Republika Hrvatska

Općinski sud u Osijeku

Europska avenija 7

31000 Osijek

P-1271/2023-13

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Osijeku, po sucu Marku Šimuniću, u pravnoj stvari tužitelja PR iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupanog po punomoćniku Darku Šuperu, odvjetniku u Zajedničkom odvjetničkom uredu Darko Šuper, Ivan Jukić, Iva Kovačev Radić, Dino Vukušić i Ena Petrović u Osijeku, protiv tuženog OR iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupan po zakonskom zastupniku IR iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupani po punomoćniku Hrvoju Grubeši, odvjetniku u Osijeku, radi sklapanja ugovora, nakon održane i zaključene glavne i javne rasprave 5. prosinca 2024., u prisutnosti punomoćnika parničnih stranaka, 7. siječnja 2025. objavio je i

p r e s u d i o  j e

I. Odbija se u cijelosti, kao neosnovan, tužbeni zahtjev tužitelja, a koji glasi:

"Tuženik FR, iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj],kao vlasnik nekretnina dužan je sa tužiteljem ŠR, iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], sklopiti slijedeći:“

UGOVOR O KUPOPRODAJI NEKRETNINA

I/ Prodavatelj FR iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] kao vlasnik nekretnina upisanih u zk. ul. [broj ZK uloška]-A Donje Predrijevo, u naravi kč. br. [katastarska čestica], oranica Crnava površine jedno jutro, 531 čhv odnosno 7664 m2, upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], u naravi kč. br. [katastarska čestica], oranica Crnava Predrijevo površine 285 čhv odnosno 3543 m2, kč. br. [katastarska čestica] oranica Poljice površine 1 jutro, 590 čhv odnosno 7887 m2 i u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], u naravi kč. br. [katastarska čestica] oranica Velika livada površine 1 jutro, 424 čhv odnosno 7280 m2 ,prodaje kupcu ŠR iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj],vlasništvo istih nekretnina, a kupac kupuje iste nekretnine.

II/ Ugovorne strane suglasno ugovaraju kupoprodajnu cijenu od 60.000,00 kn odnosno 7.963,365 Eura, od kojeg iznosa je kupac platio na ime kapare iznos od 15.000,00 kn odnosno 1.990,84 Eura, dok će preostali iznos od 45.000,00 kn odnosno 5.972,52 Eura, platiti danom sklapanja ugovora, odnosno pravomoćnošću presude.

III/ Prodavatelj dozvoljava kupcu bez svojih daljnjih pitanja ili odobrenja uknjižbu prava vlasništva na nekretnina iz čl.I ovog ugovora“

IV/ Kupac snosi sve troškove sastava ugovora, ovjere potpisa, provedbe u zemljišnoj knjizi, te poreza na promet nekretnina,

u roku od 15 dana od dana pravomoćnosti presude, a u suprotnom će ugovor zamijeniti ova presuda.

Tuženik je dužan tužitelju naknaditi parnični trošak, sve u roku od 15 dana.“

II. Nalaže se tužitelju PR tuženiku ER isplatiti iznos od 750,00 EUR (sedamstopedeseteura), zajedno sa zateznim kamatama tekućim od 7. siječnja 2025. pa do isplate po stopi koja se određuje za svako polugodište, uvećanjem referentne stope, odnosno kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranjem ili granične kamatne stope proizašle iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke, a za 3 postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, u roku od 15 (petnaest) dana.

III. Odbija se u cijelosti zahtjev tužitelja ŠR za naknadu troškova ovog postupka u iznosu od 1.251,10 EUR (tisućudvjestopedesetjedaneuroidesetcenti), kao neosnovan.

