REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI GRAĐANSKI SUD U ZAGREBU

Ulica grada Vukovara 84

Poslovni broj: P-2986/2022-47

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski građanski sud u Zagrebu po sucu tog suda Vanesi Peruzović Čuić kao sucu pojedincu u pravnoj stvari tužitelja IR iz [adresa], OIB [osobni identifikacijski broj], zastupanog po punomoćniku Aleksandru Marjanoviću Kavanaghu, odvjetniku u Zagrebu, Boškovićeva 8, protiv tuženice Republike Hrvatske, OIB 52634238587, zastupane po Općinskom građanskom državnom odvjetništvu u Zagrebu, radi isplate, nakon provedene glavne i javne rasprave zaključene 14. svibnja 2026. u prisutnosti punomoćnika tužitelja i zamjenice zastupnika tuženice, 8. lipnja 2026.

p r e s u d i o  j e

I. Odbija se tužbeni zahtjev koji glasi:

„Nalaže se tuženiku Republici Hrvatskoj, OIB: 52634238587, zastupana po Općinskom državnom odvjetništvu u Zagrebu, da isplati tužitelju IR, OIB: [osobni identifikacijski broj], iz [adresa], za razdoblje od 01.02.2019. do 31.12.2024., iznos od 84.070,38 €, zajedno sa zakonskom zateznom kamatom, koja kamata teče na iznos od:

