Republika Hrvatska
Općinski sud u Pazinu
Stalna služba u Poreču - Parenzo
Turistička 2, 52440 Poreč-Parenzo
Posl. br. P-752/2022-88
U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E
P R E S U D A
I
R J E Š E NJ E
Općinski sud u Pazinu, Stalna služba u Poreču – Parenzo, po sucu toga suda Sanji Oroz kao sucu pojedincu, u pravnoj stvari tužitelja: 1. ŠB, OIB: [osobni identifikacijski broj], i 2. ŠBD, OIB: [osobni identifikacijski broj], oboje iz [adresa], zastupanih po punomoćnici Mariani Pilat Rudan, odvjetnici u Poreču, protiv tuženice DB, OIB: [osobni identifikacijski broj], iz [adresa], zastupane po punomoćniku Alenu Kalčiću i dr., odvjetniku u Poreču, radi poništenja ugovora o kupoprodaji nekretnina, i po protutužbi tuženice DB, OIB: [osobni identifikacijski broj], iz [adresa], zastupane po punomoćniku Alenu Kalčiću i dr., odvjetniku u Poreču, protiv tužitelja: 1. ŠB, OIB: [osobni identifikacijski broj], i 2. ŠBD, OIB: [osobni identifikacijski broj], oboje iz [adresa], zastupanih po punomoćnici Mariani Pilat Rudan, odvjetnici u Poreču, radi isplate, nakon javne glavne rasprave zaključene 20. travnja 2026. u prisutnosti tužitelja ad1 ŠB i tuženice, te punomoćnika stranaka, 10. lipnja 2026.,
p r e s u d i o j e
I Prihvaća se tužbeni zahtjev u dijelu koji glasi:
"I. Poništava se ugovor o kupoprodaji nekretnina od 16. travnja 2021. godine, ovjeren kod Tanje Ferenc, javnog bilježnika u Poreču, broj OV-1882/2021 od 16. travnja 2021. sklopljen između NB, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], 52440 Poreč, kao prodavatelja s jedne strane te DB, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], kao kupca s druge strane, kojim ugovorom je RB, OIB: [osobni identifikacijski broj], prodao, a tuženica kupila nekretnine označene kao k. č. br. [katastarska čestica], oranica, površine 987 m2, k. č. br. [katastarska čestica], oranica, površine 759 m2, k. č. br. [katastarska čestica], oranica, površine 870 m2, k. č. br. [katastarska čestica], oranica, površine 754 m2, ukupne površine 3370 m2, sve upisane u z. k. ul. br. [broj ZK uloška] u k. o. [katastarska općina], za ugovorenu kupoprodajnu cijenu od 378.000,00 kuna/50.169,22 eura.
II. Dužna je tuženica u roku od 15 dana predati tužiteljima u posjed navedene nekretnine iz toč. I. presude.
III. Nalaže se uspostava ranijega zemljišnoknjižnoga stanja kakvo je bilo prije sklapanja ugovora o kupoprodaji nekretnina od 16. travnja 2021. i prijenosa prava vlasništva, upisom prava vlasništva na nekretninama k. č. br. [katastarska čestica], oranica, površine 987 m2, k. č. br. [katastarska čestica], oranica, površine 759 m2, k. č. br. [katastarska čestica], oranica, površine 870 m2, k. č. br. [katastarska čestica], oranica, površine 754 m2, ukupne površine 3370 m2, sve upisane u z. k. ul. br. [broj ZK uloška] u k. o. [katastarska općina] u korist tužitelja, svakog u ½ dijela, uz istodobno brisanje upisanoga prava vlasništva u korist tuženice."
II Prihvaća se protutužbeni zahtjev koji glasi:
"Nalaže se tužiteljima da tuženici isplate iznos 50.199,00 € uvećan za zakonske zatezne kamate, po stopi koja se određuje sukladno odredbi čl. 29. st. 2. Zakona o obveznim odnosima (NN 35/2005, 41/2008, 125/2011, 78/2015, 29/2018, 126/2021, 114/2022, 156/2022, 145/2023, 155/2023, dalje ZOO) koje na navedeni iznos teku od 16. travnja 2021. pa do isplate, sve to u roku od 15 dana."
III Svaka stranka snosi svoje troškove postupka., i
r i j e š i o j e
Odbacuje se tužbeni zahtjev u dijelu koji glasi:
"Tužitelji su istodobno dužni vratiti tuženici primljeni iznos kupoprodajne cijene od 378.000,00 kuna//50.169,22 eura."
Obrazloženje
1. Ranije tužitelj RB, u tužbi tvrdi da je Ugovorom o kupoprodaji nekretnina od 16. travnja 2021., ovjerenim kod Tanje Ferenc, javnog bilježnika u [adresa], broj OV-1882/2021 od 16. travnja 2021., prodao, a tuženica kupila nekretnine označene kao k. č. br. [katastarska čestica], oranica, površine 987 m2, k. č. br. [katastarska čestica], oranica, površine 759 m2, k. č. br. [katastarska čestica], oranica, površine 870 m2, k. č. br. [katastarska čestica], oranica, površine 754 m2, ukupne površine 3370 m2, sve upisane u z. k. ul. br. [broj ZK uloška] u k. o. [katastarska općina]. Ugovorena da je kupoprodajna cijena rečenih nekretnina u iznosu 378.000,00 kuna/50.169,22 eura, koju je kupoprodajnu cijenu tuženica u cijelosti isplatila ranije tužitelju NB, stupila u posjed kupljenih nekretnina te je na temelju toga pravnoga posla izvršila uknjižbu prava vlasništva u svoju korist u zemljišnoj knjizi. Rečene nekretnine da su u naravi građevinske parcele te se nalaze unutar granica građevinskoga područja naselja Stranići kod Svetog Lovreča. Ranije tužitelj RB da je starija osoba (rođen 1938.), da je dugo vremena živio u [adresa] i da ne poznaje dobro književni hrvatski jezik u govoru i pismu. Uglavnom da komunicira „po domaći“ i služi se istrovenetskim dijalektom talijanskog jezika i francuskim jezikom, pa da mu je opći leksik oskudan. Već pri prvom kontaktu ranije tužitelj RB da odaje dojam čovjeka koji se teško usredotočuje na novi psihički doživljaj i aktualnu životnu situaciju te povremeno gubi koncentraciju i ne pamti dobro činjenice i konkretne događaje. Uz sve to i kraj takvih okolnosti kupoprodaje, ranije tužitelj RB da nije znao za pravu tržišnu vrijednost prodanih nekretnina u vrijeme sklapanja rečenoga ugovora o kupoprodaji nekretnina od 16. travnja 2021. Naime, ranije tužitelj RB da je saznao za pravu vrijednost nekretnina kada mu je došao u posjetu sin iz Francuske te se prema dostupnim podatcima utvrđuje da su prodane nekretnine višestruke vrijednosti od one koja je iskazana ugovorenom kupoprodajnom cijenom iz rečenoga ugovora o kupoprodaji nekretnina. Budući da prodane nekretnine, s obzirom na položaj, oblik i prometnu vrijednost vrijede više od ugovorene kupoprodajne cijene po kojoj su prodane, da je očito da je narušeno elementarno načelo jednake vrijednosti uzajamnih činidaba odnosno da je postojao nerazmjer uzajamnih činidaba ugovornih strana. S druge pak strane, prava vrijednost prodanih nekretnina tuženici da je bila poznata u vrijeme sklapanja pravnoga posla, kao i sve naprijed navedene okolnosti kupoprodaje, ali da je unatoč takvoga činjeničnoga stanja stvari pristala kupiti predmetne nekretnine, daleko ispod prometne vrijednosti tih nekretnina i konačno izvršiti uknjižbu prava vlasništva u svoju korist u zemljišnoj knjizi. Slijedom izloženih razloga, jer je u vrijeme sklapanja ugovora o kupoprodaji nekretnina između parničnih stranaka postojao očiti nerazmjer uzajamnih činidaba, za koje ranije tužitelj RB nije, niti je mogao znati, predlaže sudu sukladno odredbi članka 375. Zakona o obveznim odnosima, u ovoj pravnoj stvari donijeti presudu sadržaja citiranog u točki I izreke presude, uz još i nalog tužitelju da tuženici vrati primljeni iznos kupoprodajne cijene od 378.000,00 kuna//50.169,22 eura kako je citirano u izreci rješenja.
