REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI GRAĐANSKI SUD U ZAGREBU

Ulica grada Vukovara 84

Poslovni broj: Ps-206/2023-118

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski građanski sud u Zagrebu, po sutkinji toga suda Gorani Žurić Juretić, u pravnoj stvari tužitelja ĆN iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], kojeg zastupa punomoćnik Ivo Farčić, odvjetnik u Zagrebu, protiv tuženika Grada Zagreba, Zagreb, Trg Stjepana Radića 1, OIB: 61817894937, kojeg zastupa punomoćnik Andro Mrljak, odvjetnik u Zagrebu, radi isplate, nakon provedene glavne i javne rasprave zaključene 16. travnja 2026. u prisutnosti tužitelja osobno, zamjenice punomoćnika tužitelja NN, odvjetničke vježbenice i punomoćnika tuženika Andre Mrljka, odvjetnika, 29. svibnja 2026.

p r e s u d i o  j e

I. Nalaže se tuženiku Gradu Zagrebu, isplatiti tužitelju ČN iznos od 40.817,27 EUR sa zateznim kamatama koje teku od 8. rujna 2009. do isplate po stopi koja se za razdoblje do 31. srpnja 2015. određuje za svako polugodište uvećanjem eskontne stope Hrvatske narodne banke koja je vrijedila zadnjeg dana polugodišta koje je prethodilo tekućem polugodištu za pet postotnih poena, za razdoblje od 1. kolovoza 2015. do 31. prosinca 2022. po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena, za razdoblje od 1. siječnja 2023. do 31. prosinca 2023. po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena, a od 1. siječnja 2024. pa do isplate po stopi koja se određuje za svako polugodište, uvećanjem referentne stope tj. kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granična kamatna stopa proizašla iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke, za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, u roku od 15 dana.

II. Svaka stranka snosi svoje troškove.

Obrazloženje

1. Ovaj postupak pokrenut je tužbom koju je podnio tuženik Grad Zagreb, tada u ulozi tužitelja, dana 3. srpnja 2008. protiv tužitelja ĆN, tada u ulozi tuženika, radi iseljenja i predaje u posjed poslovnog prostora – lokala površine 54,94 m2 na Tržnici Dolac u Zagrebu, Dolac 2, koji se nalazi na k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], koja odgovara zkč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], upisana u zk. ul. [broj ZK uloška] kod zemljišnoknjižnog odjela ovog suda.

2. Tužitelj (tada u ulozi tuženika), podnio je protutužbu kojom je predložio utvrditi da je suvlasnik navedene nekretnine u 2828/5494 dijela. Podneskom predanim na ročištu održanom 8. rujna 2009. protutužba je preinačena na način da je sukladno odredbi čl. 188. Zakona o parničnom postupku (''Narodne novine'' broj 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 84/08, 96,08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22, 155/23 i 146/25 – dalje: ZPP) postavljen i eventualno kumulirani zahtjev kojim tužitelj predlaže naložiti Gradu Zagrebu isplatiti mu iznos od 270.000,00 EUR u kunskoj protuvrijednosti po srednjem tečaju HNB-a na dan plaćanja na ime troškova ulaganja u predmetni poslovni prostor. Sud je tu preinaku dopustio rješenjem od 26. siječnja 2023. (presuda i rješenje) koje rješenje je postalo pravomoćno 11. veljače 2023.

3. Konačno postavljenim tužbenim zahtjevom u podnesku od 30. lipnja 2022. i na ročištu održanom 9. prosinca 2023., tužitelj je predložio da se utvrdi da je suvlasnik u 2828/5494 dijela predmetnog poslovnog prostora, dok je podredim zahtjevom predložio naložiti tuženiku isplatu iznosa od 40.817,27 EUR, zajedno sa zateznim kamatama koje teku od 23. srpnja 2008. pa do isplate.

4. Presudom i rješenjem posl. br. Ps-394/2008-76 od 26. siječnja 2023. naloženo je tužitelju iseliti iz naznačenog poslovnog prostora te isti slobodan od osoba i stvari predati u posjed tuženiku (točka I. izreke), naloženo je tuženiku isplatiti tužitelju iznos od 40.817,27 EUR sa zateznim kamatama koje teku od 8. rujna 2009. do isplate (točka II. izreke), odbijen je kao neosnovan tužbeni zahtjev tužitelja radi utvrđenja da je suvlasnik u 2825/5494 dijela predmetnog poslovnog prostora (točka III. izreke), odbijen je kao neosnovan zahtjev tužitelja za isplatu zateznih kamata koje na iznos od 40.817,27 EUR teku od 23. srpnja 2008. do 7. rujna 2009. (toča IV. izreke) te je odlučeno da svaka stranka snosi svoje troškove (točka V. izreke). Rješenjem je dopuštena preinaka tužbe.

5. Presudom i rješenjem Županijskog suda u Zagrebu posl.br. Gž-1308/2023-3 od 31. svibnja 2023. odbijena je žalba tužitelja te je potvrđena presuda u dijelu pod točkama I. i III. izreke. Ukinuta je navedena presuda u dijelu pod točkama II. i V. izreke te je u tom dijelu predmet vraćen ovom sudu na ponovno suđenje. U bitnom se navodi kako je iz provedenih dokaza ostalo nejasno kada su izvršeni radovi koje je opisao vještak i tko je bio investitor istih, a sve obzirom o izvedenim radovima svjedoči samo troškovnik iz 2005. koji ne sadrži potpis, ovjeru niti žig odgovorne osobe. Ostalo je nejasno je li za izvođenje radova iz 2005. koji su opisani u vještačenju ispoštovana odredba čl. 9. Ugovora o zakupu te koji su bili nužni, a koji korisni troškovi. Navodi se kako je u nastavku postupka potrebno nedvojbeno utvrditi i dati razloge o tome kada su izvršeni radovi i tko je investirao u radove za koje se traži naknada. Također je potrebno kroz odredbu čl. 1121. i čl. 1124. Zakona o obveznim odnosima dati razloge o tome jesu li radovi opisani u vještačenju Dragutina Gergelyja nužni radovi, a ako se utvrdi da je AN u vrijeme trajanja Ugovora o zakupu izvršio radove opisane u vještačenju Dragutina Gergelyja je li za to imao suglasnost o kojoj govori čl. 9. Ugovora o zakupu.

