Republika Hrvatska
Županijski sud u Varaždinu
Varaždin, Braće Radić 2
Poslovni broj: Gž-996/2024-2
R E P U B L I K A H R V A T S K A
R J E Š E NJ E
Županijski sud u Varaždinu u vijeću sastavljenom od sutkinja Tanje Novak-Premec predsjednice vijeća, te Snježane Šaško sutkinje izvjestiteljice i članice vijeća i Ivane Čačić članice vijeća, u pravnoj stvari tužiteljice VP, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], zastupane po punomoćnici Iris Missoni De Both, odvjetnici u Zagrebu, protiv tuženika Avio-Adria d.o.o., OIB: 47425354823, Kneza Borne 2, Zagreb, zastupanog po punomoćniku Tomislavu Profoziću, odvjetniku u Zagrebu, radi isplate, te po protutužbi tuženika Avio-Adria d.o.o. Zagreb, protiv tužiteljice VP, radi isplate, odlučujući o žalbi tuženika izjavljenoj protiv presude Općinskog građanskog suda u Zagrebu, poslovni broj: P-1544/2018-55 od 14. svibnja 2024., u sjednici vijeća održanoj 8. siječnja 2025.,
r i j e š i o j e
I. Prihvaća se žalba tuženika i ukida presuda Općinskog građanskog suda u Zagrebu, poslovni broj: P-1544/2018-55 od 14. svibnja 2024. u točkama I., III., IV. i V. izreke, te se u tom dijelu predmet vraća prvostupanjskom sudu na ponovno suđenje.
II. O troškovima žalbenog postupka odlučiti će se u konačnoj odluci.
III. U nepobijanoj točki II. izreke prvostupanjska presuda ostaje neizmijenjena.
Obrazloženje
1. Prvostupanjskom presudom u točki I. izreke naloženo je tuženiku isplatiti tužiteljici iznos od 4.426,16 EUR sa zateznim kamatama na određene pojedinačne iznose, točkom II. izreke odbijen je preostali dio tužbenog zahtjeva tužiteljice u iznosu od 608,30 EUR, točkom III. izreke odbijen je protutužbeni zahtjev tuženika-protutužitelja (dalje: tuženika) da se tužiteljici-protutuženici (dalje: tužiteljici) naloži da mu isplati iznos od 18.528,86 EUR sa zateznim kamatama na iznose, za razdoblje i po stopi kako je navedeno u toj točki izreke, točkom IV. izreke naloženo je tuženiku naknaditi tužiteljici parnične troškove u iznosu od 7.036,52 EUR sa zateznim kamatama tekućim od 14. svibnja 2024. do isplate, dok je točkom V. izreke odbijen zahtjev tuženika za naknadu troškova postupka u iznosu od 8.008,21 EUR.
2. Navedenu presudu u odnosu na točke I., III., IV. i V. izreke pravovremeno izjavljenom žalbom pobija tuženik zbog svih zakonskih žalbenih razloga, dakle bitne povrede odredaba parničnog postupka, pogrešno i nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja te pogrešne primjene materijalnog prava. Predlaže da drugostupanjski sud pobijanu presudu preinači, a podredno ukine i predmet vrati prvostupanjskom sudu na ponovni postupak. Ujedno, traži naknadu troškova žalbenog postupka.
3. Na žalbu nije odgovoreno.
4. Žalba je osnovana.
5. Predmet spora je konačni zahtjev tužiteljice za isplatu iznosa od 5.034,46 EUR na ime neplaćenih zakupnina za ožujak i travanj 2015. temeljem Ugovora o zakupu poslovnog prostora kojeg su stranke sklopile 2. rujna 2014. i naknada za korištenje predmetnog prostora od strane tuženika kao nepoštenog posjednika u svibnju i lipnju 2018. Predmet spora je i protutužbeni zahtjev tuženika za isplatu iznosa od 18.528,86 EUR na ime troškova ulaganja, odnosno uređenja i dovođenja predmetnog poslovnog prostora u stanje podobno za obavljanje ugostiteljske djelatnosti i povrata avansno uplaćenih šest rata zakupnine i pologa, koji iznos da je preostao nakon odbijanja iznosa od 15.694,25 kn namirenog Izjavom o prijeboju od 20. prosinca 2017.
