REPUBLIKA HRVATSKA

Visoki trgovački sud Republike Hrvatske

Savska cesta 62, Zagreb

Poslovni broj: Pž-67/2025-2

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Visoki trgovački sud Republike Hrvatske, u vijeću sastavljenom od sudaca Jagode Crnokrak, predsjednice vijeća, Dubravke Matas, sutkinje izvjestiteljice i Mladena Šimundića, člana vijeća, u pravnoj stvari tužitelja KAUFLAND HRVATSKA k.d., Donje Svetice 14, Zagreb, OIB: 47432874968, kojeg zastupa punomoćnik Zvonimir Buterin, odvjetnik iz Odvjetničkog društva Buterin & Posavec iz Zagreba, protiv tuženika OPTIMUM 1990. d.o.o. Zagreb, Ivane Brlić-Mažuranić 15, OIB: 41085719385, kojeg zastupa punomoćnik Pavo Novokmet, odvjetnik u Odvjetničkom društvu Lovrić Novokmet i partneri d.o.o. iz Zagreba, radi iseljenja i predaje stvari, odlučujući o žalbi tuženika protiv presude Trgovačkog suda u Osijeku poslovni broj P-56/2023-145 od 9. prosinca 2024., u sjednici vijeća održanoj 15. siječnja 2025.

p r e s u d i o  j e

I. Odbija se žalba tuženika kao neosnovana i potvrđuje presuda Trgovačkog suda u Osijeku poslovni broj P-56/2023-145 od 9. prosinca 2024.

II. Odbija se tužiteljev zahtjev za naknadu troška odgovora na žalbu u iznosu od 744,91 EUR kao neosnovan.

Obrazloženje

1. Presudom označenom u izreci Trgovački sud u Osijeku je odlučio: „I Nalaže se tuženiku da iseli s nekretnine i oslobodi od osoba i stvari dio z.k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] u površini od 262 m2, koji dio nekretnine predstavlja u naravi dio parkirališta Trgovačkog centra tužitelja na kojem je izgrađena samoposlužna autopraonica i koji dio nekretnine se nalazi na jugoistočnom dijelu čestice z.k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], te da preda predmetni dio nekretnine tužitelju u posjed u roku od 8 dana.

II Svaka stranaka podmiruje svoje troškove postupka.“

2. Prema obrazloženju, sud primjenjuje odredbe čl. 295., čl. 519. -549. i čl. 1120. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“ broj: 35/05., 41/08., 78/15., 29/18., 126/21., 114/22., 156/22. i 155/23.; dalje: ZOO) i čl. 154. st. 2. Zakona o parničnom postupku.

3. Tuženik je podnio opsežnu pravovremenu žalbu protiv navedene presude iz svih propisanih žalbenih razloga, navodeći u bitnom kako je sud počinio čitav niz bitnih povreda odredaba parničnog postupka. Navodi brojne bitne činjenice koje sud propušta ocijeniti i obrazložiti svoj stav o njima te ne analizira cjelovito sadržaj Ugovora iz 2010. a ne osvrće na brojne njegove odredbe koje su neprilagođene predmetnom poslovnom odnosu između tužitelja i tuženika te na druge njegove nedostatke. Našao je i proturječnosti u obrazloženju, a ističe i kako tuženiku nije dana mogućnost raspravljanja pred sudom odbijanjem dokaznih prijedloga te kako sud nije postupio po uputi iz ukidnog rješenja ovoga suda. Ukazuje i na pogrešno i nepotpuno utvrđenje činjeničnog stanja te pogrešnu primjenu materijalnog prava. Osporava i odluku o parničnim troškovima. Predložio je preinačenje presude, podredno njezino ukidanje i vraćanje predmeta na ponovno suđenje. Zatražio je naknadu troška žalbe u visini sastava po Tbr. 10. t. 1. u iznosu od 250,00 EUR, PDV 62,50 EUR te pristojbu od 53,09 EUR, kao i trošak žalbe protiv ranije presude.

4. Tužitelj je u odgovoru na tuženikovu žalbu predložio njezino odbijanje i potvrđivanje pobijane presude te zatražio trošak sastava, PDV i sudsku pristojbu ukupno 744,91 EUR.