2. U svom odgovoru na tužbu tuženica ne osporava navode da je s ranije tužiteljem NB sklopila Ugovorom o kupoprodaji nekretnina od 16. travnja 2021., te kupila nekretnine označene kao k. č. br. [katastarska čestica], oranica, površine 987 m2, k. č. br. [katastarska čestica], oranica, površine 759 m2, k. č. br. [katastarska čestica], oranica, površine 870 m2, k. č. br. [katastarska čestica], oranica, površine 754 m2, ukupne površine 3370 m2, sve upisane u z. k. ul. br. [broj ZK uloška] u k. o. [katastarska općina], za kupoprodajnu cijenu u iznosu 378.000,00 kuna/50.169,22 eura, koju je u cijelosti isplatila, stupila u posjed kupljenih nekretnina te uknjižila prava vlasništva u svoju korist u zemljišnoj knjizi. Međutim osporava preostale tužbene navode te tvrdi da je ranije tužitelj RB, iako je osoba starije životne dobi, teške naravi i svjetski čovjek koji je živio i radio u Africi i Francuskoj i to u Nici gdje je godinama bio privatni taksist te da dobro vlada hrvatskim jezikom (kao i francuskim ), a kako je “domaći čovjek“ da se služi i po “domaći“, ali da nije točno da se teško usredotočuje na “novi psihički doživljaj i aktualnu životnu situaciju“. Ranije tužitelj RB da je radio u Nici kao privatni taksist, a prije toga da je u Abidjanu u Obali Bjelokosti, bivšoj francuskoj koloniji i mjestu francuskog govornog područja poslovao kao privatnik obavljajući uspješno djelatnost frizera i brijača i bio je među najbogatijim privatnicima u Abidjanu, gdje je imao sluge i kumove konzule, jer je tako često spominjao. Ranije tužitelj RB da je i poslovni čovjek koji ima uz prodane nekretnine, više drugih nekretnina, koje daje u najam na području [adresa], veliku vrijednu kuću i stan koji daje u najam tako da ne stoji da ne bi pamtio činjenice i konkretne događaje tj. da se “ gubi “ ili da ne zna što radi, pa da se ne može prikazati kao nesposoban za biznis i u krajnjem slučaju kao ultimativna žrtva neznanja jezika zemlje u kojoj se rodio. Nadalje, netočna da je tvrdnja da nije znao za vrijednost prodanih nekretnine jer je angažirao Agenciju “DUX - NEKRETNINE “iz Rijeke u proljeće 2021. te s djelatnikom te Agencije obišao čestice koje su predmetom spornog ugovora i tada potpisao i ugovor o posredovanju od 12. travnja 2021. Ranije tužitelj RB i predstavnik Agencije UB da su tada odredili da bi vrijednost tih čestica bila za ponuditi 170.000,00 EUR i tako da je Agencija i objavila u sredstvima javnog informiranja. Ovu cijenu da su odredili bez pomoći vještaka, već kako su čuli od susjeda i s koliko bi ranije tužitelj RB bio zadovoljan da ih proda. Dakle, RB da je već tada znao za cca vrijednost predmetnih nekretnine pa da ne stoji tvrdnja da nije znao cijenu, kada ju je sam odredio. Ranije tužitelj RB da je dobrovoljno pristao na ponuđenu cijenu koju mu je ponudila tuženica, iako je on tražio da agencija proda te parcele za veću cijenu, ali kao vlasnik da je mogao svoje nekretnine prodati po cijeni koju želi, pa i darovati tuženici, kako joj je i nudio, a sve kako ona ne bi platila porez, na što da tuženica nije pristala već je inzistirala da se sklopi legalni ugovor prema dogovoru. Kako je ranije tužitelj RB znao u momentu zaključenja ugovora s tuženicom koliko je stvarna vrijednost njegovih nekretnina jer je već tako i ugovorio cijenu s agencijom, a imao je i ponudu na 100.000,00 EUR-a da nema pravo prema odredbi čl. 375. Zakona o obveznim odnosima zahtijevati poništenje predmetnog ugovora o prodaji nekretnina zbog nerazmjera uzajamnih činidaba. Takva da je i sudska praksa Vrhovnog suda RH. Osim toga vrijednost predmetnih parcela da je procijenila i Porezna uprava – Područni ured Pazin, Ispostava Poreč kada je izdala rješenje tuženici radi plaćanja poreza na promet nekretnina te je procijenila vrijednost upravo u visini plaćene kupoprodajne cijene. Nadalje, tuženica da je na internetskim stranicama prije kupovine izvršila uvid u druge ponude nekretnine te kategorije na toj poziciji, pa da su cijene po m2 upravo u visini one koju je ona ponudila NB, a on na tu cijenu i pristao. Slijedom navedenog, da ne postoji subjektivni elemenat prekomjernog oštećenja te predlaže da sud odbije tužbu i tužbeni zahtjev kao neosnovane, a obaveže tužitelja da joj plati troškove ove parnice.
3. U podnesku od 06. listopada 2021. (str. 36-37) ranije tužitelj RB navodi kako je iz odgovora na tužbu razvidno da je tuženica svjesna da je tržišna vrijednost prodanih nekretnina veća od 378.000,00 kuna/50.169,22 eura. To posebno da proizlazi iz navoda tuženice o navodnoj ponudi jednoga kupca za rečene nekretnine u iznosu 100.000,00 eura, odnosno da bi Agencija DUX – NEKRETNINE iz Rijeke procijenila vrijednost nekretnina u iznosu od 170.000,00 eura. Dakle, da je u najmanju ruku čudno da netko prodaje nekretnine za 50.000,00 eura, koje su bile procijenjene na 100.000,00 eura odnosno 170.000,00 eura prema rečenoj Agenciji DUX – NEKRETNINE. Privremeno porezno rješenje Porezne uprave, Područnog ureda Pazin, Ispostave u Poreču od 16. srpnja 2021. da je izdano na temelju čl. 22. Zakona o porezu na promet nekretnina, ali se u čl. 24. istog Zakona određuje da službena osoba može izmijeniti rješenje ako naknadnom provjerom utvrdi da postoji osnova za izmjenu porezne obveze te u tom slučaju donosi porezno rješenje, kojim utvrđuje razliku naknadno utvrđene porezne obveze. Prema tome, rečeno privremeno porezno rješenje da ni u kojem slučaju ne može biti vjerodostojan dokaz o tržišnoj vrijednosti prodanih nekretnina, to posebice imajući u vidu i druge podatke o vrijednosti nekretnina na koje se tuženica poziva. Tuženica da u odgovoru na tužbu opisuje životni i poslovni put NB, prikazujući ga kao bogatoga i uspješnoga poslovnoga čovjeka, koji je u svakom trenutku znao ili mogao znati vrijednost prodanih nekretnina. Međutim, njegovo stanje da je daleko od onoga kakvo je bilo kada je radio u Francuskoj, bio privatni taksist u Africi i gdje je kao privatnik obavljao poslove s najbogatijim privatnicima. Vezano za odluku VSRH Broj: Rev-1289/10-2 od 21. prosinca 2011. ističe da se radi o utvrđenoj činjenici da je tužitelj u toj stvari znao za pravu vrijednost predmetnog objekta koji je bio predmetom kupoprodaje, jer da je već tada imao elaborat procjene stalnog sudskog vještaka, pa da stoga nije imao pravo zahtijevati poništenje predmetnog ugovora o prodaji zbog očitog nerazmjera uzajamnih činidaba. Međutim, u konkretnom slučaju ranije tužitelj RB da je prodao svoje nekretnine za višestruko manju cijenu od stvarne prometne vrijednosti, pa da se ne može isključiti činjenica da je takav pravni posao u suprotnosti s moralom društva, ravnopravnosti sudionika u pravnom prometu, načelom savjesnosti i poštenja, načelom jednake vrijednosti činidaba i zabrani prouzročenja štete (čl. 2.- 8. Zakona o obveznim odnosima). Nejasno da je kojim se motivima vodi i zašto netko prodaje nekretnine za više nego peterostruko nižu tržišnu vrijednost od stvarne, pa da je i znao njihovu stvarnu vrijednost. Na to pitanje da će odgovor dati sud bez obzira na pravnu osnovu tužbe. No, ako se za to steknu uvjeti, ne isključuje ni mogućnost podnošenja tužbe zbog utvrđenja ništetnosti sklopljenoga ugovora.
