Poslovni broj: P-260/2025-13

REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI SUD U NOVOM ZAGREBU

Novi Zagreb - Istok, Turinina 3

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Novom Zagrebu, po sucu toga suda Nives Grubišić Đogić, u pravnoj stvari tužitelja TERMO FULIR d.o.o., OIB:36889112856, Pešćenica, Kolodvorska 148, zastupanog po punomoćniku Franu Olujiću, odvjetniku u Zagrebu, protiv tuženika CN, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], zastupanog po punomoćniku Bori Saviću, odvjetniku u Zagrebu, radi poništenja/pobojnosti, nakon glavne i javne rasprave zaključene 25. svibnja 2026. u prisutnosti zakonskog zastupnika tužitelja, tuženika, punomoćnika tužitelja i punomoćnika tuženika, 12. lipnja 2026.,

p r e s u d i o  j e

I.) Odbijaju se glavni i eventualno kumulirani tužbeni zahtjev koji glasi:

" I. Utvrđuje se kako je između tužitelja TERMO FULIR d.o.o., Kolodvorska 148, Pešćenica (Općina Lekenik), OIB: 36889112856 kao Kupca i tuženika CN, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] kao Prodavatelja dana 20. veljače 2023. godine sklopljen Ugovor o kupoprodaji nekretnine sljedećeg sadržaja:

Predmet kupoprodaje

Članak 1.

1.1. Ugovorne strane suglasno utvrđuju kako je Prodavatelj vlasnik nekretnina koje su kod Općinskog suda u Novom zagrebu – Zemljišnoknjižni odjel Novi Zagreb upisane u:

- zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], kč. br. [katastarska čestica] Kupinečka ulica DVORIŠTE ukupne površine 1117 m2, u 1/1 dijela;

- zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], kč. br. [katastarska čestica] Kupinečka ulica VODODERINA površine 35 m2, kč. br. [katastarska čestica] Kupinečka ulica ULICA površine 47 m2, ukupne površine 82 m2, u 1/1 dijela;

- zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], kč. br. [katastarska čestica] Kupinečka ulica PUT ukupne površine 164 m2, 3. suvlasnički dio: ½ (dalje u tekstu: Nekretnine).

1.2. Prodavatelj prodaje, a Kupac kupuje nekretnine iz st. 1.1. ovog članka.

Članak 2.

2.1. Prodavatelj jamči Kupcu da su nekretnine koje su predmet ovog Ugovora njegovo isključivo vlasništvo te da iste nisu opterećene nikakvim uknjiženim ili neuknjiženim pravima niti teretima u korist trećih osoba koja bi ograničavala, umanjivala ili isključivala prava Kupaca te da nisu predmet nekog drugog Predugovora, Ugovora ili spora.

Kupoprodajna cijena

Članak 3.

3.1. Ugovorne strane suglasno utvrđuju da kupoprodajna cijena za nekretnine koja su predmet ovog Ugovora iznosi 190.000,00 EUR-a (slovima: sto devedeset tisuća eura).

3.2. Ugovorne strane suglasno utvrđuju kako je ugovorena cijena fiksna i nepromjenjiva.

Isplata kupoprodajne cijene

Članak 4.

4.1. Ugovorne strane suglasno utvrđuju kako je na ime kupoprodajne cijene za nekretnine koja su predmet ovog Ugovora kupac prodavatelju isplatio iznos od 40.000,00 EUR.

4.2. Kupac se obvezuje preostali iznos kupoprodajne cijene, odnosno iznos od 150.000,00 EUR isplatiti na račun Prodavatelja otvoren u ERSTE & STEIERMARKISCHE BANK d.d., IBAN: [broj bankovnog računa] ili na drugi IBAN po uputi Prodavatelja, u roku od 45 dana od sklapanja ovog Ugovora.

Posjed nekretnina

Članak 5.

5.1. Ugovorne strane suglasno utvrđuju kako se Kupac nalazi u posjedu nekretnina koje su predmet ovog Ugovora.

5.2. Ugovorne strane su suglasne da sve troškove vezane za vlasništvo i korištenje predmetnih nekretnina, kao i sve režijske troškove od dana stupanja istih u posjed Kupca, snosi Kupac.

Porez na promet nekretnina

Članak 6.

6.1. Porez na promet nekretnina koja su predmet ovog Ugovora snosi Kupac prema rješenju nadležne Porezne uprave Ministarstva financija Republike Hrvatske .

Tabularna izjava

Članak 7.