6. Na temelju činjenica koje među stranaka nisu sporne, te uvidom u priložene isprave i spis Grada Zagreba klase: UP/I-335-02/14-004/1310, saslušanjem svjedoka i stranaka, te provedenim građevinskim vještačenjem, prvostupanjski sud je utvrdio slijedeće činjenično stanje:
- da je između tužiteljice kao zakupodavca i tuženika kao zakupoprimca 2. rujna 2014. sklopljen navedeni Ugovor o zakupu poslovnog prostora (dalje: Ugovor o zakupu), koji poslovni prostor se nalazi u [adresa], u uličnom prizemlju kuće, površine 38,16 m2
- da je navedeni Ugovor o zakupu sklopljen na određeno vrijeme, na razdoblje od 10 godina, te stupa na snagu 1. rujna 2014.
- da su člankom 7. Ugovora o zakupu stranke ugovorile da mjesečna zakupnina za poslovni prostor iznosi 850,00 EUR u kunskoj protuvrijednosti po srednjem tečaju HNB, te suglasno konstatirale da je zakupoprimac prilikom potpisivanja ugovora zakupodavcu isplatio unaprijed iznos od 6 mjesečnih zakupnina, kao i da su ugovorne strane suglasne da će zakupoprimac prilikom sklapanja ugovora platiti zakupodavcu polog u iznosu od jedne mjesečne zakupnine kojeg zakupodavac nema pravo zadržati ako zakupoprimac otkaže zakup poslovnog prostora zbog razloga predviđenih u čl. 11. Ugovora
- da su člankom 8. Ugovora o zakupu stranke ugovorile da će zakupoprimac uz zakupninu plaćati režije (tj. troškove poslovnog prostora: struju, vodu, kanalizaciju, odvoz otpada, spomeničku rentu, pričuvu), kao i da će zakupoprimac zakupninu plaćati najkasnije do 25-tog dana u mjesecu za tekući mjesec
- da prema čl. 10. Ugovora o zakupu zakupodavac može otkazati ugovor o zakupu poslovnog prostora ako se zakupoprimac koristi poslovnim prostorom suprotno zakonu i ugovoru o zakupu, a osobito ako zakupoprimac u roku od 15 dana od dana priopćenja pisane opomene zakupodavca ne plati dospjelu zakupninu i druge ugovorene troškove u svezi sa zakupom i korištenjem poslovnog prostora
- da je tužiteljica opomenom od 30. studenog 2017., koju je tuženik zaprimio putem javnobilježničke dostave 5. prosinca 2017., istog pozvala da plati dospjele a do tada neplaćene zakupnine za mjesec ožujak i travanj 2015. u iznosima od po 850,00 EUR u kunskoj protuvrijednosti po srednjem tečaju HNB-a s pripadajućim zateznim kamatama najkasnije u roku od 15 dana, uz upozorenje da u slučaju neizvršenja obveze na plaćanje dospjele obveze u cijelosti i u dodijeljenom roku daje otkaz Ugovora o zakupu sklopljenog 2. rujna 2014., koji se smatra dostavljenim na 16. dan od dana primitka tog dopisa, s otkaznim rokom od 90 dana
- da iz odredaba Ugovora o zakupu ne proizlazi da zakupoprimac ne bi bio dužan plaćati zakupninu u razdoblju od sklapanja ugovora do započinjanja obavljanja djelatnosti u tom prostoru
- da iz izvatka konto kartice tuženika od 3. rujna 2014. proizlazi da je tužiteljici platio iznos od 38.811,00 kn u svrhu „najam za 1. rujna 2014. do 28. veljače 2015.“, te da je između stranaka nesporno da tuženik nije platio rate zakupnine za ožujak i travanj 2015., unatoč primljenoj opomeni, već je 27. svibnja 2015. platio iznos od 6.402,20 kn za svibanj 2015., te je plaćao daljnje zakupnine do kraja 2015.
