Republika Hrvatska

Općinski sud u Makarskoj

Makarska, Kralja Petra Krešimira IV 2

P-181/2024-45

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A N A T E M E L J U O D R I C A N J A

I

R J E Š E N J E

Općinski sud u Makarskoj, po sucu tog suda Barbari Mendeš, u pravnoj stvari tužitelja pod 1) ZN, OIB: [osobni identifikacijski broj], iz [adresa], i pod 2) ZNS, OIB: [osobni identifikacijski broj], iz [adresa], oboje zastupani po punomoćniku Boran Bušurelo, odvjetnik u Zagrebu, protiv tuženika UN OIB: [osobni identifikacijski broj], iz [adresa], zastupana po punomoćniku Tonći Milić, odvjetnik u Pločama, radi utvrđenja, izvanraspravno dana 29. svibnja 2026.,

p r e s u d i o  j e

I/ Odbija se glavni tužbeni zahtjev tužitelja pod 1) i 2) koji glasi:

"1. Utvrđuje se da je Ugovor o kupoprodaji nekretnina od dana 16. ožujka 2023. godine, ovjeren od strane javne bilježnice Višnje Antoš iz Zagreba, broj ovjere OV- 1852/2023 sklopljen između ZN iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] i TN iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] kao prodavatelja i UN iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] kao kupca ništetan.

2. Nalaže se tuženoj UN iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] vratiti u slobodan i samostalan posjed nekretnine upisane u zemljišne knjige Općinskog suda u Makarskoj, Zemljišnoknjižnog odjela Makarska, nekretnine upisane u zemljišne knjige Općinskog suda u Makarskoj, Zemljišnoknjižnog odjela Makarska, upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], označene kao zk.č.br. 2975/1, u naravi dvorište, površine 39 m2 i zk.č.br. 2975/3 u naravi dvorište površine 359 m2, ukupne površine 398 m2 i nekretnine upisane u zk. ul. br [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], označene kao zk.č.br. 711 ZGR, u naravi kuća površine 168 m2 tužiteljicama ZN iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] i TN iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] u roku od 15 dana od dana donošenja prvostupanjske presude, pod prijetnjom ovrhe.

3. Nalaže se Zemljišnoknjižnom odjelu Općinskog suda u Makarskoj uspostava prijašnjeg zemljišnoknjižnog stanja na način da se izvrši brisanje upisa uknjižbe prava vlasništva za korist tužene na nekretninama upisanim u zemljišne knjige Općinskog suda u Makarskoj, Zemljišnoknjižnog odjela Makarska, upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], označene kao zk.č.br. 2975/1, u naravi dvorište, površine 39 m2 i zk.č.br. 2975/3 u naravi dvorište površine 359 m2, ukupne površine 398 m2 i nekretnine upisane u zk. ul. br [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], označene kao zk.č.br. 711 ZGR, u naravi KUĆA površine 168 m2.

4. Nalaže se tuženoj naknaditi tužiteljicama parnični trošak zajedno sa zateznom kamatom po stopi koja se određuje uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskih dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena, tekućom od dana donošenja prvostupanjske presude pa do isplate, sve u roku od 15 dana, pod prijetnjom ovrhe“.

II/ Odbija se podredni tužbeni zahtjev tužitelja pod 1) i 2) koji glasi:

„1. Poništava se Ugovor o kupoprodaji nekretnina od dana 16. ožujka 2023. godine, ovjeren od strane javne bilježnice Višnje Antoš iz Zagreba, broj ovjere OV- 1852/2023 sklopljen između ZN iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] i TN iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] kao prodavatelja i UN iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] kao kupca.

2. Nalaže se tuženoj UN iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] vratiti u slobodan i samostalan posjed nekretnine upisane u zemljišne knjige Općinskog suda u Makarskoj, Zemljišnoknjižnog odjela Makarska, nekretnine upisane u zemljišne knjige Općinskog suda u Makarskoj, Zemljišnoknjižnog odjela Makarska, upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], označene kao zk.č.br. 2975/1, u naravi DVORIŠTE, površine 39 m2 i zk.č.br. 2975/3 u naravi DVORIŠTE površine 359 m2, ukupne površine 398 m2 i nekretnine upisane u zk. ul. br [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], označene kao zk.č.br. 711 ZGR, u naravi KUĆA površine 168 m2 tužiteljicama ZN iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] i TN iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] u roku od 15 dana od dana donošenja prvostupanjske presude, pod prijetnjom ovrhe.