6. Tijekom postupka sud je izvršio uvid u zk izvadak (list 3), Ugovor br. 16583 o zakupu poslovnog prostora na tržnici Dolac (list 4-9), zaključak o davanju objekta na upravljanje i korištenje Turističkoj zajednici Grada Zagreba od 25. siječnja 2006. (list 10), Ugovor o davanju objekta na upravljanje i korištenje od 19. svibnja 2006. (list 11- 13), dopis tuženika upućen tužitelju od 29. svibnja 2006. (list 14), dopis punomoćnika Turističke zajednice Grada Zagreba upućen tužitelju od dana 27. ožujka 2007. (list 15), zapisnik od 20. prosinca 2007. (list 15), tehnički opis stanja i prijedlog novog iz srpnja 1991. (list 33-38) Ugovor br. 91-005 od 16. rujna 1991. (list 39-41), troškovnik (list 42- 59), suglasnost na zahtjev za uređenje skladišta s proširenjem kuhinje sa skicom prijedloga uređenja skladišta ribarnice s izgradnjom kuhinjice uz ugostiteljski lokal (list 60-64), građevinsku dozvolu Klasa UP/I-361-03/91-01/181 od 2. rujna 1991. (list 65- 66), rješenje Gradskog sekretarijata za gospodarstvo Klasa: UP/I-116-02/92-01/77 od 5. ožujka 1992. (list 67), Troškovnik i grafički prilozi (list 68-76), izveden je dokaz saslušanjem tuženika (list 84-85, 214), izvršen je uvid u idejno rješenje prenamjene prostora skladišta u delikatesnu prodavaonicu ribe uz pripremu (prženje) proizvoda od ribe, uz konzumaciju pića (list 90-103), odluku Tržnica Zagreb od 10. prosinca 1990. (list 106-107), zahtjev za izdavanje mišljenja Grada Zagreba upućenog Urbanističkom zavodu Grada Zagreba od 5. travnja 1991. (list 108), zahtjev za utvrđivanje posebnih uvjeta građenja Grada Zagreba upućenog J.P. Čistoća od 5. travnja 1991. (list 109), suglasnost Grada Zagreba, Zavoda za paniranje razvoja i zaštitu čovjekovog okoliša pućena Tržnicama Zagreb od 29. ožujka 1991. (list 110), Ugovor br. 9488 o zakupu poslovnog prostora na tržnicama od 1. veljače 1996. (list 111-114), I. Aneks ugovora br. 11061 o zakupu poslovno-prodajnog prostora od 1. srpnja 2002. do 31. listopada 2003. (list 120-121), Odluku o produžetku zakupnog odnosa za poslovno-prodajni prostor na tržnici Dolac zakupniku od 28. listopada 2003. (list 122-123), zapisnik sa sastanka Komisije za investiciju – Dolac od 6. travnja 1991. (list 157), odluke poduzeća RIBA od 6. travnja 1991. (list 158), Ugovor o poslovnoj suradnji od 17. lipnja 1991. (list 160), zahtjeva poduzeća RIBA (list 161), Ugovor br. 1192. o zakupu poslovno- prodajnog prostora od 1. listopada 1991. (list 162-164), tehničku dokumentaciju uz građevinsku dozvolu od 2. rujna 1991. (list 167-195), izvadak iz sudskog registra (list 196-197), obrtnicu (list 198-199), kopiju katastarskog plana (list 202-203), povijesni zemljišnoknjižni izvadak (list 204-209), izveden je dokaz očevidom na licu mjesta (list 235, 292-293)), građevinskim vještačenjem po vještaku dipl ing. Mladenu Ožiću (list 239-243), saslušanjem vještaka dipl. ing. Mladena Ožića (list 257-259), izveden je dokaz uvidom u rješenje o izvedenom stanju od 21. listopada 2019. (list 294-296), arhitektonsku snimku izvedenog stanja (list 297-320), izveden je dokaz građevinskim vještačenjem po vještaku Dragutinu Gergely (list 324-333), izveden je dokaz saslušanjem vještaka Dragutina Gergely (list 349-351), izvršen je uvid u Ugovor o prijenosu poslovanja od 4. travnja 1996. (list 433-434), izveden je dokaz saslušanjem svjedoka ON (list 442), GN (list 443), JN (list 443), izvršen je uvid u skicu prijedloga uređenja skladišta ribarnice s izgradnjom kuhinjice uz ugostiteljski lokal (list 449-452), Ugovor broj 16583 o zakupu poslovnog prostora na Tržnici Dolac (list 453-455), suglasnost na zahtjev za uređenje skladišta s proširenjem kuhinje (list 456), odluku broj 15593 od 28. listopada 2003. (list 457-458), troškovnik za dodatne radove od 10. kolovoza 2005. (list 459), ugovor broj 11061 o zakupu poslovno-prodajnog prostora (list 460-462), I. aneks ugovora broj 11061 od 18. lipnja 2002. (list 463), troškovnik i grafički prilozi iz rujna 2005. (list 464-472), izveden je dokaz dopunskim saslušanjem tužitelja (list 474-476), izveden je dokaz građevinskim vještačenjem po vještaku dipl. ing. Dariu Šereru (list 482-525), saslušanjem vještaka dipl. ing. Daria Šerera (list 535-536), svjedoka ŽN (list 552-553) i PN (list 557-558).

7. Nakon što je Županijski sud u Zagrebu presudom i rješenjem posl. br. Gž- 1308/2023-3 od 31. svibnja 2023. djelomično ukinuo prvostupanjsku presudu od 26. siječnja 2023. preostalo je odlučiti o tužiteljevom zahtjevu za isplatu iznosa s osnova nužnih i korisnih troškova, odnosno izvršenih ulaganja u predmetni poslovni prostor u iznosu od 40.817,27 EUR, s pripadajućim zateznim kamatama te o troškovima postupka.

8. Ocjenjujući rezultate svih provedenih dokaza, a sukladno odredbi čl. 8. ZPP- a, sud je utvrdio da je tužbeni zahtjev tužitelja osnovan.

9. Među strankama nije sporno da je tuženik upisani zemljišnoknjižni vlasnik predmetnog poslovnog prostora – lokala, a da je tužitelj u posjedu istog. Sporno je, je li tužitelj imao suglasnost za izvođenje radova na nekretnini i pripada li mu stoga pravo zahtijevati isplatu nužnih i korisnih troškova, sporna je visina tih troškova, a sporno je i je li nastupila zastara potraživanja tužitelja.

10. Uvidom u ugovor broj 16583 o zakupu poslovnog prostora na tržnici Dolac od 8. travnja 2004. (dalje: Ugovor o zakupu) utvrđeno je da je isti zaključen između Tržnice Zagreb d.o.o. i tužitelja. Predmet zakupa je poslovni prostor - lokal ukupne veličine od 38,03 m2. Ugovor je zaključen na određeno vrijeme od 1. svibnja 2004. do 30. travnja 2007. Ugovoreno je kako se nakon isteka vremena ugovor ne može prešutno produljiti već su stranke obvezne zaključiti novi ugovor. Nadalje, ugovoreno je kako je zakupnik dužan za sve eventualne preinake u poslovnom prostoru ishoditi pisanu suglasnost zakupodavca, a sve odnose s tim u vezi stranke uređuju posebnim ugovorom. Navedeni Ugovor o zakupu solemniziran je od strane javnog bilježnika Nikole Tadića broj OU-667/04 od 8. srpnja 2004.

11. Uvidom u zaključak o davanju objekta na upravljanje i korištenje Turističkoj zajednici Grada Zagreba koji je donio tužitelj dana 25. siječnja 2006. utvrđeno je da je Turističkoj zajednici na upravljanje i korištenje dan objekt u Zagrebu Dolac 2 površine 749,90 m2 koji objekt su koristile Tržnice Zagreb d.o.o. Iz ugovora o davanju objekta na upravljanje i korištenje od 19. svibnja 2006. proizlazi da je u trenutku zaključenja tog ugovora u posjedu predmetnog poslovnog prostora u površini naznačenoj u tom ugovoru od 38,03 m2, ovdje tuženik i to do 30. travnja 2007.

