Poslovni broj: P-89/2026-53

REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI SUD U NOVOM ZAGREBU

Novi Zagreb - Istok, Turinina 3

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Novom Zagrebu, po sucu toga suda Nives Grubišić Đogić, u pravnoj stvari tužitelja KA, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], zastupanog po punomoćniku Davoru Radakoviću, odvjetniku u Zagrebu, protiv tuženika Grada Zagreba, OIB:61817894937, Trg Stjepana Radića 1, Zagreb, zastupanog po punomoćniku Marku Ramljaku, odvjetniku u Zagrebu, radi predaje/povrata, nakon glavne i javne rasprave zaključene 5. svibnja 2026. u prisutnosti punomoćnika tužitelja i punomoćnika tuženika, 29. svibnja 2026.,

p r e s u d i o  j e

I.) Odbija se tužbeni zahtjev koji glasi:

"Nalaže se tuženom Gradu Zagrebu, zastupanom po Općinskom državnom odvjetništvu da isplati tužitelju KA iz [adresa], zastupanom po Igoru Trinajstiću, odvjetniku iz Zagreba iznos od 269.151,24 kn/35.722,50 EUR, uvećano za zatezne kamate od 4. ožujka 2010. do isplate te parnični trošak, a sve u roku od 15 dana pod prijetnjom ovrhe."

II.) Nalaže se tužitelju naknaditi tuženiku trošak parničnog postupka u iznosu od 16.978,11 EUR sa zateznim kamatama tekućim od 29. svibnja 2026. do isplate po stopi određenoj za svako polugodište, uvećanjem referentne kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, sve u roku od 15 dana.

Obrazloženje

1. Tužitelj u tužbi podnesenom Općinskom građanskom sudu u Zagrebu 29. prosinca 1999. protiv tuženika i tijekom postupka tvrdi je zakupnik poslovnog prostora na adresi [adresa], ukupne površine 112,55 m2 na osnovi Ugovora o zakupu kojeg je sklopio s tuženikom 31. listopada 1996. Predmetni prostor je bio u dotrajalom i ruševnom stanju te je uz odobrenje i suglasnost tuženika izvršio kompletnu izgradnju i uređenje stambenog prostora u poslovni prostor vlastitim sredstvima i o svom trošku. U više navrata se obraćao s tuženikom sa zahtjevom da mu se priznaju i vrate uložena sredstva koja prema troškovniku Piramida projekta d.o.o. Zagreb od 31. ožujka 1997. iznose 395.473,82 kune. Tužitelj je podneskom od 12. rujna 2003. nakon provedenog vještačenja uredio tužbeni zahtjev na način da predlaže sudu donijeti presudu kojom će naložiti tuženiku isplatiti tužitelju 270.000,00 kn sa zateznom kamatom od 1. studenog 1997. i naknadu troškova parničnog troška.

2. Tuženik u odgovoru na tužbu ističe da je tužba neuredna jer nije priložena dokumentacija te ističe prigovor pomanjkanja aktivne i pasivne legitimacije. Priznaje da je s tuženikom sklopio Ugovor o zakupu kojim je ugovorena mjesečna zakupnina u iznosu od 7.290,00 kn te da je tužitelju dao odobrenje za adaptaciju. Drugi Ugovor o zakupu je sklopljen 18. travnja 1997. u kojem je tuženik imao u vidu vrijednost uloženih sredstava pa je najamnina snižena na iznos od 142,93 kn za razdoblje od 1. studenog 1996. do 1. kolovoza 1997. Stranke više nisu u obveznopravnom odnosu temeljem Ugovora o zakupu jer isti nije produžen budući da tužitelj nije plaćao zakupninu, stoga tuženik nije dužan tužitelju vratiti uložena sredstva. Predlaže odbiti tužbeni zahtjev.

3. Tuženik je tijekom postupka istaknuo prigovor radi prebijanja koji je odbačen presudom ovog suda od 4. ožujka 2010. koja je u tom dijelu postala pravomoćna.

