REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI SUD U PAZINU

Stalna služba u Poreču - Parenzo

Turistička ulica 2

52440 Poreč-Parenzo

Poslovni broj R1-177/2026-148

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

R J E Š E NJ E

Općinski sud u Pazinu, Stalna služba Poreču, po sucu pojedincu Vlatki Markuš, na temelju pisanog prijedloga više sudske savjetnice Stefani Vrh u izvanparničnom predmetu predlagatelja: 1. BC iz [adresa], OIB [osobni identifikacijski broj] i 2. CC iz [adresa], OIB [osobni identifikacijski broj], oboje zastupani po punomoćnici Branki Vukojević, odvjetnici u Puli, protiv predloženika Grada Poreča-Parenzo, Obala Maršala Tita 5/I, OIB 41303906494, zastupanog po punomoćniku Andreju Staniču, odvjetniku u Poreču, kao i uz sudjelovanje umješača IBERADRIATIC d.o.o. iz Zagreba, Gračansko Borje 24, OIB 53479716944, zastupanog po punomoćniku Ivanu Grgiću, odvjetniku u Zagrebu, radi utvrđenja naknade, 15. lipnja 2026.

r i j e š i o  j e

I Utvrđuje se da naknada za neizgrađeno zemljište označeno kao k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], površine 728 m2 i k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], površine 1655 m2 iznosi ukupno 54.183,75 eura.

II Nalaže se protustranci Grad Poreč-Parenzo, OIB 41303906494 da iznos naknade iz točke I izreke ovoga rješenja u visini od 54.183,75 eura zajedno sa zakonskim zateznim kamatama koje na taj iznos teku od 6. studenog 2015. pa do isplate, isplati predlagateljima BC, OIB [osobni identifikacijski broj] i VC, OIB [osobni identifikacijski broj] u roku od 15 dana.

III Nalaže se protustranci Gradu Poreču-Parenzo da naknadi predlagateljima troškove ovog postupka u ukupnom iznosu od 2.360,82 eura u roku od 15 dana, dok se u preostalom dijelu zahtjev predlagatelja za naknadu troškova odbija.

Obrazloženje

1. Predlagatelji su pred ovim sudom podnijeli zahtjev za utvrđenje naknade za predaju u vlasništvo zemljišta i to oznake k. č. br. [katastarska čestica] površine 728 m² i 2569/4 površine 1655 m², koja se nalaze u k. o. [katastarska općina]. U zahtjevu navode kako su isti 6. studenog 2013. pred Uredom državne uprave u Istarskoj županiji, Služba za imovinsko pravne poslove, Ispostava Poreč dali izjavu o predaji u vlasništvo Grada Poreča navedenih nekretnina sukladno članku 132. stavku 1. Zakona o prostornom uređenju i gradnji. Na istom ročištu stranke da se nisu uspjele usuglasiti o cijeni predaje zemljišta u vlasništvo Grada Poreča, slijedom čega su sukladno članku 132. stavku 5. Zakona o prostornom uređenju i gradnji podnijeli sudu navedeni zahtjev.

2. Ovosudnim rješenjem poslovni broj R1-129/2021 od 17. siječnja 2022. prihvaćen je nalaz i mišljenje vještaka Jelene Grubišić te je točkom I utvrđena je naknada za neizgrađeno zemljište označeno kao k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], površine 728 m2 i k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], površine 1655 m2 u iznosu od 387.450,00 kuna. Točkom II naloženo je protustranci isplatiti predlagateljima naknadu određenu točkom I. Točkom III odbijen je zahtjev umješača da se naloži isplata založnog vjerovnika IBERADRIATIC d.o.o. iz Zagreba uz ovlaštenje za brisanje hipoteke na k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] uz dokaz o izvršenom plaćanju, dok je točkom IV naloženo protustranici naknadi predlagateljima troškove ovog postupka u ukupnom iznosu od 13.606,26 kn u roku od 15 dana, dok se u preostalom dijelu zahtjev predlagatelja za naknadu troškova odbija.

3. Predlagatelji su na navedeno rješenje pravovremeno uložili žalbu slijedom čega je Županijski sud u Puli rješenjem poslovni broj Gž-722/2022 od 6. srpnja 2023. djelomično prihvatio žalbu predlagatelja i ukinuo rješenje pod točkom I i II izreke te odbijajućem dijelu pod točkom IV izreke te predmet vratio na ponovni postupak.

