Republika Hrvatska

Općinski sud u Osijeku

Europska avenija 7

31000 Osijek

Stalna služba u Valpovu

Kralja P. Krešimira IV br. 3

31550 Valpovo

Poslovni broj: P-1741/2025-18

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Osijeku, Stalna služba u Valpovu, po sucu Goranu Jokiću, u pravnoj stvari tužitelja ĆN, OIB: [osobni identifikacijski broj], iz [adresa], zastupanog po punomoćniku Ivici Kučincu, odvjetniku iz Valpova, protiv tuženika TN, OIB: [osobni identifikacijski broj], iz [adresa], zastupane po punomoćnici Ani Šutalo, odvjetnici iz Valpova, radi utvrđenja prava vlasništva, nakon održane i zaključene glavne rasprave održane 26. svibnja 2026., u prisutnosti stranaka osobno uz svoje punomoćnike, odlukom objavljenom 12. lipnja 2026.,

p r e s u d i o  j e

I. U cijelosti se odbija kao neosnovan tužbeni zahtjev tužitelja koji glasi:

„ I. Utvrđuje se da je tužitelj ĆN (OIB: [osobni identifikacijski broj]) iz [adresa] – [adresa], stekao pravo suvlasništva u 1/2 dijela nekretnine upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] i to kčbr. [katastarska čestica] – oranica Vinogradine s površinom od 1783 m2.

II. Nalaže se tuženoj TN (OIB: [osobni identifikacijski broj]), [adresa] – [adresa], da tužitelju KN izda ispravu podobnu za upis njegovog prava suvlasništva u 1/2 dijela nekretnine naznačene u točki I. ove presude, u roku od 15 dana od donošenja presude, a koju ispravu će u protivnom zamijeniti ova presuda.“.

II. Nalaže se tužitelju ĆN, OIB: [osobni identifikacijski broj], iz [adresa] da naknadi prouzročene troškove parničnog postupka tuženiku TN, OIB: [osobni identifikacijski broj], iz [adresa] u iznosu od 1.000,00 eura s pripadajućim zakonskim zateznim kamatama koje teku od 12. lipnja 2026. do isplate po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem referentne stope za tri (3) postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, a koja referentna stopa je kamatna stopa koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granična kamatna stopa proizašla iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke, u roku od 15 dana.

Obrazloženje

1. Tužitelj je ovome Sudu 16. prosinca 2025. podnio tužbu protiv tuženika radi utvrđenja prava vlasništva. U tužbi u bitnom navodi da je 17. prosinca 2021. sa sada pokojnom RN sklopio predugovor o kupnji 1/2 dijela nekretnine označene kao kč. br. [katastarska čestica], oranica Vinogradine ukupne površine 1783 m2, koja je tad bila upisana u zk. ul. [broj ZK uloška], a sad je upisana u zk. ul. [broj ZK uloška], sve k. o. [katastarska općina]. Dalje navodi da se na predmetnoj čestici nalazi sagrađena vikendica koja nije upisana u katastarskom operatu jer je prethodno trebalo provesti parcelaciju predmetne katastarske čestice, a što nije učinjeno. Predugovor je ovjeren kod javnog bilježnika Jelene Grgić iz Valpova 17. prosinca 2021. pod brojem OV-3352/2021 te je tužitelj kao kupac u cijelosti isplatio kupoprodajnu cijenu, a što je i naznačeno u samom tekstu predugovora. U međuvremenu je tužitelj financirao kupnju materijala i radove za gradnju vikendice. Ugovor o kupoprodaji nije sačinjen jer je RN preminula, a njezina nasljednica, ovdje tuženik odbila je pokušaj dogovora i mirno rješenje spora koji je tužitelj ponudio, a prema kojem je prijedlogu od iste zatražio da prihvati parcelaciju na temelju elaborata koji je sačinila geodetska tvrtka Alhidada d.o.o. te da potom po cijepanju predmetne čestice svaka strana provede upis prava vlasništva u skladu s izvršenom geometrijskom diobom. Stoga isti u tužbenom zahtjevu traži da sud utvrdi da je tužitelj temeljem svega naprijed navedenoga stekao pravo suvlasništva 1/2 dijela predmetne nekretnine uz nalog tuženiku da tužitelju izda ispravu podobnu za upis njegovog prava suvlasništva predmetne nekretnine u roku od 15 dana od donošenja presude, a ako ista to ne učini tad će takvu ispravu zamijeniti presuda. Uz sve navedeno traži i da sud obveže tuženika da tužitelju nadoknadi prouzročene parnične troškove. Tužitelj je uz tužbu dostavio i prijedlog za određivanje privremene mjere kojom se tuženiku kao protivniku osiguranja zabranjuje otuđenje i opterećenje predmetne nekretnine do pravomoćnog okončanja ovog postupka.

2. Sud je rješenjem broj P-1741/2025-2 od 17. prosinca 2025. odredio predloženu privremenu mjeru zabranom tuženiku – protivniku osiguranja da otuđi ili optereti predmetnu nekretninu te odlučio da privremena mjera traje do pravomoćnog okončanja ovog parničnog postupka. Postupajući po navedenom rješenju Zemljišnoknjižni odjel u Valpovu, Općinskog suda u Osijeku rješenjem poslovni broj: Z-21232/2025 od 18. prosinca 2025. zabilježio je predmetnu privremenu mjeru na nekretnini koja je predmet ovog spora. Stranke nisu ulagale pravne lijekove na rješenje kojim je određena privremena mjera, pa je stoga isto postalo pravomoćno.