Obrazloženje

1. Tužitelj je u tužbi naveo kako je tuženik kao vlasnik nekretnina i to kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] sklopio s tužiteljem kao kupcem, ugovor o kupoprodaji nekretnina dana 28. srpnja 2017. U vezi s predmetnim ugovorom, prodavatelj je prodao kupcu predmetne nekretnine za iznos od 60.000,00 kuna, te je u vezi sa istim sastavljena pisana izjava kojom je tuženik FR preuzeo od prodavatelja iznos od 15.000,00 kuna na ime kapare za prodane nekretnine. Preostali dio cijene od 45.000,00 kn, odnosno 5.972,52 eura, kupac je trebao isplatiti prodavatelju prilikom sastavljanja pisanog ugovora o kupoprodaji. U trenutku sklapanja kupoprodajnog ugovora tuženik kao prodavatelj nije bio samovlasnik predmetnih nekretnina, već je na nekretnini kč. br. [katastarska čestica] bio suvlasnik zajedno s KR koja je bila suvlasnik u 1/8 dijela, a tuženik FR u 7/8 dijela. Sukladno takvom stanju stvari, između ugovornih stranaka dogovoreno je da će FR riješiti pitanje predmetnog suvlasništva odnosno da će postati samovlasnik na predmetnim nekretninama, te su nakon toga stranke trebale sastaviti i potpisati pisani ugovor o kupoprodaji predmetnih nekretnina za ugovorenu cijenu od 60.000,00 kn. Istom prilikom stranke su sačinile pisanu skicu površine koja bi se odnosila na suvlasnički dio KR i ukupno ugovorenu kupoprodajnu cijenu. U međuvremenu s obzirom da sklopljeni ugovor o kupoprodaji koji nije bio sastavljen u pisanoj formi, budući se čekalo sređivanje zk vlasništva odnosno razvrgnuće suvlasništva, pa tužitelj nije mogao prenijeti vlasništvo na sebe upisom u zemljišnoj knjizi, između ER i ŠR sklopljen je ugovor o zakupu poljoprivrednog zemljišta 5. travnja 2018., na određeno vrijeme sa rokom trajanja do 31. prosinca 2023. Stoga se tužitelj nalazi u posjedu predmetne nekretnine od dana sklapanja kupoprodajnog ugovora, a također i temeljem kasnije sklopljenog ugovora o zakupu poljoprivrednog zemljišta. Tužitelj s obzirom na činjenicu da tuženik nije ispunio svoju obvezu da preda ispravu podobnu za stjecanje prava vlasništva na kupljenim nekretninama, predlaže da sud temeljem članka 376. i 377. Zakona o obveznim odnosima donese presudu.

2. Tuženik se u odgovoru na tužbu u cijelosti protivio tužbi i tužbenom zahtjevu. Naveo je kako je tuženik osoba djelomično lišena poslovne sposobnosti zbog vrlo lošeg zdravstvenog stanja. Pravni put tužitelja je pogrešan. Naime, tužitelj nema pravo tužbom zahtijevati donošenje presude koja nadomješta kupoprodajni ugovor s obzirom da između parničnih stranaka evidentno nije sklopljen predugovor o kupoprodaji nekretnine. Tuženik osporava vjerodostojnost skice podataka o suvlasništvu jer tuženik uopće nije sudjelovao u formiranju iste. Tuženik je očigledno sam formirao skicu i dostavio uz tužbu i to samo kako bi podupro tužbene navode koji ne odgovaraju pravom stanju stvari. Tuženik ne osporava da su parnične stranke do 31.12.2023. bile u zakupnom odnosu. Tuženik stoga predlaže da se u cijelosti odbije kao neosnovan tužbeni zahtjev tužitelja, te da ga se obveže na plaćanje parničnog troška.

3. U dokaznom postupku sud je izvršio uvid i pročitao cjelokupnu materijalnu dokumentaciju koja prilježe spisu i to izjavu od 28. srpnja 2017. (stranica 4 spisa), zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina] i zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina] (stranice 5-9 spisa), ugovor o zakupu poljoprivrednog zemljišta od 5. travnja 2018. (stranice 10-12 spisa), rješenje Općinskog suda u Virovitici, Stalne službe u Slatini, Zemljišnoknjižnog odjela u Orahovici od 16. listopada 2023., broj Z-9302/2023-2 (stranice 14-15 spisa), rješenje Općinskog suda u Virovitici, Zemljišnoknjižnog odjela u Virovitici od 12. listopada 2023., broj Z-9256/2023 (stranice 16-17 spisa), očitovanje Hrvatskog zavoda za socijalni rad, Područnog ureda Osijek od 18. prosinca 2023. (stranica 21 spisa), te rješenje Hrvatskog zavoda za socijalni rad, Područnog ureda Osijek od 28. studenog 2023. (stranice 25-26 spisa). Nadalje, saslušane su svjedokinje ŽR i MR, te tužitelj i zakonski zastupnik tuženika.

4. Tužbeni zahtjev tužitelja neosnovan je u cijelosti.

5. Predmet spora je jesu li stranke zaključile ugovor o kupoprodaji nekretnina, te ukoliko jesu da tuženik ispuni svoju obvezu i preda ispravu podobnu za stjecanje prava vlasništva na kupljenim nekretninama odnosno da ovaj sud donese odluku da su stranke zaključile kupoprodajni ugovor, a na način kako je to navedeno u točci I izreke ove presude.

6. U postupku je nesporna aktivna i pasivna legitimacija, kao i da su stranke imale zaključen ugovor o zakupu zemljišta na određeno vrijeme.

7. Među strankama je sporno jesu li stranke zaključile kupoprodajni ugovor. 8. Iz izjave od 28. srpnja 2017. (stranica 4 spisa) proizlazi kako je FR **.**.2017. izjavio da je on primio kaparu u iznosu od 15.000,00 kuna za prodaju nekretnina u k. o. [katastarska općina], k. č. [katastarska čestica], k. č. [katastarska čestica], k. č. [katastarska čestica] i k. č. [katastarska čestica], od PR, koji je kupac, uz prisutne svjedokinje ŽR i MR. 9. Iz izračuna (list 9 spisa) vidljivo je kako je za nekretnine u k. o. [katastarska općina], kč. br. [katastarska čestica] izračunata ukupna površina od 18.700 m2, a što u odnosu na 1/8 dijela čini 2338 m2, kao i da je ispod naveden iznos od 60.000,00 kuna.

