Povrv-1050/2024

REPUBLIKA HRVATSKA

Trgovački sud u Zagrebu

Zagreb, Trg J.F. Kennedyja 11

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Trgovački sud u Zagrebu, po sucu Goranu Iskri, u pravnoj stvari tužitelja MUNJA d.o.o., OIB 18961324564, [adresa], kojeg zastupa punomoćnica Emilija Čibarić, odvjetnica iz Zagreba, Ulica Charlesa Darwina 4F, protiv tuženika GETWORKER d.o.o., OIB 16949577438, Sveta Helena, Sveta Helena 27A, kojeg zastupa punomoćnik Josip Perić, odvjetnik iz Zagreba , Zagrebačka cesta 126, radi isplate, nakon održane glavne i javne rasprave zaključene dana 22. travnja 2026., u prisutnosti punomoćnika stranaka, s danom objave 5. lipnja 2026.,

p r e s u d i o  j e

I. Održava se na snazi platni nalog sadržan u rješenju o ovrsi javnog bilježnika Jasne Galešić iz Vrbovca, Ulica Bubanj 33, poslovni broj Ovrv-10534/2023 od 11. ožujka 2024. u dijelu kojim je tuženiku naloženo platiti tužitelju iznos od 17.309,52 eura sa zateznim kamatama koje teku:

- na iznos od 2.478,75 eura od 21. siječnja 2023. do isplate,

- na iznos od 2.478,75 eura od 16. veljače 2023. do isplate,

- na iznos od 2.478,75 eura od 16. ožujka 2023. do isplate,

- na iznos od 2.478,75 eura od 16. travnja 2023. do isplate,

- na iznos od 2.478,75 eura od 16. svibnja 2023. do isplate,

- na iznos od 396,14 eura od 21. siječnja 2023. do isplate,

- na iznos od 396,14 eura od 16. veljače 2023. do isplate,

- na iznos od 396,14 eura od 16. ožujka 2023. do isplate,

- na iznos od 396,14 eura od 16. travnja 2023. do isplate,

- na iznos od 396,14 eura od 16. svibnja 2023. do isplate

po stopi koja se za razdoblje do 29. prosinca 2023. određuje, za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za osam postotnih poena, a od 30. prosinca 2023. do isplate po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za osam postotnih poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine,

- na iznos od 2.935,07 eura od 5. lipnja 2026. do isplate po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, te u dijelu kojim je tuženiku naloženo naknaditi tužitelju trošak ovršnog postupka u iznosu od 782,66 eura, sve u roku od 15 dana.

II. Ukida se platni nalog sadržan u rješenju o ovrsi javnog bilježnika Jasne Galešić iz Vrbovca, Ulica Bubanj 33, poslovni broj Ovrv-10534/2023 od 11. ožujka 2024. u dijelu kojim je tuženiku naloženo platiti tužitelju iznos od 152,34 eura sa zateznim kamatama koje teku:

- na iznos od 0,06 eura od 12. veljače 2023. do isplate,

- na iznos od 0,06 eura od 16. ožujka 2023. do isplate,

- na iznos od 0,06 eura od 16. travnja 2023. do isplate,

- na iznos od 0,06 eura od 27. travnja 2023. do isplate,

- na iznos od 152,10 eura od 30. svibnja 2023. do isplate,

i u dijelu kojim je tuženiku naloženo platiti tužitelju zatezne kamate:

- na iznos od 2.478,75 eura za razdoblje od 27. travnja 2023. do 15. svibnja 2023.,

- na iznos od 396,14 eura za razdoblje od 12. veljače 2023. do 15. veljače 2023.,

- na iznos od 396,14 eura za razdoblje od 27. travnja 2023. do 15. svibnja 2023.,

- na iznos od 2.935,07 eura za razdoblje od 30. svibnja 2023. do 4. lipnja 2026., te se u tim dijelovima tužbeni zahtjev odbija kao neosnovan.

III. Odbija se tuženikov protutužbeni zahtjev koji glasi:

„Nalaže se tužitelju MUNJA d.o.o., [adresa], 10000 Zagreb, OIB: 18961324564 isplatiti tuženiku Getworker d.o.o., Trg hrvatskih ivanovaca 8, 42240 Ivanec (Grad Ivanec), OIB: 16949577438, iznos od 4.957,50 EUR s pripadajućim zakonskim zateznim kamatama, tekućim od dana 30. svibnja 2023. godine pa do isplate, sve na ime neosnovano zadržanog pologa“, kao neosnovan.

IV. Nalaže se tuženiku naknaditi tužitelju parnične troškove u iznosu od 6.000,00 eura u roku od 15 dana.

Obrazloženje

1. Tužitelj je podnio prijedlog za ovrhu na temelju vjerodostojne isprave 7. rujna 2023. i javni bilježnik je donio rješenje o ovrsi radi naplate tražbine u iznosu od 17.461,86 eura sa zateznim kamatama i troškovima postupka.

2. Tuženik je podnio prigovor protiv rješenja o ovrsi u kojem je naveo da su stranke sklopile ugovor o zakupu uredskih prostorija 31. siječnja 2022. Tuženik je otkazao taj ugovor 29. studenog 2022 uz otkazni rok od 60 dana pa je ugovor prestao 28. siječnja 2023.

3. Tužitelj je tijekom postupka naveo da su stranke sklopile ugovor o zakupu uredskih prostorija na lokaciji [adresa]. Ugovorena je zakupnina u iznosu od 2.181,30 eura te da tuženik snosi i troškove potrošnje električne energije, plina, vode te odvoza smeća. Čl. 9. ugovora ugovoren je minimalni period od tri godine s mogućnošću produljenja, s otkaznim rokom od 60 dana. Ni jedna stranka nema pravo raskinuti ugovor prije isteka roka od tri godine. Tužitelj nije prihvatio tuženikovu izjavu o otkazu ugovora. Navodi i to da se zbog promijenjenih okolnosti ugovor može raskinuti samo sudskom odlukom, a ne i izjavom stranke, sukladno čl. 369. Zakona o obveznim odnosima. Navodi i da je tužitelj 3. travnja 2023. u 15:00 sati uočio značajnu potrošnju vode na kontrolnom satu ugrađenom na predmetu zakupa. Tuženik je bez znanja tužitelja u veljači 2023. godine nedozvoljeno adaptirao prostor koji je predmet zakupa te je 3. travnja 2023. došlo do izbijanja vode iz bojlera i wc kotlića koje je tuženik postavljao. Uzrok izbijanja vode je nestručno spajanje dovoda vode u električni bojler. Tužitelj je sanirao štetu pri čemu je nastao trošak od 7.659,60 eura, od čega je ostao nepodmireni dug od 3.087,17 eura. Tužitelj je otkazao ugovor 17. travnja 2023. s otkaznim rokom do 30. lipnja 2023.

4. Tuženik je u tijeku postupka naveo da je 24. veljače 2022. počeo rat između Ruske Federacije i Republike Ukrajine, a osnovne tuženikove djelatnosti su poslovi ustupanja radnika korisnicima za privremeno obavljanje poslova i to upravo državljana Republike Ukrajine u Republici Hrvatskoj. Rat predstavlja promijenjenu okolnost za tuženika koju nije mogao predvidjeti. Tuženik je nakon početka rata višekratno obavještavao tužitelja o promijenjenim okolnostima, uslijed čega je tužitelj 1. kolovoza 2022. tuženiku dao suglasnost kojom ovlašćuje tuženika da predmetne prostorije daje u podzakup. Tuženike je zakonito otkazao ugovor jer tužitelj dopisom od 6. prosinca 2022. nije ponudio tuženiku da se odredbe ugovora pravično izmjene. Ističe i prigovor zastare u odnosu na potraživanje režijskih troškova jer je protekao rok od jedne godine. Osporava tužiteljeve navode o značajnoj potrošnji vode 3. travnja 2023., nedozvoljenim adaptacijama i oštećenju predmeta zakupa. Navodi i da je tužitelj neosnovano koristio tuženikov polog u iznosu od 4.957,50 eura, koji je uplaćen sukladno čl. 5. ugovora, iz razloga što tuženik nije odgovoran tužitelju za bilo kakvu štetu, kao i iz razloga što tužitelj nije tuženiku nikada dostavio pisanu obavijest da će koristiti navedeni iznos pologa, sukladno čl. 5. st. 2. ugovora. Podnio je protutužbu kojom traži vraćanje iznosa od 4.957,50 eura.