- da je nesporno da je tuženik izvršio preinaku poslovnog prostora
- da iz iskaza tužiteljice proizlazi da je prije u prostoru bila trgovina i bio je samo jedan WC, pa je trebalo napraviti drugi WC za ugostiteljsku djelatnost, uglavnom od nje da nije traženo da dovede prostor u stanje da bi se u njemu obavljala ugostiteljska djelatnost, te je ugovoreno da sve preinake idu na trošak tuženika, a prostor joj je vraćen 2. srpnja 2018.
- da iz iskaza zakonske zastupnice tuženika RP proizlazi da je za zakup poslovnog prostora dan polog od 6.500,00 kn i na račun tužiteljice uplaćen iznos od oko 39.000,00 kn za šest rata zakupnina, uglavnom tužiteljica je trebala osigurati minimalne tehničke uvjete za obavljanje ugostiteljske djelatnosti
- da iz iskaza svjedokinje VPA (kćeri tužiteljice) proizlazi da se gđa. RP žalila jedino da treba popraviti struju, te su kao zakupodavci htjeli to riješiti, međutim ista je izjavila da će to riješiti kada bude pojačavala struju
- da je svjedok NP kojeg je angažirala RP izradio projekt radi dobivanja odobrenja konzervatora (obzirom da je predmetna zgrada zaštićeno kulturno dobro), koje je trebalo za ostvarivanje minimalnih tehničkih uvjeta, te je projekt plaćen 5.000,00 kn, da je svjedok OP proveo instalaciju za klima uređaj po nalogu RP, koji posao mu je plaćen u iznosu od 7.925,00 kn, dok je trgovačko društvo Industromont d.o.o. (tada vlasništvo svjedoka AP) koje se bavilo završnim radovima u građevinarstvu također izvodilo radove u predmetnom prostoru i ti su mu radovi plaćeni
- da iz nalaza i mišljenja građevinskog vještaka GP, dipl.ing.građ. iz Ing Expert d.o.o. proizlazi da je bilo potrebno izvesti sve radove po fakturama da bi se mogla obavljati ugostiteljska djelatnost, kao i da visina zakupnina za svibanj i lipanj 2018. iznosi 1.363,08 EUR mjesečno
- da je rješenje o ispunjavanju minimalnih uvjeta za obavljanje ugostiteljske djelatnosti izdano 8. travnja 2015., a predmetni poslovni prostor vraćen tužiteljici 2. srpnja 2018.
7. Na temelju navedenih činjenica prvostupanjski sud je ponajprije utvrdio da je tužiteljica predmetni Ugovor o zakupu otkazala sukladno čl. 7 st. 1., čl. 8. i čl. 10. st. 1. Ugovora, kojima je ugovoreno da je tuženik dužan plaćati mjesečnu zakupninu u iznosu od 850,00 EUR u kunskoj protuvrijednosti po srednjem tečaju HNB-a i to najkasnije do 25-tog dana u mjesecu za tekući mjesec, te da tužiteljica kao zakupodavac može otkazati ugovor ukoliko tuženik kao zakupoprimac u roku od 15 dana od dana priopćenja pisane opomene zakupodavca ne plati dospjelu zakupninu, a što je u skladu i sa odredbom čl. 26. st. 1. toč. 2. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora (NN 125/11, 64/15, dalje: ZZKPP-a).
7.1. Nadalje, prvostupanjski sud se pozvao na članak 4. Ugovora o zakupu, kojim je u st. 1. i 2. definirano da se prostor iznajmljuje radi obavljanja ugostiteljske djelatnosti, odnosno da će ga zakupoprimac koristiti za ugostiteljsku djelatnost, navodeći da su stavkom 3. istog članka stranke suglasno utvrdile da za potrebe obavljanja ugostiteljske djelatnosti predmetni poslovni prostor treba preinačiti na način da se izgrade dva sanitarna čvora (WC-a), a koji nakon završene gradnje ostaju sastavni dio građevinske cjeline predmetnog poslovnog prostora u cijelosti u vlasništvu zakupodavca.
