Poslovni broj: P-152/2024-20

REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI SUD U NOVOM ZAGREBU

Novi Zagreb - Istok, Turinina 3

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

I

R J E Š E NJ E

Općinski sud u Novom Zagrebu, po sucu toga suda Nives Grubišić Đogić, u pravnoj stvari tužitelja MAK NEKRETNINE d.o.o., OIB:90113813222, Kanalska 8, Lučko, zastupanog po punomoćniku Petru Petroviću, odvjetniku u Sesvetama, protiv tuženice LN, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], zastupane Odvjetničkom društvu Hraste & Partneri, uz sudjelovanje umješača na strani tuženice ZN, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], zastupane po punomoćnici Nadi Milić, odvjetnici u Zagrebu, radi sklapanja ugovora, nakon glavne i javne rasprave zaključene 3. prosinca 2024. u prisustvu punomoćnika tužitelja, tuženice i punomoćnika tuženice, 8. siječnja 2025.,

p r e s u d i o  j e

I.) Odbija se tužbeni zahtjev koji glasi:

"I. Nalaže se tuženiku da u roku 15 dana sklopi s tužiteljem ugovor o kupoprodaji, sljedećeg sadržaja:

LN, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj],

kao prodavatelj (dalje u tekstu: PRODAVATELJ)

i

MAK NEKRETNINE d.o.o., Zagreb, Kanalska 8, OIB:90113813222 zastupano po direktorici ON kao kupac (dalje u tekstu: KUPAC)

sklapaju dana 19. veljače 2024. godine sljedeći

UGOVOR

O KUPOPRODAJI NEKRETNINE

Članak 1.

Predmet kupoprodajnog ugovora

Ovim ugovorom o kupoprodaji nekretnine Prodavatelj prodaje, a Kupac kupuje nekretninu; upisanu kod Općinskog suda u Novom Zagrebu, Zemljišnoknjižni odjel Novi Zagreb, k. o. [katastarska općina], k. č. br. [katastarska čestica], zk. ul. br. [broj ZK uloška], u naravi Stambena zgrada [adresa], a na kojem je suvlasničkom dijelu nekretnine uspostavljeno vlasništvo posebnog dijela nekretnine i to;

49.Suvlasnički dio s neodređenim omjerom Etažno vlasništvo (E-49)

Trosoban stan br. 4 na XI katu, ukupne površine 73,97 m2 koji je neodvojivo povezan sa odgovarajućim suvlasničkim dijelom cijele nekretnine koji je jednako velik kao i ostali dijelovi uključujući suvlasnički dio zemljišta i zajedničke dijelove i uređaje zgrade neodvojivo povezanih stvarnim pravima s vlasništvom posebnog dijela nekretnine, sve sukladno odredbama čl.68., 69. i 307. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.

Članak 2.

Kupoprodajna cijena

Ugovorne strane utvrđuju kupoprodajnu cijenu nekretnine opisane u članku 1. ovog Ugovora o kupoprodaji nekretnine u iznosu od 80.000,00 Eura.

Kupoprodajna cijena određuje se kao fiksna i nepromjenjiva.

Članak 3.

Način plaćanja

Ugovorne strane suglasno utvrđuju da će Kupac kupoprodajnu cijenu iz članka 2. ovog Ugovora o kupoprodaji nekretnine platiti Prodavatelju za nekretninu iz članka 1. ovog Ugovora prije ovjere potpisa Prodavatelja.

Članak 4.

Jamstva i upis vlasništva

Prodavatelj jamči Kupcu da je predmetna nekretnina njegovo isključivo vlasništvo, te da na istoj ne postoji nikakvo pravo trećih osoba i da se glede iste ne vode nikakvi aktivni sudski postupci i da ista nije opterećena nikakvim uknjiženim niti neuknjiženim teretima.

Prodavatelj se potpisom ovog Ugovora obvezuje da neće izvršiti nikakvo daljnje opterećenje ili otuđenje u vezi predmeta prodaje iz ovog Ugovora.

Članak 5.