12. Uvidom u dopis tuženika od 29. svibnja 2006. utvrđeno je da se istim obavještava tužitelj da objektom u Zagrebu, Dolac 2, više ne upravlja Tržnice Zagreb d.o.o., već Turistička zajednica Grada Zagreba. Uvidom u dopis punomoćnika Turističke zajednice Grada Zagreba od 27. ožujka 2007. utvrđeno je da je istim tužitelj obaviješten o istome te je pozvan najkasnije u roku od 8 dana prije isteka ugovora o zakupu izvijestiti o datumu predaje poslovnog prostora.

13. U svom iskazu tužitelj navodi kako je u zakupu jednog skladišnog prostora na tržnici Dolac bilo poduzeće RIBA Zagreb. Nadalje navodi kako je 1987. bilo preuređenje ribarnice te je poduzeće RIBA tada dobilo skladište unutar ribarnice iste površine, a i nadalje je ostalo u zakupu skladišta koje se nalazi do ribarnice. Od Tržnica Zagreb su 1991. dobili odobrenje da to skladište bude jedan degustacijski centar za riblje proizvode. U tom prostoru veličine 16 m2 bili su visoki zidovi i odlučili su napraviti galeriju. Tako je osnovano društvo [obrt], kojeg su osnovali on i njegov brat. Kompletno su preuredili to skladište. Za to su imali građevinsku dozvolu i suglasnost. Galerija iznad stepenica površine cca 18 m2 napravljena je 2002., a te radove je napravio obrt [obrt]. Tako je poslovni prostor dobio površinu od oko 54 m2. Tu prostoriju su također kompletno uredili. Kako je 2005. ili 2006. bilo ponovno preuređenje ribarnice ta je mala kuhinja srušena, a dobili su odobrenje za izgradnju nove kuhinje, iznad jednog kraka stepenica koje vode u podrum površine 8-10 m2. Za sve radove Amfora je imala suglasnost. Svi radovi izvedeni do 1997. plaćeni su preko računa [obrt], a sve kasnije radove je platio obrt [obrt]. Firma Riba je imala ugovor o zakupu na 18 m, a kasnije je s njim kao vlasnikom obrta [obrt] zaključen ugovor o zakupu na 38 m2, misli 1998. Za svaku nadogradnju i uređenje postavljao je pisani zahtjev i svi radovi koje je izveo bili su odobreni od strane Tržnice Zagreb d.o.o., a s Gradom Zagrebom nije bio ni u kakvom ugovornom odnosu. Dobio je pismena Grada Zagreba i Turističke zajednice Grada Zagreba da je istekao Ugovor o zakupu 30. travnja 2007 i da je dužan poslovni prostor – lokal predati u posjed. Pokušao je kontaktirati tuženika i tražio da se isplate izvršena ulaganja, da mu se da zamjenski prostor ili produži ugovor, međutim Turistička zajednica je inzistirala na iseljenju.

14. Dopunski saslušan na ročištu održanom 27. siječnja 2025. tužitelj navodi da je sve radove na uređenju predmetnog poslovnog prostora financirao on. Poduzeće Riba Zagreb osnovano je 1987., četiri godine prije izvršenih ulaganja, a on je osnovao to poduzeće. Nakon što se rekonstruirala ribarnica na Tržnici Dolac 1988., Riba Zagreb je dobila jedan skladišni prostor unutar ribarnice. Devedesete godine došli su na ideju da u tom skladišnom prostoru unutar ribarnice naprave degustacioni centar. Riba Zagreb nije bila registrirana za obavljanje djelatnosti ugostiteljstva, zbog čega je s bratom osnovao društvo [obrt] Godine 1997. Riba Zagreb je došla u poteškoće i otišla u stečaj, a taj dio poslovanja i svi radnici preneseni su na [obrt] Zaposlenike iz ugostiteljstva je izdvojio i osnovao obrt [obrt] 1997. koji je poslovao sve do njegovog odlaska u mirovinu. [obrt] je nastavila s djelatnošću trgovine, a obrt je nastavio ugostiteljsku djelatnost. Sve kasnije radove poduzete na predmetnom prostoru financirao je obrt [obrt], odnosno on. Navodi kako mu je Tržnica 2002. ponudila jedan manji prostor uz njegov prostor u kojem je mogao izgraditi kuhinju. Odlučio se za tu rekonstrukciju i proširenje prostora te je za to dobio suglasnost Tržnica Zagreb. Cijela tržnica Dolac je išla u rekonstrukciju 2005. i zbog toga je morao srušiti taj prostor u kojem je 2002. izgrađena kuhinja. Iz Tržnica su tada predložili i dali suglasnost da se u jednom prostoru između njegovog prostora i ribarnice, iznad stepenica napravi kuhinja površine 8 m2. To je sve rađeno u dogovoru s Tržnicama. Tada je stalno bio u prostorijama Tržnica, uredno je plaćao zakupninu, komunalije, a bio je aktivan i u Udruzi Kumica koja je obuhvaćala zakupnike na Tržnici Dolac. Tržnice su uzrokovale investiciju iz 2005., jer je Tržnica išla u rekonstrukciju i on nije imao izbora. Zbog poduzetih radova Tržnice su mu povećale zakupninu 2002. i 2005. Radove 2005. obavilo je društvo Stipić Gradnja koje je tada radilo i rekonstrukciju cijele ribarnice. Radove je financirao preko obrta [obrt]. Navodi kako je napravljen ugovor o preuzimanju gospodarske cjeline između [obrt] i obrta [obrt] 1997. kad je obrt i osnovan, nakon čega su tržnice dale ugovor na obrt, dok je prije toga ugovor o zakupu tog skladišnog prostora glasio na [obrt] Projekt za radove iz 2005. radila je firma koja je napravila projekt rekonstrukcije cijele ribarnice, a to je bio projektant RN, koji mu je predao projekt i troškovnik. Godine 2002. radila se kuhinja, stepenice, novi šank, a 2005. se ta kuhinja srušila, ponovo se gradila nova kuhinja od 8 m2, cijela konstrukcija, zidovi, instalacije, novi šank, novi WC ispod stepenica, dizanje poda gornje prostorije za cca pola metra. Ti su radovi poduzeti kako bi obavljao ugostiteljsku djelatnost i svi su bili nužni za obavljanje njegove djelatnosti.

15. Sud je izveo dokaz građevinskim vještačenjem po vještaku dipl. ing. Mladenu Ožiću. U svom nalazu i mišljenju vještak utvrđuje kako izgled prostora utvrđen prilikom očevida, odgovara skici na listu 136-137 sudskog spisa. Nadalje utvrđuje kako sadašnja vrijednost ulaganja u predmetnu nekretninu učinjena do 2002. uzimajući u obzir amortizaciju odnosno umanjenje zbog starosti i trošnosti iznosi 99.729,36 kn, od čega vrijednost nužnih radova iznosi 50.868,71 kn, a korisnih 48.860,65 kn. Sadašnja vrijednost ulaganja u nekretninu učinjena nakon 2002. uzimajući u obzir amortizaciju iznosi 73.314,43 kn, od čega je vrijednost nužnih radova 0, a korisnih 73.314,43 kn.