7.2. Imajući u vidu čl. 8. st. 1. Ugovora o zakupu, kojim su ugovorne strane suglasne da će zakupoprimac uz zakupninu plaćati i režije (tj. troškove poslovnog prostora: struju, vodu, kanalizaciju, odvoz otpada, spomeničku rentu, pričuvu), prvostupanjski sud zaključuje da je iz navedene ugovorne odredbe razvidno da je u predmetnom prostoru bila struja, voda, kanalizacija, te da iz ugovora ne proizlazi da bi instalacije bile nefunkcionalne.
7.3. Također, prvostupanjski sud nalazi da tuženik nikada nije pozvao tužiteljicu da dovede predmetni poslovni prostor u stanje utvrđeno ugovorom, niti joj je ostavio primjereni rok sukladno čl. 10. ZZKPP, a nije ju ni sukladno čl. 5. Ugovora o zakupu obavijestio da dovede prostor u stanje za obavljanje ugostiteljske djelatnosti ili o potrebama izvršenja popravka na instalaciji. Jednako tako, prvostupanjski sud utvrđuje da iz Ugovora o zakupu ne proizlazi da bi stranke ugovorile da je obveza zakupodavca da osigura minimalne tehničke uvjete za obavljanje ugostiteljske djelatnosti, a ista je predala prostor u stanju u kojem je bio u vrijeme sklapanja Ugovora o zakupu.
7.4. Konačno, prvostupanjski sud zaključuje da se predmetnim Ugovorom o zakupu preinake obvezao izvršiti tuženik o svom trošku, pri čemu utvrđuje i da u konkretnom slučaju do raskida ugovora nije došlo krivnjom zakupodavca u smislu čl. 11. Ugovora o zakupu (prema kojem će zakupodavac vratiti zakupoprimcu uloženi trošak građevinskih radova ukoliko do raskida ugovora dođe krivnjom zakupodavca), već zbog toga što tuženik nije platio dvije zakupnine (za ožujak i travanj 2015.), pa protutužbeni zahtjev nije osnovan.
7.5. Nasuprot tome, utvrdivši da tužiteljica ima pravo na zakupninu koja joj nije plaćena za ožujak i travanj 2015. u ugovorenom iznosu od 850,00 EUR mjesečno, kao i na naknadu za korištenje predmetnog poslovnog prostora u svibnju i lipnju 2018., temeljem odredbe čl. 165. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14, 81/15, 94/17, dalje: ZV-a), budući da ga je tuženik koristio bez valjane pravne osnove, i to u visini koristi koju je imao od uporabe tuđe stvari, dakle u visini tržišne zakupnine utvrđene građevinskim vještačenjem u iznosu od 1.363,08 EUR mjesečno sa zateznom kamatom od dospijeća svakog pojedinog iznosa do isplate (obzirom je tuženik od zaprimanja predmetne tužbe 3. travnja 2018. nepošteni posjednik), prvostupanjski sud je zahtjev tužiteljice za isplatu iznosa od 4.426,16 EUR s pripadajućim zateznim kamatama ocijenio osnovanim, dok ga je u preostalom dijelu (za iznos od 608,30 EUR) odbio kao neosnovanog.