Tabularna izjava

Prodavatelj dozvoljava da se na predmetnoj nekretnini briše pravo vlasništva s imena Prodavatelja i upiše pravo vlasništva na ime Kupca, te da Kupac temeljem ovog Ugovora bez svakog daljnjeg pitanja i odobrenja ishodi u zemljišnim knjigama upis prava vlasništva na svoje ime i u svoju koristi.

Članak 6.

Predaja u posjed

U posjedu nekretnine koja je predmet ovog Ugovora Kupac će stupiti s ovjerom potpisa Prodavatelja na ovome Ugovoru.

Članak 7.

Ostalo

Ugovorne strane su suglasne da porez na promet nekretnina i provedbe u zemljišnim knjigama u cijelosti snosi Kupac.

Članak 8.

Eventualne izmjene i dopune ovog Ugovora smatrati će se pravovaljanima samo ako su sačinjene u pisanom obliku i priznate potpisom ugovornih strana.

Članak 9.

Ugovorne strane sporazumno utvrđuju da su pročitale cjeloviti tekst ovog Ugovora, te su suglasne da je u njegovim odredbama u potpunosti sadržana njihova ozbiljna i slobodna volja, nakon čega u znak prihvaćanja svih prava i obveza koje iz ovog Ugovora proizlaze, isti vlastoručno potpisuju.

Prodavatelj:

Kupac:

LN

MAK NEKRETNINE d.o.o.

ON, direktorica

II. U protivnom, taj će ugovor zamijeniti ova presuda.

III. Nalaže se tuženiku da tužitelju nadoknadi i parnični trošak u roku 15 dana pod prijetnjom ovrhe."

II.) Nalaže se tužitelju naknaditi tuženici trošak parničnog postupka u iznosu od 9.403,13 EUR sa zateznim kamatama tekućim od 8. siječnja 2025. do isplate po stopi određenoj za svako polugodište, uvećanjem referentne kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, sve u roku od 15 dana.

i

r i j e š i o  j e

Odbija se kao neosnovan prijedlog za određivanje privremene mjere koji glasi:

" Određuje se privremena mjera zabranom otuđenja i opterećenja nekretnine upisane kod Općinskog suda u Novom Zagrebu, Zemljišnoknjižni odjel Novi Zagreb, k. o. [katastarska općina], k. č. br. [katastarska čestica], zk. ul. br. [broj ZK uloška], u naravi Stambena zgrada [adresa], a na kojem je suvlasničkom dijelu nekretnine uspostavljeno vlasništvo posebnog dijela nekretnine i to; 49.Suvlasnički dio s neodređenim omjerom Etažno vlasništvo (E-49) Trosoban stan br. 4 na XI katu, ukupne površine 73,97 m2 koji je neodvojivo povezan sa odgovarajućim suvlasničkim dijelom cijele nekretnine koji je jednako velik kao i ostali dijelovi.

Zabilježba zabrane otuđenja i opterećenja nekretnine nalaže se zemljišnoknjižnom sudu Općinskog suda u Novom Zagrebu.

Ova Privremena mjera ostaje na snazi do pravomoćnog okončanja parničnog postupka."

Obrazloženje

1. Tužitelj u tužbi podnesenoj ovom sudu 19. veljače 2024. protiv tuženice navodi da su stranke 29. travnja 2023. sklopile Predugovor o kupoprodaji nekretnine kojom su preuzele obvezu da najkasnije do 31. prosinca 2023 sklope glavni ugovor o kupoprodaji. Tužitelj je po potpisu Predugovora, isplatio tuženici cjelokupnu kupoprodajnu cijenu u iznosu od 80.000,00 EUR, a tuženica se obvezala da će u zemljišnim knjigama izvršiti predbilježbu predmetnog predugovora i dostaviti primjerak predugovora tužitelja, što do današnjeg dana nije učinio. Predugovor sadrži bitne sastojke glavnog ugovora jer je utvrđeno da će ugovorom o kupoprodaji tuženica prodati tužitelju nekretninu opisanu u izreci presude. Rok za sklapanje glavnog ugovora je istekao, a tuženica je usmeno obavijestila tužitelja da neće sklopiti glavni ugovor, već je predmetnu nekretninu prodala novom kupcu MN. Stoga predlaže donijeti presudu kao u izreci.

