REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI GRAĐANSKI SUD U ZAGREBU

Ulica grada Vukovara 84

Poslovni broj: Pn-3025/2022-38

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

i

R J E Š E N J E

Općinski građanski sud u Zagrebu po sucu Marku Ivrlaču, u pravnoj stvari tužitelja tužitelja EA, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupan po punomoćniku Domagoju Olujiću, odvjetniku u Splitu protiv tužene Republike Hrvatske, OIB:52634238587, zastupane po Općinskom građanskom državnom odvjetništvu u Zagrebu, radi isplate, nakon održane javne i glavne rasprave zaključene dana 13. svibnja 2026 u prisutnosti zamjenice punomoćnika tužitelja i punomoćnika tužene dana 10. lipnja 2026.

p r e s u d i o  j e

I. Nalaže se tuženoj Republici Hrvatskoj, OIB:52634238587 platiti tužitelju EA, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] iznos od 8.834,74 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje teku od dospijeća svakog pojedinog iznosa:

- za rujan 2019.godine na iznos od 304,36 EUR od 15.rujna 2019.godine

- za listopad 2019.godine na iznos od 304,36 EUR od 15.listopada 2019.godine

- za studeni 2019.godine na iznos od 304,36 EUR od 15. studenog 2019.godine

- za prosinac 2019.godine na iznos od 306,24 EUR od 15.prosinca 2020.godine

- za siječanj 2020.godine na iznos od 306,24 EUR od 15. siječnja 2020.godine

- za veljaču 2020.godine na iznos od 306,24 EUR od 15. veljače 2020.godine

- za ožujak 2020.godine na iznos od 231,69 EUR od 15. ožujka 2020.godine

- za travanj 2020.godine na iznos od 231,69 EUR od 15.travnja 2020.godine

- za svibanj 2020.godine na iznos od 228,25 EUR od 15.svibnja 2020.godine

- za lipanj 2020.godine na iznos od 228,25 EUR od 15.lipnja 2020.godine

- za srpanj 2020.godine na iznos od 228,25 EUR od 15.srpnja 2020.godine

- za kolovoz 2020.godine na iznos od 228,25 EUR od 15. kolovoza 2020.godine

- za rujan 2020.godine na iznos od 239,05 EUR od 15.rujna 2020.godine

- za listopad 2020.godine na iznos od 239,05 EUR od 15.listopada 2020.godine

- za studeni 2020.godine na iznos od 239,05 EUR od 15. studenog 2020.godine

- za prosinac 2020.godine na iznos od 238,8 EUR od 15.prosinca 2020.godine

- za siječanj 2021.godine na iznos od 238,8 EUR od 15.siječnja 2021.godine

- za veljaču 2021. godine na iznos od 238,8 EUR od 15. veljače 2021. godine

-za ožujak 2021. godine na iznos od 256,47 EUR od 15. ožujka 2021. godine

-za travanj 2021. godine na iznos od 256,47 EUR od 15. travnja 2021. godine

- za svibanj 2021. godine na iznos od 256,47 EUR od 15.svibnja 2021. godine

- za lipanj 2021.godine na iznos od 263,37 EUR od 15.lipnja 2021.godine

- za srpanj 2021.godine na iznos od 263,37 EUR od 15.srpnja 2021.godine

- za kolovoz 2021.godine na iznos od 263,37 EUR od 15. kolovoza 2021.godine

- za rujan 2021.godine na iznos od 270,45 EUR od 15.rujna 2021.godine

- za listopad 2021.godine na iznos od 270,45 EUR od 15.listopada 2021.godine

- za studeni 2021.godine na iznos od 270,45 EUR od 15. studenog 2021.godine

- za prosinac 2021.godine na iznos od 295,72 EUR od 15.prosinca 2021.godine

- za siječanj 2022.godine na iznos od 295,72 EUR od 15.siječnja 2022.godine

- za veljaču 2022. godine na iznos od 295,72 EUR od 15. veljače 2022. godine

-za ožujak 2022. godine na iznos od 311,66 EUR od 15. ožujka 2022. godine

-za travanj 2022. godine na iznos od 311,66 EUR od 15. travnja 2022. godine

- za svibanj 2022. godine na iznos od 311,66 EUR od 15.svibnja 2022. godine zajedno sa zakonskim zateznim kamatama po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena do 31. prosinca 2022., od 1. siječnja 2023. do 29. prosinca 2023. po stopi, koja se određuje za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena, a od 30. prosinca 2023. pa do isplate po stopi određenoj za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, dok je referentna stopa kamatna stopa koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granična kamatna stopa proizašla iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke, sve u roku od 15 dana.

II. Odbija se kao neosnovan zahtjev tužitelja u dijelu koji glasi:

„Nalaže se tuženoj Republici Hrvatskoj, OIB:52634238587 platiti tužitelju EA, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] iznos od 2.190,25

EUR sa pripadajućim zakonskim zateznim kamatama.“

III. Nalaže se tuženoj Republici Hrvatskoj, OIB:52634238587 platiti tužitelju EA, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] trošak parničnog postupka u iznosu od 2.488,04 Eura, sa zakonskim zateznim kamatama koje teku od 10. lipnja 2026. pa do isplate po stopi određenoj za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, dok je referentna stopa kamatna stopa koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granična kamatna stopa proizašla iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke, sve u roku od 15 dana.

IV. Odbija se kao neosnovan zahtjev tužitelja ČA, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] za naknadom troškova parničnog postupka u iznosu od 1.084,00 Eura sa pripadajućim zakonskim zateznim kamatama.