8. U žalbi tuženik ističe bitnu povredu odredaba parničnog postupka iz čl. 354. st. 2. toč. 11. Zakona o parničnom postupku (NN 53/91, 91/92, 58/93, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 02/07, 84/08, 96/08-Odluka USRH, 123/08, 57/11, 148/11-pročišćeni tekst, 25/13, 89/14-Odluka USRH, dalje: ZPP-a koji se na ovaj predmet primjenjuje u skladu sa čl. 117. st. 1. Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o parničnom postupku, NN 70/19, s izuzecima iz čl. 117. st. 2. i 3. tog Zakona) jer u pobijanoj presudi o odlučnim činjenicama postoji proturječnost između onoga što se u razlozima presude navodi o sadržaju isprava danih u postupku i samih tih isprava, te je pogrešno primijenjeno materijalno pravo. Također, ističe da činjenično stanje nije u potpunosti utvrđeno jer je na tražbinu tužiteljice izjavio prijeboj potraživanja, kojim je ista utrnula, a o čemu prvostupanjski sud uopće nije odlučivao, dakle nije utvrdio je li tražbina tužiteljice utrnuta prijebojem, te postoji li interes tužiteljice da vodi ovu parnicu. Naime, nakon primitka opomene tužiteljice od 5. prosinca 2017. da je dao Izjavu o prijeboju (kompenzaciji) broj 1 od 20. prosinca 2017., dakle u roku od 15 dana u kojem je pozvan da plati opomenute neplaćene rate. Tom Izjavom da je potraživanje tužiteljice u iznosu od 15.694,25 kn stavio u prijeboj sa svojim dospjelim novčanim potraživanjem prema tužiteljici, a na ime troškova uređenja i dovođenja predmetnog prostora u stanje podobno za obavljanje ugostiteljske djelatnosti. Ističe da tužiteljica nije postupila u skladu s ugovornim obvezama zakupodavca te nije osigurala instalacije u poslovnom prostoru, kao i uvjete za dobivanje minimalnih tehničkih uvjeta, zbog čega su na njegovoj strani nastali izdaci za stjecanje uvjeta za obavljanje ugovorene djelatnosti ugostiteljstva. Kako je izjavljenim prijebojem potraživanje tužiteljice utrnulo, ista je bila dužna održati Ugovor o zakupu na snazi i nastaviti ispunjavati svoje ugovorne obaveze zakupodavca. Stoga ističe da tražbina iz postavljenog tužbenog zahtjeva ne postoji, pa tužiteljica nije imala temelj za otkaz Ugovora o zakupu zbog neplaćanja zakupnina, zbog čega je otkaz suprotan odredbama ugovora pa zadržava pravo da zbog neopravdanog otkaza naplati sve što je uložio u predmetni prostor, dakle ne samo ulaganja radi ishođenja minimalnih tehničkih uvjeta, već i onih na koje se obvezao čl. 4. Ugovora o zakupu, kao i ulaganja koja je imao radi ishođenja pravne dokumentacije za osiguranje minimalnih tehničkih uvjeta te povrat avansne uplate šest mjesečnih rata zakupnine i uplate pologa. Podredno ističe da su stranke ugovorom definirale da se predmetni prostor daje u zakup radi obavljanja ugostiteljske djelatnosti, te među strankama nije bilo sporno da prostor nije bio adekvatan za obavljanje navedene djelatnosti. Navodi i da radovi ugovoreni čl. 4. Ugovora o zakupu nisu bili dovoljni da bi se prostor doveo u stanje ispravnosti za obavljanje ugostiteljske djelatnosti, jer je osim navedenih WC-a bilo potrebno osigurati zdravstveno ispravnu pitku vodu, odvod otpadnih voda, grijanje i ventilaciju prostora, kvalitetu zraka, odgovarajući broj WC-a s protukliznim podovima te vodonepropusnim zidnim i podnim oblogama, zadovoljavajuću kvalitetu instalacija svih vrsta itd., a na što ukazuju odredbe Pravilnika o razvrstavanju i minimalnim uvjetima ugostiteljskih objekata iz skupina „Restorani“, „Barovi“, „Catering objekti“ i „Objekti jednostavnih usluga“ (NN 82/07, 82/09, 75/12, 69/13, 150/14, 85/15, dalje: Pravilnik o MTU). Ukazuje i na odredbu čl. 5. Ugovora o zakupu kojom je definirano da je instalacije u poslovnom prostoru, kao i ostale minimalne tehničke uvjete (struju, vodu, grijanje, kanalizaciju) dužan održavati zakupodavac, te ističe da je rješenje kojim je utvrđeno da predmetni prostor zadovoljava minimalne tehničke uvjete izdano 8. travnja 2015. i tek je tada mogao početi s obavljanjem ugostiteljske djelatnosti.