5. Žalba nije osnovana.

6. Ispitavši pobijanu presudu na temelju odredbe iz čl. 365. Zakona o parničnom postupku („Narodne novine“ broj: 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 84/08, 123/08, 57/11, 25/13, 70/19, 80/22, 114/22 i 155/23; dalje: ZPP), u granicama razloga navedenih u žalbi i pazeći po službenoj dužnosti na bitne povrede odredaba parničnog postupka iz čl. 354. st. 2. t. 2., 4., 8., 9., 13. i 14. ZPP-a, kao i na pravilnu primjenu materijalnog prava, ovaj je sud utvrdio da je pravilna i zakonita.

7. Predmet spora je iseljenje i predaja u posjed nekretnine slobodne od osoba i stvari, koja nekretnina u naravi predstavlja dio parkirališta trgovačkog centra tužitelja, nakon isteka ugovora o zakupu površine za postavljanje autopraonice.

8. Pobijana presuda je jasno i detaljno obrazložena i ne sadrži proturječnosti.

9. Činjenično stanje je potpuno i pravilno utvrđeno i na njega je primijenjeno odgovarajuće materijalno pravo i to odredbe čl. 519., čl. 536. i čl. 545. ZOO-a.

10. Odredbom čl. 519. ZOO-a je propisano da se ugovorom o zakupu obvezuje zakupodavac predati zakupniku određenu stvar na korištenje, a ovaj se obvezuje plaćati mu za to određenu zakupninu. Prema odredbi čl. 536. ZOO-a jedna od osnovnih obveza zakupnika je vraćanje zakupljene stvari nakon prestanka zakupa, a tuženik kao zakupnik tu svoju obvezu nije ispunio. Člankom 545. st. 1. ZOO-a propisano je Ugovor o zakupu sklopljen na određeno vrijeme prestaje protekom vremena na koje je sklopljen. Isto vrijedi i u slučajevima kad je u nedostatku volje ugovaratelja, trajanje zakupa određeno zakonom (st. 2.).

11. Žalbeni navod da je Ugovor iz 2008. godine tipski ugovor u smislu odredbe čl. 295. ZOO-a nije osnovan. Prema odredbi čl. 295. ZOO-a opći uvjeti ugovora su ugovorne odredbe sastavljene za veći broj ugovora koje jedna ugovorna strana (sastavljač) prije ili u trenutku sklapanja ugovora predlaže drugoj ugovornoj strani, bilo da su sadržani u formularnom (tipskom) ugovoru, bilo da se na njih ugovor poziva. Ovaj je sud utvrdio da se u konkretnom slučaju ne radi o formularnom (tipskom) ugovoru jer iz sadržaja Ugovora o zakupu razvidno da se on ne temelji ni na kakvim općim uvjetima ugovora koje bi tužitelj sastavio za veći broj ugovora i koji bi bili poznati ili morali biti poznati tuženiku u vrijeme njegova sklapanja. Naime, Ugovor o zakupu odnosi se na konkretan ugovorni odnos što je potpuno jasno iz ugovornih odredaba kojima su jasno i detaljno precizirane obveze ugovornih strana u pogledu zakupa zemljišta. Neosnovan je i žalbeni navod je da je prije kretanja u projekt izgradnje i puštanja autopraonice u rad tuženik s tužiteljem zaključio usmeni ugovor kao Glavni ugovor u trajanju od 25 godina koji predstavlja posebnu pogodbu i da je sud u pogledu te činjenice pogrešno ocijenio iskaze stranaka i svjedoka. Po mišljenu ovog suda pravilno je prvostupanjski sud ocijenio iskaze saslušane zakonske zastupnice tuženika NJ i svjedoka DJ, njezinog supruga, u odnosu na spornu činjenicu postojanja usmeno sklopljenog ugovora o zakupu zemljišta Trgovačkog centra Kauflandu Slavonskom Brodu, na kojem tuženik obavlja djelatnost autopraonice, a prema kojem usmenom ugovoru bi trajanje zakupa između stranaka ugovoreno na minimalno 25 godina odnosno, sve dok tužitelj obavlja djelatnost na području Republike Hrvatske gdje su se pozvali na usmeni sporazum postignut s predstavnicima tužitelja VJ, ĐJ, HJ i MJ. Naime, svjedok VJ je iskazao da mu nije poznat zakupni odnos vezan na lokaciju te da nije sudjelovao u dogovoru stranaka u odnosu na tu lokaciju, ali da poslovna politika tužitelja nije dozvoljavala sklapanje takvih ugovora o zakupu na neodređeno vrijeme, već da su ugovori o zakupu zemljišta za rad autopraonica, koji su bili sklapani između tužitelja i trećih osoba, uvijek i bez iznimke bili sklapani u pisanom obliku i na određeno vrijeme. Svjedok ĐJ je iskazao da nema nikakva saznanja o takvom usmeno sklopljenom ugovoru stranaka o zakupu na neodređeno vrijeme, ali niti o sporazumu stranaka prema kojem bi tuženik i nakon isteka određenog vremena iz Ugovora o zakupu nastavio u svrhu zakupa koristiti zemljište na predmetnoj lokaciji. Svjedok GJ je iskazao da nije sudjelovao u nikakvim pregovorima stranaka koji su prethodili sklapanju Ugovora o zakupu i da mu nije poznato da bi između stranaka, pored pisanog Ugovora o zakupu, bio sklopljen i usmeni ugovor prema kojem bi tuženik kao zakupnik imao pravo neograničeno koristiti predmetno zemljište, ali da je poslovna politika tužitelja bila takva da za tužitelja nije dolazilo u obzir sklapanje bilo kakvih ugovora o zakupu mimo pisanih ugovora.