16. Obje stranke prigovorile su nalazu i mišljenju vještaka dipl. ing. Mladena Ožića pa je vještak saslušan na ročištu održanom 19. rujna 2019. Prema mišljenju ovog suda vještak na ročištu nije otklonio opravdane prigovore stranaka na njegov nalaz i mišljenje. Sud ocjenjuje da su nalaz i mišljenje navedenog vještaka manjkavi te napravljeni površno pa tako primjerice vještak u svom nalazu i mišljenju nije naveo niti površinu predmetnog prostora te proizlazi kako prostor nije ni izmjerio, iako je održan očevid. Također, prepisao je podatke o izvedenim radovima iz troškovnika koji se nalazi u spisu, a iste uopće nije analizirao već je samo ocijenio da su isti logični u građevinskom smislu. I prema mišljenju ovog suda, a tome su prigovorile i stranke, vještak uopće nije obrazložio koji su to radovi nužni, a koji korisni i zašto. Stoga, a s obzirom na opsežnost prigovora stranaka na taj nalaz i mišljenje te s o obzirom na stav suda da su nalaz i mišljenje površni i manjkavi, sud nije prihvatio navedeni nalaz i mišljenje te je prihvatio prijedlog obje stranke da se izvede dokaz novim građevinskim vještačenjem te ponovnim očevidom na licu mjesta.

17. Zbog toga je proveden novi očevid te je određeno izvođenje dokaza građevinskim vještačenjem po vještaku Dragutinu Gergely iz Gerd d.o.o. U svom nalazu i mišljenju vještak je utvrdio kolika je bila površina predmetnog poslovnog prostora 1987. godine te kakvo je postojeće stanje i površina predmetnog poslovnog prostora. Vještak nadalje utvrđuje da su tijekom godina vršene razne rekonstrukcije poslovnog prostora. Tako navodi da je iz tehničke dokumentacije na listu 33-38 sudskog spisa vidljivo da je predviđena rekonstrukcija predmetnog poslovnog prostora na način izgradnje galerije, a da li je to izvedeno na tako predviđeni način, nije bilo moguće utvrditi. Nadalje, navodi da nije moguće odgovoriti niti da li su izvedeni radovi sukladno tehničkoj dokumentaciji pod nazivom skica prijedloga uređenja skladišta ribarnice i izgradnja kuhinjice uz ugostiteljski lokal od 13. lipnja 2002., jer takvo stanje odnosno tako izgrađenu kuhinju i na tom položaju prilikom očevida vještak nije utvrdio. Također, stanje kako je opisano u tehničkoj dokumentaciji izrađenoj od Zavoda za arhitekturu, Arhitektonskog fakulteta Sveučilišta u Zagrebu iz srpnja 1991., a koja je prilog građevinskoj dozvoli od 2. rujna 1991. nije u tom obliku zatečeno prilikom očevida. Raspored poslovnog prostora, a koji se sastoji od prizemlja i 1. kata - galerije utvrđen je prilikom očevida, a isti odgovara tehničkoj dokumentaciji na listu 68-79 spisa pod nazivom faza: troškovnik i grafički prilozi iz mjeseca rujna 2005. godine te grafičkom prilogu list 73-76 spisa iz kojeg je vidljivo postojeće stanje i novo stanje. Vještak nadalje navodi kako je iz tehničke dokumentacije koja je sastavni dio rješenja o izvedenom stanju vidljivo ranije postojeće stanje kao i sadašnje stanje prizemlja i kata koje se ozakonjuje, a takvo je stanje utvrđeno i prilikom očevida. Nadalje vještak ističe kako je analizirao i kronološki posložio tehničku dokumentaciju iz spisa iz koje su vidljive promjene u odnosu na osnovnu raniju jedinstvenu prostoriju od 17,70 m2, a da li se po toj tehničkoj dokumentaciji postupilo odnosno izvodili radovi, ne može se očitovati. Po novom stanju zatečenom prilikom očevida može se zaključivati samo na temelju tehničke dokumentacije iz rujna 2005. i tehničke dokumentacije koja je sastavni dio rješenja o izvedenom stanju. Na temelju toga vještak je utvrdio da je površina predmetnog poslovnog prostora 54,94 m2 od čega je 28,28 m2 površina kata- galerije, a 26,66 m2 površina prizemlja. Vještak nadalje navodi kako je izgradnjom 1. kata-galerije nastala nova stvar te su tako dobivene dvije etaže ukupne površine 54,94 m2, a suvlasnički omjeri bi sukladno tome iznosili za prizemlje 2666/5494 dijela, a za 1. kat-galeriju 2828/5494 dijela.

18. Što se tiče procjene vrijednosti izvedenih radova vještak je istu izradio prema današnjem stanju predmetnog ugostiteljskog prostora te prema današnjim cijenama. Mišljenja je da bi se godina izvedenosti radova u današnjem obliku uzela 2005., jer tehnička dokumentacija iz te godine odgovara današnjem stanju na licu mjesta. Mišljenja je da bi starost i trošnost izvedenih radova iznosila 17 godina na temelju čega vještak daje procjenu za izvedene radove umanjeno za koeficijent umanjenja za trošnost i starost. U navedenim cijenama sadržani su rad, materijal, dostava-doprema, sva državna davanja, a sve bez PDV-a. Vještak je mišljenja da bi procijenjena vrijednost radova iznosila 307.537,71 kn. Vještak nadalje utvrđuje da su svi troškovi bili nužni i procijenjeni troškovi ne sadrže korisne vrijednosti. Ovo iz razloga što su obračunati samo troškovi građevinsko-obrtničkih i instalaterskih radova nužnih za uređenje i rekonstrukciju - nadogradnju ugostiteljskog prostora, dok oprema namještaj i ostali pripadajući troškovi nisu sadržani u procijenjenim vrijednostima koji bi se mogli smatrati korisnim radovima.

19. Nalazu i mišljenju vještaka prigovorio je tužitelj. Očitujući se na prigovore tužitelja vještak na ročištu održanom 9. prosinca 2022. u bitnom navodi da je nalaz i mišljenje izrađen sukladno dokumentaciji u spisu, izvršenom očevidu na licu mjesta i pregledom samog prostora. Pod dokumentacijom koja je korištena isključivo se misli na tehničku dokumentaciju, kao i tehničke parametre iz ostale dokumentacije. U nalazu i mišljenju naznačene su cijene na dan pisanja nalaza i mišljenja odnosno mjeseca svibnja 2022. umanjene za koeficijent umanjenja. Jediničnu cijenu i količinu je utvrdio na način da isti predstavljaju prosječne tržišne jedinične cijene za takvu vrstu radova u mjesecu svibnju 2022. u kojim cijenama su sadržani svi troškovi rada, materijala, transporta, društvenih davanja, zaštita na radu, a količine su utvrđene temeljem izmjere na licu mjesta. Odgovarajući na pitanje kako je računao količinu radova, primjerice, radova za otucanje dotrajale žbuke sa zidova cca 50% površine s obzirom da je u nalazu navedena količina od 114,83 m2, navodi da se kod radova adaptacije odnosno rekonstrukcija gdje se neke od starijih izvedenih radova može zadržati, primjenjuju pravila struke zajedno s prosječnim postocima koji se uzimaju u obzir, a sve da se ne bi vršio cjelokupni obračun radova koji nisu izvedeni. Iz tog razloga je i uzet postotak od 50% koji predstavlja prosječnu vrijednost gdje je trebalo obnoviti žbuku na zidovima i stropovima zbog izvođenja radova na rekonstrukciji. Budući se radi o rekonstrukciji predmetnog poslovnog prostora sa izvedbom međukatne konstrukcije svi radovi u građevinsko-obrtničkom i instalaterskom smislu su bili nužni. Prilikom ovakvih radova, rekonstrukcija poslovnih prostora treba izraditi tehnička dokumentacija, bez obzira tko ju je izradio da li s potpisom ili bez potpisa.