4. Podneskom od 14. listopada 2021. (str. 38-39) tuženica tvrdi da nije u odgovoru na tužbu priznala da bi tržišna vrijednost kupljenih nekretnina po spornom ugovoru bila veća od ugovorene i plaćene kupoprodajne cijene. Ranije tužitelj RB da je osobno iskazao tuženici da navodno ima kupca iz Zagreba, nakon objave oglasa, koji mu navodno nudi 100.000,00 eura za ove nekretnine, ali da je on na ponudu tuženice - ni od koga nagovaran, prisiljen ili prevaren, kao isključivi vlasnik
- pristao da joj proda ove nekretnine za cijenu 50.000,00 eura. Za predmet da je nebitno da su se u isto vrijeme na tom području nekretnine slične površine prodavale po višoj cijenu, jer taj kriterij nije bitan, već je bitno po kojoj cijeni se nekretnine kupuju. Stoga da je ranije tužitelj RB mogao prodati ove nekretnine i po višoj cijeni od cijene za koju ih je prodao tuženici, ali to da ne znači da je time oštećen preko polovine vrijednosti jer je vrijednost utvrđena prilikom sklapanja ugovora o prodaji i time nije narušeno načelo jednake vrijednost činidaba. Za ranije tužitelja NB da je vrijednost mogla biti i 100.000,00 eura i više, kako je predložio kao svoju cijenu agenciji, dakle znao je da bi cijena kod prodaje ovih čestica mogla biti veće tržišne vrijednosti tako da sada ne može tvrditi da mu to nije bilo poznato, ali je kao vlasnik imao pravo prodati svoje nekretnine po cijeni i vrijednosti kako sam odluči, a mogao je prihvatiti navodno i tu višu ponudu no, i unatoč tome, svoje nekretnine prodaje tuženici po cijeni koja je upravo u visini tržišne vrijednosti tih nekretnina, a što je potvrdila i Porezna uprava svojim privremenim rješenjem, a tuženica i platila porez na promet nekretnina po tom rješenju. O tome da postoji i sudska praksa u predmetima ovog suda posl. br. P-970/2019 i P-971/2019. Ranije tužitelj RB da se u podnesku čudi da je prodao svoje nekretnine za 50.000,00 EUR, a mogao za 100.000,00 EUR pa čak i 170.000 EUR,00 no pravo vlasnika nekretnina da je da sam odluči kome će i zašto i po kojoj cijeni prodati svoje nekretnine pa i bez obzira na bolju ponudu ili cijenu koju je imao kao zamišljenu. Bitno da je to da tužitelj nije oštećen kako to tužbom tvrdi. Ranije tužitelj RB da je uz mirovinu i poslovni čovjek koji uredno daje u najam svoje nekretnine pa ako netko ne poštuje ugovor tužitelj da zna kako to zaštiti, a što da je imao priliku vidjeti i punomoćnik tuženice koji je tužitelja zastupao u jednoj njegovoj pravnoj stvari u deložaciji podstanara iz njegovog stana u [adresa] u [adresa]. Prema tome da ne može sada tužitelj sebe prikazivati kao nesposobnu osobu. Tužitelj da želi bez dokaza dokazati sudu da nije znao za vrijednost prodanih nekretnina i da ih je prodao za višestruko nižu vrijednost od tržišne. Iz svih do sada iznesenih razloga tuženica predlaže donošenje presude kojom se odbija tužbeni zahtjev kao neosnovan, a tužitelja obvezuje na plaćanje troškova tuženici.
5. Ovosudnim rješenjem posl. br. P-619/2021-15 od 19. rujna 2022. nastavljen je ovaj parnični postupak koji je bio prekinut zbog smrti ranije tužitelja NB, preminulog **.**.2022., budući su uvodno naznačeni tužitelji preuzeli postupak.
6. Dana 21. ožujka 2023. tuženica dostavlja podnesak (str. 76-81) u kojem tvrdi da su navodi da bi vrijednost predmetnih nekretnina, s obzirom na „položaj, oblik i prometnu vrijednost“ bila veća od ugovorene kupoprodajne cijene paušalni i neobrazloženi, a u cilju dokazivanja takvog navoda tužitelji da predlažu neadekvatne dokaze. Neobrazloženi da su i navodi da bi ugovor sklopljen u suprotnosti s načelima: moral društva, ravnopravnosti sudionika u pravnome prometu, savjesnosti i poštenja, jednakih činidba i zabrane prouzročenja štete. Zahtjev tužitelja da ne sadrži činjenice na kojima temelje svoj zahtjev i dokaze kojima se utvrđuju relevantne činjenice, a posebno da bi između postignute i tržišne cijene predmetnih nekretnina postojao očiti nerazmjer; da otac tužitelja, ranije tužitelj RB, na dan sklapanja predmetnog ugovora, nije psihološki funkcionirao i da je takovo nefunkcioniranje moglo imati utjecaj na njegove voljne funkcije kao i nerazumijevanje značenja posljedica sklapanja ugovora; na koji je to način tuženica, u konkretnom slučaju, postupala suprotno načelima morala društva, ravnopravnosti sudionika u pravnome prometu, savjesnosti i poštenja, jednakih činidba i zabrane prouzročenja štete. Tuženica, s obzirom na izloženo da nema saznanja o svim činjeničnim navodima, a niti na temelju čega tužitelji temelje svoj zahtjev te koji su dokazi za činjenične navode, što da onemogućava kvalitetnu i potpunu raspravu, odnosno zaštitu interesa i prava tuženice, stoga ukazuje na čl. 29. stavak 1. Ustava Republike Hrvatske (pravo na pravično suđenje), a koja odredba propisuje da sudovi u postupku moraju osigurati jednakost stranaka u mogućnosti korištenja procesnih sredstava (jednakost oružja i jednakost sredstava); na pravo na pošteno suđenje sadržano u st. 1. čl. 6. Europske konvencije za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda; na čl. 5. st. 1. ZPP-a koji propisuje da će sud svakoj stranci dati mogućnost da se izjasni o zahtjevima i navodima protivne stranke. Tužitelji da priznaju da je predmetni ugovor u cijelosti izvršen (ugovor je sklopljen u pisanoj i zakonskoj formi, kupoprodajna je cijena u cijelosti isplaćena, posjed je predan tuženici, ova posljednja je upisana u zemljišnim knjigama kao vlasnica te je ista platila i porez na promet nekretnina). Navedeno da je bitno. Osim toga, da navode i to da otac tužitelja ne poznaje hrvatski književni jezik, da govori dijalektom te da mu je leksik skroman. No, otac tužitelja da je 05. studenog 2019., u sudskom postupku pred istim sudom dao iskaz, sudjelovao u tome postupku, dao punomoć odvjetniku itd., a pri tome da nije bilo potrebno angažirati tumača, odnosno uređujući sudac da nije utvrdio da isti nije sposoban davati iskaz, niti je prekinuo saslušanje, vještačio oca tužitelja radi utvrđivanja njegove sposobnosti da daje iskaz, odnosno da sudjeluje kao stranka u postupku ili poduzeo drugu radnju u tome smjeru. Nadalje, tužitelji da navode i to da otac tužitelja nije znao za pravu tržišnu vrijednost predmetnih nekretnina, što da je netočno. Između postignute i tržišne cijene da ne postoji očiti nerazmjer. Iako je doneseno u konkretnom slučaju „samo“ privremeno porezno rješenje isto da predstavlja javnu ispravu, a povrh toga isto da i nije više toliko „privremeno“ budući je doneseno 16. srpnja 2021., gotovo prije 2 godine. Iz Ugovora o kupoprodaji nekretnine od 14. siječnja 2021. da je razvidno da je kupoprodajna cijena plaćena po tuženici tržišna i realna, a budući su predmet navedenog ugovora građevinske nekretnine koje se nalaze u blizini predmetnih nekretnina, a kupoprodaja se odvila u vrijeme predmetne, iz čega da proizlazi da je kupoprodajna cijena gotovo identična. Nadalje, sukladno odredbi čl. 375. Zakona o obveznim odnosima da nije propisana obveza procjene vrijednosti imovine po sudskom vještaku u cilju formiranja kupoprodajne cijene, a isto da nije ni životno logično. Osim toga, otac tužitelja da je od strane stručne osobe (agenta za posredovanje u prometu ĐB) bio upoznat o mogućoj vrijednosti predmetnih nekretnini, a takova cijena da je i objavljena, uz dogovor s ocem tužitelja, a općepoznato da je da agencije za posredovanje nekretninama uglavnom oglašavaju nekretnine s maksimalnim cijenama, sve to u cilju naknadnog smanjivanja istih (trgovanja sa kupcima). Otac tužitelja da je znao okvirnu vrijednost predmetnih nekretnina (prava se cijena utvrđuje u vrijeme sklapanja ugovora o kupoprodaji), a što dalje da znači da se u konkretnom slučaju nisu ostvarile