Obrazloženje

1. Tužitelj u tužbi koja je podnesena 28. studenog 2022. navodi da se 22. srpnja 2022. godine obratio Općinskom državnom odvjetništvu u Zagrebu s zahtjevom za mirno rješenja spora u ovom postupku, ali je isto izvijestilo kako zahtjev tužitelja smatra neosnovanim. Tužitelj je vlasnik, za ½ dijela vlasništva, nekretnine označene kao 3. Suvlasnički dio s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-3), Dvosobni stan br. 25 sa nusprostorijama u II. (drugom) katu desno ulične zgrade, sagrađen na čest. zem. [katastarska čestica], ULIĆNA KUĆA, POPISNI BROJ 989 I DVORIŠNA KUĆA SA DVORIŠTEM U PETRINJSKOJ ULICI BROJ 73, ZU 9682, K.O. 999901, GRAD ZAGREB, upisane u zemljišnim knjigama Općinskog građanskog suda u Zagrebu, Zemljišnoknjižni odjel Zagreb. U navedenom stanu, na temelju pravomoćne presude Vrhovnog suda Hrvatske broj: Gzz-107/72 kojom je potvrđena presuda Općinskog suda u Zagrebu broj: P-2230/70 živi zaštićeni najmoprimac RA. Navedenom presudom pravomoćno je utvrđeno stanarsko pravo GA, oca zaštićenog najmoprimca RA, a nakon njegove smrti RA je, kao član obiteljskog domaćinstva, nastavio koristiti stan opisan pod ad 2. te za isti podnositelju plaćati zaštićenu najamninu. Presudom Europskog suda za ljudska prava u Strasbourgu, u predmetu Statileo protiv Republike Hrvatske br. 12027/10 od 10. srpnja 2014. godine, utvrđeno je da službeno određeni iznosi zaštićene najamnine ne predstavljaju realnu mjesečnu naknadu za korištenje stana vlasnika čiji stanovi se nalaze u takvom režimu jer spomenuta naknada gotovo ne omogućava prihod njegovim vlasnicima. Tužiteljev stan površine je 76,42 m2 te se isti nalazi se na izuzetno atraktivnoj lokaciji u centru grada [adresa], a njegovim tržišnim iznajmljivanjem mogla bi se ostvariti mjesečna zarada u kunskoj protuvrijednosti od minimalnih 680,00 EUR-a, pogotovo ako uzmemo u obzir okolnosti kao što su to da se predmetna nekretnina nalazi na lokaciji koja je u zadnjih nekoliko godina, kao i cijeli grad Zagreb, doživjela turistički odmjerena. Štoviše, navedena visina najma mogla bi biti i viša ako bi se tužitelj bavio kratkotrajnim najmom. Slijedom iznesenog, razvidno je kako je Republika Hrvatska na opisani način tužitelju povrijedila vlasnička prava zajamčena odredbom čl. 1. Protokola br. 1. uz Konvenciju o zaštiti ljudskih prava i temeljnih sloboda, budući da ne postoji ravnoteža između tužitelja kao vlasnika predmetnog stana i općeg interesa zaštite prava zaštićenih najmoprimaca, pošto je tužitelju nametnut prekomjeran individualan teret. Štoviše, takvo stanje nije ograničeno nikakvim zakonskim rokom pa u slučaju tužitelja traje već dugi niz godina, a neizvjesno je i koliko će trajati ubuduće. Tužitelj smatra da u skladu s stajalištem Europskog suda u Strasbourgu ima pravo na naknadu mjesečne razlike između tržišne najamnine i zaštićene najamnine koju prima na ime vlasništva predmetne nekretnine. Stoga tužitelj tužbom, potražuje naknadu za ograničenje njegovih vlasničkih prava. Posljedično tome, tužbeni zahtjev je određen prema razlici između zaštićene najamnine koju je tužitelj primao i ½ primjerene najamnine u visini od 5.107,86 mjesečno na način da je za primjerenu mjesečnu najamninu podnositelj uzeo iznos od 680,00 Eura u kunskoj protuvrijednosti po srednjem tečaju HNB-a na dan sastavljanja zahtjeva za mirno rješenje spora, te od tog iznosa oduzeo iznos mjesečne najamnine koju je do sada primao od zaštićenog najmoprimca. Tužitelj smatra kako bi iznos pravične novčane naknade za ograničenje njihovih vlasničkih prava iznosio ½ od 5.107,86 kn mjesečno, odnosno 2.553,93 kn mjesečno, i to za razdoblje počevši od 01. srpnja 2019. godine pa do isplate umanjeno za iznos zaštićene najamnine, imajući u vidu da je ista iznosila 246,49 kn. Tužitelj tužbom potražuje isplatu iznosa od 11.024,99 Eura sa pripadajućim zakonskim zateznim kamatama

