Republika Hrvatska

Županijski sud u Rijeci

Žrtava fašizma 7

51000 Rijeka

Poslovni broj: Gž -1946/2025-3

R E P U B L I K A  H R V A T S K A

R J E Š E NJ E

Županijski sud u Rijeci, u vijeću sastavljenom od sudaca toga suda Helene Vlahov Kozomara predsjednice vijeća, te Milene Vukelić-Margan, sutkinje izvjestiteljice i članice vijeća i Ingrid Bučković, članice vijeća u pravnoj stvari tužitelja: 1/SD, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] i 2/ ĐD, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] oboje zastupani po punomoćniku Andru Dubokoviću, odvjetniku u Jelsi, protiv tuženika Stečajna masa iza RE-NOVA d.o.o., OIB:09988951217, zastupan po Aleinu Khanu, stečajnom upravitelju, [adresa], radi utvrđenja i činidbe, odlučujući o žalbi tuženika izjavljenoj protiv presude Općinskog suda u Splitu, Stalna služba u Starom Gradu, poslovni broj P-1871/2022 od 23. listopada 2025., u sjednici vijeća održanoj 27. svibnja 2026.

r i j e š i o  j e

I.Ukida se presuda Općinskog suda u Splitu, Stalna služba u Starom Gradu poslovni broj P -1871/2022 od 23. listopada 2025. i predmet vraća istom sudu na ponovno suđenje.

II O troškovima žalbenog postupka odlučit će sud prvog stupnja u konačnoj odluci.

Obrazloženje

1. Presudom suda prvog stupnja je prihvaćen tužbeni zahtjev tužitelja te je utvrđena opstojnost ugovora o kupoprodaji nekretnine u Umagu od 4. travnja 2011. kojim su pravni prednik tuženika kao prodavatelj i tužitelji kao kupci kupili svaki jednu polovinu prava vlasništva na nekretnini č. zem. [katastarska čestica] upisane u zk. ul. [broj ZK uloška]. k. o. [katastarska općina] (točka 1), naloženo je tuženiku izdati tužiteljima ispravu podobnu za upis prava vlasništva u zemljišnoj knjizi brišući zabilježbu uknjižbe odbijenog prijedloga tužitelja za uknjižbu prava vlasništva, prava građenja i založnog prava (točka 2) te je naloženo tuženiku nadoknaditi tužiteljima trošak parničnog postupka u iznosu od 575,00 eura , u roku od petnaest dana.

2. Protiv presude je žalbu podnio tuženik, pozivajući se na sve žalbene razloge propisane čl. 353. st. 1. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine" broj 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22, 155/23 – dalje ZPP).

3. U žalbi prije svega navodi da je tužbeni zahtjev radi utvrđenja opstojnosti ugovora o kupoprodaji nedopušten, jer da se radi o utvrđenju činjenica, a ne o tužbi za utvrđenje iz čl. 187. ZPP-a. Glede tužbenog zahtjeva radi izdavanja tabularne isprave za upis prava vlasništva na prijepornoj nekretnini, navodi da je Ugovor o kupoprodaji od 4. travnja 2011. ništetan, da ne proizvodi pravne učinke, što znači da ne postoji ni obveza tuženika za ispunjenje takvog ugovora. Ukazuje da je prijedlog za upis prava vlasništva temeljem istog ugovora odbijen u zemljišnoknjižnom postupku, a kako se radi o ništetnom pravnom poslu, da tužitelji mogu potraživati eventualnu kupovninu, za koju nije dokazano da je plaćena, i to prijavom tražbine u stečajnom postupku kao stečajni vjerovnici. Nadalje ukazuje da tužitelji ne mogu protiv tuženika nakon otvaranja stečajnog postupka ustati kondemnatornom tužbom radi ispunjenja nenovčane činidbe za odnose koji su nastali prije otvaranja stečajnog postupka, jer tuženik u stečaju nije ni u kakvom obveznopravnom odnosu s tužiteljima. U poslovnim knjigama tuženika da ne postoji dokaz da je kupovnina ikad plaćena, to da se ne tvrdi ni u kupoprodajnom ugovoru, dok su navodi iz aneksa ugovora neistiniti, budući da otac kao zakonski zastupnik potvrđuje da su njegova djeca nešto platila, o čemu nema dokaza . Pritom naglašava da je prvotužitelj u vrijeme sklapanja ugovora imao 24 godine, a drugotužiteljica 22 godine, da nema dokaza da su tada bili zaposleni niti da bi posjedovali ikakva novčana sredstva pa da se radi o čistoj zlouporabi. Pored toga naglašava da je u vrijeme kupoprodaje prijeporna nekretnina predstavljala poljoprivredno zemljište na kojemu je mogućnost stjecanja prava vlasništva stranih državljana bila isključena, pri čemu da eventualne kasnije promjene statusa zemljišta nisu od utjecaja na takav zaključak. Tvrdi da je mjerodavno materijalno pravo arbitrarno primijenjeno, da je povrijeđeno pravo na pravično suđenje zajamčeno čl. 29. Ustava Republike Hrvatske i čl. 6. Konvencije za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda ("Narodne Novine Međunarodni ugovori“ broj 18/97, 6/99, 14/02, 13/03, 9/05, 1/06 i 2/10-u daljnjem tekstu Konvencija) te da sudska odluka u parničnom postupku ne može dovesti do konvalidacije ništetnog pravnog posla.