10. Iz zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina] i zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina] (stranice 5- 8 spisa) proizlazi kako je tuženik u cijelosti vlasnik predmetnih nekretnina, dok je isti ranije bio suvlasnik u 7/8 dijela u odnosu na kč. br. [katastarska čestica], dok je u 1/8 dijela suvlasnica bila KR, a koje suvlasništvo je rješenjem Općinskog suda u Virovitici, Stalna služba u Slatini, broj R1-19/2018-16 od 21. ožujka 2019. uknjiženo za korist, sada u cijelosti OR, ovdje tuženika.

11. Iz ugovora o zakupu poljoprivrednog zemljišta od 5. travnja 2018. (stranice 10-12 spisa) proizlazi kako su **.**.2018. FR i PR ŽR sklopili ugovor o zakupu poljoprivrednog zemljišta i to na način da FR daje, a PR prima u zakup poljoprivredno zemljište koje se nalazi u k. o. [katastarska općina] i sastoji se od kč. br. [katastarska čestica] oranica Crnava, kč.br. oranica Crnava Predrijevo, kč. br. [katastarska čestica] oranica Crnava Predrijevo, kč. br. [katastarska čestica] oranica Poljice i kč. br. [katastarska čestica] oranica Velika livada, u ukupnoj površini P=2ha-63ar-64m2 i to do 31. prosinca 2023., uz godišnju zakupninu od 100,00 kuna.

12. Iz očitovanja Hrvatskog zavoda za socijalni rad, Područnog ureda Osijek (dalje u tekstu: HZSR Osijek) od 18. prosinca 2023. (stranica 21 spisa)proizlazi kako je rješenjem HZSR Osijek od **.**.2023. FR stavljen pod skrbništvo kao osoba djelomično lišena poslovne sposobnosti sukladno pravomoćnom rješenju ovog suda od 10. listopada 2023., broj R1 Ob-732/2022-11, te mu je skrbnikom imenovan UR, [adresa].

13. Iz rješenja HZSR Osijek od 28. studenog 2023. (stranice 25-26 spisa) proizlazi kako je FR stavljen pod skrbništvo rješenjem ovog suda od 10. listopada 2023., broj R1 Ob-732/2022-11, djelomično je lišen poslovne sposobnosti na način da nije sposoban samostalno odlučivati o svim aspektima svog liječenja. Skrbnikom se imenuje UR, koji je dužan savjesno se brinuti o pravima, obvezama i dobrobiti štićenika u dijelu u kojem je lišen poslovne sposobnosti sukladno odluci suda.

14. Radi utvrđenja spornih činjenica, sud je saslušao tužitelja PR koji je u svom iskazu naveo kako poznaje tuženog FR dugo godina budući je isti iz Donjih Predrijevaca, gdje i on ima svoje nekretnine. Ističe kako je zemlju obrađivao prvotno njegov bratić koji mu je rekao da bi tuženik prodavao zemlju, te je on otišao kod tuženika raspitivati se o tome. Nadalje, iskazuje kako mu je tuženik htio prodati i više od čestica, međutim on je dogovarao s tuženikom samo čestice koje su njemu odgovarale budući da obrađuje zemlju oko tih čestica, a koje su predmet ovog tužbenog zahtjeva. Nadalje, ističe kako je on zajedno sa svojom suprugom ŽR došao u selo kako bi dogovorili prodaju predmetnih nekretnina gdje su dogovorili cijenu od 60.000,00 kuna budući je cijena jutra u to vrijeme bila 15.000,00 kuna, potom da je bilo dogovoreno da kada skupe novce, da se istima jave. Potom iskazuje kako su otišli par dana nakon toga u stan u [adresa] tuženika, koji je u tom stanu bio sa svojom suprugom MR, gdje su dogovorili cijenu te isplatu kapare od 15.000,00 kuna, a iz razloga kako bi riješili suvlasništvo, odnosno kako bi mogli za navedeni suvlasnički dio isplatiti. Nakon uređenja suvlasničkog dijela su trebali onda i prepisati zemlju na tužitelja. Potom ističe kako su svi zajedno na papir potpisali izjavu koju je njegova supruga potpisala, a koja potvrđuje isplatu kapare na ime kupoprodajne cijene. U tom trenutku je sin otvorio vrata, a tuženik mu je rekao kako su prodali zemlju. Ističe kako je bilo dogovoreno da će se javiti kada riješe suvlasništvo. Nakon toga, iskazuje kako mu nikada nisu javili je li problem suvlasništva riješen, odnosno je li isplaćen suvlasnik za svoj suvlasnički dio. Prilikom potpisivanja izjave u kapari su dogovorili da će potpisati ugovor o zakupu, te će staviti minimalni iznos od 100,00 kuna na ime zakupnine, a to sve iz razloga kako bi mogli dobiti poticaj za zemlju koju je on počeo obrađivati u zemlju 2017., a koju je ranije obrađivao njegov bratić koji ga je nakon toga i pustio da obrađuje zemlju, budući da je isti znao kako im je zemlja prodana. Ističe nadalje kako je on navratio kod tuženika radi sklapanja predmetnog ugovora, međutim samo mu je rečeno kako papiri još nisu riješeni, a da se tuženik ne osjeća dobro. Prilikom potpisa izjave o kapari, u stanu je MR pitala koliki bi bio Brankicin dio, iskazao je kako se taj dio vrlo lako da izračunati, te je njegova supruga ŽR izračunala u postocima koliki bi bio njezin dio i to je sve napravila na papiru. Posebno ističe kako nikada nije platio zakupninu budući je ona samo formalno dogovorena, tuženik također nikada nije vratio kaparu, niti su mu rekli što je s kaparom. Nikada nije sklopljen predugovor, osim predmetne izjave, a također nikada nije isti tražio povrat kapare od strane tuženika.

