnih za uređenje i pripremanje objekta radi privođenja svrsi obavljanja turističke djelatnosti kao i za pribavljanje i izradu dokumentacije snosio je tužitelj pod 2/ u ukupnoj visini od 200.000,00 Kn o čemu postoji knjigovodstvane dokumentacija i računi.

Nakon povratka iz Osijeka tuženik je bez razloga odbio predati tužitelju pod 2/ pravomoćno rješenje o uporabnoj dozoli potrebno za kategoizaciju objekta. Nakon više telefonskih poziva na koja se tuženik nije javljao, tužitelji su utvrdili da je tuženik promijenio bravu od ulaznih vrata i zatvorio ulaz u kuću.

Nakon što se konačno javio tuženiku pod 2/ rekao je da odustaje od svih dogovora i planova jer je njemu objekat potreban za sina i sl., te da će sav isplaćeni i uloženi novac tužiteljima vratiti.

Tužitelji nisu mogli shvatiti da postoji bilo koji razlog za odustajanje tuženika od dogovora za prodaju i obavljanje turističke djelatnosti u objektu budući su slijepo vjerovali svakoj riječi prijatelja JO.

S obzirom na odbijanje tuženika da se sastane s tužiteljima radi dogovora isti su vratili posjed objekta promjenom brave ali kako je tuženik uporno odbijao tužitelja pod 2/ za nužnu kategorizaciju objekta bez kojeg nije mogao započeti obavljati djelatnost to su tužitelji nakon višekratnih oduzimanja i vraćanja u posjed objekta odlučili odustati od bespredmetnog zadržavanja objekta. Sada je posve jasno da je tuženik „najurio“ prijatelje iz obitelji GO nakon što su mu financijski i na drugi način riješili sve goruće probleme u svezi s nekretninom i podigli njega i kuću na višu razinu. Odbijanjem tuženika da preda tužiteljima pravomoćno rješenje ureda za urbanizam – Uporabnu dozvolu onemogućena je:

- kategorizacija objekta potrebna za obavljanje turističke djelatnosti što je rezultiralo raskidom Ugovora o pružanju usluga smještaja za sezone 2020. 2021. 2022. 2023.godine kojeg je sklopio tužitelj pod 2/ s „TOK“ turistička agencija Bizovac;

- realizacija već odobrenog kredita HPB radi isplate prvog obroka dogovorene kupoprodaje kuće za koju je tužitelj pod 1/ isplatio tuženiku kaparu u iznosu od 50.000,00 EUR-a kunske protuvrijednosti.

Dogovorenu kaparu u iznosu od 50.000,00 EUR-a kunske protuvrijednosti tužitelj pod 1/ isplatio je tuženiku dana 18.06.2019.godine, dok je tužitelj pod 2/ osim velikih izdataka u uređenje i opremanja objekta, plaćanja računa za mjesečne prestacije, pribave potrebne dokumentacije (postupak radi dokazivanja da je sporni objekat građen prije 1968.godine) u ukupnom iznosu od 200.000,00 Kn, trpi i veliku štetu iz ugovorenog zakupnog odnosa, koji nije realiziran krivnjom tuženika u iznosu od najmanje netto dobiti godišnje u iznosu od 150.000,00 Kn, što prema gore cit. Ugovoru o pružanju usluga smještaja kojeg je tužitelj morao raskinuti dana 27.12.2019.godine, za četverogodišnji period iznosi ukupno 600.000,00 Kn, koje iznose tužitelji ovom tužbom potražuju od tuženika.

Radi svega navedenog predlaže se da sud nakon provedene rasprave donese slijedeću

p r e s u d u

I/ Dužan je tuženik isplatiti tužitelju pod 1/ iznos od 50.000,00 EUR-a kunske protuvrijednosti prema srednjem tečaju koja vrijedi za ovu valutu na dan isplate sa zakonskim zateznim kamatama koje teku počev od 18.06.2019.godine do konačne isplate, po stopi koja se određuje za svako polugodište, uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima, izračunate za referentno razdoblje, koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena sve u roku od 15 dana pod prijetnjom ovrhe.

