REPUBLIKA HRVATSKA
VRHOVNI SUD REPUBLIKE HRVATSKE
Z A G R E B
Broj: Rev-867/2021-6
U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E
P R E S U D A
Vrhovni sud Republike Hrvatske u vijeću sastavljenom od sudaca dr.sc. Ante Perkušića predsjednika vijeća, Đura Sesse člana vijeća i suca izvjestitelja, Goranke Barać-Ručević, Mirjane Magud i mr.sc. Neri Radas članica vijeća, pravnoj stvari tužitelja FI, AI, ŠI, HI, TI, ČI, ŽI, F i KI, FIM, DI, LI, BI, PI, A i ZI, AIM, II, UI, Š i ŠIM, MI, NI, RI, JI, ĆI, UI i SI, OI, EI, ĐI, HIM, VI, CI, H GI, FC, AC, ŠC, HC, TC, ČC, ŽC, KC, DC, LC, BC, PC, ZC, T IC, UC, MC, NC, RC, JC, ĆC, SC, OC, EC, ĐC, VC, CC, GC, FR, AR, ŠR, HR, AIM i TR, Č ČR, ŽR, KR, DR, LR, BR, PR, Ž i ZR, IR, Multi-art d.o.o., UR, MR, NR, RR, TIM, JR, ĆR, SR, OR, ER, K i ĐR, VR, CR, GR, FA, AA, ŠA, HA, TA, ČA, ŽA, KA, DA, LA, BA, PA, ZA, IA, UA, MA, NA, RA, JA, ĆA, SA, OA, EA, GC, ĐA, VA, CA, Profectus Špansko d.o.o., GA, EA, ČIM, GA, FU, AU, ŠU, HU, TU, ČU, ŽIM, ŽU, KU, DU, LU, BU, PU, ZU, IU, D UU, MU, NU, RU, JU, ĆU, L i SU, OU, EU, ĐU, VU, CU, KIM, CC, GU, FM, AM, B ŠM, HM, TM, DIM, ČM, ŽM, KM, P i DM, LM, Z, I, BM, PM, ZM, IM, UM, Š MM, NM, RM, JM, ĆM, SM, OM, EM, ĐM, VM, CM, GM, FF, AF, ŠF, HF, ĐM i TF, ČF, ŽF, KF, DF, LF, ŽIM i Iva-Ton d.o.o., BF, PF, U ZF, IF, UF, M MF, NF, RF, Kvolun d.o.o., Stib nekretnine d.o.o. – u stečaju, JF, ĆF, SF, OF, Zella d.o.o., Ilica stan d.o.o., MB Rad d.o.o., EF, ĐF, VF, svi suvlasnici nekretnine u [adresa], K N protiv tuženika CF, OIB [osobni identifikacijski broj], iz [adresa], kojeg zastupa punomoćnica Tihana Miletić, odvjetnica u Zagrebu, radi isplate, odlučujući o reviziji tužitelja protiv presude Županijskog suda u Bjelovaru poslovni broj Gž-447/2018-4 od 2. ožujka 2020., kojom je preinačena presuda Općinskog suda u Bjelovaru, Stalne službe u Čazmi poslovni broj Povrv-86/2018-6 od 20. srpnja 2018., u sjednici održanoj 15. siječnja 2025.,
p r e s u d i o j e :
I. Odbija se revizija tužitelja.
II. Odbija se tuženik sa zahtjevom za naknadu troškova sastava odgovora na reviziju.
Obrazloženje
1. Presudom suda prvog stupnja održan na snazi platni nalog u dijelu kojim je tuženiku naloženo da tužiteljima isplati iznos od 1.209,21 kn sa pripadajućom zakonskom zateznom kamatom, te je tuženiku naloženo da tužiteljima naknadi trošak ovršnog postupka u iznosu od 412,50 kn te trošak parničnog postupka u iznosu od 2.955,62 kn.
2. Presudom suda drugog stupnja presuđeno je:
„Žalba se uvažava te se preinačava pobijana presuda Općinskog suda u Bjelovaru, Stalne službe u Čazmi broj Povrv-86/18-6 od 20. srpnja 2018., tako da se sudi:
1. Stavlja se izvan snage platni nalog sadržan u rješenju o ovrsi na temelju vjerodostojne isprave javnog bilježnika Janka Žitka iz Zagreba br. Ovrv-138/2014 od 30. listopada 2014.