3. U odgovoru na tužbu tuženik se usprotivio tužbi i tužbenom zahtjevu u cijelosti. U bitnom navodi da su tvrdnje tužitelja navedene u tužbi proizvoljne te da je predugovor koji je tužitelj dostavio uz tužbu fiktivan jer su u istome navedene nepostojeće katastarske čestice [katastarska čestica]/B i 636/C. Istaknuo je da nije sporno da je majka tuženika postigla sporazum o kupoprodaji dijela predmetne kč. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina] za cijenu od 5.000,00 EUR s tužiteljem. Tužitelj je majci tuženika kao prodavateljici isplatio iznos od 3.000,00 EUR obvezujući se u kratkom roku isplatiti i ostatak dogovorenog iznosa, međutim isti to nikad nije učinio tako da nikad nije niti sklopljen kupoprodajni ugovor podoban za upis tužiteljevog prava vlasništva. Ne spori niti da je tužitelj prije pokretanja ovog postupka pregovarao s tuženikom oko mirnog rješenja spora, međutim sporazum nije postignut jer je tužitelj tuženiku odbio isplatiti preostali dio kupoprodajne cijene u iznosu od 2.000,00 EUR. Smatra da je predugovor koji je tužitelj dostavio uz tužbu ništetan, ali pobliže ne navodi razloge ništetnosti te predlaže u konačnici da sud odbije tužbeni zahtjev kao neosnovan uz nalog da tužitelj tuženiku nadoknadi troškove ovog postupka.

4. Tijekom postupka stranke su u bitnom ostale kod svojih navoda iz tužbe, odnosno odgovora na tužbu, s tim da je tužitelj predložio da sud o ovom postupku obavijesti AN, sina tuženika jer je u međuvremenu nakon upisa privremene mjere zabrane opterećenja i otuđenja predmetne nekretnine u zemljišnu knjigu, tuženik raspolagao nekretninom na način da je istu u cijelosti darovao svome sinu AN. Sud je dopisom od 19. veljače 2026. (str. 23 spisa) obavijestio AN o predmetnom postupku te je istome uz dopis dostavio i tužbu s prilozima. AN navedenu dokumentaciju osobno je zaprimio što je razvidno iz povratnice uz stranicu 24 spisa, međutim, tijekom postupka u cijelosti je ostao pasivan.

5. Predmet spora je zahtjev tužitelja za utvrđenje prava suvlasništva u1/2 dijela na nekretnini kč. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina].

6. Među strankama nije sporno da je prednik tuženika RN **.**.2021. sklopila pisani Predugovor o kupoprodaji nekretnina s tužiteljem. Tuženik ne osporava da bi prema tom predugovoru tužitelj predniku tuženika isplatio iznos od 3.000,00 EUR na ime kupoprodajne cijene.

7. Među strankama je sporno kolika je bila ugovorena kupoprodajna cijena prema predugovoru od 17. prosinca 2021.. Sporno je na koji se točno dio predmetne nekretnine odnosi navedeni predugovor odnosno obuhvaća li isti polovicu nekretnine na kojoj nije sagrađena vikendica, a koji je dio prema prijedlogu parcelacije označen kao kč. br. [katastarska čestica]/B i 636/C ili se pak odnosi na onaj dio koji je u prijedlogu parcelacije označena kao kč. br. [katastarska čestica]/A. Sporno je je li uopće prednik tuženika dogovorio s tužiteljem prilikom sklapanja predugovora parcelaciju na način i u obliku kako to tvrdi tužitelj prema prijedlogu parcelacije koji je dostavio uz tužbu na str. 6 spisa. Samim tim sporno je je li tužitelj ovlašten temeljem predugovora na koji se poziva u tužbi tražiti da se utvrdi suvlasnikom u 1/2 dijela još uvijek jedinstvene kč. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina]. Također je sporno je li predugovor na kojeg se tužitelj poziva u tužbi ništetan i je li prema istom tužitelj RN isplatio cijeli iznos od 5.000,00 eura.

8. Kako bi utvrdio sporne činjenice sud je u dokaznom postupku u svojstvu svjedoka saslušao NN, VN, CN, FN, GN i MN na okolnost je li tužitelj isplatio u cijelosti kupoprodajnu cijenu predniku tuženika RN prema predugovoru na koji se tužitelj poziva u tužbi. Isti su uz to saslušani i na okolnost saznanja o odnosima između tužitelja i prednika tuženika. Na iste okolnosti saslušane su i parnične stranke. S obzirom da je sud nakon saslušanja tužitelja posumnjao u sadržaj predugovora str. 3-5 spisa jer je iznad javnobilježničke potvrde potpisa rukom dodan iznos od 37.500,00 kn kao iznos kupoprodajne cijene koji je tužitelj isplatio predniku tuženika dok je u samome čl. 2. Predugovora od 17. prosinca 2021. naveden iznos od 15.000,00 kn, temeljem ovlasti iz čl. 7. st. 2. Zakona o parničnom postupku (Narodne novine broj: 53/91, 91/92, 58/93, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 02/07, 84/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22 114/22 i 155/23; dalje ZPP) zatražen je prijepis Predugovora od javnog bilježnika. Javni bilježnik je dostavio prijepis Predugovora od 17. prosinca 2021, koji čuva u svojoj arhivi str. 38-40 spisa, a na kojem prijepisu Predugovora iznad oznake ovjere potpisa javnog bilježnika nema rukom dodanog teksta koji se nalazi na primjerku koji je tužitelj dostavio uz tužbu te je ujedno javni bilježnik dostavio i ostale predugovore, raskide predugovora i sporazume, koje je tužitelj sklapao s prednikom tuženika vezano za predmetnu nekretninu, a koje je tužitelj propustio spomenuti u tužbi odnosno svome prvobitnom iskazu. Sud smatra da je bio ovlašten na svoju ruku izvesti te dokaze i zatražiti predmetnu dokumentaciju jer je očito da je tužitelj svojim dispozicijama raspolagao na način koji je suprotan javnom moralu jer je prešutio da bi osim Predugovora od 17. prosinca 2021., koji je dostavio uz tužbu s prednikom tuženika sklapao i druge predugovore i raskide istih te sporazume, a koji se odnose na istu nekretninu koja je predmet ovog spora. Osim toga, sud opisano smatra i svrsishodnim za pravilno utvrđenje činjeničnog stanja jer je prednik tuženika preminuo, njezina kćer ovdje tuženik cijelo je vrijeme živjela u [adresa] te je samim tim bilo teško utvrditi koja je stvarna volja prednika tuženika bila očitovana kad je ista s tužiteljem potpisala (sklopila) Predugovor na koji se tužitelj poziva u tužbi. Na kraju dokaznog postupka, a nakon što je tužitelju omogućeno kroz dopunsko saslušanje da se očituje o predugovorima i raskidima istih koji su naknadno pribavljeni, sud je u dokaznom postupku izvršio uvid u dokumentaciju kako slijedi: predugovor o kupoprodaji nekretnine str. 3-5 spisa, prijedlog parcelacije str. 6 spisa, potvrda o uplati str. 7, podnesak javnog bilježnika str. 37, predugovor o kupoprodaji nekretnina str. 38- 40 spisa, rukom pisani sporazum str. 41-42 spisa, rukom pisani raskid predugovora o kupoprodaji nekretnina str. 43-44 spisa, podnesak javnog bilježnika str. 47 spisa, predugovor o kupoprodaji nekretnina str. 48-51 spisa, izvadak iz BZP-a koji se prilaže uz zapisnik te je njegov sastavni dio.