3. Nalaže se Zemljišnoknjižnom odjelu Općinskog suda u Makarskoj uspostava prijašnjeg zemljišnoknjižnog stanja na način da se izvrši brisanje upisa uknjižbe prava vlasništva za korist tužene na nekretninama upisanim u zemljišne knjige Općinskog suda u Makarskoj, Zemljišnoknjižnog odjela 6 Makarska, upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], označene kao zk.č.br. 2975/1, u naravi DVORIŠTE, površine 39 m2 i zk.č.br. 2975/3 u naravi DVORIŠTE površine 359 m2, ukupne površine 398 m2 i nekretnine upisane u zk. ul. br [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], označene kao zk.č.br. 711 ZGR, u naravi KUĆA površine 168 m2

4. Nalaže se tuženoj naknaditi tužiteljicama parnični trošak zajedno sa zateznom kamatom po stopi koja se određuje uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskih dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena, tekućom od dana donošenja prvostupanjske presude pa do isplate, sve u roku od 15 dana, pod prijetnjom ovrhe.“

r i j e š i o  j e

Odbija se prijedlog tužitelja pod 1) i 2) za određivanje privremene mjere koja glasi:

„Zabranjuje se tuženoj bilo kakvo opterećenje ili otuđenje nekretnina upisanih u zemljišne knjige Općinskog suda u Makarskoj, Zemljišnoknjižnog odjela Makarska, upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], označene kao zk.č.br. 2975/1, u naravi DVORIŠTE, površine 39 m2 i zk.č.br. 2975/3 u naravi DVORIŠTE površine 359 m2, ukupne površine 398 m2 i nekretnine upisane u zk. ul. br [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], označene kao zk.č.br. 711 ZGR, u naravi KUĆA površine 168 m2.

Određuje se upis navedene zabilježbe u zemljišnu knjigu.

Žalba protiv rješenja o određivanju privremene mjere ne zadržava izvršenje ovog rješenja.

