Republika Hrvatska

Upravni sud u Zagrebu

Zagreb, Avenija Dubrovnik 6 i 8

Poslovni broj: Us I-2878/2025-12

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Upravni sud u Zagrebu, po sutkinji Janji Topol Krneta, uz sudjelovanje zapisničarke Anđele Hambašić, u upravnom sporu tužiteljice ĆĆD, OIB [osobni identifikacijski broj], iz [adresa], protiv tuženika Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine, OIB 95093210687, u Zagrebu, Ulica Republike Austrije 20, uz sudjelovanje zainteresirane osobe CĆD, iz [adresa], radi prosječne najamnine, 17. lipnja 2026.,

p r e s u d i o  j e

I Odbija se tužbeni zahtjev tužitelja za poništavanje rješenja tuženika Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine, KLASA: UP/I -371-01/24- 13/2006, ur. broj: 531-14-3-25-8 od 13. lipnja 2025. i vraćanje predmeta na ponovni postupak.

II Odbija se zahtjev tužitelja za naknadu troškova upravnog spora.

Obrazloženje

1. Osporavanim rješenjem tuženika KLASA: UP/I-371-01/24-13/2006, ur. broj: 531-14-3-25-8 od 13. lipnja 2025. ukinuto je Privremeno rješenje KLASA: UP/1-371- 01/24-13/2006, URBROJ: 53114-3-25-4 od 13. veljače 2025., utvrđeno je da je 1. siječnja 2025. prestao je pravni odnos zaštićenog najma, a započeo novi pravni odnos prijelaznog zaštićenog najma u kojem je privremeni zaštićeni najmoprimac dužan vlasniku plaćati 50 % iznosa prosječne najamnine, a Republika Hrvatska preostalih 50 % iznosa prosječne najamnine. Utvrđeno je da je tužiteljica koja s članovima kućanstva živi u stanu površine 125,95 m 2, na adresi [adresa], dužna plaćati suvlasniku stana (najmodavcu), ovdje zainteresiranoj osobi, dio prosječne najamnine u visini od 393.79 eura na njezin račun, dok je preostali iznos prosječne najamnine suvlasniku stana (najmodavcu) dužna plaćati Republika Hrvatska (dalje RH) do prestanka statusa prijelaznog zaštićenog najma u predmetnom stanu. Nadalje je utvrđeno da će iznos prosječne najamnine koju zaštićeni najmoprimac nije plaćao za razdoblje siječnja, veljače, ožujka, travnja, svibnja, lipnja i srpnja 2025. godine u visini od 2.756,53 eura zainteresiranoj osobi isplatiti tužiteljica jednokratno, dok će isti iznos platiti i RH.

2. Tužiteljica je u tužbi osporila zakonitost rješenja tuženika u bitnom uz argumentaciju da ona nikada nije potpisala ugovor o najmu stana s zainteresiranom osobom te da je suvlasnika stana i ĆĆ. Smatra da su joj povrijeđena ljudska i ustavna prava, smatra da činjenično stanje nije pravilno i potpuno utvrđeno . Smatra da je tuženik u konkretnom slučaju novi zakon primijenio selektivno, utvrđujući znatno viši iznos najamnine i obvezu tužiteljice da snosi polovicu tog iznosa, dok je u potpunosti izostavio odlučivanje o mjerama kojima se njezin položaj treba urediti i uravnotežiti s ranijim pravnim statusom. Time je tužiteljica dovedena u nepovoljniji položaj, jer joj je nametnuto financijsko opterećenje bez osigurane zaštite i kompenzacije koju zakon izričito pretpostavlja. Takvo postupanje protivno je svrsi zakona i načelu razmjernosti, budući da se zakonsko uređenje ne može primjenjivati jednostrano, na štetu najmoprimca. Dodatno, u postupku nije utvrđen pravni temelj na temelju kojeg bi tužiteljica bila obvezna plaćati najamninu upravo osobama navedenim u rješenju, niti je dokazano njihovo stvarno vlasništvo, kao niti svi elementi potrebni za zakonit i provjerljiv izračun visine najamnine. Unatoč tome, tuženik je odredio konkretnu novčanu obvezu, bez odgovarajuće činjenične i pravne osnove. Zahtijeva poništavanje rješenja tuženika i vraćanje predmeta na ponovni postupak.

3. Tuženik je u odgovoru na tužbu osporio tužbu i tužbeni zahtjev te je u cijelosti ostao kod navoda danih u obrazloženju osporavanog rješenja.

4. Zainteresirana osoba nije dostavila odgovor na tužbu.

5. Sud je održao usmenu i javnu raspravu, čime je strankama dana mogućnost izjasniti se o svim činjenicama i pravnim pitanjima koja su predmet upravnog spora sukladno odredbi čl. 6. Zakona o upravnim sporovima Narodne novine 36/2024, 39/2026, dalje ZUS).