2. Tužena u odgovoru na tužbu u bitnome osporava osnovu i visinu tužbenog zahtjeva i ističe prigovor zastare. Tužena napominje da tužitelju ne pripada pravo na naknadu štete za razdoblje nakon 1. rujna 2018. kada je stupio na snagu Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o najmu stanova (NN br. 68/18.) kojim se iznos zaštićene najamnine povećava svakih dvanaest mjeseci počevši od 1. rujna 2018. do 31. kolovoza 2023. Stoga se u odnosu na taj period tužbenog zahtjeva ističe prigovor protupravnosti budući da je tuženik u cijelosti postupio po presudi E na način da je Zakonom o izmjenama i dopunama Zakona o najmu stanova (NN br. 68/19) - stupio na snagu 4. kolovoza 2018., i to čl. 28.a Zakona o najmu stanova regulirao to pitanje, tako da za period nakon 1. rujna 2018. nadalje ne postoji više pasivna legitimacija tuženika, već zahtjev za povećanu - odgovarajuću najamninu valja uputiti najmoprimcu. Navodi da tužitelj nije dostavio dokaz o načinu stjecanja suvlasništva predmetnog stana, odnosno nije naveo pravnu osnovu temeljem koje je provedena uknjižba prava vlasništva u 1/2 dijela predmetnog stana na njegovo ime, a kako ta činjenica može biti od utjecaja na odgovornost Republike Hrvatske za navodnu štetu, predlaže se da sud obveže tužitelja da dostavi dokaz o istome. Također, iz pravomoćne presude Općinskog suda u Zagrebu, broj P-2230/70 od 23. rujna 1971. proizlazi kako je nositelj stanarskog prava na predmetnom stanu bila pokojna ĆA, a nakon njezine smrti predmetni stan nastavili su koristiti njezin sin VA i unuk KA. S obzirom da je sud utvrdio kako je VA njegova pokojna majka otkazala daljnje korištenje stana, slijedom čega je isti prestao biti član njezinog obiteljskog domaćinstva, to je presudom njezin unuk KA, kao dotadašnji član njezinog obiteljskog domaćinstva, utvrđen nositeljem stanarskog prava na predmetnom stanu, te je istovremeno AA, kao davatelju stana na korištenje, utvrđena dužnost sklopiti s KA ugovor o korištenju predmetnog stana. Dakle, navedenom presudom ni na koji način nije reguliran odnos između utvrđenog nositelja stanarskog prava KA i davatelja stana na korištenje MA, jer presudom nije zamijenjen ugovor o korištenju stana, već je samo riješen spor tko je od osoba koje su nastavile koristiti stan iza smrti ranije nositeljice stanarskog prava ĆA, postao nositeljem stanarskog prava, i kao takav, ovlašten sklopiti ugovor o korištenju stana. Prema Zakonu o stambenim odnosima iz 1966., koji se primjenjivao na konkretan slučaj, za zakonito korištenje stana bilo je potrebno sklopiti pisani ugovor o korištenju stana, a ukoliko je davatelj stana na korištenje odbio sklopiti taj ugovor, osoba koja je trebala koristiti stan bi la je ovlaštena podnijeti zahtjev općinskom sudu za donošenje rješenja koje zamjenjuje ugovor o korištenju stana, sve dok takav ugovor ne bude sklopljen sukladno odredbama toga zakona. Rješenje koje zamjenjuje ugovor o korištenju stana sud je donosio u izvanparničnom postupku. Ugovor o korištenju stana koji nije bio sklopljen u pisanom obliku nije proizvodio pravne učinke. Slijedom navedenog, presuda Općinskog suda u Zagrebu, broj P-2230/70 od 23. rujna 1971. nije predstavljala valjanu pravnu osnovu za korištenje predmetnog stana, već valjanu pravnu osnovu za sklapanje ugovora o korištenju predmetnog stana, a niti su u istoj navedene osobe koje su bile članovi obiteljskog domaćinstva KA kao utvrđenog nositelja stanarskog prava, podnositelj nije dokazao da je RA bio član obiteljskog domaćinstva KA. Stoga se predlaže da sud od tužitelja zatraži ugovor o korištenju predmetnog stana sklopljen između MA i KA, ili rješenje suda koje zamjenjuje taj ugovor, kako bi podnositelj dokazao da je KA kao nositelj stanarskog prava na temelju valjane pravne osnove koristio predmetni stan, te iz kojeg bi bilo razvidno da je upravo RA bio član obiteljskog domaćinstva KA. To iz razloga, što su danom stupanja na snagu Zakona o najmu stanova („Narodne novine“, broj 91/96, 48/98, 66/98, 22/06, 68/18, 105/20 - dalje: ZNS), 5. studenog 1996., osobe koje su do tada imale stanarsko pravo stečeno prema ranije važećim propisima, ex lege stekle prava i obveze najmoprimca, osim osoba protiv kojih je u tijeku postupak za otkaz ili prestanak stanarskog prava (čl. 30.). Osobe koje ispunjavaju uvjete najmoprimca imaju obvezu s vlasnikom stana sklopiti ugovor o najmu na neodređeno vrijeme, s time da imaju pravo ugovoriti zaštićenu najamninu ako u dijelu stana ne obavljaju poslovnu djelatnost, te nemaju u vlasništvu useljivu kuću ili stan, odnosno prema platnim mogućnostima svoga obiteljskog domaćinstva nisu u mogućnosti plaćati slobodno ugovorenu najamninu ili riješiti vlastito stambeno pitanje. U tu svrhu odredbama članka 33. stavka 2. i 3. ZNS propisana je obveza najmoprimca da u roku od 6 mjeseci od stupanja na snagu ZNS ili u nekom primjerenom roku podnese vlasniku stana zahtjev za sklapanje ugovora o najmu stana, a ukoliko bi vlasnik odbio sklopiti ugovor, najmoprimac ima obvezu zatražiti od suda donošenje presude koja će zamijeniti taj ugovor. Ukoliko je KA osoba koja ispunjava uvjete najmoprimca (da na dan stupanja na snagu ZNS protiv njega nije bio u tijeku postupak za otkaz ili prestanak stanarskog prava), bio je dužan zatražiti od vlasnika predmetnog stana sklapanje ugovora o najmu stana te ako su za to ispunjeni uvjeti, ugovoriti plaćanje zaštićene najamnine, odnosno zatražiti od suda donošenje presude koja zamjenjuje taj ugovor, a ukoliko je RA na dan stupanja na snagu ZNS imao pravni položaj člana obiteljskog domaćinstva KA, imao je pravo u tom svojstvu biti upisan u ugovor o najmu stana. Prema tome, da bi nakon smrti svoga oca RA imao prava i obveze zaštićenog najmoprimca, morao je prethodno biti sklopljen ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom između njegovog oca i vlasnika stana, a RA upisan u ugovor kao član njegovog domaćinstva, kako bi nakon smrti njegovog oca na njega prešla prava i obveze zaštićenog najmoprimca iz ugovora o najmu stana sukladno odredbi članka 38. ZNS. Ukoliko ugovor o najmu stana nije bio sklopljen nakon stupanja na snagu ZNS, na ŽA nisu niti mogla biti prenesena prava i obveze iz ugovora koji nikada nije sklopljen, jer ne postoje pretpostavke za prelazak prava i obveza najmoprimca na RA. Dakle, nakon stupanja na snagu ZNS valjana pravna osnova za korištenje stana uz plaćanje zaštićene najamnine je ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom, a ne presuda Općinskog suda u Zagrebu, broj P-2230/70 od 23. rujna 1971. kojom je ocu RA utvrđen status nositelja stanarskog prava na predmetnom stanu, koja nije bila valjana pravna osnova za korištenje stana niti prije stupanja na snagu ZNS, pa se predlaže od podnositelja zatražiti ugovor o najmu stana sklopljen s KA ili presudu koja zamjenjuje taj ugovor, te ugovor o najmu stana sklopljen s RA. VSRH je u više svojih odluka izrazio pravno shvaćanje prema kojemu iako propust najmoprimca da postupi prema odredbi članka 33. stavka 2. i 3. ZNS nema izravan učinak na prestanak prava i obveza najmoprimca, to ne lišava najmoprimca obveze da u primjerenom i razumnom vremenu, zatraži sklapanje ugovora najmu stana radi pravne sigurnosti, odnosno da se u razumnom roku otklone dvojbe o pravima i obvezama najmoprimca i najmodavca, jer se ne može od najmodavca očekivati da unedogled čeka najmoprimca kada će zatražiti sklapanje ugovora o najmu stana. Kada do sklapanja takvog ugovora nije došlo jer je najmoprimac propustio u odgovarajućem, razumnom vremenu zatražiti njegovo sklapanje ili s tim u vezi zatražiti odgovarajuću sudsku zaštitu, tada je najmoprimac zbog neispunjavanja svojih obveza kao najmoprimca, izgubio zakonom stečena prava najmoprimca, pa tako i pravo koristiti stan uz plaćanje zaštićene najamnine. Nadalje, tužitelj mora dokazati sve zakonske kriterije za status zaštićenog najmoprimca, tj. da su njegove materijalne prilike te prilike članova obiteljskog domaćinstva bile takve da su morali plaćati samo zaštićenu najamninu. Osim toga, iz tužbe te priloga istoj nije razvidno da bi tužitelj povisivao zaštićenu najamninu sukladno zakonskim kriterijima za određivanjem odnosno korigiranjem iste budući da je notorno da je ista se vremenom rasla. Naime, tuženik nije odgovoran za to što tužitelj nije povisivao zaštićenu najamninu na koju je imao pravo, odnosno čime je sam doprinio vlastitoj šteti. Tužitelj potražuje naknadu štete s osnova izmakle koristi, u visini razlike između tržišne vrijednosti najamnine i zaštićene najamnine koju bi ostvario iznajmljivanjem stana u [adresa], na adresi [adresa], površine 76,42 m2, da mu prekomjerno ograničenje njegovog prava vlasništva na stanu nije nametnuto Zakonom o najmu stanova (NN broj 91/1996., 48/1998., 66/1998., 22/2006., dalje: ZNS) nakon donošenja odluke ESLJP za ljudska prava u predmetu Statileo protiv Republike Hrvatske i drugih, i to za razdoblje od srpnja 2019. do srpnja 2022. Tuženik je mišljenja da je tužitelj počeo trpjeti štetu danom stupanja na snagu Zakona o najmu stanova 5. studenog 1996., a ne danom donošenja odluke ESLJP-a u predmetu Statileo. S obzirom da je naknada štete u vidu izmakle koristi povremeno potraživanje, tužitelju je zastarjelo samo pravo zahtijevati naknadu štete sukladno čl. 227. ZOO-a, dakle tužitelju je zastarjelo pravo zahtijevati i buduća povremena davanja i buduću štetu, a ne samo pojedine iznose koji su dospjeli izvan roka od tri godine od dana podnošenja tužbe. Ukoliko su se ispunili uvjeti za otkaz ugovora o najmu stana, pa je to tužitelj propustio učiniti, svojim propustom doprinio je vlastitoj šteti. Tužitelju ne pripada puna naknada štete u visini razlike između tržišne vrijednosti najamnine i zaštićene najamnine koju bi ostvario iznajmljivanjem stana da mu prekomjerno ograničenje njegovog prava vlasništva na stanu nije nametnuto ZNS-om. Kao osnovni parametar za obračun visine štete ne može se uzimati tržišna vrijednost najamnine. Naime, u svim presudama ESLJP protiv Republike Hrvatske, Sud je isticao kako svaka država, pa tako i RH ima pravo ograničiti pravo vlasništva, međutim do određene granice. Drugim riječima, RH se stavilo na teret da je ZNS prekomjerno