REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI GRAĐANSKI SUD U ZAGREBU

Ulica grada Vukovara 84

Poslovni broj: Ps-229/2024-16

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski građanski sud u Zagrebu po sutkinji Boški Pavičić, u pravnoj stvari prvotužiteljice JB, OIB: [osobni identifikacijski broj], iz [adresa] i drugotuženika IB, OIB [osobni identifikacijski broj], JUNIN 1131, Buenos Aires, oboje zastupani po punomoćnici Zorani Živković, odvjetnici u Zagrebu, Zvonimirova 62, protiv tuženika Republike Hrvatske (OIB: 52634238587), koju zastupa Općinsko građansko državno odvjetništvo u Zagrebu, nakon održane i zaključene glavne i javne rasprave dana 20. travnja 2026. u prisutnosti punomoćnice prvo i drugotužitelja i zamjenika u Općinskom građanskom državnom odvjetništvu u Zagrebu, 3. lipnja 2026.,

p r e s u d i o  j e

I. Nalaže se tuženiku Republika Hrvatska, OIB 52634238587, Zagreb, platiti tužiteljima JB [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] i FB iz [adresa] C.P.1425 Uriarte 2363 11 „F“ C.A.B.A., OIB: [osobni identifikacijski broj], svakome ½ dijela iznosa od 49.954,44 eura sa zateznim kamatama i to

na iznos 1.020,00 EUR-a od 15.01.2021.

na iznos 1.020,00 EUR-a od 15.02.2021.

na iznos 1.020,00 EUR-a od 15.03.2021.

na iznos 1.020,00 EUR-a od 15.04.2021.

na iznos 1.020,00 EUR-a od 15.05.2021.

na iznos 1.020,00 EUR-a od 15.06.2021.

na iznos 1.020,00 EUR-a od 15.07.2021

na iznos 1.020,00 EUR-a od 15.08.2021.

na iznos 1.020,00 EUR-a od 15.09.2021.

na iznos 1.020,00 EUR-a od 15.10.2021.

na iznos 1.020,00 EUR-a od 15.11.2021.

na iznos 1.020,00 EUR-a od 15.12.2021.

na iznos 1.020,00 EUR-a od 15.01.2022.

na iznos 1.020,00 EUR-a od 15.02.2022.

na iznos 1.020,00 EUR-a od 15.03.2022.

na iznos 1.020,00 EUR-a od 15.04.2022.

na iznos 1.020,00 EUR-a od 15.05.2022.

na iznos 1.020,00 EUR-a od 15.06.2022.

na iznos 1.020,00 EUR-a od 15.07.2022.

na iznos 1.020,00 EUR-a od 15.08.2022.

na iznos 1.020,00 EUR-a od 15.09.2022.

na iznos 1.020,00 EUR-a od 15.10.2022.

na iznos 1.020,00 EUR-a od 15.11.2022.

na iznos 1.020,00 EUR-a od 15.12.2022.

na iznos 1.020,00 EUR-a od 15.01.2023.

na iznos 1.020,00 EUR-a od 15.02.2023.

na iznos 1.020,00 EUR-a od 15.03.2023.

na iznos 1.020,00 EUR-a od 15.04.2023.

na iznos 1.020,00 EUR-a od 15.05.2023.

na iznos 1.020,00 EUR-a od 15.06.2023.

na iznos 1.020,00 EUR-a od 15.07.2023.

na iznos 1.020,00 EUR-a od 15.08.2023.

na iznos 1.020,00 EUR-a od 15.09.2023.

na iznos 1.020,00 EUR-a od 15.10.2023.

na iznos 1.020,00 EUR-a od 15.11.2023.

na iznos 1.020,00 EUR-a od 15.12.2023.

na iznos 1.020,00 EUR-a od 15.01.2024.

na iznos 1.017,87 EUR-a od 15.02.2024.

na iznos 1.017,87 EUR-a od 15.03.2024.

na iznos 1.017,87 EUR-a od 15.04.2024.

na iznos 1.017,87 EUR-a od 15.05.2024.

na iznos 1.017,87 EUR-a od 15.06.2024.

na iznos 1.017,87 EUR-a od 15.07.2024.

na iznos 1.017,87 EUR-a od 15.08.2024.

na iznos 1.017,87 EUR-a od 15.09.2024.

na iznos 1.017,87 EUR-a od 15.10.2024.

na iznos 1.017,87 EUR-a od 15.11.2024.

na iznos 1.017,87 EUR-a od 15.12.2024.

na iznos 1.017,87 EUR-a od 15.01.2025.

do isplate po stopi koja se do 31. prosinca 2022. određuje, za svako polugodište, uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena, od 1. siječnja 2023. do 29. prosinca 2023. po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena, a od 30. prosinca 2023. do isplate po stopi određenoj za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, dok je referentna stopa kamatna stopa koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granična kamatna stopa proizašla iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke, u roku 15 dana.

II. Nalaže se tuženiku naknaditi tužiteljima parnični trošak u iznosu od 5.375,00 eur sa zateznim kamatama od 3. lipnja 2026. do isplate, po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, u roku 15 dana.