6. Ocjenjujući zakonitost osporavanog rješenja sud je pročitao u sudski spis i spis tuženika.

7. Tužbeni zahtjev je neosnovan.

8. Između stranaka je sporna zakonitost rješenja tuženika.

9. Člankom 18. Zakona o načinu izvršenja presuda Europskog suda za ljudska prava u skupini predmeta Statileo protiv Hrvatske (broj zahtjeva: 12027/10 i dr.) i Odluke Ustavnog suda Republike Hrvatske broj: U-I3242/2018 i dr. („Narodne novine”, 36/24, u daljnjem tekstu Zakon) propisano je da, ako je stan upisan u Registar, od 1. siječnja 2025. odnosno od dana kada počinje provedba Programa mjera prestaju svi pravni odnosi zaštićenog najma, a započinje novi pravni odnos prijelaznog zaštićenog najma. Člankom 20. Zakona propisano je da Zaštićeni najmoprimac plaća 50 % iznosa prosječne najamnine izravno vlasniku stana odnosno najmodavcu, svaki mjesec na način da se mjesečne isplate obavljaju na bankovni račun najmodavca do posljednjeg dana u tekućem mjesecu za sljedeći mjesec. Stavkom 2. istog članka propisano je da subvencionirani dio u visini 50 % iznosa prosječne najamnine nadležno ministarstvo plaća izravno vlasniku stana odnosno najmodavcu, svaki mjesec. Stavkom 3. istog članka Zakona propisano je da ako 50 % iznosa prosječne najamnine prelazi 25 % ukupnih mjesečnih prihoda kućanstva zaštićenog najmoprimca i ako zaštićeni najmoprimac i članovi njegova kućanstva nemaju drugu imovinu veće vrijednosti, Republika Hrvatska plaćat će razliku od 25 % ukupnih mjesečnih prihoda kućanstva zaštićenog najmoprimca do ukupnog iznosa prosječne najamnine.

10. Iz osporavanog rješenja te iz spisa tuženika proizlazi da je u Registar stanova u vlasništvu fizičkih i pravnih osoba u kojima stanuju zaštićeni najmoprimci po osnovi bivšeg stanarskog prava i zaštićeni podstanari (u daljnjem tekstu Registar) unesen predmetni stan na adresi [adresa], a u kojem je status zaštićenog najmoprimca utvrđen tužiteljici. Uvidom u Registar utvrđeno je da stan ima 125,95 metara 2 te se do iznosa prosječne najamnine u ukupnoj visini od 1.180,78 eura došlo umnoškom početne visine najamnine (Pn) u visini od 7,50 eura s koeficijentom položaja stana u zgradi (KP — 1 ili 0,9 ili 0,8) i koeficijentom geografske lokacije (Kg — I ili 1,25).

Nadalje, uvidom u Registar utvrđeno je da se kao suvlasnici predmetnog stana vode ovdje zainteresirana osoba (u 4/6 dijela) i ĆĆ (u 2/6 dijela) te je 13. veljače 2025. doneseno Privremeno rješenje kojim rješenjem je naloženo tužiteljici kao zaštićenom najmoprimcu plaćati prosječnu najamninu koja će se odrediti nakon što se utvrde stvarni suvlasnici stana te se pribave svi podaci o bankovnom računu (IBAN, naziv banke) na koji će se prosječna najamnina isplaćivati.

Ovdje zainteresirana osoba dostavila je tražene podatke te je doneseno osporavano rješenje za zainteresiranu osobu kao suvlasnicu nekretnine u 4/6 dijela, na način da je ukupna najamnine visini od 1.180,78 eura umanjena za 2/6 iznosa (iznos koji bi pripadao drugom suvlasniku), što iznosi 787,18 eura, nakon čega je tužiteljici naloženo plaćanje polovice tog iznosa.

11. Sud u cijelosti prihvaća obrazloženje tuženika kao osnovano.

Vezano za tužbene navode ističe se da je odredbama članka 14. stavka 1. u vezi s člankom 2. Zakona, propisano da se u Registar unose mjerodavni podaci iz zemljišnih knjiga, knjiga položenih ugovora, službenih evidencija, ugovora o najmu stanova sa zaštićenom najamninom odnosno sudskih presuda kojima se zamjenjuju ti ugovori i drugih mjerodavnih sudskih odluka i upravnih akata te podaci iz službenih evidencija osobnih stanja građana odnosno, za pravne osobe, podaci iz mjerodavnog sudskog ili drugog registra. Sukladno tome, prema podacima iz izvatka zemljišne knjige, ali i iz dostavljene preslike vlasničkog lista, utvrđeno je da su suvlasnici predmetne nekretnine bili ovdje zainteresirana osoba u dijelu 4/6 te ĆĆ, u dijelu 2/6. Važno je istaknuti kako je u Obrascu za unos stana u registar stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci, a koji je podnijela tužiteljica 16. srpnja 2024., navedeno kako se radi o suvlasništvu prethodno navedenih osoba. Ministarstvo je naknadno utvrdilo kako je došlo do promjene u suvlasništvu te da je 25. rujna 2025. uknjižena CĆ, OIB: [osobni identifikacijski broj] kao suvlasnica predmetnog stana u suvlasničkom dijelu 2/6, a koji je prije bio u vlasništvu ĆĆ na temelju rješenja o nasljeđivanju od 24. siječnja 2014. Tuženik je stoga pravilno postupio primjenjujući odredbu članka 8. stavka 2. Zakona o zemljišnim knjigama (Narodne novine br. 63/19, 128/22, 155/23, 127/24), a na osnovu čega se smatra da zemljišna knjiga istinito i potpuno odražava činjenično i pravno stanje.