II/ Dužan je tuženik isplatiti tužitelju pod 2/ iznos od 800.000,00 Kn sa zakonskim zateznim kamatama koje teku počev od 28.10.2020.godine do konačne isplate, po stopi koja se određuje za svako polugodište, uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima, izračunate za referentno razdoblje, koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena sve u roku od 15 dana pod prijetnjom ovrhe.

III/ Dužan je tuženik isplatiti tužiteljima troškove spora, u roku od 15 dana pod prijetnjom ovrhe.

U odgovoru na tužbu tuženik predlaže tužbu kao neosnovanu odbiti i obvezati tužitelje na solidarno snašanje parničnog troška tuženiku. Navodi tužbe su neistiniti, a jedina točnost jest da je tužitelj najprije s GO kao fizičkom osobom sklopio ugovor o najmu 02. srpnja 2019. god., a da je zatim na traženje GO sklopljen ugovor o zakupu s tužiteljem ad. 2. dana 26. srpnja 2019. god. koji je trebao biti identičan kao i ugovor o najmu, ali ga je GO izmijenila, a tuženik zbog lakomislenosti i povjerenja kojega je imao u tuženu potpisao. Tuženik je raskinuo ugovor o zakupu od 26. srpnja 2019. god. zbog ne pridržavanja tužitelja ad. 2. odredbi navedenog ugovora, odnosno tužitelj ad. 2. nije ispunio obveze plaćanja zakupnine, te plaćanja po osnovi režijskih troškova koje je bio dužan ispuniti, pa je dopisom putem potpisanog punomoćnika tuženik raskinuo ugovor. Upravo zbog ne pridržavanja odredbi navedenog ugovora, tuženik nije tužitelju ad. 2. predao uporabnu dozvolu, a tužitelj ad. 2. po ugovoru o pružanju usluga smještaja koji prileži tužbi trebao je usluge smještaja pružati za 2020. god. Ističe se kako su navodi u tužbi po kojima bi tužitelj ad. 1. isplatio na ruke tuženiku 50.000,00 EUR i da je bila ugovorena kupoprodaja nekretnine odnosno da bi taj iznos predstavljao dio kupoprodajne cijene neosnovani i neistiniti, a činjenica da se u tužbi navodi da je taj iznos predan pred suprugom tužitelja ad. 1. koja je sklopila prvotni ugovor o najmu i koja je zz tužitelja ad. 2. jasno ukazuje da tužitelj nije dao dokaze koji bi bili relevantni i potvrđivali navode tužbe. Naime, jasno je kako je GO, supruga tužitelja ad. 1., direktno zainteresirana za ishod ove parnice, a činjenica je da su sve svoje pravne poslove tužitelj ad. 2. odnosno GO i tuženik radili u pisanoj formi (ugovor o najmu i ugovor o zakupu), pa se postavlja logično pitanje zbog čega nema pisane potvrde da bi tužitelj ad. 1. na ime dijela kupoprodajne cijene predao tuženiku 50.000,00 EUR. Tužba je u pogledu dokaznih prijedloga neuredna, jer se navodi kao dokaz samo saslušanje nepostojećih svjedoka i pregled pismena koja su dostavljena uz tužbu, a koja ne potvrđuju navode tužbe. Posebno se ističe kako tužitelj ad. 2. ničim nije dokazao odnosno učinio vjerojatnim da bi potraživao iznos od 800.000,00 kn spram tuženika. Cjelokupna tužba temelji se na paušalnim navodima tužitelja koji nisu potkrijepljeni nikakvim dokazima. Stoga se predlaže kako je naprijed navedeno, tužbu odbiti i obvezati tužitelje na solidarno snašanje parničnog troška tuženiku.

Podneskom od 10.11. 2023.god. tužitelji navode slijedeće:

"Prije svega naglasiti kako je tužitelj ad 2 promijenio ime tvrtke i direktora. Tuženik u svom odgovoru na tužbu iznosi suprotnom materijalnim dokazima u prilogu.

