Republika Hrvatska
Županijski sud u Karlovcu
Karlovac
Gž-733/2023-2
U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E
P R E S U D A
Županijski sud u Karlovcu, u vijeću sastavljenom od sudaca Vesne Britvec, predsjednika vijeća, Vesne Stokrp, člana vijeća i suca izvjestitelja, te Ivane Mašić, kao člana vijeća, u pravnoj stvari tužiteljice TMT, OIB: [osobni identifikacijski broj] iz [adresa], zastupane po punomoćniku Branku Kostić, odvjetniku u Zagrebu, protiv tuženika TM, OIB: [osobni identifikacijski broj] iz [adresa], zastupanog po punomoćnici Lei Kalda, odvjetnici u Zagrebu, radi donošenja presude koja zamjenjuje ugovor o najmu stana, odlučujući o žalbi tuženika protiv presude Općinskog građanskog suda u Zagrebu poslovni broj Ps-178/2022-43 od 5. svibnja 2023., na sjednici vijeća održanoj 17. lipnja 2026.
p r e s u d i o j e
I Odbija se kao neosnovana žalba tuženika te se presuda Općinskog građanskog suda u Zagrebu poslovni broj Ps-178/2022-43 od 5. svibnja 2023. potvrđuje.
II Odbija se zahtjev tuženika za naknadu troškova žalbenog postupka.
Obrazloženje
1. Pobijanom presudom Općinskog građanskog suda u Zagrebu poslovni broj Ps-178/2022-43 od 5. svibnja 2023. odlučeno je:
I/ Zamjenjuje se Ugovor o najmu stana sljedećeg sadržaja:
TM iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] s jedne strane kao Najmodavac (u daljnjem tekstu: Najmodavac)
I TMT iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] s druge strane kao Najmoprimac (u daljnjem tekstu: Najmoprimac), na temelju članka 31. st. 1. Zakona o najmu stanova sklapaju slijedeći
UGOVOR O NAJMU STANA
Sa zaštićenom najamninom
Članak 1.
Najmodavac daje Najmoprimcu u najam dvosobni stan s pomoćnim prostorijama u prizemlju zgrade, koji se sastoji od sobe, sobice, kuhinje, kupaonice, smočnice, wc-a i predsoblja, ukupne površine 57,75 m2 koji se nalazi u stambenoj zgradi u [adresa], izgrađenoj na zk.č.br. [katastarska čestica], površine 78,4 čhv odnosno 282 m2 upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], označen kao etaža 5.
Članak 2.
Najmoprimac ima pravo u zgradi koristiti zajedničke prostorije, uređaje i zemljište u smislu odredabe članka 18.st.1. Zakona o najmu stanova.
Članak 3.
Najmoprimac se obvezuje plaćati Najmodavcu zaštićenu najamninu svaki mjesec do 15-og u mjesecu za tekući mjesec i to u iznosu od 56,49 EUR-a (425,62 kuna) mjesečno, na račun Najmodavca.
Članak 4.
Najmoprimac će uz ugovorenu najamninu plaćati i troškove u svezi sa stanovanjem i to: komunalne i vodoprivredne naknade, električnu energiju, vodu, čistoću i ostale režijske troškove stanovanja.
Članak 5.
Najmodavac daje u najam Najmoprimcu stan koji je predmet ovog Ugovora o stanju u kojem se stan nalazi na dan sklapanja ovog Ugovora.
Članak 6.
Najmoprimac se može koristiti stanom samo za stanovanje, a zajedničkim dijelovima i uređajima u gradi i zemljištem koje služi za uporabu zgrade samo u skladu sa njihovom namjenom.
Članak 7.
Najmoprimac ne može dati drugoj osobi dio stana u podnajam ili ga iznajmljivati za privremeni smještaj.
Članak 8.
Najmoprimac je dužan dopustiti Najmodavcu ili osobi koju Najmodavac ovlasti pregled stana i ostalih prostorija kojima se koristi na temelju ovog Ugovora.
Članak 9.
Ovaj Ugovor o najmu zaključuje se na neodređeno vrijeme.