7.1. Prodavatelj ovlašćuje Kupca da temeljem ovoga Ugovora, a bez svakog daljnjeg pitanja i odobrenja, može u zemljišnim i drugim javnim knjigama ishoditi uknjižbu prava vlasništva na nekretninama iz čl. 1. ovog Ugovora, na ime i kao vlasništvo Kupca u cijelosti.

Naslovi odredaba

Članak 8.

8.1. Naslovi nad pojedinim odredbama sadržanim u ovom Ugovoru služe samo u svrhu lakšeg snalaženja i nemaju značenje za određivanje sadržaja tih odredbi.

8.2. Ugovorne strane potpisom ovog Ugovora potvrđuju da ovaj Ugovor predstavlja njihovu pravu stvarnu volju.

8.3. Ugovorne strane su suglasne da će sve eventualne sporove koji bi proizašli iz ovog Ugovora, nastojati riješiti sporazumno. Za slučaj nemogućnosti postizanja sporazuma, ugovorne strane ugovaraju nadležnost stvarno nadležnog suda u Novom Zagrebu.

Završne odredbe

Članak 9.

9.1. U znak prihvata ovog Ugovora i razumijevanja njegovih odredbi, ugovorne strane ga vlastoručno potpisuju.

9.2. Sve eventualne promjene, izmjene i dopune odredbi ovog Ugovora moraju biti sačinjene u pisanom obliku, u suprotnom nemaju pravni učinak.

II. Nalaže se tuženiku CN, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] da tužitelju TERMO FULIR d.o.o., Kolodvorska 148, Pešćenica (Općina Lekenik), OIB: 36889112856, naknadi troškove parničnog postupka, zajedno sa zakonskim zateznim kamatama koje na navedeni iznos teku od dana presuđenja pa do isplate, po stopi zateznih kamata koja se određuje za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana u tekućem polugodištu, za tri postotna poena, u roku od petnaest dana, pod prijetnjom ovrhe."

"I Nalaže se tuženiku CN, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] da tužitelju TERMO FULIR d.o.o., Kolodvorska 148, Pešćenica (Općina Lekenik), OIB: 36889112856, isplati iznos od 40.000,00 EUR, zajedno sa zakonskim zateznim kamatama koje teku

- na iznos od 2.000,00 EUR od dana 21. veljače 2023. godine,

- na iznos od 2.000,00 EUR od dana 21. ožujka 2023. godine,

- na iznos od 2.000,00 EUR od dana 19. travnja 2023. godine,

- na iznos od 2.000,00 EUR od dana 24. svibnja 2023. godine,

- na iznos od 2.000,00 EUR od dana 28. lipnja 2023. godine,

- na iznos od 2.000,00 EUR od dana 25. srpnja 2023. godine,

- na iznos od 2.000,00 EUR od dana 01. rujna 2023. godine,

- na iznos od 2.000,00 EUR od dana 04. listopada 2023. godine,

- na iznos od 2.000,00 EUR od dana 04. studenog 2023. godine,

- na iznos od 2.000,00 EUR od dana 28. studenog 2023. godine,

- na iznos od 2.000,00 EUR od dana 20. prosinca 2023. godine,

- na iznos od 2.000,00 EUR od dana 06. veljače 2024. godine,

- na iznos od 2.000,00 EUR od dana 20. ožujka 2024. godine,

- na iznos od 2.000,00 EUR od dana 16. travnja 2024. godine,

- na iznos od 2.000,00 EUR od dana 11. svibnja 2024. godine,

- na iznos od 2.000,00 EUR od dana 16. srpnja 2024. godine,

- na iznos od 2.000,00 EUR od dana 29. kolovoza 2024. godine,

- na iznos od 2.000,00 EUR od dana 25. rujna 2024. godine,

- na iznos od 2.000,00 EUR od dana 01. studenog 2024. godine,

- na iznos od 2.000,00 EUR od dana 04. prosinca 2024. godine,

pa do isplate, po stopi zateznih kamata koja se određuje za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana u tekućem polugodištu, za tri postotna poena, u roku od petnaest dana, pod prijetnjom ovrhe.

II Nalaže se tuženiku CN, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] da tužitelju TERMO FULIR d.o.o., Kolodvorska 148, Pešćenica (Općina Lekenik), OIB: 36889112856, naknadi troškove parničnog postupka, zajedno sa zakonskim zateznim kamatama koje na navedeni iznos teku od dana presuđenja pa do isplate, po stopi zateznih kamata koja se određuje za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana u tekućem polugodištu, za tri postotna poena, u roku od petnaest dana, pod prijetnjom ovrhe."