4. Predlaže preinačiti presudu i odbiti tužbeni zahtjev, odnosno odbaciti tužbu te obvezati tužitelje na nadoknadu parničnog troška prvostupanjskog i žalbenog postupka.

5. Žalba tuženika je osnovana.

6. Na temelju provedenih dokaza su utvrđene sljedeće činjenice:

- da je u zemljišnim knjigama kao vlasnik nekretnine č. zem. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] upisano trgovačko društvo RE-NOVA d.o.o. iz Novigrada,

- da je 4. travnja 2011. između narečenog trgovačkog društva kao prodavatelja, zastupanog po direktoru LD, ocu tužitelja, te KD, SD i ĐD, svi iz [adresa], kao kupaca, sklopljen Ugovor o kupoprodaji nekretnina kč. broj [katastarska čestica] i kč. broj [katastarska čestica], obje k. o. [katastarska općina], s tim što je kupac KD kupio nekretninu kč. broj [katastarska čestica], a tužitelji nekretninu kč. broj [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina],

- da je prodavatelj ugovorom dozvolio osnivanje prava građenja na nekretninama koje su predmetom prodaje te da se pravo građenja upiše u zemljišne knjige,

- da su tužitelji ishodili Rješenje o izvedenom stanju od Upravnog odjela za graditeljstvo i prostorno uređenje Splitsko-dalmatinske županije, Ispostava Hvar 16. rujna 2015. kojim je ozakonjena nedovršena slobodnostojeća zgrada stambene namjene izgrađena na č. zem. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], [adresa],

- da je rješenjem Jedinstvenog upravnog odjela Općine Jelsa od 10. listopada 2017. utvrđen komunalni doprinos za legalizaciju narečene nekretnine te su tužitelji obvezani uplatiti iznos komunalnog doprinosa od 35.400,27 kn, svaki u jednoj polovini,

- da su tužitelji rješenjem istog upravnog tijela od 30. lipnja 2015. obvezani platiti naknadu za zadržavanje nezakonito izgrađene zgrade u prostoru u iznosu od 9.149,17 kn, da je između istih ugovornih stranaka sklopljen Aneks ugovora o kupoprodaji nekretnine kojim je izmijenjen osobni identifikacijski broj kupca KD, dok su ostale odredbe ugovora od 4. travnja 2011. ostale neizmijenjene,

- da su tužitelji u vrijeme sklapanja ugovora bili slovenski državljani,

- da je rješenjem Trgovačkog suda u Rijeci poslovni broj St- 583/13 od 4. rujna 2013. pokrenut skraćeni stečajni postupak nad trgovačkim društvom RE-NOVA d.o.o. Novigrad, dok je rješenjem istog suda broj St- 583/13-9 od 16. prosinca 2013. otvoren i zaključen stečajni postupak nad dužnikom RE-NOVA d.o.o. Novigrad,

-da je rješenjem Trgovačkog suda u Rijeci, posl. broj St-81/2014-102 od 15. svibnja 2019. zaključen stečajni postupak nad stečajnim dužnikom Stečajna masa iza RE-NOVA d.o.o. u stečaju,