4. U ponovljenom postupku su izvedeni dokazi čitanjem zapisnika (4-5), izvadaka iz zemljišne knjige (6-7 i 391-392), dopisa Porezne uprave (9-11), izvatka iz zemljišne knjige (12), nalaza i mišljenja vještaka Dražena Sumića (179-199, 229-241 i 281-282), prigovora (202-220 i 221-222), uvjerenja o statusu nekretnine (265), odluke o proglašenju prostornog plana uređenja Grada Poreča broj: 14/2002 (266-278), Elaborata procjene vrijednosti nekretnina vještakinje Jelene Grubišić (321-342), podneska predlagatelja s prigovorima na elaborat (345-346), Elaborata od 19. veljače 2009. (356-372), Službenog Glasnika Grada Poreča broj: 4/2001 od strane 118 do strane 130 istog (373-379), Službenog Glasnika Grada Poreča 14/2002 od strane 997 do strane 999 istoga (382-384), tečajne liste Privredne banke Zagreb (503), saslušanjem vještaka Dražena Sumića na ročištu 14. ožujka 2019. i 4. prosinca 2019, saslušanjem svjedoka TC na ročištu 4. prosinca 2019. te saslušanjem vještakinje Jelene Grubišić na ročištu 3. lipnja 2020., kao i uvidom u zbirku isprava poslovni broj Z-3577/13 (list 385-390 ovoga spisa), pročitan je zapisnik od 11. travnja 2024. (628-629), dopis Zavoda za prostorno uređenje Istarske županije klasa: 350- 07/24-01/00002 od 24. travnja 2024., 17. lipnja 2024., 19. lipnja 2024., dopunu elaborata procjene vrijednosti nekretnina vještaka Jelene Grubišić od 29. siječnja 2025. (740-758), nalaz i mišljenje vještaka Dražena Sumića od 1. travnja 2025. (759- 783), saslušani su vještaci Jelena Grubišić i Dražen Sumić (125-128), pročitana je dopuna elaborata procjene vrijednosti nekretnina vještaka Jelene Grubišić od 10. studenog 2025.

5. U ovom postupku je nesporno da su predlagatelji dali izjavu o predaji u vlasništvo protustranci nekretnina k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], površine 728 m2 i k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], površine 1655 m2 kao i da se iste nisu uspjele usuglasiti o cijeni predaje zemljišta u vlasništvo Gradu Poreču, sporo je međutim, vrijednost nekretnina koje su predmet ovoga postupka.

6. Prema nalazu i mišljenju i dopuni vještaka Dražena Sumića isti je kao dan vrednovanja uzeo datum 11. travnja 2018., kao metodu procjene uzeo je poredbenu metodu te je utvrdio kako vrijednost k. č. br. [katastarska čestica] iznosi 48.344,95 eura, a k. č. br. [katastarska čestica] eura. Naveo je kako se naknada za oduzeto zemljište određuje prema prethodnoj kakvoći i današnjoj tržišnoj vrijednosti za tu kakvoću. Napomenuo je kako jedan od parametara, budući da osim posljedičnih gubitaka postoje i posljedični dobici i naknada za gubitak prava, da se izračunavaju na osnovu naknadne kvalitete i razlike u vrijednosti. Osnovna negativna okolnost za protustranku da je činjenica da od ukupne prijašnje k. č. br. [katastarska čestica] površine 5.734 m2 za javne površine koje da su prenesene u vlasništvo protustranke otpada čak 2.383 m2 ili 41%, a prema prijašnjim prostorno planskim dokumentima da je na predmetnoj čestici bilo moguće ishodovanje dozvole za izgradnju na ukupnoj površini. naveo je kako se k. č. br. [katastarska čestica] nalazi izvan zaštitnog obalnog pojasa i po GUP-u i prema PPUP-u budući da je to jedinstvena linija udaljena od morske obale 1.000,00 metara, odnosno da je ista udaljena od mora minimalno 1.200,00 metara. Naveo je kako je za isto područje prema GUP-u omogućeno ishodovanje lokacijskih i građevinskih dozvola do stupanja na snagu nižeg reda, dakle da je vidljivo da je predviđena izrada plana nižeg reda ali da se mogu izdavati građevinske dozvole ako je čestica izvan zaštitnog obalnog područja. Naveo je kako se tadašnja k. č. br. [katastarska čestica] smatra zemljištem druge kategorije koje podrazumijeva da se ne može ishodovati građevinska dozvola budući da nisu ispunjeni urbanistički uvjeti, ali da su doneseni svi potrebni planovi. Naveo je i kako razliku da se prema lokacijskoj informaciji (Informacija odgovor na upit) navodi da se k. č. br. [katastarska čestica] nalazila unutar granica zaštitnog obalnog područja i njegovog stava kako ista spada izvan granica zaštitnog obalnog područja opravdava time da je sto potkrijepio grafičkim prilozima s označenim, zaštitnim obalnim pojasom koji je 1.000,00 metara od mora te je jasno određen i lokacijom k. č. br. [katastarska čestica]. Naveo je kako postoje posljedični nastali prijenosom k. č. br. [katastarska čestica] u vlasništvo lokalne samouprave čime da je prema UPU stambenog naselja Gulići Vranići postala javno prometna površina. Naveo je kako naknada za potpuno izvlaštene nekretnine iznosi 152.707,56 eura, odnosno na dan 18. lipnja 2018. vrijednost k. č. br. [katastarska čestica] iznosi 45.6395,12 eura a k. č. br. [katastarska čestica] eura. U odnosu na ime naknade za uspostavu služnosti – nepotpuno izvlaštenje – Istarski vodovod d.o.o. Buzet je isplatio 3.075,00 kuna, što sveukupno da iznosi 7.150,00, stoga da se vrijednost k. č. br. [katastarska čestica] umanjuje za navedeni iznos.