II.) Nalaže se tužitelju naknaditi tuženiku trošak parničnog postupka u iznosu od 14.000,00 eura sa zateznim kamatama tekućim od 12. lipnja 2026. do isplate po stopi određenoj za svako polugodište, uvećanjem referentne kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, sve u roku od 15 dana.

Obrazloženje

1. Tužitelj u tužbi podnesenoj ovom sudu 14. ožujka 2025. tvrdi da je tuženik vlasnik nekretnina opisanih u tužbenom zahtjevu. Navodi da su stranke tijekom 2022. postigle dogovor o bitnim sastojcima Ugovora o kupoprodaji predmetnih nekretnina za kupoprodajnu cijenu od 190.000,00 eura. Također, dogovoreno je da će tužitelj uplatiti tuženiku avans kupoprodajne cijene na način da mu mjesečno uplaćuje iznos od 2.000,00 eura do rješavanja zemljišnoknjižnog stanja nekretnina, a potom nakon rješavanja istog, isplatiti mu preostali iznos kupoprodajne cijene. Temeljem navedenog, tuženik je predao tužitelju predmetnu nekretninu u posjed te se tužitelj od veljače 2022. nalazi u zakonitom i mirnom posjedu nekretnine. Tužitelj je uplatio tuženiku do podnošenja ove tužbe iznos od 40.000,00 eura. Tuženik je u prosincu 2024. obavijestio tužitelja da postignuti dogovor oko kupoprodajne cijene predmetnih nekretnine "ne vrijedi" i da od tužitelja potražuje isplatu iznosa od 290.000,00 eura. Također je obavijestio tužitelja da iznos od 40.000,00 eura predstavlja "najamninu". Tužitelj je pozvao tuženika dopisom od 21. siječnja 2025. na mirno rješavanje pitanja kupoprodaje, no tuženik odbija pristupiti sklapanju kupoprodajnog ugovora u skladu s ranijim dogovorom sukladno čl. 377. Zakona o obveznim odnosima. Stoga, tužitelj podnosi ovu tužbu sukladno čl. 187. ZPP-a radi utvrđenja da između stranaka postoji pravni odnos utemeljen na kupoprodaji. Pritom ističe da čl. 294. ZOO-a propisano da ugovor za koji je propisana pisana forma se smatra valjanim iako nije sklopljen u pisanom obliku ako su ugovorne strane ispunile, u cijelosti ili pretežitom dijelu, obveze koje iz njega nastaju, osim ako iz cilja radi kojeg je oblik propisan očito ne proizlazi što drugo. Ugovorne strane su podnošenja ove tužbe su u pretežitom dijelu ispunile obveze iz ugovora o kupoprodaji time što je tuženik predao tužitelju nekretninu u posjed, a tužitelj je isplatio tuženiku dio kupoprodajne cijene. Stoga je predmetni ugovor o kupoprodaji osnažen kroz ispunjenja obveza iz navedenog Ugovora sukladno gore navedenoj zakonskoj odredbi. Stoga predlaže sudu donijeti presudu kao u izreci. Ukoliko sud ne ocijeni navedeni tužbeni zahtjev osnovanim, ističe eventualno kumulirani tužbeni zahtjev na isplatu iznosa od 40.000,00 eura koji je tuženik dužan vratiti tužitelju sukladno čl. 1111. ZOO-a, uvećano za zatezne kamate od dana izvršenih isplata.

2. Tuženik u odgovoru na tužbu tvrdi da je točno da je tuženik vlasnik nekretnina opisanih u tužbenom zahtjevu. Međutim, tvrdi da stranke nikada nisu sklopile kupoprodajni ugovor pod uvjetima koje navodi tužitelj, a za koji je sukladno čl. 377. ZOO-a propisana pisana forma. Pravni odnos stranaka je utemeljen na Ugovoru o zakupu temeljem koje je tužitelj plaćao tuženiku iznos od 2.000,00 eura za zakup skladišta koje se nalazi na jednoj od nekretnina obuhvaćenih tužbom. U vrijeme sklapanja Ugovora o zakupu zemljišnoknjižno stanje nije bilo "uređeno". Tuženik je u međuvremenu uredio zemljišnoknjižno stanje. Ukoliko bi sud zaključio da je tuženik dužan tužitelju vratiti iznos obuhvaćen eventualno kumuliranim tužbenim zahtjevom (40.000,00 eura, uvećano za zateznu kamatu) onda tuženik ističe prigovor radi prebijanja tražbine koje ima prema tužitelju s osnove naknade za korištenje predmetnih nekretnina od veljače 2023. do prosinca 2024. Predlaže odbiti tužbene zahtjeve uz naknadu parničnog troška, uvjetno prihvatiti tuženikov prigovor radi prebijanja.