- 828,08 € od dana 16.02.2019. do isplate,

- 828,08 € od dana 16.03.2019. do isplate,

- 828,08 € od dana 16.04.2019. do isplate,

- 828,08 € od dana 16.05.2019. do isplate,

- 828,08 € od dana 16.06.2019. do isplate,

- 828,08 € od dana 16.07.2019. do isplate,

- 828,08 € od dana 16.08.2019. do isplate,

- 700,48 € od dana 16.09.2019. do isplate,

- 700,48 € od dana 16.10.2019. do isplate,

- 700,48 € od dana 16.11.2019. do isplate,

- 700,48 € od dana 16.12.2019. do isplate,

- 795,48 € od dana 16.01.2020. do isplate,

- 795,48 € od dana 16.02.2020. do isplate,

- 795,48 € od dana 16.03.2020. do isplate,

- 795,48 € od dana 16.04.2020. do isplate,

- 795,48 € od dana 16.05.2020. do isplate,

- 795,48 € od dana 16.06.2020. do isplate,

- 795,48 € od dana 16.07.2020. do isplate,

- 795,48 € od dana 16.08.2020. do isplate,

- 667,89 € od dana 16.09.2020. do isplate,

- 1.050,67 € od dana 16.10.2020. do isplate,

- 1.050,67 € od dana 16.11.2020. do isplate,

- 1.050,67 € od dana 16.12.2020. do isplate,

- 1.130,67 € od dana 16.01.2021. do isplate,

- 1.130,67 € od dana 16.02.2021. do isplate,

- 1.130,67 € od dana 16.03.2021. do isplate,

- 1.130,67 € od dana 16.04.2021. do isplate,

- 1.130,67 € od dana 16.05.2021. do isplate,

- 1.130,67 € od dana 16.06.2021. do isplate,

- 1.130,67 € od dana 16.07.2021. do isplate,

- 1.130,67 € od dana 16.08.2021. do isplate,

- 1.130,67 € od dana 16.09.2021. do isplate,

- 1.130,67 € od dana 16.10.2021. do isplate,

- 1.130,67 € od dana 16.11.2021. do isplate,

- 1.130,67 € od dana 16.12.2021. do isplate,

- 1.352,67 € od dana 16.01.2022. do isplate,

- 1.352,67 € od dana 16.02.2022. do isplate,

- 1.352,67 € od dana 16.03.2022. do isplate,

- 1.352,67 € od dana 16.04.2022. do isplate,

- 1.352,67 € od dana 16.05.2022. do isplate,

- 1.352,67 € od dana 16.06.2022. do isplate,

- 1.352,67 € od dana 16.07.2022. do isplate,

- 1.352,67 € od dana 16.08.2022. do isplate,

- 1.352,67 € od dana 16.09.2022. do isplate,

- 1.352,67 € od dana 16.10.2022. do isplate,

- 1.352,67 € od dana 16.11.2022. do isplate,

- 1.352,67 € od dana 16.12.2022. do isplate,

- 1.478,67 € od dana 16.01.2023. do isplate,

- 1.478,67 € od dana 16.02.2023. do isplate,

- 1.478,67 € od dana 16.03.2023. do isplate,

- 1.478,67 € od dana 16.04.2023. do isplate,

- 1.478,67 € od dana 16.05.2023. do isplate,

- 1.478,67 € od dana 16.06.2023. do isplate,

- 1.478,67 € od dana 16.07.2023. do isplate,

- 1.478,67 € od dana 16.08.2023. do isplate,

- 1.478,67 € od dana 16.09.2023. do isplate,

- 1.478,67 € od dana 16.10.2023. do isplate,

- 1.478,67 € od dana 16.11.2023. do isplate,

- 1.478,67 € od dana 16.12.2023. do isplate,

- 1.478,67 € od dana 16.01.2024. do isplate,

- 1.478,67 € od dana 16.02.2024. do isplate,

- 1.478,67 € od dana 16.03.2024. do isplate,

- 1.478,67 € od dana 16.04.2024. do isplate,

- 1.478,67 € od dana 16.05.2024. do isplate,

- 1.478,67 € od dana 16.06.2024. do isplate,

- 1.478,67 € od dana 16.07.2024. do isplate,

- 1.478,67 € od dana 16.08.2024. do isplate,

- 1.478,67 € od dana 16.09.2024. do isplate,

- 1.478,67 € od dana 16.10.2024. do isplate,

- 1.478,67 € od dana 16.11.2024. do isplate,

- 1.478,67 € od dana 16.12.2024. do isplate, po kamatnoj stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine sukladno odredbi članka 29. stavak 2. Zakona o obveznim odnosima, sve u roku od 15 dana.

Nalaže se tuženiku Republici Hrvatskoj, OIB: 52634238587, zastupana po Općinskom državnom odvjetništvu u Zagrebu, da tužitelju IR, OIB: [osobni identifikacijski broj], iz [adresa], naknadi štetu u iznosu od 3.318,07 €, zajedno s pripadajućim zakonskim zateznim kamatama počev od 29.01.2022. pa do isplate, po kamatnoj stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine sukladno odredbi članka 29. stavak 2. Zakona o obveznim odnosima, sve u roku od 15 dana.

Tuženik je dužan tužitelju nadoknaditi parnični trošak s pripadajućim zakonskim zateznim kamatama od donošenja presude pa do isplate, po kamatnoj stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine sukladno odredbi članka 29. stavak 2. Zakona o obveznim odnosima, sve u roku od 15 dana.“

II. Nalaže se tužitelju IR, OIB [osobni identifikacijski broj],da tuženici Republici Hrvatskoj, OIB 52634238587, naknadi parnični trošak u iznosu od 6.050,00 sa zateznom kamatom od 8. lipnja 2026. pa do isplate po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, u roku od 15 dana.