5. U dokaznom postupku sud je pročitao račune (list 16-26, 46-56, 74-84, 105- 115, 132-142, 405-416 spisa), ugovor o zakupu uredskih prostorija na lokaciji [adresa] (list 158-162, 183-188, 267-272 spisa), dopise (list 163-164, 182, 189-192, 273-275, 280, 286, 404 spisa), e-mail korespondenciju (list 193-203, 285 spisa), zapisnik o primopredaji uredskih prostora (list 204-207, 284 spisa), zapisnik (list 208-210 spisa), troškovnik (list 211 spisa), pregledao fotografije (list 212-246, 278- 279, 296-330 spisa), pročitao suglasnost (list 258, 277 spisa), zapisnik od 3. ožujka 2023. (list 259-260 spisa), zapisnik o pohrani predmeta (list 261-264 spisa), izvadak iz sudskog registra (list 265-266 spisa), aneks ugovora o zakupu uredskih prostorija na lokaciji [adresa] (list 276 spisa), bonitetnu ocjenu (list 288-291 spisa), zapisnik od 4. travnja 2023. (list 292-294 spisa), troškovnik (list 295 spisa), saslušani su svjedoci KD (list 338-341 spisa), ND (list 341- 343 spisa), ŠD (list 343-344 spisa), SD (list 345-347 spisa), zastupnik po zakonu tuženika JD (list 365-367 spisa), zastupnik po zakonu tužitelja CD (list 367-370 spisa), izvedeno je vještačenje po vještaku građevinske struke FD (list 378-394, 422-427 spisa).

6. Nakon ocjene svih dokaza i na temelju rezultata cjelokupno provedenog postupka u skladu s odredbom čl. 8. Zakona o parničnom postupku („Narodne Novine“ broj: 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 84/08, 123/08 i 57/11, 25/13, 70/19, 80/22 dalje: ZPP) sud je utvrdio da je tužbeni zahtjev djelomično osnovan, a protutužbeni zahtjev neosnovan.

7. Predmet spora je tužiteljev zahtjev za isplatu iznosa od 17.461,86 eura po osnovi ugovora o zakupu za razdoblje od veljače 2023. do lipnja 2023. i tuženikov zahtjev za isplatu iznosa od 4.957,50 eura po osnovi povrata uplaćenog pologa iz ugovora o zakupu.

8. Iz računa u spisu proizlazi da je tužitelj ispostavio tuženiku sljedeće račune kojima ga je pozvao ispuniti tražbinu koja je predmet ovog postupka:

- račun broj 23-100-77 od 16. siječnja 2023. u iznosu od 2.478,75 eura po osnovi zakupnine za veljaču 2023. godine,

- račun broj 53-100-77 od 10. veljače 2023. u iznosu od 2.478,75 eura po osnovi zakupnine za ožujak 2023. godine,

- račun broj 69-100-77 od 2. ožujka 2023. u iznosu od 2.478,75 eura po osnovi zakupnine za travanj 2023. godine,

- račun broj 120-100-77 od 5. travnja 2023. u iznosu od 2.478,75 eura po osnovi zakupnine za svibanj 2023. godine,

- račun broj 125-100-77 od 18. travnja 2023. u iznosu od 2.478,75 eura po osnovi zakupnine za lipanj 2023. godine,

- račun broj 18-101-77 od 17. siječnja 2023. u iznosu od 394,14 eura po osnovi režijskih troškova, i to komunalne i vodne naknade za veljaču 2023. u iznosu od 198,30 eura, trošak električne energije za veljaču 2023. godine u iznosu od 38,96 eura, odvoz smeća za veljaču 2023. godine u iznosu od 46,46 eura, paušal za korištenje vode za veljaču 2023. godine u iznosu od 33,19 eura, sve uvećano za PDV,

- račun broj 61-101-77 od 10. veljače 2023. godine u iznosu od 396,20 eura po osnovi režijskih troškova, i to komunalne i vodne naknade za ožujak 2023. u iznosu od 198,30 eura, trošak električne energije za ožujak 2023. godine u iznosu od 39,00 eura, odvoz smeća za ožujak 2023. godine u iznosu od 46,46 eura, paušal za korištenje vode za ožujak 2023. godine u iznosu od 33,20 eura, sve uvećano za PDV,

- račun broj 70-101-77 od 2. ožujka 2023. u iznosu od 396,20 eura po osnovi režijskih troškova, i to komunalne i vodne naknade za travanj 2023. u iznosu od 198,30 eura, trošak električne energije za travanj 2023. godine u iznosu od 39,00 eura, odvoz smeća za travanj 2023. godine u iznosu od 46,46 eura, paušal za korištenje vode za travanj 2023. godine u iznosu od 33,20 eura, sve uvećano za PDV,

- račun broj 128-101-77 od 5. travnja 2023. u iznosu od 396,20 eura po osnovi režijskih troškova, i to komunalne i vodne naknade za svibanj 2023. u iznosu od 198,30 eura, trošak električne energije za svibanj 2023. godine u iznosu od 39,00 eura, odvoz smeća za svibanj 2023. godine u iznosu od 46,46 eura, paušal za korištenje vode za svibanj 2023. godine u iznosu od 33,20 eura, sve uvećano za PDV,

- račun broj 157-101-77 u iznosu od 396,20 eura po osnovi režijskih troškova, i to komunalne i vodne naknade za lipanj 2023. u iznosu od 198,30 eura, trošak električne energije za lipanj 2023. godine u iznosu od 39,00 eura, odvoz smeća za lipanj 2023. godine u iznosu od 46,46 eura, paušal za korištenje vode za lipanj 2023. godine u iznosu od 33,20 eura, sve uvećano za PDV,

- račun broj 216-101-77 od 24. svibnja 2023. u iznosu od 7.659,60 eura, i to po osnovi građevinskih radova u objektu u iznosu od 2.379,60 eura te bojanje stropova i impregnacija te bojanje zidova i impregnacija u iznosu od 5.280,00 eura.

9. U postupku nije sporno da su tužitelj kao zakupodavac i tuženik kao zakupnik sklopili ugovor o zakupu uredskih prostorija na lokaciji [adresa] 31. siječnja 2022.

10. Čl. 1. tog ugovora ugovoreno je da tužitelj daje, a tuženik prima uredske prostorije površine 330,50 m2 koje se nalaze u zgradi sagrađenoj na kč. br. [katastarska čestica] zk. uložak [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], na adresi [adresa].

11. Čl. 4. st. 1. tog ugovora ugovoreno je da za korištenje zakupljenih uredskih prostorija u sveukupnoj površini od 330,50 m2 zakupnik će plaćati zakupodavcu zakupninu u iznosu od 6,00 eura/m2 mjesečno, što ukupno iznosi 1.983,00 eura, te 0,60 eura/m2 za troškove komunalnih davanja, što iznosi 198,30 eura mjesečno . Ukupan iznos zakupa sa komunalnim davanjima iznosi 2.181,30 eura mjesečno.