20. Sud je u cijelosti prihvatio nalaz i mišljenje vještaka Dragutin Gergely, jer je u nalazu i mišljenju vještak iscrpno i temeljito analizirao građevinsku dokumentaciju koja prileži spisu te istu pravilno usporedio sa stanjem zatečenim prilikom očevida. Vještak je prilikom usmenog saslušanja otklonio sve prigovore tužitelja pa stoga sud smatra da prigovorima tužitelja nalaz i mišljenje vještaka nije doveden u sumnju. Iako se nalaz i mišljenje vještaka Dragutina Gergelya razlikuje u pogledu visine vrijednosti radova, sud je dao razloge zašto nije prihvatio nalaz i mišljenje vještaka Mladena Ožića. Uostalom, nalaz i mišljenje vještaka Ožića izrađen je u listopadu 2018., dakle, skoro četiri godine prije nalaza i mišljenja vještaka Dragutina Gergelya. Kako su oba vještaka vrijednost radova utvrđivala na dan izrade nalaza i mišljenja te istu vrijednost umanjivala za koeficijent starosti i trošnosti to je očekivano da se vrijednost ulaganja utvrđena od strane oba vještaka razlikuje s obzirom na opće poznatu činjenicu porasta cijena izvođenja građevinskih radova i cijena materijala u tom periodu.

21. S obzirom na odluku Županijskog suda u Zagrebu od 31. svibnja 2003. i uputu kako je u ponovljenom suđenju potrebno dati razloge o tome jesu li radovi opisani u vještačenju Dragutina Gergelyja nužni radovi, sud je izveo dokaz novim vještačenjem po vještaku dipl. ing. građ. Dariu Šereru, jer je tuženik ustrajao na prijedlogu da se izvede dokaz novim građevinskim vještačenjem, a vještak Dragutin Gergely je umro pa istog vještaka nije bilo moguće dopunski saslušati radi razjašnjenja njegovog nalaza i mišljenja, a prema uputi višeg suda.

22. U nalazu i mišljenju vještak dipl. ing. Dario Šerer navodi kako procijenjena vrijednost građevinsko obrtničkih i instalaterskih radova na uređenju i rekonstrukciji – nadogradnji ugostiteljskog prostora iznosi 46.616,11 EUR bez PDV-a. Svi procijenjeni građevinsko – obrtnički i instalaterski radovi u iznosu od 46.616,11 EUR bez PDV-a predstavljaju nužne radove za tužitelja kako bi se poslovni prostor uredio za obavljanje ugostiteljske djelatnosti. Oprema, namještaj i ostali troškovi vezani uz uređenje prostora za obavljanje ugostiteljske djelatnosti nisu obuhvaćeni procjenom vrijednosti izvedenih radova, jer isto prelazi područje rada vještaka za područje građevinarstva i procjene vrijednosti nekretnina, a isto bi prema njegovom mišljenju predstavljalo korisne radove za tužitelja.

23. Nalazu i mišljenju prigovorio je tuženik u podnesku od 23. prosinca 2025. pa je vještak saslušan na ročištu održanom 16. siječnja 2026. U svom usmenom očitovanju vještak navodi da je postupio sukladno rješenju suda te je utvrdio odnosno procijenio vrijednost izvedenih radova kao i da li se radi o nužnim, korisnim ili luksuznim radovima. Predmetno je utvrdio temeljem vrsta i količina izvedenih radova kao i dokumentacije priležeće sudskom spisu, a sve imajući u vidu činjenicu da je prostor bio namijenjen za pružanje usluga ugostiteljske djelatnosti. Prema njegovom mišljenju svi izvedeni radovi razvidni iz dokumentacije priležeće sudskom spisu, a obrađene u nalazu i mišljenju za tužitelja su predstavljali nužne radove kao bi prostor priveo namjeni obavljanja ugostiteljske djelatnosti. Korisnim radovima u ovom slučaju smatrao bi opremanje predmetnog prostora i inventar za obavljanje djelatnosti, ali ne i izvedene građevinske radove. Navodi kako je opisao kako je prostor prvotno izgledao, to je bila jedna prostorija, a da bi se prenamijenila u svrhu obavljanja ugostiteljske djelatnosti bilo je nužno poduzeti građevinske radove koje je obradio u nalazu i mišljenju. Uređenje predmetnog prostora izvođeno je prema projektnoj dokumentaciji i izvođenje tih radova bilo je nužno da bi se prostor uredio na način kako je to projektom bilo predviđeno i za obavljanje ugostiteljske djelatnosti.

24. Sud je prihvatio nalaz i mišljenje vještaka dipl. ing. Daria Šerera, jer je isti jasan, obrazložen, neproturječan kako sam sebi tako i drugim izvedenim dokazima. Uostalom, nalaz i mišljenje sukladan je nalazu i mišljenju Dragutina Gergelyja u pogledu ocjene koji su troškovi bili nužni, a koji korisni. Tako su oba navedena vještaka zaključila kako su svi poduzeti radovi na predmetnom poslovnom prostoru bili nužni prema projektu po kojem su i rađeni, a s obzirom na namjenu prostora, odnosno djelatnost u svrhu koje je prostor dan u zakup, a to je ugostiteljska djelatnost. Iako je tuženik prigovorio nalazu i mišljenju Daria Šerera, vještak je prigovore tuženika otklonio usmenim očitovanjem pa tuženik pravilnost nalaza i mišljenja vještaka Daria Šerera, a koji je sukladan i ranije izvedenom vještačenju po vještaku Dragutinu Gergelyju, nije doveo u sumnju.

25. S obzirom na uputu Županijskog suda u Zagrebu, a u vezi utvrđenja je li postojala suglasnost zakupodavca za izvođenje radova izveden je dokaz saslušanjem svjedoka ON, GN, JN, ŽN i PN.