7. Prema nalazu i mišljenju vještaka Jelene Grubišić, kao dan vrednovanja uzet je datum 6. studenog 2015., odnosno kao dan kakvoće je određen 19. srpnja 2004. godine, odnosno dan prije stupanja na snagu UPU stambenog naselja " [adresa]" u [adresa] (UPU-1) temeljem kojeg je promijenjeno svojstvo nekretnine koju je imala prije promjene namjene koja je povod predaje u vlasništvo. Vještakinja navodi da joj nije poznato stanje zaloga na k. č. br. [katastarska čestica] na dan vrednovanja, kao i da se iznosom utvrđenim ovom procjenom ne obuhvaća utjecaj zaloga na tržišnu vrijednost nekretnina. U predmetnom elaboratu navodi da je usklađivanjem odredbi Zakona i Planova važećih na dan kakvoće, nesporno da se za k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], koje je na taj dan bila u vlasništvu predlagatelja, temeljem odredbi Zakona o prostornom uređenju (NN br. 30/94, 68/98 i 60/2000) i Prostornog plana Grada [adresa] (Službeni glasnik 14/02) nije moglo ishoditi odobrenje za građenje. Navela je kako je zemljište k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] na dan kakvoće bilo zemljište treće kategorije sukladno članku 10. Pravilnika o metodama procjene vrijednosti nekretnina NN br. 105/15. Navodi da tržišna vrijednost nekretnina koje su predmet ovog postupka korištenjem poredbene metode iznosi 71.867,24 Eura odnosno uzimajući u obzir tečaj na dan vrednovanja od, pritom da je prosječna cijena po metru kvadratnom 30,14 eura. NA usmenom saslušanju vještakinja je navela kako nije koristila nikakve dopise, upute, uvjerenja i sl. dostavljene od Grada Poreča nego da je u svom nalazu koristila izvode iz prostorno- planske dokumentacije što i navodi u svom nalazu. Grad Poreč da je kao jedinca lokalne samouprave, bez obzira na situaciju stranke u ovome postupku, ovlašten izdavati izvode iz prostorno planske dokumentacije sukladno odredbama zakona. Nadalje, navela je kako pojam zaštitnog obalnog pojasa na dan kakvoće iz elaborata procjene vrijednosti nije bio pojam poznat u tada važećoj regulativi iz oblasti prostornog uređenja, predana matična parcela 2013. da je imala različitu površinu nego što danas ima zbroj novonastalih čestica. Ista da nije izvršila uvid u plan uređenja manjeg naselja "Vranići-Gulići", jer da nije bilo potrebe da se taj uvid izvrši obzirom da taj plan nije bio na snazi nakon donošenja prostornog plana obzirom da naselje "Vranići-Gulići" nije definirano kao naselje unutar obalnog područja u kojem se može graditi bez prostornog plana. Navela je i kako se odredba članka 227. Prostornog plana Grada [adresa] definira u točki 9.0.4. stavak 3. da iznimno do donošenja prostornih planova iz stavka 1. te točke, lokacijske dozvole (građevne) se mogu izdavati za zahvate u prostoru obalnog područja te da se taksativno nabrajaju područja u kojima se mogu donositi dozvole i prije donošenja prostorno planske dokumentacije, te da sve ono što nije nabrojeno taksativno u tome članku podliježe obvezi donošenja prostorno planske dokumentacije nižeg reda.

8. Dobivenom uputom Županijskog suda u Puli ovaj sud je proveo dopunu vještačenja na ukazane okolnosti po vještacima graditeljske struke Draženu Sumiću i Jeleni Grubešić (razjašnjenjem kategorije predmetnih nekretnina i da li se one nalaze unutar ili izvan granica zaštitnog obalnog područja te utvrđenjem vrijednosti predmetnih nekretnina na dan kada su predane predloženiku 6. studenog 2013.).

9. Sukladno navedenoj uputi vještakinja Jelena Grubišić dostavila je Dopunu elaborata procjene vrijednosti nekretnina od 29. siječnja 2025. prema kojoj je kao dan vrednovanja naznačila 6. studenog 2013. U svojoj dopuni navela je kako se zemljište na dan kakvoće nalazilo u građevinskom području Grada Poreča u zoni zahvata obalnog područja sa obavezom (načelo prethodnog učinka). Sukladno članku 10. Pravilnika k. č. br. [katastarska čestica] da je spadala u kategoriju III, odnosno kategoriju koja obuhvaća katastarske čestice na građevinskom zemljištu za koje nisu doneseni svi propisani prostorni planovi na temelju koji je moguće ishoditi odobrenje za građenje. Sukladno tome, navela je kako se tržišna vrijednost nekretnina k. č. br. [katastarska čestica] površine 728 m2 i k. č. br. [katastarska čestica] površine 1655 m2, na dan vrednovanja procjenjuje na 55.000,00 eura. Navela je kako je za navedeno vrednovanje koristila poredbenu metodu, dok u preostalom dijelu da ostaje kod svog nalaza od 6. svibnja 2020.