2. Nalaže se tužiteljima da tuženiku naknade parnični trošak u iznosu od 2.666,00 kn u roku od 8 dana.“.
3. Protiv ove presude reviziju dopuštenu rješenjem ovog suda Revd-1843/2020-2 od 16. ožujka 2021. podnose tužitelji zbog pitanja koje glasi:
„Predstavljaju li izdvojeni prostor zgrade, odnosno garaže, zasebnu nekretninu za koju je moguće zaključiti međuvlasnički i ugovor o upravljanju?“.
4. Tuženik je podnio odgovor na reviziju.
5. Revizija nije osnovana.
6. Predmet spora je zahtjev tužitelja za isplatu zajedničke pričuve za garažu u vlasništvu tuženika u zgradi na adresi [adresa] za razdoblje siječanj 2013. – svibanj 2014.
7. Sudovi su u tijeku postupka utvrdili kako slijedi:
- da je od 2008. godine pa do kraja 2012. godine upravitelj predmetne zgrade bilo trgovačko društvo Standard održavanje, s tim da je ugovor bio sklopljen sa suvlasnicima stambene zgrade [adresa], K i N,
- da je 27. kolovoza 2012. sklopljen međuvlasnički ugovor u kojem su kao ugovaratelji navedeni suvlasnici stambene zgrade u [adresa], sastavni dio kojeg je izjava većine suvlasnika da potvrđuju ovlaštenog predstavnika suvlasnika ABC,
- da je istog dana (27. kolovoza 2012.) sklopljen ugovor o upravljanju stambenom zgradom [adresa] između suvlasnika navedenih kao suvlasnici stambene zgrade 5N, a zastupanih po predstavniku stanara ABC, sa upraviteljem Zapad-stan d.o.o. Zagreb,
- da je 19. studenog 2012. donesena odluka o raskidu ugovora o upravljanju zgradom u kojoj su kao donositelji navedeni suvlasnici garaža iz [adresa], K i N, koja odluka je potpisana od strane većine suvlasnika garaža, a kojom odlukom je konstatirano da su suvlasnici garaža raskinuli ugovor sa upraviteljem Standard održavanje d.o.o. te da je za novog upravitelja imenovan tužitelj, Mediteraneo d.o.o. Zagreb a za predstavnika stanara GF,
- da su isti suvlasnici (vlasnici garaža blok 5 J, K i N) zastupani po GF sklopili 17. prosinca 2012. ugovor o upravljanju nekretninom sa tužiteljem, s tim da su 10. lipnja 2014. isti suvlasnici sklopili međuvlasnički ugovor, kojim je kao upravitelj određen tužitelj,
- da je tuženik kroz utuženo razdoblje plaćao pričuvu za održavanje zajedničkih dijelova zgrade na račun Zapad-stana d.o.o. Zagreb,
- da se prostor podzemne garaže nalazi ispod stambene zgrade.
8. Predmet ovog postupka, a s obzirom na navode tužitelja je da li je tuženik podmirio zajedničku pričuvu za posebni dio (garažu) kojeg je vlasnik.
9. U ovoj fazi postupka nije sporno da je tuženik zajedničku pričuvu za predmetni posebni dio platio i to mjesečnim uplatama kako su isti dospijevali – i to upravitelju „Zapad-stan“.
10. Iz provedenih dokaza proizlazi da se predmetna garaža nalazi u podzemnom dijelu cijele građevine, te iz stanja spisa slijedi da cjelovitu nekretninu čini stambeno- poslovna zgrada broj 5J- 5N i dvorište [adresa] od 4357 m2 sagrađena na
11. Odredbom čl. 85. Zakona o vlasništvu i drugom stvarnim pravima („Narodne novine“, broj 91/96, 68/98, 137/99, 73/00, 22/02, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 90/10, 143/12 i 152/14 - dalje: ZVDSP-a) regulirano je pitanje uprave svih suvlasnika, a prema st. 1. te odredbe cijelom nekretninom na kojoj je na jednom ili više suvlasničkih dijelova osnovano vlasništvo određenoga posebnog dijela upravljaju suvlasnici po općim pravilima o upravljanju suvlasničkom stvari, ako ovim Zakonom nije što drugo određeno, a prema st. 4. te odredbe suvlasnici donose u pisanom obliku odluke o poduzimanju poslova redovite uprave i izvanrednih poslova, s tim da međusobne odnose mogu odrediti pisanim sporazumom (međuvlasnički ugovor).