26. U svom iskazu svjedok ON navodi kako je bio direktor Tržnica Zagreb u razdoblju od listopada 2000. do listopada 2010. Prostor koji je koristio tužitelj je bio u upravnoj zgradi gdje je i radio. Poznaje tužitelja bio je njihov komitent. Osobno s njim nije zaključio ugovor o zakupu, jer je on već od ranije bio u tom prostoru. Moguće je da je raniji ugovor istekao pa da je za vrijeme njegovog mandata produžen, ali se ne sjeća je li to tako bilo. Upravljali su tom zgradom do 2005. kad je gradonačelnik Ć odlučio da isele na drugu lokaciju na Kvatriću, a u njihov je prostor došla Turistička zajednica Grada Zagreba. Misli da su preuzeli upravljanje zgradom pa tako i poslovnim prostorom tužitelja, a to je bilo u rujnu 2005. Gradonačelnik Ć je tri prostora koji su koristili zakupci, uključujući i tužitelja, htio pretvoriti u izložbeni prostor za Turističku zajednicu te je htio da ljudi isele iz tih prostora. Tako je čuo, nije u tom sudjelovao, a to očito nije realizirano, jer ljudi i nadalje koriste te prostore. Koliko mu je poznato za vrijeme od 2000. do 2005. nisu poduzimani radovi u prostoru koji koristi tužitelj. Dok je bio direktor ne sjeća se da bi ga tužitelj tražio suglasnost za izvođenje radova na tom prostoru. U to vrijeme su imali cca 3000 komitenata tako da ostavlja mogućnost da se ne sjeća tog detalja. Na odluci broj 15593 od 28. listopada 2003. nalazi se njegov potpis i to je odluka koja je zaključena za vrijeme njegovog mandata. Navodi da s njegove strane nije postojala usmena suglasnost za izvođenje radova na adaptaciji prostora koji koristi tužitelj, jer se o tome odlučivalo isključivo na način da bi se zaključio pisani sporazum temeljem kojeg bi se utvrdilo kolika su ulaganja korisnika, a što je protuusluga Tržnica, primjerice, umanjenje zakupnine, neplaćanje zakupnine kroz određeni vremenski period i slično.

27. U svom iskazu GN navodi kako je bio direktor Tržnica Zagreb od lipnja 1982. do 31. prosinca 1997. ili 1998. Poznaje tužitelja, jer je njegova firma [obrt] imala prostor na Tržnici. Oni su u jednom trenutku došli na ideju da skladišni prostor prenamijene u poslovni prostor. Podnijeli su zahtjev, komisija je to odobrila. Uvjet je bio da tu prenamjenu financiraju svojim vlastitim sredstvima. Nadgledali su obavljanje radova i sve je morala biti obavljeno sukladno tehničkim uvjetima kako je to dogovoreno. Nakon što su radovi izvršeni, pregledali su prostor, a nakon toga je zaključen novi ugovor s novim iznosom najamnine. Otišao je raditi u drugu firmu i ne zna što se dalje događalo.

28. Svjedok JN da je u Tržnice Zagreb došao u lipnju 1996., a radio je do 2020. Tužitelj je bio njihov zakupnik, a misli da je tužitelj bio zakupnik već i 1996. kad je svjedok došao u Tržnice. Bio je u prostoru u kojem je zakupac bio tužitelj, radilo se o ugostiteljskom prostoru. Ne sjeća se da bi u tom prostoru bili poduzimani neki radovi, odnosno adaptacija prostora za vrijeme dok je radio u Tržnicama Zagreb. Ako je i tražena suglasnost za izvođenje radova, o tome bi odlučivala tehnička služba, a ne pravna. Da se pisao neki sporazum ili ugovor to bi pripremala pravna služba. Ne kaže da toga nije bilo u ovom konkretnom slučaju, ali se radi proteka vremena toga ne sjeća.

29. U svom iskazu svjedok ŽN navodi da poznaje tužitelja od kada su uređivali ribarnicu na Dolcu. Firma u kojoj radi je napravila projekt, a po nalogu i zahtjevu Zagrebačkih Tržnica. Tom prilikom je upoznao tužitelja koji ga je zatražio da napravi projekt i za njegov lokal. Koliko se sjeća, jedan dio lokala je ulazio u prostor Tržnice odnosno ribarnice. Tlocrtno je izgledalo kao da jedan dio lokala pripada prostoru ribarnice. U konačnom rješenju, odnosno izrađenom projektu to su nekako zaobišli i taj dio više nije bio dio lokala tužitelja. Nalog za izradu projekta za lokal tužitelja dobio je upravo od tužitelja. N je bio izvođač radova, a misli da je on bio glavni izvođač radova za cijeli projekt uređenja ribarnice. U Zagrebačkim Tržnicama tada je direktor bio ON i s njim je komunicirao, a komunicirao je i s njegovim operativcem Č. S tužiteljem nije zaključio ugovor, sve su dogovorili usmeno. Što se tiče samog projekta ranije su postojale stepenice koje su vodile u lokal iz podruma ribarnice, a oni su iznad tih stepenica u prostoru koji je otprilike visine do 1. kata izradili podest na kojem je bilo zamišljeno smjestiti kuhinju. Misli da su već postojale stepenice za galeriju te da je galerija već postojala, a svakako je prikazana u projektu i u konačnici je tamo. Prostor je imao namjenu konzumacije hrane. ON i Č iz Zagrebačkih Tržnica svakodnevno su bili tamo, znali su da N radi, ništa nije bilo sporno. Za ovaj posao platio mu je tužitelj. Poanta radova je bila u preseljenju kuhinje, bilo je nešto sitno rušilačkih radova, skidanje podova, žbuke i keramike, nešto bušenja i zidanja, a rađena je čelična konstrukcija na podestu na koji je trebala biti postavljena kuhinja. Kada mu je predočen troškovnik na listu 464-472 sudskog spisa, potvrdio je da je to troškovnik koji je napravio te su u njemu navedeni svi radovi koji su izvršeni. Na tom troškovniku prikazano je postojeće stanje te se vidi kuhinja koja ulazi u prostor ribarnice, a o čemu je iskazivao. U prijedlogu novog stanja razvidno je da tog dijela kuhinje više nema, a ostala je samo mala ostava te je prostor zatvoren prema prostoru ribarnice.

30. U svom iskazu PN navodi kako ima građevinski obrt [obrt] vlasnik PN. Navodi kako su ga angažirale Tržnice Zagreb za uređenje ribarnice. Radilo se o kompletnom unutarnjem uređenju ribarnice, a možda je nešto rađeno i na vanjskom dijelu. Sklopio je ugovor s tadašnjim direktorom Tržnica, a ne sjeća se kako se zvao. To je bilo 2005., dobio je na natječaju, sve je išlo preko natječaja. Ne sjeća se tko je ŽN, a kada mu se predočavaju troškovnik i grafički prikazi iz rujna 2005. na listu 464-472 spisa navodi da mu to ništa nije poznato, a nije mu poznat ni tužitelj. Vjerojatno ga je upoznao ako ima nešto na tržnici, ali se toga ne sjeća. Možda se prilikom uređenja ribarnice uređivao i ugostiteljski obrt u sklopu ribarnice, a kada mu je predočen troškovnik za dodatne radove od 10. kolovoza 2005. potvrdio je da se na njemu nalazi njegov potpis i memorandum, a vidi se i žig pa pretpostavlja da je vodio te radove samo se toga ne sjeća. Postoji mogućnost da je uz troškovnik postojao i ugovor i da mu je plaćeno, ali se toga ne može sjetiti. Ako je napravljeno, onda je i naplaćeno. Nitko mu nije ostao ništa dužan iz tog posla s Tržnicama.