10. Vještak Dražen Sumić je dostavio je novi nalaz i mišljenje prema kojem je kao dan kakvoće označio 6. studenog 2013. dok je kako dan vrednovanja naznačio 11. ožujka 2025. (a u samom izračunu 6. studenog 2013.) te naveo kako vrijednost nekretnine k. č. br. [katastarska čestica] iznosi 5.359,92 eura i vrijednost nekretnine k. č. br. [katastarska čestica] eura. Naveo je kako je kao metodu procjene koristio poredbenu metodu. Nadalje, naveo je kako su prije stupanja na snagu Urbanističkog plana uređenja stambenog naselja Gulići -Vranići (20.07.2004.), na snazi bile odredbe Prostornog plana uređenje Grada [adresa] (08.01.2003) i Generalni urbanistički plan Grada [adresa] (04.10.2001). Prema odredbama GUP-a k. č. br. [katastarska čestica] da se nalazila unutar građevinskog područja stambene namjene. Također prema GUP-u da je bilo moguće izdavanje lokacijskih i građevinskih dozvola za izgradnju objekata prema namjeni iz GUP-a za područja za koja je predviđena izrada prostornih planova nižeg reda, a koji da se nalaze izvan zaštitnog obalnog područja. Uslijed svoje veličine i oblika te nedefiniranog pristupnog puta, tadašnja k. č. br. [katastarska čestica] da se prema odredbama Zakona i Pravilnika o procjeni vrijednosti nekretnina smatrala zemljištem treće kategorije. Sukladno tome, za k. č. br. [katastarska čestica] utvrdio je iznos naknade za gubitak prava u visini od 35.759,36 eura (površina izvlaštenog dijela 728,00 m2, jedinična cijena zemljišta prema odredbama prije stupanja na snagu UPU stambenog naselja Gulići – Vranići 49,12 eura po m2) te posljedični dobitak u visini od 146.843,64 eura (nastale 4 nove građevinske čestice stambene namjene 1. kategorije; površina 4. novonastale čestice 1. kategorije – 2.989,00 m2; Razlika u cijeni zemljišta 1. i zemljišta 3. kategorije – 49,13 eura po m2), dok posljedičnih gubitaka nema, slijedom čega bi naknada za potpuno izvlaštenu nekretninu iznosila 111.084,28 eura. Naveo je kako prema članku 50. stavku 4. Zakonu o procjeni vrijednosti nekretnina (NN 78/15) iznos naknade za potpuno izvlaštenje ne može biti manje od vrijednosti poljoprivrednog zemljišta., pa bi na temelju iznesenog procjena naknade za potpuno izvlaštenu nekretninu k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] iznosila 5.359,92 eura.

11. U odnosu na iznesene prigovore stranaka, na ročištu održanom 28. listopada 2025. saslušani su vještaci.

12. Vještakinja Jelena Grubišić je navela kako ostaje kod navoda iz nalaza i mišljenja od 6. svibnja 2020. kao i dopune od 3. veljače 2025. U odnosu za posljedične dobitke navela je kako je u njezinom nalazu uzeto samo za građevinsko zemljište namijenjeno stambenoj zgradi, a vezano za dobitke. Navela je kako je razdvojeno za k. č. br. [katastarska čestica] i k. č. br. [katastarska čestica] iz razloga što će se dobit ostvariti samo dovođenjem prometnice do zemljišta na kojem se mogu ishoditi građevinske dozvole. Također da nije uzimala u obzir terete upisane u zemljišnim knjigama. Dana 14. studenog 2025. dostavila je dopunu elaborata kojom je prikazala izračun posljedičnog dobitka (prelazak iz III u I kategoriju).

13. Vještak Dražen Sumić je u svom usmenom izlaganju naveo kako ostaje kod navoda iz nalaza i mišljenja od 23. travnja 2025. Naveo je kako je izrađen novi nalaz i mišljenje iz razloga što su sada bile drugačije upute suda a zbog čega da se sada i ovaj nalaz i mišljenje razlikuje od prethodnog. Vezano za mišljenje Zavoda za urbanizam na temelju kojeg da je sačinjen nalaz i mišljenje naveo je da to nije nužno njegovo mišljenje već je postupio sukladno uputi suda. U odnosu na definiciju zaštitnog obalnog pojasa naveo je kako isti pojam ima tri različita termina. Obalno područje da predstavlja područje 1 km od mora, dok da je prema prostornom planu od 2002. ili ranije bilo određeno kako obalno područje predstavlja cijelo područje [adresa] ali tamo da je bio naveden drugi termin. Naveo je i kako je došlo do problema budući da neki prostorni planovi nižeg reda su važeći od prije dok su neki ukinuti. Prema prostornom planu kompletno područje u kojem se nalazila prvotna nekretnina, da je nepodijeljena u području stambenog naselja Vranići-Gulići. Okolni objekti u naselju evidentno stambene namjene česticama od 700 do 1000 m2 površine, veličine te da je za pretpostaviti pred uvjetima, a prije izrade prostornog plana nižeg reda koji da je naknadno definirao namjene da će se i predmetno zemljište definirati za izgradnju stambene namjene u kojima da će biti i odvojene površine za javnoprometne površine. Naveo je kako se u blizini predmetne čestice nalazi vodosprema Istarskog vodovoda a prema prostornom planu iz 2002. te naglasio da postoje uvjeti da se u neposrednoj blizini ne mogu izvoditi objekti visokogradnje a da se odobrava izgradnja uz suglasnost Istarskog vodovoda d.o.o. koji da je vlasnik. Uslijed navedenog uvjeta da je smatrao da se ne može uzeti maksimalni koeficijent za izgrađenost budući da postoji okolnost, a to da je suglasnost Istarskog vodovoda o mogućnosti gradnje na okolnim česticama. Naveo je i kako, da nije dobio uputu suda da sačini nalaz i mišljenje sukladno mišljenju Zavoda, da bi morao provesti šire istraživanje budući da bi trebalo i napraviti dublju analizu a vezano za prethodne planove iz 70-tih i 80-tih koji da su neki od njih važeći dok da su neki ukinuti, pa da ne zna da li bi ostao kod tog prethodnog nalaza i mišljenja. Vezano za orijentacijski odnos vrijednosti zemljišta III kategorije s obzirom spremnost za gradnju koji se kreće u rasponu od 25 do 60% vrijednosti zemljišta I kategorije, pri čemu je kao koeficijent uzeo 50% naveo je da se predmetno zemljište nalazi u području stambenog naselja Gulići-Vranići gdje da su već formirani blokovi građevina i da nije bilo nikakve osnove da se i predmetno područje formira kao stambeno naselje, tj. stambeni blokovi slični već izgrađenom dijelu naselja uz formiranje prometnica radi pristupa pojedinim kasnije novoformiranim česticama. Osnovna čestica da je kompaktnog oblika i da nije bilo razloga da se ne primijeni maksimalni koeficijent od 60% ali primijenio je 50% zbog eventualnog uvjeta vezanog za vodospremu. To da je njegova diskreciona ocjena bazirana obrazloženom. Naveo je kako je u obzir uzet koeficijent od 50% iz razloga što je predmetna čestica imala predispoziciju za stambenu izgradnju, za formiranje čestica dok bi npr. u slučaju da je čestica bila široka 7 metara i duga 1000 metara taj koeficijent iznosio 25%. Također, stavio je umanjenje od 10% zbog eventualnog uvjeta vezano za vodospremu.