15. U svom iskazu zakonski zastupnik tuženika UR je iskazao kako je on zakonski zastupnik tuženika i to od prošle godine temeljem rješenja Hrvatskog zavoda za socijalni rad iz razloga budući mu se otac nalazi u vegetativnom stanju, nepokretan je i leži u krevetu. Radi se o ocu koji je dementna osoba. Iskazuje kako je on upućen u dio sklapanja ugovora o kupoprodaji na način da je i on kratko bio nazočan prilikom predaje i isplate kapare, a tada je bilo dogovoreno da će do kraja 2017. godine biti sklopljen ugovor o kupoprodaji. Nije mu poznat razlog zašto nije sklopljen ugovor o kupoprodaji krajem 2017. godine. Iskazuje kako je nakon toga sklopljen ugovor o zakupu i to 2018. godine gdje je vidio da je cijena navedena na ime zakupnine od 100,00 kuna, a nije mu niti poznat razlog zašto je to tako. Potom ističe kako u vrijeme potpisa izjave za vrijeme koje je on proveo tamo, na stolu je bila samo izjava o kapari, a nikakav drugi papir nije bio na stolu, a isto tako navodi i kako i nakon što su oni otišli, nikakav drugi papir se tamo nije nalazio. U trenutku potpisa izjave su u stanu bili prisutni tužitelj i njegova supruga, te tuženik zajedno s njegovom majkom, a i on je bio kraće vrijeme prisutan. Nadalje, ističe kako nikada nije tražio plaćanje zakupnine, a također niti povrat posjeda, a smatra kako to nije činio budući je ugovor o zakupu bio sklopljen do kraja 2023., odnosno 2022. godine. Iskazuje kako mu je poznato da je u trenutku potpisa izjave o kapari kao suvlasnik na navedenoj zemlji bila upisana KR, sestra tuženika, u 1/8 dijela. Poznato mu je da se vodio sudski spor temeljem kojeg je ista isplaćena, ne sjeća se kada je on pokrenut niti kada je završio, a ne sjeća se ni u kojem je iznosu ista bila isplaćena.