12. Čl. 4. st. 3. tog ugovora ugovoreno je da u cijenu zakupnine ne ulaze troškovi:

a) trošak potrošnje električne energije – tuženik je dužan plaćati sve troškove električne energije prema stvarnoj mjesečnoj potrošnji očitanom na električnom kontrolnom instaliranom brojilu. Potrošnja električne struje će se obračunavati po mjesečnoj potrošnji, uz obvezni mjesečni paušalni trošak za mjerno mjesto za električnu energiju koji mjesečno iznosi 293,50 kuna.

b) trošak potrošnje plina obračunavati će se mjesečno, prema stvarnoj mjesečnoj potrošnji plina, očitanom na instaliranom kontrolnom brojilu. Potrošnja plina obračunavati će se mjesečno, prema trenutnoj cijeni plina.

c) trošak potrošnje vode obračunavati će se mjesečno, prema stvarnoj potrošnji vode na instaliranom kontrolnom brojilu. Tuženik će platiti i mjesečni paušal u iznosu od 250,00 kn za korištenje potrošnje vode u iznajmljenim uredskim prostorijama, uvećano za PDV. Potrošnja vode u uredskim prostorijama nije uračunata u cijenu paušala i plaća se prema stvarnoj potrošnji na instaliranom kontrolnom brojilu u roku od dva dana od ispostavljanja računa tužitelja.

d) trošak odvoza smeća na bazi odvoza 1 kontejnera mjesečno, od 60l, u iznosu od 350,00 kn mjesečno. Odvoz smeća preko ove količine plaćati će se zasebno po tarifi 193,98 kn.

13. Čl. 4. st. 5. tog ugovora određeno je da su sve iskazane cijene bez PDV-a, koji se zaračunava na jediničnu ili ukupnu cijenu.

14. Čl. 6. st. 4. tog ugovora ugovoreno je da se tuženik obvezuje prilikom napuštanja zakupljenog prostora predati isti u stanju u kakvom ga je primio te na svoj trošak otkloniti sva eventualna oštećenja proizašla tijekom njegovog korištenja .

15. Čl. 5.2. st. 1. i 2. tog ugovora ugovoreno je da je tuženik dužan uplatiti tužitelju po potpisu ugovora, a prije ulaska u zakup polog u iznosu od dva mjesečna zakupa uvećana za PDV i komunalna davanja. Isti polog se ugovara kao osiguranje za eventualno počinjenu štetu u zakupljenom prostoru, kao i za slučaj neplaćanja računa od strane zakupnika. Tužitelj može koristiti iznos pologa odmah po poslanoj pisanoj obavijesti tuženiku da će koristiti navedeni iznos.

16. Čl. 5.2. st. 3. tog ugovora ugovoreno je da po isteku ugovora o zakupu , ako je tuženik podmirio sve svoje obveze iz ugovora o zakupu, vratio zakupljeni prostor tužitelju u prvobitnom obliku kakav je isti i primio i po sačinjavanju zapisnika o primopredaji, tužitelj je dužan vratiti tuženiku ukupan iznos pologa.

17. Čl. 9. st. 1. tog ugovora ugovoreno je da se ovaj ugovor zaključuje na minimalni period od tri godine s mogućnosti produženja, s otkaznim rokom od 60 dana prije isteka roka od tri godine i primjenjuje se od 1. ožujka 2022.

18. Čl. 9. st. 3. tog ugovora ugovoreno je da niti jedna stranka nema pravo raskinuti ugovor prije proteka ugovorenog roka, osim tužitelj u slučajevima iz čl. 10. ugovora

19. Iz tuženikovog dopisa od 29. studenog 2022. s dostavnicom proizlazi da je tuženik dao izjavu o otkazu ugovora o zakupu uredskih prostorija na lokaciji [adresa], koja izjava je dostavljena tužitelju 1. prosinca 2022. U toj izjavi tuženik je naveo kako zbog promijenjenih okolnosti koje ni uz najveću brižljivost nije bilo moguće predvidjeti, nastalih nakon sklapanja ugovora, ispunjenje obveze za tuženika je postalo pretjerano otežano i nanosi pretjerano veliki gubitak. U izjavi je naveo da na temelju čl. 9. ugovora izjavljuje otkaz ugovora uz otkazni rok od 60 dana.

20. Iz tužiteljevog dopisa od 6. prosinca 2022. proizlazi da je tužitelj u odgovoru na ovaj dopis naveo kako ne prihvaća otkaz ugovora te da niti jedna stranka ne može otkazati ugovor prije isteka tri godine od njegova sklapanja.

21. U predmetnoj izjavi o otkazu ugovora tuženik nije naveo konkretne promijenjene okolnosti koje su razlog za otkaz ugovora, već samo općenito navodi da otkazuje ugovor zbog promijenjenih okolnosti nastalih nakon sklapanja ugovora zbog kojih mu je ispunjenje obveze postalo pretjerano otežano. Iz iskaza svjedoka ZD, prokuristice tuženika i zastupnice po zakonu tuženika JD proizlazi da je tuženik otkazao ugovor zbog rata u Ukrajini jer je radio isključivo s ukrajinskim radnicima pa više nije bilo potrebe za zakupom prostora s obzirom na to da tuženik više nije mogao dovoditi radnike iz Ukrajine.

22. Ugovor o zakupu uredskih prostorija na lokaciji [adresa] od 31. siječnja 2022. sklopljen je na određeno vrijeme od tri godine .

23. Odredbom čl. 211. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“ broj: 35/05, 41/08, 78/15, 29/18, 126/21 – dalje: ZOO) propisano je da trajni obvezni odnos s određenim rokom trajanja prestaje kad rok istekne, osim kad je ugovoreno ili zakonom određeno da se poslije isteka roka obvezni odnos produljuje za neodređeno vrijeme, ako ne bude pravodobno otkazan.

24. Odredbom čl. 212. st. 1. ZOO-a određeno je da ako trajanje obveznog odnosa nije određeno, svaka ga strana može okončati otkazom.

25. Sukladno navedenim odredbama, ugovori sklopljeni na određeno vrijeme ne mogu se otkazati jednostranom izjavom stranke, već prestaju istekom roka na koji su sklopljeni. Samo ugovori kojima nije određeno trajanje mogu se otkazati jednostranom izjavom. Kako navedenim ugovorom nije ugovoreno da bi bilo koja stranka mogla otkazati ugovor prije isteka prije isteka roka na koji je sklopljen i kako se radi o ugovoru na određeno vrijeme, to na temelju izjave o otkazu ugovora od 29. studenog 2022. ugovor nije prestao u smislu čl. 9. ugovora na koju odredbu se tuženik poziva u izjavi o otkazu.

26. U odnosu na raskid ugovora zbog promijenjenih okolnosti – izbijanja rata u Ukrajini koji je počeo u veljači 2022. godine, odredbom čl. 369. st. 1. ZOO-a određeno je da ako bi zbog izvanrednih okolnosti nastalih nakon sklapanja ugovora, a koje se nisu mogle predvidjeti u vrijeme sklapanja ugovora, ispunjenje obveze za jednu ugovornu stranu postalo pretjerano otežano ili bi joj nanijelo pretjerano veliki gubitak, ona može zahtijevati da se ugovor izmijeni ili čak i raskine.

27. Prema odredbi čl. 369. st. 5. ZOO-a ako izrekne raskid ugovora, sud će na zahtjev druge strane obvezati stranu koja ga je zahtijevala da ovoj naknadi pravičan dio štete koju trpi zbog toga.

28. Prema odredbi čl. 371. ZOO-a pri odlučivanju o izmjeni ugovora, odnosno o njegovu raskidu sud će se rukovoditi načelom savjesnosti i poštenja, vodeći računa osobito o svrsi ugovora, o podjeli rizika koja proizlazi iz ugovora ili zakona, o trajanju i djelovanju izvanrednih okolnosti te o interesima obiju strana.

29. Sukladno navedenim odredbama, u slučaju promijenjenih okolnosti ugovor se ne može raskinuti jednostranom izjavom ugovorne strane, već isključivo odlukom suda koja ima konstitutivni značaj. Dakle, ako se suugovaratelj strane koja traži raskid ugovora ne suglasi s raskidom, kao što je to ovdje slučaj jer je tuženik dopisom od 6. prosinca 2022. izričito naveo da ne prihvaća otkaz ugovora, tada do raskida zbog promijenjenih okolnosti ne može doći jednostranom izjavom pogođene strane, već tužitelj može tražiti raskid ugovora samo putem suda, odnosno postaviti tužbeni zahtjev za raskid ugovora. Stoga, predmetni ugovor o zakupu poslovnog prostora nije raskinut tužiteljevom izjavom od 29. studenog 2022. s obzirom na to da se radilo o jednostranoj izjavi.