Određena privremena mjera traje do okončanje ovog postupka.“

Obrazloženje

1. Tužiteljice pod 1) ZN i pod 2) ZNS, su kod ovog suda, kao stvarno i mjesno nadležnog, ustale tužbom protiv tužene UN, u kojoj navode da su s tuženom dana 16. ožujka 2023. godine u Zagrebu sklopile Ugovor o kupoprodaji nekretnina, ovjeren od strane javne bilježnice Višnje Antoš iz Zagreba, broj ovjere OV 1852/2023 (dalje: Ugovor) kojim su tužiteljice kao prodavatelji prodale tuženoj kao kupcu nekretnine upisane u zemljišne knjige Općinskog suda u Makarskoj, Zemljišnoknjižnog odjela Makarska, upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], označene kao zk.č.br. 2975/1, u naravi DVORIŠTE, površine 39 m2 i zk.č.br. 2975/3 u naravi DVORIŠTE površine 359 m2, ukupne površine 398 m2 i nekretnine upisane u zk. ul. br [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], označene kao zk.č.br. 711 ZGR, u naravi KUĆA površine 168 m2 za kupoprodajni iznos od 400.000,00 eura, prema točki III Ugovora. Sklopljeni ugovor o kupoprodaji nekretnine iz točke II tužbe je zelenaški ugovor iz razloga što je tužena, koristeći se stanjem nužde ili teškim materijalnim stanjem tužiteljica, ugovorila za sebe korist koja je u očitom nerazmjeru s onim što je ona tužiteljicama dala. Stoga je, sukladno odredbama članka 329. Zakona o obveznim odnosima (NN 35/05, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22 156/22, 155/23) takav ugovor ništetan. Ovo iz sljedećih razloga: a) u odnosu na stanje nužde i teško materijalno stanje tuženica Isključivi razlog zbog kojeg su se tužiteljice uopće odlučile na prodaju nekretnine je taj što su se iznenada našle u teškoj i financijskoj životnoj situaciji uslijed štetnog događaja koji je nastao na njihovoj nekretnini. Naime, na opisanoj nekretnini je 20. veljače 2022. godine došlo do urušavanja sjevernog pokosa i dijela okućnice pri čemu je došlo do urušavanja potpornog zida koji je služio kao potpora okućnici i kući tužiteljica, a sve radi izvođenja iskopa na susjednoj čestici i neizvođenja privremene zaštite građevne jame od strane investitora koji obavlja građevinske radove na susjednoj čestici. U postupku radi osiguranja dokaza R1- 24/2022 Općinskog suda u Makarskoj, kojeg su tužiteljice vodile protiv investitora, temeljem izrađenog nalaza i mišljenja stalnog sudskog vještaka utvrđeno je da je došlo do urušavanja potpornog zida i dijela okućnice koji pripada nekretnini u površini od 42 m2, kao i da ukupni iznos štete i vrijednosti radova radi sanacije oštećenja na nekretnini tužiteljica koje je posljedica odrona temeljem nalaza stalnog sudskog vještaka građevinske struke iznosi 187.136,38 kuna, i to bez procjene cijene prethodnih zemljanih iskopa i geotehničkih radova na teret investitora, ali i bez dodatno utvrđene štete koja je zahtijevala dodatna vještačenja (srušeno raslinje, srušena nadstrešnica, prekid opskrbe vodom zbog prekinutih dovodnih i odvodnih cijevi za vodu, izgubljeni prihod od najma turistima). Prema hitnom nalogu Državnog inspektorata – ispostava Ploče od nastalu štete i troškova sanacije investitor susjedne čestice sanirao je samo potporni zid, a odbio je sanirati okućnicu te nije podmirio preostalu štetu. Tužiteljice su od trenutka nastanka štete do prodaje nekretnine tuženoj bezuspješno pokušavale osigurati sanaciju nastale štete i vratiti stabilnost i sigurnost njihove nekretnine, međutim nisu imale financijskih sredstva ni mogućnosti da nastalu štetu samostalno saniraju. Naime, kako su obje tužiteljice nezaposlene, a jedna od njih je i u mirovini, dok druga radi povremeno privremene poslove i nije kreditno sposobna, bez stalnih primanja, bez ušteđevine, obje starije životne dobi, koje su ujedno bile moralno i financijski iscrpljene radi protuzakonitih građevinskih radova investitora na susjednoj čestici ispod njihove nekretnine, nastalu štetu nisu mogle sanirati niti se sigurno koristiti predmetnom nekretninom. Tužiteljice su, od nastanka štete do prodaje nekretnine, redovito i iscrpno komunicirale sa suprugom tužene i tuženom koji su inače susjedi tužiteljica i njihovi dugogodišnji poznanici i koji su bili detaljno upoznati s nastalom situacijom na nekretnini kao i s materijalnim stanjem tužiteljica. S obzirom da su tužiteljice bile financijski iscrpljene, zbog troškova postupaka održavanja nekretnine i troškova života bez mogućnosti da same snose troškove popravka, u iznimno teškoj životnoj zdravstvenoj i materijalnoj situaciji, pod iznimnim stresom jer se nisu mogle zaduživati za popravak okućnice na nekretnini i kupnju te montažu ograde, bile su prisiljene na prodaju nekretnine. U odnosu na ostvarenu korist tužene i očiti nerazmjer davanja Temeljem odredbe članka III. Ugovora, utvrđena je kupoprodajna cijena opisane nekretnine u iznosu od 400.000,00 eur. Međutim, navedena kupoprodajna cijena je daleko ispod tržišne cijene, a što su tužiteljice utvrdile tek naknadno, nakon što su navedenu nekretninu prodale tuženoj. Temeljem izrađenog Procjembenog elaborata tržišne vrijednosti nekretnine od dana 28. studenog 2023. godine od strane stalnog sudskog vještaka za graditeljstvo i procjenu nekretnina, u vezi utvrđivanja stvarne vrijednosti nekretnine koji su tužiteljice izradile, utvrđena je tržišna vrijednost navedene nekretnine u iznosu od 683.000,00 eur, a što je znatno viši iznos od cijene koju je tužena isplatila tužiteljicama temeljem sklopljenog Ugovora. S tim u vezi, tužiteljice ističu da su s punim povjerenjem u tuženu i njezinog supruga, pod pretpostavkom da imaju dobre namjere i da tužiteljicama žele pomoći jer su tako i cijelo vrijeme dobronamjerno pregovarali, pristale da prijedlog ugovora i koncept cijele transakcije bude utvrđen od strane tužene, odnosno njezinog odvjetnika, ne dovodeći ni u jednom trenutku u pitanje da bi takav ugovor mogao biti koncipiran na način koji ne odražava stvarni dogovor stranaka u pogledu načini utvrđivanja kupoprodajne cijene (iako se isto ne vidi iz teksta ugovora, naime, cijena za nekretninu je bila dogovorena u iznosu od utvrđenom po metru kvadratnom površine), odnosno stvarnu vrijednost nekretnine. Tužiteljice su odmah po saznanju stvarne vrijednosti nekretnine tražile raskid ugovora i povrat nekretnine