16. Saslušana na raspravi, svjedokinja ŽR je iskazala kako je tužitelj njezin bračni drug, a FR nije osobno poznavala, međutim zna ga iz sela Donjeg Predrijeva, gdje oboje imaju nekretnine. Nadalje, iskazuje kako njezin bračni drug s tuženikom je bio u pregovorima u ljeto 2017. godine, te su potom njih dvoje iz Osijeka otišli „u selo“, budući da tamo imaju imanje gdje su zajedno s ER i MR pregovarali oko prodaje zemlje, a koja se odnosi na 4,5 jutra u k. o. [katastarska općina]. Ističe kako joj je tada rečeno od strane tuženika da je u suvlasničkom listu kao suvlasnik upisana KR, a da je to njegovo te da će oni riješiti postojeće vlasničko stanje na način da će on biti vlasnik 1/1 navedenih nekretnina. Ističe da su tada usmeno također dogovorili kupoprodajnu cijenu za sve predmetne nekretnine u ukupnom iznosu od 60.000,00 kuna. Nakon što su otišli za Osijek i nakon što su nakon kraćeg vremena prikupili novac, našli su se u stanu tuženika, gdje su dali na ime kapare 15.000,00 kuna, a navedeni iznos su stavili na stol kojeg su uzeli MR i FR. Ističe kako je ona sama napisala rukom izjavu koju su predmetno potpisali stranke te MR i ona. Nadalje, rečeno je da je ukoliko bi Brankicin bio suvlasnički dio, da je ona to preračunala i usmeno rekla ER i MR. Ističe kako nisu isplatili ostatak kupoprodajne cijene, a također da su trebali potpisati ugovor o kupoprodajni nekretnina kada sve papirnato bude riješeno. Iskazuje kako joj je poznato da je tuženik vlasnik sada 1/1 predmetnih nekretnina. Nadalje, iskazuje kako je u proljeće 2019. godine vidjela da je vlasništvo uređeno u cijelosti na tuženika, te su ona i tužitelj zajedno otišli u ljeto 2019., međutim ističe kako nije više niti sama sigurna o točnom periodu kada je to bilo, u stan u [adresa], u kojem žive FR i MR, međutim dolaskom u stan, saznala je kako tuženik nije više za sklapanje predmetnog ugovora, a nakon što su izričito pitali, isti su odgovarali kako bi oni prelomili iznos kapare za komad zemlje, te nakon toga ih više nije vidjela. Iskazuje kako se ne sjeća je li tuženik želio predmetni novac dobiven od kapare vratiti tužitelju. U posjedu navedene nekretnine je njezin suprug, odnosno ovdje tužitelj, i to od 2017. godine i od tada obrađuje zemlju, a posebno ističe kako njezin suprug ima OPG, a potrebno je bilo dokument za prijavu poticaja kod agencije za plaćanje poljoprivredi, te na poseban upit iskazuje kako su zbog toga napravili ugovor o zakupu, međutim na isti nisu plaćali zakupninu budući su smatrali kako je to njihova zemlja. Nadalje, iskazuje kako se ta zemlja i danas obrađuje. Na poseban upit iskazuje kako je u trenutku potpisivanja izjave na vratima pojavio i sin tuženika, te je on samo kratko ušao u prostoriju kada su mu tuženik i MR rekli kako prodaju zemlju, nakon čega je on ubrzo i napustio prostoriju. Nadalje, iskazuje kako je tužitelj kupovao i pored navedenih čestica i drugu zemlju, a kako bi imao sve u jednom dijelu. Nije bio dogovoren točan datum, međutim ističe da je bilo govora da će riješiti papire kada riješe vlasništvo. Na poseban upit ističe kako je ona sastavljala skicu površina istaknute na stranici 9 spisa, te na poseban upit je li dolje navedena cijena za cjelokupnu zemlju ili samo za 1/8, iznosi da je iznos od 60.000,00 kuna naveden za kupnju sve zemlje koje su predmet ovog tužbenog zahtjeva. Iskazuje kako nju osobno nitko nije zvao radi pristupa u stan kod tuženika i isplate kapare, već je to bilo preko njezinog supruga, odnosno ovdje tužitelja. Nadalje, na poseban upit iskazuje kako ona nije navela u navedenoj izjavi kupoprodajnu cijenu, a budući da ona nije ta koja odlučuje tko će koliko dobiti na ime kupoprodajne cijene.

17. Saslušana na raspravi, svjedokinja MR je iskazala kako je tuženik njezin bračni drug, a tužitelja poznaje budući da je isti na selu u Donjem Predrijevu. Nadalje, iskazuje da joj je poznato kako je u proljeće 2017. godine došao u selu PR sa svojom suprugom kako bi kupili zemlju, budući da on ima više zemlje u komadu i njemu bi naša zemlja odgovarala. Potom mu je njezin suprug obećao prodati zemlju budući se poznaju i sjeća se da se tada pregovaralo o cijeni, međutim nije joj poznato je li tada i koja bila dogovorena cijena. Nakon kraćeg vremena, tužitelj je sa suprugom došao u njihov stan bez da je ranije ikoga o tome obavijestio, te mu je isti dao kaparu u iznosu od 15.000,00 kuna za kupnju zemlje. Iskazuje kako je tuženik imao prijedlog budući je imao ranijeg kupca, te je tada rekao tužitelju kako je spreman prodati zemlju po visini od 6.000,00 eura po jutru. Na to je pristao tužitelj. Nadalje, iskazuje kako su nakon primitka kapare potpisali izjavu kojom potvrđuju primitak kapare, a ističe kako se dalje više ništa nije dogovaralo. Navodi nadalje kako tužitelj obrađuje predmetnu zemlju od 2017. godine, a da je istu zemlju njezin suprug tužitelju predao u posjed. Poznato joj je da je tužitelj potpisao nakon toga i ugovor s tuženikom, a kako bi isti mogao dobiti poticaj od države na zemlju koju obrađuje. To joj je poznato jer je ona bila s njim kod javnog bilježnika budući se radilo o slabovidnoj osobi. Ističe kako tužitelj cijelo vrijeme obrađuje tu zemlju pa i danas. Nakon toga ih nisu više kontaktirali. Njezin sin je bio prisutan kada je kapara bila isplaćivana. Iskazuje kako joj je poznato da je tužitelj imao obvezu plaćanja zakupnine, međutim nikada ju nije plaćao pa do danas, a i nije više dolazio kako bi se realizirala kupoprodaja predmetne nekretnine, a to smatra jer mu je odgovaralo da plaća zakupninu od svega 100,00 kuna, a ne kupoprodajnu cijenu predmetnih nekretnina. Iskazuje kako iznos od 15.000,00 kuna na ime kapare nikada nisu vratili, a misli da je to bilo budući da ne plaćaju zakupninu, a ističe kako je navedeno tuženik rekao da su se telefonskim putem dogovorili. Nadalje, ističe kako se ne sjeća da li se u trenutku plaćanja kapare dogovorio kakav rok, odnosno uvjet, kada će se sklopiti predmetni ugovor o kupoprodajni nekretnine. Ne zna tko je sastavio izjavu o primitku kapare, a ističe i kako se u tom trenutku ne sjeća koliko je tada na stolu bilo papira. Ističe kako ne zna zašto je 2018. godine bio potpisivan ugovor o zakupu, poznato joj je da je to bilo zbog poticaja, ali ne zna zašto nije bio rađen ugovor o kupoprodajni nekretnina, nitko od stranaka to nije niti zahtijevao. Poznato joj je da je u trenutku potpisivanja izjave bilo upisano suvlasništvo tuženika s njegovom sestrom, a poznato joj je i da je ista isplaćena za svoj suvlasnički dio, međutim ne može se sjetiti kada točno i u kojem iznosu. Ističe kako su sve navedeno u svezi suvlasničkog dijela isplatili putem sudskog spora.