30. Tuženik nije dokazao svoje tvrdnje da su se stranke sporazumjele oko raskida ugovora. Sud nije povjerovao iskazu svjedoka HD u dijelu kojim je iskazala da je telefonskim putem sa zastupnikom po zakonu tužitelja CD dogovorila raskid ugovora i zastupnice po zakonu tuženika JD u dijelu kojim je iskazala da su se stranke telefonskim putem dogovorile o raskidu ugovora. Njihov iskaz u ovom dijelu je neuvjerljiv te nije potvrđen niti jednim drugim dokazom u spisu, a prokuristica i zastupnica po zakonu tuženika su zainteresirane za ishod postupka. Kako je već obrazloženo, tužitelj je dopisom od 6. prosinca 2022. odgovorio tuženiku na njegovu izjavu o otkazu ugovora i izričito napisao u tom odgovoru kako ne prihvaća otkaz ugovora, kao i da tuženik ne može otkazati ugovor prije isteka roka na koji je sklopljen. S obzirom na takav izričiti navod tužitelja kojima odgovara na tuženikovu izjavu o otkazu ugovora, nelogičan je i neuvjerljiv iskaz svjedoka ZD Dekar i zastupnice po zakonu tuženika JD da bi stranke telefonskim putem sporazumno raskinule ugovor. Nadalje, iz tužiteljevog dopisa od 17. travnja 2023. proizlazi da tužitelj u tom dopisu navodi tuženiku kako raskida ugovor o zakupu zbog neispunjenja tuženikove obveze. Nelogično je i neuvjerljivo da bi stranke telefonskim putem sporazumno raskinule ugovor, kako to iskazuju svjedok ŽD i zastupnica po zakonu tuženika JD s obzirom na to da je sam tužitelj dao jednostranu izjavu o raskidu ugovora zbog neispunjenja obveze tuženika. Zastupnik po zakonu tužitelja CD iskazao je da je rekao tuženiku kako ne može raskinuti ugovor te da je zakup na tri godine. Iskazao je i da mu je SD rekla da će tuženik naći drugog zakupnika, na što je odgovorio da ako tuženik nađe drugog zakupnika , onda je u redu. Iz iskaza zastupnika po zakonu tužitelja ne proizlazi da su stranke sporazumno raskinule ugovor, već samo da je sam tuženik mogao naći drugog zakupnika, što nije učinio.

31. Niti iz e-maila tuženika od 3. veljače 2023. poslanog zastupniku tužitelja ne proizlazi da su stranke sporazumno raskinule ugovor. U tom e-mailu tuženik je naveo: „Da provjerim jesam li sve zapamtila kako smo dogovorili putem telefona: Zapisnik o primopredaji ćete potpisati kada ofarbamo zidove, promijenimo parket gdje su bile veš mašine, vratimo bojlere, skinemo naljepnice s vrata, postavimo ulazna vrata. Do tad ćete fakturirati dva mjeseca korištenja prostora da sve to napravimo.“ Iz toga ne proizlazi da su stranke sporazumno raskinule ugovor. Nadalje, u e-mailu od 17. travnja 2023. kojeg je zastupnik tužitelja CD poslao tuženiku, zastupnik tužitelja naveo je kako ugovor traje do 28. veljače 2025. i tuženik je do tada u obvezi plaćanja. Naveo je i kako je nudio tuženiku da sporazumno raskinu ugovor s 30. lipnja 2023. jer ima stranku koja bi ušla u prostor 1. srpnja 2023 te da je pristao na raskid uz uvjet da tuženik uredi prostor i dovede ga u stanje u kojem ga je primio te plati sva dugovanja zaključno s 30. lipnja 2023. Prema tome, iz e-mail korespondencije stranaka ne proizlazi da su stranke sporazumno raskinule ugovor u utuženom razdoblju, već da je tužitelj rekao da pristaje na raskid ugovora s danom 30. lipnja 2023. (dakle, nakon utuženog razdoblja), ako tuženik dovede prostor u prvobitno stanje.

32. Iz tužiteljeve izjave o raskidu ugovora proizlazi da je tužitelj jednostrano raskinuo ugovor s otkaznim rokom do 30. lipnja 2023. Prema tome, ugovor je u svakom slučaju u utuženom razdoblju bio na snazi.

33. Tuženik je sukladno odredbi čl. 519. ZOO-a dužan platiti ugovorenu zakupninu. Stranke su sukladno čl. 4. st. 1. i st. 5. ugovorile mjesečnu zakupninu u iznosu od 1.983,00 eura uvećano za PDV, što iznosi 2.478,75 eura. To u utuženom razdoblju od veljače do lipnja 2023. godine (ukupno pet mjeseci) iznosi ukupno 12.393,75 eura.

34. Nije osnovan tuženikov prigovor zastare kojeg ističe u pogledu potraživanja naknade režijskih troškova. Suprotno tuženikovom navodima, ne primjenjuje se jednogodišnji rok zastare iz čl. 232. st. 1. t. 1. ZOO-a kojom odredbom je propisano da zastarijevaju za jednu godinu tražbine naknade za isporučenu električnu i toplinsku energiju, plin, vodu, za dimnjačarske usluge i za održavanje čistoće, kad je isporuka, odnosno usluga obavljena za potrebe kućanstva. U konkretnom slučaju ne radi se o toj tražbini jer tužitelj nije pružatelj navedenih javnih usluga pa njegova tražbina nije tražbina naknade za isporučenu isporučenu električnu i toplinsku energiju, plin, vodu, za dimnjačarske usluge i za održavanje čistoće, a niti je tuženik osoba za koju bi usluga bila isporučena za potrebe kućanstva. Tužitelj i tuženik su sklopili ugovor o zakupu kojim se tuženik obvezao naknaditi tužitelju režijske troškove koji se odnose na predmetni poslovni prostor. Dakle, radi se o ugovornoj tražbini tužitelja iz ugovora o prometu roba i usluga pa tražbina zastarijeva u roku od tri godine sukladno odredbi čl. 228. st. 1. ZOO-a. Prijedlog za ovrhu podnesen je 7. rujna 2023., a najstarije potraživanje odnosi se na veljaču 2022. godine pa nije protekao trogodišnji zastarni rok. Pokretanjem ovog postupka zastara je prekinuta sukladno odredbi čl. 241. ZOO- a.

35. Čl. 4. st. 1. i 4. st. 5 ugovora o zakupu uredskih prostorija ugovoreno je da će tuženik pored zakupnine plaćati tužitelju i troškove komunalnih davanja u iznosu od 198,30 eura mjesečno (6,00 eura/m2) uvećano za PDV, što iznosi 247,87 eura. Navedeno potraživanje sadržano je u svim utuženim računima po osnovi naknade režijskih troškova za razdoblje od veljače 2023. godine do lipnja 2023. godine, u prvoj stavci tih računa. Tuženik je dužan ispuniti svoju ugovornu obvezu sukladno odredbi čl. 9. ZOO-a, a u ovom slučaju stranke su izričito ugovorile i iznos koji je dužan platiti tužitelju svaki mjesec po toj osnovi (198,30 eura uvećano za PDV, ukupno 247,87 eura) te je to njegova ugovorna obveza.

36. Čl. 4. st. 3.a) i 4. st. 5. ugovora o zakupu uredskih prostorija ugovoreno je da će za potrošnju električne energije tuženik platiti tužitelju obvezni mjesečni paušalni trošak za mjerno mjesto za električnu energiju koji mjesečno iznosi 293,50 kn (što sada iznosi 38,96 eura), uvećano za PDV, što ukupno iznosi 48,70 eura. Navedeno potraživanje sadržano je u svim utuženim računima po osnovi naknade režijskih troškova za razdoblje od veljače 2023. godine do lipnja 2023. godine, u drugoj stavci tih računa. Tuženik je dužan ispuniti svoju ugovornu obvezu sukladno odredbi čl. 9. ZOO-a, a u ovom slučaju stranke su izričito ugovorile i iznos koji je dužan platiti tužitelju svaki mjesec po toj osnovi (38,96 eura uvećano za PDV, ukupno 48,70 eura) te je to njegova ugovorna obveza.

