Republika Hrvatska

Općinski sud u Rijeci

Žrtava fašizma 7, Rijeka

Poslovni broj R1-49/2024-29

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

R J E Š E NJ E

Općinski sud u Rijeci po sucu Marku Maljevcu, u izvanparničnom postupku predlagatelja TV OIB [osobni identifikacijski broj] iz [adresa] T 1 zastupanog po punomoćniku i odvjetniku Alenu Boškoviću i Goranu Kerežiu iz Rijeke protiv protustranke NV OIB [osobni identifikacijski broj] iz [adresa] zastupanom po punomoćniku i odvjetniku Darijanu Hörtu i Sonji Hört iz Rijeke, radi razvrgnuća suvlasničke zajednice, 15. lipnja 2026.,

r i j e š i o  j e

I. Razvrgava se suvlasnička zajednica nekretnine označene kao katastarska čestica broj [katastarska čestica] u naravi kuća broj 51 i dvorište ukupne površine 85 čhv upisana u zemljišnoknjižni uložak broj [broj ZK uloška] katastarske općine [katastarska općina]-Čavle Zemljišnoknjižnog odjela Rijeka Općinskog suda u Rijeci

u suvlasništvu predlagatelja TV u 1/2 dijela i protustranke NV u 1/2 dijela

uspostavom etažnog vlasništva sukladno Nalazu graditeljskog vještaka i procjeni vrijednosti nekretnina izrađenom po stalnom sudskom vještaku Ivanu Vučemilu i dostavljenom 07. lipnja 2025., a koji čini sastavni dio ovog rješenja te povezivanjem vlasništva posebnih dijelova katastarske čestice broj [katastarska čestica] upisane u zemljišnoknjižni uložak broj [broj ZK uloška] katastarske općine [katastarska općina]-Čavle s odgovarajućim suvlasničkim dijelom te nekretnine na način da se:

1/2 suvlasničkog dijela opisane nekretnine predlagatelja TV neodvojivo poveže s dijelovima zgrade i posebnim dijelovima kako je to označeno u nalazu i mišljenju sudskog vještaka Ivana Vučemila i to:

POSLOVNI PROSTOR PP2 u prizemlju 524/1000 dijela građevine povezan s vlasništvom Poslovnog prostora PP2 korisne površine 43,30 m2 koji se sastoji od poslovnog prostora PP2, hodnika, WC-a i skladišta kojem kao sporedni dio pripadaju spremište 2-1, spremište 2-2, spremište 2-3 i spremište 2-4 u suterenu korisne površine 44,50 m2 sveukupne korisne površine 87,80 m2 u nacrtu označen plavom bojom;

1/2 suvlasničkog dijela opisane nekretnine protustranke NV neodvojivo poveže sa dijelovima zgrade i posebnim dijelovima kako je to označeno u nalazu i mišljenju sudskog vještaka Ivana Vučemila i to:

POSLOVNI PROSTOR PP1 u prizemlju 476/1000 dijela građevine povezan s vlasništvom Poslovnog prostora PP1 korisne površine 67,76 m2 koji se sastoji od poslovnog prostora PP1, kuhinje i sanitarnog čvora kojem kao sporedni dio pripada spremište 1 u suterenu korisne površine 12,00 m2 sveukupne korisne površine 79,73 m2 u nacrtu označen crvenom bojom;

II. Ovlašćuju se predlagatelj i protustranka da temeljem ovog rješenja, u skladu s točkom I. izreke ovog rješenja po njegovoj pravomoćnosti kroz katastarski operat i zemljišnu knjigu provedu tako uspostavljeno etažno vlasništvo.

III. Nalaže se protustranci Gori Galjanić da nadoplati i predlagatelju TV razliku vrijednosti korisne površine u iznosu od 6.000,eura u roku od 15 dana od pravomoćnosti ovog rješenja dok se u preostalom dijelu za iznos od 12.109,00 eura zahtjev predlagatelja odbija kao neosnovan.

IV. Nalaže se protustranci Gori NV da naknadi predlagatelju TV troškove ovog postupka u iznosu od 551,59 eura u roku od 15 dana od pravomoćnosti ovog rješenja dok se u preostalom dijelu zahtjev predlagatelja za naknadu troškova postupka odbija kao neosnovan.

