REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI GRAĐANSKI SUD U ZAGREBU

Ulica grada Vukovara 84

Poslovni broj: P-3228/2025-18

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski građanski sud u Zagrebu, po sutkinji tog suda Mariji Šipek, u pravnoj stvari tužitelja KZ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], kojeg zastupa punomoćnik Hrvoje Kalauz, odvjetnik u Zagrebu, protiv tuženika MZ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], kojeg zastupa Krešimir Šušnjar, odvjetnik u Zagrebu, radi utvrđenja ništetnosti ugovora, brisanja upisa i uspostave ranijeg zemljišnoknjižnog stanja, nakon održane glavne i javne rasprave zaključene 23. travnja 2026., u prisutnosti tužitelja, punomoćnika tužitelja, tuženika i punomoćnika tuženika, 26. svibnja 2026.

p r e s u d i o  j e

I Odbija se tužbeni zahtjev u dijelu u kojem tužitelj zahtijeva utvrđenje ništetnosti ugovora o darovanju nekretnine i doživotnom plodouživanju sklopljenom 1. kolovoza 2019. između pravne prednice tužitelja RZ i tuženika, na kojem je ovjera potpisa izvršena od strane javnog bilježnika Pere Džankića iz Zagreba, broj OV- 6125/2019 od 1. kolovoza 2019.

II Odbija se eventualno kumulirani tužbeni zahtjev kojim tužitelj zahtijeva poništenje ugovora o darovanju nekretnine i doživotnom plodouživanju 1. kolovoza 2019. između pravne prednice tužitelja RZ i tuženika, na kojem je ovjera potpisa izvršena od strane javnog bilježnika Pere Džankića iz Zagreba, broj OV-6125/2019 od 1. kolovoza 2019.

III Nalaže se zemljišnoknjižnom odjelu Općinskog građanskog suda u Zagrebu izvršiti brisanje upisa prava vlasništva nekretnine koja se sastoji od stana na II katu, koji se sastoji od dvije sobe, kuhinje, izbe, kupaonice, WC-a, predsoblja, degažmana, lođe i balkona, ukupne površine 56,85 m2 s pripadajućim spremištem, [adresa], kao posebnog dijela neodvojivo povezanog s odgovarajućim suvlasničkim dijelom kčbr. [katastarska čestica], površine 753 čhv, koji je jednako velik kao i ostali suvlasnički dijelovi, upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] (E-26) u korist tuženika i uspostaviti zemljišnoknjižno stanje kakvo je bilo prije uknjižbe prava vlasništva u korist tuženika provedenog pod brojem Z-40092/2019.

IV Određuje se da svaka stranka snosi svoje troškove parničnog postupka.

Obrazloženje

1. Tužiteljica RZ u tužbi podnesenoj 15. lipnja 2020. navodi da je s tuženikom 1. kolovoza 2019. sklopila ugovor o darovanju nekretnine i doživotnom plodouživanju na kojem su njihovi potpisi ovjereni kod javnog bilježnika te da je tuženik na temelju istog ishodio uknjižbu vlasništva u zemljišnoj knjizi. Ističe da je predmetni ugovor sklopljen na prijevaran način tako da je tuženik iskoristio njenu životnu dob od 91 godine i slabovidnost dovevši je u zabludu glede naravi i sadržaja dokumenta koji potpisuje, a koji joj je prezentiran kao „administrativni dokument vezan uz režije Zagrebačkog holdinga“. Ističe da je ugovor ništetan jer je sklopljen protivno njezinoj stvarnoj volji, budući da ga je potpisala vjerujući da potpisuje nešto drugo. Tužbenim zahtjevom traži donošenje presude kojom će se utvrditi da je ništetan sporni ugovor o te naložiti zemljišnoknjižnom odjelu ovog suda izvršenje uknjižbe brisanja upisa prava vlasništva tuženika i uspostavu ranijeg zemljišnoknjižnog stanja kakvo je ono bilo prije navedenog upisa. Traži i naknadu troškova parničnog postupka sa zateznim kamatama od donošenja presude do isplate.