ograničeno pravo vlasništva i to u toj mjeri da vlasnici stanova od svojih stanova u kojima su zaštićeni najmoprimci ne ostvaruju ni minimalnu korist koja bi im bila dostatna za održavanje nekretnine. Imajući u vidu navedeno, vlasnicima stanova u [adresa] kada bi im i pripadala naknada štete s osnova izmakle koristi pripadala bi im u visini razlike između nužnih troškova održavanja iste nekretnine i zaštićene najamnine koju su ostvarili od zaštićenih najmoprimaca. Navedeno može utvrđivati vještak građevinske struke, a s obzirom da je na tužitelju teret dokazati visinu tužbenog zahtjeva, tuženik samo ostaje kod istoga prigovora. Alternativa navedenom može biti primjena Odluke Vlade Republike Hrvatske o utvrđivanju visine slobodno ugovorene najamnine (NN br. 120/00) prema kojoj RH potražuje od bespravnih korisnika naknadu u visini od 15 kn/m2 što predstavlja manji iznos od tržišne vrijednosti. ,,Pravično“ bi bilo onda da se u obrnutom slučaju vlasnicima stanova nadoknadi šteta prema istom obračunu s tim da se umanji za iznos ostvarene zaštićene najamnine. Stajalište da je naknada štete u vidu izmakle koristi povremeno potraživanje te da je podnošenjem tužbe izvan petogodišnjeg zastarnog roka, a koji teče od dospjelosti najstarijeg potraživanja, te da je u takvoj situaciji nastupila zastara samog prava iz ko jeg proizlazi povremeno potraživanje, a time i mogućnost potraživanja naknade štete s osnova izgubljene zarade, zauzeo je i VSRH u Rev x 1001/2012 od 12.02.2013. Nadalje, pravo vlasništva tužitelja na predmetnom stanu ograničeno je temeljem Zakona o najmu stanova, dakle po zaključku tužitelja, štetna radnja de facto bilo bi donošenje i stupanje na snagu istog Zakona, a koji je stupio na snagu 5. studenog 1996, za što tuženik ne može odgovarati jer donošenje zakona ne može predstavljati štetnu radnju države. Naime, Ustavni sud Republike Hrvatske je u odluci U-III-604/2016 od 4. listopada 2017. i u odluci U-II1- 3849/2011 od 30. siječnja 2018., nadovezujući se na pravno stajalište Vrhovnog suda Republike Hrvatske u presudi Rev-448/12-2 od 29. lipnja 2016,. u predmetu u kojemu najmoprimac protiv vlasnika stana traži od suda da se donese presuda kojom se nadomješta ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom, zauzeo je stajalište da je u takvim postupcima potrebno utvrditi "platne mogućnosti obiteljskog domaćinstva najmoprimca" , a u taj obračun ulazi i tržišna vrijednost svih nekretnina u vlasništvu istih (dakle i nekretnine izvan općine u kojoj najmoprimci žive, vikend kuće, kuće za odmor i si., koje nisu imale sve preduvjete za stalno stanovanje). Navedeno iz razloga što zaštićeni najmoprimac u konkretnoj situaciji nije bio slabijeg imovnog stanja da bi mu bilo opravdano i zakonito priznati status zaštićenog najmoprimca. Navedeno je na tragu stajališta ESLJP u predmetu Č protiv RH u kojem je navedeno da čak i ako „najmoprimac“ nije vlasnik odgovarajućeg stana u istoj općini, a njegovi članovi obiteljskog domaćinstva imaju odgovarajuću useljivu kuću ili stan, a vlasnik stana živi u stanu koji ne zadovoljava njegove stambene potrebe, vlasniku stana pripada pravo na raskid ugovora o najmu stana sa zaštićenom najamninom i zahtjev za predaju u posjed od istoga odnosno vlasnik je ovlašten odbiti sklopiti isti ugovor iz navedenih razloga. Imajući u vidu navedena stajališta, u parnicama radi naknade štete s osnova izmakle koristi u visini razlike između tržišne vrijednosti najamnine i zaštićene najamnine je potrebno, dakle, utvrditi "platne mogućnosti obiteljskog domaćinstva najmoprimaca u cijelosti", što podrazumijeva, odnosno uključuje ukupne mjesečne prihode (prihodi od plaće, zakupnina, prihodi od autorskih djela i si.), vrijednost pokretnina (osobnog automobila, zlatnine, gotovine, štednje i si.), vlasništvo (knjižnih i izvanknjižnih) nekretnina, neovisno o njihovoj namjeni i izgrađenosti i pogodnosti za život, i si. Treba naglasiti da se ovo utvrđuje za razdoblje od dana stupanja na snagu ZNS-a, dakle od 5. studenoga 1996. do danas te sva raspolaganja istom imovinom kroz to razdoblje. Dakle, u ovom postupku tužitelj mora dokazati da su ispunjene sve navedene pretpostavke na osnovu kojih bi bio obvezan sklopiti ugovor o najmu stana i to sa zaštićenom najamninom. Osim toga, imajući u vidu odredbe članka 6. Ugovora o najmu stana sa zaštićenom najamninom koji je priložen uz tužbu tužitelj nije dokazao da li su se eventualno ispunili uvjeti za otkaz ugovora sukladno odredbama Zakona o najmu stanova. Na tragu navedenoga su sve odluke ESLJP prvenstveno Statileo ali i dr. protiv RH, a kojima je na ime naknade štete podnositeljima zahtjeva dosuđena „odgovarajuća najamnina'"'' umanjena za ostvarenu zaštićenu najamninu. Dakle, podnositeljima zahtjeva nije dosuđena razlika između „tržišne najamnine'1 umanjene za ostvarenu zaštićenu najamninu. Svako drugačije tumačenje, dakle da vlasnicima stanova pripada puni iznos štete u visini tržišne najamnine, predstavljalo bi negiranje ustavnog prava iz članka 16. Republike Hrvatske da ograniči, u konkretnom slučaju, pravo vlasništva radi zaštite posebno osjetljive socijalne kategorije osoba. Nakon utvrđivanja svih parametara, u konačni obračun je potrebno uzeti i porez i prirez, dakle potrebno je na ukupno dobiveni iznos isti umanjiti za porez na dohodak koji bi tužitelj platio tuženiku daje iznajmljivao predmetni stan po tržišnoj najamnini. Zaključno, a u odnosu na presudu ESLJP u predmetu Statileo protiv RH, ističe se kako je nadležnost ESLJP odlučivati o pojedinačnim ili međunarodnim zahtjevima koji se odnose na povredu građanskih i političkih prava sadržanih u Europskoj konvenciji za zašti tu ljudskih prava i temeljnih sloboda, dakle zadaća je istog suda osigurati da države poštuju prava i jamstva predviđena istom Konvencijom. U trenutku kada utvrdi daje neka država povrijedila jedno ili više tih prava i jamstava, isti Sud donosi presude koje su obvezujuće za svaku državu i dovode do toga da iste zemlje imaju obvezu postupati po njima i mijenjati svoje zakonodavstvo i administrativnu praksu u velikom broju područja kako se slične povrede ne bi ponavljale u budućnosti. U navedenoj presudi, Sud je utvrdio da je zaista došlo do povrede čl.l .Protokola br.l. uz Konvenciju, međutim također je istaknuo da rješenje kojima bi se vlasnicima stanova omogućilo uživanje njihovih vlasničkih prava iz čl.l.Protokola 1. konvencije ne smije istovremeno i automatski narušiti prava koja pripadaju stanarima sukladno čl. 8. Konvencije, već je potrebno ta dva suprotstavljena interesa uravnotežiti na pravičan način. Prema tome, zaključuje se kako se temeljni problem (neposredni uzrok povrede Konvencije) tiče samog zakonodavstva te nadilazi pojedinačni interes samog podnositelja zahtjeva, slijedom čega nadležna tijela Republike Hrvatske trebaju poduzeti zakonodavne i/ili druge opće mjere kojima će se na primjeren način postići ravnoteža između interesa vlasnika stanova s jedne te interesa zajednice zaštićenih najmoprimaca s druge strane. Navedeno stajalište zauzeo je i Županijski sud u Splitu u odluci Gž-1016/2016 od 10. lipnja 2016. Isto tako u istovrsnoj pravnoj stvari, isto stajalište da tužitelju ne pripada naknada štete zauzeo je i Županijski sud u Zagrebu u odluci Gž -7663/15 od 26. travnja 2016. te VSRH u odluci Rev 207/08 od 23. rujna 2009. Napominje se kako je ESLJP u svim istovrsnim predmetima (Statileo, R i G, Ć) utvrđivao jesu li podnositelji kao vlasnici stanova koji zahtijevaju pravičnu novčanu naknadu imovinske štete, ispunjavali svoju zakonsku obvezu održavanja stana i zajedničkih dijelova zgrade, te plaćanja poreza na dohodak od zaštićene najamnine, a koje okolnosti su utjecale na visinu dosuđenog iznosa pravične naknade imovinske štete. Također, prema praksi ESLJP sadržanoj u Naputku za postupanje u vezi zahtjeva za pravičnu naknadu (dalje: Naputak), na podnositelju (tužitelju) je teret dokaza da je imovinska šteta nastala kao posljedica istaknute povrede, te podnositelj mora priložiti odgovarajuće dokaze kako bi dokazao, u što većoj mjeri, ne samo osnovu nego i visinu imovinske štete (toč. 11.). U presudi broj Gž-889/17 od 18. siječnja 2018. Županijski sud u Varaždinu, zauzeo je stajalište prema kojemu je tužitelj dužan dokazati da je s obzirom na stanje i uređenost stana mogao ostvariti tržišnu najamninu u iznosu određenom u tužbi. Moguću visinu tržišne najamnine potrebno je utvrđivati prema ugovorenim cijenama najma stanova u spornom razdoblju, a koji stanovi se po svojoj površini, lokaciji i položajnim obilježjima u zgradi, godini izgradnje, kao i kakvoći (stanju), mogu usporediti s predmetnim stanom, a kojima raspolaže upravni odjel Grada Zagreba nadležan za poslove stanovanja, odnosno Gradski ured za upravljanje imovinom i stanovanje [adresa]. Tužena navodi da prosječne mjesečne najamnine za usporedive stanove u relevantnom razdoblju, prosječna tržišna najamnina za uređeni stan iznosila bi 46,63 kn/m2, pa je iznos od 66,84 kn/m2 kao iznos koji je podnositelj navodno mogao ostvariti za najam predmetnog stana u spornom razdoblju, za koji nije poznato u kakvom je stanju, osobito nakon potresa u Zagrebu, daleko iznad granice prosjeka. Uzimajući u obzir činjenicu da podnositelj nije dokazao da je održavao predmetni stan i da je zgrada nakon potresa bila privremeno neuporabljiva, te uzimajući u obzir prosječnu visinu ugovorene najamnine prema podacima iz Izvješća Grada Zagreba koja iznosi 46,63 kn/m2, za slučaj osnovanosti zahtjeva, primjerenom najamninom za predmetni stan mogao bi se smatrati iznos od 36,63 kn/m2, odnosno 4,86 eur/m2, što bi za predmetni stan iznosilo 2.799,26 kn mjesečno, odnosno razmjerno suvlasničkom dijelu podnositelja primjerena najamnina za 1/2 dijela stana iznosila bi 1.399,63 kn mjesečno. U tom smislu donesen je Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o najmu stanova ("nn" br.: 68/18.) temeljem koga se postupno povećava zaštićena najamnina počevši od 1. rujna 2018. do 31. kolovoza 2023., a nakon toga datuma najmodavci odnosno vlasnici stanova mogu slobodno raspolagati stanom u njihovom vlasništvu. Tuženik predlaže odbiti tužbeni zahtjev uz naknadu troška postupka tuženiku.