3. Sud je pročitao izvatke iz zemljišne knjige (list 8-20), promet po računu (list 21-22), dopis tužitelja upućen tuženiku uz presliku povratnice (list 23 -25), rješenje o izvedenom stanju od 28. travnja 2016. (list 43-46), izvješće o zgradama i drugim zgradama (list 46-48) te je izveden dokaz saslušanjem stranaka (list 55-58) i svjedoka NN, LN, ŠN i ĆN (list 59-62).

4. Temeljem tako provedenog dokaznog postupka, a cijeneći svaki dokaz za sebe i sve dokaze u njihovoj ukupnosti sukladno odredbi članku 8. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine" broj 53/91; 91/92; 112/99; 88/01; 117/03; 88/05; 2/07; 84/08; 123/08., 57/11., 148/11.,25/13., 89/14., 70/19., 80/22., 114/22. i 155/23. – dalje ZPP) ovaj sud je utvrdio da su tužbeni i eventualno kumulirani tužbeni zahtjev neosnovani.

5. Predmet spora je glavni tužbeni zahtjev za utvrđenjem pravnog odnosa stranaka utemeljenog na Ugovoru o kupoprodaji od 20. veljače 2023. Također, predmet spora je i eventualno kumulirani tužbeni zahtjev za isplatom iznosa od 40.000,00 eura koje je tužitelj platio tuženiku s osnove koja se nije ostvarila.

6. Između stranaka nije sporno da je tuženik vlasnik nekretnina koje su obuhvaćene tužbenim zahtjevom. Također, nije sporno da se tužitelj od veljače 2023. nalazi u posjedu industrijske hale (skladišta) koja je sagrađena na k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] i da je platio tuženiku iznos od 40.000,00 eura isplatama od 2.000,00 eura mjesečno u razdoblju od veljače 2023. do prosinca 2024. Nije sporna činjenica nepostojanja bilo kakve pisane isprave o dogovoru stranaka

7. Sporan je sadržaj ugovornog odnosa stranaka iz veljače 2023. te osnova po kojoj je tužitelj plaćao tuženiku iznos od 2.000,00 eura mjesečno u navedenom razdoblju.