2. Tužitelj podnosi i prijedlog za privremenu mjeru zabranom otuđenja i opterećenja nekretnine opisane u izreci presude uz zabilježbu te privremene mjere u zemljišnim knjigama. Prijedlog temelji na tvrdnji da je učinio vjerojatnim svoju tražbinu na sklapanje glavnog ugovora, a postoji bojazan da će tuženica zaključivanjem fiktivnih pravnih poslova prenijeti nekretninu na "poštenog stjecatelja" ili istu optereti založnim pravom čime će otežati ili onemogućiti ostvarenje tužitelju njegove tražbine. Stoga su ispunjene pretpostavke za određivanje privremene mjere.

3. Tuženica u odgovoru na tužbu osporava da je s tužiteljem u bilo kakvom obveznopravnom odnosu. Ističe da nije s tužiteljem sklopila predugovor o prodaji nekretnine, niti je preuzela obvezu na sklapanje glavnog ugovora, niti je od tužitelja primila iznos na ime kupoprodajne cijene. Tuženica uopće ne poznaje tužitelja niti je s njim u bilo kakvom pravnom odnosu. Predlaže odbiti tužbu i tužbeni zahtjev uz naknadu parničnog troška tuženoj.

4. U odgovoru na prijedlog za određivanje privremene mjere ističe da tužitelj nije dokazao pretpostavke za njeno određivanje propisane čl. 344. st. 1. Ovršnog zakona pa isti predlaže odbiti kao neosnovan.

5. Umješač na strani tuženice HN je podnijela odgovor na tužbu u kojem ističe da je ona vlasnik predmetne nekretnine koju je stekla temeljem ugovora o kupoprodaji od 31. ožujka 2023. sklopljenog s tuženicom. Dakle, iz datuma Kupoprodajnog ugovora je vidljivo da je isti sklopljen prije navodnog Predugovora o kupoprodaji između tuženice i tužitelja. Prigovara vrijednosti predmeta spora obzirom da tržišna vrijednost nekretnine iznosi najmanje 200.000,00 EUR. Osporava tužbene navode ističući da tužitelj nije s tuženicom sklopio Predugovor o kupoprodaji nekretnine niti joj je isplatio kupoprodajnu cijenu, niti je tuženica preuzela obvezu na sklapanje glavnog ugovora. Također, osporava tvrdnje da je tuženica predmetnu nekretninu prodala MN obzirom je ista prodana umješaču. Umješač je na temelju valjanog pravnog posla stekao pravo vlasništva ne predmetnoj nekretnini od dotadašnjeg vlasnika te mu je nekretnina predana u kvalificirani posjed. Stoga, čak i kad bi navodi tužitelja o navodnom postojanju Predugovora bili istiniti, umješača štiti načelo povjerenja u zemljišne knjige koje proizlazi iz čl. 118. st. 1. ZVDSP-a. Predlaže odbiti tužbeni zahtjev.

6. Ističe da tužitelj nije dokazao pretpostavke za određivanje privremene mjere iz čl. 344. st. 1. Ovršnog zakona pa predlaže istu odbiti.

7. Tužitelj se očitovao na odgovore na tužbu (list 136 i 152) navodeći da je prokurist tužitelja s tuženom i njenom majkom LNO bio u poslovnom odnosu temeljem više ugovora o zajmu. Tužena se na ime vraćanja tih zajmova obvezala tužitelju da će s njim sklopiti Predugovor, a zatim i glavni kupoprodajni ugovor za predmetnu nekretninu. Navedeni ugovori su sklopljeni usmeno.

8. Tuženik je osporio da je s tužiteljem u bilo kakvom obveznopravnom odnosu temeljem ugovora o zajmu i ugovora o kupoprodaji. Ugovore o zajmu je sklapala njena majka ZNO, koja nije nikada nije bila vlasnica predmetne nekretnine pa nije mogla preuzeti nikakve obveze glede iste.