18. U ovom postupku utvrđeno je sljedeće:

- da su tužitelj i tuženik 2017. pregovarali o prodaji zemlje u k. o. [katastarska općina] - da je tužitelj dao 15.000,00 kuna tuženiku, na ime kapare

- da su stranke potom potpisale izjavu o kapari

- da stranke nisu sačinile pisani ugovor o kupoprodaji nekretnina

- da su u travnju 2018. stranke sklopile ugovor o zakupu poljoprivrednog zemljišta na rok od 5 godina

19. Stoga cijeneći izvedene dokaze, ovaj sud utvrđuje da parnične stranke nikada nisu sklopile pisani ugovor o kupoprodaji nekretnina, a niti njegov predugovor. Tužitelj naime ovome sudu nije uspio dokazati ugovorenu visinu kupoprodajne cijene za navedene nekretnine u k. o. [katastarska općina], i to kč. br. [katastarska čestica]. Pa tako, iznos koji je naveden na listu 9 spisa (iznos od 60.000,00 kuna) ovome sudu nije dokazano o kojemu se to iznosu radi, odnosi li se taj iznos na čestice navedene na tom papiru (kč. br. [katastarska čestica]), kao i odnosi li se navedeni iznos na visinu koju bi eventualno tuženik morao isplatiti ranije upisanoj suvlasnici KR. Da bi otklonio navedenu dvojbu, po mišljenju ovoga suda, tužitelj je trebao predložiti vještačenje po vještaku poljoprivredne struke, a kako bi se utvrdilo je li, u vrijeme postizanja dogovora za kupnju predmetnih nekretnina, cijena po jutru iznosila 15.000,00 kuna, kako to navodi tužitelj, te svjedokinja ŽR, odnosno da li bi ta cijena mogla biti 6.000,00 eura, po jutru, a kako to navodi svjedokinja MR, a što tužitelj nije predložio, pa ovaj sud navedenu činjenicu nije mogao utvrditi sa sigurnošću. Također valja napomenuti čak i da je dogovorena cijena od 15.000,00 kuna po jutru, tada bi kupoprodajna cijena za navedene nekretnine bila približno 70.000,00 kuna, a ne 60.000,00 kuna, kako to navodi tužitelj, a također ni navedenu činjenicu tužitelj ničim nije dokazao, kao razlog zašto baš iznos od 60.000,00 kuna za sve četiri navedene čestice (budući da na papiru sa lista 9 spisa se nalaze popisane tri čestice).

19.1. Također tužitelj je osobno izjavio da je dao kaparu u iznosu od 15.000,00 kuna, a sve iz razloga jer će s tim novcem tuženik riješiti problem suvlasničkog dijela na tri navedene čestice koje je tuženik imao s KR. Kako je tužitelj izjavio da je cijena po jutru, u to vrijeme, bila 15.000,00 kuna, ovome sudu nije jasno zbog čega je, radi razvrgnuća suvlasničkog dijela nekretnine (koji dio, po matematičkom izračunu sa lista 9 spisa iznosio 2338 m2) isplatio 15.000,00 kuna, a što se odnosi na manje od pola jutra, te ukoliko bi sud zaključio da je za taj suvlasnički dio nekretnine isplaćena kupoprodajna cijena na ime kapare, preračunato u eure to bi iznosilo približno 2.000,00 eura. Stoga kako se ovdje radi o 2338 m2, odnosno manje od polovine jutra, sud je temeljem navedenog izračuna zaključio kako je moguće da je usmeno ugovorena cijena bila 6.000,00 eura po jutru, kako je svjedokinja TR rekla na raspravi, budući da bi pola jutra iznosilo 3.000,00 eura, pa je za isplatu od manje od pola jutra dovoljna bili i isplata od 2.000,00 eura, što je učinio i tužitelj.