Članak 10.
Otkaz odnosno raskid ovog Ugovora o najmu Najmodavac može dati samo iz razloga i na način propisan odredbama Zakona o najmu stanova.
Članak 11.
Najmoprimac je dužan koristiti se stanom, zajedničkim dijelovima i uređajima u zgradi i zemljištem koje služi za uporabu zgrade na način da ih čuva od oštećenja.
Članak 12.
Na prava i obveze ugovornih strana koje nisu uređene ovim ugovorom primjenjivat će se odredbe Zakona o najmu stanova.
II/ Nalaže se tuženiku naknaditi tužiteljici parnični trošak u iznosu od 673,57 EUR 5.075,01 kuna zajedno sa zakonskim zateznim kamatama tekućim od 05. svibnja 2023. pa do isplate, po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena, sve u roku od 15 dana.
III/ Odbija se kao neosnovan zahtjev tuženika za naknadu parničnog troška.".
2. Pravovremeno podnesenim žalbama tu presudu pobija tuženik. Žalbu ulaže zbog svih žalbenih razloga normiranih odredbom iz članka 353. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine" broj 53/91., 91/92., 112/99., 88/01., 117/03., 88/05., 2/07., 84/08., 123/08., 57/11., 25/13., 89/14., 70/19., 80/22., 114/22. i 155/23. – u daljnjem tekstu ZPP), predlaže žalbu usvojiti, pobijanu odluku preinačiti odbijanjem tužbenog zahtjeva, podredno predlaže odluku ukinuti i predmet vratiti prvostupanjskom sudu na ponovni postupak i odlučivanje.
3. Odgovor na žalbu nije podnesen.
4. Žalba tuženika nije osnovana.
5. Predmet spora za zahtjev tužiteljice za donošenje presude kojom će zamijeniti Ugovor o najmu stanu sa zaštićenom najamninom između tuženika kao najmodavca i tužiteljice kao najmoprimke, sadržaja koji je navedenog pod točkom I izreke pobijane odluke.
6. U predmetu nema spora:
- da je tužitelj vlasnik stana površine 57,75 m2 koji se nalazi u stambenoj zgradi u [adresa], u [adresa], koja je izgrađen na kč. br. [katastarska čestica] površine 78,4 čhv, odnosno 2,82 m2 te je upisana u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], a koji je stan označen kao etaža 5.
- da je tuženik vlasništvo stana stekao uknjižbom na temelju Kupoprodajnog ugovora kojeg je 10. ožujka 2016. zaključio kao kupac sa ranijom vlasnicom stana AM kao prodavateljicom,
- da je AM vlasništvo predmetnog stana stekla temeljem pravomoćne odluke nadležnog upravnog tijela – djelomičnog rješenja Gradskog ureda za imovinsko pravne poslove i imovinu grada, Odjela za upravno-pravne poslove, Prvog područnog odsjeka, Klasa: UP/I-942-01/2005-013/2013 od 1. listopada 2008. (odluka pravomoćna 26.2.2014.), a koje je rješenje doneseno na temelju članka 69. Zakona o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine, kojim joj je rješenjem, između ostalog, vraćen i stan koji je predmet ovoga spora.