37. Čl. 4. st. 3.d) i 4. st. 5. ugovora o zakupu uredskih prostorija ugovoreno je da će tuženik platiti tužitelju trošak odvoza smeća na bazi odvoza jednog kontejnera mjesečno od 60 litara u iznosu od 350,00 kn (što sada iznosi 46,46 eura), uvećano za PDV, što ukupno iznosi 58,08 eura. Navedeno potraživanje sadržano je u svim utuženim računima po osnovi naknade režijskih troškova za razdoblje od veljače 2023. godine do lipnja 2023. godine, u trećoj stavci tih računa. Tuženik je dužan ispuniti svoju ugovornu obvezu sukladno odredbi čl. 9. ZOO-a, a u ovom slučaju stranke su izričito ugovorile i iznos koji je dužan platiti tužitelju svaki mjesec po toj osnovi (46,46 eura uvećano za PDV, ukupno 58,08 eura) te je to njegova ugovorna obveza.

38. Čl. 4. st. 3.c) ugovora o zakupu uredskih prostorija ugovoreno je da će tuženik platiti tužitelju mjesečni paušal u iznosu od 250,00 kn (što sada iznosi 33,19 eura) za korištenje potrošnje vode u iznajmljenim uredskim prostorijama, uvećano za PDV, što ukupno iznosi 41,49 eura. Navedeno potraživanje sadržano je u svim utuženim računima po osnovi naknade režijskih troškova za razdoblje od veljače 2023. godine do lipnja 2023. godine, u četvrtoj stavci tih računa. Tuženik je dužan ispuniti svoju ugovornu obvezu sukladno odredbi čl. 9. ZOO-a, a u ovom slučaju stranke su izričito ugovorile i iznos koji je dužan platiti tužitelju svaki mjesec po toj osnovi (33,19 eura uvećano za PDV, ukupno 41,49 eura) te je to njegova ugovorna obveza.

39. Dakle, tuženik je za svaki mjesec dužan platiti tužitelju 198,30 eura po osnovi komunalnih davanja, 38,96 eura po osnovi potrošnje električne energije, 46,46 eura po osnovi odvoza smeća i 33,19 eura po osnovi paušala za korištenje vode, ukupno 316,91 eura, te PDV u iznosu od 79,23 eura, što ukupno iznosi 396,14 eura za svaki mjesec, a u utuženom razdoblju od veljače 2023. do lipnja 2023. godine to ukupno iznosi 1.980,70 eura.

40. Čl. 5. st. 4. ugovora o zakupu uredskih prostorija ugovoreno je da će tuženik platiti zakupninu zajedno s računom za mjesečni iznos komunalnih davanja te troškova električne energije do 15-og u mjesecu za naredni mjesec. Sukladno navedenoj odredbi tražbina je dospjela 15-og u mjesecu za idući mjesec pa je tuženik sukladno odredbi čl. 29. st. 1. ZOO-a dužan platiti i zatezne kamate koje teku od 16-og u mjesecu po stopi iz čl. 29. st. 2. ZOO-a za odnose iz trgovačkih ugovora. Za pojedine tražbine tužitelj potražuje zatezne kamate i od kasnijeg dana pa je o tome odlučeno u granicama zahtjeva sukladno čl. 2. ZPP-a.

41. U odnosu na tužiteljevo potraživanje naknade štete, iz zapisnika od 4. travnja 2023. proizlazi da su tog dana radnici tužitelja ND, ĐD KD i ŠD ušli u predmetni poslovni prostor. Navedeni radnici su otvorili ulazna vrata objekta bušenjem cilindra i ušli u zakupljeni prostor. U zapisniku su naveli da je 3. travnja 2023. zamijećena znatna potrošnja vode tijekom tog dana te je utvrđena neuobičajena potrošnja vode na kontrolnom satu koji je ugradio tuženik kao zakupnik. Navedeno je da je odmah po tom utvrđenju zatvoren ulazni ventil za vodu u zakupljeni prostor te da je gledanjem kroz prozor utvrđeno da je predmetni prostor poplavljen. U prostor se nije moglo ući jer tužitelj nema ključeve, a tuženik po pozivu tužitelja nije došao otvoriti prostor. U zapisniku je navedeno i da nakon što su radnici tužitelja ušli u prostor bušenjem cilindra na vratima, utvrdili su da je pod zakupljenog prostora bio potpuno mokar u svim prostorijama objekta, da su zidovi bili neokrečeni i zaprljani masnoćom, bojom, udarcima cipela u zidove te oštećeni, da su tri ulazna vrata u sobe razbijena, kao i dva prozora, da su oštećena predsobna ulazna vrata i zidovi oko njih. Navedeno je i kako je utvrđeno da je voda istekla iz priključne cijevi dovoda vode u električni bojler, kojeg su u veljači 2023. godine postavili radnici tuženika , te dva vodokotlića u sanitarnom čvoru. Poplavljen je cjelokupan prostor, a na sredini prostorije u kojoj se nalazio bojler došlo je do dizanja parketa. Navedeno je i kako je uzrok izbijanja vode nestručno spajanje dovoda vode u električni bojler.

42. Svjedoci ĐD, ND i ŠD suglasno su iskazali da su 4. travnja 2023. ušli u prostor koji je dan u zakup tuženiku jer je došlo do curenja vode u tom prostoru, što je ĐD vidio dan ranije gledajući kroz prozor objekta. Suglasno su iskazali i da su u objektu zatekli razbijene prozore, oštećena vrat, zaprljane zidove i podignut parket. Svjedok ĐD iskazao je da je vidio od kuda voda curi i da je curila iz visokotlačnog crijeva iz električnog bojlera i visokotlačnog crijeva iz vodokotlića, a koje je instalirao tuženik. Iskaz svjedoka je međusobno suglasan te u skladu sa zapisnikom od 4. travnja 2023. kojeg su sačinili. Njihov iskaz u skladu je i s iskazom zastupnika po zakonu tužitelja CD koji je iskazao da su oni prisilno ušli u prostor jer je ĐD primijetio da curi voda u prostoru i da je voda izbijala iz bojlera i kotlića koje je instalirao tuženik. Ne postoje okolnosti koje bi dovele u sumnju njihov iskaz te ih je sud prihvatio kao istinite. Njihov iskaz u skladu je i s e-mail korespondencijom u spisu. Iz e-maila od 3. travnja 2023. u 15:33 sati proizlazi da zastupnik po zakonu tužitelja CD traži od tuženika da odmah otvore predmetne prostore koje su zakupili jer su primijetili izbijanje vode iz tog prostora. Potom je u e-mailu od 4. travnja 2023. u 8:42 sati zastupnik po zakonu tužitelja naveo tuženiku da u slučaju ako tuženik ne dođe otvoriti prostor tada će tužitelj prisilno otvoriti prostor i sanirati štetu. Zatim, u e-mailu od 4. travnja 2023. u 11:47 sati zastupnik po zakonu tužitelja navodi tuženiku kako su ušli u prostor i utvrdili oštećenja u njemu na način da su zidovi zaprljani i neokrečeni, sanitarni čvorovi zaprljani i izvan funkcije, prostor neočišćen u svim prostorijama, razbijena dva vrata, razbijen prozor, u prostoriji koja je služila kao kuhinja uništeni su odvodi za vodu, te da su o tome sačinjene i fotografije. Istim e-mailom tužitelj je pozvao tuženika da dođe na uviđaj i pregleda prostor. Prema tome, tužitelj je e-mailovima obavijestio tuženika o izbijanju vode iz poslovnog prostora koji je zakupio, pozvao ga da dođe otvoriti prostor, naveo koja šteta je zatečena u prostoru te pozvao tuženik da dođe pregledati prostor, a sačinio je i fotografije prostora u stanju koje je zatekao nakon ulaska u prostor. Svi svjedoci i zastupnik po zakonu tužitelja su iskazali suglasno, a također poslali su i e- mailove tuženiku o tome, pozivajući ga, između ostalog, da dođe pregledati i štetu u prostoru.