Obrazloženje

1. Tužitelji navode u tužbi da su suvlasnici stana u [adresa], ukupne površine 156,51 m2, koji stan se sastoji od četiri sobe, sobice, kuhinje, kupaonice, smočnice, WC-a, predsoblja, hodnika i nalazi se na IV. katu obiteljske stambene zgrade izgrađene na zkč. broj [katastarska čestica] kuća popisni broj u [adresa] (sada [adresa]) sa 550m2, sve upisano u zk. ul. broj [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], [broj poduloška]. Nadalje navode da na navedenom stanu KB ima svojstvo zaštićenog najmoprimca, te da plaća mjesečnu najamninu 900,84 kn/120,00 EUR-a.

Pozivaju se na presudu Europskog suda za ljudska prava u Strasbourgu, u predmetu Statileo protiv Republike Hrvatske broj 12027/10 od 10.10.2014. kojom je utvrđeno da službeno određeni iznosi zaštićene najamnine ne predstavljaju realnu mjesečnu naknadu za korištenja stana vlasnika čiji se stanovi nalaze u takvom režimu, jer spomenuta naknada, kada se plati pričuva, ne omogućava prihod njegovim vlasnicima.

Nadalje, tužitelji ističu kako se njihov stan nalazi na izuzetno atraktivnoj lokaciji u gradu Zagrebu, te da se u istoj zgradi stanovi kupuju radi pretvaranja u apartmane za dnevni najam, budući da je udaljenost od Trga bana Jelačića hodom 10 minuta te je takva lokacija vrlo atraktivna turistima.

Smatraju da je iz navedenog vidljivo da je Republika Hrvatska na opisani način tužiteljima povrijedila njihova vlasnička prava zajamčena odredbom članak 1. Protokola broj 1 uz Konvenciju o zaštiti ljudskih prava i temeljnih sloboda, budući da ne postoji ravnoteža između suvlasništva tužitelja na predmetnom stanu i općeg interesa zaštite prava zaštićenih najmoprimaca, s obzirom da je tužiteljima nametnut prekomjeran individualna teret i da takvo stanje nije ograničeno nikakvim zakonskim rokom te traje dugi niz godina, a neizvjesno je i koliko će trajati.

Stoga tužitelji traže naknadu zbog ograničenja njihovih vlasničkih prava, a zahtjev određuju prema razlici između visine zaštićene najamnine i one koju bi tužitelj i ostvarili na slobodnom tržištu. Tužitelji smatraju da bi na slobodnom tržištu mogli ostvariti za stan od četiri sobe, površine kakva je navedena u članku 1. najmanje 1.500 EUR -a, a dobivaju 120,00 EUR-a i šteta koju trpe je najmanje 1.380,00 EUR-a mjesečno. Tužitelji navode da su se sukladno čl. 186. a ZPP-a obratili tuženiku prije pokretanja ovog postupka, radi mirnog rješenja spora.

Konačno postavljenim tužbenim zahtjevom u podnesku od 16.9.2025. tužitelji traže naložiti tuženiku da im isplati razliku zaštićene i tržišne najamnine u iznosu od 49.954,44 EUR svakom u ½ dijela sa zateznom kamatom na pojedinačne iznose pobliže označene u točki I. izreke, uz naknadu parničnog troška sa zateznim kamatama od donošenja presude do isplate.

2. Tuženik u odgovoru na tužbu opreza radi osporava osnovu i visinu tužbenog zahtjeva. U podnesku od 2. svibnja 2025. Tuženik ističe da su suvlasništvo stana tužitelji stekli nasljeđivanjem iza JBR PB temeljem rješenja o nasljeđivanju Općinskog građanskog suda u Zagrebu od 14.03.2017. , poslovni broj 0- 1061/17, a da je JBR vlasništvo na stanu u ½ dijela stekla temeljem darovnog ugovora od 01.06.2013. te ishodila zemljišnoknjižni upis prava vlasništva na stanu u zemljišne knjige Općinskog građanskog suda u Zagrebu, pod poslovni broj Z- 35339/13, dok je vlasništvo na stanu u ½ dijela stekla nasljeđivanjem temeljem pravomoćnog rješenja o nasljeđivanju od 05.06.2013., te ishodila zemljišnoknjižni upis prava vlasništva na stanu pod brojem Z-27984/13.

Ne osporava da u stanu stanuje zaštićeni najmoprimac KB (OIB: [osobni identifikacijski broj]) s članovima obiteljskog domaćinstva na temelju Ugovora o najmu sa zaštićenom najamninom od 01.04.2017. uz ugovorenu zaštićenu najamninu u iznosu od 120,00 EUR-a / 900,84 kuna mjesečno i da je navedeni iznos zaštićene najamnine određen Izračunom visine zaštićene najamnine GSKG-a od 06.11.2020. Tuženik osporava osnovanost i visinu zahtjeva, te ističe prigovor nedostatka aktivne legitimacije jer da je pravni prednik tužitelja vlasništvo na stanu u ½ dijela stekao temeljem Darovnog ugovora od 01.06.2013., pa s obzirom da je najmoprimac KB imala prijavljeno prebivalište na adresi stana od 05.05.1954. i da u vrijeme stjecanja predmetnog stana na temelju ugovora o darovanju pravni prednik tužitelja nije mogao stupiti u posjed stana, slijedom čega se radi o ugovoru o darovanju bez prave predaje u posjed koji je morao imati odgovarajući oblik te navodi da je sukladno odredbi članka 482. st. 2. Zakona o obveznim odnosima (NN br. 35/2005, 41/2008, 125/2011) kao uvjet valjanosti ugovora o darovanju bez prave predaje stvari propisana je forma javnobilježničkog akta ili ovjerovljene privatne isprave.