3. U odgovoru na tužbu tuženik ističe da je pravna prednica tužitelja potpuno svjesno sklopila ugovor o darovanju, da je bila u cijelosti upoznata sa sadržajem predmetnog ugovora i da joj ništa nije podmetnuto. Ističe da su djelatnice koje su radile na ovjeri potpisa znale da je tužiteljica slabovidna, da su je pitale je li svjesna da potpisuje ugovor o darovanju nekretnine i je li upoznata sa sadržajem ugovora na što je ona odgovorila da naravno da je te da je u knjizi potpisa navedeno da se radi o slabovidnoj osobi. Tuženik ističe da joj je prije odlaska kod javnog bilježnika pročitao čitav ugovor. Tuženik ističe da sumnja da je tada 1. tužiteljica RZ podnijela tužbu u ovoj pravnoj stvari jer je s njim ostala u odličnim odnosima, da mu je rekla da je njezin nećak podnio tužbu suprotno njezinoj odluci i da će ona svjedočiti u korist tuženika. Ističe da je s RZ razvio blizak odnos majke i sina i da ju je on uzdržavao i brinuo o njoj od travnja 2018., a da mu je ona odlučila darovati nekretninu. Ističe da pravna prednica tužitelja RZ nije bila u dobrim odnosima sa svojom sestrom ĆZ i nećakom KZ za kojeg je sumnjala da joj je uzeo bankovnu karticu i da joj je napravio nered od života. Ističe da je KZ autor ove tužbe koju RZ nije svojevoljno podnijela. Predlaže tužbeni zahtjev odbiti uz naknadu troškova parničnog postupka.

3. Tijekom ovog postupka, tužiteljica RZ je umrla. Stoga je rješenjem ovog suda od 16. lipnja 2021. utvrđen prekid postupka, koji je nastavljen s njezinom nasljednicom FZ (rješenje ovog suda od 4. svibnja 2022.).

4. Na pripremnom ročištu održanom 21. veljače 2023. tužiteljica FZ ističe i eventualno kumulirani tužbeni zahtjev kojim traži poništenje predmetnog ugovora.

5. U daljnjem tijeku postupka umrla je i tužiteljica FZ te je rješenjem od 24. travnja 2023. utvrđeno da je nastupio prekid postupka, koji je nastavljen s njezinim nasljednikom KZ (rješenje ovog suda od 14. ožujka 2025.).

6. Tužitelj u podnesku od 21. listopada 2025. navodi da spornom ugovoru nedostaje propisana forma jer nije sklopljen u obliku javnobilježničkog akta.

7. Sud je izveo dokaz čitanjem dokumentacije koja se nalazi u spisu te dokaz saslušanjem parničnih stranaka.

8. Tužbeni zahtjev je djelomično osnovan, dok eventualno kumulirani tužbeni zahtjev nije osnovan.

9.1. U ovom postupku tuženik je osporio vjerodostojnost potpisa RZ na punomoći danoj odvjetniku Dominiku – Stjepanu Jankoviću koji je u njezino ime podnio tužbu u ovoj pravnoj stvari. Tuženik nije radi utvrđenja te okolnosti predložio izvođenje dokaza grafološkim vještačenjem. Dakle, on tu svoju tvrdnju nije dokazao.

9.2. Njezin univerzalni pravni sljednik KZ je na ročištu 23. travnja 2026. (list 81 spisa) naveo da u slučaju da njegova pravna prednica nije potpisala spornu punomoć, on odobrava pravnu radnju podnošenja tužbe koja je u ovoj pravnoj stvari podnesena u njeno ime. Sukladno čl. 98. st. 2. Zakona o parničnom postupku („NN“ br. 53/1991, 91/1992, 112/1999, 129/2000, 88/2001, 117/2003, 88/2005, 2/2007, 96/2008, 84/2008, 123/2008, 57/2011, 25/2013, 89/2014, 70/2019, 80/2022, 114/2022, 155/2023, 146/2025, dalje: ZPP) radnja koju u ime stranke poduzme osoba koja nije podnijela valjanu punomoć može biti naknadno odobrena od stranke, čime takva radnja proizvodi pravne učinke kao da je od početka bila poduzeta na temelju valjane punomoći.

9.3. Slijedom navedenog, zaključak je ovog suda da je tužba u ovoj pravnoj stvari valjano podnesena u ime sada pokojne RZ.