Obrazloženje

1. Tužitelj u tužbi navodi da je vlasnik četverosobnog stana u prizemlju zgrade sagrađene na kat. čest. [katastarska čestica], upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], kojeg posjeduje i koristi ŽR koja ima položaj zaštićenog najmoprimca i plaća mjesečne iznose zaštićene najamnine. Ističe kako je tuženica donošenjem Zakona o najmu stanova propisala niz ograničenja na teret vlasnika stanova sa zaštićenim najmoprimcem čime je vlasnicima stanova nametnut prekomjeran teret stambenog zbrinjavanja zaštićenih najmoprimaca kojeg bi trebala snositi država, a što predstavlja miješanje u pravo na mirno uživanje vlasništva i povredu odredaba članka 1. Protokola 1. Konvencije za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda. Stoga smatra da mu je tuženica u obvezi isplatiti mjesečnu razliku između tržišne i zaštićene najamnine, a što proizlazi iz brojne sudske prakse i presuda Europskog suda za ljudska prava u Strasbourgu (Statileo i dr.), koje su dio unutarnjeg pravnog poretka i po pravnoj snazi iznad zakona. Tijekom postupka navodi i to da unatoč tome što je vlasnik stana živi u iznajmljenom stanu i ne može koristiti svoje vlasništvo niti ostvariti tržišnu najamninu za nekretninu koju ima u vlasništvu. Također da on kao vlasnik nekretnine ulaže znatna financijska sredstava jer o svojoj nekretnini brine dok zaštićeni najmoprimac u tim troškovima nikada nije sudjelovao već živi lagodno i ne samo da u stan ne želi ulagati već ga i devastira. Naposljetku navodi i to da je Privremenim rješenjem Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, klasa: UP/I-371- 01/24-13/744, urbroj: 531-01-25-4 od 10.02.2025. utvrđeno da je 1. siječnja 2025. prestao pravni odnos zaštićenog najma, a započeo novi pravni odnos prijelaznog zaštićenog najma time da je zaštićeni najmoprimac ŽR dužna plaćati vlasniku stana dio prosječne najamnine u iznosu od 762,84 eur dok ostali iznos prosječne najamnine u visini 762,84 eur isplaćuje tuženica do iseljenja zaštićenog najmoprimca iz predmetnog stana. Dodaje i to da mu je 7. svibnja 2025. zaštićeni najmoprimac ŽR predala u posjed predmetni stan Slijedom svega navedenog, prema konačno postavljenom zahtjevu (podnesak od 5. ožujka 2025.) traži isplatu razlike najamnine za razdoblje od 1. veljače 2019. do 31. prosinca 2024. u ukupnom iznosu od 84.070,38 eur sa pripadajućim zateznim kamatama pobliže naznačenim u izreci ove presude. Također traži da mu tuženica naknadi štetu po osnovi povrede prava osobnosti u iznosu od 3.318,07 eur sa zateznim kamatama od 29. siječnja 2022. pa do isplate, a traži i naknadu parničnog troška.

2. Tuženica osporava zahtjev u cijelosti, ističe prigovor nedostatka aktivne legitimacije, prigovor promašene pasivne legitimacije te prigovor zastare pa predlaže zahtjev odbiti uz naknadu parničnog troška.

3. U dokaznom postupku izvršen je uvid u izvadak iz zemljišne knjige, presudu Općinskog građanskog suda u Zagrebu poslovni broj Ps-129/11, presudu Županijskog suda u Zagrebu poslovni broj Gž-1080/12, Ugovor o korištenju stana, Odluku o priznavanju stanarskog prava, potvrdu o prometu po računu, izračun visine zaštićene najamnine, zahtjev za mirno rješenje spora, službene bilješke, fotografije, stručno mišljenje, plan posebnih dijelova zgrade, potvrdu, Privremeno rješenje Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, klasa: UP/I-371-01/24-13/744, rješenje Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, klasa: UP/I- 371-01/24-13/744 i očitovanje Porezne uprave. Proveden je očevid na licu mjesta te vještačenje po stalnom sudskom vještaku Kristini Kantoci Ivanišević, a saslušan je i tužitelj.

3.1. Sud nije prihvatio prijedlog tužitelja za dodjelu roka za pisano očitovanje na podnesak tuženice od 14. svibnja 2026. koji mu je uručen na tom ročištu te za odgodu ročišta budući je ocijenjeno nevrsishodnim i neekonomičnim u situaciji kada se tuženica u tom podnesku pozvala na stajališta sudske prakse u vezi prigovora koje je već ranije istaknula u postupku.

4. Na osnovu provedenih dokaza i njihove ocjene (čl. 8. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine" broj 53/91, 91/92, 11/99, 88/01, 117/03, 88/05, 84/08, 57/11, 25/13, 70/19, 80/22, 114/22, 155/23 i 146/25; dalje: ZPP; dalje: ZPP) utvrđeno je da tužbeni zahtjev nije osnovan.

5. U ovom postupku tužitelj, kao vlasnik četverosobnog stana u [adresa], površine 162,74 m2, kojeg je do 7. svibnja 2025. koristila zaštićena najmoprimka ŽR uz obvezu plaćanja zaštićene najamnine, traži isplatu razlike do tržišnog iznosa najamnine kojeg bi mogao ostvariti za taj stan da nije bilo zakonskog ograničenja koje je nametnula tuženica i to za razdoblje od 1. veljače 2019. do 31. prosinca 2024.