Prema članku II. Ugovora o zakupu ovjerenog kod javnog bilježnika Zrinke Milić Štrkalj između tuženika i tvrtke Underside d.o.o., tužitelj ad 2. je bio dužan podmiriti dužnu zakupninu do listopada 2020. godine, pa pozivanje tuženika dopisom od ožujka 2020. godine na plaćanje godišnje zakupnine, prije dospjelosti potraživanja; suprotno je citiranom ugovoru. Zato je raskid citiranog ugovora o zakupu neosnovan i nezakonit, koji je onemogućio tužitelja u korištenju nekretnine, naročito (što i sam tuženik svojim odgovornom na tužbu potvrđuje) kada je tuženik odbio predati uporabnu dozvolu za potrebe postupka kategorizacije objekta koji je predmet zakupa. Suprotno odgovoru na tužbu, upravo je tuženik upirao GO na dolazak u Split iz Osijeka (gdje daje otkaz) i posljedično otvaranje nove tvrtke, koja bi se bavila zakupom sporne nekretnine ,zato je inzistiranje tuženika da mu je ovaj ugovor o zakupu “podmetnut“ isključivo insinuacija usmjerena izbjegavanju naknade štete koju je počinio tužitelju.

Jer šteta se očituje prije svega u izgubljenoj dobiti koja je nastala raskidom Ugovora o pružanju usluga smještaja zaključenom s TOK d.o.o., a koju dobit bi tužitelj ad 2. ostvario dajući nekretninu u podnajam tvrtki Tok d.o.o.

Uz navedeno, u samom članku II. Ugovora o zakupu navode se ulaganja koja je vršio tužitelj ad 2 i koja će vršiti, stoga je bio oslobođen plaćanja zakupnine za 2019. godinu u iznosu od 50.000 kn. Međutim, nezakonitim raskidom, svoja ulaganja, nikada nije imao prilike koristiti pa je osnovano traženje tužitelja za naknadom štete. Na okolnost predaje iznosa od 50.000 eura naznačenih u tužbi predlažemo saslušati ŽO, [adresa]., OIB: [osobni identifikacijski broj] .

Uz navedene poslove zakupa, usporedno su stranke ovog postupka bile uključene u realizaciju kupoprodaje putem hipotekarnog kredita koji je trebao biti osiguran objektom anagrafske oznake [adresa], a potvrda tomu je procjembeni elaborat koji je ishodio tužitelj.

Ovim putem tužitelj konvertira tužbeno traženje iz kune u euro pa isto glasi:

I/ Dužan je tuženik isplatiti tužitelju pod 1/ iznos od 50.000,00 EUR-a sa zakonskim zateznim kamatama koje teku počev od 18.06.2019.godine do konačne isplate, po stopi koja se određuje za svako polugodište, uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima, izračunate za referentno razdoblje, koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena sve u roku od 15 dana pod prijetnjom ovrhe.

II/ Dužan je tuženik isplatiti tužitelju pod 2/ iznos od 106.241,69 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje teku počev od 28.10.2020.godine do konačne isplate, po stopi koja se određuje za svako polugodište, uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima, izračunate za referentno razdoblje, koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena sve u roku od 15 dana pod prijetnjom ovrhe.

U dokaznom postupku sud je proveo dokaze pregledom zk izvatka zu 1186 KO [katastarska općina] od 26.07.2020., ugovora o zakupu od 26.07.2019 s ovjerom, ugovor o pružanju usluga smještaja od 28.09.2019., raskid ugovora od 27.12.2019., dopisa odvjetnika Pere Tolića od 20.03.2020., ugovora o najmu od 02.07.2019., izvatka iz registra Trgovačkog suda od 10.11.2023., dopis od 21.04.2020., rješenje SDŽ od 06.03.2020., zaključak od 24.01.2020., procjedbeni elaborat od listopada 2019., zahtjev za kredit, izjava o sudskim sporovima, izjava o povezanim osobama za pravne osobe, kopija osobne iskaznice, kratkoročna podbilanca na dan 30.09.2019, potraživanja od kupca, obaveze prema dobavljačima, stanja kreditne zaduženosti, opći vrijednosni odnosi na tržištu nekretnina, priložena fotodokumentacija, izvod iz katastarskog plana, prijepis posjedovnog lista, uvjerenje Ureda za katastar od 12.12.2011., dopis uprave za inspekcijske poslove od 23.12.2011., priložene tlocrte zgrade, uporabnu dozvolu od 30.09.2019., izjave od 31.05.2012., saslušanjem tužitelja pod 1 i tuženika, te svjedoka KO i GO.