no tužena je to odbila. Iz činjenice da je do sklapanja predmetnog Ugovora došlo isključivo radi teške životne i financijske situacije te da je istim ugovorom evidentno utvrđena kupoprodajna cijena u iznosu od kojih je za čak 283.000,00 eura niži od iznosa tržišne vrijednosti nekretnine, razvidno je da se tužena okoristila stanjem nužde i teškim materijalnim stanjem tužiteljica i tako sklopila zelenaški ugovor. Odredbom članka 323. ZOO propisano je da u slučaju ništetnosti ugovora svaka je strana dužna vratiti drugoj ugovornoj strani sve ono što je primila na temelju takvog ugovora, a ako to nije moguće ili se narav onoga što je ispunjeno protivi vraćanju, ima se dati odgovarajuća naknada u novcu, prema cijenama u vrijeme donošenja sudske odluke, ako zakon što drugo ne određuje. Sukladno svemu navedenom, tužiteljice ustaju ovom tužbom. Ako naslovljeni sud u provedenom postupku odbije tužiteljice s prvo postavljenim tužbenim zahtjevom koji glasi kao pod točkom I/ izreke presude, tužiteljice podredno ističu drugi tužbeni zahtjev koji glasi kao pod točkom II/ izreke presude, te ističu da je sklopljeni Ugovor o kupoprodaji nekretnina je pobojan pravni posao radi bitne zablude tužiteljica u odnosu na objekt ugovora u trenutku njegovog sklapanja. Ovo iz sljedećih razloga. Sukladno članku 280. Zakona o obveznim odnosima (NN 35/05, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22 156/22, 155/23) zabluda je bitna ako se odnosi na objekt ugovora, a strana koja je u zabludi ne bi inače sklopila takav ugovor. Tužiteljice su odlučile prodati nekretninu tuženoj prema opisu nekretnine u zemljišnim knjigama iz kojih je razvidno da je za navedenu nekretninu označena površina od 168 m2, pa je, iako isto nije razvidno iz teksta Ugovora, cijena nekretnine bila određena po metru kvadratnom površine nekretnine, odnosno u iznosu od 2.380,00 eur/m2. No, niti je ugovorena cijena od 400.000,00 eur, odnosno ukupna vrijednost nekretnine iz kupoprodajnog ugovora njezina tržišna vrijednost, niti je 168 m2 stvarna kvadratura spomenute nekretnine. Tužiteljice su smatrale, zato što su bile u bitnoj zabludi u odnosu na objekt kupoprodajnog ugovora, da navedena površina prema međusobnom dogovoru predstavlja površinu cijele nekretnine koju su tužiteljice prodale tuženoj, a ne njezinu tlocrtnu površinu. Naime, navedena cijena u ugovoru je daleko ispod tržišne vrijednosti, a što je još važnije, cijena koja je obračunata, obračunata je za ukupno manju površinu od one površine koju kuća stvarno ima zato što je na opisanoj nekretnini koja je predmet spornog ugovora o kupoprodaji u međuvremenu izvršena nadogradnja, tako da se kuća u trenutku upisa u zemljišne knjige sastojala od prizemlja, a naknadno je izvršenom dogradnjom izgrađen prvi kat kuće. Za opisanu nekretninu u zemljišnim knjigama upisana je površina od 168 m2 za koju su tužiteljice, s obzirom da su i jedna i druga pravni laici i osobe starije životne dobi, imale pogrešnu predodžbu smatrajući da se radi o ukupnoj površini nekretnine, a ne o njezinoj tlocrtnoj površini. Kako tužiteljice žive u stanovima u [adresa], gdje je cijela površina stana upisana u zemljišne knjige tako su tužiteljice opravdano smatrale da se stvarna površina nekretnine i ona koja je upisana u zemljišne knjige ne razlikuju, već da je upisana površina održava stanje u naravi. Da su tužiteljice znale da površina koja je upisana u zemljišnim knjigama ne predstavlja ni bruto ni neto površinu izgrađene nekretnine koja je predmet kupoprodajnog ugovora, iste takav ugovor ne bi sklopile već bi sklopile ugovor u kojem bi za opisanu nekretninu i njezinu stvarnu površinu ugovorile kupoprodajnu cijenu koja predstavlja razmjerno uzajamno davanje, a ne ovo koje je u konačnici radi zablude ugovoreno. Prilikom dogovora vezanim uz prodaju nekretnine tužiteljice su postupale s potpunim povjerenjem u kupce, odnosno u tuženu i njezinog supruga, opravdano smatrajući da isti, s obzirom na to da su susjedi i dugogodišnji poznanici, neće postupati kao protivna strana u ugovornom odnosu. Tužiteljice su prepustile pripremu ugovora tuženoj, a za što su ona i njezin suprug angažirali odvjetnika i već pripremljeni ugovor dostavili tužiteljicama na potpis. Napomena – dostavio ga je suprug od UN a ne odvjetnik Međutim, čim su tužiteljice saznale da upisana površina ne odgovara stvarnoj površini predmetne nekretnine jer ista u naravi predstavlja još dodatnih 77 m2 netto stambene površine koji nisu upisani u zemljišnim knjigama i pritom obavijestile tuženu i njezinog supruga da žele sklopiti aneks ugovoru kojim će promijeniti kupoprodajnu cijenu, tuženica je isto odbila. Sukladno odredbi članka 346. stavka 1. Ovršnog zakona tužiteljice predlažu naslovnom sudu da odredi privremenu mjeru radi osiguranja nenovčane tražbine. Naime, privremena mjera radi osiguranja nenovčane tražbine može se odrediti ako predlagatelj učini vjerojatnim postojanje svoje tražbine, zatim vjerojatnom i opasnost da bi bez takve mjere protivnik osiguranja spriječio ili znatno otežao ostvarenje tražbine, osobito time što bi promijenio postojeće stanje stvari ili ako učini vjerojatnim da je mjera potrebna da bi se spriječio nastanak nenadoknadive štete koja prijeti. Iz tužbenih osnova i predloženih dokaza proizlazi da su tužiteljice kao predlagateljice osiguranja, a sukladno odredbi članka 346. OZ učinile vjerojatnim postojanje svoje nenovčane tražbine. Opasnost da bi bez takve mjere tužena znatno otežala ostvarenje tražbine tužiteljica proizlazi iz činjenice da tužena, kao upisana zemljišnoknjižna vlasnica, može slobodno raspolagati nekretninom u pravnom prometu, odnosno otuđiti je i opteretiti. S obzirom na činjenicu da je tužena nekretninu stekla po cijeni znatno nižoj od tržišne, realno je za očekivati da će tužena nekretninu prodati po tržišnoj cijeni, dakle za 283.000,00 eura više i time ostvariti korist u vidu razlike u cijeni. Da je privremena mjera nužna, proizlazi iz činjenice da zbog mjerodavnih zakonskih odredbi kojima se štiti povjerenje u istinitost i potpunost stanja upisanog u zemljišnim knjigama tužiteljice neće moći pobijte niti jedan pravni posao sklopljen između tužene i trećih osoba vezano uz predmetnu nekretninu.