4. Sud je pročitao troškovnik adaptacije (list 4-14), zk izvadak (list 19-32), izvadak iz posjedovnog lista (list 33), Zaključak Grada Zagreba od 28. listopada 1996. (list 24), Ugovor o zakupu poslovnog prostora (list 35-37), Zaključak Grada Zagreba od 18. travnja 1997. (list 38), Zapisnik Grada Zagreba od 5. ožujka 1997. (list 45), očevidom na licu mjesta (list 66-68), građevinskim vještačenjem po vještaku Trpimiru Mariću (list 73-92), molba za davanje suglasnosti za adaptaciju (list 125), Zaključak Grada Zagreba od 14. travnja 1997. (list 136-137), Ugovor o zakupu (list 138-139), dopis Grada Zagreba od 21. ožujka 2000. (list 154), Zaključak Grada Zagreba od 9. svibnja 2002. (list 155), prigovor protiv Zaključka od 9. svibnja 2002. (list 156-157), Zaključak Grada Zagreba od 23. travnja 2004. (list 159), Prijedlog za produženje zakupa i umanjenje zakupnine (list 165), saslušanje tužitelja (list 168- 169), Zaključak o obustavi upravnog postupka od 13. listopada 2005. (list 171 -172), saslušanje svjedoka BA (list 101-102).

5. Tijekom postupka je na snagu stupio Zakon o područjima i sjedištima sudova (Narodne novine broj 128/14) kojim je 1. travnja 2015. ustanovljen Općinski sud u Novom Zagrebu koji je preuzeo dio nadležnosti kao i dio predmeta Općinskog građanskog suda u Zagrebu, uključujući i ovaj predmet.

6. Temeljem tako provedenog dokaznog postupka, a cijeneći svaki dokaz za sebe i sve dokaze u njihovoj ukupnosti sukladno odredbi članku 8. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine" broj 53/91; 91/92; 112/99; 88/01; 117/03; 88/05; 2/07; 84/08; 123/08., 57/11., 148/11.,25/13., 89/14., 70/19., 80/22., 114/22. i 155/23. – dalje ZPP) ovaj sud je utvrdio da je tužbeni zahtjev neosnovan.

7. Predmet spora je zahtjev tužitelja za povratom ulaganja u poslovni prostor koji je tužitelj imao u zakupu temeljem Ugovora o zakupu s tuženikom.

8. Sud je presudom od 4. ožujka 2010. djelomično prihvatio, a djelomično odbio tužbeni zahtjev i odbacio tuženikov prigovor radi prebijanja.

9. Presudom Županijskog suda u Zagrebu od 17. lipnja 2014. je potvrđena presuda u odbijajućem dijelu, dok je ista preinačena u dijelu kojim se prihvaća tužbeni zahtjev na način da se isti odbija i nalaže se tužitelju platiti tuženiku parnične troškove.

10. Rješenjem Vrhovnog suda Republike Hrvatske ukinuta je drugostupanjska presuda i predmet vraćen na ponovni postupak. Presuda ovog suda je postala pravomoćna u dijelu koji je odbijen tuženikovi prigovor radi prebijanja.

11. Presudom Županijskog suda u Zagrebu od 15. ožujka 2022. odbijene su žalbe stranaka i u cijelosti potvrđena presuda ovog suda od 4. ožujka 2010. Naloženo je tuženiku platiti tužitelju daljnje parnične troškove.

12. Rješenjem Vrhovnog suda Republike Hrvatske od 2. travnja 2025. dopuštena je revizija radi pitanja "Je li u predmetu u kojem zakupnik ostvaruje prava koja ima kad mu zakupodavac ne preda prostor u ugovorenom stanju, pa i pravo da o trošku zakupodavca sam dovede prostor u takvo stanje, odlučno utvrditi je li zakupnik prethodno pozvao zakupodavca da dovede prostor u stanje određeno ugovor, odnosno zakonom i za to mu ostavio primjereni rok u smislu čl. 11. st. 1. Zakona o zakupu poslovnog prostora (Narodne novine 91/96)".