9. Sud je odredio vrijednost predmeta spora u iznosu od 200.000,00 EUR uzimajući u obzir tržišne cijene nekretnina u Novom Zagrebu u trenutku podnošenja tužbe (cca 2.700 EUR/m2) te okolnost da je riječ o trosobnom stanu u [adresa] površine 73 m2.

10. Neosnovanost tužbenog zahtjeva proizlazi već iz činjeničnih navoda tužbe. Stoga sud nije analizirao dostavljene isprave niti je provodio daljnje dokaze.

11. Iz tužbenih navoda proizlazi:

- da je prokurist tužitelja, EN, pozajmljivao novčana sredstva tuženoj, njenoj majci ZNO i njenom bratom CN,

- da iste nisu vratile zajam,

- da se tuženica obvezala na ime vraćanja zajma prenijeti tužitelju u vlasništvo predmetnu nekretninu,

- da su navedeni dogovori sklopljeni usmeno i da isti nisu nikada realizirani.

12. Članak 286. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“ broj 35/2005., 41/2008., 125/2011., 78/2015., 29/2018., 126/2021., 114/2022., 156/2022., 145/2023. i 155/2023. - dalje: ZOO) propisuje da se ugovor može sklopiti u bilo kojem obliku, osim ako je zakonom drukčije određeno.

12.1. Članak 290. ZOO-a propisuje da ugovor koji nije sklopljen u propisanom obliku nema pravni učinak, osim ako iz cilja propisa kojim je određen oblik ne proizlazi što drugo.

12.2. Članak 377. ZOO-a propisuje da Ugovor o kupoprodaji nekretnina mora biti sklopljen u pisanom obliku.

12.3 . Članak 268. ZOO-a propisuje da je predugovor ugovor kojim se preuzima obveza da se kasnije sklopi drugi, glavni ugovor. Propisi o obliku glavnog ugovora važe i za predugovor ako je opisani oblik pretpostavka valjanosti ugovora.

13. Primjenjujući navedene zakonske odredbe na činjenične navode tužbe sud zaključuje da predugovor koji je navodno sklopljen između stranaka nema učinka jer nije sklopljen u propisanom pisanom obliku. Stoga ne obvezuje ugovorne strane pa time nije nastala obveza za tuženicu da sklopi glavni ugovor o kupoprodaji.

13. Stoga je bez ulaženja u pitanje istinitosti navoda tužbe i odgovora na tužbu, tužbeni zahtjev ocijenjen neosnovanim.

14. Prijedlog za određivanje privremene mjere je neosnovan jer nisu ispunjene pretpostavke propisane Ovršnim zakonom budući da tužitelj nije učinio vjerojatnim svoju tražbinu.

15. Odluka o troškovima postupka temelji se na odredbi članka 154. stavak 1. i članka 155. ZPP-a. Troškovi su odmjereni prema vrijednosti predmeta spora i prema troškovniku tuženika, a sukladno Tarifi o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika (Narodne novine broj 142/12, 103/14, 118/14, 107/15, 37/22 i 138/23) po kojoj vrijednost jednog boda iznosi 2,00 EUR.

16. Tuženici je priznat troškovi zastupanja po punomoćniku odvjetniku u iznosu od 9.403,13 EUR, a koji se sastoji od troška sastava odgovora na tužbu u iznosu od 3.009,00 EUR (Tbr. 8/1) i pristup na ročišta 14. listopada 2024. u iznosu od 1.504,50 EUR (Tbr. 9/2) i 3. prosinca 2024. u iznosu od 3.009,00 EUR (Tbr. 9/1), uvećano za PDV.

17. Stoga je odlučeno kao u izreci ove presude.

U Zagrebu, 8. siječnja 2025.

S u d a c

Nives Grubišić Đogić

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove Presude dopuštena je žalba županijskom sudu. Žalba se podnosi putem ovog Suda u 5 primjeraka u roku 15 dana od dana dostave ove odluke.

DNA:

- pun. tužitelja

- pun. tuženika