V. Zahtjev protustranke NV za naknadu troškova ovog postupka odbija kao neosnovan.

Obrazloženje

1. Predlagatelji je protiv protustranke 19. 02. 2024. podnio prijedlog za razvrgnuće suvlasničke zajednice nekretnine, a uspostavom etažnog vlasništva.

1.2. Na uviđaju je predlagatelj dopunio prijedlogom za procjenu vrijednosti predmeta diobe jer da poslovni prostori koji se nalaze u njemu nisu jednake kvadrature pa da će biti potrebna kompenzacija.

1.2.1. U podnesku od 03. 7. 2025. predložio je da mu pripadne u vlasništvo prostor označen u nalazu i mišljenju vještaka plavom bojom uz isplatu od strane protustranke od 12.000,00 eura. U podnesku od 17. 3. 2025. predlaže da ta isplata bude 1.393,00 eura po m2 razlike ali ne po korisnoj površini već ukupnoj uz izmjenu u odnosu na nalaz i mišljenje vještaka u smislu da spremište 2-4 pripadne protustranci što bi iznosilo, imajući u vidu suvlasničke omjere stranaka i ukupnu površinu objekta, 13 m2 odnosno 18.109,00 eura.

1.3. U prijedlogu se obrazlaže da su stranke suvlasnici nekretnine koja je u naravi zgrada s dva poslovna prostora od kojih je jedan ugostiteljski objekt Čavlić, a drugi ljekarna koji su trenutno u otkazu zakupa te se u njima ne obavlja djelatnost. Zgrada ima okućnicu i nusprostorije.

1.4. Uz prijedlog dostavlja izvadak iz zemljišne knjige.

1.5. Potražuje troškove postupka od 10.784,66 eura.

2. Protustranka je u odgovoru iskazala suglasnost s prijedlogom. Navodi da ima isključivi posjed ugostiteljskog objekta sa sanitarnim čvorom i pomoćnim prostorom te skladištem u suterenu i terasom, a predlagatelj prostor ljekarne, WC-a, ureda, pomoćnog prostora te laboratorija, skladišta i pomoćnog prostora u suterenu. Zajedničke dijelove da čine terasa sa stražnje strane i stepenište, ulazni hodnik, kotlovnica za grijanje oba prostora, krov i fasada.

2.1. Potražuje troškove postupka od 27.983,75 eura.

3. Na ročištu 07. 6. 2024. predlagatelj se suglasio s prijedlogom protustranke osim da nema interesa za kotlovnicu, stražnju terasu i stepenište te da ih prepušta protustranci uz uvjet da ga financijski obešteti.

3.1. Stranke su suglasne s dokaznim prijedlogom provođenja vještačenja po vještaku građevinske struke i uviđaja te suglasno navode da identifikacija nekretnine nije sporna.

4. Radi pravilnog i potpunog utvrđivanja činjeničnog stanja sud je tijekom postupka proveo dokaz uvidom u cjelokupnu dokumentaciju koja prileži spisu, odnosno uviđajem i vještačenjem kako je to obrazloženo u nastavku.

4.1. Iz izvatka iz zemljišne knjige slijedi da su u njemu navedeni suvlasnički omjeri stranaka kao u prijedlogu, slijedi da je predmetna čestica u naravi kuća broj 51 i dvorište ukupne površine 85 čhv, da je upisana u zemljišnoknjižni uložak [broj ZK uloška] katastarske općine [katastarska općina]-Čavle.

4.2. Iz Uvjerenja Područnog ureda za katastar Rijeka od 22. 01. 2026. slijedi da je građevine označene kao A, B i C-nadstrešnica locirane na katastarskoj čestici [katastarska čestica] katastarske općine [katastarska općina]-Čavle prikazane na snimci iz zraka izrađenoj temeljem snimanja iz zraka obavljenog 1966. evidentirane prije 15. 02. 1968.