-da je rješenjem Trgovačkog suda u Rijeci broj St-81/2014-106 od 11. rujna 2019. te rješenjem broj St-19/2021-2 od 13. siječnja 2021. nastavljen stečajni postupak nad Stečajnom masom iza RE-NOVA d.o.o. u stečaju,

- da je prema prostornom planu uređenja Općine Jelsa nekretnina kč. broj [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] smještena izvan građevinskog područja,

- da je rješenjem Općinskog suda u Starom gradu poslovni broj Z-816/11 od 16. studenog 2011. odbijen prijedlog tužitelja za uknjižbu prava vlasništva na kč. broj [katastarska čestica] temeljem Ugovora o kupoprodaji nekretnine od 4. travnja 2011. te je naložen upis zabilježbe odbijenog prijedloga,

- da je razlog odbijanja prijedloga za uknjižbu prava vlasništva u tome što nisu dostavljene isprave iz kojih bi bilo vidljivo da nekretnina ne predstavlja zaštićeni dio prirode u smislu čl. 358. st. 2. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima („Narodne novine“ broj 91/96, , 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 90/10, 143/12, 152/14, 81/15, 94/17-dalje ZV).

7. Iz iskaza tužitelja sud prvog stupnja utvrđuje da je prijeporna nekretnina u vrijeme sklapanja ugovora o kupoprodaji bila šuma, da je ugovorena kupoprodajna cijena u iznosu od 50.000,00 kn te da je svaki od tužitelja isplatio po 25.000,00 kn, da su po zaključenju ugovora pristupili čišćenju terena i započeli gradnju kuće koja je dovršena 2015. te da su kuću izgradili vlastitim sredstvima. Također je utvrđeno da su u vrijeme sklapanja ugovora tužitelji bili zaposleni, i to tužitelj SD u trgovačkom društvu kojeg je direktor bio njegov otac, a tužiteljica ĐD u trgovačkom društvu kojeg je bila vlasnica te da je tužitelj SD bio u dobi od 23 godine, a tužiteljica ĐD u dobi od 21 godinu.

8. Prema stajalištu suda prvog stupnja, a s obzirom na činjenicu da je uz tužbu priloženo Rješenje o izvedenom stanju Upravnog odjela za graditeljstvo i prostorno uređenje, Ispostava Hvar od 16. rujna 2015., prijeporna nekretnina predstavlja izgrađeno građevinsko zemljište pa za sklapanje takvog pravnog posla nije bila potrebna suglasnost ministra nadležnog za poslove pravosuđa, s obzirom da je čl. 358. a ZV-a propisano da se ta odredba ne odnosi na državljane i pravne osobe iz država članica Europske unije. Glede izuzetka koji je propisan čl. 358. a. st. 2. ZV-a, ocjenjuje da je u vrijeme sklapanja Ugovora o kupoprodaji od 4. travnja 2011. nekretnina u naravi predstavljala šumu te da tužitelji koji su bili državljani Republike Slovenije nisu imali ograničenja propisana čl. 358. a. ZV-a za stjecanje prava vlasništva na nekretninama, pri čemu utvrđuje da je ugovor u cijelosti izvršen te da su tužitelji uvedeni u posjed prijepora. Pored toga ocjenjuje da bi tužbeni zahtjev bio osnovan i kada bi bila riječ o poljoprivrednom zemljištu, budući da od 1. srpnja 2023. državljani država članica Europske unije mogu kupovati i poljoprivredno zemljište u Republici Hrvatskoj.

9. Na temelju takvih činjeničnih utvrđenja, sud prvog stupnja zauzima stajalište da su na strani tužitelja ispunjene zakonske pretpostavke za stjecanje prava vlasništva dosjelošću u smislu čl. 159. st. 2. ZV-a, budući da je vrijeme za dosjelost od deset godina isteklo 2021., prije postavljanja eventualnog tužbenog zahtjeva na ročištu održanom 6. rujna 2022. Stoga prihvaća tužbeni zahtjev te obvezuje tuženika na nadoknadu parničnog troška tužiteljima primjenom čl. 154. st. 1. ZPP-a te Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika („Narodne novine“ broj 138/23 - dalje Tarifa).