3. Tijekom dokaznog postupka sud je pročitao zemljišnoknjižni izvadak (list 5-6 spisa), zahtjev za mirno rješenje spora (list 9-12 spisa), odgovor tuženika (list 14-15 spisa), presudu Vrhovnog suda Hrvatske posl.br. Gzz 107/72 (list 16-18 spisa), presudu Općinskog suda u Zagrebu posl.br. P-2230/70 (list 19-21 spisa), procjenu iznosa najamnine (list 22 spisa), izračun visine zaštićene najamnine (list 23, 344 spisa), najam nekretnina (list 64-79 spisa), dopis porezne uprave od 9. ožujka 2021. (list 87 - 88 spisa), približne vrijednosti najma stanova (list 182 spisa), dopis Porezne uprave od 20. ožujka 2025. (list 350-351 spisa), proveo je vještačenje po vještaku građevinske struke Tonku Štimcu (list 362-377, 417-434, 476-478 spisa), rješenje Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine od 9. srpnja 2025. (list 407-415 spisa), potvrdu Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine od 9. srpnja 2025. (list 416 spisa).

4. Sve izvedene dokaze sud je ocijenio primjenom odredbe čl. 8. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine" br. 53/91., 91/92., 112/99., 129/00., 88/01., 117/03., 88/05., 2/07., 96/08., 84/08., 123/08., 57/11., 148/11. - službeni pročišćeni tekst, 25/13., 89/14., 70/19., 80/22.,114/22, 155/23., 146/25" dalje: ZPP) te je utvrdio da je tužbeni zahtjev djelomično osnovan.