2. U svom odgovoru na tužbu, tužena u bitnom ističe da se tuženica protivi tužbi i tužbenom zahtjevu, i glavnom i eventualno kumuliranom tužbenom zahtjevu, te predlažu sudu da te zahtjeve odbije kao neosnovane, a tužiteljice obveže da joj u roku od 15 dana naknade troškova ovoga postupka. Isto tako, i prijedlog za određivanje privremene mjere je neosnovan jer tužiteljice nisu niti pokušale dokazati, a kamoli da su dokazale postojanje zakonom propisanih pretpostavki za određivanje privremene mjere zabranom tuženici opterećenja ili otuđenja nekretnina položenih u k. o. [katastarska općina] i kod Općinskog suda u Makarskoj, Zemljišnoknjižnog odjela Makarska, upisanih u zemljišnoknjižnom ulošku br. [broj ZK uloška] kao kat. čest. br. [katastarska čestica], dvorište, površine 39 m2, i kat. čest. br. [katastarska čestica], dvorište, površine 359 m2, i nekretnine upisane u zemljišnoknjižnom ulošku br. [broj ZK uloška] kao kat. čest. br. [katastarska čestica] ZGR, kuća, površine 168 m2. Protivno tužbenim navodima, ugovor o kupoprodaji nekretnina sklopljen u Zagrebu 16. ožujka 2023. godine, kojim su prodavateljice tuženici prodale označene nekretnine, nije ništetan pravni posao. Prema odredbama 329. stavka 1. Zakona o obveznim odnosima (»Narodne novine«, br. 35/05., 41/08., 125/11., 78/15., 29/18., 126/21., 114/22., 156/22. i 155/23. - dalje ZOO-a), ništetan je ugovor kojim netko, koristeći se stanjem nužde ili teškim materijalnim stanjem drugog, njegovim nedovoljnim iskustvom, lakomislenošću ili zavisnošću, ugovori za sebe ili za nekog trećega korist koja je u očitom nerazmjeru s onim što je on drugom dao ili učinio, ili se obvezao dati ili učiniti. Dakle, za ocjenu nekog ugovora zelenaškim, kumulativno trebaju biti ispunjeni uvjeti: - da postoji očiti nerazmjer između onoga što je zelenaš ugovorio u svoju korist i onoga što po ugovoru daje - da je oštećeni ugovaratelj na taj nerazmjer pristao zbog stanja nužde, teškog materijalnog stanja, nedovoljnog iskustva, lakomislenosti ili zavisnosti te - da je zelenaš znajući za te okolnosti njima se namjerno okoristio u svoju korist. U konkretnom slučaju u vrijeme sklapanja predmetnog ugovora nije postojao ni jedan od navedenih objektivnih i subjektivnih elemenata. Tuženica smatra da je kupoprodajna cijena predmetnih nekretnina, koju je s tužiteljicama ugovorila, realna, fer i korektna cijena, te da između ugovorene cijene i vrijednosti tih nekretnina ne postoji nikakav, a ne očit nerazmjer. Svoje stajalište o tom očitom nerazmjeru tužiteljice temelje na procjembenom elaboratu tržišne vrijednosti nekretnine br. 08/2023, koji je izradio MN iz [adresa], stalni sudski vještak za graditeljstvo i procjenu nekretnina, a kojem elaboratu tuženica prigovara u cijelosti, jer je protivan pravilima struke i tržišnim prilikama koje su postojale u vrijeme sklapanja predmetnog ugovora. Povrh toga, taj elaborat je sačinjen po privatnoj narudžbi, po narudžbi samih tužiteljica, tako da on nema nikakvu dokaznu vrijednost u ovom postupku pa tuženica predlaže da ga sud ne uzme u obzir. Nadalje, na sklapanja predmetnog ugovora tužiteljice nisu pristale zbog stanja nužde, teškog materijalnog stanja, nedovoljnog iskustva, lakomislenosti ili zavisnosti. - Stanje u kojem su se tužiteljice našle nakon što je na njihovoj nekretnini 20. veljače 2022. godine došlo do urušavanja sjevernog pokosa i dijela okućnice, ni po čemu se ne može smatrati stanjem nužde jer prilikom tog urušavanja njihova kuća nije niti djelomično oštećena. Osim toga, u toj kući tužiteljice borave samo kraći dio godine, s obzirom na to da obje tužiteljice stanuju u [adresa], u stanovima koji su, tuženica tako predmnijeva, u njihovom vlasništvu (ili suvlasništvu). Prema tome, ne radi se tu ni o kakvoj nuždi, već o čistoj, nategnutoj konstrukciji tužiteljica koje nastoje stvoriti privid da su zbog opisanog urušavanja zemljišta i teškog materijalnog stanja pristale na sklapanje predmetnog ugovora, koji inače ne bi sklopile. Ni u vrijeme koje prethodi sklapanju predmetnog ugovora, kao ni nakon toga, tužiteljice nisu bile u teškom materijalnom stanju. One tvrde da su nezaposlene, da je jedna od njih u mirovini, dok druga radi povremeno privremene poslove i nije kreditno sposobna, da su bez stalnih primanja