Punomoćnici stranaka popisali su parnični trošak.

Tužbeni zahtjev tužitelja je osnovan.

Predmet spora je zahtjev tužitelja da sud naloži tuženiku da isplatiti tužitelju pod 1/ iznos od 50.000,00 EUR-a, a tužitelju pod 2/ iznos od 106.241,69 EUR, s osnova vraćanja kapare za kupnju nekretnine u [adresa]., te iznos od 200.000,00 kn s osnova troškova koje je tužitelj pod 2 imao za plaćanje dospjelih dugova za tu nekretninu koja je u vlasništvu tuženika, te njeno uređenje, kao i izmaklu dobit koju bi tužitelji pod 2 ostvario da nije došlo do raskida ugovora o zakupu.

Među strankama je sporno pitanje da li je tuženik imao namjeru tužiteljima prodati predmetnu nekretninu, kako to tvrde tužitelji ili je samo dati u zakup, kako to tvrdi tuženik.

Sud je pregledao procjenbeni elaborat broj 1103/19 od listopada 2019. Godine i utvrdio da je zakonska zastupnica tuženika pod 2 GO zatražila za predmetnu nekretninu u [adresa] utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnine od strane HPB nekretnine d.o.o. Zagreb. Elaboratu je priložen i zahtjev tužitelja pod 2 za kredit od strane Hrvatske poštanske banke, a namjena kredita je kupnja apartmana.

Iz pregleda izvatka iz sudskog registra Trgovačkog suda u Splitu vidljivo je da su NO i ČO dana 8. Srpnja 2019. Godine osnovali trgovačko društvo Undersun energy d.o.o.

Saslušani svjedok EO u svom iskazu navodi da ga je tuženik jednom prilikom pozvao da dođe vidjeti u kakvom je stanju njegova kuća, a da se on i inače bavi nekretninama odnosno da je agent za nekretnine. To je bilo u ljetnom periodu i tom prilikom upoznao je tužitelja a tuženika je poznavao godinama ranije. Svjedok je tom prilikom sastavio zapisnik o stanju kuće tuženika koja je bila u neredu. Zapisnik su potpisale stranke misleći na tužitelja i tuženika, te ZO, a tom prilikom je bila nazočna i supruga tužitelja GO.

Iz pregleda zemljišnoknjižnog izvatka Z. U. [broj ZK uloška] K. O. [katastarska općina] od 26. Srpnja 2020. Godine sud je utvrdio da je na čestici zemlje [katastarska čestica] upisano pravo vlasništva na ime tuženika JO. Upisana je zabilježba spora u pogledu prava vlasništva kat. čest. [katastarska čestica] u pravnoj stvari tužitelja NOR protiv tuženika VO i JO koji se vodi pred Općinskim sudom u Splitu pod posl. Br. Pobs - 13/14.

Po ocjeni ovog suda jedini logičan razlog da zakonska zastupnica tužitelja pod 2 traži kredit od HPB i procjenu vrijednosti nekretnine vlasništvo tuženika je da ima namjeru kupiti odnosno da je tuženi prodaje. Također i razlog da saslušani svjedok EO, koji se bavi trgovinom nekretnina, sastavlja zapisnik o stanju te nekretnine je prodaja te nekretnine. Stoga sud zaključuje da su iskazi tužitelja pod 1 i tužitelja pod 2 istiniti.

Tuženik u svom iskazu navodi da bi se u konkretnom slučaju radilo samo o zakupu njegove kuće u svrhu turističkog iznajmljivanja, a ne o konačnoj prodaji. Tvrdi da kuću nije prodavao ali navodi da je saslušani svjedok EO nekoliko puta dolazio kod tuženika radi prodaje, pa se postavlja pitanje zbog čega bi agent za prodaju nekretnina dolazio u kuću ako tuženik nije imao namjeru kuću prodati. Kako je iskaz tuženika kontradiktoran sud mu nije poklonio vjeru.