9. Iz dokumentacije koja je pročitana u dokaznom postupku utvrđeno je kako slijedi:

- da je na Predugovor o kupoprodaji nekretnina od 17. prosinca 2021 (str. 3-5 spisa) naknadno rukom dodano iza potpisa ugovornih strana, a iznad potvrde javnog bilježnika o ovjeri da je tužitelj isplatio predniku tuženika iznos od 37.500,00 kn jer iz prijepisa izvornika tog istog Predugovora, koji je na traženje suda dostavljeno od javnog bilježnika (str.38-40 spisa) u tom dijelu nema dopisanog dijela teksta već se na izvorniku nalazi otisnut štambilj javnog bilježnika da je uplaćena pristojba u biljezima od 20,00 kn dana 17. prosinca 2021.,

-da je iz Predugovora o kupoprodaji nekretnina od 17. prosinca 2021. (str. 38- 40 spisa), dalje proizlazi da je na istome javni bilježnik potvrdio potpis prednika tuženika RN, dakle, javnobilježnička potvrda odnosi se na potvrdu potpisa i ne predstavlja činjenicu da je Predugovor sastavljen u obliku javnobilježničkog akta, već je isti sastavljen kao privatna isprava koju je tužitelj sastavio popunjavanjem obrasca i dodavanjem teksta vlastitom rukom, a što je isti sam potvrdio u svom iskazu, te je nakon toga javni bilježnik samo potvrdio da je RN stavila svoj potpis na taj Predugovor,

-da iz prijepisa izvornika Predugovora od 17. prosinca 2021. (str.38-40 spisa) proizlazi da je ugovorena kupoprodajna cijena u iznosu od 15.000,00 kn, da je tužitelj kao kupac istu tog dana isplatio RN kao prodavatelju te da je predmet tog predugovora kupoprodaja kč. br. [katastarska čestica]/B i 636/C koje će biti formirane nakon cijepanja jedinstvene kč. br. [katastarska čestica] na tri čestice,

-da iz prijedloga parcelacije (str. 6 spisa) proizlazi da bi kč. br. [katastarska čestica] trebalo cijepati na tri čestice na način da novoformirana čestica 636/A zauzima polovicu sada jedinstvene kč. br. [katastarska čestica] i odnosi se na onaj dio kč. br. [katastarska čestica] na kojem se nalazi vikendica koja je u prijedlogu parcelacije ucrtana i označena svojim dimenzijama, dok se preostala polovica kč. br. [katastarska čestica] treba cijepati na dva približno jednaka dijela i to na kč. br. [katastarska čestica]/B površine cca 459 m2 i kč. br. [katastarska čestica]/C površine cca 449 m2, s tim da je prijedlog parcelacije sačinjen po Alhidada d.o.o. Petrijevci, Ispostava Valpovo te je na istome naznačen prosinac 2024.,

-da iz drugog Predugovora o kupoprodaji nekretnina od 27. prosinca 2022. (str. 48-51 spisa) proizlazi da je isti sklopljen od strane RN kao prodavatelja i tužitelja kao kupca, predmet tog Predugovora je prodaja nekretnine kč. br. [katastarska čestica], oranica Vinogradine, upisana u zk. ul. [broj ZK uloška], površine 1783 m2, k. o. [katastarska općina] za iznos kupoprodajne cijene od 13.000,00 eura, s tim da je kupac isplatio prodavatelju 3.000,00 eura, što stranke potvrđuju potpisom Predugovora te se obvezao ostatak od 10.000,00 erura isplatiti do kraja lipnja 2023., na tom Predugovoru koji je sastavljen kao privatna isprava također je potvrđen samo potpis RN kao prodavatelja pred javnim bilježnikom Jelenom Grgić iz Valpova broj OV-2882/2022 te je iza potpisa ugovornih strana umetnuta prazna stranica na kojoj je rukom dodan tekst iz kojeg proizlazi u bitnome da prodavatelj ima pravo i dalje dolaziti na predmetu nekretninu zbog hranjenja živadi te održavanja i obrade vrta, prodavatelj će se s predmetne nekretnine svoje pokretne stvari odnijeti naknadno u dogovoru s kupcem, kupac sudski gruntovno postaje vlasnik cijele nekretnine po isplati ostatka kupoprodajne cijene od 10.000,00 EUR, predugovor se potpisuje bez prava na predomišljanje, a u slučaju nastalih oštećenja na nekretnini oštećena strana ima pravo na 1.000,00 EUR odštete, a prodavatelj mora pored navedenog vratiti kaparu kupcu,