pretpostavke za poništenje ugovora propisano čl. 375. ZOO-a. Predmetni ugovor da je moralan, zakonit, savjestan, pošten, a otac tužitelja da nije oštećen. Nadalje, odredbom čl. 2. ZOO-a da je propisano da sudionici u prometu slobodno uređuju obvezne odnose, a što da je bio slučaj u konkretnom imovinsko pravnom odnosu. Također, otac tužitelja i tuženica da su prilikom sklapanja predmetnog ugovora surađivali radi potpunog i urednog ispunjenja obveza te ostvarivanja prava u tom odnosu, sukladno odredbi čl. 5. ZOO-a, a naposljetku isti da su u cijelosti ispunili svoje obveze kao sudionici tog pravnog posla (obveza iz čl. 9. ZOO-a). Predmetni ugovor da je sklopljen pred javnim bilježnikom te da ovaj posljednji, po Zakonu o javnom bilježništvu, u slučaju da posumnja na psihološku nestabilnost, zbunjenost ili drugu zapreku, mora obustaviti radnju ovjere, no u konkretnom slučaju takvo da se nije desilo. Ukazuje na višebrojnu sudsku praksu koja potvrđuje navode tuženice i pravna mišljenja, a na temelju iste se može zaključiti da su izneseni stavovi tužitelja neosnovani. Tužitelji da po ocjeni tuženice, na nejasan, nekonkretan i općenit način dovode u pitanje psihičke sposobnosti oca tužitelja u vrijeme sklapanja predmetnoga ugovora. Vezano za priloženo vještačenje BB po tužiteljima ističe da vještak Petar Moscatello svoje mišljenje temelji isključivo na tvrdnjama tužitelja (heteropodaci), a da se nije uopće očitovao na okolnost da bi otac tužitelja, na dan sklapanja predmetnog ugovora, bio psihički nesposoban, da je imao psihopatološke smetnje koje su utjecale na njegovu sposobnost rasuđivanja i da nije bio sposoban samostalno raspolagati sa svojom imovinom. Navedeno vještačenje da se odnosi isključivo na razdoblje od 03. travnja 2022. te na postupak lišenja poslovne sposobnosti koji su pokrenuli tužitelji protiv oca ali nakon sklapanja predmetnog ugovora. Naglašava i to da je otac tužitelja, godinu dana nakon predmetne kupoprodaje i dva mjeseca nakon pokretanja postupka za lišenje poslovne sposobnosti, pao te uslijed toga doživio potres mozga i bio hospitaliziran. Isti, da pri tome nije imao zdravstveno osiguranje, a niti odabranog liječnika. Neposredno po izlasku iz bolnice dok je bio u izrazito teškom psihičkom i fizičkom stanju, vještak Petar Moscatello da ga je pregledao u sklopu postupka za lišenje poslovne sposobnosti, pa da to sud svakako mora uzeti u obzir. Pri tome otac tužitelja da nije posjedovao nikakvu medicinsku dokumentaciju (osim one nakon potresa mozga koja je jedina dokumentacija koja postoji), a niti je imao zdravstveni karton, kao ni imenovanog/odabranog liječnika. Zaključno, navedeni vještak da samo pretpostavlja da se demencija počela razvijati unatrag godinu dana. Sam tužitelj ad1 EB da tvrdi da je deterioracija kognitivnih sposobnosti prisutna pojačano unazad 6 mjeseci, odnosno 7 mjeseci nakon predmetne prodaje. Otac tužitelja u vrijeme sklapanja predmetnog ugovora, ali i nakon toga da je živio sam, da se sam skrbio o sebi, da je redovno odlazio kod brijača, da je uvijek bio uredan, da je odlazio na boćanje, da je odlazio u dućan, da je upravljao vozilom te da je svaki dan vozilom dolazio u grad. Sama činjenica da netko vozi auto, pogotovo ako mu je vozačka dozvola važeća, da znači da se može orijentirati u prostoru prema sebi i okolini, da može procjenjivati od brzine vozila do radnji koje mu trebaju u vožnji, isto kao i odlasci u dućan. Prolazni gubici svijesti da nisu mjerilo da bi se nekom oduzela poslovna sposobnost, odnosno dala dijagnoza demencije. Otac tužitelja da je potpisao predmetni ugovor kod javnog bilježnika i sporazumijevao se na hrvatskom jeziku sa djelatnicima ureda i odgovarao na njihova direktna pitanja, te odobravao sadržaj ugovora sa riječima "da, prihvaćam ugovor " kao odgovor na postavljeno pitanje. Otac tužitelja da je ugovarao i primao najamninu od svoje podstanarke, angažirao posrednika za promet nekretnina, dogovorio sa ovim posljednjim elemente kupoprodaje, pokazao agentu i samoj tuženici nekretnine upravljajući pri tome vozilom. Štoviše, otac tužitelja da se sam dovezao do grada prilikom ovjere potpisa predmetnog ugovora. Otac tužitelja da je u [adresa] živio sam, samostalno, dok su njegova djeca, ovdje tužitelji, živjeli u inozemstvu. Uostalom otac tužitelja da je uredno izdao punomoć na temelju koje je pokrenut ovaj postupak i tada nitko da nije dovodio u pitanje njegovu sposobnost poduzimanja pravnih radnji, davanja punomoći, sporazumio se sa odvjetnikom, istom dostavio isprave, davao mu naloge itd. Zaključno, otac tužitelja, da je u vrijeme sklapanja predmetnog ugovora, a i nakon toga, bio sposoban za rasuđivanje, znao je što potpisuje, bio je upoznat sa svim relevantnim podatcima, brinuo se o sebi, stvarao je socijalne kontakte i upravljao svojom imovinom (nekretninama, financijama – na prihodovnoj i rashodovnoj strani itd.), a sve izloženo da ukazuje na to da je tužbeni zahtjev tužitelja neosnovan. S druge strane, tuženica da je zatražila mišljenje više sudskih vještaka, s psihijatrijsko psihološkog stanovišta, o tome da li su mentalne sposobnosti i intelektualne i voljne oca tužitelja, u vrijeme sastavljanja predmetnog ugovora, bile kompromitirane, odnosno je li isti bio sposoban za rasuđivanje te za sklapanje predmetnog ugovora. Svi vještaci, jedan odvojeno od drugog, da su utvrdili da otac tužitelja, u vrijeme sklapanja predmetnog ugovora, nije bolovao od duševnih bolesti i da je isti bio sposoban za rasuđivanje. Predlaže odbiti tužbu i tužbeni zahtjev te tužiteljima naložiti plaćanje parničnih troškova. Tužitelji predlažu točkom II. tužbenoga zahtjeva da se tužiteljima naloži da tuženici vrate iznos isplaćene kupoprodajne cijene, no bez kamata, a tuženica je stava, u slučaju da se poništi predmetni ugovor i da se tužitelju naloži vraćanje kupoprodajne cijene, da joj pripada i pravo na isplaćenu kupoprodajnu cijenu uvećanu za zakonske zatezne kamate. Ukoliko sud prihvati t. I. tužbenog zahtjeva, tada tuženici da pripada pravo na povrat kupoprodajne cijene, no uvećane za zakonsku zateznu kamatu, pa budući tužitelji predlažu povrat isključivo kupoprodajne cijene, bez kamata, to da je tuženica prinuđena ustati protutužbom. Sve navedeno da je moguće utvrditi iz dokaza predloženih po parničnim strankama, posebno iz predmetnoga ugovora. Tuženica da je 16. travnja 2021., na temelju predmetnog ugovora, isplatila ocu tužitelja iznos 378.000,00 kn. S obzirom na fiksni tečaj konverzije, koji iznosi 7,53450 HRK za 1,00 €, navedeni iznos kupoprodajne cijene da predstavlja iznos 50.199,00 €. Prema odredbama članka 189. ZPP-a, tuženik može do zaključenja prethodnog postupka pred sudom podnijeti kod istog suda protutužbu, ako je zahtjev protutužbe u vezi s tužbenim zahtjevom (iz tužbe) ili ako se ti zahtjevi mogu prebiti ili ako se pak protutužbom traži utvrđenje kakvog prava ili pravnog odnosa o čijem postojanju ili nepostojanju ovisi u cijelosti ili djelomično odluka o tužbenom zahtjevu (iz tužbe). Zahtjev protutužbe da je u vezi s tužbenim zahtjevom, a to naročito što oba zahtjeva proizlaze iz istog pravnog odnosa te su predmet istih nekretnina, a u cilju utvrđivanja osnovanosti oba zahtjeva moraju se provesti identični dokazi. Slijedom izloženog, podnosi protutužbu i predlaže donijeti presudu kojom će se naložiti tužiteljima da tuženici isplate iznos od 50.199,00 € (pedeset tisuća stotinu devedeset devet eura), uvećano za zakonske zatezne kamate iz čl. 29. st.1. Zakona o obveznim odnosima koje na navedeni iznos teku od 16. travnja 2021. pa do isplate, sve u roku 8 (osam) dana, uz nadoknadu parničnog troška s pripadajućim zakonskim zateznim kamatama od dana presuđenja do isplate.