10. S osnovom žalitelj ukazuje na postojanje bitne postupovne povrede iz članka 354. stavak 2. točka 11. ZPP-a, budući da presuda ne sadrži razloge o odlučnim činjenicama, prije svega zbog izraženog pravnog stajališta o valjanosti Ugovora o kupoprodaji koji je sklopljen 4. travnja 2011., koje nije utemeljeno na propisima koji su bili na snazi u vrijeme sklapanja tog ugovora.

11. Treba navesti da je u zemljišnim knjigama u vrijeme podnošenja tužbe prijeporna nekretnina kč. br. [katastarska čestica] po kulturi bila upisana kao šuma, a kao vlasnik je bilo upisano trgovačko društvo RE-NOVA d.o.o. iz Novigrada. Kako to proizlazi iz isprava priloženih u spisu, nad tim trgovačkim društvom je rješenjem Trgovačkog suda u Rijeci, poslovni broj St-583/13 od 16. prosinca 2013. otvoren i zaključen stečajni postupak, potom je rješenjem Trgovačkog suda u Rijeci broj St-81/14 od 21. rujna 2017. upisana Stečajna masa iza društva RE-NOVA d.o.o., a rješenjem istog suda od 15. svibnja 2019. broj St-81/2014-102 je zaključen stečajni postupak nad stečajnim dužnikom Stečajna masa iza RE-NOVA d.o.o. Nadalje bi proizlazilo da je rješenjem Trgovačkog suda u Pazinu broj Tt-19/3024 od 5. lipnja 2019. utvrđen prestanak stečajne mase iza RE-NOVA d.o.o. u stečaju, dok je rješenjem Trgovačkog suda u Rijeci broj St-19/2021-26 od 2. svibnja 2023. obustavljen i zaključen stečajni postupak nad Stečajnom masom iza RE-NOVA d.o.o. u stečaju, s tim što bi iz podataka u spisu proizlazilo da tužitelji nisu sudjelovali u stečajnom postupku.

12. Tužitelji u ovom postupku polaze od tvrdnje da su sklopili Ugovor o kupoprodaji prijeporne nekretnine s upisanim vlasnikom, da su platiti kupoprodajnu cijenu i stupili u posjed nekretnine te zahtijevaju ispunjenje ugovora izdavanjem tabularne isprave za upis prava vlasništva u zemljišnim knjigama te brisanje upisanog vlasnika i brisanje zabilježbe odbijenog prijedloga za uknjižbu prava vlasništva. Tuženik, sada Stečajna masa iza društva RE-NOVA d.o.o. u stečaju, tvrdi da se radi o ništetnom pravnom poslu na temelju kojeg tužitelji nisu mogli steći pravo vlasništva, zbog čega da je u konačnici i odbijen njihov prijedlog za uknjižbu prava vlasništva u zemljišnim knjigama.

13. Sud prvog stupnja je propustio pravni odnos stranaka cijeniti primjenom propisa koji su bili na snazi u vrijeme sklapanja narečenog kupoprodajnog ugovora, prije svega primjenom Zakona o šumama ("Narodne novine" broj 140/05, 82/06, 129/08, 80/10, 124/10, 25/12, 68/12, 148/13 i 94/14) te Zakona o poljoprivrednom zemljištu ("Narodne novine" broj 152/08, 25/09, 153/09, 21/10, 90/10, 39/11 i 63/11- dalje ZPZ), a glede činjenice da je nad upisanim vlasnikom proveden stečajni postupak, i primjenom Stečajnog zakona koji je bio na snazi u vrijeme vođenja stečajnog postupka protiv društva RE-NOVA d.o.o. u stečaju. Pritom treba navesti da je stečajni postupak pokrenut za vrijeme važenja Stečajnog zakona iz 1996.("Narodne novine" broj 44/96, 29/99, 129/00, 123/03, 82/06, 116/10, 25/12 i 133/12- dalje SZ/96).