6. Nema spora o slijedećem:

- da je tužitelj vlasnik predmetnog stana u [adresa],

- da je vlasništvo stana stekao upisom u zemljišnu knjigu a temeljem Ugovora o darovanju sklopljenog 27. rujna 2010. sa ranijom vlasnicom nekretnine LR

- da je u trenutku sklapanja Ugovora o darovanju u stanu živjela ŽR u statusu zaštićenog najmoprimca što je tužitelju bilo poznato (proizlazi i iz njegovog iskaza) te

- da je stan koristio zaštićeni najmoprimac sve do 7. svibnja 2025. kada je stan predan u posjed tužitelju.

7. Tuženica osporava predmetni zahtjev i tvrdi da tužitelj, koji je vlasništvo stana stekao na temelju besplatnog pravnog posla, ugovora o darovanju, znajući da se u stanu nalazi zaštićeni najmoprimac, nema pravo na naknadu štete u visini razlike između zaštićene i tržišne najamnine.

8. Prije svega valja reći da se čl. 1. Protokola br. 1. uz Konvenciju za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda („Narodne Novine“ broj 18/97, 6/99,14/02,13/03, 9/05, 1/06 i 2/10, dalje: Konvencija), ne štiti buduća imovina a ni izmakla dobit (lucrum cessans), koju izmaklu dobit upravo tužitelj traži u ovom postupku, pa stoga nema povrede čl. 1045. st. 1., čl. 1046., čl. 1049. ni čl. 1089. st. 3. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“ broj 35/05 i 41/08).

9. Nadalje, tužitelj u trenutku stupanja na snagu Zakona o najmu stanova („Narodne novine“ broj 91/96; dalje: ZNS) nesporno nije bio vlasnik stana, pa se stoga ne može govoriti o situaciji da bi tužitelj bio "zatečen" zakonskom regulativom i nemogućnošću utjecaja na svoj položaj kako je to slučaj sa vlasnicima stanova koji su to bili u trenutku stupanja na snagu ZNS i njihovim univerzalnim sljednicima i u odnosu na koje je Europski sud za ljudska prava zaključio da sustav zaštićenog najma kakav postoji u Republici Hrvatskoj nema odgovarajuća procesna jamstva u cilju postizanja ravnoteže između interesa zaštićenih najmoprimaca i vlasnika stanova i da stoga primjenom takvih propisa država nije ostvarila pravednu raspodjelu socijalnog i financijskog tereta već je teret neopravdano prebacila samo na najmodavce - vlasnike stanova.

10. Naime, tužitelj nije morao prihvatiti darovanje, a kada je prihvatio, besplatno je stekao nekretninu sa svim osobitostima, pa tako i činjenicom da je na stanu bio uspostavljen odnos zaštićenog najma. Nakon što je tužitelj upisao svoje vlasništvo (2010. godine), a trenutkom upisa se on tek ima smatrati vlasnikom nekretnine (čl. 119. st. 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima - "Narodne novine", broj 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 90/10, 143/12, 94/17, 152/14 i 81/15), on nije mogao osnovano očekivati da će iznajmljivanjem darovanog stana ostvarivati slobodno ugovorenu najamninu u visini tržišne najamnine kako je u pogledu visine precizirao tužbeni zahtjev.

11. Niti prema redovitom tijeku stvari, niti prema posebnim okolnostima tužitelj u trenutku stjecanja prava vlasništva nije osnovano mogao očekivati korist, nastanak koje je spriječen radnjom ili propustom tuženice kao štetnika. Tužitelj je znao da neće moći predmetni stan davati u najam u uvjetima slobodno ugovorene najamnine, slijedom čega nije osnovano mogao očekivati korist u visini slobodno ugovorene, tržišne, odnosno primjerene najamnine.