- da je prednica tužiteljice (baka) ČM imala svojstvo nositelja stanarskog prava na predmetnom stanu, na temelju Ugovora o korištenju stana od 12. prosinca 1978., u kojem je Ugovoru kao član porodičnog domaćinstva navedena majka tužiteljice GM,
- da je prednica tužiteljice (baka ČM) na predmetnom stanu na temelju odredbe iz članka 30. stavak 1. Zakona o najmu stanova ("Narodne novine" broj 91/96., 48/98. i 66/98. – u daljnjem tekstu ZNS) stekla položaj najmoprimca,
- da je nakon smrti ČM (preminula u veljači 2000.) između Grada Zagreba kao najmodavca i GM (majke tužiteljice) kao najmoprimke zaključen Ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom dana 4. travnja 2000. u kojem je kao član obiteljskog domaćinstva navedena njena kći tužiteljica u predmetu TMT, sve ovo na temelju odredbe iz članka 38. stavak 5. ZNS-a,
- da je između prednice tužiteljice, majke GM, u predmetu poslovne oznake Ps-12/2017 protiv AM kao tužene vođen postupak sa identičnim tužbenim zahtjevom (zahtjevom za donošenje odluke koja zamjenjuje Ugovor o najmu stana),
- da je presudom Ps-272/2014 od 16. studenog 2015. tužbeni zahtjev usvojen, da je navedena odluka rješenjem Županijskog suda u Zagrebu poslovni broj Gž- 1787/16 ukinuta i predmet vraćen prvostupanjskom sudu na ponovni postupak,
- da je u nastavku navedenog parničnog postupka tužba povučena obzirom je za trajanja žalbenog postupka tužena AM nekretninu otuđila – prodala je tuženiku u ovome predmetu, o čemu je izvijestila sud podneskom od 21.veljače 2017.,
- da je prednica tužiteljice ponovno ustala s tužbom radi zaključena Ugovora o najmu sa zaštićenim najmoprimcem protiv ovdje tužitelja PM, te je odluka kojom je cijelosti usvojen tužbeni zahtjev ukinuta rješenjem ovog županijskog suda broj Gž-957/2020 obzirom je visina zaštićene najamnine u Ugovoru koji je zamijenjen presudom određena prema odredbi iz članka 28.a ZID Zakona o najmu stanova a koja odredba je ukinuta odlukom Ustavnog suda Republike Hrvatske broj U-
I-324218 od 14. rujna 2012.,
- da je za trajanja tog postupka prednica tužiteljice GM preminula te je u njemu pravnu poziciju stupila tužiteljica TMT.
7. Sve ove činjenice između stranaka nisu sporne.
8. Među strankama je tijekom prvostupanjskog postupka i sada u žalbenoj fazi prijeporno jesu li prednici tužiteljice (majci) ŠM prije pokretanja ovog postupka prestala prava najmoprimke na stanu, obzirom je po ranijoj vlasnici AM za trajanja parnice u predmetu prvostupanjskog suda broj Ps- 12/2017, odlukom o Otkazu ugovora o najmu sa zaštićenom najamninom od 5. studenog 2015. otkazan najamni odnos, a kao otkazni razlog navedeno je neplaćanje najamnine (o čemu ovisi i aktivna legitimacija tužiteljice u ovome predmetu).
9. Ispitujući zakonitost pobijane odluke povodom žalbe tuženika i po službenoj dužnosti na temelju odredbe iz članka 365. stavak 2. ZPP-a, ovaj drugostupanjski sud je utvrdio da pobijana odluka nije donesena uz počinjenje niti jedne od bitnih povreda odredaba postupka iz članka 354. stavak 2. točka 2., 4., 8., 9., 13. i 14. ZPP-a, na koje povrede sud pazi po službenoj dužnosti.
10. Suprotno žalbenim navodima tuženika pobijana odluka je jasna i razumljiva, sadrži valjano i neprotuslovno obrazložene razloge o odlučnim činjenicama, može se ispitati pa nije ostvaren ni žalbeni razlog iz članka 354. stavak 2. točka 11. ZPP-a.
11. Prvostupanjski sud je u postupku pored ranije navedenih nespornih činjenica, ocjenom svih izvedenih dokaza, svakog zasebno i svih u zajedništvu (čime je ujedno udovoljeno zahtjevu iz članka 8. ZPP-a) utvrdio činjenice bitne za donošenje zakonite i pravilne odluke u predmetu.