13. Rješenjem Vrhovnog suda Republike Hrvatske od 8. siječnja 2026. ukinute su presuda Županijskog suda u Zagrebu od 15. ožujka 2022., ispravljena rješenjem tog Suda od 15. ožujka 2022. i presuda Općinskog građanskog suda u Zagrebu od 4. ožujka 2010. u dijelu kojim je prihvaćen tužbeni zahtjev tužitelja i odlučeno o troškovima postupka. U obrazloženju odluke poziva se na ranije pravno shvaćanje tog suda u odluci Rev-2520/99 od 12. veljače 2003. gdje je iznesen pravni stav po kojem zakupnik, kojem zakupodavac ne preda prostor u ugovorenom stanju, može po svom izboru koristiti prava propisana čl. 11. st. 1. ZZPPP-a pa i pravo da sam dovede prostor u prikladno stanje na teretni trošak zakupodavca, ali samo ako je prije pozvao zakupodavca da taj prostor dovede u ugovoreno stanje i ostavio mu za to primjereni rok. Stoga je u postupku kojim zakupnik ostvaruje prava koja ima kad mu zakupodavac ne preda prostor u ugovorenom stanju, odlučno utvrditi je li zakupnik prethodno pozvao zakupodavca da dovede prostor u stanje određeno ugovorom, odnosno zakonom i za to mu ostavio primjeren rok u skladu s č l.11. st. 1. ZZPPP-a, a što su nižestupanjski sudovi propustili ocijeniti. Naime, iz utvrđenja pobijanih presuda proizlazi da je tužitelj uputio tuženiku molbu za davanje suglasnosti za adaptaciju prostora, nakon čega su stranke sklopile novi Ugovor o zakupu od 18. travnja 1997. Međutim, sudovi nisu ocijenili znači li upućivanje navedene molbe ujedno i pristanak zakupodavca da zakupac izvrši preinaku na teret zakupodavca i podrazumijeva li takva molba dužnost tuženika da postupi po čl. 11. st. 1. ZZPPP-a, posebno kraj činjenice da je tužitelj u istoj molbi, osim preinake, tražio da mu se odobri smanjenje zakupnine (što je i učinjeno). Također su propustili ocijeniti od kakvog je značenja sklapanje novog ugovora o zakupu, odnosno znači li sklapanje tog ugovora da su ispunjene pretpostavke za naknadu troškova ulaganja koje su propisane navedenom zakonskom odredbom. Stoga je potrebno utvrditi odlučnu činjenicu da li je tužitelj pozvao tuženika da poslovni prostor dovede u traženo stanje za obavljanje poslova odvjetničke djelatnosti i je li mu za to ostavio primjerni rok kako bi se tek po takvom pozivu s primjerenim rokom i po isteku roka mogao po svom izboru mogao koristiti nekim od propisanih prava iz čl. 11. st. 1. ZZPPP-a.

14. Dakle, u ovoj fazi postupka preostaje za odlučiti o tužbenom zahtjevu za isplatom iznosa od 269.151,24 kn/35.722,50 EUR, uvećano za zatezne kamate od 4. ožujka 2010. do isplate i zahtjevu za naknadom parničnog troška. O dijelu tužbenog zahtjeva na isplatu iznosa od 848,76 kn i zahtjeva za isplatom zateznih kamata od 1. studenog 1997. do 3. ožujka 2010. je pravomoćno odlučeno meritornom odlukom. Pravomoćno je odbačen i tuženikov prigovor radi prebijanja.

15. Iz tijekom postupka izvedenih dokaza sud je utvrdio:

- da su stranke 21. listopada 1996. sklopile Ugovor o zakupu poslovnog prostora u [adresa] na vrijeme od jedne godine počevši od 1. studenog 1996. za iznos zakupnine od 7.200,00 kuna,

- da je 5. ožujka 1997. predmetni prostor predan u posjed tužitelja,

- da je prilikom predaje prostora sastavljen primopredajni zapisnik u kojem se šturo navodi stanje prostora,

- da je tužitelj uputio tuženiku molbu za davanje suglasnosti za adaptaciju poslovnog prostora uz koji je tuženiku dostavio procjenu i troškovnik radova izrađen od ovlaštene tvrtke,

- da je u istoj molbi zatražio da mu se odobri smanjenje zakupnine za vrijeme trajanja radova na uređenju, odnosno za vrijeme dok se neće obavljati ugovorena djelatnost od 1. studenog 1996. do 1. lipnja 1997.,

- da je tuženik 14. travnja 1997. donio Zaključak kojim odobrava tužitelju plaćanje zakupnine u iznosu prosječne cijene stanarine po 1m2 za vrijeme trajanja radova na adaptaciji poslovnog prostora od 1. studenog 1996. do 1. kolovoza 1997.,

- da je tuženik 18. travnja 1997. donio Zaključak kojim se utvrđuje prestanak Ugovora o zakupu od 31. listopada 1996. s time da će se s tužiteljem sklopiti novi ugovor o zakupu radi obavljanja odvjetničke djelatnosti, a visina zakupnine će se utvrditi u iznosu prosječne cijene stanarine radi adaptacije prostora,

- da su stranke 18. travnja 1997. sklopile Ugovor o zakupu poslovnog prostora na godinu dana od 1. svibnja 1997. za iznos zakupnine od 142,93 kune,

- da je tužitelj 2. travnja 1998. uputio prijedlog tuženiku da mu se produži zakup i da mu se zakupnina smanji za iznos adaptacije,

- da mu tuženik nije odgovorio na njegov dopis, već je pozvao tužitelja da se javi na natječaj kao svi ostali, što je tužitelj i učinio stavljanjem ponude koja je odbijena zaključkom tuženika od 9. svibnja 2002 uz obrazloženje da tužitelj, kao raniji zakupnik, ne ispunjava uvjete za sklapanje ugovora o zakupu budući da je utvrđeno da ne podmiruje zakupninu te da duguje tuženiku iznos od 127.319,26 kn na dan 30. travnja 2002.