8. Sud je ocijenio vjerodostojnom dokumentaciju u spisu.

9. Sud je ocijenio istinitim i uvjerljivim iskaz tuženika u bitnom dijelu u kojem isti navodi da između stranaka nije bio sklopljen konačan i obvezujući ugovor o kupoprodaji predmetne nekretnine za iznos od 190.000,00 eura, niti je između stranaka bio postignut konačan dogovor da će se mjesečne uplate tužitelja u iznosu od 2.000,00 eura uračunavati u kupoprodajnu cijenu kao avans ili kapara. Sud pritom vjeruje tužitelju u dijelu u kojem navodi da je između stranaka postojala komunikacija i načelni interes oko moguće kupnje predmetne nekretnine, međutim takvi razgovori, prema ocjeni suda, nisu prerasli u konačan, određen i obvezujući kupoprodajni dogovor, osobito ne u pogledu bitnog sastojka ugovora, odnosno cijene. Takav zaključak proizlazi već iz samog iskaza tužitelja, koji navodi da tuženik nije bio spreman sastaviti niti potpisati bilo kakvu pisanu ispravu o navodnom kupoprodajnom dogovoru prije nego što se riješe imovinskopravna i zemljišnoknjižna pitanja vezana uz predmetnu nekretninu. Upravo takav dio iskaza tužitelja u skladu je s iskazom tuženika da u vrijeme ulaska tužitelja u posjed nije imao namjeru sklopiti konačan ugovor o kupoprodaji, budući da zemljišnoknjižno stanje nije bilo riješeno, da je postojala neizvjesnost u pogledu ishoda postupaka i da stoga nisu mogli biti definirani konačni uvjeti prodaje. Sud ocjenjuje životnim i logičnim da vlasnik nekretnine u takvim okolnostima ne želi sklopiti konačan kupoprodajni ugovor, odnosno da eventualni razgovori o budućoj prodaji mogu imati samo karakter načelnih pregovora, a ne konačnog sporazuma stranaka. Sud vjeruje tužitelju u dijelu u kojem iskazuje da je imao ozbiljan interes za kupnju predmetne nekretnine i da je smatrao da bi nakon rješavanja zemljišnoknjižnog stanja moglo doći do sklapanja kupoprodajnog ugovora. Međutim, sud ne vjeruje tužitelju da je već tada bio postignut konačan dogovor o kupoprodaji za cijenu od 190.000,00 eura. Da je takav dogovor doista bio postignut, bilo bi životno očekivati da stranke, osobito u okolnostima kada je riječ o nekretnini znatne vrijednosti, sastave barem predugovor ili drugu pisanu ispravu kojom bi uredile bitne sastojke buduće kupoprodaje, rokove, cijenu, dinamiku plaćanja i pravnu sudbinu iznosa koje je tužitelj plaćao. Suprotno tome, među strankama nije sastavljena niti potpisana nikakva pisana isprava kojom bi bio potvrđen navodni dogovor o kupoprodaji po cijeni od 190.000,00 eura, niti isprava iz koje bi proizlazilo da se iznosi od 2.000,00 eura mjesečno plaćaju kao avans ili kapara za kupnju nekretnine. Sud nije prihvatio tvrdnju tužitelja da su mjesečni iznosi od 2.000,00 eura predstavljali avans kupoprodajne cijene. Takvo plaćanje nije logično ni životno u okolnostima konkretnog slučaja. Avans, odnosno kapara, po svojoj svrsi i gospodarskoj funkciji daje se kao određeni iznos povezan sa sklapanjem ugovora, odnosno kao znak da je ugovor sklopljen i kao sredstvo osiguranja njegova ispunjenja. Kapara u smislu odredbi Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“ broj 35/2005., 41/2008., 125/2011., 78/2015., 29/2018., 126/2021., 114/2022., 156/2022., 145/2023. i 155/2023. - dalje: ZOO) pretpostavlja da je ugovor već sklopljen te se daje kao potvrda sklopljenog ugovora i osiguranje njegova izvršenja. Stoga se ne može prihvatiti kao uvjerljivo da bi stranke dogovorile kaparu ili avans na način da tužitelj kroz dulje vremensko razdoblje, mjesečno, plaća po 2.000,00 eura i to istodobno dok se nalazi u posjedu i koristi predmetnu nekretninu za svoje poslovne potrebe. Takav način plaćanja po svojoj je naravi znatno bliži zakupnini za korištenje prostora nego kapari ili avansu kupoprodajne cijene. Sud pritom posebno cijeni da je tužitelj predmetnu nekretninu faktično koristio kroz dulje razdoblje, da je u njoj obavljao poslovnu djelatnost i da je za to vrijeme tuženiku plaćao upravo mjesečne iznose od 2.000,00 eura. U takvim okolnostima tvrdnja tuženika da se radilo o plaćanju zakupnine sudu je uvjerljivija od tvrdnje tužitelja da se radilo o avansu kupoprodajne cijene. Na navedeno ne utječe činjenica da je tužitelj u opisima plaćanja navodio da se radi o avansu za kupnju objekta. Ti opisi plaćanja nisu sami za sebe pravno odlučni, budući da ih je upisivao direktor tužitelja jednostrano i po vlastitom nahođenju, bez pisane suglasnosti tuženika i bez postojanja isprave iz koje bi proizlazilo da su stranke doista postigle dogovor o takvoj pravnoj naravi uplata. Jednostrana oznaka svrhe plaćanja ne može sama po sebi stvoriti pravni temelj koji među strankama nije bio ugovoren. Budući da ne postoji pisani ugovor, predugovor, potvrda, priznanica ili druga isprava iz koje bi proizlazilo da je tuženik prihvatio takvu pravnu narav uplata, ti opisi ne mogu sami za sebe dokazivati postojanje kupoprodajnog odnosa niti promijeniti pravnu narav uplata izvršenih za vrijeme korištenja nekretnine. Sud je ocijenio uvjerljivim i iskaz svjedoka NN u dijelu u kojem navodi da je među strankama postojala mogućnost da se nakon rješavanja zemljišnoknjižnog stanja pristupi razgovorima o prodaji nekretnine, ali da u ranijoj fazi nije bio postignut konačan dogovor o prodaji, niti dogovor da se plaćeni mjesečni iznosi uračunavaju u kupoprodajnu cijenu kao avans. Upravo iskaz ovog svjedoka potvrđuje zaključak da je tužitelju, nakon što je zemljišnoknjižno stanje riješeno, ponuđena cijena koja je bila formirana uzimajući u obzir raniji odnos stranaka i činjenicu da je tužitelj dulje vrijeme koristio predmetnu nekretninu. Sud stoga vjeruje da je između stranaka postojao načelni dogovor da će se nakon rješenja zemljišnoknjižnog stanja pristupiti razgovorima o mogućoj kupoprodaji te da će se, u slučaju postizanja konačnog dogovora, na određeni način uzeti u obzir dotadašnje uplate tužitelja s osnova korištenja nekretnine. To potvrđuje i iskaz svjedoka NN kada navodi da je tužitelju ponuđena povoljnija cijena upravo vis a vis prijašnjih pravnih odnosa i dugotrajnog korištenja prostora. Međutim, iz toga ne proizlazi da su stranke ranije već bile sklopile ugovor o kupoprodaji za cijenu od 190.000,00 eura, niti da su ranije uplate imale pravnu narav avansa ili kapare. Sud je posebno cijenio iskaz svjedokinje ĆN, ali mu nije dao odlučnu dokaznu snagu u pogledu postojanja konačnog kupoprodajnog dogovora između stranaka. Naime, navedena svjedokinja nije bila neposredni sudionik pregovora između stranaka, nije sudjelovala u njihovim dogovorima, nije vidjela nikakav potpisani ugovor, niti joj je bilo poznato jesu li i pod kojim uvjetima stranke eventualno postigle konačan sporazum. Svoja saznanja ona crpi iz neformalnih razgovora u poslovnom okruženju, odnosno iz događaja koji opisuje kao slavlje u firmi, pri čemu navodi da je čula da se govori o tome da je tužitelj kupio nekretninu od tuženika za 190.000,00 eura. Međutim, takav iskaz ne dokazuje postojanje konačnog i obvezujućeg ugovora, nego najviše potvrđuje da se u okruženju stranaka razgovaralo o mogućoj kupnji nekretnine i da je tužitelj takav odnos predstavljao kao završen ili gotovo završen. Štoviše, činjenica da je tužitelj priredio slavlje povodom navodne finalizacije dogovora, iako među strankama nije postojao nikakav pisani ugovor, niti konačno riješeno zemljišnoknjižno stanje, u skladu je s iskazom tuženika da je tužitelj na njega vršio pritisak u pogledu kupnje nekretnine po cijeni koju je tužitelj smatrao prihvatljivom. Takvo ponašanje tužitelja može se razumjeti kao nastojanje da se prema okolini, ali i prema tuženiku, stvori dojam da je kupoprodaja već dogovorena i finalizirana, iako za takav zaključak nije postojao objektivan pravni temelj. Upravo nepostojanje bilo kakve pisane isprave o kupoprodaji, nepostojanje potpisanog predugovora po cijeni od 190.000,00 eura i činjenica da je tuženik odbijao formalizirati takav navodni dogovor prije rješenja zemljišnoknjižnog stanja, govore protiv zaključka da je do konačnog dogovora doista došlo. Sud nije prihvatio kao odlučan niti dio iskaza svjedokinje ĆN u kojem navodi da je tuženik ranije nudio istu nekretninu ŠN za iznos od 160.000,00 eura. I taj dio njezina iskaza temelji se na onome što je čula u uredu i na neformalnim razgovorima, a ne na neposrednom sudjelovanju u pregovorima ili uvidu u pisanu ponudu. Osim toga, čak i da je tuženik u nekom ranijem trenutku razgovarao o mogućoj prodaji nekretnine drugoj osobi po određenoj cijeni, ta činjenica sama po sebi ne dokazuje da je s tužiteljem kasnije sklopio konačan ugovor o kupoprodaji za cijenu od 190.000,00 eura. Pregovori s trećim osobama ili neformalne izjave o mogućoj cijeni ne mogu zamijeniti dokaz o postojanju suglasnosti volja stranaka o bitnim sastojcima ugovora. Sud je stoga iskaze tuženika i svjedoka NN ocijenio uvjerljivijima u dijelu u kojem opisuju da je tužitelj ušao u posjed nekretnine uz mjesečno plaćanje iznosa od 2.000,00 eura te da je pitanje moguće prodaje ostavljeno za kasnije, nakon rješavanja zemljišnoknjižnog stanja. Takav tijek događaja u skladu je s objektivnim okolnostima predmeta: neriješenim zemljišnoknjižnim stanjem, nepostojanjem pisane kupoprodajne isprave, činjenicom da je tužitelj dulje vrijeme koristio prostor, mjesečnom dinamikom plaćanja te kasnijim pregovorima o cijeni nakon što je vlasničko stanje riješeno. Konačno, sud nalazi da nije sporno da je tužitelj imao interes kupiti predmetnu nekretninu i da je s tuženikom i njegovim ocem o tome razgovarao. Međutim, iz izvedenih dokaza ne proizlazi da je među strankama postignut konačan i određen dogovor o kupoprodaji po cijeni od 190.000,00 eura, niti da su mjesečne uplate od 2.000,00 eura imale pravnu narav avansa ili kapare. Sud prihvaća kao životno i uvjerljivo da su stranke načelno ostavile mogućnost sklapanja kupoprodajnog ugovora nakon rješavanja zemljišnoknjižnog stanja te da bi se u slučaju postizanja konačnog dogovora prilikom formiranja cijene uzela u obzir činjenica dotadašnjeg korištenja prostora i izvršenih uplata. Međutim, takva načelna mogućnost i pregovarački okvir ne predstavljaju sklopljeni ugovor o kupoprodaji, niti stvaraju obvezu tuženika da nekretninu proda tužitelju upravo po cijeni od 190.000,00 eura.