10.1. Čitanjem ugovora o darovanju nekretnine od 29. srpnja 2019. (list 6-8 spisa, dalje sporni ugovor), utvrđeno je da je pravna prednica tužitelja RZ darovala tuženiku nekretninu koja se sastoji od stana na II katu, koji se sastoji od dvije sobe, kuhinje, izbe, kupaonice, WC-a, predsoblja, degažmana, lođe i balkona, ukupne površine 56,85 m2 s pripadajućim spremištem, [adresa], kao posebnog dijela neodvojivo povezanog s odgovarajućim suvlasničkim dijelom kčbr. [katastarska čestica], površine 753 čhv, koji je jednako velik kao i ostali suvlasnički dijelovi, upisana u zk. ul. [broj ZK uloška] k.o.

Trnje (E-26), dalje: sporna nekretnina.

10.2. Nadalje, utvrđeno je da je predmetnim ugovorom osnovano pravo doživotnog plodouživanja sporne nekretnine u korist darovateljice kao plodouživateljice (čl. IV ugovora).

10.3. Iz odredbe čl. 204. st. 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ("Narodne novine" broj: 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08 i 38/09, 153/09, 143/12, 152/14, 81/15, 94/17, dalje: ZV) proizlazi da je plodouživatelj ovlašten da se, bez obzira kolike su mu potrebe, služi poslužnom stvari u skladu s njezinom namjenom, da je posjeduje kao nesamostalni posjednik i da je potpuno za sebe rabi. Iz navedenog proizlazi da vlasnik poslužne stvari svoje vlasničke ovlasti može izvršavati samo u vrlo suženom opsegu i to onoliko koliko se time ne vrijeđa plodouživateljevo pravo (čl. 204. st. 3. ZV). Dakle, vlasnik ima pravo na posredni posjed, ali ne i na neposredni posjed poslužne stvari. Dakle, po samoj svojoj pravnoj prirodi pravo plodouživanja ovlašćuje plodouživatelje na neposredni posjed poslužne stvari. Sve što bi bilo suprotno tome treba posebno ugovoriti. U ovoj pravnoj stvari, iz sadržaja darovnog ugovora proizlazi da ugovorne strane nisu ugovorile ništa što bi ovlašćivalo daroprimca na neposredan posjed poslužne stvari. Slijedom svega navedenog, zaključak je ovog suda da se radi o darovnom ugovoru bez predaje stvari u neposredan posjed daroprimcu.

10.4. Treba dodati da tuženik u ovoj pravnoj stvari niti ne tvrdi da mu je sporna nekretnina predana u neposredan posjed. Štoviše, iz iskaza tuženika na ročištu 23. travnja 2026. (list 83-85 spisa) proizlazi da mu je pravna prednica dala ključeve predmetne nekretnine, ali da se on u taj stan nije uselio, niti su imali takav dogovor te da je dogovor bio da ona bude sama u stanu do svoje smrti te da je stan koristila na isti način kao i prije sklapanja predmetnog ugovora. U ovakvim okolnostima, to što je pravna prednica tužitelja RZ tuženiku dala ključ sporne nekretnine ne znači da je on stupio u neposredan posjed iste.

11.1. Nadalje, sukladno čl. 53. st. 1. toč. 2. Zakona o javnom bilježništvu (NN 78/1993, 29/1994, 162/1998, 16/2007, 75/2009, 120/2016), koji je bio na snazi u vrijeme sklapanja spornog ugovora, javnobilježnički akt je potreban za pravnu valjanost darovnih ugovora bez predaje stvari u neposredan posjed daroprimca.

11.2. Čitanjem ugovora o darovanju utvrđeno je da je istinitost potpisa pravne prednice tužitelja i tuženika na ugovoru ovjerena kod javnog bilježnika 1. kolovoza 2019. te da sporni ugovor nije sklopljen u formi javnobilježničkog akta.

11.3. Stoga je zaključak ovog suda da sporni ugovor nije sklopljen u propisanom obliku te stoga ne proizvodi pravni učinak u smislu čl. 290. st. 1. Zakona o obveznim odnosima (NN 38/05, 41/08, 125/11, 78/15 i 29/18, 114/22, 156/22, 155/23, dalje ZOO). Ovakvo pravno shvaćanje izraženo je i u odluci Vrhovnog suda Republike Hrvatske broj Rev 289/2023-3 od 8. studenog 2023.