16. Sud je ocijenio vjerodostojnom dokumentaciju u spisu. Sud je ocijenio istinitim iskaz tužitelja u kojem opisuje kronologiju odnosa sa tuženikom od sklapanja prvog ugovora o zakupu do trenutka kad je shvatio da mu ugovor neće biti produljen i da će tuženik dati prostor u zakup trećoj osobi. Sud je posebno cijenio iskaz tužitelja u kojem opisuje zatečenost ponudom tuženika da se Ugovor o zakupu sklopi na godinu dana, na što je pristao vjerujući da će mu tuženik produljiti zakup nakon isteka tog roka.

17. Čl. 9. st. 1. ZZPPP-a je propisano da je zakupodavac dužan zakupniku predati i održavati poslovni prostor u stanju utvrđenom ugovorom . Stavkom 2. je propisano da, ako ugovorom nije utvrđeno u kakvom je stanju zakupodavac dužan zakupniku predati i održavati poslovni prostor, poslovni prostor mora biti u stanju prikladnom za obavljanje djelatnosti predviđene ugovorom.

17.1. Čl. 10. st. 1. ZZPPP-a je propisano da prilikom primopredaje poslovnog prostora ugovorne strane sastavljaju zapisnik u koji se unose podaci o stanju poslovnog prostora. Stavkom 2. je propisano da ako zapisnikom iz stavka 1. nije utvrđeno stanje poslovnog prostora, smatra se da je zakupnik primio poslovni prostor u stanju utvrđenom ugovorom, odnosno u stanju prikladnom za obavljanje djelatnosti utvrđene ugovorom, osim ako se radi o skrivenim nedostacima.

17.2. Čl. 11. st. 1. ZZPPP-a je propisano da ako zakupodavac ne preda zakupniku poslovni prostor u stanju utvrđenim ugovorom, odnosno ovim Zakonom, zakupnik ima pravo raskinuti ugovor, ili tražiti razmjerno sniženje zakupnine, ili na teret zakupodavca dovesti poslovni prostor u takvo stanje, ako to nije učinio zakupodavac nakon što ga je zakupnik na to pozvao i ostavio mu za to primjeren rok.

18. Primjenjujući citirane zakonske odredbe na činjenično stanje ovog predmeta sud je zaključio da tužitelj nema pravo na povrat ulaganja u predmetni poslovni prostor jer je svoja prava iz članka 11. stavka 1. ZZPPP-a konzumirao time što je od tuženika tražio smanjenje zakupnine, što mu je tuženik odobrio sklapanjem novog Ugovora o zakupu s smanjenom zakupninom. Naime prava zakupca iz članka 11. stavka 1. ZZPPP-a su propisana alternativno, a ne kumulativno, što znači da zakupac, kojem je prostor dan u stanju nepodobnom za obavljanje djelatnosti, ima pravo izbora hoće li raskinuti ugovor o zakupu ili tražiti razmjerno smanjenje zakupnine ili na teret zakupodavca dovesti prostor u stanje utvrđeno ugovorom uz poštivanje propisane procedure. Iz Dopisa tužitelja upućenog tuženiku vidljivo je da je tužitelj tražio od tuženika suglasnost za adaptaciju prema dostavljenom troškovniku te da je na račun toga tražio smanjenje zakupnine za naredno razdoblje zakupa, a na što je tuženik pristao. Sam tužitelj u svom iskazu navodi da je računao da će mu se troškovi adaptacije vratiti kroz dugotrajni zakup uz povoljniju zakupninu. Iz navedenog proizlazi da je tužitelj konzumirao svoje pravo iz članka 11. stavka 1. ZZPPP-a time što je ponudio tuženiku da mu se troškovi dovođenja prostora u stanje utvrđeno ugovorom naknade kroz smanjenje zakupnine. Time je tužitelj iscrpio svoje pravo zakupca kojem je prostor dan u zakup u stanju koje nije utvrđeno ugovorom. Točno je da je tužitelju ponuđen ugovor o zakupu sa smanjenom zakupninom na godinu dana čime se ne namiruju svi troškovi adaptacije. No, prihvat takvog ugovora je bio izraz njegove slobodne volje i njegov osobni rizik. Činjenica da zakup nije produljen za daljnje razdoblje ne može biti tumačen na način da je tuženik sad dužan naknaditi tužitelju troškove adaptacije kad tuženik nikad nije pristao na tu opciju. Isti je izričito dao suglasnost tužitelju izvršiti adaptaciju u vlastitom trošku uz adekvatno smanjenje zakupnine. Stavljanjem ponude tužitelju da se ti odnosi reguliraju kroz sklapanje novog ugovora o zakupu sa smanjenom zakupninom tuženik je izrazio svoju volju, na što tužitelj nije morao pristati ukoliko je smatrao da mu takvo rješenje ne odgovara. Sud smatra da tužitelj sad nema pravo tražiti drugačije rješenje tih pitanja kad, prije same adaptacije, nije uputio tužitelju zahtjev u tom smjeru, niti je poštivao proceduru koju zahtjeva navedena zakonska odredba (pozivanje tuženika da sam dovede prostor u stanje utvrđeno ugovorom uz davanje primjerenog roka).