-da iz rukom pisanog dokumenta str. 43-44 spisa koji je vlastoručno potpisan od strane tužitelja kao kupca i RN kao prodavatelja i na kojem je potpis RN potvrđen 28. lipnja 2023. po javnom bilježniku Jeleni Grgić iz Valpova pod OV- 1631/2023, a koji je sastavljen isti taj dan proizlazi da su stranke sporazumno raskinule predugovor o kupoprodaji nekretnina od 27. prosinca 2022. broj: OV-2882/2022, da se po raskidu prodavatelj obvezao vratiti kupcu do 31. prosinca 2023. kaparu u iznosu od 3.000,00 eura, koju je ranije primio kao i iznos od 700,00 eura, koji je naknadno primio te je naznačeno da kupac ostaje vlasnik zemljišta na nekretnini po parcelaciji Alhidade d.o.o. Petrijevci od1/2 zemljišta, k. o. [katastarska općina] kč. br. [katastarska čestica],

-da iz rukom pisanog dokumenta naslovljenog kao Sporazum potpisanog po RN kao prodavatelju i tužitelju kao kupcu, a na kojem je potpis RN Grgić potvrđen po javnom bilježniku Jeleni Grgić iz Valpova 6. listopada 2023. pod brojem OV-2494/2023, a koji je Sporazum sastavljen istog dana proizlazi da RN isplaćuje tužitelju kao kupcu u cijelosti kaparu od 3.700,00 EUR sukladno ranijem raskidu Predugovora od 28. lipnja 2023. te stranke potvrđuju da kupac ĆN (ovdje tužitelj) ostaje vlasnik zemljišta po parcelaciji Alhidada d.o.o.

Petrijevci od 1/2 zemljišta kč. br. [katastarska čestica].

10. Iz iskaza saslušanih svjedoka NN, VN, FN, GN i MN suglasno proizlazi da je sad pokojna RN imala dogovor sa tužiteljem da mu proda polovicu predmetne čestice i to onaj dio na kojemu se nalaze zasađene voćke, dok je RN preostali dio čestice na kojem se nalazi vikendica htjela zadržati u svojem vlasništvu. Navedeni svjedoci suglasno su izjavili da je prema dogovoru tužitelj trebao RN za navedenu kupoprodaju isplatiti novčani iznos od 5.000,00 eura, s tim da su VN i FN izjavili da je tužitelj RN isplatio 3.000,00 eura te da joj je ostao dužan još isplatiti 2.000,00 eura pa su RN rekli da tužitelju ne prepisuje nekretninu dok on ne isplati kupoprodajnu cijenu u cijelosti. Isti ta saznanja imaju iz razgovora koji su vodili sa RN. Svjedok NN nema saznanja da bi tužitelj RN (njezinoj majci) isplatio išta od dogovorenog iznosa od 5.000,00 eura, dok svjedok MN u iskazu navodi da mu je RN rekla da joj je tužitelj isplatio cjelokupni iznos od 5.000,00 eura. Svjedoci su također suglasno izjavili i da je RN pregradila predmetnu nekretninu po polovici na način da je stavila ogradu koja je dijelila dio čestice na kojem su zasađene voćke, a koji je htjela prodati tužitelju od preostalog dijela čestice na kojem se nalazi sagrađena vikendica.

10.1. Sud u cijelosti prihvaća kao istinite iskaze svjedoka u dijelu u kojem su isti suglasno iskazivali da su RN i tužitelj postigli dogovor oko prodaje dijela nekretnine gdje su zasađene voćke za iznos od 5.000,00 eura. To stoga što je u tome dijelu njihov iskaz u skladu i sa iskazom samoga tužitelja, koji je rekao da su nakon javnobilježničke ovjere potpisa na Predugovoru od 17. prosinca 2021. on i RN dodali na taj predugovor rukom pisani dio u kojem su naveli kupoprodajnu cijenu od 37.500,00 kuna, a što je u to vrijeme prema tečaju valute kuna prema valuti euro odgovaralo iznosu od 5.000,00 eura. Tužitelj je također rekao da je taj iznos naveden naknadno, a da je u predugovoru naveden iznos od 15.000,00 kn sve kako bi tužitelj kao kupac platio manji porez na promet nekretnina, a što sud smatra životnim s obzirom da je već duži niz godina u praksi uvriježen (pogrešan) stav da se kod kupoprodaje nekretnina manjih vrijednosti u ugovore o kupoprodaji naznačuju manji iznosi od iznosa koji su stvarno dogovoreni. Da je tome tako ne spori ni sam tuženik koji je u odgovoru na tužbu jasno naveo da je majka tuženika dogovorila sa tužiteljem isplatu iznosa od 5.000,00 eura, a da joj je isti isplatio samo 3.000,00 eura. Sud cijeni kao istinite iskaze svjedoka FN i VN u dijelu u kojem su isti iskazivali da im je RN za života rekla da joj je tužitelj isplatio za dogovorenu kupoprodaju samo iznos od 3.000,00 eura te da su istu savjetovali da ne prepisuje na njega nekretninu dok ne isplati i preostali dio od 2.000,00 eura. To iz razloga što su navedeni svjedoci iskazivali uvjerljivo, isti nisu ni u kakvom srodstvu ni u zavadi sa strankama pa stoga sud nema niti jedan razlog posumnjati u istinitost njihovih iskaza.