14. Nakon provedenih vještačenja i usmenih saslušanja vještaka, predlagatelji su naveli kako smatraju da vještacima nije dana mogućnost da objektivno i profesionalno dadu svoja mišljenja, nego da su bili ograničeni stavovima Istarske županije, ureda za urbanizam te da su shodno tome i odstupili od ranije vještačkih nalaza u ovom predmetu, a povrh toga da nisu izvedeni dokazi na koje su predlagatelji ukazivali i predlagali u prethodno navedenom podnesku. Vještakinja Grubišić da nije odgovorila na prigovore niti da je ispravila nalaz te konkretno za česticu 2569/4 i dalje da nije prikazala u nalazu posljedične dobitke, obzirom da je ista čestica namijenjena kao zelena površina, te da ima posljedičnih dobitaka koji da su odbijeni u krajnjem iznosu. U tom djelu da svakako ne postoji suglasje između vještaka, obzirom da je vještak Sumić imao sasvim drugačije mišljenje u svom nalazu. Prema tome stavovi vještaka nisu usuglašeni oko bitne stvari.

15. Protustranka je navela kako se vještačenje određeno po vještaku Draženu Sumiću ne može uzeti u obzir, budući da je kao "dan vrednovanja" za predmetne nekretnine uzeo 11.3.2025. umjesto ispravno dan 6.11.2013. kako je to određeno rješenjem suda.

16. Nakon svih provedenih dokaza, nalazi i mišljenja vještaka se i dalje u bitnome razlikuju vezano za sam iznos tržišne vrijednosti nekretnina. Vještak Dražen Sumić nije postupio po uputi suda i dostavio dopunu svog nalaza i mišljenja, već sačinio novi nalaz i mišljenje koji je prožet raznim greškama. Ujedno, uputa suda nije bila da se dopuna nalaza učini na temelju očitovanja Zavoda za prostorno uređenje Istarske županije PPGU-om, već da se isto uzme u obzir prilikom izrade dopune elaborata, slijedom čega ovaj sud nije mogao prihvatiti nalaz i mišljenje vještaka Dražena Sumića.

17. Sud je prihvatio nalaz i mišljenje vještakinje Jelene Grubišić budući da je ista iznijela svoj nalaz na stručan, uvjerljiv i jasan način te po stavu ovoga suda odgovorila na sve prigovore stranaka.