i bez ušteđevine i obje starije životne dobi. Tuženica osporava istinitost tih tvrdnji. Prema ustaljenoj sudskoj praksi i pravoj teoriji, teško materijalno stanje predstavlja nepovoljne okolnosti koje za ugroženog suugovaratelja znače nedostatak osnovnih imovinskih dobara nužnih za život. Tužiteljicama ni prije sklapanja predmetnog ugovora, a ni nakon sklapanja tog ugovora nisu bile bez osnovnih dobara nužnih za života, odnosno teškog materijalnog stanja. Upravo suprotno, one su bile i sada jesu dobrog materijalnog stanja. Prema tuženičinim saznanjima, tužiteljice su vlasnice/suvlasnice nekretnina na području Općinskog građanskog suda u Zagrebu, kao i nekretnina na području Općinskog suda u Makarskoj. Nadalje, tuženica predlaže sudu da od Financijske agencije/poslovnih banaka u Republici Hrvatskoj zatraži dostavu podataka o bankovnim računima tužiteljica i iznosima sredstava na tim računima. Isto tako, tuženica predlaže sudu da od Ministarstva financija Republike Hrvatske - Porezne uprave zatraži dostavu podataka o svim prihodima koje su tužiteljice, po svim osnovama, ostvarile u razdoblju od 1. siječnja 2020. godine do dana dostave podataka. Ovdje valja napomenuti da iz spomenutog procjembenog elaborata tržišne vrijednosti nekretnine br. 08/2023, koji je izradio MN iz [adresa], stalni sudski vještak za graditeljstvo i procjenu nekretnina, proizlazi da je tužiteljica pod 1) ZN, prema evidenciji Porezne uprave za 2022. godinu, po osnovi iznajmljivanja i organiziranja smještaja u turizmu ostvarila primitak u iznosu od 79.091,25 kuna ili 10.497,21 eura, a da je tužiteljica pod 2) ZNS za isto razdoblje i po istoj osnovi ostvarila primitak u iznosu od 71.072,75 kuna ili 9.432,97 eura. Nadalje, na strani tužiteljica nije bilo ni nedovoljnog iskustva, lakomislenosti ili zavisnosti. Koliko je tuženici poznato, tužiteljice su fakultetski obrazovane osobe, a tužiteljica pod 2) ZNS stanuje na istoj adresu kao i njen sin UNS, inače konzultant na različitim projektima za Hrvatsku udrugu banaka i Hrvatsku udrugu poslodavaca. Godine 2014. bio je član analitičkog tima Ureda za ekonomska istraživanja Erste banke, gdje je radio na poziciji starijeg makroekonomskog analitičara, a 2018. godine radio je mjestu višeg ekonomskog istraživača-savjetnika u Hrvatskoj narodnoj banci. Od rujna 2021. godine zaposlen je kao ekonomski analitičar u DG ECFIN Europske komisije. Ti podaci su svi javno dostupni na internetu, pa tako i članci o tužiteljici pod 1) ZN, sociologinji s američkim magisterijem iz javne uprave Sveučilišta Syracuse, New York; radi kao konzultantica za javni i neprofitni sektor. Dakle, tužiteljice su visokoobrazovane osobe, s velikim životnim i profesionalnim iskustvom i za njih se ne može reći da nemaju iskustva, da su lakomislene ili zavisne o bilo kome. Tuženica posebno ističe da je u vrijeme vođenja pregovora s tužiteljicama o sklapanju predmetnog ugovora bila bitno narušenog zdravlja te je često boravila u medicinskim ustanovama, gdje je liječena, pregledavana i bila podvrgnuta medicinskim zahvatima. Tako je 11. siječnja 2023. godine boravila u Općoj bolnici Dubrovnik, na Odjelu za urologiju, dana 25. siječnja 2023. godine boravila je na KBC-u u Splitu, Klinici za infektologiju, dana 22. veljače 2023. godine boravila je u Kliničkoj bolnici Dubrava u Zagrebu, u Zavodu za urologiju, dana 24. veljače u istoj bolnici boravila je na Citoskopskom odjelu, dana 2. ožujka 2023. godine bila je na ginekološkom pregledu u Poliklinici Gemini Šibenik, dana 9. ožujka 2023. godine i 20. ožujka 2023. godine boravila je u Poliklinici Medikol Split (MR obrada, Klinika za infektologiju). Upravo zbog narušenog zdravlja tuženica s tužiteljicama nije osobno vodila pregovore o kupoprodaji predmetnih nekretnina, već je to u njeno ime i za njen račun, sukladno dogovoru s njim, činio njen suprug BN iz [adresa], koji je s tužiteljicama komunicirao i telefonom i elektroničkom poštom. Iz te prepiske ne proizlazi ništa od onoga što tužiteljice navode u tužbi. Upravo suprotno iz tih mailova jasno proizlazi da su tužiteljice o svemu bile dobro informirane, da su stručne i upućene u problematiku u vezi s nekretninama. Iz te korespondencije je vidljivo da su se tužiteljice u vezi s predmetnom kupoprodajom savjetovale