19.2. Kako se kapara, u praksi, daje približno u iznosu od 10% od kupoprodajne cijene, da je dogovorena cijena od 6.000,00 eura po jutru, to bi približno 27.500,00 eura za sve nekretnine, pa u tom slučaju, iznos od 15.000,00 kuna (približno 2.000,00 eura) bi i odgovarao iznosu od približno 10% kupoprodajne cijene, pa također ovome sudu ničim nije dokazano od strane tužitelja zašto je isplatio kaparu u iznosu od 25% kupoprodajne cijene, na ime kapare. Slijedom navedenoga sudu tužitelj ničim nije dokazao, kako to isti i navodi u tužbi, dogovorenu kupoprodajnu cijenu od 60.000,00 kuna za kupnju predmetnih nekretnina.

20. Člankom 376. stavkom 1. Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine" broj 35/05., 41/08., 125/11., 78/15., 29/18., 126/21., 114/22. i 156/22. – dalje u tekstu: ZOO.) propisano je da se ugovorom o kupoprodaji prodavatelj se obvezuje predati kupcu stvar u vlasništvo, a kupac se obvezuje platiti mu cijenu. Člankom 377. ZOO propisano je da ugovor o kupoprodaji nekretnina mora biti sklopljen u pisanom obliku. Člankom 286. stavkom 1. ZOO propisano je da se ugovor može sklopiti u bilo kojem obliku, osim ako je zakonom drukčije određeno. Člankom 115. stavkom 3. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ("Narodne novine" broj 91/96., 68/98., 137/99., 22/00., 73/00., 129/00., 114/01., 79/06., 141/06., 146/08., 38/09., 153/09., 143/12., 152/14., 81/15. i 94/17.-dalje u tekstu: ZV) propisano je da pravni posao kojemu je cilj stjecanje vlasništva nekretnine, da bi bio valjan, treba uz ostale pretpostavke valjanosti biti u pisanom obliku. Člankom 303. stavkom 1. ZOO-a propisano je da ako je u trenutku sklapanja ugovora jedna strana dala drugoj stanovit iznos novca ili stanovitu količinu drugih zamjenjivih stvari kao znak da je ugovor sklopljen (kapara), ugovor se smatra sklopljenim kad je kapara dana, ako nije nešto drugo ugovoreno.

21. Kako je za sklapanje ugovora o kupoprodaji potrebno ugovoriti stvar i cijenu, kao obvezatne elemente, ovaj sud je, temeljem ranije navedenoga, utvrdio kako kupci nisu jasno ugovorili cijenu, odnosno tužitelj ničim nije dokazao da je ugovorena cijena od 60.000,00 kuna. Stoga kako nema obvezatnog elementa tako nema niti sklopljenoga ugovora, odnosno ovaj sud ne može utvrditi sve navedene bitne elemente ugovora, a kako bi mogao odlučiti o postavljenom tužbenom zahtjevu. Također za pravnu valjanost pravnog posla kojemu je cilj stjecanje vlasništva nekretnine, prema članku 115. stavku 3. ZV, mora, uz ostale pretpostavke valjanosti, biti sklopljen u pisanom obliku. U konkrenom slučaju ugovor nije sklopljen u pisanom obliku niti je izvršen ugovor kojemu nedostaje oblik (a u ovome slučaju kupoprodajna cijena nije isplaćena) iz članka 294. ZOO-a (tako i Vrhovni sud u svojoj odluci broj Rev-1285/08 od 3. veljače 2009.). Stoga ugovor o kupoprodaji nekretnina ne može konvalidirati zbog nedostatka pisanog oblika, a budući da ugovorne obveze svake od stranaka nisu ispunjenje u cijelosti ili u pretežitom dijelu (isplata kupoprodajne cijene od strane kupca, ovdje tužitelja).

21.1. Također u odnosu na izjavu kojom se potvrđuje primitak kapare (list 4 spisa) valja istaknuti kako u situaciji kada ugovor o kupoprodaji ne postoji, ni plaćeni iznos na ime kapare nema značenje kapare u smislu članka 303. stavka 1. ZOO-a. Zato priznanica kojom se potvrđuje primitak kapare nije znak da je sklopljen pisani ugovor, već samo znak da je sklopljen usmeni ugovor. Njegovo sklapanje između stranaka nije sporno, a da bi ugovor o kupoprodaji nekretnina bio valjan, taj ugovor mora biti pisani (tako u svojoj odluci i Vrhovni sud u predmetu broj Rev-572/06 od 7. prosinca 2006.). Stoga se odredbe o kapari ne primjenjuju ako se određeni iznos novca dade u vezi s ugovorom koji nema pravni učinak (tako i Vrhovni sud u svojoj odluci broj Rev-2261/85 od 27. veljače 1986.).