31. Sud je povjerovao iskazima svjedoka ŽN i PN jer su iskazivali iskreno i uvjerljivo, njihovi su iskazi objektivni jer su isti nezainteresirani za ishod ovog postupka. Sud je povjerovao i iskazu tužitelja koji je također iskazivao uvjerljivo, njegov je iskaz u skladu s dokumentacijom koju je dostavio u spis te iskazima svjedoka ŽN i PN. Sud nije posebno cijenio iskaze svjedoka GN i JN jer istu nisu iskazivali o činjenicama odlučnim za odluku. Sud nije povjerovao iskazu svjedoka ON u dijelu u kojem je iskazao da nije postojala usmena suglasnost s njegove strane za izvođenje radova, jer je u tom dijelu njegov iskaz neuvjerljiv. Da je iskaz navedenog svjedoka neuvjerljiv, sud zaključuje i iz okolnosti da navedeni svjedok uopće ne zna da bi se izvodili radovi na ribarnici na Tržnici Dolac 2005., iako su o tome iskazivali i svjedok ŽN i svjedok A koji su na tim radovima bilo angažirani od strane Tržnica Zagreb. Svjedok ŽN je rekao da se sva komunikacija odvijala upravo s direktorom Tržnica u to vrijeme pa je tim nejasnije da se svjedok ON koji je bio direktor Tržnica tada, radova uopće ne sjeća. Također, svjedok ON je iskazao da su se u rujnu 2005. preselili na drugu lokaciju na Kvatriću, a da je u ove prostore preuzeo tuženik za potrebe Turističke zajednice Grada Zagreba, no to nije bilo 2005. već 2006., kako proizlazi iz dokumentacije koju je u spis dostavio tuženik.

32. Prema odredbi čl. 164. st. 2. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (''Narodne novine'' broj 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12 i 152/14 - dalje: ZV) zahtjeva li vlasnik da posjednik preda stvar, pošteni posjednik može tražiti naknadu za nužne i korisne troškove koje je imao te stvar zadržati dok mu oni ne budu naknađeni.

33. Vještaci Dragutin Gergely i Dario Šerer su u svom nalazu i mišljenju, koji je sud u cijelosti prihvatio, prilikom utvrđivanja nužnih i korisnih troškova, uzeli u obzir samo radove koje je na predmetnom poslovnom prostoru tužitelj izvršio 2005. Vrijednost tih radova (uključujući i rad, materijal, dostavu – dopremu i sva državna davanja, bez PDV-a) vještak Gergely je utvrdio u iznosu od 307.537,71 kn (40.817,27 EUR, a vještak Šerer u iznosu od 46.616,11 EUR, bez PDV-a (do razlike u visini je došlo jer je nalaz i mišljenje vještak Šerer izrađivao tri godine kasnije), pri čemu su oba vještaka zaključila kako se u cijelosti radi o nužnim troškovima.

34. S obzirom da su navedeni radovi poduzeti 2005., dakle u trenutku dok je na snazi bio Ugovor o zakupu zaključen između Tržnica Zagreb d.o.o. i tužitelja, dakle dok je tužitelj bio zakupnik predmetnog poslovnog prostora, to sud utvrđuje da je u vrijeme poduzimanja navedenih radova 2005. godine, tužitelj bio pošteni posjednik poslovnog prostora, neovisno o tome što je tužitelj kasnije, po isteku ugovora o zakupu postao nepošten, jer mu je prestao pravni osnov posjedovanja.

35. Kako je tužitelj u vrijeme poduzimanja radova 2005. bio pošten to mu je tuženik kao vlasnik nekretnine koji zahtjeva od tužitelja kao posjednika stvari da mu preda posjed poslovnog prostora, sukladno odredbi čl. 164. st. 2. ZV-a, dužan naknaditi i nužne i korisne troškove koje je imao. Zbog toga su i svi prigovori tuženika usmjereni prema tome da vještaci nisu dali razloge o tome što su nužni, a što korisni troškovi, ujedno i neodlučni jer tužitelj ima pravo na naknadu i jednih i drugih troškova. Svakako, sud prihvaća zaključke vještaka Gergelya i vještaka Šerera te također utvrđuje da su svi radovi koji su na predmetnom poslovnom prostoru izvedeni 2005. predstavljaju nužne radove za obavljanje ugostiteljske djelatnosti kojom se bavio tužitelj i zbog obavljanja koje djelatnosti je i zaključio Ugovor o zakupu s Tržnicama Zagreb d.o.o.

36. Uostalom, da se radilo o nužnim radovima, sud je zaključio i na temelju iskaza svjedoka ŽN koji je iskazao da je ribarnica tada išla u rekonstrukciju, na kojem projektu je njegova firma u kojoj je radio bila angažirana od strane Tržnica Zagreb d.o.o., a za potrebe koje rekonstrukcije je trebalo intervenirati u prostor koji je koristio tužitelj. Svjedok je jasno obrazložio da je jedan dio prostora tužitelj ''ulazio'' u prostor ribarnice te da je taj dio prostora tužitelja morao biti pripojen ribarnici. Kako se upravo u tom dijelu prostora nalazila kuhinja, to je kuhinju trebalo premjestiti na drugo mjesto, što je prouzročilo potrebu za obavljanjem radova u prostoru tužitelja. Sve navedeno u svom iskazu i dopunskom iskazu je naveo i tužitelj. Također, i tužitelj i svjedok ŽN iskazali su da je radove poduzeo PN. Da je upravo 2005. vršena rekonstrukcija ribarnice potvrdio je u svom iskazu i svjedok PN koji je rekao da su ga za taj posao angažirale Tržnice Zagreb d.o.o. Iako se ne sjeća konkretnih radova u prostoru tužitelja, potvrdio je da su njegovi podaci navedeni na troškovniku te da su svi radovi koji su se izvodili na tržnicama plaćeni.

37. U odnosu na navode tuženika da sukladno odredbi čl. 9. Ugovora o zakupu tužitelj nije smio poduzimati radove na predmetnom poslovnom prostoru bez pisane suglasnosti zakupnika, valja reći da je odredbom čl. 16. st. 3. Zakona o zakupu i prodaji poslovnog prostor (''Narodne novine'' br. 91/96, 124/97, 174/04 i 38/09) propisano da ako zakupnik bez suglasnosti zakupodavca odnosno unatoč njegovom protivljenju izvrši preinake ili nastavi s izvođenjem radova, zakupodavac ima pravo raskinuti ugovor, a sukladno odredbi st. 4. istog članka u tom slučaju zakupodavac ima pravo i na naknadu štete.

38. Dakle, u situaciji kad zakupodavac postupa protivno odredbi Ugovora o zakupu (i odredbi čl. 16. Zakona o zakupu i prodaji poslovnog prostora), to za zakupodavca nastaju određena prava propisana navedenom zakonskom odredbom.

39. U ovom konkretnom predmetu, tuženik nije zakupodavac, već vlasnik nekretnine, koji nije bio u ugovornom odnosu s tužiteljem. Tuženik koji je inicirao ovaj postupka, svoj zahtjev radi predaje u posjed utemeljio je upravo na odredbi čl. 161. ZV-a, odnosno podnio je vlasničku tužbu kao vlasnik predmetnog poslovnog prostora, kojim je od tužitelja kao bespravnog posjednika tražio da mu preda posjed te nekretnine i o kojem zahtjevu je pravomoćno odlučeno na način da je prihvaćen taj zahtjev te je tužitelju naloženo iseljenje i predaja u posjed predmetnog poslovnog prostora. S obzirom na to, dolazi do primjene odredbi čl. 164. i čl. 165. ZV-a o pravima tog posjednika, ovisno o tome je li pošten ili nepošten. Činjenica da zakupodavac nije dao suglasnost zakupniku na izvođenje radova, ne utječe na pravo tog istog zakupnika, u ovom slučaju poštenog posjednika, da od vlasnika koji od njega traži predaju u posjed, zahtjeva naknadu nužnih i korisnih troškova. Odnosno, odredba Ugovora o zakupu kojim se zahtjeva pisana suglasnost zakupodavca za izvođenje radova na predmetu zakupa, ne uskraćuje tužitelju pravo da svoje troškove koji su mu nastali za vrijeme poštenog posjedovanja potražuje od vlasnika nekretnine.