Budući da su tužitelji imali namjeru kupiti predmetnu nekretninu u [adresa] onda je logično da je tužitelj pod 1 za kupnju ove nekretnine dao kaparu kako to tvrde tužitelji. Da je točan iskaz tužitelja pod 1 i zz tužitelja pod 2 u kojem oni navode da su tuženiku dali kaparu u nazočnosti svjedoka MO govori sam svjedok u svom iskazu kada kaže da je tužitelja upoznao kada je došao u kuću na poziv tuženika i kada je sačinio zapisnik o stanju nekretnine i tom prilikom su bili nazočni tužitelj, tuženik i ovaj svjedok.

Sud nije poklonio vjeru iskazu svjedoka KO u dijelu u kojem navodi da nije bio nazočan predaji novca od 50.000,00 EUR. Ovaj dio iskaza svjedoka je neuvjerljiv. Svjedok u svom iskazu navodi da ga je tuženik pozvao u svoju kuću kada je i sastavio zapisnik o stanju nekretnine. Svjedok navodi da je tom prilikom upoznao tužitelja, a da nije točan sadržaj izjave koju je dao tužitelju već da je točna izjava koju je naknadno dao tuženiku što po ocjeni ovog suda ne bi bilo logično da svjedok najprije daje izjavu tužitelju kojeg jedva poznaje i kojeg je prethodno upoznao u kući tuženika i da mu u toj izjavi potvrđuje da je njegovu poznaniku dao iznos od 50.000,00 EUR.

Slijedom svega navedenog sud smatra da je tužitelj pod 1 tuženiku u nazočnosti svjedoka SO i supruge tužitelja pod 1 i ujedno zz tužitelja pod 2 dao kaparu u iznosu od 50.000,00 EUR.

Pregledom dopisa od 20. ožujka 2020. Godine sud je utvrdio da je punomoćnik tuženika odvjetnik Pero Tolić dostavio tužitelju pod 2 dopis u kojem se navodi da je tužitelj pod 2 dana 26. Srpnja 2019. Godine sklopio ugovor o zakupu s tuženikom pa budući da tužitelj pod 2 nije ispunio svoje obveze iz ugovora o zakupu predmetne nekretnine sukladno čl. 4. navedenog ugovora traži da ispuni obveze plaćanja zakupnine, te plaćanja svih dugovanja koja po osnovi režijskih troškova AO kao zakupodavac duguje do dana kada je tužitelj pod 2 uselio u predmetnu nekretninu, kao i tekućih režijskih troškova. Ukoliko tužitelj ne postupi po ovom u dopisu u roku od 30 dana ugovor o zakupu tuženik smatra raskinutim.

Iz pregleda spisu priloženog Ugovora o zakupu od 26. Srpnja 2019. Godine sud utvrdio da je JO s jedne strane kao zakupodavac i Underside d.o.o. iz [adresa], s druge strane kao zakupoprimac, zaključili ugovor o zakup. Predmet zakupa je nekretnina u [adresa]. Ugovorom o zakupu stranke suglasno ugovaraju zakupninu za predmetnu nekretninu u godišnjem iznosu od 50.000,00 kn koju će zakupoprimac isplati zakupodavcu najkasnije do 1. Listopada za tekuću godinu. Ugovorne stranke suglasno utvrđuju da se zakupoprimac oslobađa plaćanja zakupnine za 2019. Godinu zbog izvršenih ulaganja u predmetnu nekretninu odnosno da je isti plaćanje zakupnine za predmetnu nekretninu u obvezi vršiti od 2019. Godine.

Iz navedenog sud zaključuje da tuženik nije imalo osnova tražiti od tužitelja pod 2 raskid ugovora o zakupu od 26. Srpnja 2019. Godine zbog neplaćanja zakupnine jer su točkom 2 ugovora o zakupu stranke ugovorile da se tužitelji pod 2 kao zakupoprimac oslobađa plaćanja zakupnine za 2019. Godinu, a svaka sljedeća zakupnina dospijeva 1. Listopada za tekuću godinu.

Budući da je do raskida ugovora o zakupu, kao i usmenog ugovora o prodaji predmetne nekretnine, došlo isključivo krivnjom tuženika sud je tužbeni zahtjev tužitelja pod točkom 1 u cijelosti usvojio kao osnovan kako je to navedeno pod toč. 1. izreke.