11.1. Odredbom čl. 89. st. 1. ZVDSP-a propisano je da troškove za održavanje i za poboljšavanje nekretnine snose svi suvlasnici nekretnine razmjerno svojim suvlasničkim dijelovima, ako nije drukčije određeno, a prema st. 2. te odredbe doprinose za zajedničku pričuvu radi pokrića troškova održavanja i poboljšavanja nekretnine te za otplaćivanje zajma za pokriće tih troškova snose svi suvlasnici razmjerno svojim suvlasničkim dijelovima, ako nije drukčije određeno.
11.2. Stavkom 3. čl. 89. ZVDSP-a određeno je da suvlasnici mogu odrediti drukčiji ključ raspodjele troškova i doprinosa zajedničkoj pričuvi nego u stavku 1. i 2. ovoga članka, i to:
– odlukom većine suvlasničkih dijelova, kad je riječ o troškovima za održavanje onih uređaja nekretnine koji nisu u podjednakom omjeru korisni svim suvlasnicima, kao što su troškovi za dizalo, centralno grijanje i dr., ako takvu odluku opravdavaju različite mogućnosti pojedinih suvlasnika da te uređaje rabe i nemogućnost utvrđivanja stvarnoga potroška svakoga pojedinoga suvlasnika,
– suglasnom odlukom svih suvlasnika, u pisanom obliku, glede svih ostalih troškova za održavanje i poboljšavanje nekretnine te doprinosa zajedničkoj pričuvi.
12. Zajednička pričuva regulirana je odredbom čl. 90. ZVDSP-a, a prema st. 1. te odredbe zajednička pričuva iz članka 85. stavka 2. toga Zakona je namjenski vezana zajednička imovina svih koji su suvlasnici nekretnine, namijenjena za pokriće troškova održavanja i poboljšavanja nekretnine te za otplaćivanje zajma za pokriće tih troškova, a nju, prema st. 2. te odredbe tvore novčani doprinosi koje su suvlasnici uplatili na temelju odluke donesene većinom suvlasničkih dijelova, odnosno odluke koju je na zahtjev nekoga suvlasnika donio sud s obzirom na predvidive troškove i uzimajući u obzir imovinsko stanje svih suvlasnika, dok prema st. 3. te odredbe zajedničkom pričuvom upravljaju suvlasnici, odnosno upravitelj nekretnine kao imovinom odvojenom od imovine bilo kojega suvlasnika, uloženom na način da donosi plodove.
13. Prema odredbi čl. 375. st. 1. ZVDSP-a uzajamni odnosi suvlasnika u svezi s upravljanjem i korištenjem nekretnine utvrđuju se ugovorom koji mora biti sklopljen u pisanom obliku (međuvlasnički ugovor), a taj Ugovor, prema st. 2. citirane odredbe sadrži osobito, između ostalog i uvjete i način upravljanja nekretninom, kao i uvjete i način prikupljanja i raspolaganja sredstvima zajedničke pričuve, te uvjete i način korištenja zajedničkih prostorija, te uređaja i zemljišta koje pripada određenoj nekretnini.
14. Prema st. 3. čl. 375. ZVDSP-a odluke koje proizlaze iz međuvlasničkog ugovora obvezuju sve suvlasnike ako je ugovor sklopila većina suvlasnika čiji suvlasnički dijelovi čine više od polovice vrijednosti svih posebnih dijelova nekretnine, a prema st. 4. odredbe međuvlasničkoga ugovora imaju učinak i prema suvlasniku koji je to pravo stekao nakon sklapanja međuvlasničkoga ugovora.
15. Prema odredbi čl. 377. ZVDSP-a ako se u jednoj nekretnini nalaze zajednički dijelovi i uređaji koji koriste i drugim nekretninama (krov, oluci, fasada, kotlovnica), odnosno nadstojnički stan koji pripada i drugim nekretninama, suvlasnici tih nekretnina dužni su sklopiti ugovor o upravljanju i korištenju tih zajedničkih dijelova i uređaja, odnosno nadstojničkoga stana, te su prema odredbi čl. 380. st. 1. ZVDSP-a sredstva zajedničke pričuve dužni uplaćivati na račun koji će u tu svrhu otvoriti, prema utvrđenom godišnjem, odnosno višegodišnjem programu.
16. Iz navedenih odredbi nedvojbeno proizlazi da suvlasnici jedne nekretnine, koji su ujedno i vlasnici posebnih dijelova te nekretnine, svoje međusobne odnose mogu, odnosno moraju odrediti pisanim sporazumom (međuvlasničkim ugovorom), te su dužni formirati zajedničku pričuvu propisanu čl. 85. ZVDSP-a, koja je namjenska i vezana zajednička imovina svih koji su suvlasnici nekretnine, a namijenjena je za pokriće troškova održavanja i poboljšavanja nekretnine te za otplaćivanje zajma za pokriće tih troškova, a nju tvore novčani doprinosi koje su suvlasnici uplatili na temelju odluke donesene većinom suvlasničkih dijelova, odnosno odluke koju je na zahtjev nekoga suvlasnika donio sud s obzirom na predvidive troškove i uzimajući u obzir imovinsko stanje svih suvlasnika.