43. Iz zapisnika o primopredaji uredskih prostora od 31. siječnja 2022. proizlazi da su u trenutku kada je tužitelj uvodio tuženika kao zakupnika u posjed predmetnog prostora, uredske prostorije bile svježe okrečene, uredne i u dobrom stanju. To je izričito navedeno u zapisniku o primopredaji, a obje stranke su potpisale taj zapisnik. U zapisniku nije navedeno da bi bilo koji dio prostorija bio oštećen na bilo koji način u trenutku kada je tuženiku kao zakupniku predan prostor. Kako su obje stranke potpisale ovaj zapisnik, sud ga je prihvatio kao vjerodostojan i na temelju njega utvrdio da u trenutku stupanja tuženika u posjed prostora, taj prostor nije bio oštećen, već je bio svježe okrečen, uredan i u dobrom stanju. Prema tome, tuženiku je predan prostor bez ikakvih oštećenja, a u trenutku kada su ĐD, ND i ŠD ušli u prostor, nakon što ga je tuženik napustio, zatekli su oštećena i razbijena vrata, razbijene prozore, podignut parket, zaprljane i oštećene zidove te poplavl jen prostor. Iz toga proizlazi da su oštećenja u prostoru nastala za vrijeme dok je tuženik bio u zakupu prostora, odnosno nakon sklapanja ugovora o zakupu, a prije njegovog prestanka.

44. Iz zapisnika javnog bilježnika Jadranke Knego-Rogina od 3. ožujka 2023. proizlazi da je prokuristica tuženika SD tog dana predala javnom bilježniku ključeve predmetnog poslovnog prostora na čuvanje u javnobilježnički polog. Kako je obrazloženo u prethodnim točkama ovog obrazloženja, ugovor o zakupu uredskih prostorija nije raskinut tuženikovom izjavom o otkazu, niti sporazumni raskidom, već je bio na snazi u cijelom utuženom razdoblju. Stoga, predajom ključeva poslovnog prostora javnom bilježniku, i time što tuženik nakon toga više nije dolazio u prostor unatoč tome što je ugovor o zakupu i dalje bio na snazi, tuženik se ne može osloboditi svoje obveze plaćanja zakupnine i naknade režijskih troškova, a niti naknade štete koja je nastala u predmetnim prostorijama.

45. Iz nalaza i mišljenja vještaka građevinske struke FD proizlazi da je u trenutku kada je tužitelj otvorio prostor 4. travnja 2023. prostor bio neuredan i prljav, bila su slomljena izo stakla na dva prozora i oštećenja na tri sobna vrata, oštećen je laminat u prostoriji gdje su električni bojleri, slomljen je priključak cijevi na električnom bojleru. Iz nalaza i mišljenja vještaka proizlazi da troškovi sanacije potrebni da bi se prostor vratio u prvobitno stanje 2.342,50 eura s uključenim PDV-om, a od toga, zamjena laminatnog poda 412,50 eura, materijal 330,00 eura, čišćenje kompletnog prostora 360,00 eura, zamjena izo stakla na dva prozora 160,00 eura, materijal 80,00 eura, zamjena priključka cijevi na električnom bojleru 80,00 eura, materijal 20,00 eura, popravak sobnih vrata 80,00 eura, materijal 20,00 eura, zamjena sobnih vrata 640,00 eura, materijal 160,00 eura.

46. Iz nalaza i mišljenja vještaka proizlazi da je došlo do izbijanja vode iz cijevi i bojlera zbog odvajanja priključka cijevi na bojler. To toga je moglo doći zbog nepažnje i nedostatka čišćenja, nepažnje pri korištenju, pogreške u montaži ili namjernog lomljenja.

47. Svjedok SD, prokuristica tuženika, iskazala je da je tuženik ugradio bojler u prostoru. Iskazala je da je tuženik napravio wc-e, tuševe, kanalizaciju, bojler, perilicu rublja. Dakle, prokuristica tuženika potvrdila je da je upravo tuženik ugradio predmetni bojler iz kojeg je prema nalazu i mišljenju vještaka došlo do izbijanja vode. Svi mogući uzroci zbog kojih je došlo do izljeva vode predstavljaju odgovornost tuženika – nepažnja i nedostatak čišćenja, nepažnja pri korištenju, pogreška u montaži. Tuženik je bio zakupnik tog prostora i tuženik je ugradio predmetni bojler. Dakle, pogreške u korištenju bojlera, nedostatak čišćenja i pogreške u montaži bojlera kojeg je tuženik ugradio predstavljaju njegovu odgovornost, a ne odgovornost tužitelja. U odnosu na mogućnost da je do štete došlo namjernim lomljenjem cijevi u bojleru, do toga nije moglo doći radnjom tužitelja. Neuvjerljivo je da bi sam tužitelj namjerno oštetio bojler i time sam sebi namjerno prouzročio štetu. Nadalje, tužitelj nije imao ključeve prostora što znači da u njega nije mogao ući prije nego što je to učinio bušenjem cilindra na vratima 4. travnja 2023., a tada je do izljeva vode već došlo. Dakle, tužitelj nije mogao namjerno oštetiti bojler jer nije niti ušao u prostor prije nego što je već došlo do izljeva vode. Stoga su neuvjerljivi navodi tuženika da bi mogućnost namjernog oštećenja cijevi bojlera predstavljala odgovornost tužitelja.

48. Sud nije povjerovao iskazu zastupnice po zakonu tuženika JD u dijelu kojim je iskazala da tuženik nije obavljao nikakve adaptacije u prostoru te da uopće nije dirao u vodoinstalacije. Ovaj iskaz je u suprotnost već i s iskazom svjedoka ZD, prokuristice tuženika, koja je izričito iskazala da je tuženik napravio vodoinstalacije, i ne samo predmetni bojler, već i druge instalacije - wc-e, tuševe, kanalizaciju.

49. Zastupnica po zakonu tuženika JD i prokuristica tuženika SD iskazale su da kada je tuženik napustio prostor bila su oštećena vrata i razbijen prozor, ali da je to i prije bilo tako pa da to zato nisu popravili. Sud nije povjerovao ovom iskazu jer su stranke prilikom ulaska tuženika u prostor potpisale zapisnik o primopredaji uredskih prostora od 31. siječnja 2022. u kojem je izričito navedeno da su uredske prostorije bile svježe okrečene, uredne i u dobrom stanju. Tuženik je potpisao taj zapisnik i u njemu se ne navode bilo kakva postojeća oštećenja u prostoru, već se izričito navodi da je prostor svježe okrečen, uredan i u dobrom stanju. Stoga je nelogičan i neuvjerljiv iskaz zastupnice po zakonu tuženika JD i svjedoka ZD da su razbijeni prozor i oštećena vrata bila takva još od prije nego što je tuženik ušao u prostor.

50. Tužitelj po računu broj 216-101-77 od 24. svibnja 2023. po osnovi građevinskih radova popravaka i radova čišćenja u objektu potražuje iznos od 2.379,60 eura. Iz nalaza i mišljenja vještaka proizlazi da ta šteta iznosi ukupno 2.342,50 eura.

51. U odnosu na radove ličenja i impregnacije zidova i stropova tužitelj po računu broj 216-101-77 od 24. svibnja 2023. po osnovi ovih radova u objektu potražuje iznos od 5.280,00 eura.