12. Sud je opravdano odbio saslušati svjedoke JJ i RJ koji nemaju nikakva neposredna saznanja o predmetu spora jer nisu sudjelovali u pregovorima stranaka koji su prethodili sklapanju Ugovora o zakupu niti imaju izravnih saznanja o predmetu spora. Time, odnosno korištenjem svog zakonskog ovlaštenja odlučiti o izvođenju dokaza, sud nije počinio bitnu povredu odredbi parničnog postupka iz čl. 354. st. 2. t. 6. ZPP-a na koju ukazuje žalitelj.

13. Cijeneći iskaze saslušanih svjedoka pravilno je sud zaključio kako se ne može izvesti zaključak o istinitosti i osnovanosti tuženikovih tvrdnji o postojanju bilo kakvog usmeno sklopljenog ugovora o zakupu između stranaka, sklopljenog prije sklapanja pisanog Ugovora o zakupu, kao niti o postojanju usmenih pogodbi stranaka u odnosu na pisani Ugovor o zakupu, a prema kojima bi zakupni odnos stranaka trajao dulje od određenog vremena iz pisanog Ugovora o zakupu minimalno 25 godina ili na neograničeno vrijeme, sve do povrata tuženikove investicije ili u cijelom razdoblju dok god tužitelj posluje na području Republike Hrvatske, kako su tijekom postupka tvrdili tuženik odnosno njegova zastupnica po zakonu NJ i svjedok DJ. Osim toga u čl. 34. Ugovora o zakupu izričito je navedeno kako su među ugovornim stranama sklopljeni samo oni sporazumi koji su pismeno utvrđeni Ugovorom o zakupu te da ne postoje nikakvi dodatni usmeni dogovori (str. 32. spisa). Nadalje, u odnosu na žalbeni navod kako tuženik s tužiteljem ima sklopljen usmeni Glavni ugovor u trajanju od 25 godina jer je posve neživotno i nelogično da bi itko iole razuman a kamoli netko s dobrim poslovnim iskustvom postupao kao tuženik a da ne postoji takav dogovor, ukazuje se žalitelju upravo suprotno da bi bilo posve neživotno da netko s dobrim poslovnim iskustvom i ulaganjima preko 900.000,00 EUR u samoposlužne autopraonice na tuđem zakupljenom zemljištu nije nakon isteka Ugovora o zakupu sklopio novi Ugovor u pisanom obliku.