4.3. Na uviđaju je utvrđeno da je predmet postupka na adresi [adresa] i da je u naravi nekretnina koja se sastoji od prizemlja u kojem se s lijeve strane nalazi prostor u kojem djeluje ugostiteljski objekt, a desno poslovni prostor u kojem je nekad djelovala ljekarna, ispod se nalazi suteren, poslovni prostori imaju zasebna brojila za struju, dok je brojilo za vodu zajedničko s time da glasi na protustranku na čije ime glase računi. U suterenu se nalaze ukupno 3 prostorije s hodnikom za kojeg stranke predlažu da bude zajednički, prva prostorija lijevo povezana je s prostorom ranije ljekarne te se predlaže da istom pripadne i ubuduće Prostoriju desno za koju se predlaže da pripadne protustranci ista i koristi, a treća do koje se dolazi iz zajedničkog hodnika predlaže se da pripadne predlagatelju te se nekad koristila kao kotlovnica. Vještak je pritom naveo da će procjenu vrijednosti dati prihodovnom metodom te utvrdio da je prostor bivše ljekarne održavan, dok prostor ugostiteljskog objekta nije, što da utječe na vrijednost. Sama zgrada da je napravljena prije oko 100 godina.

4.4. Iz nalaza i mišljenja vještaka graditeljske struke slijedi da je moguće provesti razvrgnuće suvlasničke zajednice uspostavom etažnog vlasništva u nužno pribavljanje uporabne dozvole i identifikaciju čestica te potvrdu nadležnog tijela da prikazani dijelovi mogu predstavljati samostalne uporabne cjeline.

4.4.1. Vještak je utvrdio da se nekretnina nalazi u Čavlima na adresi [adresa] oko 150 m od centra mjesta. Prilaz je osiguran asfaltiranom prometnicom sa zapadne strane. Naselje je komunalno opremljeno vodovodnom, kanalizacijskom , plinskom, elektro i telekomunikacijskom mrežom. Objekt je slobodnostojeći i sastoji se od suterena i prizemlja, U suterenu se nalaze pomoćni prostori tj, spremišta, a u prizemlju dva poslovna prostora. Objekt je starije gradnje od oko 100 godina. Krovište je dijelom drveno, dvostrešno i pokriveno crijepom, a iznad dograđenih dijelova nalazi se ravni betonski krov. Pročelje je ožbukano mineralnom žbukom. Podovi su obloženi keramikom a u suterenu su betonski, izvedene su instalacije vodovoda, kanalizacije, plina i elektroinstalacije.

4.4.2. Poslovni prostor ugostiteljskog objekta označen u nalazu kao PP1 i crvenom bojom sa spremištem u suterenu ima površinu od 91,72 m2 od čega 79,73 m2 korisne površine, a poslovni prostor ranije ljekarne označen u nalazu kao PP2 i plavom bojom s 4 spremišta u suterenu ima površinu od 132,80 m2 od čega 87,80 m2 korisne površine. Time u omjeru učešća PP1 ima 47,59 %, a PP2 52,41 m2.

4.4.3. U odnosu na procjenu vrijednosti vještak navodi da se ostvarene cijene zakupa na području Čavli kreću od 7 do 20 eura po m2 za poslovni prostor te je odabrana vrijednost od 14 eura za poslovni prostor i 3 za spremišta s obzirom na specifičnosti mikrolokacije, funkcionalnosti, veličine, namjene i kvalitete prostor. Za PP1 sa spremištem dana je procjena godišnje vrijednosti zakupa od 12,242,28 eura, a vrijednosti nekretnine od 162.041,83 eura. Za PP2 sa spremištem dana je procjena godišnje vrijednosti zakupa od 10,478,40 eura, a vrijednosti nekretnine od 150.307,33 eura. Zaokružena procjena tržišne vrijednosti PP1 da iznosi 162.000,00 eura odnosno 2.032,00 eura po m2 korisne površine dok za PP2 da iznosi 150.000,00 eura odnosno 1.708,00 eura po m2 korisne površine

4.5. Predlagatelj je u očitovanju na nalaz i mišljenje tražio da se vještak izjasni o hodniku suterena i čestici na kojoj se nalazi zgrada.

4.6. Protustranka se u očitovanju na nalaz i mišljenje prigovorila istom ističući da predstavlja obiteljsku kuću, a ne poslovnu zgradu koja je podijeljena 1978. Predlaže suštinski da protustranci pripadne PP1 i u suterenu osim spremišta 1 i spremište 2-4, a predlagatelju PP2 i spremišta 2-1, 2-2 i 2-3.