Tuženik ističe da je sukladno članku 30. Zakona o najmu stanova (NN br. 91/96; dalje u tekstu: ZNS), stupanjem ZNS-a na snagu prestaje stanarsko pravo osobama koje su to pravo stekle prema propisima koji su vrijedili do toga dana, te navedene osobe danom stupanja na snagu ZNS-a stječu prava i obveze najmoprimca. Pored navedenog, člankom 31. ZNS-a, propisane su i dodatne pretpostavke da bi najmoprimac imao pravo na zaštićenu najamninu, među kojima je i pretpostavka da najmoprimac nema u vlasništvu useljivu kuću ili stan.

Ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom od 03.04.2017.g., prema stajalištu tuženika, nije dokaz da je zaštićena najmoprimateljica imala status nositelja stanarskog prava, niti da su članovi obiteljskog domaćinstva imali taj status po ranijim propisima, te da su ex lege stekli prava i obveze najmoprimaca i članova obiteljskog domaćinstva. Ističe da je nejasno jesu li tužitelji bili obvezni sklopiti Ugovor o najmu sa zaštićenom najamninom 2017., odnosno je li im bio nametnut teret zaštićenog najma na predmetnom Stanu.

Tuženik smatra da ako je zaštićena najmoprimateljica i imala priznat status nositelja stanarskog prava, što je zasada sporno, a kasnije nakon stupanja ZNS nije sklopila ugovor o najmu sa zaštićenom najamninom sa ranijim vlasnikom stana, u tom slučaju je izgubila status zaštićenog najmoprimca i pravo korištenja stanom. U prilog tome poziva se na odluke VSRH broj Revx-640/12 od 8. travnja 2015., Rev-1021/15 od 15. rujna 2020., Rev-3023/15 od 17. listopada 2018.) te navodi da u slučaju da KB nije sklopila u ugovor o najmu sa zaštićenom najamninom s ranijom vlasnicom stana, da je prestala pravna osnova za njezino korištenje stanom u razdoblju od stupanja na snagu ZNS do sklapanja Ugovora o najmu stana sa zaštićenom najamninom 03.04.2017., a eventualna šteta koju tužitelji trpe bila bi isključivo posljedica njihovog postupanja ili propusta, jer nisu tražili iseljenje osoba koje nemaju pravnu osnovu za korištenje predmetnim stanom u smislu odredbe članka 1092. ZOO. U odnosu na navedeno izjavljuje prigovor promašene pasivne legitimacije, kao i pogrešnog pravnog puta.

Nadalje, tuženik navodi da je uvidom u dostupne podatke utvrdio da je zaštićena najmoprimateljica KB umrla **.**.2023., zbog čega smatra da je u odnosu na razdoblje od siječnja 2023. do prosinca 2023.g. neosnovan zahtjev jer ne postoji nikakav dokaz da je postojao ugovorni odnos zaštićenog najma u naznačenom razdoblju te da je tužiteljima nastala šteta koju ovim tužbom potražuju. S obzirom da je tijekom 2023. smanjen broj korisnika stana u odnosu na broj korisnika koji se navodi u Izračunu visine zaštićene najamnine, sporan je iznos zaštićene najamnine, kako je određen tužbom, a samim tim i visina štete kako je određena istom.

Tuženik ne osporava točnost Izračuna visine zaštićene visinu mjesečne tržišne najamnine koju su podnositelji odredili u iznosu 1.500,00 eur (9,89 eur/m2) za razdoblje od siječnja 2021. do prosinca 2023. Ističe da tužitelji ne navode niti dostavljaju podatke i dokaze o tome u kakvom stanju se nalazi predmetni stan, odnosno jesu li održavali stan u stanju pogodnom za stanovanje sukladno obvezi propisanoj odredbama članka 80. i 84. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima („Narodne novine”, broj 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 14/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12 i 152/14), odredbama članka 13. ZNS, te članka 553. i 554. ZOO, a što je bitna okolnost i od utjecaja je na visinu štete.

Tuženik navodi da se u predmetima ove vrste, tržišna vrijednost najma određuje poredbenom metodom, tj. prema ugovorenim cijenama najma poredbenih nekretnina. Dakle, visina tržišne najamnine koja se eventualno mogla ostvariti za predmetni stan da u istom ne stanuje zaštićeni najmoprimac, utvrđuje se prema ugovorenim (realiziranim) mjesečnim cijenama najma stanova koji se po svojoj lokaciji, površini, položajnim obilježjima u zgradi, godini izgradnje i kakvoći mogu usporediti s predmetnim stanom te dostavlja podatke iz sustava eNekretnine - izvoz liste ZKC o poredbenim stanovima i njihovim obilježjima, s datumom sklapanja ugovora i ugovorenim cijenama najma, prema kojima prosječna mjesečna najamnina iznosi 7,88 EUR/m2 i tabelarni prikaz prosječne mjesečne najamnine prema podacima iz Izvješća Grada Zagreba o ugovorenim cijenama najma usporedivih stanova u 2021., 2022. i 2023. godini, i to prema njihovoj površini (relevantna površina površine veće od 120 m2) i položaju u zgradi (relevantna etaža — IV. kat).