7. U svom odgovoru na protutužbu (str. 105-107) tužitelji pojašnjavaju da je tužba podnesena iz razloga što su nekretnine prodane ispod stvarne tržišne vrijednosti, a da pritom pravni prednik tužitelja nije znao niti je zbog svog zdravstvenog stanja (psihičkog stanja) u trenutku sklapanja ugovora mogao znati za pravu vrijednost prodanih nekretnina. Osim toga, tužitelji da pridržavaju pravo ustati i tužbom radi utvrđenja ništetnosti sklopljenoga pravnoga posla zbog psihičke bolesti oca. Nalazi psihijatara dostavljeni po tuženici ne samo da su neuvjerljivi te izdani u suprotnosti s elementarnim pravilima medicinske struke, a nalaz i mišljenje stalnog sudskog vještaka Petra Moscatella dr. med., specijalista psihijatra da više vrijedi od navedena tri nalaza i mišljenja koja su izrađena po narudžbi. Dalje, ponude koje su dostavljene u spis od strane tuženice da se odnose na (djelomično) poljoprivredna zemljišta, zemljišta s različitim karakteristikama, a prodajne cijene da su daleko iznad cijene po kojoj je pravni prednik tužitelja prodao nekretnine tuženici. Nekretnine koje su tuženici prodane predmetnim kupoprodajnim ugovorom da iznose 14 €/m2, što je znatno ispod stvarne vrijednosti i tržišne cijene sličnih građevinskih nekretnina na istom području. Pri sklapanju naplatnih pravnih poslova, sukladno odredbi čl. 7. st. 1. Zakona o obveznim odnosima (nastavno: ZOO), sudionici da su dužni polaziti od načela jednake vrijednosti uzajamnih činidaba, a ZOO-om da je određen slučaj narušavanja tog načela, a koji povlači pravne posljedice pobojnosti, i predviđen je čl. 375. ZOO-a (očiti nerazmjer uzajamnih činidaba). Skreću pozornost i na to da je ugovor o posredovanju u prometu nekretnina s predstavnikom agencije DUX nekretnine ĐB sklopljen 12. travnja 2021., a sporni kupoprodajni ugovor s tuženicom tek 4 dana nakon sklapanja posredničkog ugovora, iz čega da proizlazi da su agent UB i tuženica bili jako dobro upoznati s tržišnom cijenom prodanih nekretnina. Isto tako, da nije logično i životno da bi netko, a u ovom slučaju pravni prednik tužitelja, kupio zemljište kao investiciju za cijenu od 14 €/m2, a potom nakon 15 godina, unatoč očitom povećanju cijena zemljišta na tržištu, to isto zemljište prodao za isto toliko novaca. Postavljenim protutužbenim zahtjevom, tuženica predlaže sudu da se tužiteljima naloži da, ukoliko se prihvati toč. I. tužbenog zahtjeva, tuženici isplate određeni iznos novca na ime ugovorene kupoprodajne cijene uvećan za zakonske zatezne kamate od 16. travnja 2021. pa do isplate. Tužitelji smatraju da nema osnove da bi tuženica postavila takav protutužbeni zahtjevi, već da je trebala ustati drugačijim prijedlogom odnosno protutužbom. U pogledu povrata primljenog iznosa kupoprodajne cijene i povrata novca tuženici, tužitelji drže da je njihov pravni prednik savjestan stjecatelj te da bi zakonska zatezna kamata pripadala tuženici od dana podnošenja tužbe, odnosno od podnošenja njezina zahtjeva za povrat glavnice s pripadajućom kamatom. Budući da je protutužbeni zahtjev tuženice očito neosnovan, predlaže isti odbiti u cijelosti.
7. U daljnjim podnescima od 16. svibnja 2023. (str. 110-114) tuženica ponavlja ranije iznesene činjenične navode i iznosi svoju ocjenu isprava priloženih spisu. Isto tako i u svom podnesku od 07. srpnja 2024. (str.166-174).
8. U dokaznom postupku pročitano je: ugovor o kupoprodaji nekretnina od 16. travnja 2021. (str. 4-5), izvadak iz zemljišne knjige (str. 6), potvrda od 22. ožujka 2021. (str. 7), ugovor o posredovanju u prometu nekretnina od 12. travnja 2021. (str. 17-18), privremeno porezno rješenje od 16. srpnja 2021. (str. 19-27), oglasi (str. 31-34, 39- 42), psihijatrijski nalaz i mišljenje od 03. travnja 2022. (str. 54-57), mišljenje od 04. veljače 2023. (str. 83-85), ugovor o kupoprodaji nekretnine (str. 86-88), mišljenje od 07. svibnja 2022. (str. 90-91), tabularna izjava (str. 92-93), psihijatrijsko vještačenje za pok. NB (str. 94-101), psihijatrijski nalaz i mišljenje od 04. lipnja 2023. (str. 121-127), medicinska dokumentacija (str. 129-145), potvrda od 22. ožujka 2021. (str. 147), dopis PP Poreč od 17. lipnja 2024. (str. 153), dopis Usluga Poreč d.o.o. od 18. lipnja 2024. (str. 180), ovosudni spis predmeta posl. br. Psp-82/2019 i Ps-12/2019, : mail prepiska (str. 211-213), zapisnik Općinskog suda u Pazinu posl. br. K-635/2019- 17 od 19. ožujka 2021. (str. 214-215), rješenje posl. br. K-635/2019-18 od 19. ožujka 2021. (str. 216-217), punomoć (str. 218), izvršen je uvid u ortofoto snimku i skicu na str. 8-9, saslušani su svjedoci JB, PB, AB, UB, VB, ČB, OB i GB provedeno je građevinsko vještačenje po vještaku Ani Vinkerlić Dujmović, dipl. ing. građevine, te medicinsko vještačenje po vještaku prof. prim. dr. sc. Klementini Ružić, te je proveden dokaz saslušanjem tužitelja ad1 ŠB i tuženice.
9. Tijekom postupka preostali dokazni prijedlozi stranaka su odbijeni, jer je stajalište suda da su sve odlučne činjenice utvrđene iz provedenih dokaza, a također nisu uzeti u obzir ni dokazni prijedlozi tuženice iz podneska od 04. studenog 2024. jer je stajalište suda da nije riječ o dokaznim prijedlozima koje tuženica bez svoje krivnje nije mogla iznijeti do zaključenja prethodnog postupka sukladno odredbi čl. 299. st.2. Zakona o parničnom postupku (Sl. list SFRJ 4/1977, 36/1977, 36/1980, 6/1980, 69/1982, 43/1982, 58/1984, 74/1987, 57/1989, 20/1990, 27/1990, 35/1991, NN 53/1991, 91/1992, 112/1999, 129/2000, 88/2001, 117/2003, 88/2005, 2/2007, 96/2008, 84/2008, 123/2008, 57/2011, 25/2013, 89/2014, 70/2019, 80/2022, 114/2022, 155/2023, dalje ZPP). Osim toga stajalište je suda da su ti dokazni prijedlozi irelevantni u kontekstu spornih činjenica u ovom postupku, o čemu nastavno.
10. Tužbeni zahtjev je (u većem dijelu) osnovan, dok je protutužbeni zahtjev osnovan u cijelosti.
10. Tužbeni zahtjev je nedopušten u dijelu kojim tužitelji traže da ime se naloži da tuženici istovremeno s predajom posjeda isplate iznos primljene kupoprodajne cijene iz razloga što tužitelji nemaju pravni interes za takovom pravnom zaštitom. Naime, isti mogu iznos primljene kupoprodajne cijene dobrovoljno vratiti tuženici, a ne da u parničnom postupku traže da im takvo što sud naloži. Obzirom na navedeno odlučeno je kao u izreci rješenja, odnosno u tom je dijelu tužbenog zahtjeva, tužba odbačena.
11. Među strankama nije sporno da je ranije tužitelj/pravni prednik ovdje tužitelja RB Ugovorom o kupoprodaji nekretnina od 16. travnja 2021., ovjerenim kod Tanje Ferenc, javnog bilježnika u [adresa], broj OV-1882/2021 od 16. travnja 2021., prodao, a tuženica kupila nekretnine označene kao k. č. br. [katastarska čestica], oranica, površine 987 m2, k. č. br. [katastarska čestica], oranica, površine 759 m2, k. č. br. [katastarska čestica], oranica, površine 870 m2, k. č. br. [katastarska čestica], oranica, površine 754 m2, ukupne površine 3370 m2, sve upisane u z. k. ul. br. [broj ZK uloška] u k. o. [katastarska općina], kao i to da je ugovorena kupoprodajna cijena rečenih nekretnina u iznosu 378.000,00 kuna/50.169,22 eura, koju je kupoprodajnu cijenu tuženica u cijelosti isplatila ranije tužitelju NB, stupila u posjed kupljenih nekretnina te je na temelju toga pravnoga posla izvršila uknjižbu prava vlasništva u svoju korist u zemljišnoj knjizi. Nije sporno niti to da sada pok. RB nije imao izabranog liječnika i da nije imao zdravstvenog kartona, kao ni to da se nekretnine koje su bile predmetom kupoprodaje nalaze unutar granica građevinskog područja. Tako proizlazi i iz ugovora o kupoprodaji nekretnina od 16. travnja 2021. (str. 4-5), te izvatka iz zemljišne knjige (str. 6), te potvrde od 22. ožujka 2021. (str. 7, 147), kao i ortofoto snimke i skice na str. 8-9.