s odvjetnicom i da čak nisu prihvatile jedan nacrt ugovora o kupoprodaji nekretnina koji je nosio nadnevak 8. ožujka 2023. godine, koji im je BN dostavio elektroničkom poštom, pa su od njega tražile da dostavi novi nacrt ugovora koji će biti u skladu s njihovim primjedbama, što je on i učinio i što je u konačnici rezultiralo sklapanjem predmetnog ugovora. Povrh svega, tuženica nije znala ni za kakve okolnosti na strani tužiteljica koje one ističu u tužbi, a još manje da bi se ona, znajući za te okolnosti, njima namjerno okoristila u svoju korist. Tužbene tvrdnje o tome na koji način su tužiteljice „izračunale“ vrijednost predmetnih nekretnina - potpuno su neistinite i nemaju uporište ni u jednom dokazu. Nadalje, tuženica napominje da njen suprug BN, u svoje ime i za svoj račun, s tužiteljicama i spomenutim UNS vodio pregovore o kupoprodaji nekretnine položene u k. o. [katastarska općina] i, kod Općinskog suda u Makarskoj, Zemljišnoknjižnog odjela Makarska, upisane u zemljišnoknjižnom ulošku br. [broj ZK uloška] kao kat. čest. br. [katastarska čestica], dvorište, površine 407 m2. Ti pregovori su završili sklapanjem ugovora o kupoprodaji nekretnine od 22. svibnja 2023. godine. I prije nego što je sklopljen predmetni ugovor, BN je s navedenim prodavateljima sklopio dogovor da će od njih kupiti kat. čest. br. [katastarska čestica], dvorište, površine 407 m2, k. o. [katastarska općina], po cijeni od 150.000,00 eura. Razlog zbog kojeg ta dva ugovora nisu sklopljena istodobno leži u tome što kupac BN prije 22. svibnja 2023. godine nije bio objektivno u mogućnosti prikupiti novčana sredstva u visini navedene kupoprodajne cijene. I taj kupoprodajni ugovor od 22. svibnja 2023. godine jasno govori o „stanju nužde“ u kojemu su se tužiteljice našle, kao i „teškom materijalnom stanju“ u kojemu su bile u vrijeme sklapanja predmetnog ugovora. Ono što tuženica uočava, kada je u pitanju glavni tužbeni zahtjev za utvrđenje ništetnosti predmetnog ugovora, jest to da je taj zahtjev proturječan, odnosno u opreci s pojmom i sadržajem zelenaškog ugovora. Naime, kada već tvrde da predmetni ugovor ne odražava stvarni dogovor stranaka u pogledu načina utvrđivanja kupoprodajne cijene, navodeći da je cijena bila dogovorena u iznosu utvrđenom po metru četvornom površine, odnosno da ne odražava stvarnu vrijednost predmeta kupoprodaje, onda se njihovo postupanje ne može podvesti pod odredbe članka 329. stavka 1. ZOO-a. Kod zelenaškog ugovora o kupoprodaji imamo situaciju da oštećena ugovorna strana, unatoč tome što je svjesna realne vrijednosti predmeta kupoprodaje, pristaje na sklapanje ugovora koji sadržava cijenu koja nije realna. Međutim, iz činjeničnog opisa tužbe to ne proizlazi. Tužiteljice ne tvrde da su pristale na kupoprodajnu cijenu od 400.000,00 eura usprkos tome što su znale da kupoprodajna cijena treba biti veća. Dakle, i zbog toga je glavni tužbeni zahtjev neosnovan. Neosnovan je u cijelosti i eventualno kumulirani tužbeni zahtjev za poništenje predmetnog ugovora zbog zablude. Pretpostavke za poništenje ugovora zbog zablude propisane su odredbama članka 280. i 284. ZOO-a. U konkretnom slučaju te pretpostavke nisu ostvarene. Naime, da bi zabluda, kao razlog za poništenje ugovora, bila pravno relevantna, ona mora biti bitna i mora se odnositi na objekt ugovora, na bitna svojstva objekta ugovora, na osobu s kojom se sklapa ugovor, ako se sklapa s obzirom na tu osobu, a i na okolnosti koje se po običajima u prometu ili po namjeri strana smatraju odlučnim, a strana koja je u zabludi ne bi sklopila takav ugovor. I više je nego očito da predmetni slučaj nema nikakve veze s citiranim odredbama. U odnosu na zabludu iz članka 284. ZOO-a, koja se spominje u kontekstu prijevare, valja reći da je ona razlog za poništenje ugovora samo u slučaju ako jedna strana izazove zabludu kod druge strane u namjeri da je time navede na sklapanje ugovora, pa i onda kad zabluda nije bitna. Ni te odredbe nemaju nikakve veze s ovim sporom. Iz svega naprijed je vidljivo da su tužbeni zahtjevi tužiteljica neosnovani u cijelosti, kao što je neosnovan u cijelosti njihov prijedlog za određivanje privremene mjere jer tužiteljice nisu dokazale postojanje pretpostavki koje bi opravdale izdavanje zatražene privremene mjere.