10.2. Iskaze svjedoka NN i GN u dijelu u kojem su isti iskazivali da su od RN čuli da joj tužitelj nije isplatio ništa od dogovorenog iznosa sud ne može uzeti kao istinite jer su isti u suprotnosti sa iskazima svjedoka FN i VN, koje je sud cijenio istinitima te su u suprotnosti sa navodima samog tuženika iz odgovora na tužbu jer je i tuženik priznao da je tužitelj RN isplatio iznos od 3.000,00 eura te da je ostao dužan isplatiti još 2.000,00 eura. Pri tom treba naglasiti da su svjedoci GN i NN supružnici, s tim da je NN sestra tuženika i kćer pokojne RN pa je u takvim okolnostima nelogično da bi sam tuženik imao saznanja o uplati iznosa od 3.000,00 eura, a navedeni svjedoci kao rodbina o tome nemaju saznanja. Sud ne prihvaća dio iskaza svjedoka MN u dijelu u kojem je isti iskazivao da mu je RN rekla da joj je tužitelj isplatio cjelokupni iznos od 5.000,00 eura jer je u tome dijelu njegov iskaz također u suprotnosti sa iskazima svjedoka BN i VN te tuženika. Osim toga nije životno da bi RN upravo svjedoku MN decidirano rekao da je tužitelj ispunio svoju obvezu a da je to prešutjela naprijed navedenim svjedocima i samom tuženiku. Pritom treba naglasiti da je sam MN priznao da je jedno vrijeme stanovao sa RN te da sad s njim stanuje tužitelj, koji se kod njega preselio dok je još RN bila u bolnici, dobu te neprekidno stanuje kod svjedoka MN i dan danas. U takvim okolnostima, cijeneći pri tome i samo držanje svjedoka prilikom iskazivanja jer je djelovao nesigurno, pogledavao prema tužitelju… Sud izvodi zaključak da je isti iskazivao pristrano u korist tužitelja.

10.3. Sud nije posebno cijenio iskaz svjedokinje CN jer ista nema neposrednih saznanja o predmetnoj kupoprodaji i dogovorima između tužitelja i RN. Navedena svjedokinja bila je raniji vlasnik predmetne čestice te je istu prodala RN, a toj prodaji je bio prisutan i tužitelj jer je isplatio svjedokinji kupoprodajnu cijenu prema njenim navodima, a što nije predmet ovog spora.

11. Tužitelj je tijekom prvobitnog iskaza, na ročištu od 9. travnja 2026., iskazivao nepovezano, izjašnjavao se je navodeći niz detalja koji nemaju vezu sa ovim predmetom spora, a nakon više uzastopnih upita suda u kojem je traženo da isti pojasni je li sadržaj Predugovora o kupoprodaji nekretnina od 17. prosinca 2021. u skladu sa stvarnom voljom koju su on i RN imali u vrijeme zaključenja istog, tužitelj je ostavio dojam na sud da ne može zadržati fokus na točno određenoj temi, jer je spominjao svoj raniji život, više nepriznate djece, zakonitog sina kojem ne plaća uzdržavanje, ulaganja u vikendicu i stan u kojem je živio sa RN, troškove parcelacije koje je on platio … pa je u takvim okolnostima bilo teško izvesti bilo kakav zaključak iz njegovog iskaza. Iz dijelova tužiteljevog iskaza koji su u određenoj mjeri bili razumljivi i povezani proizlazi da je za troškove parcelacije on platio 3.000,00 kn, a Zorica Grgić 500,00 kn. Također, proizlazi da se je u međuvremenu promijenio neki zakon pa nije bilo moguće parcelaciju provesti za Zorkinog života zbog čega nije niti došlo do prijenos prava vlasništva na predmetu Predugovora od 17. prosinca 2021. na tužitelja. Osim toga, isti je tijekom prvobitnog iskaza počeo spominjati iznose od 13.000,00 eura i 10.000,00 kuna … u različitom kontekstu pa je stoga sud i posumnjao da je na Predugovoru od 17. prosinca 2021., koji je tužitelj dostavio uz tužbu (str. 3-5 spisa) na zadnjoj stranici, iznad same naznake ovjere potpisa naknadno dodan tekst koji se odnosi na kupoprodajnu cijenu od 37.500,00 kuna. Stoga su i zatraženi podaci od javnog bilježnika u smislu dostave prijepisa ovjerenog Predugovora, a nakon što je javni bilježnik dostavio prijepis izvornika Predugovora, kao i ostale Predugovore i Sporazume te raskide predugovora, sud je smatrao potrebnim dopunski saslušati tužitelja kako bi razjasnio nastalu situaciju i potpuno utvrdio stvarno činjenično stanje.