12. Tako je u postupku utvrđeno te iz stanja spisa proizlazi:
- da je prednica tužiteljice ŠM u primjerenom roku nakon pravomoćnosti rješenja o povratu imovine (rješenje pravomoćno 26.2.2014.) dopisom po punomoćnici 2. lipnja 2014. pozvala vlasnicu stana AM na zaključenje Ugovora o najmu stana sa zaštićenom najamninom, dostavljajući uz dopis primjerak Ugovora, te izračun zaštićene najamnine te je ujedno zatražila da se obavijesti o broju računa i nazivu banke na koju bi se mogla plaćati zaštićena najamnina,
- da je tadašnja vlasnica stana AM navedeni dopis primila 3. lipnja 2014., te da se na njega nije očitovala,
- da je prednica tužiteljice kontaktirala i punomoćnika AM pozivajući na dostavu računa na koji bi se podmirivala zaštićena najamnina,
- da je vlasnica stana AM dopisom od 9. studenog 2015. pozivom na odredbu iz članka 19. ZNS-a otkazala Ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom navodeći kao razlog otkaza Ugovora neplaćanje najamnine istodobno određujući otkazni rok za iseljenje u trajanju od 3 mjeseca, posebno navodeći kako prednica tužiteljice nije platila ni jednu mjesečnu najamninu ako joj je od 2. listopada 2014. bilo poznato tko je vlasnik nekretnine,
- da je AM nakon donošenja odluke o otkazu Ugovora o najmu sa zaštićenom najamninom stan otuđila (Kupoprodajni ugovor od 10. ožujka 2016.),
- da je prednica tužiteljice ponovno dopisom zatražila od vlasnice stana AM (dopis od 10. svibnja 2016.) da joj dostavi račun na koji još može plaćati zaštićenu najamninu te ju ujedno izvijestila da će u slučaju nedostavljanja najamninu plaćati na sudski polog,
- da je rješenjem Općinskog građanskog suda u Zagrebu poslovni broje R2- 38/16-8 od 29. lipnja 2016. osnovan sudski polog u korist AM sa osnova plateža zaštićene najamnine temeljem Ugovora o najmu u mjesečnom iznosu od 180,09 EUR te je ujedno korisnica pologa pozvana preuzeti iznos od 4.000,00 kn koji je položen kod tog suda,
- da je prednica tužiteljice po punomoćnici nakon što je tuženik stekao vlasništvo stana istog dopisom od 6. rujna 2016. pozvala dostaviti broj računa na koji se može plaćati najamnina,
- da je prednica tužiteljice radi podmirenja svoje obveza plaćanja zaštićene najamnine prema novom vlasniku, tuženiku u ovome predmetu, osnovala sudski polog (rješenjem Općinskog suda u Velikoj Gorici broj R2-260/16 od 16. studenog 2016.),
- da ni tužiteljica ni njena prednica nisu bile vlasnice ili nositeljice prava korištenja na nekretninama upisanim u zemljišnim knjigama na području Grada Zagreba.
13. Sva ova činjenična utvrđenja nisu dovedena u sumnju uopćenim žalbenim navodima tuženika, koji izvedene dokaze preocjenjuje i tumači ih u svoju korist, van konteksta dokaznog postupka, koja u cijelosti prihvaća i ovaj drugostupanjski sud.
14. Suprotno žalbenim navodima tuženika prvostupanjski sud je pravilno utvrdio da odluka prednice tuženika (AM) o otkazu Ugovora o najmu sa zaštićenom najamninom nije zakonita.
15. I po stajalištu ovog drugostupanjskog suda prednica tuženika nije mogla otkazati Ugovora o najmu stana zbog neplaćanja najamnine u smislu odredbe iz članka 19. ZNS-a, i to dva mjeseca uzastopno.
16. Naime, u situaciji kada je prednica tužiteljice nesporno u lipnju 2014. istakla prema AM zahtjev za zaključenje Ugovora o najmu sa zaštićenom najamninom te ju pozvala na dostavu računa na koji bi se najamnina mogla polagati, postupanje prednice tuženika koja se na navedeni dopis oglušila, svakako predstavlja nesavjesno i nepošteno postupanje koje se ne može tumačiti u njenu korist, niti u korist tuženika.