10. Primjenjujući zakonske odredbe na činjenično stanje ovog predmeta sud je zaključio da tužitelj nije dokazao postojanje pravnog odnosa zasnovanog na kupoprodaji predmetne nekretnine. Naime, prema članku 376. ZOO-a, ugovorom o kupoprodaji prodavatelj se obvezuje predati kupcu stvar u vlasništvo, a kupac se obvezuje platiti mu cijenu. Prema članku 377. ZOO-a, takav ugovor mora bit u pisanom obliku. Iz provedenog dokaznog postupka ne proizlazi da su stranke postigle konačnu suglasnost volja o bitnim sastojcima ugovora o kupoprodaji, a osobito ne o konačnoj kupoprodajnoj cijeni. Sud je pritom prihvatio da je između stranaka postojao načelni interes za kupnju, odnosno razgovori o mogućnosti da tužitelj kupi predmetnu nekretninu nakon što se riješi zemljišnoknjižno i imovinskopravno stanje. Međutim, takvi razgovori ne predstavljaju sklopljeni ugovor o kupoprodaji jer iz njih ne proizlazi konačna i određena obveza tuženika da predmetnu nekretninu proda tužitelju za iznos od 190.000,00 eura, niti konačna obveza tužitelja da upravo za taj iznos nekretninu kupi.