11.1. Tijekom dopunskog saslušanja tužitelja, na ročištu od 26. svibnja 2026., tužitelj je naglasio kako boluje od PTSP-a i da se zbog toga nepovezano i teško izražava. Na tome ročištu sud je ipak uspio dobiti konkretne odgovore od tužitelja pa je isti tako izjavio da je od RN kupio polovicu nekretnine na kojoj nije sagrađeno ništa. Da je nakon parcelacije ta polovice trebala biti podijeljena na dvije podjednake čestice koje je namjeravao ostaviti svojim kćerima u nasljedstvo, dok je preostala polovica čestice na kojoj se nalazi vikendica trebala ostati u vlasništvu tužitelja i RN. Tužitelj je potvrdio, nakon što mu je sud predočio na uvid Predugovor (str. 3-5 spisa) da je on nakon ovjere tog Predugovora kod javnog bilježnika vlastitom rukom dodao tekst iznad ovjere javnog bilježnika (str. 5 spisa). Tekst je dodan jer on i RN nisu htjeli unositi u Predugovor stvarni iznos zbog poreza. Nakon toga je ponovno počeo nepovezano iznositi različite činjenice pa je tako naglasio da je RN isplatio 15.000,00 kuna i 2.000,00 eura za polovicu zemljišta te naknadno još 3.000,00 eura za dio čestice na kojem se nalazi vikendica. Smatra da je na taj način od RN osim djela nekretnine na kojem nije sagrađeno ništa stekao i dio na kojem se nalazi vikendica, odnosno cijelu nekretninu. Tužitelj je spominjao i različite druge iznose koje je dao RN da se uvede struja i voda u vikendicu pa je onda nepovezano i neživotno iskazivao da je ona te iznose iskoristila za tu namjenu, odnosno da ih nije iskoristila i da je dalje od njega uzimala novčane zajmove pa su stoga nastavno sklapali nove predugovore, sporazumne i raskide koje je sud naknadno pribavio u sudski spis, a koje je dostavio javni bilježnik.

11.2. Sud prihvaća kao istinit i životan samo dio iskaza tužitelja u kojem je isti iskazivao da je prvi predugovor o kupoprodaji od 17. prosinca 2021. sklopljen radi kupnje polovice predmetne nekretnine i to nakon parcelacije na način da ta polovica nekretnine postanu nove čestice u skladu sa prijedlogom parcelacije (str 6 spisa). To stoga što su u tome dijelu iskazivali i naprijed navedeni svjedoci i sam tuženik, a što je sud obrazložio u točki 10. i 10.1. obrazloženja ove presude. Takvi navodi u skladu su i sa prijedlogom parcelacije (str. 6 spisa) te je životno da je nakon takve parcelacije, sukladno predugovoru (str. 3-5 spisa) tužitelj trebao steći novoformirane čestice 636 B i 636 C.

11.3. U preostalom dijelu sud ne može prihvatiti iskaz tužitelja jer je isti neživotan te je suprotan dokumentaciji u spisu. Sam tužitelj je u iskazu rekao da je naknadno rukom dodao u predugovor da je stvarna kupoprodajna cijena 37.500,00 kuna i da je izvorno u predugovor stavljen iznos od 15.000,00 kuna kako bi platio manji porez. Stoga je nelogično i neživotno njegovo daljnje iskazivanje da je mišljenja da predmetna polovica nekretnina vrijedi i manje od 15.000,00 kuna te da je isplatio 15.000,00 kuna za taj dio nekretnine, odnosno da je naknadno isplatio RN 3.000,00 eura za dio nekretnine na kojem se nalazi vikendica. Nelogično i neživotno da je isti kroz daljnje predugovore pisane sporazume i raskide predugovora koje mu je sud predočio na uvid (str. 41-44 i 48-51 spisa) regulirao sa RN svoja ulaganja u predmetnu nekretninu, odnosno da je kroz iste sa RN regulirao pozajmice novca koji joj je dao. To iz razloga što iz samog sadržaja tih predugovora i sporazuma, odnosno raskida predugovora proizlazi da je upravo tužitelj namjeravao kroz iste otkupiti od RN cijelu nekretninu kč. br. [katastarska čestica] za iznos od 13.000,00 eura, a kad to nije uspio jer istoj nije isplatio kupoprodajnu cijenu tad je došlo do raskida tog predugovora uz očiti dogovor da na snazi ostaje raniji Predugovor iz 2021. prema kojemu bi tužitelj nakon parcelacije postao vlasnikom samo novoformiranih čestica koje bi obuhvaćale dio predmetne nekretnine na kojem nije sagrađeno ništa, odnosno na kojem se nalaze zasađene voćke.

12. Iz iskaza tuženika u bitnom proizlazi da je pokojna majka tuženika za života sa tužiteljem sklapala dogovore (predugovore) prema kojim je namjeravala tužitelju prodati dio predmetne nekretnine nakon parcelacije. Zbog toga je majka tuženika još za života pregradila tu nekretninu na dva dijela, žičanom ogradom te je namjeravala tužitelju prodati dio na kojem nije sagrađena vikendica jer joj je taj dio postao težak za održavanje, s obzirom na njezinu životnu dob i zdravstveno stanje. Tuženik je u iskazu također naveo da joj je majka u više navrata govorila da je tužitelj prema tom dogovoru isplatio 3.000,00 eura, dok je ostao dužan 2.000,00 eura da bi nakon toga izjavila da je majka stalno mijenjala priču te da sumnja da bi uopće tužitelj išta isplatio.

12.1. Sud prihvaća iskaz tuženika u dijelu koji se odnosi na dogovor RN i tužitelja oko parcelacije i kupoprodaje polovice nekretnine na kojem nije sagrađen nikakav objekt kao i dio iskaza u kojemu je ista navela da je RN pregradila predmetnu nekretninu žičanom ogradom, odijelivši tako dio koji je namjeravala nakon parcelacije prodati tužitelju od dijela na kojemu se nalazi vikendica koju je htjela zadržati za sebe jer je taj dio iskaza u skladu sa iskazima svih saslušanih svjedoka te je u ostalom životan, a u skladu je i sa sadržajem predugovora od 17. prosinca 2021., koji je dostavljen uz tužbu i s prijedlogom parcelacije (str. 3-6 spisa). U preostalom dijelu, u kojem je tuženik počeo sumnjati i osporavati da bi tužitelj išta po predugovoru od 17. prosinca 2021. isplatio RN, sud ne može prihvatiti iskaz tuženika jer je sam tuženik u odgovoru na tužbu učinio nespornim da je tužitelj isplatio iznos od 3.000,00 eura te da je ostao dužan još 2.000,00 eura.