5. Predmet spora je zahtjev tužitelja za isplatu razlike između cijene zaštićene najamnine i cijene slobodno ugovorne tržišne najamnine koju bi tužitelj kao suvlasnik ½ dijela nekretnine i to 3. Suvlasnički dio s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-3), Dvosobni stan br. 25 sa nusprostorijama u II. (drugom) katu desno ulične zgrade, sagrađen na čest. zem. [katastarska čestica], ULIČNA KUĆA, POPISNI BROJ 989 I DVORIŠNA KUĆA SA DVORIŠTEM U PETRINJSKOJ ULICI BROJ 73, ZU 9682, K.O. 999901, GRAD ZAGREB, upisane u zemljišnim knjigama Općinskog građanskog suda u Zagrebu, Zemljišnoknjižni odjel Zagreb, a koji koristi zaštićeni najmoprimac ŽA. Kako tužitelj u utuženom razdoblju od 1.srpnja 2019. do 30. lipnja 2022. nije mogao slobodno ugovarati najamninu stan čiji je suvlasnik, smatra da je ograničen u izvršavanju svojih vlasničkih prava te da zbog toga trpi štetu.

6. Nije sporno da je tužitelj suvlasnik ½ nekretnine 3. Suvlasnički dio s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-3), Dvosobni stan br. 25 sa nusprostorijama u II. (drugom) katu desno ulične zgrade, sagrađen na čest. zem. [katastarska čestica], ULIČNA KUĆA, POPISNI BROJ 989 I DVORIŠNA KUĆA SA DVORIŠTEM U PETRINJSKOJ ULICI BROJ 73, ZU 9682, K.O. 999901, GRAD ZAGREB, upisane u zemljišnim knjigama Općinskog građanskog suda u Zagrebu, Zemljišnoknjižni odjel Zagreb.

7. Iz izračuna visine zaštićene najamnine, vidljivo je da je najmoprimac ŽA ( u evidencijama upisan KA).

8. Presudom Općinskog suda u Zagrebu posl.br. P-2230/70-9 od 23. rujna 2071 utvrđeno je da je KA nosioc stanarskog prava koji se sastoji od dvije sobe s nusprostorijama u zgradu [adresa] lijevo u Zagrebu, a tuženi ZA i VA su dužni to priznati, a ZA je dužan s tužiteljem KA sklopiti ugovor o korištenju tog stana. Iz izvatka iz jedinstvenog registra osoba, izrađenog za potrebe saslušanja svjedoka KA sud je utvrdio da je NA preminuo **.**.2020., te da je isti imao prebivalište u [adresa] u [adresa] od 19. veljače 1946. do 22. srpnja 2020.

9. Iz rješenja Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine od 9. srpnja 2025. proizlazi da je zaštićeni najmoprimac ŽA koji živi u stanu površine 74,384m2 na adresi [adresa], 2. kat dužan plaćati dio prosječne najamnine i to tužitelju iznos od 151,02 Eura mjesečno, a tužena će plaćati preostali iznos prosječne najamnine i to tužitelju u iznosu od 199,81 Eura mjesečno.

10. Slijedom navedenog, sud je utvrdio da je predmetni stan do svoje smrti 20. srpnja 2020. koristio kao zaštićeni najmoprimac KA, a potom ga je nastavio koristiti ŽA, koji navedeni stan koristi i nakon 9. srpnja 2025. Tuženik nije dokazao da bi tužitelj navedeni stan stekao na način koji bi mu onemogućavao isplatu razlike između cijene zaštićene najamnine i cijene slobodno ugovorne tržišne najamnine, iako je na njemu bio teret dokaza navedene činjenice.

11. Odredbom iz čl. 30 Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN br. 91/96, 68/98, 137/99,22/00,73/00, 129/00, 114/01,79/06,141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14, u daljnjem tekstu ZV-a) definirano je da je pravo vlasništva stvarno pravo na određenoj stvari koje ovlašćuje svojeg nositelja da s tom stvari koristi i od nje čini što ga je volja te da svakoga drugoga od toga isključi, ako to nije protivno tuđim pravima ni zakonskim ograničenjima.

12. U čl. 31. st. 1. Zakona o najmu stanova (NN br. 91/96, 48/98, 66/98 i 22/06 u daljnjem tekstu ZNS) propisano je da vlasnik stana i osoba koja je do stupanja toga zakona imala stanarsko pravo na tom stanu, te je stupanjem na snagu toga zakona stekla status najmoprimca, sklapaju ugovor o najmu stana na neodređeno vrijeme, s time da najmoprimac za to vrijeme ima pravo ugovoriti zaštićenu najamninu. Pri tome je vlasnik stana dužan održavati stan koji se daje u najam (čl. 13. ZNS). Člankom 7. ZNS propisano je da se zaštićena najamnina određuje na temelju uvjeta i mjerila koje utvrđuje Vlada Republike Hrvatske.

13. Iz navedenog proizlazi da je uvođenjem ograničenja za vlasnike stanova sa zaštićenim najmoprimcima došlo do miješanja u njihovo pravo na mirno uživanje vlasništva zajamčeno čl. 1. Protokola br. 1. uz Konvenciju za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda ("NN međunarodni ugovori", br. 18/97. i 6/99. – pročišćeni tekst, u daljnjem tekstu Konvencija) kojim je miješanjem tužene vlasnicima nekretnina u kojima žive zaštićeni najmoprimci nametnut nerazmjeran i prekomjeran individualni teret, dok s druge strane u zakonodavstvu ne postoje nikakva procesna jamstva koja bi omogućila postizanje pravedne ravnoteže između interesa vlasnika takvog stana i zaštićenog najmoprimca. Dakle, tužitelj kao suvlasnik stana za taj stan ne može ostvariti tržišnu najamninu s obzirom da u njemu živi osoba koja je po propisima bivše države stekla stanarsko pravo te je Zakonom o najmu stanova utvrđena zaštićenim najmoprimcem s kojim je prednik tužitelja bio dužan zaključiti ugovor o najmu stana, a visinu najamnine ugovoriti u visini zaštićene najamnine kako je to propisivao Zakon o najmu stanova. Ovakav postupak tužene prilikom donošenja Zakona o najmu stanova Europski sud za ljudska prava u Strasbourgu je u dvije svoje presude i to Statileo protiv [adresa] te V i drugi protiv Republike Hrvatske, utvrdio kao pretjerano miješanje u pravo vlasništva vlasnika stana, čime je povrijeđen čl. 1. Protokola 1. uz Konvenciju o zaštiti ljudskih prava i temeljnih sloboda. Iz tih presuda proizlazi da država ima pravo miješati se u mirno uživanje vlasništva kada su u pitanju stambeni odnosi, međutim zakonsko ograničenje najamnine na način da ona bude 25 puta manja od tržišne predstavlja pretjerano miješanje koje se ne može opravdati i pritom nije postojala pravedna raspodjela socijalnog i financijskog tereta koji je nastao kao posljedica reforme u stambenom sektoru. Zbog toga iz navedenih presuda ESLJP u Strasbourgu proizlazi da hrvatske vlasti bez obzira na široku slobodu procjene nisu postigle potrebnu ravnotežu između općih interesa zajednice i zaštite vlasničkih prava podnositelja i zbog toga je ESLJP u Strasbourgu u svojoj odluci Statileo protiv Republike Hrvatske podnositelju zahtjeva dosudio materijalnu štetu od 8.200,00 EUR- a koja predstavlja upravo razliku između visine zaštićene najamnine i visine najamnine koju bi ostvario na tržištu.