S obzirom da nije poznato stanje predmetnog stana, a uzimajući u obzir prosječnu tržišnu najamninu dobivenu na temelju podataka iz sustava eNekretnine, tuženik smatra primjerenom tržišnom najamninom koja se u spornom razdoblju eventualno mogla ostvariti za predmetni stan, iznos od 7,88 eur/m2, odnosno ukupan iznos od 1.233,29 eur mjesečno.

Navodi da je od iznosa tržišne najamnine, potrebno je oduzeti iznose poreza na dohodak od imovine i prireza porezu na dohodak koje bi podnositelj bio dužan platiti da je bio u mogućnosti ostvarivati tržišnu mjesečnu najamninu te tome u prilog dostavlja presudu Županijskog suda u Bjelovaru, broj Gž-633/20 od 9. srpnja 2020., navodeći da nakon što se od iznosa primjerene tržišne najamnine odbiju porezna davanja, potrebno je odbiti iznose zaštićene najamnine koje je podnositelj u spornom razdoblju imao pravo primati prema mjerodavnim propisima te dostavlja rješenje VSRH poslovni broj Revd 1319/2023-2 od 5. travnja 2023.

3. U dokaznom postupku izvršen je uvid u vlasnički list (list 6-7 spisa), ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom (list 8-9 spisa), zahtjev za mirno rješenje spora s poštanskom povratnicom (list 10-11 spisa), izvadak iz zemljišnih knjiga broj ZK uloška [broj ZK uloška] (Iist 22-26 spisa), uvid u podatke JRO MUP RH za KB (list 28 spisa), dopis ODO u Splitu Ministarstvu prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine (list 30 spisa), presuda Vrhovnog suda Republike Hrvatske broj: Rev-271/2023-2 od 18. travnja 2023. (list 31-35 spisa), presuda Županijskog suda u Splitu posl.br. Gžx- 263/2010-2 od 28. rujna 2011. (list 36-40 spisa), presuda VSRH broj Rev-359/12 od 21. prosinca 2016. (list 42-47 spisa), presuda VSRH broj Rev-413/18 od 4. rujna 2018. (list 48-51 spisa), presuda VSRH broj Rev-x-1132/15 od 7. srpnja 2021. (list 52-55 spisa), sudska praksa (list 56-91 spisa), izračun visine zaštićene najamnine (list 99 spisa) i potvrdu Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine od 18.2.2025. (list 100 spisa).

4.Tužbeni zahtjev je osnovan.

5. Predmet spora je tužbeni zahtjev suvlasnika stana u [adresa], za naknadu štete u visini razlike između zaštićene najamnine koju u utuženom razdoblju od siječnja 2021. do siječnja 2025. suvlasnicima plaća zaštićeni najmoprimac u tom stanu i tržišne najamnine koju su tužitelji mogli ostvariti da tuženik stan nije opteretio zaštićenim najmom.

6. Nije sporno:

- da su tužitelji suvlasnici svaki u 1/2 dijela, stana koji se nalazi u Zagrebu, na adresi [adresa] (sada [adresa]), upisanog u zemljišnim knjigama Općinskog građanskog suda u Zagrebu, zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], na k. č. br. [katastarska čestica], opisan kao 12. Suvlasnički dio s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-12), i to četverosobni stan na četvrtom katu ukupne površine 156,51 m2;

- da su suvlasništvo predmetnog stana tužitelji stekli nasljeđivanjem nakon smrti JBR PB na temelju rješenja o nasljeđivanju Općinskog građanskog suda u Zagrebu od 14.03.2017., poslovni broj 0-1061/17, a da je JBR vlasništvo na stanu u ½ dijela stekla temeljem darovnog ugovora od 01.06.2013. te ishodila zemljišnoknjižni upis prava vlasništva na stanu u zemljišne knjige Općinskog građanskog suda u Zagrebu, pod poslovni broj Z-35339/13, dok je vlasništvo na stanu u ½ dijela stekla nasljeđivanjem temeljem pravomoćnog rješenja o nasljeđivanju od 05.06.2013., te ishodila zemljišnoknjižni upis prava vlasništva na stanu pod brojem Z- 27984/13.

- da je u stanu stanovala KB (OIB: [osobni identifikacijski broj]) u svojstvu zaštićenog najmoprimca s članovima obiteljskog domaćinstva temeljem Ugovora o najmu sa zaštićenom najamninom od 01.04.2017. uz ugovorenu zaštićenu najamninu u iznosu od 120,00 EUR-a / 900,84 kuna mjesečno i da je navedeni iznos zaštićene najamnine određen Izračunom visine zaštićene najamnine GSKG-a od 06.11.2020., te da je KB u stanu imala prijavljeno prebivalište od 5. svibnja 1954. pa do svoje smrti 8. siječnja 2023. I da su stan nastavili koristiti članovi njezinog obiteljskog domaćinstva.