18. Naime, vještakinja Jelena Grubišić je postupila po uputi suda i na jasan način razjasnila kategorije predmetnih nekretnina i da li se one nalaze unutar ili izvan granica zaštitnog obalnog područja te utvrdila vrijednost predmetnih nekretnina na dan 6. studenog 2013. Prema njezinom nalazu i mišljenju tržišna vrijednost nekretnina k. č. br. [katastarska čestica] i k. č. br. [katastarska čestica] je na dan 6. studenog 2013. iznosila 55.000,00 eura. Ista je ostala kod svog nalaza i mišljenja od 6. svibnja 2020. te nadodala kako sukladno očitovanju Zavoda za prostorno uređenje Istarske županije PPGU-om „posebno određena područja za koja se propisuje obaveza izrade urbanističkog plana uređenja“ i da se do njegovog donošenja nije na procjenjivanom zemljištu mogao izdati akt za gradnju stavlja to zemljište u III kategoriju prema kojem ista obuhvaća katastarske čestice na građevinskom zemljištu za koje nisu doneseni svi propisani prostorni planovi na temelju kojih je moguće ishoditi odobrenje za građenje. Vrijednost zemljišta III kategorije da se kreće u visini 25%-60% vrijednosti zemljišta I kategorije na kojem je donesen prostorni plan temeljem kojeg je moguće ishoditi odobrenje za građenje. Ista da je u procjeni uzela maksimalni iznos 60% vrijednosti I kategorije. Nadalje, navela je kako su se zemljišta na dan kakvoće nalazila u građevinskom području Grada Poreča u zoni zahvata obalnog područja sa obavezom (načelo prethodnog učinka). Ukupna površina gradivih parcela, prometnice i parkirnih i zelenih površina k. č. br. [katastarska čestica] da je na dan kakvoće iznosila 5.732 m2. U odnosu na procjenu naknade za gubitak prava navela je kako isto iznosi 160.530,17 eura dok u predmetnoj stvari nema posljedičnih gubitaka. Vezano za posljedične dobitke navela je kako je od matične parcele k. č. br. [katastarska čestica] nakon donošenja UPU-a stambenog naselja Vranići-Gulići formirano ukupno 6 parcela, procjenjivane k. č. br. [katastarska čestica], te k. č. br. [katastarska čestica], sve k. o. [katastarska općina]. Nakon donošenja UPU-a stambenog naselja Vranići Gulići i stjecanja uvjeta gradnje na dijelu matične k. č. br. [katastarska čestica] predlagatelji da su 2007. dali punomoć za neograničeno raspolaganje, pretpostavlja budućim suvlasnicima nekretnine (očitano u z. k. ul. [broj ZK uloška]), a 2008. predlagatelji da su prodali suvlasnički dio nekretnine 3356/5732 pravnoj osobi. Upravo od ovog suvlasničkog dijela da su kasnije formirane 4 parcele u zoni UPU-a namijenjenoj stambenoj izgradnji. Prema izvatku iz zemljišnih knjiga 2010. da je izvršena parcelacija, a 2011. u lipnju da je sklopljen diobeni ugovor i razvrgnuta suvlasnička zajednica. Godine 2012. da je izvršen prijenos formiranih parcela na novog samovlasnika u novi katastarski uložak. U vlasništvu predlagatelja da su nakon prodaje i razvrgnuća suvlasničke zajednice ostale nekretnine koje da je svojom izjavom prenio u vlasništvo Grada Poreča 2013. i koje da su predmet ove procjene. Preostali dio zemljišta na kojem se može graditi predlagatelji da su prodali pravnoj osobi 2008., te sporazumno razvrgnuli suvlasničku zajednicu formiranjem 6 katastarskih čestica. Nakon donošenja UPU-a vlasnik da je stekao mogućnost da na dijelu ranije k. č. br. [katastarska čestica] - namjene stanovanje grade stambene građevine prema planskim uvjetima sa priključkom na plansku prometnicu na k. č. br. [katastarska čestica]. Javne zelene površine i prostrani parkirališni prostor sa istočne strane gradive zone da čine gradivi stambeni dio – 2013. k. č. br. [katastarska čestica] površine 3.413 m2, atraktivnijima za stanovanje. Zemljište ranije oznake k. č. br. [katastarska čestica] da je donošenjem UPU-a stambenog naselja Vranići-Gulić prešlo iz III kategorije u I kategoriju spremnosti za gradnju. Sukladno tome naknada za posljedični dobitak da iznosi 154.453,87 eura, odnosno iznos naknade za potpuno izvlaštenu nekretninu da iznosi 6.076,30 eura. Sukladno iznesenom, navela je kako se na temelju poredbene metode tržišna vrijednost nekretnina k. č. br. [katastarska čestica] površine 728 m2 i k. č. br. [katastarska čestica] površine 1655 m2 na dan vrednovanja, a prema stanju na dan kakvoće procjenjuje na vrijednost od 55.000,00 eura sukladno Pravilniku o metodi procjene nekretnine prema kojem da se iskazivanje procijenjenih vrijednosti provodi zaokruživanjem vrijednosti do 100.000,00 kn na cijele stotice.

18.1. U odnosu na istaknute prigovore predlagatelja valja ukazati na to kako je vještakinja istaknula kako ostaje kod ranijeg nalaza i mišljenja od 6. svibnja 2020. slijedom čega, bez obzira na mišljenje Zavoda za prostorno uređenje Istarske županije PPGU-om ista je objektivno i profesionalno dala svoje mišljenje zbog čega smatra da je nekretnina na dan kakvoće spadala u III kategoriju. Također, vezano za posljedične dobitke navela je kako je u nalazu uzeto samo za građevinsko zemljište namijenjeno stambenoj zgradi, a vezano za dobitke.

18.2. U odnosu na prigovor protustranke, ista je navela kako nije uzimala u obzir terete upisane u zemljišnim knjigama.

19. Sud nije prihvatio dokaze predlagatelja da se uputi Ministarstvu prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine isti upit koji se dostavio Zavodu, kao i da se uputi upit temeljem kojeg akta prostornog uređenja je izdana građevinska dozvola UP/361-03/04-01/227 za k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] dana 22.03.2005, odnosno kada je PUMN Vranići -Gulići SN 1/81, 21/86, 44/87, 31/89 stavljeno van snage iz razloga što vještakinja Jelena Grubišić nije temeljila svoj nalaz na očitovanju Zavoda, dok su predlagatelji predlagali navedene dokaze upravo zbog mišljenja da su vještaci očitovanje Zavoda uzeli kao temelj za izradu nalaza i mišljenja.