22. Kako je tužitelj naveo da je tuženiku dao novčani iznos od 15.000,00 kuna, a radi sređivanja suvlasništva, a nakon toga s istim sklopio ugovor o zakupu poljoprivrednog zemljišta sud nadalje zaključuje kako je moguće da su isti postigli i prešutni dogovor da za vrijeme trajanja zakupa isti neće plaćati zakupninu, budući da su oboje naveli kako su sklopili ugovor o zakupu, kako je u istom navedena simbolična cijena zakupnine od 100,00 kuna, kao i da se iznos zakupnine, a isto su potvrdili tužitelj i skrbnik tuženika, nije uplaćivao za svo vrijeme trajanja zakupa. Sudu je nadalje nejasno zašto tužitelj nije ranije pozivao tuženika na ispunjenje svoje predmetne obveze, a budući da je svjedokinja ŽR, inače bračni drug tužitelja iskazala kako su još 2019. saznali da je uređeno suvlasništvo, kada su tada otišli kod tuženika, te im je rečeno da isti nije zainteresiran za prodaju zemlje, dok je tužbu podnio tek pred kraj isteka ugovora o zakupu. Zbog opisanog načina postupanja tužitelja sud je zaključio kako je moguće da su još tada stranke dogovorile kako se prvotni iznos koji je bio namijenjen za sređivanje suvlasništva neće vraćati tužitelju, već je isti dan kao naknada za zakupninu koja se nije plaćala za svo trajanje zakupa.

23. Uzimajući u obzir sve naprijed navedeno, valjalo je stoga iz gore obrazloženih razloga, a temeljem odredbe članka 376. i članka 377. ZOO, odbiti tužbeni zahtjev tužitelja, te presuditi kao u točki I izreke.

24. Odluka o trošku temelji se na odredbi članka 154. stavka 1. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine" broj 53/91., 91/92., 58/93., 112/99., 88/01., 117/03., 88/05., 02/07., 84/08., 96/08., 123/08., 57/11., 148/11., 25/13., 89/14., 70/19., 80/22., 114/22. i 155/23.), a uzimajući u obzir vrijednost predmeta spora, naloženo je tužitelju naknaditi trošak tuženiku prema odredbama Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika (Narodne novine broj: 138/23. - u daljnjem tekstu: Tarifa) i to za sastav odgovora na tužbu prema Tbr. 8. toč. 1. Tarife, a u svezi s Tbr.7. toč. 1. Tarife u iznosu od 100,00 bodova, za trošak pristupa raspravama od 8. listopada 2024. i 5. prosinca 2024. za svaku po iznos od 100,00 bodova, odnosno sveukupno 300 bodova, a što s obzirom na vrijednost boda i visinu poreza na dodanu vrijednost iznosi 750,00 eura, zajedno sa zakonskim zateznim kamatama tekućim počev od dana objave presude pa do isplate, sukladno članku 29. stavku 2. ZOO.

25. Tužitelj je u cijelosti odbijen za naknadu troškova ovog postupka u iznosu od 1.251,10 EUR, budući je isti u cijelosti izgubio parnicu, sukladno članku 154. stavku 1. ZPP.

Osijek, 7. siječnja 2025.

Sudac

Marko Šimunić

Uputa o pravnom lijeku:

Protiv ove presude nezadovoljna stranka može podnijeti žalbu u roku od 15 dana od dana primitka ove presude koji se stranci koja je pristupila na ročište za objavu presude uručuje i time se dostava smatra izvršenom (članak 335. stavak 8. ZPP).

Za stranku koja nije pristupila na ročište na kojem se presuda objavljuje, a uredno je obaviještena o ročištu, smatrat će se da joj je dostava presude obavljena onog dana kada je održano ročište za objavu presude (članak 335 stavak 9. ZPP). Ovjereni prijepis presude stranka može preuzeti u sudskoj zgradi.

U slučaju iz članka 335. stavka 9. ZPP sud će istaknuti presudu na internetskoj stranici e-oglasna ploča sudova gdje presuda mora biti istaknuta 8 dana, računajući od dana kada je održano ročište na kojem se presuda objavljuje.

Stranci koja nije bila uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje sud će presudu dostaviti prema odredbama ZPP o dostavi pismena te joj rok za izjavljivanje žalbe teče od dana dostave presude (članak 335. stavak 11. ZPP). O žalbi odlučuje nadležni županijski sud.

Dostaviti:

1. punomoćniku tužitelja

2. punomoćniku tuženika