14. S obzirom na činjenicu da tuženik nije ista pravna osoba koja je upisana u zemljišnim knjigama, zbog toga što je nad upisanim vlasnikom proveden stečajni postupak, prije svega je potrebno utvrditi jesu li tužitelji svoju tražbinu bili dužni prijaviti u stečajnom postupku, jesu li oni stečajni vjerovnici u smislu članka 70. SZ/96, a sve s obzirom na činjenicu da u ovoj parnici ne nastupaju kao založni vjerovnici (koji bi imali pravo na odvojeno namirenje) te s tim u svezi koje su pravne posljedice eventualnog neprijavljivanja tražbine u stečajnom postupku. Glede merituma spora, a s obzirom na činjenicu da tužitelji polaze od pravnog posla, Ugovora o kupoprodaji nekretnine koji je sklopljen 4. travnja 2011., kao osnove za stjecanje vlasništva, te tvrdnju tuženika da se radi o ništetnom pravnom poslu, sud prvog stupnja je propustio utvrditi status prijeporne nekretnine u vrijeme sklapanja ugovora, konkretno je li se radilo o poljoprivrednom ili šumskom zemljištu, pri čemu treba naglasiti da su i Zakon o poljoprivrednom zemljištu i Zakon o šumama koji su bili na snazi u vrijeme sklapanja prijepornog ugovora propisali što se smatra poljoprivrednim zemljištem, a što šumom, da je Zakon o poljoprivrednom zemljištu u čl. 2. st. 2. propisao da poljoprivredno zemljište ne mogu pravnim poslom stjecati strane pravne i fizičke osobe, osim ako međunarodnim ugovorom nije drugačije određeno, te da su pravni poslovi koji su sklopljeni protivno tome ništetni. Zakon o šumama je u članku 4. propisao što se smatra šumom, dok je člankom 52. st. 2. istog zakona bilo propisano da strane pravne i fizičke osobe ne mogu stjecati pravo vlasništva na šumama i šumskom zemljištu osim ako međunarodnim ugovorom nije drukčije određeno.

15. Prema čl. 322. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“ broj 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 45/21, 126/21, 114/22, 156/22, 155/23 - dalje ZOO) ugovor koji je protivan Ustavu Republike Hrvatske, prisilnim propisima ili moralu društva ništetan je osim ako cilj povrijeđenog pravila ne upućuje na neku drugu pravnu posljedicu ili ako zakon u određenom slučaju ne propisuje što drugo (st. 1.). Prema čl . 326. st. 1. ZOO-a ništetan ugovor ne postaje valjan kad uzrok ništetnosti naknadno nestane.

16. Glede primjene čl. 358. a ZV-a, treba navesti da se ograničenja koja su propisana za stjecanje prava vlasništva nekretnina ne odnose na državljane i pravne osobe iz država članica Europske Unije (stavak 1.). Međutim, u stavku 2. istog članka je propisano da se ta odredba ne odnosi na nekretnine u izuzetim područjima i to na poljoprivredno zemljište određeno posebnim zakonom te na zaštićene dijelove prirode prema posebnom zakonu. Između stranaka je prijeporno radi li se u nazočnom slučaju o nekretnini na koju se primjenjuje izuzetak propisan člankom 358. a stavak 2. ZV -a, pri čemu je za ishod postupka neodlučno što je na istoj nekretnini izgrađena zgrada koja je ozakonjena, jer se domašaj tog upravnog postupka odnosi isključivo na mogućnost zadržavanja objekta u prostoru.

17. Sud prvog stupnja nije ocijenio ni procesnopravne niti materijalnopravne prigovore tuženika pa je relevantno činjenično stanje ostalo nepotpuno utvrđeno, a u presudi su ostali razlozi o odlučnim činjenicama. Stoga će otkloniti narečenu povredu postupka te će utvrditi relevantne činjenice provođenjem dokaza koje su stranke predložile, u skladu s čl. 7. i čl. 219. ZPP-a, nakon čega će sve dokaze ocijeniti primjenom čl. 8. ZPP-a te o zahtjevu tužitelja donijeti novu, zakonitu odluku, s tim što će ponovno odlučiti i o troškovima cijelog postupka.

18. Odluka o trošku žalbenog postupka je donesena primjenom čl. 166. st. 3. ZPP-a.

U Rijeci 27. svibnja 2026.

Predsjednica vijeća

Helena Vlahov-Kozomara