17. Iz navedenih odredbi, nadalje proizlazi, da odluke koje proizlaze iz međuvlasničkog ugovora obvezuju sve suvlasnike (čl. 375. st. 3. ZVDSP-a) ako je ugovor sklopila većina suvlasnika čiji suvlasnički dijelovi čine više od polovice vrijednosti svih posebnih dijelova nekretnine, a ako se u jednoj nekretnini nalaze zajednički dijelovi i uređaji koji koriste i drugim nekretninama (krov, oluci, fasada, kotlovnica), suvlasnici tih nekretnina dužni su sklopiti ugovor o upravljanju i korištenju tih zajedničkih dijelova i uređaja, (čl. 377. ZVDSP-a), te su prema odredbi čl. 380. st. 1. ZVDSP-a sredstva zajedničke pričuve dužni uplaćivati na račun koji će u tu svrhu otvoriti, prema utvrđenom godišnjem, odnosno višegodišnjem programu.
18. Primjenjujući navedene odredbe na konkretni slučaj, prema shvaćanju ovoga suda iz činjenice da tuženikov posebni dio, koji u naravi predstavlja garažno mjesto, kao što to predstavljaju i garažna mjesta tužitelja koja su neodvojivo je povezana i čini sastavni dio čitave nekretnine sagrađene na istoj čestici zemlje, stvara obvezu svim suvlasnicima plaćati zajedničku pričuvu za održavanje zajedničkih dijelova cijele nekretnine, jer se jedan horizontalni dio nekretnine ne može izdvojiti u zasebnu cjelinu . Kada bi to bilo moguće, na taj način bi se pukim izdvajanjem iz pričuve za cijelu nekretninu, vlasnicima omogućio izbjegavanje obveze upravljanja i održavanja zajedničkih dijelovima čitave nekretnine, propisane ZVDSP-a, kao npr. tavana, lifta i dr. Stoga izdvajanje vlasnika jednog posebnog dijela nekretnine od plaćanja pričuve nije moguće jer se ne radi o samostalnoj uporabnoj cjelini na kojoj postoji više vlasnika više posebnih dijelova, a to u ovom slučaju tim više jer se ovdje ne radi o izdvajanju po vertikali („od krova do poda“), kojim izdvajanjem bi bili obuhvaćeni svi vlasnici posebnih dijelova čiji posebni dijelovi bi predstavljali jednu samostalnu uporabnu cjelinu, već o izdvajanju po horizontali (etaži koja u naravi predstavlja garažu sa garažnim mjestima kojih su vlasnici posebnih dijelova stranke u ovom postupku) - tako i ovaj sud u Rev-874/2021 od 11.srpnja 2023.
19. Time je i odgovoreno na pitanje zbog kojeg je dopušteno podnijeti reviziju.
20. No, s obzirom na navode iz podnesaka tuženika, u postupku prethodnog ispitivanja revizije, ovaj sud zatražio je od suda prvog stupnja utvrđenje tko je upravitelj stambene zgrade u kojoj se nalaze i predmetne garaže za na koje se odnosi potraživanje plaćanja pričuve spram tuženika.
21. Iz podatka koje je pribavio sud prvog stupnja slijedi da je na temelju „Ugovora o upravljanju zgradom, Garaže, Blok-b, [adresa],5K i 5N od 23.srpnja 2019. trgovačko društvo Zapad-stan“ d.o.o.
22. Kako nije sporno da je u spornom razdoblju tuženik plaćao pričuvu upravo postojećem upravitelju zgrade, i to za namjenu upravljanja garažama, to tražbina tužitelja kojom oni zastupaju i štite pričuvu kao zajedničku imovinu svih suvlasnika nije osnovano, pa je sud drugog stupnja pravilno odbio tužitelje s zahtjevom na isplatu.
23. Zbog svega gore navedenog odlučeno je kao u izreci, primjenom odredbe čl. 391. st. 7. u svezi s stavkom 3. ZPP-a.
24. Odluka o troškovima postupka temelji se na odredbi čl. 166. u svezi s člankom 155. ZPP-a.
Zagreb, 15. siječnja 2025.
Predsjednik vijeća:
dr.sc. Ante Perkušić