9. Ispitujući pobijanu presudu i postupak koji je prethodio, kako u smislu žalbenih navoda tuženika, tako i po službenoj dužnosti sukladno odredbi čl. 365. st. 2. ZPP-a, ovaj drugostupanjski sud nalazi da je počinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz čl. 354. st. 2. toč. 11. ZPP-a, obzirom da u pobijanoj presudi, kako to osnovano ističe tuženik, o odlučnim činjenicama postoji proturječnost između onoga što se u razlozima presude navodi o sadržaju isprava danih u postupku i samih tih isprava, a osim toga o nekim od odlučnih činjenica nema razloga, dok izneseni razlozi nisu jasni i međusobno su proturječni, zbog čega nije moguće ispitati pravilnost i zakonitost donesene presude, a osim toga činjenično stanje nije potpuno utvrđeno.
10. Naime, razmatrajući činjeničnu i pravnu osnovanost tužbenog i protutužbenog zahtjeva, poglavito je li predmetna tražbina tužiteljice utrnuta prijebojem (Izjavom o prijeboju tuženika od 20. prosinca 2017.), te pripada li tuženiku pravo nadoknade troškova uređenja i dovođenja predmetnog prostora u stanje podobno za obavljanje ugostiteljske djelatnosti te povrata avansne uplate zakupnina i pologa, odlučno je utvrditi obveze zakupodavca prema predmetnom Ugovoru o zakupu poslovnog prostora od 2. rujna 2014., te jesu li zatraženi troškovi i u kojoj količini bili nužni za osiguranje minimalnih tehničkih uvjeta (struja, voda, grijanje, kanalizacija) za obavljanje ugostiteljske djelatnosti.
11. U svezi navedenog, prije svega valja reći da ovaj sud ne prihvaća stajalište prvostupanjskog suda da u konkretnom slučaju tužiteljica nije bila dužna osigurati minimalne tehničke uvjete za obavljanje ugostiteljske djelatnosti „jer takva obveza nije bila ugovorena“, kao i da je iz predmetnog Ugovora o zakupu razvidno „da se preinake obvezao izvršiti tuženik o svom trošku“. Takva ocjena prvostupanjskog suda protivna je sadržaju samog Ugovora o zakupu sklopljenog između stranaka 2. rujna 2014., kojim su u članku 4. ugovorne strane, osim ugovaranja da se prostor iznajmljuje radi obavljanja ugostiteljske djelatnosti, sporazumno utvrdile da za potrebe obavljanja ugostiteljske djelatnosti predmetni poslovni prostor treba preinačiti na način da se izgrade dva sanitarna čvora (WC-a), koji nakon završene gradnje ostaju sastavni dio građevinske cjeline predmetnog poslovnog prostora u cijelosti u vlasništvu zakupodavca, a koje građevinske radove se obvezao izvesti zakupoprimac isključivo i u cijelosti o svom angažmanu i trošku, time da su ugovorne strane ugovorile i da će zakupodavac povratiti zakupoprimcu uloženi trošak navedenih građevinskih radova ukoliko do raskida ugovora dođe krivnjom zakupodavca sukladno čl. 11. tog Ugovora. Prema ocjeni ovog suda, tuženik se navedenom ugovornom odredbom obvezao o svom trošku izgraditi samo dva sanitarna čvora (WC-a), a ne izvršiti kompletne radove potrebne za obavljanje ugostiteljske djelatnosti o svom trošku.