40. Zbog toga sud smatra da nije odlučno jesu li Tržnice Zagreb d.o.o. kao zakupnik dale suglasnost za izvođenje radova u predmetnom poslovnom prostoru 2005., jer su ti radovi izvedeni, a što je sud utvrdio na temelju iskaza tužitelja i svjedoka ŽN i PN i to za vrijeme dok je tužitelj imao sklopljen Ugovor o zakupu s Tržnicama Zagreb d.o.o., dakle bio pošteni posjednik tog poslovnog prostora.

41. Također, sud je, na temelju svih izvedenih dokaza utvrdio da je tužitelj imao suglasnost Tržnica Zagreb d.o.o. za izvođenje tih radova, neovisno o tome što pisana suglasnost nikad nije dostavljena u sudski spis. Naime, iako je tadašnji direktor Tržnica Zagreb d.o.o. ON iskazao da on nije dao suglasnost za izvođenje radova, sud je mišljenja da mu činjenica da su se izvodili radovi u predmetnom poslovnom prostoru nije mogla ostati nepoznata. Naime, kako je navedeni svjedok iskazao, taj poslovni prostor nalazio se u njihovoj upravnoj zgradi, poznavao je tužitelja i znao je da je njihov komitent. S obzirom da je bio direktor Tržnica Zagreb d.o.o. u vrijeme kad su izvođeni radovi na ribarnici Tržnice Dolac, morao je biti upoznat s projektom pa je tako morao biti upoznat i s činjenicom da je za potrebe uređenja ribarnice potrebno intervenirati u objekt čiji je tužitelj zakupnik, a o čemu su iskazivali tužitelj i svjedok ŽN. Svjedok ON iskazao je kako je u njihove prostore došla Turistička zajednica Grada Zagreba, a da je to bilo u rujnu 2005. i da je bila ideja se da poslovni prostori pa tako i ovaj predmetni prenamjene u izložbeni prostor. U tom se dijelu njegov iskaz razlikuje od iskaza svjedoka ŽN i PN koji su rekli da su angažirani 2005. radi projektiranja i izvođenja radova na ribarnici, a o čemu svjedok ON uopće nije iskazivao zbog čega je sud zaključio da njegov iskaz nije vjerodostojan, a osobito s obzirom na činjenicu da je tužitelj i nadalje u tom poslovnom prostoru.

42. Zaključno valja ponoviti kako, prema mišljenju ovog suda, za odluku o zahtjevu tužitelja radi isplate za nužne i korisne troškove koje je imao za vrijeme svojeg posjedovanja kao pošteni posjednik, usmjerenom prema tuženiku kao vlasniku prostora, nije odlučno je li tužitelj imao pisanu suglasnost tadašnjeg zakupodavca, jer je tuženik sukladno odredbi čl. 164. ZV-a dužan tužitelju kao poštenom posjedniku naknaditi nužne i korisne troškove, kako je to obrazloženo u točki 39. i 40. obrazloženja. Uz to, iako tužitelj pisanu suglasnost zakupodavca za radove u smislu odredbe čl. 9. Ugovora o zakupu, nije dostavio, sud je utvrdio da je ista postojala, jer su radovi na predmetnom poslovnom prostoru prouzročeni radovima koji su se izvodili na ribarnici Tržnice Dolac, a za koju je zakupodavac znao i morao znati te je tako morao znati i za nužnu intervenciju koja je zbog toga morala uslijediti u prostoru tužitelja koji je bio namijenjen za obavljanje ugostiteljske djelatnosti, kako to proizlazi iz Ugovora, a za koju mu je svakako trebala kuhinja, koju je zbog radova na ribarnici trebalo izmjestiti i uslijed toga obaviti i druge potrebne radove u svrhu obavljanja djelatnosti za koju je prostor dan u zakup, kako je to i navedeno u čl. 1. Ugovora o zakupu.

43. Nije osnovan istaknuti prigovor zastare. Naime, prema odredbi čl. 164. st. 7. ZV-a pravo na naknadu nužnih i korisnih troškova zastarjeva u roku od tri godine od dana predaje stvari. Kako stvar, odnosno predmetni poslovni prostor još uvijek nije predan vlasniku, odnosno još uvijek je u posjedu tužitelj to zastarni rok još nije niti počeo teći.

44. Stoga je, temeljem odredbe čl. 164. st. 2. ZV-a naloženo tuženiku isplatiti tužitelju iznos od 40.817,27 EUR sa zateznim kamatama od 8. rujna 2009., kad je podnesen zahtjev tužitelja radi isplate navedenih troškova, a sukladno odredbi čl. 29. st. 2. Zakona o obveznim odnosima (''Narodne novine'' br. 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22 i 155/23), jer je to konačno postavljeni tužbeni zahtjev tužitelja, a u skladu s nalazom i mišljenjem vještaka Dragutina Gergelya, koji je svakako u skladu i s nalazom i mišljenjem vještaka Daria Šerera koji je utvrdio i veću cijenu izvedenih radova. Kako je zakupnik predmetnog poslovnog prostora 2005., kad su izvedeni radovi koje su utvrdili vještaci u svojim nalazima i mišljenjima, bio tužitelj kao vlasnik obrta [obrt], to je tužitelj financirao navedene radove o čemu je iskazivao pa ima pravo zahtijevati te troškove od tuženika. Da je tužitelj financirao radove potvrdio je u svom iskazu ŽN, a sud zaključuje da je tužitelj platio i izvođača radova PN koji je potvrdio da je iz posla na tržnicama sve plaćeno, a da je na troškovniku u spisu njegov potpis, memorandum i žig.

45. Kako je tuženik u ovom postupku uspio sa svojim zahtjevom radi iseljenje i predaje u posjed (presuda i rješenje od 26. siječnja 2023.), a tužitelj je uspio sa svojim podredno postavljenim zahtjevom radi isplate nužnih i korisnih troškova (osim razmjerno neznatnog dijela s osnova zateznih kamata), to je sud, sukladno odredbi čl. 154. st. 5. ZPP-a, odlučio da svaka stranka snosi svoje troškove postupka.

46. Slijedom navedenog, odlučeno je kao u izreci.

Zagreb, 29. svibnja 2026.

Sutkinja

Gorana Žurić Juretić

Uputa o pravnom lijeku:

Protiv ove presude dopuštena je žalba u roku od 15 dana, a koji rok se računa:

- od dana održavanja ročišta na kojem se presuda objavljuje, ukoliko je stranka uredno obaviještena o ročištu za objavu, bez obzira da li je na isto pristupila, odnosno

- od dana primitka presude, ukoliko stranka nije bila uredno obaviještena o ročištu na kojem je presuda objavljena.

Žalba se podnosi pisano, putem ovog suda županijskom sudu.

DNA

1. Punomoćniku tužitelja

2. Punomoćniku tuženika