19. Stoga je tužbeni zahtjev neosnovan.

20. Odluka o parničnom trošku temelji na odredbi članka 154. st. 1. i 155. ZPP. Troškovi su odmjereni prema vrijednosti predmeta spora i troškovniku tuženika, a sukladno Tarifi o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika (Narodne novine broj 138/23) po kojoj vrijednost jednog boda iznosi 2,00 EUR.

20.1. Tuženiku je dosuđen trošak zastupanja po Općinskom državnom odvjetništvu u iznosu od 4.300,00 EUR, a isti se odnosi na zastupanja na ročištu 1. ožujka 2000., 2. svibnja 2000., 13. lipnja 2001., 17. studenog 2003. u iznosu od 500 bodova za svako (Tbr.9/1), ročištu 15. veljače 2001., 14. siječnja 2002., 18. lipnja 2002. u iznosu od 50 bodova (Tbr. 9/5).

20.2. Tuženiku je dosuđen trošak zastupanja po punomoćniku odvjetniku u iznosu od 12.678,11 EUR, a isti se odnosi na trošak sastava podneska od 17. ožujka 2008., 7. listopada 2014., 28. veljače 2017. u iznosu od 50 bodova (Tbr. 8/3), zastupanja na ročištu 1. travnja 2008., 3. studenog 2009., 18. veljače 2010. , 5. svibnja 2026. u iznosu od 500 bodova (Tbr. 9/1), sastava žalbe u iznosu od 625 bodova (Tbr. 10/1), sastav prijedloga za dopuštenje revizije od 22. prosinca 2022. i revizije od 8. kolovoza 2025. u iznosu od 750 bodova (Tbr. 10/5), uvećano za PDV, sudske pristojbe na žalbu u iznosu od 663,61 eura i prijedlog za dopuštenje revizije u iznosu od 1.327,00 eura.

20.3. Ukupan trošak tuženika iznosi 16.978,11 EUR.

20.4. Tuženiku nije priznat trošak sastava odgovora na tužbu jer je isti dao na ročištu, te trošak zastupanja na ročištima 18. prosinca 2003. i 11. listopada 2006. jer ista nisu održana. Nije mu priznat trošak satava odgovora na žalbu od 18. lipnja 2010., odgovora na reviziju od 11. ožujka 2016. i 11. travnja 2016. i 3. lipnja 2016., podneska od 18. srpnja 2017., 11. rujna 2018. i 14. studenog 2018. jer isti nisu bili potrebni. Također mu nije priznat trošak sastava troškovnika budući je isti mogao diktirati na ročištu za zaključenje glavne rasprave. Budući da je uspio u sporu nije obveznik plaćanja sudske pristojbe na odgovor na tužbu. Nije mu priznat niti trošak sudske pristojbe na odgovor na žalbu i odgovor na reviziju jer navedene radnje nisu bile potrebne.

21. Slijedom navedenog, odlučeno je kao u izreci.

U Zagrebu, 29. svibnja 2026.

Sudac

Nives Grubišić Đogić

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove presude nezadovoljna stranka ima pravo žalbe u roku od 15 dana od dana primitka iste. Žalba se podnosi pisano, putem ovog suda županijskom sudu.

DNA:

1. Punomoćniku tužitelja

2. Punomoćniku tuženika