52. Vještak je u pisanom nalazu i mišljenju naveo da iz fotografija koje su sačinjene u trenutku kada je tužitelj otvorio prostor 4. travnja 2023. nije vidljivo u kojoj mjeri su zidovi bili oštećeni, zamašćeni ili prljavi. Prilikom usmenog iznošenja nalaza i mišljenja naveo je da iz fotografija nije mogao sa sigurnošću zaključiti je li u trenutku sastavljanja tužiteljevog zapisnika od 4. travnja 2023. predmetni prostor bio takav da je bilo potrebno bojati i impregnirati zidove pa te radove nije uključio u trošak sanacije od 2.342,50 eura. Naveo je i da u slučaju da je bilo potrebno izvoditi radove bojanja i impregnacije cijena tih radova bi iznosila 6,00 eura/m2 s PDV-om, a ukupna površina za ličenje je 990,00 m2. Od te cijene 10-15% se odnosi na impregnaciju. Prema tome, cijena ličenja i impregnacije predmetnog prostora iznosi 5.940,00 eura (6,00 eura x 990 m2), a kako se na impregnaciju odnosi do 15% cijene, to je cijena samog ličenja 5.165,00 eura (ukupna cijena umanjena za 15%). Vještak je naveo i da u slučaju ako je poplava izazvala ljuštenje zidova onda bi u tom slučaju bila potrebna impregnacija, ali i tada samo zida u donjem sloju, a ne impregnacija cijele površine.

53. Iz nalaza i mišljenja vještaka proizlazi koliko bi iznosila cijena ličenja i impregnacije, ali ne može se utvrditi jesu li bili potrebni radovi ličenja i impregnacije jer se to ne vidi iz fotografija i isprava koje je vještak analizirao.

54. Kako je obrazloženo u točkama 41. i 42. ovog obrazloženja svjedoci ND, ĐD i ŠD koji su 4. travnja 2023. otvorili predmetni prostor suglasno su iskazali da su zidovi bili neokrečeni i zaprljani masnoćom, bojom, udarcima cipela u zidove te oštećeni. Tužitelj je e-mailom obavijestio tuženika o svim oštećenjima koja je zatekao u prostoru te ga pozvao i da dođe pregledati prostor, odnosno vidjeti oštećenja i zaprljanost, a što tuženik nije učinio. Sud je na temelju iskaza svjedoka utvrdio da je bilo potrebno ličiti prostor nakon izlaska tuženika iz njega. Čak su i zastupnica po zakonu tuženika JD i prokuristica tuženika SD iskazale da su sa zastupnikom po zakonu tužitelja razgovarale o izlasku iz prostora, ali su ga morali oličiti, ofarbati i očistiti. Nelogično je da bi u razgovoru sa zastupnikom po zakonu tuženika govorile (i pristale) da moraju oličiti prostor, ako su zidovi bili čisti i uredni. Svjedok SD iskazala je da je tuženik oličio zidove. Sud nije povjerovao ovom iskazu jer nije potvrđen niti jednim drugim dokazom, a u suprotnosti je s iskazima svjedoka ND, KD i ŠD. Nadalje, kako je već obrazloženo, nakon što je tužitelj otvorio prostor i ušao u njega 4. travnja 2023. putem e-maila je obavijestio tuženika da su zidovi zaprljani masnoćom. U slučaju da je tuženik zaista okrečio zidove tada bi bilo logično da tuženik odgovori na takav e-mail tužitelja i navode da je okrečio zidove. Stoga je neuvjerljiv iskaz svjedoka ZD da je tuženik prije izlaska iz prostora okrečio zidove.

55. Slijedom navedenog, sud je na temelju iskaza svjedoka i rezultata cjelokupnog postupka utvrdio da je bilo potrebno izvršiti i radove ličenja prostora. Međutim, tužitelj nije dokazao da je bilo potrebno i impregnirati zidove na cijeloj površini prostora. Vještak je jasno obrazložio da je impregnacija potrebna samo ako je došlo do ljuštenja zidova zbog poplave, ali i tada bi ona bila potrebna samo u donjem sloju zidova, a svakako ne bi bila potrebna na stropu. Iz izvedenih dokaza ne može se nedvojbeno utvrditi da bi cijela površina zidova i stropova bila oštećena pa da bi bilo potrebno izvršiti impregnaciju na cijeloj površini. Stoga, troškove sanacije predstavljaju troškovi ličenja prostora, a ne i troškovi impregnacije. Kako je obrazloženo u točki 51. ovog obrazloženja, troškovi samog ličenja bez impregnacije su 5.165,00 eura.

56. Kako postoji odgovornost tuženika za izljev vode iz bojlera i kako je tuženik dužan nakon prestanka ugovora o zakupu predati prostor u stanju u kakvom ga je primio te na svoj trošak otkloniti sva eventualna oštećenja proizašla tijekom njegovog korištenja sukladno odredbi čl. 6. st. 4. ugovora, to je tuženik dužan nadoknaditi štetu tužitelju u vidu troškova sanacije.

57. Trošak izvođenja građevinskih radova popravaka i čišćenja iznose 2.342,50 eura, a troškovi ličenja 5.165,00 eura, kako to proizlazi iz nalaza i mišljenja vještaka. Kako je već obrazloženo, iz nalaza i mišljenja vještaka proizlazi kolika je cijena ličenja predmetnog prostora, dok u odnosu na potrebu izvođenja radova ličenja , koja činjenica se ne može utvrditi na temelju nalaza i mišljenja vještaka, sud je tu činjenicu utvrdio na temelju iskaza svjedoka, ostalih dokaza i rezultata cjelokupnog postupka.

58. Sud je prihvatio nalaz i mišljenje vještaka u pogledu potrebnih troškova sanacije i cijene ličenja predmetnog prostora jer je dan stručno i argumentirano, a vještak je odgovorio na sva pitanja stranaka i otklonio primjedbe. Vještak je jasno obrazložio u odnosu na troškove čišćenja prostora da je 24 radnih sati dovoljno za čišćenje prostora od 330,00 m2, kao i da je 15,00 eura po satu tržišna cijena , koju je utvrdio na temelju upita i ponuda na tržištu za građevinske radove, između ostalog i za čišćenje. Vještak je obrazložio i da i su dvoja vrata bila u takvom stanju da ih je bilo nužno zamijeniti, a jedna vrata su se mogla popraviti jer je trebalo samo zamijeniti kvaku, te se iz fotografija vide slomljena vrata, izbačena kvaka i razbijeni prozori. Vještak je jasno obrazložio i da je tržišna cijena ličenja s impregnacijom 6,00 eura/m2 . U odnosu na cijenu prozorskog stakla koje je razbijeno, vještak je jasno obrazložio da je utvrdio trošak te sanacije prema jediničnim cijenama jer je metar kvadratni stakla na tržištu 40,00 eura, a površina stakla u svakom slučaju nije bila veća od 1 m2. S druge strane, kada je površina manja od 1m2, kao što je to ovdje slučaj, izvođač uvijek uzima staklo od 1 m2. U odnosu na tuženikove navode kako je vještak u nalazu i mišljenu uzeo sadašnje cijene, a ne cijene u vrijeme nastanka štete, valja istaknuti da se prema odredbi čl. 1089. st. 2. ZOO-a visina naknade štete određuje prema cijenama u vrijeme donošenja sudske odluke.

59. Ukupno, potraživanje tužitelj po osnovi sanacije oštećenja prostora iznosi 7.507,50 eura (2.342,50 eura + 5.165,00 eura). Tužitelj u podnesku od 25. listopada 2024. navodi da je od ukupnog potraživanja koje tvrdi da ima po osnovi naknade štete (7.659,60 eura) namirio dio tog potraživanja iz pologa koji je tuženik platio sukladno čl. 5. ugovora pa da je ostao nepodmireni dio duga od 3.087,17 eura. Iz ovih navoda tužitelja proizlazi da je on iz pologa namirio dio štete u iznosu od 4.572,43 eura (7.659,60 eura – 3.087,17 eura = 4.572,43 eura). Kako utvrđena šteta iznosi 7.507,50 eura (a ne 7.659,60 eura koliko je tužitelj tvrdio) i kako je tužitelj namirio štetu iz pologa u iznosu od 4.572,43 eura, to je preostao nepodmireni iznos štete od 2.935,07 eura.