- da se u utuženom razdoblju eventualno mogla ostvariti tržišna najamnina za predmetni stan prema cijeni od 7,88 eur/m2, odnosno ukupan iznos od 1.233,29 eur mjesečno.

7. Sporna je osnova i visina tužbenog zahtjeva, aktivna legitimacija u odnosu na ½ dijela stana koju je prednica tužitelja stekla na temelju ugovora o darovanju. Nadalje je sporno je li nastala šteta u razlici najamnine isključivo postupanjem tužitelja te jesu li tužitelji bili dužni sklopiti s KB ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom od 3. travnja 2017. Sporno je i je li nastupila zastara u dijelu utuženog potraživanja.

8. U odluci Vrhovnog suda Republike Hrvatske, poslovni broj Rev 2364/2016-3 od 19. prosinca 2018. zauzet je stav da u postupanju Republike Hrvatske u odnosu na reguliranje zaštićenih najmoprimaca na stanovima u privatnom vlasništvu ima protupravnosti jer da takvo postupanje predstavlja povredu odredbi Ustava i Konvencije za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda, a koji su kao međunarodni ugovori sklopljeni i potvrđeni u skladu s Ustavom i objavljeni čine dio pravnog poretka Republike Hrvatske. To iz razloga što je sustav zajamčenog najma, uveden odredbama Zakonom o najmu stanova ("Narodne novine" br. 91/96, 48/98, 66/98, 22/06, 68/18, 105/20) kojima se vlasnicima stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci nameće teret stambenog zbrinjavanja zaštićenih najmoprimaca, predstavlja miješanje u pravo na mirno uživanje vlasništva koje vlasnicima nameće nerazmjeran i pretjeran teret suprotno odredbi čl. 1. Protokola 1. uz Konvenciju za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda („Narodne novine“ broj 18/97., 6/99., 14/02., 13/03., 9/05., 1/06. i 2/10. – dalje: Konvencija), sve sukladno presudi Europskog suda za ljudska prava u predmetu Statileo protiv Hrvatske od 10. srpnja 2014.

9. Iz navedenih razloga tuženik je vlasnicima stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci dužan naknaditi štetu i to imovinsku štetu u visini razlike između zaštićene najamnine i najamnine koju bi vlasnik stana ostvario na tržištu, pri čemu vlasnik stana ne treba dokazati da bi predmetnu nekretninu iznajmio i to za iznos tržišne najamnine , jer bi se tada od vlasnika tražilo dokazati nemoguće s obzirom na to da vlasnik zbog nametnutih ograničenja prava vlasništva nije ni mogao iznajmljivati predmetnu nekretninu, već je dovoljno dokazati visinu tržišne najamnine na istoj ili sličnoj lokaciji u utuženom razdoblju i visinu zaštićene najamnine na koju vlasnik ima pravo.

10. Iz priložene dostavnice zahtjeva za mirno rješenje spora od 10. siječnja 2024. vidljivo je da su se prije podnošenja ove tužbe tužitelji obratili tuženiku sa zahtjevom za mirno rješenja spora sukladno odredbi čl. 186.a Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine" broj 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07 - Odluka USRH, 84/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22, 155/23 i 146/25 - dalje: ZPP), a što tuženik niti ne osporava.

11. Odredbom članka 34. Zakona o najmu stanova („Narodne novine“ broj 91/1996, 22/2006, 68/2018, 105/2020; dalje ZNS) propisano je da do sklapanja ugovora o najmu stana, odnosno donošenja odluke suda iz članka 33. st. 3. ZNS-a ili do iseljenja iz stana korisnici stana dužni su plaćati naknadu u visini stanarine koju su za taj stan plaćali do stupanja na snagu tog zakona i utvrđenu komunalnu naknadu.

12. Pravna pozicija vlasnika stana u kojem živi tzv. zaštićeni najmoprimac je propisana prije svega odredbama ZNS-a pa tako u bitnom zaštićeni najmoprimac može stanovati u stanu i za to plaćati tzv. zaštićenu najamninu, dok je vlasnik stana dužan plaćati pričuvu i održavati stan.

13. U domaćem zakonodavstvu koje uređuje nekadašnja stanarska prava i iz njih proizašle statuse zaštićenih najmoprimaca (prije svega ZNS, ali potom i Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ("Narodne novine" broj 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00,114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12 i 152/14 -dalje: ZVDSP te porezni zakoni) postoji čitav niz zaštitnih mjera u korist tzv. zaštićenog najmoprimca pa je tako vlasnik stana, primjerice, obvezan sklopiti ugovor o najmu sa zaštićenim najmoprimcem na neodređeno vrijeme, nema nikakav utjecaj na izbor najmoprimca,obvezan je primiti samo tzv. zaštićenu najamninu koja je znatno niža od tržišne sukladno Uredbi o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine, nema nikakav ili vrlo mali utjecaj na sadržaj ugovora o najmu i njegove bitne sastojke, dužan plaćati pričuvu i održavati stan, dužan je plaćati porez na dohodak od najamnine.