4.6.1. Spremište 2-4 da je bilo zajednički prostor iznad kojeg ne postoji betonska deka nego tzv. štuketi kroz koji idu cjelokupne instalacije.

4.6.2. U odnosu na procjenu vrijednosti protivi se primijenjenoj prihodovnoj metodi već smatra da se može koristiti samo poredbena te smatra da vrijednost m2 iznosi 625,00 eura.

4.6.3. Smatra da je dan pogrešan opis suterena i da prostorije 2-1, 2-2 i 2-3 predstavljaju uređeni uredski prostor, a ne spremišta pa da je time dana pogrešna procjena vrijednosti. U tom smislu predlaže dopunu nalaza i mišljenja

4.7. Stalni sudski vještak je u svom očitovanju na primjedbe stranaka iskazao da prostori koji nisu označeni bojom kao i okućnica predstavljaju zajednički dio suvlasnika koji je nužan da bi posebni dijelovi imali neometan prilaz s javne površine i dvorišta. Nadalje predmetni objekt da jest upisan kao kuća dali da se isključivo koristi u poslovne svrhe u kojem smislu je dan prijedlog podjele i procjene. Prijedlog podjele je dan prema prijedlozima na uviđaju. Međutim moguća je i podjela na način da protustranci pripadne spremište 2-4. U cijelosti ustraje na primjeni poredbene prihodovne metode procjene vrijednosti s obzirom na činjenicu da se zgrada koristi u poslovne svrhe. Prostori u suterenu su pomoćni u različitom stupnju uređenja te da se mogu urediti do kraja ožbukavanjem, postavljanjem novog poda i sl.

4.8. Na ročištu 16. 02. 2026. predlagatelj se suglasio da protustranci pripadne spremište 2-4 uz naknadu vrijednosti umanjene površine.

4.8.1. Podneskom od 17. 3. 2026. predlagatelj se u odnosu na prijedlog protustranke dan u odgovoru na nalaz i mišljenje vještaka očitovao na način da bi mu pripalo 13 m2 površine predmeta diobe. Smatra da mu time protustranka treba nadoknaditi tu površinu u vrijednosti od 18.109,00 eura odnosno po cijeni od 1.393,00 eura po m2.

4.8.2. Podneskom od 20. 3. 2026. protustranka se u odnosu na prijedlog predlagatelja očitovala na način da predlaže dvije opcije. Prema prvoj protustranka dobiva prostor 2-4 i predlaže da isplati predlagatelju 8.000,00 eura. Prema drugoj predlaže da se podjela izvrši sukladno nalazu i mišljenju vještaka uz isplatu predlagatelju od 6.000,00 eura. Suštinski predlaže da se prihvati druga opcija.

4.8.3. Konačno na ročištu 27. 5. 2026. predlagatelj je istaknuo da se stranke nisu uspjele dogovoriti izvan suda te predlaže da se razvrgnuće provede sukladno nalazu i mišljenju vještaka uz financijsko obeštećenje kako je precizirano 17. 3. 2026.

4.8.4. S takvim prijedlogom je suglasna i protustranka uz kompenzaciju prema podnesku od 13. 5. 2026.

5. Ocjenom svih dokaza zasebno i zajedno i na temelju rezultata provedenog postupka iz kojeg slijedi da je konačan i suglasan prijedlog stranaka na ročištu 27. 5. 2026. da se etažiranje provede sukladno nalazu i mišljenju vještaka sud je prihvatio prijedlog za takav način razvrgnuća, preciznije ograničenje suvlasničkih prava stranaka ograniči tako što će s određenim idealnim dijelom povezati vlasništvo posebnoga dijela suvlasničke nekretnine (uspostaviti etažno vlasništvo) te se uzima da je to njihova odluka o načinu razvrgnuća

6. Člankom 47. stavkom 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine broj 91/96., 68/98., 137/99., 22/00., 73/00., 114/01., 79/06., 141/06., 146/08., 38/09., 153/09., 90/10., 143/12., 94/17., 152/14. i 81/15, dalje: ZVDSP) određeno je da suvlasnik ima pravo na razvrgnuće suvlasništva, ako je moguće i dopušteno; to mu pravo ne zastarijeva.