13. Iz čl. 268. Zakona o obveznim odnosima (Narodne novine broj 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 114/22, 156/22, 145/23 i 155/23-dalje: ZOO) proizlazi da je predugovor ugovor kojim se preuzima obveza da se kasnije sklopi drugi, glavni ugovor, s tim da predugovor mora biti sklopljen u obliku koji je propisan za glavni ugovor te isti obvezuje na sklapanje glavnog ugovora ako sadrži bitne sastojke koje treba sadržavati i glavni ugovor. Nadalje, iz čl. 247. ZOO-a proizlazi da je ugovor sklopljen kad su se ugovorne strane suglasile o bitnim sastojcima ugovora. Prema odredbi čl. 376. st. 1. ZOO-a ugovorom o kupoprodaji prodavatelj se obvezuje predati kupcu stvar u vlasništvo, a kupac se obvezuje platiti mu cijenu, s tim da prema čl. 377. ZOO-a ugovor o kupoprodaji nekretnina mora biti sklopljen u pisanom obliku. Nadalje, iz čl. 119. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ("Narodne novine", broj 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14, 81/15 i 94/17, dalje: ZV), proizlazi da se vlasništvo nekretnine stječe na temelju pravnog posla zakonom predviđenim upisom stjecateljeva vlasništva u zemljišnoj knjizi na temelju valjane očitovane volje dotadašnjeg vlasnika usmjerene na to da njegovo vlasništvo prijeđe na stjecatelja, ako zakonom nije određeno drukčije.

14. Nakon ovako provedenog dokaznog postupka, te savjesne i brižljive ocjene svakog dokaza zasebno i svih dokaza zajedno, u skladu sa čl. 8. ZPP-a, a na temelju rezultata cjelokupnog postupka, primjene citiranih odredbi, ovaj sud je utvrdio je tužbeni zahtjev tužitelja u cijelosti neosnovan.

15. Prije svega treba naglasiti da ako je riječ o stjecanju prava vlasništva temeljem pravnog posla, onda se shodno odredbi čl. 119. st. 1. ZV-a vlasništvo nekretnine temeljem pravnog posla stječe zakonom predviđenim upisom stjecateljeva vlasništva u zemljišnoj knjizi na temelju valjano očitovane volje dotadašnjeg vlasnika usmjerene na to da njegovo vlasništvo prijeđe na stjecatelja. Tijekom postupka sud nije utvrdio da bi volja RN bila usmjerena na to da tužitelj stekne ½ dijela kč. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina]. Naime, prema Predugovoru o kupoprodaji nekretnina od 17. prosinca 2021., stvarna volja RN i tužitelja bila je usmjerena na to da nakon provedene parcelacije i cijepanja kč. br. [katastarska čestica] tužitelj postane samovlasnik novoformiranih kč. br. [katastarska čestica] B i 636 C. Logično je zaključiti da bi u takvim okolnostima RN ostala samovlasnikom kč. br. [katastarska čestica]/A, odnosno da bi parcelaciju trebalo provesti cijepanjem kč. br. [katastarska čestica] na tri dijela, a što i proizlazi iz prijedloga parcelacije (str. 6 spisa). Sam način cijepanja ne proizlazi iz Predugovora od 17. prosinca 2021., ali je tijekom postupka utvrđeno iz iskaza saslušanih svjedoka te iz navoda tuženika da je parcelacija trebala biti provedena na način da RN ostane samovlasnik novoformirane čestice 636/A, koja bi obuhvaćala polovicu sadašnje kč. br. [katastarska čestica] i to u onome dijelu na kojem je sagrađena vikendica. Tužitelj je trebao postati samovlasnikom preostale polovice kč. br. [katastarska čestica] na kojem bi dijelu parcelacijom trebalo uspostaviti dvije podjednako velike čestice koje bi nosile oznake kč. br [katastarska čestica]/B i 636/C, s tim da se na tome dijelu nalaze samo zasađene voćke. Kasnijim predugovorom o kupoprodaji nekretnina od 27. prosinca 2022. (str. 48-51 spisa) očito su RN i tužitelj namjeravali regulirati kupoprodaju cijele kčbr [katastarska čestica] na način da tužitelj ipak postane samovlasnikom cijele kčbr [katastarska čestica], isplatom RN iznosa od 13.000,00 eura. Tužitelj i RN vjerojatno su se odlučili na kupoprodaju cijele nekretnine jer su postojale zakonske zapreke da se provede parcelacija na način i u opsegu kako je to bilo predviđeno njihovim dogovorom prilikom sklapanja ranijeg predugovora od 17. prosinca 2021. Naime, nesporno je da je i dan danas predmetna nekretnina u zemljišnim knjigama označena kao oranica te ako se ista ne nalazi u području koje je prostornim planom označeno kao zona u kojoj je dozvoljeno građenje, tad prema pozitivnim propisima nije niti moguće provesti parcelaciju jer je oranice - poljoprivredno zemljište zabranjeno cijepati na površine manje od jednog hektara. S obzirom da tužitelj nije postupio niti po Predugovoru od 27. prosinca 2022., odnosno nije u cijelosti isplatio kupoprodajnu cijenu RN, tužitelj i RN rukom pisanim dokumentom pod nazivom Raskid predugovora o kupoprodaji nekretnina koji je sastavljen 28. lipnja 2023. (str. 43 spisa) regulirali su svoja daljnja prava na način da se je RN obvezala tužitelju do 31. prosinca 2023. vratiti kaparu u iznosu od 3.000,00 eura kao i iznos od 700,00 eura, koji je naknadno primila po Predugovoru od 27. prosinca 2022., s tim da je u tom Raskidu pod točkom III. navedeno da tužitelj kao kupac ostaje vlasnik zemljišta po parcelaciji Alhidade d.o.o., na 1/2 zemljišta kč. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina]. Daljnjim pisanim sporazumom od 6. listopada 2023. (str. 41 spisa) stranke reguliraju da je RN tužitelju u cijelosti isplatila (vratila) kaparu od 3.700,00 eura te da tužitelj kao kupac ostaje vlasnik zemljišta po parcelaciji Alhidade d.o.o. na 1/2 zemljišta kč. br. [katastarska čestica].