Tužitelj pod 2 zatražio je naknadu za izdatke koje je imao za uređenje i opremanje objekta, plaćanje računa za mjesečne prestacije, pribave potrebne dokumentacije, postupka radi dokazivanja da je sporni objekt izgrađen prije 1968. godine u ukupnom iznosu od 200.000,00 kn/26.544,56 eura.

Člankom 1045. stavak 1. Zakona o obveznim odnosima propisano je da tko drugome prouzroči štetu, dužan je naknaditi je ako ne dokaže da je šteta nastala bez njegove krivnje. Člankom 1046. ZOO propisano je da je šteta umanjenje nečije imovine (obična šteta), sprječavanje njezina povećanja (izmakla korist) i povreda prava osobnosti (neimovinska šteta). Članak 342. ZOO-a propisuje da je vjerovnik u obveznom odnosu ovlašten od dužnika zahtijevati ispunjenje obveze, a dužnik je dužan ispuniti je savjesno u svemu kako ona glasi. U stavku 2. istog članka je propisano da kad dužnik ne ispuni obvezu ili zakasni s njezinim ispunjenjem, vjerovnik ima pravo zahtijevati i popravljanje štete koju je zbog toga pretrpio. Dužnik se može osloboditi od odgovornosti za štetu ako dokaže da nije mogao ispuniti svoju obvezu, odnosno da je zakasnio s ispunjenjem obveze zbog vanjskih, izvanrednih i nepredvidivih okolnosti nastalih poslije sklapanja ugovora koje nije mogao spriječiti, otkloniti ili izbjeći (članak 343 ZOO-a).

Na okolnost zatraženih troškova tužitelj pod 2 nije dostavio račune. Međutim, sud je pregledom procijenbenog elaborata broj1103/19 napravljenog od strane HPB Zagreb utvrdio da je taj elaborat naručila zz tužitelja pod 2 GO za potrebe ishođenja kredita, a koji elaborat je zasigurno plaćen od tužitelja pod 2.

Iz iskaza tužitelja sud je utvrdio da je tužitelj pod 2 investirao u predmetni objekt u vidu čišćenja, bojanje, kompletne opreme, kako bi objekt dobio kategorizaciju te režijskih troškova, jer je sve bilo isključeno.

Iz iskaza svjedoka TO sud je utvrdio da je predmetna nekretnina u vrijeme kada su je preuzeli tužitelji bila u cijelosti u neredu. Kada je svjedok došao u kuću tuženika radili su neki majstori koji su sređivali kuću, bilo je vode pa su čistili odnosno popravljali su instalacije vode, u kući nije bilo struje, plivala je voda a zidovi su bili neuredni.

Tuženik u svom iskazu navodi da je imao zabranu ulaska u tu kuću pa su stanari u toj kući napravili trošak za struju u visini od 15.000,00 kuna koji nije bio podmiren i zato je struja bila isključena. I voda je bila isključene zbog neplaćanja računa a račune nisu podmirili prijašnji stanari.

Budući da se u konkretnom slučaju radi o objektu koji ima 7 soba, 1 apartman, 1 studio apartman, te poslovni prostor u prizemlju, a iz gore navedenog proizlazi da je sve to bilo devastirano i neuredno, što je sve to trebalo urediti i opremiti kako bi se mogle pružati usluge smještaja preko ljetne sezone po ocjeni ovog suda troškovi uređenja ovog objekta i dovođenje u stanje se može iznajmljivati su zahtijevali značajna sredstva.

Ovim troškovima treba dodati i troškove plaćanja nepodmirenih računa i pribavljanja sve potrebne dokumentacije, pa sud smatra osnovanim traženje tužitelja pod 2 da mu se ti troškovi naknade u zatraženom iznosu od 200.000,00 kn/26.544,56 eura.

Tužitelj pod 2 zatražio je s osnove izgubljene dobiti iznos od 600.000,00 kn/79.633,68 eura.