12. Sporno je među strankama jesu li ispunjene pretpostavke za poništenje predmetnog kupoprodajnog ugovora iz odredbe čl. 375. st. 1. ZOO (kojom je odredbom propisano da ako je između činidaba ugovornih strana u dvostrano obveznom ugovoru postojao u vrijeme sklapanja ugovora očiti nerazmjer, oštećena strana može zahtijevati poništaj ugovora ako za pravu vrijednost tada nije znala niti je morala znati). U tom je kontekstu sporno u čemu se sastoji očiti nesrazmjer i je li u konkretnom slučaju prodavatelj (pravni prednik tužitelja) znao za pravu vrijednost prodanih nekretnina u vrijeme sklapanja ugovora, odnosno je li za istu morao znati. Sporno je također je li u konkretnom slučaju zapravo riječ o nesrazmjernim vrijednostima činidaba ako bi kod pravnog prednika tužitelja postojala namjera da tuženici daruje razliku u vrijednosti kako to posredno u postupku tvrdi tuženica, a u smislu odredbi čl. 490. ZOO .
13. Čitanjem ugovora o posredovanju u prometu nekretnina od 12. travnja 2021. (str. 17-18), utvrđeno je da je riječ o tipskom obrascu ugovora o prometu nekretnina ispunjenom od strane DUX NEKRETNINE d.o.o. kao posrednika u posredovanju u prometu nekretninama, a vezano za nekretnine koje su bile predmetom kupoprodajnog ugovora koji je predmetom ovog postupka. Također je utvrđeno da podaci za nalogodavca nisu ispunjeni te da je na istom nečitak potpis nalogodavca, a u postupku tuženica tvrdi da je nalogodavac bio pravi prednik tužitelja RB, a posrednika da je kao agent za nekretnine predstavljao UB. Te tvrdnje tuženice tužitelji u postupku ne osporavaju.
14. Čitanjem privremenog poreznog rješenja od 16. srpnja 2021. (str. 19-27) utvrđeno je da je tuženici kao poreznoj obveznici utvrđena osnovica poreza na promet nekretnina u iznosu 378.000,00 kn/50.169,22 eur, a vezano za kupoprodaju nekretnina koja je predmetom ovog postupka. Tuženica u postupku tvrdi da je tako utvrđeni porez na promet nekretnina u iznosu kako je naveden u tom poreznom rješenju platila, a tužitelji ne osporavaju.
15. Čitanjem oglasa (str. 31-32) nisu utvrđene odlučne činjenice u ovom postupku. Tuženica u postupku tvrdi da su nekretnine koje su bile predmetom sporne kupoprodaje oglašene od strane agencije DUX NEKRETNINE d.o.o., a sukladno ranije opisanom ugovoru o posredovanju u prometu nekretnina od 12. travnja 2021. po cijeni 170.000,00 eura, kako je to bilo prikazano u oglasu na str. 33-34 spisa, a tužitelji u postupku isto ne osporavaju.
15.1. Čitanjem oglasa (39-42) nisu utvrđene odlučne činjenice u ovom postupku jer prema stajalištu suda predmetni oglasi unatoč tvrdnjama tuženice ne koreliraju s nekretninama koje su predmetom ovog postupka, odnosno nisu adekvatan dokaz tržišne vrijednosti nekretnina koje su bile predmetom kupoprodaje u vrijeme kupoprodaje. Isto tako i vezano za ugovor o kupoprodaji nekretnine (str. 86-88) i tabularnu izjavu (str. 92-93). Za utvrđenje tržišne vrijednosti predmetnih nekretnina proveden je dokaz građevinskim vještačenjem, a o istom nastavno.
16. Isto tako odlučne činjenice vezano za sporne činjenice kako je ranije navedeno nisu utvrđene ni čitanjem psihijatrijskog nalaza i mišljenja od 03. travnja 2022. (str. 54-57), mišljenja od 04. veljače 2023. (str. 83-85), mišljenja od 07. svibnja 2022. (str. 90-91), psihijatrijskog vještačenja za pok. NB (str. 94-101), psihijatrijskog nalaza i mišljenja od 04. lipnja 2023. (str. 121-127). Naime, radi utvrđenja činjenice je li sada pok. ĆB u vrijeme sklapanja ugovora o kupoprodaji nekretnina od 16. travnja 2021. s obzirom na svoje zdravstveno stanje znao ili mogao znati za stvarnu tržišnu vrijednost prodanih nekretnina provedeno je medicinsko vještačenje zdravstvenog stanja pok. NB koje je povjereno stalnom sudskom vještaku za područje psihijatrije prof. prim. dr. sc. Klementini Ružić.
O tom nalazu i mišljenju nastavno.
17. Čitanjem dopisa PP Poreč od 17. lipnja 2024. (str. 153) utvrđeno je da je **.**.2020. TB doista izdana vozačka dozvola za B, G, F i AM kategoriju s rokom važenja do 25. lipnja 2030. te da je isti PP Poreč 25. veljače 2022. prijavio gubitak koji se desio na području [adresa] u periodu od 15. siječnja do 25. veljače 2022., a da PP Poreč nema podatke o zabrani upravljanja motornim vozilom tijekom 2021. za pok. NB.
18. Čitanjem dopisa Usluge Poreč d.o.o. od 18. lipnja 2024. (str. 180) utvrđeno je da je pok. RB imao godišnju parkirnu kartu na području Grada Poreča- Parenzo tijekom 2021. god. za vozilo reg. oznaka [registarska oznaka].
19. Čitanjem spisa predmeta ovog suda posl.br. Psp-82/2019 i Ps-12/2019, te punomoći (str. 218), utvrđeno je da je doista pok. RB sudjelovao kao stranka u parničnim i prekršajnim postupcima, a vezano za ugovore o najmu koje je imao sklopljene sa svojim najmoprimcima, te da je izdavao punomoći za zastupanje, kako to tvrdi tuženica u postupku, a tužitelji ne osporavaju. Isto tako tužitelji ne osporavaju da je pok. RB bio okrivljenik u kaznenom postupku kako to proizlazi iz zapisnika Općinskog suda u Pazinu posl. br. K-635/2019-17 od 19. ožujka 2021. (str. 214-215), te rješenjem posl. br. K-635/2019-18 od 19. ožujka 2021. (str. 216-217).
20. Čitanjem mail prepiske (str. 211-213) nisu utvrđene odlučne činjenice u postupku.
21. U svom iskazu svjedok JB tvrdi, a vezano za odlučne činjenice u ovom postupku, da je pok. NB upoznala ispred supermarketa te da ju je nakon prvog razgovora pozvao u goste. Nedugo nakon toga da je i njezin sin koji se bio zaposlio kao agent u Dux nekretninama upoznao pok. NB pa da ga je isti bio angažirao za prodaju nekretnina koje su predmetom ovog postupka. Nakon što je UB rekao NB da on poznaje njegovu majku, RB da je ponovno pozvao svjedokinju i njezinu kćerku ovdje tuženicu u goste i to preko ĐB. Tom pozivu da su se odazvali i mjesec dana nakon toga da su se dosta intenzivno družili: RB, svjedokinja i tuženica. U tom druženju RB da je pričao o svom životu, a da mu je imponiralo društvo tuženice jer je ista živjela u [adresa] i dobro govorila jezike uključujući i francuski. RB da im je pričao i o sudskim sporovima koje vodi. Na druženja da je RB dolazio svojim automobilom, da su zajedno odlazili izvan [adresa], da im je pričao o podstanarima, da im je kuhao, radio roštilj, da im je pričao o svojim poznanicima, emotivnoj vezi koju ima, boćanju, svom radnom vijeku, hrani, poznanstvima, a kada bi negdje išli da su račune plaćali po pola. Uglavnom svjedokinja tvrdi da nije bilo razloga sumnjati da je riječ osobi koja ne zna što radi, odnosno da bi bilo riječi o tome da ga je tuženica iskoristila. Sin UB da im je rekao kako je RB zatražio da kupoprodajna cijena spornih nekretnina bude 100.000,00 eura, ali da je u konačnici stavljena prodajna cijena 170.000,00 eura jer da sve što dobije preko tog iznosa 100.000,00 eura će ostati ĐB. Tvrdi da je RB tuženici rekao da ima kupce za predmetne nekretnine za iznos 100.000,00 eura, ali da je skeptičan imaju li oni taj novac pa da mu je tuženica ponudila 50.000,00 eura, a on da joj je rekao: "… pošto si to ti, pošto si mlada i lijepa i znaš francuski, tebi ću ih dati za 50.000,00 eura." Taj njihov dogovor da je u konačnici realiziran sukladno ranije navedenom, a što u postupku i nije sporno. Predmetna kupoprodaja da je realizirana mjesec dana od početka druženja, a jednom prilikom RB da je tuženici rekao da bi on njoj te nekretnine zapravo darovao, ali da je odvjetnik rekao da to nije moguće jer da nisu u srodstvu. Uzrokom ove tužbe da je zapravo stav tužitelja ad1 ŠB, sina pok. RB koji je došavši kod oca u kolovozu 2021. rekao da je "to premalo novaca". Iskaz ovog svjedoka sud cijeni načelno istinitim i vjerodostojnim jer drugim u postupku provedenim dokazima nije doveden u pitanje, osim u dijelovima u kojima je isti protivan iskazima svjedoka VB, ČB, HB i nalazu i mišljenju vještaka prof. prim. dr. sc. Klementine Ružić, o čemu nastavno.