16. Slijedom navedenoga, sud izvod zaključak da je nakon neuspješne kupoprodaje cijele nekretnine volja ugovornih strana bila usmjerena na to da ostane na snazi ranije sklopljeni Predugovor od 17. prosinca 2021. prema kojemu je tužitelj nakon parcelacije trebao postati u stvari samovlasnik novoformiranih čestica koje bi obuhvaćale onu polovicu kč. br. [katastarska čestica] na kojoj nije ništa sagrađeno, odnosno na kojoj se nalazi samo voćnjak (kč. br. [katastarska čestica]/B i 636/C iz Plana parcelacije str. 6 spisa). To dalje znači da je i sama RN svim tim pisanim očitovanjima volje potvrdila da je od tužitelja primila u cijelosti kupoprodajnu cijenu sukladno predugovoru od 17. prosinca 2021. te da su se stranke nadale da je ipak moguće provesti parcelaciju sukladno njihovom dogovoru.

17. Tužitelj tijekom postupka nije predlagao izvođenje dokaza u smislu da sud utvrđuje je sada moguće ili ne provesti parcelaciju prema prijedlogu parcelacije (str. 6 spisa). Također, tužitelj nije postavio tužbeni zahtjev na način da se nalaže tuženiku da trpi provedbu parcelacije prema postignutom dogovoru između tužitelja i RN te da se nakon te parcelacije tužitelj utvrdi vlasnikom na novoformiranim česticama sukladno prijedlogu parcelacije. Stoga sud nije niti izvodio dokaze u tome dijelu jer je sud vezan tužbenim zahtjevom koji je postavio tužitelj.

18. Slijedom svega navedenog, Sud je odbio tužbeni zahtjev tužitelja jer je nedvojbeno utvrđeno da tužitelj nije stekao 1/2 dijela kč. br. [katastarska čestica]., k. o. [katastarska općina]. Tužitelj je trebao steći u samovlasništvo novoformirane čestice sukladno planu parcelacije str. 6. spisa, koje bi trebale biti formirane na polovici sadašnje kč. br. [katastarska čestica]., k. o. [katastarska općina] i to na djelu gdje nije sagrađena vikendica. Da je tužitelj postavio tužbeni zahtjev na način da se nalaže tuženiku da trpi provedbu parcelacije prema postignutom dogovoru između tužitelja i RN te da se nakon te parcelacije tužitelj utvrdi vlasnikom na novoformiranim česticama sukladno prijedlogu parcelacije, tad bi sud i utvrđivao je li takvu parcelaciju moguće provesti te ako bi utvrdio da je ista moguća tad bi i usvojio takav tužbeni zahtjev. Suprotno od toga, ako bi bilo utvrđeno da niti dan danas nije moguće provesti opisanu parcelaciju tad bi sam Predugovor o kupoprodaji nekretnina bio ništetan jer bi predmet tog predugovora bio nemoguć.

19. Odluka o trošku parničnog postupka temelji se na čl. 154. st. 1. i čl. 155. ZPP-a, s tim da su troškovi odmjereni sukladno Tarifi o nagradama i naknadama troškova za rad odvjetnika, "Narodne novine" broj: 138/23, dalje Tarifa. Tuženik je uspio u cijelosti u ovom postupku pa su mu stoga i priznati troškovi koji su prema ocjeni ovog suda bili nužni za uspjeh, a koji se sastoje od troškova zastupanja po punomoćniku odvjetniku i to kako slijedi:

- sastav odgovora na tužbu od 13. siječnja 2026., u iznosu od 200,00 eura, a što je u skladu s Tbr.8.1. Tarife,

- zastupanje na pripremnom ročištu održanom 19. veljače 2026. u iznosu od 200,00 eura, a što je u skladu s Tbr.9.1. Tarife,

- zastupanje na glavnoj raspravi, odnosno na dva ročišta održana 9. travnja 2026. i 26. svibnja 2026. u iznosima od po 200,00 eura ili ukupno za dva ročišta 400,00 eura, a što je u skladu sa Tbr.9.1. Tarife.

Slijedom navedenog za zastupanje po punomoćniku odvjetniku tuženiku su priznati ukupni troškovi u iznosu od 800,00 eura na koje je pridodan PDV po stopi od 25 % pa troškovi ukupno iznose 1.000,00 eura.

20. Slijedom svega iznijetog, odlučeno je kao u izreci presude.

Valpovo, 12. lipnja 2026.

SUDAC

GORAN JOKIĆ

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove presude dopuštena je žalba nadležnom županijskom sudu, koja se podnosi putem ovog suda, u roku 15 (petnaest) dana od dana održavanja ročišta na kojem se presuda objavljuje, ako je stranka uredno obaviještena bez obzira što na isto nije pristupila, odnosno od dana primitka prijepisa presude, ako nije bila uredno obaviještena.

Dostaviti:

1.Tužitelju po punomoćniku

2.Tuženiku po punomoćniku