20. Uvidom u izvadak iz zemljišne knjige za k. č. br. [katastarska čestica] z. k. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] utvrđeno je da je u teretovnici, na temelju pravomoćnog Rješenja Ureda državne uprave u Istarskoj županiji, Službe za imovinsko pravne poslove, Pododsjeka za imovinsko pravne poslove, Ispostava Poreč od 28.03.2013. klase: UP/I-943-04/13- 01/67, dokaza o uplati od 12.07.2013., pravomoćnog Rješenja Ureda državne uprave u Istarskoj županiji, Službe za imovinsko pravne poslove, Pododsjeka za imovinsko pravne poslove, Ispostava Poreč od 28.03.2013. klase: UP/I-943-04/13-01/66 i dokaza o uplati od 02.07.2013., uknjiženo pravo služnosti radi postavljanja i održavanja "Izmještanja vodovodne mreže Vranići", u korist Istarski vodovod d.o.o. za proizvodnju i distribuciju vode, OIB 13269963589, Buzet, Sv. Ivan 8. Prema iskazu vještakinje ista nije uzimala u obzir terene upisane na nekretnini.

20.1. U odnosu na navedenu služnost, stranke su predlagale da se od ukupnog iznosa utvrđene tržišne vrijednosti nekretnina umanji iznos isplaćene naknade za upisanu služnost.

20.2. Uvidom u zbirku isprava Z-3577/13 (list 385-390 spisa) utvrđeno je da se u istoj nalazi Rješenje Ureda državne uprave u Istarskoj županiji, Službe za imovinsko pravne poslove, Pododsjeka za imovinsko pravne poslove, Ispostava Poreč od 28.03.2013. klase: UP/I-943-04/13-01/67 i Rješenje Ureda državne uprave u Istarskoj županiji, Službe za imovinsko pravne poslove, Pododsjeka za imovinsko pravne poslove, Ispostava Poreč od 28.03.2013. klase: UP/I-943-04/13-01/66 kao i uplatnica na ime primatelja GC za iznos od 3.075,00 kn i uplatnica na ime primatelja CC za iznos od 3.075,00 kn. Točka IV izreke rješenja propisano je da je korisnik izvlaštenja dužan na ime naknade za umanjenu tržišnu vrijednost nekretnine novčanu naknadu u iznosu od 3.075,00 kuna, položiti kod banke na poseban račun, u roku od petnaest dana od dana pravomoćnosti tog rješenja. Točka IV izreke rješenja sa lista 385 ovoga spisa propisuje da je korisnik izvlaštenja dužan vlasniku odnosno CC na ime naknade za umanjenu tržišnu vrijednost nekretnina isplatiti novčanu naknadu u iznosu od 3.075,00 kuna u roku od petnaest dana od pravomoćnosti ovog rješenja. Iz uplatnica (listovi 387 i 390 spisa) je vidljivo da su predmetne isplate izvršene tadašnjim suvlasnicima GC i CC i to svakom po 3.075,00 kn, dakle sveukupno 816,25 eura (6.150,00 kn).

21. Slijedom navedenog sud je utvrdio visinu naknade za k. č. br. [katastarska čestica] i k. č. br. [katastarska čestica], obje k. o. [katastarska općina] na način da je od iznosa procjene tržišne vrijednosti kojeg je utvrdila vještakinja u visini 55.000,00 eura oduzeo iznos naknade za upis služnosti od 816,25 eura, pa utvrđena vrijednost iznosi 54.183,75 eura.

22. Sud nije razmatrao zahtjev umješača IBERADRIATIC d.o.o. (založnog vjerovnika) podnesen 27. listopada 2025. iz razloga što je isti već pravomoćno odbijen sa navedenim zahtjevom ovosudnim rješenjem poslovni broj R1-129/2021 od 17. siječnja 2022.

23. Naime, u predmetnoj stvari podnesen je prijedlog radi utvrđivanja naknade za zemljište, a ne i njezine isplate i raspodjele naknade. Odredbom članka 131. stavka 1. Zakona o prostornom uređenju i gradnji propisano je da vlasniku pripada naknada u visini tržišne vrijednosti predanog zemljišta, odnosno ista ne predviđa umanjenje naknade zbog postojanja tereta na nekretnini, slijedom čega nema mjesta određivanju isplate umješača.

24. Slijedom svega iznesenog, na temelju odredbe članka 132. st. 5. Zakona o prostornom uređenju i gradnji utvrđena je naknada za neizgrađeno zemljište označeno kao k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], površine 728 m², te naknadu za neizgrađeno zemljište oznake k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], površine 1655 m² u ukupnom iznosu od 54.183,75 eura.

25. Prema odredbi članka 131. stavka 2. Zakona o prostornom uređenju i gradnji propisano je da je naknadu iz stavka 1. tog članka je dužna isplatiti jedinica lokalne samouprave, odnosno osoba s kojom je sklopljen ugovor, najkasnije u roku od dvije godine od dana predaje zemljišta, odnosno sklapanja ugovora. Sukladno tome, a budući da je dan predaje zemljišta 6. studenog 2013., što među strankama nije sporno, krajnji rok za isplatu naknade je bio 6. studenog 2015., pa stoga predlagatelji uz iznos od 54.183,75 eura imaju pravo i na zakonske zatezne kamate koje teku od 6. studenog 2015. pa do isplate.