12. Valja uputiti i na pravno stajalište izraženo u odluci Vrhovnog suda Republike Hrvatske poslovni broj Rev-7/2025 od 26. studenog 2025. prema kojem Republika Hrvatska ne odgovora vlasniku stana za naknadu štete zbog prekomjernog ograničenja prava vlasništva povezanog s institutom zaštićenog najma uvedenim Zakonom o najmu stanova, ako je isti vlasništvo stekao na temelju ugovora o darovanju kad je u stanu već stanovao zaštićeni najmoprimac koji ostvaruje pravo na zaštićenu najamninu.

13. Stoga osnovano tuženica tvrdi da u konkretnoj situaciji ne odgovara za štetu tužitelju.

14. Imajući u vidu da nije utvrđeno postojanje osnove za dosuđenje u smislu povrede tužiteljeva prava na mirno uživanje vlasništva to posljedično nema mjesta niti zaključku da bi na strani tužitelja došlo do povrede prava osobnosti koja bi bila u uzročnoj vezi sa postupanjem tuženice. zbog čega je tužbeni zahtjev valjalo odbiti i odlučiti kao u izreci ove presude.

15. Slijedom svega navedenog, tužbeni je zahtjev valjalo odbiti i odlučiti kao u izreci ove presude.

16. Tvrdnje tužitelja u pravcu da je univerzalni pravni sljednik LR, sa kojom je sklopio Ugovor o darovanju koji je bio pravni temelj za upis njegovog prava vlasništva u zemljišnu knjigu, te da bi predmetnu nekretninu po prilici stvari naslijedio u ostavinskom postupku iza sada pok. LR, u postupku ničim nisu dokazane niti je na tu okolnost tužitelj uopće predložio izvođenje odgovarajućih dokaza.

17. Obzirom na nepostojanje osnove za dosuđenje sud nije cijenio ostale prigovore koje je tuženica u postupku isticala niti utvrđenja vještaka u pogledu visine postavljenog zahtjeva.

18. Odluka o troškovima parničnog postupka temelji na odredbi čl. 154. st. 1. ZPP, a trošak tuženice odnosi se na zastupanje po Općinskom građanskom državnom odvjetništvu sukladno odredbi čl. 163. ZPP i važećoj Tarifi o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika. Priznat joj je trošak za sastav odgovora na tužbu prema Tbr. 8. toč. 1. – 1.000,00 eur, za sastav podneska od 6. rujna 2022. prema Tbr. 8. toč. 4. – 50,00 eur, za zastupanje na ročištu 9. ožujka 2023. prema Tbr. 9. toč. 1. – 1.000,00 eur, za sastav podneska od 2. svibnja 2023. prema Tbr. 8. toč. 1. – 1.000,00 eur, za sastav podneska od 20. prosinca 2023. prema Tbr. 8. toč. 1. – 1.000,00 eur, za zastupanje na ročištu 11. rujna 2025. prema Tbr. 9. roč. 1. – 1.000,00 eur te za zastupanje na ročištu 14. svibnja 2026. prema Tbr. 9. toč. 1. – 1.000,00 eur, odnosno u ukupnom iznosu od 6.050,00 eur. Nije joj priznat trošak za sastav podneska od 9. ožujka 2023. budući da taj podnesak ne prileži spisu a nije priznat niti trošak zastupanja na očevidu održanom 22. rujna 2022. jer na isti nije pristupio zastupnik tuženice. Također nije priznat trošak za sastav podneska od 29. studenog 2024. jer je ocijenjen nepotrebnim u smislu odredbe čl. 155. ZPP (neosnovani ponovljeni prigovori na nalaz i mišljenje) dok trošak za sastav podneska od 24. rujna 2025. nije priznat jer se ne radi o trošku koji ima pasti na teret protivne strane. Naime, tim podneskom tuženica je konkretizirala izneseni dokazni prijedlog a što je trebala učiniti već kada je isti predložila.

U Zagrebu 8. lipnja 2026.

Sudac:

Vanesa Peruzović Čuić

Pouka o pravnom lijeku:

Protiv ove presude dopuštena je žalba županijskom sudu. Žalba se predaje putem ovog suda, u četiri istovjetna primjerka, u roku 15 dana od dana dostave prijepisa presude.

DNA:

- pun. tužitelja

- tuženici po ODO