6.1. Člankom 50. stavkom 1. ZVDSP određeno je da kad razvrgnuće provodi sud, vezan je u prvom redu strogim zakonskim odredbama, a podredno valjanim sporazumom stranaka o načinu razvrgnuća, ako takav postoji, a moguć je i dopušten, a i pravom na razvrgnuće isplatom koje bi imao pojedini suvlasnik na temelju pravnoga posla ili zakona.

6.2. Člankom 53. ZVDSP određeno je da ako suvlasnici suglasno odluče da će umjesto diobe nekretnine svoja suvlasnička prava ograničiti tako što će s određenim idealnim dijelom povezati vlasništvo posebnoga dijela suvlasničke nekretnine (uspostaviti etažno vlasništvo), uzima se da je to njihova odluka o načinu razvrgnuća, pa se na odgovarajući način i na nju primjenjuju pravila o razvrgnuću.

6.3. Člankom 55. stavkom 1. ZVDSP određeno je da svaki suvlasnik koji je sudjelovao u razvrgnuću stječe na temelju sporazuma o razvrgnuću ili pravomoćne odluke suda o razvrgnuću, a na zakonom određeni način, pravo vlasništva ili/i neko drugo pravo, izvodeći ga iz onoga svoga suvlasničkoga dijela s kojim je sudjelovao u tom razvrgnuću, a koji mu istodobno prestaje.

6.4. Člankom 68. stavkom 3. ZVDSP određeno je da ako svi suvlasnici nekretnine suglasno odluče da će svoja suvlasnička prava ograničiti tako što će s određenim suvlasničkim dijelom povezati vlasništvo određenoga posebnoga dijela nekretnine, te o tome sastave ispravu, uzet će se da je to odgovarajući dio iz kojega može proizaći i na njemu biti uspostavljeno vlasništvo određenoga posebnoga dijela nekretnine, bez obzira na to koliki bi bio taj suvlasnički dio.

6.5. Člankom 72. ZVDSP određeno je da se vlasništvo određenoga posebnoga dijela nekretnine uspostavlja upisom u zemljišnu knjigu kao pravo povezano s određenim suvlasničkim dijelom te nekretnine. Vlasništvo određenoga posebnoga dijela nekretnine upisuje se u vlasničkom listu na suvlasničkom dijelu onoga suvlasnika za kojega je osnovano vlasništvo posebnoga dijela, uz navođenje posebnoga dijela nekretnine i sporednih dijelova na koje se proteže, a na posjedovni se list stavlja natpis: Etažno vlasništvo

6.6. Člankom 73. člankom 3. i 4. ZVDSP određeno je da se vlasništvo posebnog dijela ne može se uspostaviti dok nadležno tijelo ne potvrdi da je određeni stan ili druga prostorija u određenoj zgradi i na određenoj zemljišnoj čestici samostalna uporabna cjelina. Potvrda mora sadržavati popis i opis posebnih dijelova nekretnine i da su izgrađeni u skladu s dozvolom nadležnog tijela. Taj članak se ne primjenjuje na uspostavu vlasništva posebnog dijela zgrade ucrtane u katastarskom operatu do 25. 07. 2006. Potvrdu može zamijeniti uporabna dozvola iz koje je razvidno da je zgrada izgrađena sukladno planu posebnih dijelova nekretnine, potvrđenim građevinskom dozvolom da ti posebni dijelovi predstavljaju samostalnu uporabnu cjelinu.

7. Slijedom navedenog, imajući u vidu nalaz i mišljenje vještaka i činjenicu da su na posljednjem ročištu stranke prihvatile etažiranje kako je predloženo po vještaku (točke 4.8.3. i 4.8.4.) u čiji nalaz sud nema razloga sumnjati te ga prihvaća kao stručan i vjerodostojan, sud je odlučio kao u točki I. izreke.

7.1. Odluka iz točke II. izreke temelji se na članku 55. stavku 3. ZVDSP.

7.3. Odluka iz točke III. izreke temelji se na članku 52. stavku 3. ZVDSP. Pritom prema nalazu i mišljenju vještaka kojeg sud, kako je rečeno, prihvaća kao stručan i vjerodostojan te su prigovori protustranke o danoj procjeni vrijednosti u potpunosti otklonjeni očitovanjem vještaka, ali i utvrđenjima s uviđaja iz kojeg slijedi da nema govora da bi se ovdje radilo o obiteljskoj kući već samo poslovnim prostorima s pripadajućim sporednim prostorijama, ukupna vrijednost predmeta diobe iznosi 312.000,00 eura. Pritom su razmatranja stranaka o vrijednosti nekretnine nepotkrijepljena i na razini paušalnih prigovora usmjerenih na ostvarenje međusobno što povoljnijeg rezultata postupka.