11.1. Naprotiv, iz odredbe članka 5. Ugovora o zakupu proizlazi da su ugovorne strane ugovorile da instalacije u poslovnom prostora mora održavati zakupodavac te da je zakupodavac dužan osigurati minimalne tehničke uvjete (struju, vodu, grijanje, kanalizaciju) za obavljanje ugostiteljske djelatnosti. U svezi toga, ugovoreno je i da ako za vrijeme trajanja zakupa nastane potreba da se na poslovnom prostoru, radi njegova održavanja u stanju u kojem ga je zakupodavac dužan održavati izvrše popravci koji padaju na teret zakupodavca, zakupoprimac je dužan bez odgađanja o tome pisano obavijestiti zakupodavca i odrediti mu za to primjeren rok. Za vrijeme trajanja popravka radi održavanja poslovnog prostora u stanju u kojem ga je zakupodavac dužan održavati i koji padaju na teret zakupodavca, kao i radova na javnim površinama, pročelju i krovištu zgrade, a zbog kojih zakupoprimac nije mogao koristiti poslovni prostor, zakupoprimac nije dužan plaćati zakupninu. Stoga osnovano tuženik tijekom postupka i u žalbi ističe da se predmetnim Ugovorom o zakupu zakupodavac obvezao održavati instalacije u poslovnom prostoru i osigurati minimalne tehničke uvjete (struju, vodu, grijanje, kanalizaciju) za obavljanje ugostiteljske djelatnosti.
11.2. Na navedeno upućuje i iskaz saslušane svjedokinje VPA (kćeri tužiteljice) u dijelu u kojem je navela da se zastupnica tuženika žalila da treba popraviti struju, te da su to oni kao zakupodavci htjeli riješiti, međutim, zastupnica tuženika je izjavila da će to riješiti kada bude pojačavala struju. Također i iz nalaza i mišljenja građevinskog vještaka GP, dipl.ing.građ., proizlazi da je za prenamjenu prostora iz trgovačke u ugostiteljsku djelatnost bilo nužno izvesti određene radove (pobrojene na str. 546 i 547 nalaza i mišljenja), te da su prema fakturama u spisu i idejnom projektu za potrebe prilagodbe plaćeni slijedeći troškovi: izrada idejnog projekta, izgradnja novih sanitarnih čvorova za goste sa svim pripadajućim radnjama, ugradnje strojarske instalacije za ventilaciju i klimatizaciju te u vezi toga prilagodba električnih instalacija, izmjena električne instalacije za potrošače vezane za ugostiteljsku djelatnost, troškovi ispitivanja razine buke, troškovi ispitivanja ispravnosti električne instalacije, troškovi ispitivanja ventilacijskog sustava, troškovi ispitivanja vodonepropusnosti vodovoda i kanalizacije i troškovi upravnih pristojbi. Odgovarajući na prigovore tužiteljice i obrazlažući nalaz i mišljenje na ročištu 12. ožujka 2024. vještak je, između ostalog, izjavio da ne može odgovoriti kako je izgledao prostor u trenutku preuzimanja od strane tuženika, ali može reći da bez obzira na navode tužiteljice o ispravnosti vode, postojanja električnih priključaka itd., svaka prenamjena prostora zahtijeva prilagodbu specifičnu uvjetima te djelatnosti, pa je sigurno bilo nužno izvesti nove razvode vode i odvodnje, nove električne instalacije na ona mjesta gdje je projektom to bilo predviđeno, a isto tako ishoditi izvješće o zdravstvenoj ispravnosti vode za piće, bez obzira na to je li prethodno lokal kada je bio namijenjen trgovačkoj djelatnosti imao takvu suglasnost, kao i uvjerenje o nepropusnosti vodovodne kanalizacijske instalacije, atest sustava ventilacije, atest ispravnosti električne instalacije, atest o nepropusnosti plinske instalacije, budući da je to nužno za dobivanje minimalnih tehničkih uvjeta za promjenu djelatnosti.