26. Predlagatelji su zatražili trošak postupka u ukupnom iznosu od 43.410,00 eura i to:

Zahtjev za utvrđivanje naknade za predaju u vlasništvo - 1.200,00 eura, ročište od 18.06.2014. - 1.500,00 eura, ročište od 19.03.2015. - 1.500,00 eura, podnesak od 10.08.2015. - 1.500,00 eura, ročište od 07.04.2016. - 1.500,00 eura, žalba od 03.05.2016. - 3.000,00 eura, podnesak od 13.06.2017. - 1.500,00 eura, podnesak od 09.05.2018. - 1.500,00 eura, podnesak od 21.09.2018. - 1.500,00 eura, ročište od 14.03.2019. - 1.500,00 eura, ročište od 14.03.2019. - 1.500,00 eura, ročište od 04.12.2019. - 1.500,00 eura, ročište od 04.12.2019 - 1.500,00 eura, ročište od 4.12.2020. - 1.300,00 eura, pristojbe na temelju rješenja od 26.06.2014. - 50,00 eura, pristojbe na temelju rješenja od 11.05.2016. - 60,00 eura, predujam za 4 vještačenja u predmetnom postupku - 4.000,00 eura, žalba 16.02.2022 i 21.02.2022. - 3.000,00 eura, podnesak 08.03.2024. - 2.000,00 eura, ročište 11.04.2024. - 2.000,00 eura, putni trošak 100,00 eura, podnesak 28.05.2024. - 2.000,00 eura, podnesak 17.05.2024. - 2.000,00 eura, podnesak 30.04.2025. - 2.000,00 eura, ročište 28.10.2025. - 2.000,00 eura, putni trošak 100,00 eura, ročište 19.03.2026. - 2.000,00 eura, putni trošak 100,00 eura.

26. Budući da predlagatelji u prijedlogu nisu naznačili vrijednost predmeta spora, niti su naznačili visinu iznosa koju potražuju na ime naknade, dok iznos naveden u troškovniku od 19. ožujka 2026. to ne može zamijeniti, primjenom odredbe članka 40. stavka 5. Zakona o parničnom postupku (Narodne novine br. 53/1991, 91/1992, 112/1999, 129/2000, 88/2001, 117/2003, 88/2005, 2/2007, 96/2008, 84/2008, 123/2008, 57/2011, 25/2013, 89/2014; dalje u tekstu: ZPP) kao vrijednost predmeta spora uzet je iznos od 6.630,00 eura. Sukladno Tarifi o nagradi i naknadi za rad odvjetnika (Narodne novine broj 138/2023, 107/2025; dalje u tekstu: Tarifa), odvjetniku za poduzetu radnju pripada iznos od 200,00 eura, uvećan za iznos PDV-a, odnosno iznos od 250,00 eura.

27. Shodno navedenom, predlagateljima je sukladno Tarifi priznat trošak sastava žalbe od 16. veljače 2022. u iznosu od 343,75 eura (Tbr. 18, Tbr. 16, Tbr. 7. toč. 1., Tbr. 40., Tbr. 46. Tarife), trošak podneska od 8. ožujka 2024., 17. svibnja 2024., 28. svibnja 2024., 30. travnja 2025., 10. kolovoza 2015., 13. lipnja 2017., 9. svibnja 2018. i 21. rujna 2018. (Tbr. 16. toč. 4., Tbr. 7. toč. 1., Tbr. 40., Tbr. 46. Tarife), za svaku radnju iznos od 68,75 eura, odnosno ukupan iznos od 550,00 eura, trošak zastupanja na ročištu dana 28. listopada 2025. i 19. ožujka 2026. (Tbr. 17., Tbr. 7. toč. 1., Tbr. 40., Tbr. 46. Tarife), za svaku radnju iznos od 206,25 eura, odnosno ukupan iznos od 412,50 eura. Predlagateljima je priznat i trošak uplaćenog predujma u iznosu od 1.054,57 eura (dok će neutrošeni iznos predujma biti vraćen na račun predlagatelja).

28. Predlagateljima nije priznat trošak sastava žalbe od 21. veljače 2022. budući da je navedena žalba sadržajno ista kao žalba podnesena 16. veljače 2022. Nije im priznat ni putni trošak u iznosu od 300,00 eura budući da isti nisu dokazali da im je navedeni trošak zaista nastao, kao ni trošak zastupanja na ročištu od 4. prosinca 2020. budući da predmetnog dana nije bilo ročišta.

29. Predlagateljima također nije priznat preostali zatraženi trošak iz troškovnika od 19. ožujka 2026. i to od rednog broja 1 do 6 i 10 do 16., kao ni trošak predujma zatražen preko dosuđenog iznosa iz razloga što je o navedenom trošku već donesena pravomoćna odluka poslovni broj R1-129/2021 od 17. siječnja 2022. (točka IV), potvrđena rješenjem Županijskog suda u Puli, poslovni broj Gž-722/2022 od 6. srpnja 2023.

30. Slijedom svega navedenog, odlučeno je kao u izreci.

U Poreču 15. lipnja 2026.

Sutkinja

Vlatka Markuš

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU

Protiv ovog rješenja dopuštena je žalba nadležnom županijskom sudu. Žalba se podnosi putem ovog suda u tri pisana primjerka u roku od osam dana od dostave rješenja.

DNA:

- predlagateljima p.p.

- protustranci p.p.

- umješaču p.p.