Pregledom Ugovora o zakupu zaključenog između tužitelja pod 2 i tuženika dana 26. srpnja 2019. godine sud je utvrdio da su tuženik i tužitelj pod 2 zaključili ugovor o zakupu u kojem su ugovorili da JO kao zakupodavac daje, a zakupoprimac Underside d.o.o. iz [adresa] uzima u zakup nekretninu sagrađenu na katastarskoj čestici broj [katastarska čestica] z. k. uložak [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], koja u naravi predstavlja oranicu, zgradu, kuću i dvor, ukupne površine 786 m² na adresi [adresa], u vlasništvu zakupodavca. Zakupodavac daje u zakup i cjelokupni namještaj koji se nalazi u naprijed označenoj nekretnini. Ugovorne stranke ugovaraju zakupninu za nekretninu sa pripadajućim namještajem iz čl. 1. Ovog ugovora u godišnjem iznosu od 50.000,00 kn. Ovaj ugovor zaključuje se na određeno vrijeme i to na 5 godina počev od dana sklapanja ugovora, kada zakupodavac uvodi zakupoprimca u posjed nekretnine koja je predmet ovog ugovora odnosno da ugovor istječe 31. Prosinca 2024. Godine.

Pregledom ugovora od 28. rujna 2019. Godine sud je utvrdio da su tužitelj pod 2 Underside d.o.o. [adresa] i društvo Tok d.o.o. turistička agencija, Bizovac, zaključili Ugovor o pružanju usluga smještaja za sezonu 2020/21/22/23/24 broj 01/19 od 28. rujna 2019. God., kojim Underside d.o.o. [adresa] kao davatelj usluga stavlja na raspolaganje društvu Tok d.o.o. turistička agencija, Bizovac, kao posredniku smještajne jedinice i to: kuću za odmor u [adresa], koja se sastoji od 7 soba, 1 apartman, 1 studio apartman (20 ležaja + 6 pomoćnih) 9 parkirnih mjesta, mogućnost čajne kuhinje u poslovnom prostoru u prizemlju. Ugovara se minimalno trajanje ugovora od pet godina (sezona) počevši od 1. svibnja 2020. do 1. Listopada 2024. Godine, a pod sezonu se podrazumijeva trajanje od 1. Svibnja do 1. Listopada tekuće godine ugovora. Ugovara se cijena na bazi mjesečnog najma cijelog objekta sa svim svojim smještajnim kapacitetima ukupno po sezoni 405.000,00 kn. Dogovorena cijena uključuje PDV od 13%.

Po redovnom tijeku stvari da nije došlo do raskida ugovora među strankama, za što je isključivo odgovoran tuženik, tužitelj pod 2 bi temeljem citiranog ugovora o pružanju usluga smještaj za sezonu 2020./21./22./23. i 24. Godinu ostvario zaradu po sezoni od 405.000,00 kn. Kada se od tog iznosa odbiju svi režijski troškovi, porez i druga davanja, po ocjeni ovog suda tužitelju pod 2 bi zasigurno ostvario minimalno neto dobit po sezoni od 120.000,00 kn/15.926,74 eura odnosno u konkretnom slučaju radi se o šteti izmakle koristi koju tužitelj pod 2 nije ostvario krivnjom tuženika. Stoga je i ovaj dio tužbenog zahtjeva sud usvojio kao osnovan.

Tuženik je u zakašnjenju s plaćanjem navedene novčane obveze pa duguje tužiteljima na temelju odredbe čl. 29. ZOO osim glavnog duga i zakonske zatezne kamate za vrijeme od kada su pojedini obroci dospjeli pa do njihovog namirenja.

Odluka o parničnom trošku temelji se na odredbi čl. 154. st. 1. ZPP-a. Tužiteljima je sukladno važećoj odvjetničkoj Tarifi, VPS i popisanom trošku trebalo obistiniti trošak zastupanje na 5 ročišta po 1.500,00 eura uvećano za trošak 25% PDV-a u iznosu od 1.875,00 eura, ukupno 9.375,00 eura.

U Splitu, 16. siječnja 2025.

Sudac

Josip Mrkonjić

Uputa o pravnom lijeku:

Protiv ove presude dopuštena je žalba. Žalba se podnosi u roku od 15 dana od dana dostave prijepisa presude, putem ovog suda na Županijski sud u

.._.._.._.._.._.._.._.., pisanim podneskom u 3 primjerka.

DNA:

1. NO, [adresa], 31220 Josipovac 2. 2. UNDERSUN ENERGY d.o.o., Klis, oboje zastupani po punomoćniku RO;

2. JO, [adresa] zastupanog po punomoćniku Pero Tolić