14. Pritom valja istaknuti da ne postoji bilo kakvo vremensko ograničenje vremena trajanja sustava najma. Zaštićeni najmoprimac KB prebivalište na adresi na kojoj se nalazi predmetni stan ima prijavljeno od 1954. do njezine smrti 2023., dok iz Potvrde Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine od 18.2.2025. (list 100 spisa) proizlazi da stan koriste VB u statusu zaštićenog najmoprimca, s članovima kućanstva ZB, EB, TB, CB i AB. Iz navedene potvrde razvidno je i da je stan upisan u Registar stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci. Uzimajući u obzir notornu činjenicu otežanog dokazivanja ionako strogih kriterija za otkaz ugovora o najmu sa zaštićenom najamninom, uz tek neznatnu vjerojatnost da će najmoprimac dobrovoljno napustiti stan, sve to jasno upućuje na zaključak da je vlasnicima stanova sa zaštićenim najmoprimcem nametnut prekomjeran teret bez ikakvog mehanizma zaštite njihova prava vlasništva na tom stanu.

15. S obzirom da je pravo vlasništva prema odredbi čl. 30. ZVDSP stvarno pravo na određenoj stvari koje ovlašćuje svojeg nositelja da s tom stvari i koristima od nje čini što ga je volja te da svakoga drugoga od toga isključi, ako to nije protivno tuđim pravima ni zakonskim ograničenjima, (pa tako i dati stan u najam po tržišnim cijenama) onda je razvidno da je uvođenjem ovakvih brojnih ograničenja za vlasnike stanova sa zaštićenim najmoprimcima bilo u skladu s općim interesom zajednice (tj. gospodarskom dobrobiti države i zaštitom prava drugih - zaštićenih najmoprimaca), ali je isto vlasnicima nekretnina u kojima žive zaštićeni najmoprimci nametnut prekomjerni individualni teret tako što je prije svega odredbama ZNS došlo do miješanja u njihovo pravo na mirno uživanje vlasništva zajamčeno čl. 1. Protokola br. 1. uz Konvenciju.

16. Vrhovni sud Republike Hrvatske, u odluci broj: Rev-2364/2016, od 19. prosinca 2018., zauzeo je pravno shvaćanje da zbog povrede Ustavom i Konvencijom zajamčenog prava vlasništva, Republika Hrvatska dužna je vlasnicima stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci naknaditi štetu. Vlasnici stanova imaju pravo na naknadu imovinske štete u visini razlike između tržišne najamnine i zaštićene najamnine, a i pravo na pravičnu novčanu naknadu za neimovinsku štetu. Vlasnik stana ne treba dokazivati da bi predmetnu nekretninu iznajmio i to za iznos tržišne najamnine jer se na taj način traži od vlasnika da dokaže nemoguće s obzirom na to da vlasnik zbog nametnutih ograničenja prava vlasništva nije ni mogao iznajmljivati predmetnu nekretninu, već je dovoljno dokazati visinu tržišne najamnine na istoj ili sličnoj lokaciji u utuženom razdoblju i visinu zaštićene najamnine na koju vlasnik ima pravo.

17. U konkretnom slučaju nije sporno da su tužItelji vlasništvo predmetnog stana stekli u cijelosti 2017. nasljedstvom iza svoje prednice JBR. Osporavanje aktivne legitimacije tužitelja da zahtijevaju razliku najamnine za ½ dijela stana tuženik temelji na tvrdnji o ništetnosti ugovora o darovanju zbog nedostatka propisanog oblika, bez prave predaje stvari, na temelju kojeg je prednica tužitelja JBR ŽB stekla vlasništvo ½ dijela predmetnog stana. Kao dokaz svoje tvrdnje tuženik predlaže da sud službenim putem pribavi od zemljišnoknjižnog suda Ugovor o darovanju od 1.6.2013., u zbirci isprava pod poslovnim brojem Z-35339/13.

17.1. Vrhovni sud RH u više odluka izrazio je pravno shvaćanje prema kojem je odredba čl. 482. st. 2. ZOO prisilne naravi i ne trpi nikakve iznimke, odnosno da je ugovor o darovanju bez prave predaje u posjed, ništetan ako nije sklopljen u obliku propisanim čl. 482. st. 2. ZOO (Rev 3196/2019-3 od 21. ožujka 2024., Rev 412/2017-2 od 4. ožujka 2020. i dr.).

17.2. Sve da je u konkretnom slučaju službenim putem i pribavljen sporni ugovor o darovanju i da se utvrdi da nije sastavljen u propisanom obliku, za njegovu ništetnost potrebno je dokazati da na temelju takvog ugovora nije bilo predaje posjeda nekretnine prednici tužitelja i da je nekretnina bila u neposrednom posjedu zaštićenog najmoprimca KB. Na tu okolnost tuženik nije predložio dokaze iako je teret dokazivanja te činjenice na tuženiku jer na istoj temelji neosnovanost dijela tužbenog zahtjeva.