21.1. Iz iskaza svjedoka CB nisu utvrđene odlučne činjenice, kao ni iz iskaza svjedoka AB, a koji zapravo potvrđuje nesporne činjenice da je pok. RB vozio auto, da je bio uvijek uredan, čist i druželjubiv.
21.2. U svom iskazu svjedok UB, inače brat tuženice potvrđuje navode svoje majke JB o tome da je JB bila najprije upoznala pok. RB, da su bili pozvani kod njega u goste, ali navodi i to da je tuženica imala interes za zemljište koje je pok. RB preko njega nudio na prodaju te da je odmah u tom prvom susretu krenuo razgovor o nekretninama koje su predmetom postupka, pa da je već u tom prvom razgovoru RB rekao tuženici koliko traži za iste. Potvrđuje i daljnje tvrdnje svjedoka JB da je pok. RB bio samostalan u životu, da je uredno vozio auto, izlazio, imao prijateljicu, iako mu je stan bio dosta zapušten kao da se nitko o tom stanu niti okolišu ne brine. Navodi i to da je nakon sklapanja kupoprodajnog ugovora pomagao TB oko popravka televizora, ali da mu je zaposlenik servisa nakon nekog vremena rekao da ga je RB gnjavio i insinuirao neke stvari pa da više ne želi imati posla s njim. Potvrđuje navode svjedokinje JB vezano za incident s novcem koji je navodno bio nestao iz kuće RB i vezano za što je angažirana policija, a koji novac je naknadno pronađen, međutim vezano na taj incident kontakti između JB, tuženice i RB su se prorijedili. I iskaz ovog svjedoka sud cijeni vrijednosno pozitivno jer drugim u postupku provedenim dokazima nije doveden u pitanje, a koji su dokazi cijenjeni u cijelosti vrijednosno pozitivno, o čemu nastavno.
21.3. U svom iskazu svjedok VB, inače djelatnik PP Poreč tvrdi da je pok. Nevio Udovičić 2021. bio prijavio krađu novca od prodanog zemljišta. Kada je došao u policijsku postaju podnijeti prijavu da je loše pričao hrvatski jezik, da je rekao da živi u [adresa] pa da je njegov jezik bio mješavina hrvatskog, istarskog dijalekta i francuskih riječi. Da je bio starije životne dobi, smušen i dezorijentiran. Svjedok da je prilikom prijave predmetne krađe odmah shvatio da nije riječ o tipičnoj krađi jer mu RB nije znao reći ni o kojem je novcu riječ ni gdje se nalazio taj novac niti od čega mu taj novac, međutim kroz razgovor svjedok da je shvatio da je RB taj novac dobio na ime kupoprodajne cijene za zemljište da bi zatim, policajac ČB otišao s RB kući te je novac pronađen u njegovoj kući i policajac ČB da je doslovno odveo RB u banku da položi taj novac. Vezano za predmetnu prijavu u PP Poreč da su zaključili da nije riječ o krađi nego da je RB sakrio novac sam od sebe i zaboravio gdje se nalazi. U dolascima RB u policijsku postaju isti da je bio smušen jer da je kontinuirano tražio VB i kada bi mu bilo rečeno da radi u popodnevnoj smjeni, da bi izašao iz postaje te se potom vratio i ponovno ga tražio. Vezano za taj novac RB da je dolazio u postaju desetak puta, čak i nakon što je novac pronađen i položen na njegov račun. Policajci da su mu odlučili pomoći vezano za taj novac, iako su utvrdili da nije riječ o krađi. Poriče da je bio u prijateljskim odnosima s RB i da ga je ranije poznavao. Iskaz ovog svjedoka cijenjen je u potpunosti vjerodostojnim jer je stajalište suda da je riječ o svjedoku koji nema interesa vezano za ishod ovog postupka, pa tako i u dijelu koji se odnosi na tvrdnju svjedoka da nije poznavao i nije bio prijatelj s pokojnim RB kako bi to proizlazilo iz iskaza svjedokinje JB kada ista navodi da je pok. RB u druženjima govorio o " KB", u tom je dijelu njezin iskaz cijenjen nevjerodostojnim jer je u protivnosti s iskazom ovog svjedoka, a stajalište je suda da JB, kao majka tuženice, ima interes vezan za ishod ovog postupka. Njezin je iskaz cijenjen vjerodostojnim i istinitim isključivo u dijelu koji nije protivan drugim u postupku provedenim dokazima.
21.4. Sukladno iskazu VB iskazuje i svjedok ČB, a kako je stajalište suda da ni ovaj svjedok nema interesa vezano za ishod ovog postupka njegov je iskaz cijenjen istovjetno kao iskaz svjedoka VB.
21.5. Svjedok OB također policijski službenik u PP Poreč iskazuje s druge strane da je bio u prijateljskim odnosima s pok. NB, da su se obiteljski poznavali, međutim tvrdi da mu nisu poznate nikakve činjenice vezano za kupoprodaju koja je predmetom ovog postupka osim onih o kojima mu je govorio ovdje tužitelj ad1 EB. Vezano za kaznenu prijavu za krađu novca svjedoku je poznato samo ono što su mu ispričali kolege VB i ČB, međutim kako kao policijski službenik po tome nije postupao o tome da nema neposrednih saznanja iako je NB bio sreo u policijskoj postaji te mu je on bio rekao da je došao prijaviti da mu je netko ukrao novac. U dolascima u policijsku postaju RB da bi ga uvijek tražio i pričao mu uvijek iste priče do mjere da je svjedoku bilo "nezgodno". RB da je i ranije imao prijave u policijskoj postaji, da se žalio i na podstanare, da ga je posebno 2021. često tražio u policijskoj postaji. Privatno da se nisu družili jer je pok. RB bio dosta stariji i bio je zapravo dobar s ocem svjedoka. 2021., a možda i ranije da je primijetio da je RB zaboravljiv, da mu je često pričao jednu te istu priču, a to da su mu potvrdili i kolege ČB i VB. I iskaz ovog svjedoka sud cijeni vrijednosno pozitivno jer je stajalište suda da nema interesa vezanog za ishod ovog postupka.
21.6. Svojim iskazom svjedok GB potvrđuje ranija utvrđenja da je pok. RB vodio sudske postupke, da je vozio, imao podstanare, no međutim navodi da je znao biti u razgovorima dosta neugodan, da je na podstanare jednom prilikom bacao vrelu vodu, tako da je intervenirala i policija. Sudske postupke RB da je vodio tijekom 2019. na 2020. godinu. I ovaj je iskaz cijenjen vrijednosno pozitivno budući drugim u postupku provedenim dokazima nije doveden u pitanje.
22. Iz nalaza i mišljenja vještaka Ane Vinkerlić Dujmović, a koji sud cijeni razumljivim, potpunim te u svemu u skladu s pravilima struke iz kojih razloga ga prihvaća u cijelosti - utvrđeno je da je je vrijednost nekretnina koje su bile predmetom kupoprodaje između pok. RB i tuženice je na dan 16. travnja 2021., odnosno u mjesecu travnju 2021. iznosila ukupno 134.000,00 eura.