3. Zajedničkim podneskom punomoćnika stranaka zaprimljenog dana 18. svibnja 2026., tužiteljice pod 1) i 2) obavještavaju sud kako se odriču tužbe i tužbenog zahtjeva u ovoj pravnoj stvari. Tužena je u istom podnesku izjavila da ne potražuje troškove postupka.

4. Obzirom na činjenicu što su se tužiteljice pod 1) i 2) odrekle tužbenih zahtjeva istaknutih u tužbi tužiteljica pod 1) i 2) u ovoj pravnoj stvari, sud je na temelju čl. 331.a Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine" br. 53/91, 91/92, 58/93, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22 i 155/23 dalje: ZPP), donio presudu kojom se tužbeni zahtjev odbija (presudu na temelju odricanja), pa je stoga odlučeno kao pod točkama I/ i II/ izreke presude.

5. Slijedom navedenog, valjalo je odbiti i prijedlog tužiteljica pod 1) i 2) za izdavanje privremene mjere koji prijedlog su iste istakle u tužbi, pa je stoga odlučeno kao u izreci rješenja.

6. Odluka o parničnom trošku izostavljena kao suvišna, obzirom da tužena nije zahtijevala trošak sukladno odredbi čl.164.st.1. i st.3. ZPP-a, kako je to istakla u zajedničkom podnesku stranaka od 18. svibnja 2026.

U Makarskoj 29. svibnja 2026.

S U D A C

BARBARA MENDEŠ

POUKA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove presude na temelju odricanja nezadovoljna stranka ima pravo žalbe u roku od 15 dana od dana dostave presude. Žalba se podnosi ovom sudu pisanim putem. O žalbi odlučuje nadležni županijski sud.

DNA:

- pun. tužitelja

- pun. tuženika

- u spis.-