11. Čak i kada bi sud u cijelosti prihvatio iskaz tužitelja da je između stranaka postojao usmeni dogovor prema kojem će tužitelj kupiti predmetnu nekretninu nakon što se riješi zemljišnoknjižno stanje, takvi navodi po svojem sadržaju ne bi upućivali na postojanje već sklopljenog ugovora o kupoprodaji, nego na postojanje predugovora u smislu članka 268. ZOO-a. Predugovor je takav ugovor kojim se preuzima obveza da se kasnije sklopi drugi, glavni ugovor. Upravo se na takav odnos svode tužiteljevi navodi, budući da tužitelj tvrdi da je postojala obveza sklapanja kupoprodajnog ugovora nakon rješavanja pravne problematike vezane uz nekretninu. Stoga tužitelj ni u slučaju prihvaćanja takvih navoda ne bi imao pravo zahtijevati utvrđenje da između stranaka već postoji pravni odnos zasnovan na kupoprodaji, nego bi eventualno mogao zahtijevati ispunjenje obveze iz predugovora, odnosno da sud naloži tuženiku sklapanje glavnog ugovora, pod pretpostavkama iz članka 268. stavak 4. ZOO-a. Pritom valja istaknuti da tužitelj u ovom postupku ne traži donošenje presude koja zamjenjuje ugovor o kupoprodaji, niti zahtijeva da se tuženiku naloži sklapanje glavnog ugovora pod određenim uvjetima, nego traži utvrđenje da između stranaka već postoji pravni odnos zasnovan na kupoprodaji. Takav zahtjev nije osnovan jer provedenim dokazima nije utvrđeno postojanje sklopljenog ugovora o kupoprodaji, a ni tužiteljevi vlastiti navodi ne odgovaraju pravnoj naravi već sklopljene kupoprodaje, nego eventualno prethodnog dogovora o budućem sklapanju ugovora.