14. Žalbeni navod da je ispostavljanjem računa na temelju odredbe čl. 165. ZV-a u visini ugovorene zakupnine tužitelj nastavio postupati kao da se ništa nije promijenilo, odnosno kao da ugovorni odnos između tužitelja i tuženika nije prestao što može biti znak da je ugovorni odnos prešutno nastavljen na neodređeno vrijeme, je također neosnovan. Naime odredbom čl. 165. st. 1. ZV-a propisano je da nepošteni posjednik tuđe stvari mora je predati vlasniku ili osobi koju taj odredi te naknaditi sve štete koje su na njoj nastale i sve koristi koje je imao za vrijeme svojega posjedovanja, pa i one koje bi stvar dala da ih nije zanemario. Odredbom čl. 546. st. 1. ZOO-a, propisano je kad nakon proteka vremena za koje je ugovor o zakupu sklopljen zakupnik nastavi koristiti stvar, a zakupodavac se tomu ne usprotivi, smatra se da je sklopljen nov ugovor o zakupu neodređenog trajanja, pod istim uvjetima kao i prethodni. Činjenica je da je u ovoj pravnoj stvari tužitelj nakon isteka Ugovora o zakupu ispostavljao račune tuženiku radi naplate naknade na temelju čl. 165. st. 1. ZV-a što se odnosi na naknadu štete i svih koristi koju vlasnik ima pravo tražiti od nepoštenoga posjednika, a koje koristi se mogu obračunavati u visini zakupnine. Međutim, ne radi se o naplati zakupnine koju bi tužitelj imao pravo naplatiti od tuženika pod uvjetom da je između njih obnovljen ugovor o zakupu niti se može smatrati da je na taj način prešutno nastavljen Ugovor o zakupu kako to smatra žalitelj, s obzirom na to da je tužitelj prije isteka Ugovora o zakupu obavijestio tuženika da neće produljiti trajanje Ugovora, te je nakon isteka pozvao tuženika da mu vrati zakupljeno zemljište slobodno od osoba i stvari, odnosno direktno se usprotivio nastavku sklopljenog Ugovora na temelju odredbe čl. 546. st. 1. ZOO-a.

15. U odnosu na žalbeni navod da je ostalo sporno obračunava li se površina autopraonice uzimajući u obzir prostor manipulativne površine, ukazuje se žalitelju da to nije odlučno za rješenje ovog spora jer se tužbeni zahtjev odnosi na predaju u posjed zemljišta na kojem je smještena autopraonica slobodnog od osoba i stvari, a obračunata površina bi eventualno mogla biti sporna kod plaćanja naknade na temelju odredbe. čl. 165. st. 1. ZV-a, što nije predmet ovog spora. Međutim, sud je i u odnosu na ovaj žalbeni navod radi li se o manjoj površini od one koja je navedena u Ugovoru o zakupu dao valjane razloge. Na temelju nalaza i mišljenja vještaka Geoprem d.o.o. Osijek sud je utvrdio da ukupna površina autopraonice koja se nalazi na zk.č.br. 2800/13 k. o. [katastarska općina], iznosi 262 m2. Vještak je u cijelosti odgovorio na sva sporna pitanja suda i stranaka te otklonio sve primjedbe tuženika.

16. Odluka o troškovima parničnog postupka u odnosu na koju žalitelj ne ističe neke posebne žalbene razloge, već je samo uopćeno pobija, smatrajući kako je trebao uspjeti u sporu u cijelosti, također je pravilna i zakonita. Imajući u vidu površinu predmetne nekretnine, prihvaća se ocjena prvostupanjskog suda kako je svaka stranka uspjela u sporu s oko 50% zahtjeva.

17. Slijedom navedenog valjalo je primjenom odredbe čl. 368. st. 1. ZPP-a odbiti tuženikovu žalbu kao neosnovanu i potvrditi presudu.

17.1. Tužiteljev zahtjev za naknadu troška odgovora na žalbu je neosnovan u smislu odredbe čl. 155. ZPP-a jer se ne radi o potrebnom trošku u ovoj parnici.

Zagreb, 15. siječnja 2025.

Predsjednica vijeća

Jagoda Crnokrak