23. Iz nalaza i mišljenja vještaka prof. prim. dr. sc. Klementine Ružić, a koji sud cijeni razumljivim, potpunim te u svemu u skladu s pravilima struke iz kojih razloga ga također prihvaća u cijelosti, te iz medicinske dokumentacije (str. 129-145), utvrđeno je da se na temelju svih dostupnih podataka u sudskom spisu može zaključiti da sada pok. RB u vrijeme sklapanja ugovora o kupoprodaji nekretnina od 16. travnja 2021. s obzirom na svoje zdravstveno stanje nije znao niti je mogao znati stvarnu tržišnu vrijednost prodanih nekretnina. Naime, ovaj zaključak vještaka proizlazi iz njegovog mišljenja da je pok. RB bolovao od vaskularne demencije/encefalopatije, a riječ je o gubitku mentalnih funkcija usred uništenja moždanog tkiva, a uzrokovanog smanjenjem ili prestankom njegove opskrbe krvlju. Demencija da je sporo, progresivno propadanje mentalnih funkcija, uključujući pamćenje, razmišljanje, rasuđivanje i sposobnost učenja. Iz iskaza svjedoka da proizlazi da je prekinuo odnose s članovima obitelji (odnosi se na sukob s bratom i ne komunikaciju s kćerkom), da je bio ne kritičan (odnosi se na navode iz iskaza svjedoka JB vezano za razloge prodaje tuženici za iznos 50.000,00 eura te vezano za činjenicu da je odbijao izbor obiteljskog liječnika), da je bio nedistanciran (vezano za pozivanje na druženje i posjete, te emotivne veze), da je bio paranoidan (vezano za sumnju na krađu novaca), da je imao poremećaj svijesti i orijentacije (vezano za smušenost), da je imao smetnje pamćenja (vezano za ponašanje u PP Poreč), da je pokazivao smetnje u ponašanju/ophođenju (vezano za to da je znao biti neugodan u razgovorima) i da je pokazivao gubitak kontrole impulsa (vezano za bacanje vrele vode). Kod RB da je nepoznato vrijeme nastanka demencije, ali da su osnova nastanka bile kronične bolesti (povišen krvni tlak i šećerna bolest), a čemu je pogodovalo neliječenje istih. U svom mišljenju vještak tvrdi da je mala vjerojatnost da ista osoba godinu dana ranije nego je dijagnosticirana demencija nije bila dementna, odnosno da su simptomi bili blagi. Samo bi akutni moždani incidenti, te teške tjelesne dekompenzacije mogle dovesti do naglog razvoja demencije, a u medicinskoj dokumentaciji da nema nikakvih podataka o takvim incidentima u vremenu od godine dana prije pregleda vještaka dr. Petra Moscatella.
23.1. Ovdje valja istaknuti da je svaki nalaz i mišljenje pojedinog vještaka, a u konkretnom slučaju u ovom predmetu vještaka prof. prim. dr. sc. Klementine Ružić – individualno intelektualno djelovanje osobe vještaka i isto je rezultat postupovne radnje vještačenja u ovom parničnom postupku pa je odlučan njezin nalaz i mišljenje vezano za činjenice koje je ona utvrđivala po uputi suda, a ne nalaz i mišljenje vještaka koje je tuženica zatražila od stručnjaka izvan konkretnog parničnog postupka. Osim toga sud izvodi dokaz vještačenjem kad je radi utvrđivanja ili razjašnjenja kakve činjenice potrebno stručno znanje kojim sud ne raspolaže (odredba čl. 250. ZPP). Obzirom na ovu odredbu zakona, a kako sud ne raspolaže stručnim znanjem vezano za zdravstveno stanje pok. NB adekvatan dokaz radi utvrđenja činjenica je li pok. RB u vrijeme sklapanja ugovora o kupoprodaji nekretnina od 16. travnja 2021. s obzirom na svoje zdravstveno stanje znao ili mogao znati stvarnu tržišnu vrijednost prodanih nekretnina – nisu ni iskazi svjedoka, ni isprave koje prileže spisu koje se odnose na vozačku dozvolu i parkirnu kartu istog, a ni sudski postupci koje je eventualno pok. RB vodio, već ranije opisano provedeno vještačenje. Svoj je nalaz i mišljenje vještak pojasnio, a nastavno na primjedbe tuženice, na ročištu za glavnu raspravu koja je održano 26. studenog 2025. i stajalište je suda da u istom nema ni proturječnosti ni nejasnoća. Iskazi svjedoka koje je vještak uzeo u obzir pri izradi nalaza i mišljenja i od strane suda su cijenjeni vjerodostojnima kako je već obrazloženo.
23.2. Obzirom na ovaj nalaz i mišljenje vještaka prof. prim. dr. sc. Klementine Ružić doista bi posredno proizlazilo da se ni u vrijeme podnošenja tužbe, sada pok. RB nije mogao brinuti o vlastitim pravima i interesima i izdati punomoć za zastupanje odvjetniku Ivi Pranjiću, međutim tijekom postupka je isti preminuo i njegovi su nasljednici preuzeli ovaj postupak te je stajalište suda da je time taj nedostatak uklonjen ako se ima u vidu da je u međuvremenu bio pokrenut i postupak za lišenje poslovne sposobnosti sada pok. NB koji međutim nije okončan upravo zbog smrti pok. NB.
24. U svom iskazu tužitelj ad1 EB tvrdi da je također primijetio od 2019. godine nadalje ponašajna odstupanja kod svog oca na način da više nije plaćao račune pa da bi on morao plaćati zaostatke da bi ga u ljeto 2021. već počeo zamjenjivati za drugu osobu, a u zimi 2020./2021. da nije bio platio uopće grijanje već da je unatoč tome što je imao centralno grijanje po stanu premještao grijalicu. U ožujku 2022. da je TB dijagnosticirana vaskularna demencija nakon jednog pada pa da je on bio zatražio početkom 2022. lišenje poslovne sposobnosti za oca (koji postupak nije okončan zbog smrti pok. RB - op.a.). Iskaz ovog tužitelja sud cijeni vjerodostojnim budući drugim u postupku provedenim dokazima koje je sud cijenio vrijednosno pozitivno nije doveden u pitanje.
24.1. U svom iskazu tuženica opisuje svoje susrete s pok. RB te razgovore i druženja s njim, a koji iskaz korelira u bitnom s iskazom svjedoka JB te opisuje okolnosti istovjetno JB u kojima je dogovorena predmetna kupoprodaja. Također tvrdi da nikada nije prisustvovala događaju da bi pok. RB pokazivao znakove duševnih smetnji i da bi se čudno ponašao. Tuženica iskazuje u prilog svojih tvrdnji u postupku međutim kako je njezin iskaz protivan nalazu i mišljenju vještaka prof. prim. dr. sc.Klementine Ružić, isti je cijenjen nevjerodostojnim vezano za tvrdnje da je s obzirom na svoj način života pok. RB znao ili mogao znati za stvarnu tržišnu vrijednost prodanih nekretnina u vrijeme kupoprodaje, jer neovisno o načinu života koji je pok. RB vodio iz nalaza i mišljenja vještaka psihijatra nedvojbeno proizlazi da isti s obzirom na svoje zdravstveno stanje u vrijeme sklapanja predmetnog ugovora to nije znao.
25. Obzirom na sve utvrđeno stajalište je suda da tuženica u postupku nije dokazala, a na njoj je bio teret tog dokaza da je namjera pok. RB bilo darovanje kada je s istom dogovorio kupoprodaju za duplo manji iznos cijene od one koju je prvotno zahtijevao u pregovorima s predstavnikom DUX NEKRETNINE d.o.o., odnosno agentom ĐB te da nisu ispunjene predstavke iz odredbe čl. 490. ZOO-a (Ako u naplatnom pravnom poslu vrijednost uzajamnih davanja nije jednaka, razlika u vrijednosti smatrat će se darom samo ako je postojala namjera darovanja (st. 1.). Darovanje iz stavka 1. ovoga članka ne može se pobijati zbog prekomjernog oštećenja (st. 2.)) .
26. Kako je iz provedenih dokaza, kako je ranije obrazloženo, nedvojbeno utvrđeno da pok. RB zbog svog zdravstvenog stanja nije znao odnosno nije mogao znati stvarnu tržišnu vrijednost prodanih nekretnina, te kako su nekretnine od strane pok. RB prodane tuženici za iznos 50.169,22 eura, iako je njihova stvarna tržišna vrijednost iznosila 134.000,00 eura, stajalište je suda da je u vrijeme sklapanja spornog kupoprodajnog ugovora došlo do očitog nerazmjera između činidaba ugovornih strana te je stoga odlučeno kao u t. I/ I. izreke presude.
27. Odredbom čl. 332. ZOO-a propisano je da se ako je na temelju ugovora koji je poništen nešto bilo ispunjeno, isto ima vratiti, a ako to nije moguće, ili ako se narav onoga što je ispunjeno protivi vraćanju, ima se dati odgovarajuća naknada u novcu, prema cijenama u vrijeme donošenja sudske odluke.
27.1. S obzirom na ovu odredbu zakona suđeno je kao u točkama I/ II. i III. izreke presude, a kako je nesporno da je tuženica isplatila kupoprodajnu cijenu u novčanom iznosu 50.169,22 eura u vrijeme sklapanja predmetnog ugovora, pripadaju joj i zakonske zatezne kamate na taj iznos od dana plaćanja, slijedom čega je odlučeno kao u t. II. izreke presude.
28. Slijedom svega navedenog i tužitelji i tuženica su uspjeli sa svojim zahtjevima u postupku, jer tužitelji nisu uspjeli tek u razmjernom neznatnom dijelu svog tužbenog zahtjeva - pa se odluka suda o troškovima postupka (t. III. izreke presude) temelji na odredbi čl. 154. st. 5. ZPP-a.
U Poreču, 10. lipnja 2026.
Sudac:
Sanja Oroz
UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:
Protiv ove odluke dopuštena je žalba nadležnom Županijskom sudu u roku od 15 dana od dana dostave.
DNA:
- tužitelji p.p.,
- tuženica p.p.