12. Nadalje, sud nije prihvatio tvrdnju tužitelja da su mjesečni iznosi od 2.000,00 eura predstavljali avans ili kaparu kupoprodajne cijene. Prema članku 303. ZOO-a, kapara se daje u trenutku sklapanja ugovora kao znak da je ugovor sklopljen i kao sredstvo osiguranja njegova ispunjenja. Smisao kapare upravo je u tome da potvrđuje već postignutu suglasnost volja i sklapanje ugovora, a ne da se kroz dulje vremensko razdoblje, u mjesečnim obrocima, plaća tijekom korištenja tuđe nekretnine. Stoga je tvrdnja tužitelja da je plaćao kaparu, odnosno avans kupoprodajne cijene kroz mjesečne uplate od 2.000,00 eura, protivna samoj svrsi i funkciji kapare te je sud nije ocijenio životnom ni uvjerljivom. Takva dinamika plaćanja, u okolnostima u kojima je tužitelj istodobno bio u posjedu nekretnine i koristio ju za svoje poslovanje, po svojoj je naravi znatno bliža zakupnini nego avansu kupoprodajne cijene.

13. Slijedom navedenog, sud je zaključio da nisu ispunjene pretpostavke za prihvaćanje tužbenog zahtjeva kojim se traži utvrđenje postojanja pravnog odnosa zasnovanog na kupoprodaji predmetne nekretnine. Ugovor o kupoprodaji u smislu članaka 376. i 377. ZOO-a nije sklopljen jer nije dokazana konačna suglasnost volja o predmetu i cijeni. Stoga navedeni ugovor nije mogao osnažiti u smislu članka 294. ZOO-a.

14. U odnosu na eventualno kumulirani tužbeni zahtjev kojim tužitelj traži isplatu iznosa od 40.000,00 eura sa zakonskom zateznom kamatom s osnove stjecanja bez osnove, odnosno s osnove koja se nije ostvarila, sud je zaključio da ni taj zahtjev nije osnovan. Prema članku 1111. ZOO-a, kad dio imovine jedne osobe na bilo koji način prijeđe u imovinu druge osobe, a taj prijelaz nema osnove u pravnom poslu, odluci suda, odnosno druge nadležne vlasti ili zakonu, stjecatelj je dužan vratiti ga, odnosno naknaditi vrijednost postignute koristi. Obveza vraćanja postoji i kada se nešto primi s obzirom na osnovu koja se nije ostvarila ili koja je kasnije otpala. U konkretnom slučaju tužitelj tvrdi da je tuženiku isplatio iznos od

1 0

40.000,00 eura kao avans kupoprodajne cijene, odnosno na temelju očekivane kupoprodaje koja se nije ostvarila. Međutim, sud nije prihvatio takvu pravnu kvalifikaciju izvršenih uplata. Iz provedenog dokaznog postupka proizlazi da su iznosi od 2.000,00 eura mjesečno plaćani za korištenje predmetne nekretnine, odnosno s osnove zakupnog odnosa stranaka. Tužitelj je za vrijeme izvršenih uplata bio u posjedu nekretnine, koristio ju je za svoje poslovne potrebe i iz tog korištenja imao neposrednu imovinsku korist. Stoga ne postoji prijelaz imovine bez osnove, niti se može govoriti o osnovi koja se nije ostvarila, budući da je osnova plaćanja bila korištenje tuđe nekretnine.

15. Slijedom navedenog, budući da je sud utvrdio da su predmetne uplate imale osnovu u korištenju nekretnine i u takvom dogovoru stranaka, nisu ispunjene pretpostavke iz članka 1111. ZOO-a za vraćanje iznosa od 40.000,00 eura s osnove stjecanja bez osnove, pa je eventualno kumulirani tužbeni zahtjev valjalo odbiti kao neosnovan. Zbog toga sud nije odlučivao o tuženikovom prigovoru radi prebijanja.

16. Odluka o parničnom trošku temelji na odredbi članka 154. st. 1. i 155. ZPP. Troškovi su odmjereni prema vrijednosti predmeta spora i troškovniku tuženika, a sukladno Tarifi o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika (Narodne novine broj 138/23) po kojoj vrijednost jednog boda iznosi 2,00 EUR.

16.1. Tuženiku je priznat trošak zastupanja po punomoćniku odvjetniku u iznosu od 14.000,00 eura i to za sastav podnesaka 27. travnja 2025. i 18. rujna 2025. svaki u iznosu od 2.800,00 eura (Tbr. 8/1) i zastupanja na ročištima 29. rujna 2025., 29. siječnja 2025. i 25. svibnja 2026. svako u iznosu od 2.800,00 eura (Tbr. 9/1).

17. Slijedom navedenog, odlučeno je kao u izreci.

U Zagrebu, 12. lipnja 2026.

Sudac

Nives Grubišić Đogić

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove presude nezadovoljna stranka ima pravo žalbe u roku od 15 dana od dana primitka iste. Žalba se podnosi pisano, putem ovog suda županijskom sudu.

DNA:

1. Punomoćniku tužitelja

2. Punomoćniku tuženika