7.4. Na temelju odluke iz točke I. rješenja vrijednost koja pripada predlagatelju, a prema procjeni vještaka iznosi 150.000,00 eura, iako mu pripada 8,07 m2 više korisne površine odnosno 40,58 m2 površine prostora, a vrijednost koja pripada protustranci 162.000,00 eura, ili 12.000,00 eura. Imajući u vidu navedeno sud je obvezao protustranku na isplatu iznosa od 6.000,00 eura kako bi strankama pripala ista vrijednost predmeta razvrgnuća dok je u preostalom dijelu zahtjev predlagatelja na nadoplatu vrijednosti odbijen kao neosnovan.

8. Člankom 32. stavkom 1., 2., 4. i 5. Zakona o izvanparničnom postupku (Narodne novine broj 59/23) određeno je da će sud o naknadi troškova odlučiti na temelju određenog zahtjeva stranaka uzimajući u obzir sve okolnosti slučaja. U postupcima u kojima su sudjelovale stranke sa suprotnim interesima sud će o naknadi troškova odlučiti uz odgovarajuću primjenu odredaba zakona kojim se uređuje parnični postupak, osim ako drukčije ne bi nalagali razlozi pravičnosti. Sud će o naknadi troškova koji se odnose na ostvarivanje zajedničkih interesa svih stranaka odlučiti razmjerno udjelima stranaka u predmetu postupka, a ako se takvi udjeli ne mogu utvrditi, troškovi se dijele na jednake dijelove. U ostalim slučajevima svaka stranka snosi svoje troškove.

8.1. Člankom 54. ZVDPS određeno je da troškove razvrgnuća snose suvlasnici razmjerno svojim suvlasničkim dijelovima, osim ako zakon ili njihov sporazum određuju drukčije.

8.2. Imajući u vidu navedeno, posebno suvlasničke omjere stranaka 1/2 naspram 1/2, sud je obvezao protustranku samo na plaćanje troškova uviđaja, sudskih pristojbi i vještačenja. Pritom je kao vrijednost zahtjev uzeo vrijednost kako je određena vještačenjem od 312.000,00 eura

8.3. Naime sud ne smatra da se ovdje radi o situaciji kada stranke sudjeluju u postupku sa suprotnim interesima. Upravo suprotno sudjeluju sa istim interesom, razvrgnućem suvlasništva u kojem njihovi omjeri iznose 1/2 naspram 1/2. U tom smislu sud smatra da su stranke dužne same snositi svoje troškove zastupanja putem punomoćnika.

8.4. U ovom postupku predlagatelj je platio sudske pristojbe za prijedlog od 33,18 eura, troškove uviđaja i vještačenja od 650,00 eura i da će biti dužan nadoknaditi troškove pristojbi na rješenje od 420,00 eura, uvažavajući pogodnost plaćanja još 50% na elektronički dostavljeno rješenje, čime ukupni troškovi postupka koje snosi predlagatelj iznose 1.103,18 eura. Stoga je protustranku obvezao na naknadu troškova postupka u iznosu od polovice toga iznosa ili 551,59 eura u skladu s njenim suvlasničkim omjerom.

9. Slijedom navedenog valjalo je odlučiti kao u izreci.

U Rijeci 15. lipnja 2026.

Sudac

Marko Maljevac

UPUTA O PRAVU NA ŽALBU

Protiv rješenja dopuštena je žalba. Žalba se podnosi Općinskom sudu u Rijeci u 2 (dva) istovjetna primjerka u roku od 15 (petnaest) dana od dostave prvostupanjskoga rješenja.

DNA:

- pun. predlagatelja;

- pun. protustranke;

PRISTOJBE:

- vrijednost zahtjeva 312.000,00 eura;

- pozvati predlagatelja na plaćanje sudske pristojbe na rješenje uz pogodnost plaćanja još 50% na elektronički dostavljeno rješenje;