Sukladno odredbama članka 19. u vezi s člankom 18. stavkom 1. Zakona, doneseno je privremeno rješenje od 13. veljače 2025. kojim je utvrđeno da je 1. siječnja 2025. prestao pravni odnos zaštićenog najma, a započeo novi pravni odnos prijelaznog zaštićenog najma u kojem je tužiteljica dužna plaćati prosječnu najamninu koja će se odrediti posebnim rješenjem nakon što se utvrdi stvarni vlasnik stana te se pribave svi podaci o bankovnom računu na koji će se prosječna najamnina isplaćivati.

Suvlasnica stana, ovje zainteresirana osoba, je 13. lipnja 2025. godine dostavila podatke o bankovnom računu (IBAN, naziv banke) sukladno Privremenom rješenju. S tim u vezi doneseno ovdje osporeno Rješenje, kojim je utvrden iznos prosječne najamnine u visini 1.180,78 eura, a koji je određen uz pravilnu primjenu odredaba Zakona.

Preostali tužbeni navodi nisu od utjecaja na drugačije rješenje ove pravne stvari, imajući u vidu prethodno citirane, kogentne zakonske norme. Nadalje, sukladno odredbama članka 10. Programa mjera za izvršenje presuda Europskog suda za ljudska prava u skupini predmeta Statileo protiv Hrvatske (broj zahtjeva: 12027/10 i dr.) i odluke Ustavnog suda Republike Hrvatske broj: U-1-3242/2018 i dr. (dalje u tekstu: Program mjera) kojim je propisano da se za stan koji je u suvlasništvu više osoba, rješenjem o prijelaznoj najamnini određuje se da se svakom suvlasniku isplaćuje dio prijelazne najamnine razmjeran njegovom suvlasničkom udjelu (zainteresirana osoba 4/6 dijela) pa je nejasna tvrdnja tužiteljice da nije utvrđeno koji dijelovi stana pripadaju kojem suvlasniku.

Zakon jasno propisuje da s danom 1. siječnja 2025. prestaju svi pravni odnosi zaštićenog najma koji su do tada postojali, pa tako prestaje i status zaštićenog najmoprimca za sve dotadašnje nositelje tog statusa , a da istodobno započinje novi pravni odnos prijelaznog zaštićenog najma, koji se uspostavlja između vlasnika stana (najmodavca) i dosadašnjeg zaštićenog najmoprimca (tzv. privremeni zaštićeni najmoprimac). Zakon jasno određuje obveze stranaka u tom prijelaznom razdoblju: privremeni zaštićeni najmoprimac dužan je plaćati najmodavcu 50 % iznosa propisane prosječne najamnine za stan, dok preostalih 50 % najamnine snosi Republika Hrvatska. Navedena zakonska odredba ima učinak erga omnes od navedenog datuma, što znači da se ex lege mijenja pravni položaj svih zaštićenih najmoprimaca u prijelazni režim najma.

12. Na temelju svega navedenog sud je utvrdio da je osporavano rješenje doneseno na temelju pravilno utvrđenih činjenica, uz pravilnu primjenu materijalnog prava, te u pravilno provedenom postupku, čime je osporavano rješenje zakonito te je tužbeni zahtjev odbijen kao neosnovan primjenom odredbe članka 116. stavka 1. ZUS-a. Sud utvrđuje da navodi tužitelja izneseni u tužbi i tijekom spora, kao niti dostavljene isprave nemaju utjecaj na drugačije rješavanje ove upravne stvari.

13. Tužitelju je odbijen zahtjev za naknadu troška upravnog spora kao neosnovan na temelju odredbe članka 147. stavka 1. ZUS-a budući da je izgubio spor u cijelosti.

Zagreb, 17. lipnja 2026.

Sutkinja:

Janja Topol Krneta

Uputa o pravnom lijeku:

Protiv ove presude dopuštena je žalba Visokom upravnom sudu Republike Hrvatske. Žalba se podnosi putem ovog suda u dovoljnom broju primjeraka za sud i sve stranke u sporu, u roku od 15 dana od dana dostave presude.

Dna:

1. Tužitelju

2. Tuženiku

3. Zainteresiranoj osobi

4. U spis