60. Tuženik je dužan platiti i zatezne kamate na glavnicu naknade štete koje teku od dana donošenja ove presude jer je visina štete na temelju nalaza i mišljenja vještaka utvrđena prema sadašnjima cijenama sukladno odredbi čl. 1089. st. 2. ZOO - a. Stopa zatezne kamate određena je u skladu s odredbom čl. 29. st. 2. ZOO -a za ostale odnose jer se radi o tražbini naknade štete, a ne tražbini iz trgovačkog ugovora.

61. Sud je odbio tužiteljev prijedlog za izvođenjem dokaza uviđajem i financijskim vještačenjem sukladno odredbi čl. 292. st. 3. ZPP-a jer nisu bili važni za odluku. Uviđajem se ne bi mogla utvrđivati šteta u prostoru, već samo kakvo je stanje u trenutku obavljanja očevida. Financijsko vještačenje koje je tužitelj predložio radi utvrđenja visine potraživanja nije potrebno jer je se visina ugovorena zakupnine i ostalih ugovorenih tražbina iz ugovora o zakupu uredskih prostorija može utvrditi iz tog ugovora. Stranke su ugovorom ugovorile visinu svih potraživanja te se financijskim vještačenjem ne bi utvrđivale odlučne činjenice, odnosno nije potrebno stručno znanje financijske struke za zbrajanje iznosa tražbina iz ugovora.

62. Tuženik protutužbenim zahtjevom traži vraćanje pologa kojeg je platio tužitelju na temelju ugovora o zakupu uredskih prostorija lokaciji [adresa].

63. Čl. 5.2. st. 1. i 2. ugovora o zakupu uredskih prostorija ugovoreno je da je tuženik dužan uplatiti tužitelju po potpisu ugovora, a prije ulaska u zakup polog u iznosu od dva mjesečna zakupa uvećana za PDV i komunalna davanja. Isti polog se ugovara kao osiguranje za eventualno počinjenu štetu u zakupljenom prostoru, kao i za slučaj neplaćanja računa od strane zakupnika. Tužitelj može koristiti iznos pologa odmah po poslanoj pisanoj obavijesti tuženiku da će koristiti navedeni iznos.

64. Čl. 5.2. st. 3. tog ugovora ugovoreno je da po isteku ugovora o zakupu, ako je tuženik podmirio sve svoje obveze iz ugovora o zakupu, vratio zakupljeni prostor tužitelju u prvobitnom obliku kakav je isti i primio i po sačinjavanju zapisnika o primopredaji, tužitelj je dužan vratiti tuženiku ukupan iznos pologa.

65. Odredbom čl. 5.2. st. 1. i 2. ugovora polog je ugovoren kao sredstvo osiguranja ne samo tražbine naknade štete, već i za neplaćanje računa od strane tuženika, dakle, i za osiguranje tražbine zakupnine. Dok god postoji bilo kakvo potraživanje tužitelja iz ugovora o zakupu uredskih prostorija, bilo po osnovi naknade štete, bilo po osnovi zakupnine nisu ispunjene pretpostavke za vraćanje pologa tuženiku.

66. Kako je u prostoru počinjena šteta i kako tuženik nije platio sve zakupnine, tužitelj je sukladno čl. 5.2. st. 1. i st. 2. ugovora ovlašten držati uplaćeni polog koji je dan kao sredstvo osiguranja radi naknade štete i tražbine zakupnine, pa stoga ne postoji njegova obveza vratiti taj polog tuženiku u smislu odredbe čl. 5.2. st. 3. ugovora o zakupu uredskih prostorija. Tuženik nije podmirio sve svoje obveze plaćanja zakupnine iz ugovora o zakupu, niti nadoknadio štetu pa stoga tužitelj nije dužan vratiti polog dan kao sredstvo osiguranja za počinjenu štetu i neplaćene račune po osnovi zakupnine. Činjenica što tužitelj nije unaprijed pisanim putem obavijestio tuženika da će koristiti polog ne daje pravo tuženiku na povrat pologa. Dok god postoji bilo kakvo potraživanje tužitelja iz ugovora o zakupu tuženik ne može tražiti povrat pologa kojeg je dao kao sredstvo osiguranja. Stoga je protutužbeni zahtjev neosnovan.

67. Sud je odbio tuženikov prijedlog za saslušanjem svjedoka BD, javne bilježnice, sukladno odredbi čl. 292. st. 4. ZPP-a jer nije bio važan za odluku. Javna bilježnica je sastavila zapisnik u pisanom obliku te okolnosti za koje tuženik predlaže da o njima iskazuje javna bilježnica nisu važne za donošenje odluke. Sud je odbio tuženikov prijedlog za izvođenjem knjigovodstveno financijskog vještačenja jer nije bio važan za odluku s obzirom na to da ne postoji pravo tuženika tražiti povrat pologa.

68. Tužitelj je uspio u parnici osim u razmjerno neznatnom dijelu svog zahtjeva pa mu je tuženik dužan nadoknaditi troškove postupka sukladno odredbi čl. 154. st. 5. ZPP-a. Prilikom odlučivanja koji troškovi će se nadoknaditi tuž itelju uzeti su u obzir samo oni troškovi koji su bili potrebni radi vođenja parnice u smislu odredbe čl. 155. ZPP-a i odmjereni su prema Tarifi o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika („Narodne novine“ broj: 138/23 – dalje: Tarifa).

69. Prema Tbr. 52. st. 4. Tarife sud primjenjuje tarifu koja je na snazi u vrijeme donošenja odluke o troškovima postupka.

70. O troškovima postupka odlučeno je u granicama zahtjeva postavljenog u troškovniku, kojim granicama je sud vezan sukladno čl. 2. ZPP-a.

71. Tužitelju su priznati troškovi ovršnog postupka koji se odnose na trošak sastava prijedlog za ovrhu s PDV-om u iznosu od 621,88 eura prema Tbr. 11. t. 1. Tarife i Tbr. 46. Tarife i trošak javnobilježničke nagrade u iznosu od 160,78 eura, ukupno 782,66 eura.

72. Tužitelju su priznati parnični troškovi za sastav podnesaka od 28. listopada 2024. i 20. siječnja 2025. u iznosu od 500,00 eura za svaki podnesak prema Tbr. 8. 1. Tarife, za zastupanje na ročištima od 16. prosinca 2024. i 22. siječnja 2025. u iznosu od 250,00 eura za svako ročište prema Tbr. 9. t. 2. Tarife jer se na tim ročištima raspravljalo samo o procesnim pitanjima, za ročišta od 26. veljače 2025., 9. travnja 2025., 8. srpnja 2025., 14. listopada 2025. i 22. travnja 2026. u iznosu od 500,00 eura za svako ročište prema Tbr. 9. t. 1. Tarife, što ukupno iznosi 4.000,00 eura. Tužitelju su priznati i troškovi PDV-a (25%) prema Tbr. 46. Tarife u iznosu od 1.000,00 eura prema Tbr. 46. Tarife i troškovi vještačenja u iznosu od 1.000,00 eura pa ukupni priznati troškovi iznose 6.000,00 eura.

73. Tužitelju nisu priznati troškovi sastava podnesaka od 15. svibnja 2024., 14. listopada 2024. i 10. srpnja 2024. jer nisu bili potrebni za vođenje parnice budući da njima samo požuruje postupanje suda.

74. Tužitelju nisu priznati troškovi sudske pristojbe na presudu jer nije određeno naveo iznos troška koji potražuje sukladno odredbi čl. 164. st. 2. ZPP-a.

Zagreb, 5. lipnja 2026.

Sudac

Goran Iskra

POUKA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove presude nezadovoljna stranka može podnijeti žalbu Visokom trgovačkom sudu Republike Hrvatske u roku od 15 dana od dana kada se smatra da joj je dostava presude obavljena (za stranku koja je bila uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje), odnosno u roku od 15 dana po primitku presude (za stranku koja nije bila uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje), a podnosi se putem ovog suda u dva primjerka za sud i po jedan za svaku protivnu stranku.

DNA

1. Tužitelju po punomoćniku

2. Tuženiku po punomoćniku