17. Odredbom iz članka 33. Zakona o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine ("Narodne novine" broj 92/92., 92/99., 80/02. i 81/02.), određeno je da davanjem stana u vlasništvo prijašnjem vlasniku stanari stječu pravni položaj nalogoprimca sukladno odredbama posebnog Zakona. Stanar položaj zaštićenog najmoprimca stječe u trenutku kada je rješenje o povratu postalo pravomoćno, te je za obje strane nastalo pravo ali i obveza za zaključenje Ugovora o najmu koji se zakonski odnos morao formalizirati Ugovorom kako je to i određeno odredbom iz članka 35. Zakona o naknadi (upućuje se na pravni stav iz odluke Vrhovnog suda Republike Hrvatske Rev-927/2007 od 12.2.2008.).
18. U takvoj situaciji i prednica tuženika je, kako to pravilno navodi prvostupanjski sud, nakon stjecanja vlasništva imala obvezu izvijestiti prednicu tužiteljice o načinu plaćanja najamnine za predmetni stan (što je ujedno i utvrđeno člankom 33. stavak 1. ZNS-a).
19. Slijedom navedenog, suprotno žalbenim navodima tuženika prvostupanjski sud je pravilno zaključio kako obzirom na protupravno postupanje prednice tuženika prednici tužiteljice na temelju Odluke o otkazu od 9. studenog 2015. u smislu odredbe iz članka 19. i članka 22. stavak 1. i 2. ZNS-a nije prestao položaj najmoprimca na predmetnom stanu.
20. Pravilnost zaključka prvostupanjskog suda nije dovedena u sumnju ni žalbenim navodima tuženika prema kojem su u stanu koji je predmet spora uz prednicu tužiteljice stanovale i druge osobe. Naime, iz stanja spisa ne proizlazi da bi Ugovor o najmu bio otkazan iz razloga što u stanu žive i osobe koje nisu navedene u Ugovoru, već isključivo iz razloga neplaćanja najamnine. Osim toga iz stanja spisa (iskaza saslušanih svjedoka) ne proizlazi da bi u stanu uz prednicu tužiteljice stanovale i druge osobe, iako su formalno na taj stan bile prijavljene što se spominje samo nuzgred opet obzirom na činjenicu da je otkaz Ugovora o najmu stana po prednici tuženika dat isključivo zbog razloga neplaćanja najamnine.
21. Stoga, kako je prvostupanjski sud pravilno našao da prednici tužitelja nije zakonito otkazan najamni odnos, to je tužiteljica kao njena pravna sljednica aktivno legitimirana za utuženje jer su nakon njene smrti prava i obveze najmoprimca prešla na tužiteljicu sukladno odredbi iz članka 38. stavak 2. ZNS-a.
22. Pravilno je prvostupanjski sud primijenio i odredbu iz članka 31. stavak 1. ZNS-a prema kojoj proizlazi da vlasnik stana i osoba koja ispunjava uvjete za najmoprimca, sklapaju, sukladno odredbama tog zakona, Ugovor o najmu na neodređeno vrijeme s time da najmodavac za to vrijeme ima pravo ugovoriti zaštićenu najamninu, koja najmoprimcu ne pripada ukoliko ima u vlasništvu useljivu kuću ili stan, ovo obzirom je u postupku utvrđeno da ni tužiteljica ni njena prednica nisu imale u vlasništvu ni useljivu kuću ni stan.
23. I konačno tuženik ne može s uspjehom pobijati zakonitost odluke pozivom na tvrdnju da je sudski polog radi plateža najamnine osnovan tek 2016. U situaciji kada ponovno se ističe prednica tuženika nije izvijestila prednicu tužiteljice o računu na koji bi se plaćala najamnina, čime ju je onemogućila u ispunjenju obveze, ne može se osnivanjem pologa s vremenskim odmakom tumačiti na štetu prednice tužiteljice.
24. Slijedom svega iznesenog žalba tuženika nije osnovana, pa je na temelju odredbe iz članka 368. stavak 1. ZPP-a presuđeno je kao u izreci.
25. Tuženik nije uspio sa žalbom pa mu ne pripada pravo na naknadu troškova žalbenog postupka (članak 166. ZPP-a).
U Karlovcu 17. lipnja 2026.
Predsjednica vijeća
Vesna Britvec