12. Stoga, bez obzira na okolnost što je u predmetnom prostoru, kako to navodi prvostupanjski sud, bila struja, voda, kanalizacija, te da iz ugovora ne proizlazi da bi instalacije bile nefunkcionalne, a obzirom na okolnost da se tužiteljica kao zakupodavac ugovorom obvezala održavati instalacije i osigurati minimalne tehničke uvjete (struja, voda, grijanje, kanalizacija) za obavljanje ugostiteljske djelatnosti, potrebno je prema stajalištu ovog suda utvrditi koji od izvedenih radova i u kojim stvarnim količinama, odnosno koji od plaćenih troškova su u konkretnom slučaju bili nužni za osiguravanje minimalnih tehničkih uvjeta glede struje, vode, grijanja i kanalizacije za obavljanje ugostiteljske djelatnosti, a koji sukladno predmetnom Ugovoru o zakupu padaju na teret tužiteljice. Nakon toga, potrebno je razmotriti je li potraživanje tužiteljice s osnova zakupnine za ožujak i travanj 2015. utrnulo, odnosno prestalo izjavljenim prijebojem potraživanja (Izjava o prijeboju tuženika od 20. prosinca 2017.), sukladno odredbama čl. 195. i 196. Zakona o obveznim odnosima (NN 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, dalje: ZOO-a), obzirom na tvrdnju tuženika da je na opomenu/otkaz tužiteljice odgovorio prijebojem tog potraživanja tužiteljice sa svojom protutražbinom naspram nje za ulaganja koja je izvršio, odnosno troškove koje je imao radi dovođenja prostora u stanje podobno za obavljanje ugostiteljske djelatnosti. O okolnosti postojanja tražbine ovisi i ocjena je li tužiteljica opravdano otkazala predmetni Ugovor o zakupu (zbog neplaćanja zakupnina), odnosno je li imala zakonski osnov i pravo na takav raskid ugovora, te postoji li obveza tužiteljice da tuženiku vrati uloženi trošak građevinskih radova iz čl. 4. Ugovora o zakupu. Jednako tako, i u odnosu na potraživanje tuženika s osnova troškova ishođenja pravne dokumentacije, avansne uplate šest rata zakupnine i pologa, potrebno je utvrditi osnovanost istog, ovo imajući u vidu odredbe predmetnog Ugovora o zakupu i okolnosti konkretnog slučaja.
13. Slijedom navedenog, budući da u pobijanoj presudi nema razloga o svim odlučnim činjenicama, dok o nekim odlučnim činjenicama izneseni razlozi proturječe ispravama u spisu, to je ne upuštajući se u ocjenu ostalih žalbenih navoda, temeljem odredbe čl. 369. st. 1. i čl. 370. ZPP-a valjalo prihvatiti žalbu tuženika, ukinuti pobijanu presudu i predmet vratiti prvostupanjskom sudu na ponovno suđenje.
14. U ponovnom postupku prvostupanjski sud će otkloniti uočenu bitnu povredu odredaba parničnog postupka, te utvrditi sve odlučne činjenice za predmet spora na način propisan čl. 8. ZPP-a, i to poglavito činjenice koje se tiču osnovanosti potraživanja stranaka, vodeći računa da je sukladno čl. 5. Ugovora o zakupu tužiteljica bila dužna osigurati instalacije i minimalne tehničke uvjete u odnosu na struju, vodu, grijanje i kanalizaciju za obavljanje ugostiteljske djelatnosti u predmetnom poslovnom prostoru, te ispunjenja pretpostavki za prijeboj (kompenzaciju) i odgovornosti za raskid ugovora, pri tome respektirajući razloge iz ovog rješenja, te imajući u vidu žalbene navode tuženika. U novoj odluci kojom će ponovo odlučiti o osnovanosti tužbenog i protutužbenog zahtjeva, prvostupanjski sud je dužan iznijeti sve razloge o odlučnim činjenicama, te će tom odlukom ujedno odlučiti i o cjelokupnim troškovima postupka (čl. 166. st. 3. ZPP-a), imajući pri tome u vidu da je kod donošenja odluke o troškovima postupka u slučaju zajedničkog raspravljanja o tužbi i protutužbi vrijednost predmeta spora za odmjeravanje visine nagrade za odvjetnički rad zbroj vrijednosti predmeta spora tužbe i protutužbe, te se troškovi zajedničkog postupka dijele na oba postupka, tj. na postupak u povodu tužbe i postupak u povodu protutužbe prema razmjeru vrijednosti predmeta spora iz tužbe i protutužbe i uspjeh stranaka u sporu posebno utvrđuje u odnosu na zahtjev iz tužbe, a posebno na zahtjev iz protutužbe.
Varaždin, 8. siječnja 2025.
Predsjednica vijeća
Tanja Novak-Premec