17.3. Pritom valja istaknuti da to što je zaštićena najmoprimka KB imala prijavljeno prebivalište od 1954. pa do 2023. na istoj adresi na kojoj se nalazi predmetni stan, nije dokaz da je u vrijeme sklapanja spornog ugovora o darovanju 2013. bila zaštićeni najmoprimac i neposredni posjednik upravo predmetnog stana, već je to samo pretpostavka koju tuženik treba dokazati, kao i činjenicu da je u vrijeme sklapanja spornog darovnog ugovora 2013. uopće za predmetni stan bio sklopljen ugovor o najmu sa zaštićenim najmoprimcem i da je stan bio u njegovom posjedu. Nasuprot tvrdnji da stan nije mogao biti predan u posjed prednici tužitelja na temelju darovnog ugovora jer je u stanu u to vrijeme bio zaštićeni najmoprimac, tuženik u odgovoru na tužbu kontradiktorno tome dovodi u sumnju da je KB prije ugovora o najmu sklopljenog s tužiteljima 2017. kada su tužitelji stekli vlasništvo stana, uopće imala status nositelja stanarskog prava, odnosno status najmoprimca ili je stan koristila bez pravne osnove u kojem slučaju da su tužitelji mogli zahtijevati njezino iseljenje i posjedovati stan, umjesto da traže naknadu štete u ovom postupku zbog nemogućnosti ostvarivanja tržišne najamnine.

18. Konačno valja istaknuti da u ovom postupku tuženik kojem je to u interesu s obzirom na činjenične navode odgovora na tužbu, nije postavio zahtjev za uspostavu zemljišnoknjižnog stanja prije provedbe darovnog ugovora, jer bi u okviru tog zahtjeva i po službenoj dužnosti sud mogao ocijeniti je li pravno valjan ili je ništetan sporni pravni posao darovanja, ali razmatrajući ga samo kao prethodno pravno pitanje o čijem rješenju ovisi odluka o osnovanosti dijela tužbenog zahtjeva za isplatu razlike najamnine za ½ dijela stana. Stoga da je u ovom postupku i utvrđeno postojanje pretpostavki za ništetnost ugovora o darovanju, bez postavljenog zahtjeva za uspostavu ranijeg zemljišnoknjižnog stanja isto bi bilo bez posljedica za aktivnu legitimaciju tužitelja koji bi i dalje bili upisani suvlasnici predmetne nekretnine koju su nesporno stekli nasljedstvom. S

19. Prema zaključku suda, a na temelju izloženih činjeničnih utvrđenja, tuženik nije dokazao da je vlasništvo ½ dijela stana stečeno na temelju ništetnog ugovora nit je zahtijevao uspostavu ranijeg zemljišnoknjižnog stanja. Tužitelji su upisani suvlasnici svaki u 1/2 dijela, stana koji se nalazi u Zagrebu, na adresi [adresa] (sada [adresa]), upisanog u zemljišnim knjigama Općinskog građanskog suda u Zagrebu, zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], na k. č. br. [katastarska čestica], opisan kao 12. Suvlasnički dio s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-12), i to četverosobni stan na četvrtom katu ukupne površine 156,51 m2, koji stan je u posjedu zaštićenog najmoprimca koji je tužiteljima u utuženom razdoblju od prosinca 2020. do siječnja 2025. plaćao zaštićenu najamninu. Sukladno zauzetom pravnom shvaćanju Vrhovnog suda Republike Hrvatske u odluci broj: Rev-2364/2016. od 19. prosinca 2018., zbog povrede Ustavom i Konvencijom zajamčenog prava vlasništva, tuženik je dužan naknaditi štetu tužiteljima kao vlasnicima stana radi ograničenja prava vlasništva tužitelja jer u stanu živi zaštićeni najmoprimac i to u visini razlike između zaštićene najamnine koju tužiteljima plaća najmoprimac i tržišne najamnine koju bi tužitelji ostvarili da su mogli raspolagati stanom.

20. Sud je ocijenio osnovanom visinu naknade prema konačno postavljenim tužbenim zahtjevom u podnesku od 16. rujna 2025., izračun koji tužitelji temelje upravo na nespornom iznosu tržišne najamnine od 1.233,29 eur (prosječnoj cijeni 7,88 eur/m2 x 156,51 m2), te izračunu visine zaštićene najamnine Gradsko stambeno komunalnog gospodarstva d.o.o. od 23. lipnja 2025. (list 99 spisa) u iznosu od 111,42 eur mjesečno važećem za predmetni stan u razdoblju od 1. siječnja 2020. do 31.12.2024.

- Za razdoblje od 12. mjeseca 2020. do siječnja 2024. (37 mjeseci) tužitelji potražuju iznos od 1.020,00 eura za svaki mjesec ili ukupno 37.740,00 eura, do kojeg iznosa su došli sljedećim izračunom:

Temelj za izračun čl.57 i 62 ZOPD (Zakon o porezu na dohodak)

1. Tržišna najamnina.........................1.233,29 eura

2.Porezna osnovica (t.1 umanjena za 30% troškova čl.57)..............................863,30 eura

3.Porez na dohodak 10%.. .(čl.62)...... ...86,33 eura

4.Prirez 18%........................................ ...15,54 eura

5.Zaštićena najamnina..........................111,42 eura

-Za 2024. godinu (12 mjeseci) tužitelji potražuju isplatu iznosa od 1.017,87 eura za svaki mjesec ili ukupno 12.214,44 eura do kojeg iznosa su došli sljedećim izračunom:

Temelj za izračun čl.57 i 62 ZOPD (Zakon o porezu na dohodak)

1. Tržišna najamnina.............................1.233,29 eura

2.Porezna osnovica (t.1 umanjena za 30% troškova čl.57)..............................863,30 eura

3.Porez na dohodak 12%...(čl.62)...... .104,00 eura

4.Zaštićena najamnina..........................111,42 eura

Razlika 1.233,29-104,00-111,42= 1.017,87 eura mjesečno nakon umanjenja za plaćenu zaštićenu najamninu i poreze na najam koje tužitelji nisu bi li u obvezi platiti.