14. Odluke ESLJP kojima je utvrđena povreda Konvencije za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda i pridružujućih Protokola obvezatna je za sve sudove u Republici Hrvatskoj i ona djeluje prema svima, a ne samo prema podnositelju zahtjeva kako to pogrešno smatra tužena, a kako je to jasno izraženo i u odluci broj U -I-745/1999 od 8.11.2000. (NN br. 112/00.) Ustavnog suda RH. Naime, Ustavni sud je u toj odluci zauzeo načelno ustavnopravno stajalište da svaka nesuglasnost nacionalnog zakona s Konvencijom ujedno znači i nesuglasnost nacionalnog zakona s načelom vladavine prava propisanim čl. 3., načelom ustavnosti i zakonitosti propisanim čl. 5. i načelom pravnog monizma nacionalnog i međunarodnog prava propisanim čl. 134. Ustava RH. Zbog toga Ustavni sud RH smatra da izvršenje presuda ESLJP u kojima je utvrđena povreda Konvencije treba razumjeti u prvom redu kao izvršenje međunarodne ugovorne obveze koju je Republika Hrvatska kao ugovorna stranka prihvatila ratifikacijom Konvencije i priznavanjem jurisdikcije Europskog suda u svim predmetima koji se tiču tumačenja i primjene Konvencije. Kako je, dakle, citiranom presudom Statileo protiv Republike Hrvatske ESLJP zauzeo jasno pravno stajalište da je odredbama Zakona o najmu stanova izvršeno miješanje države u pravo vlasništva vlasnika stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci i da je to miješanje bilo pretjerano, odnosno da time nije postignuta potrebna ravnoteža između općih interesa zajednice i zaštite vlasničkih prava vlasnika stanova, proizlazi da je tim odlukama utvrđeno pravo vlasnika stanova da od Republike Hrvatske potražuju naknadu materijalne štete koja se sastoji iz razlike u visini zaštićene najamnine, koju su primali kroz određeno razdoblje, i tržišne najamnine koju bi ostvarili iznajmljivanjem tih stanova na tržištu. Ratifikacijom Konvencije o zaštiti ljudskih prava tužena se obvezala primjenjivati ju, a to znači i postojeće propise uskladiti s preuzetim međunarodnim obvezama, sukladno čl. 141. Ustava RH koji propisuje da međunarodni ugovori koji su sklopljeni i potvrđeni u skladu s Ustavom i objavljeni, a koji su na snazi, čine dio unutarnjeg pravnog poretka RH, a po pravnoj su snazi iznad zakona. Primjena navedenog vidljiva je i u stavu Vrhovnog suda RH koji navodi :"Prema pravnom shvaćanju ovog suda zbog povrede Ustavom i Konvencijom zajamčenog prava vlasništva, Republika Hrvatska je dužna vlasnicima stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci naknaditi štetu. Vlasnici stanova imaju pravo na naknadu imovinske štete u visini razlike između tržišne najamnine i zaštićene najamnine, a i pravo na pravičnu novčanu naknadu za neimovinsku štetu. (Rev 2364/16 od 19. prosinca 2018.).

15. Tužitelj je tuženiku dana 22. srpnja 2022. preporučenom pošiljkom poslao zahtjev za plaćanjem povišene zaštićene najamnine po kojem zaštićena najamnina u razdoblju od 1. srpnja 2019. do 30. lipnja 2022. iznosi 2.307,44 kn mjesečno.

16. Iz podataka Porezne uprave, Područni ured Zagreb, od 20. ožujka 2025. vidljivo je da prosječna visina slobodno ugovorene najamnine za stan u gradu Zagrebu na lokaciji [adresa] i bližoj okolici iznosi 11,11 Eura po m2.

17. Iz nalaza i mišljenja vještaka Tonka Štimca, a nakon što je obavješten da je predmetna nekretnina bila označena žutom naljepnicom nakon potresa koji se dogodio 22. rujna 2025. proizlazi da ukupna cijena polovica mjesečnih najamnina počevši od 1. srpnja 2019. do 31. kolovoza 2025. iznosi 27.892,54 Eura. Tužena je prigovorila nalazu i mišljenju te je vještak na ročištu održanom 13. svibnja 2026. ostao u cijelosti kod pisanog nalaza i mišljenja te je u bitnom naveo da je stan bio pogodan za stanovanje neposredno nakon potresa, budući da žuta naljepnica ne obvezuje na napuštanje stana. Nadalje, ,a u odnosu na prigovor da je u obračunu uzet u obzir stan veličine 200 metara kvadratnih, a izvršena je prilagodba sa koeficijenta 1, vještak je naveo da predmetni stan ima dovoljno podudarnih obilježja, slijedom čega smatra da je primjeren koeficijent 1 u odnosu na stan od 200 metara kvadratnih, a u odnosu na prigovor tuženika da nisu priložene fotografije stana niti zgrade vještak je odgovorio da je pokušao 2 puta ući u predmetni stan putem odvjetnika tužitelja ali zaštićeni najmoprimac nije dozvolio ulaz u predmetni stan, stoga je u nalazu pretpostavljeno da je stan u uobičajenom odnosno normalnom stanju i prosječno održavan. Stranke na ročištu održanom 13. svibnja 2026. nisu imale pitanja za vještaka. Sud smatra da je nalaz i mišljenje vještaka Tonka Štimca izrađen stručno i u skladu da pravilima struke, a vještak je jasno otklonio prigovore tuženika na nalaz i mišljenje.

18. Visinu tužbenog zahtjeva sud je utvrdio na način da je pojedinačne mjesečne iznose najamnine koje je utvrdio vještak Tonko Štimac umanjio za iznos zaštićene najamnine koja iznosi 246,49 kn/32,71 Eura, a u slučaju da je tužitelj zahtijevao manji iznos za pojedini mjesec, sud je dosudio tužitelju manji iznos.

19. U odnosu na prigovor zastare isti je djelomično osnovan. Naime, uvidom zahtjev za mirno rješenje spora sud je utvrdio da je navedeni zahtjev tužitelj poslao 22. srpnja 2022. Tuženik je odbio zahtjev za mirno rješenje spora 28. listopada 2022., a stranke nisu dokazivale kada je navedeni odgovor dostavljen tužitelju. Sukladno čl. 226 st.1 Zakona o obveznim odnosima (NN br. 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, u daljnjem tekstu ZOO-a) tražbine povremenih davanja koja dospijevaju godišnje ili u kraćim razdobljima, pa bilo da se radi o sporednim povremenim tražbinama, kao što je tražbina kamata, bilo da se radi o takvim povremenim tražbinama u kojima se iscrpljuje samo pravo, kao što je tražbina uzdržavanja, zastarijevaju za tri godine od dospjelosti svakoga pojedinog davanja. Slijedom navedenog tražbina tužitelja koja se odnosi na srpanj 2019., a koja je dospjela 15. srpnja 2019. zastarjela je prilikom podnošenja prijedloga za mirno rješenje spora. Nadalje, tužitelj je tužbu podnio 28. studenog 2022., dakle mjesec dana nakon što je Općinsko državno odvjetništvo u Zagrebu odbilo prijedlog za mirno rješenje spora, a zbog čega je zastarjela tužitelja tražbina koja se odnosi na kolovoz 2019., a dospijeva 15. kolovoza 2019.

20. U odnosu na tuženikov prigovor da je zatražene mjesečne iznose valjalo umanjiti za porez i prirez valja navesti da tužena nije predložila dokaze iz kojih bi sud mogao utvrditi visinu poreza i prireza, niti je tvrdio ili dokazao koji prirez bi tužitelj trebao platiti. Sud nema na raspolaganju stručna znanja potrebna za izračun mjesečnog iznosa poreza i prireza te je tuženik bio dužan dokazati visinu mjesečnog poreza i prireza koji bi tužitelj bio dužan platiti da iznajmljuje predmetni stan. Stranke nisu dokazivale gdje je tuženik imao prebivalište u razdoblju na koje se odnose utužene tražbine pa sud nije mogao utvrditi po kojoj osnovi i po kojoj stopi bi tužitelj bio dužan platiti prirez.

21. Slijedom navedenog, tužena je zbog povrede Ustavom i Konvencijom zajamčenih prava vlasništva dužna tužiteljici u čijem stanu živi zaštićeni najmoprimac naknaditi štetu u iznosu razlike između zaštićene najamnine i tržišne najamnine, sve sukladno čl. 1045. i čl. 1046. ZOO-a u iznosu od 8.834,74 Eura, a valjalo je odbiti tužbeni zahtjev u dijelu koji se odnosi na isplatu iznosa 2.190,25 Eura.

22. Na svaki mjesečni iznos štete tužiteljica ima pravo na zakonske zatezne kamate primjenom čl. 1086. ZOO-a i to idućeg dana od dana dospijeća. Uvidom u rješenje Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine od 9. srpnja 2025. sud je utvrdio da su zaštićeni najmoprimac i tužena dužni plaćati iznos najamnine do posljednjeg dana u tekućem mjesecu za slijedeći mjesec, slijedom čega sud smatra da je tužena i u ovom slučaju dužna plaćati najamninu najkasnije do 14 dana u mjesecu za tekući mjesec, kao što je to tužbom zahtijevao tužitelj. Naime, prilikom sklapanja ugovora o najmu, uobičajeno je plaćanje najamnine unaprijed, baš kako je to određeno rješenjem rješenja Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine od 9. srpnja 2025. Slijedom svega navedenog, odlučeno je kao u točci I. izreke.

23. Odluka o trošku donijeta je temeljem čl. 154. st. 2. ZPP -a i sukladno važećoj vrijednosti predmeta spora u konačno postavljenom tužbenom zahtjevu i Tarifi o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika (Narodne novine, br. 138/23 - dalje: Tarifa). Prema odredbi čl. 154. st. 2. ZPP-a u slučaju djelomičnog uspjeha stranaka u parnici, sud će najprije utvrditi postotak u kojemu je svaka od njih uspjela, zatim će od postotka one stranke koja je u većoj mjeri uspjela oduzeti postotak one stranke koja je u manjoj mjeri uspjela, nakon toga će utvrditi iznos pojedinih i iznos ukupnih troškova stranke koja je u većoj mjeri uspjela u parnici koji su bili potrebni za svrhovito vođenje postupka te će toj stranci odmjeriti naknadu dijela takvih ukupnih troškova koji odgovara postotku koji je preostao nakon navedenog obračuna postotaka u kojima su stranke uspjele u parnici. Omjer uspjeha u parnici ocjenjuje se prema konačno postavljenom tužbenom zahtjevu, vodeći računa i o uspjehu dokazivanja u pogledu osnove zahtjeva.

24. U ovoj pravnoj stvari tužitelj je u odnosu na osnovu tužbenog zahtjeva uspio u 100 %, a u odnosu na visinu 80%, slijedom čega je tuženik u odnosu na osnovu tužbenog zahtjeva uspio s 0%, a u odnosu na visinu 20%. Razlika njihovih uspjeha iznosi 80% korist tužitelja.

25. Tužitelju zastupanom po odvjetniku priznat je parnični trošak koji se odnosi na sastav prijedloga za mirno rješenje spora (Tbr 32. toč. 1. OT – 200,00 Eura), sastav tužbe (Tbr 7. toč. 1. OT – 200,00 Eura), sastav podneska od 2. lipnja 2023.,30. travnja 2025., 3. ožujka 2026., (Tbr 8. toč. 1. OT – 200 Eura, svaki), zastupanje na ročištima 14. studenog 2023., 30. kolovoza 2024. i 13. svibnja 2026. (Tbr. 9. toč. 1. OT- 200,00 Eura svako), što uz trošak obračunatog poreza na dodanu vrijednost u visini 25% ukupno iznosi 2.000,00 Eura. Tužitelj ima pravo na naknadu troškova sudske pristojbe na tužbu u iznosu od 78,35 Eura i sudske pristojbe na presudu u iznosu od 156,70 Eura. Kada se uzme u obzir tužiteljev uspjeh u sporu isti ima pravo na naknadu troškova u iznosu od 1.788,04 Eura. Tužitelj ima pravo na naknadu plaćenog predujma za građevinsko vještačenje u iznosu od 700,00 Eura u cijelosti, pa mu je ukupno dosuđen trošak od 2.488,04 Eura.

26. Tužitelju nije priznat trošak pristupa na ročište za objavu presude jer na isto nije pristupio. Nadalje, tužitelj nema pravo na naknadu troškova preko razlike omjera uspjeha u sporu, slijedom čega je sud odbio zahtjev tužitelja za naknadom troškova u iznosu od 1.084,00 Eura.

27. Zatezna kamata na trošak parničnog postupka dosuđena je od dana donošenja odluke temeljem čl. 151 ZPP-a i po stopi iz čl. 29. ZOO-a.

U Zagrebu, 10. lipnja 2026.

Sudac

Marko Ivrlač

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove presude dopuštena je žalba u roku od 15 dana, a koji rok se računa: - od dana održavanja ročišta na kojem se presuda objavljuje, ukoliko je stranka uredno obaviještena o ročištu za objavu, bez obzira da li je na isto pristupila, odnosno

- od dana primitka prijepisa presude, ukoliko stranka nije bila uredno obaviještena o ročištu na kojem je presuda objavljena.

Žalba se podnosi pisano, u četiri istovjetna primjerka, putem ovog suda županijskom sudu.

DNA

1. pun. tužitelja (uz rješenje o pristojbi na presudu)

2. pun. tuženika