21. Iako je u podnesku od 3. ožujka 2026. tuženik ocijenio pravilnom prethodno izračunatu razliku najamnine, osim u dijelu visine zaštićene najamnine za koju je naveo da ju još treba provjeriti i zbog koje bi konačni izračun trebalo korigirati, tuženik do zaključenja glavne rasprave nije dostavio dokaz na tu okolnost već se suglasio sa zaključenjem glavne rasprave što je ovaj sud tumačio tuženikovim odustankom od izvođenja daljnjih dokaza. Pritom valja istaknuti da je u podnesku od 3. ožujka 2026. tuženik naveo da je „u mogućnosti priznati ½ dijela tražbine u dijelu za koji nije nastupila zastara.

21.1. Stoga prema ocjeni ovog suda izračunatu visinu naknade štete kao razliku zaštićene i tržišne najamnine tužitelji su pravilno izračunali temeljeći istu na nespornoj visini tržišne najamnine po m2 predmetnog stana, visini zaštićene najamnine u utuženom razdoblju prema relevantnom izračunu za to ovlaštene pravne osobe i pravilnom primjenom propisa na temelju kojih su tužitelji svoju tražbinu umanjili za neplaćene poreze.

22. Na istaknuti prigovor zastare valja reći da je u odluci Vrhovnog suda, broj Rev-314/2025 od 9. travnja 2025. zauzeto shvaćanje da potraživanje naknade štete vlasnika stana u kojem posjed stana ima zaštićeni najmoprimac , a s naslova gubitka zarade od najamnine dospijeva mjesečno, radi čega se radi o trogodišnjem zastarnom roku iz čl. 230. st. 1. Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine" br. 35/05., 41/08., 125/11., 78/15., 29/18., 126/21., 114/22., 156/22., 145/23. ) s time da isti počinje teći tek nakon proteka šest mjeseci od zauzimanja stajališta Vrhovnog suda u rješenju od 19. prosinca 2018. u pogledu prava vlasnika na naknadu štete u visini razlike između tržišne i zaštićene najamnine, a kojim je Vrhovni sud promijenio prevladavajuću sudsku praksu, dakle od 19. lipnja 2019., sudska praksa kojom se utvrđuje kompenzacijsko pravno sredstvo postala stabilna i tek od tada su mogli početi teći zakonski rokovi za računanje i nastup zastare.

22.1. Uzevši u obzir da su tužitelji podnijeli prijedlog za mirno rješenje spora, kojim je došlo do prekida zastare 10. siječnja 2024., dok se najstariji neplaćeni iznos najamnine odnosi na siječanj 2021. s dospijećem plaćanja 15. siječnja 2021. , dakle manje od tri godine gledano unatrag, to je tuženikov prigovor zastare ocijenjen neosnovanim.

23. Sukladno izraženom pravnom shvaćanju Vrhovnog suda Republike Hrvatske, poslovni broj Rev 2364/2016-3 od 19. prosinca 2018., te primjenom odredbi čl. 219. i čl. 221.a Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine" broj 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07 - Odluka USRH, 84/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22, 155/23 i 146/25 - dalje ZPP), tužbeni zahtjev ocijenjen je osnovanim.

24. Zahtjev tužitelja za zatezne kamate na pojedine mjesečne iznose temelji se na odredbi čl. 183. st. 1. ZOO prema kojoj dužnik dolazi u zakašnjenje kad ne ispuni obvezu u roku određenom za ispunjenje, a to je u ovom slučaju 15. u mjesecu za tekući mjesec.

25. Odluka o stopi zatezne kamate temelji se na odredbi čl. 29. st. 2. ZOO.

26. Troškovi zastupanja tužitelja po ovlaštenom punomoćniku -odvjetniku priznati su za sastav zahtjeva za mirno rješenje spora Tbr. 28 - 500 bodova, za sastav tužbe prema Tbr 7/1 – 500 bodova, za sastav podneska 16.9.2025. prema Tbr 8/1 – 500 bodova, za pristup na tri ročišta 23.9.2024., 5.11.2025. i 10.2.2025. prema Tbr 9/5 – 50 bodova za svako, za pristup na ročište 20.4.2026. prema Tbr 9/1 – 500 bodova a što s obzirom na vrijednost boda od 2,00 eur (s paušalom) iznosi 4.300,00 eur, uvećano za 25% PDV 1.075,00 eur ili ukupno 5.375,00 eur.

27. Odluka o zateznim kamatama na parnični trošak temelji se na odredbi čl. 151. st. 3. ZPP.

U Zagrebu, 3. lipnja 2026.

Sutkinja:

Boška Pavičić

Uputa o pravnom lijeku:

Protiv ove presude dopuštena je žalba županijskom sudu. Žalba se podnosi putem ovog suda, pisano, u tri primjerka, u roku od 15 dana od dana dostave prijepisa ove presude.

DNA:

1. tužiteljima po pun.

2. tuženiku po OGDO