12. Međutim, kako zakon za konkretan ugovor propisuje da je bez pravnog učinka (čl. 290. st. 1. ZOO), taj ugovor kao pravno neegzistirajući (nepostojeći), ne može biti protivan Ustavu Republike Hrvatske, prisilnim propisima te moralu društva pa slijedom toga niti ništetan u smislu odredbe čl. 322. st. 1. ZOO, koja posljedicu ništetnosti vezuje uz te okolnosti. Naime, nepostojeći ugovori su oni kojima nedostaje jedan ili više bitnih sastojaka za nastanak ugovora. Međutim, nepostojeći ugovor nije istoznačnica s ništetnim ugovorom jer se isti sadržajno razlikuju. Kod ništetnih ugovora su bile formalno ispunjene predviđene pretpostavke za nastanak ugovora, ali se njihovi učinci anuliraju budući da su protivni Ustavu Republike Hrvatske, prisilnim propisima ili moralu društva. Kod nepostojećih ugovora dakle nisu uopće ispunjene pretpostavke za njihov nastanak, tako da oni i ne postoje, jer nije postignuta suglasnost volja ugovornih strana za njihov nastanak. Podudarno pravno shvaćanje, doduše za drugi pravni institut, ali s istim posljedicama kao i kod nedostatka propisanog oblika ugovora, izraženo je u odlukama Vrhovnog suda Republike Hrvatske broj Rev-2357/15 od 2. veljače 2016. i Rev-12/2020-3 od 14. travnja 2021.

13.1. Prema tome, kako je sporni ugovor zbog nedostatka propisanog oblika bez pravnog učinka (pravno neegzistirajući odnosno nepostojeći) zbog čega ne može biti ništetan u smislu čl. 322. st. 1. ZOO, niti pobojan u smislu čl. 330. ZOO, tužbeni zahtjev u dijelu kojim tužitelj traži utvrđenje da je isti ništetan kao i eventualno kumulirani tužbeni zahtjev (kojim tužitelj traži poništenje spornog ugovora) odbijeni su kao neosnovani.

13.2. Kako je zbog nedostatka propisanog oblika sporni ugovor o darovanju pravno nepostojeći te ne proizvodi pravne učinke, sud kao nepotrebne nije izvodio daljnje dokaze predložene radi utvrđivanja postojanja drugih okolnosti koje bi utjecale na njegovu valjanost.

14.1. Sukladno čl. 150. st. 1. Zakona o zemljišnim knjigama („NN“ br. 63/2019, dalje ZZK), nositelj knjižnoga prava koje je povrijeđeno uknjižbom u korist neke osobe ovlašten je radi zaštite toga svoga prava zahtijevati brisanje svake uknjižbe koja ga vrijeđa i uspostavu prijašnjega zemljišnoknjižnog stanja sve dok ne nastupe činjenice na temelju kojih bi mu povrijeđeno knjižno pravo i tako trebalo prestati, ako zakonom nije drukčije određeno.

14.2. Čitanjem zemljišnoknjižnog izvatka (list 11-16 spisa) utvrđeno je da je RZ bila upisana kao vlasnica sporne nekretnine te da je na temelju spornog ugovora u zemljišnoj knjizi pod brojem Z-40092/2019 uknjiženo pravo vlasništva te nekretnine u korist tuženika. Prema tome, RZ je bila aktivno legitimirana za podnošenje tužbe u ovoj pravnoj stvari. Tužitelj je kao univerzalni pravni sljednik nositeljice knjižnog prava RZ aktivno legitimiran u ovoj pravnoj stvari.

14.3. Povreda knjižnog prava u smislu navedene zakonske odredbe moguća je nevaljanom odnosno neistinitom uknjižbom. Uknjižba je neistinita kada za uknjižbu nisu bile ispunjene materijalnopravne ili postupopravne pretpostavke određene zakonom. Jedna od materijalnopravnih pretpostavki je valjanost pravnog posla na temelju kojeg se uknjižba proizvodi. Kako je naprijed obrazloženo, ugovor na temelju kojeg je provedena uknjižba prava vlasništva u korist tuženika je pravno nepostojeći (neegzistirajući), uknjižba prava vlasništva u korist tuženika (provedena pod brojem Z- 40092/2019) je neistinita. Ovaj stav suda podudaran je s pravnim shvaćanjem Vrhovnog suda Republike Hrvatske izraženim u odluci broj Rev 1489/2018-2 od 7. travnja 2021.

14.4. Stoga je prihvaćen zahtjev tužitelja za brisanje sporne uknjižbe i uspostavu ranijeg zemljišnoknjižnog prava.

15. Tužitelj je u ovoj pravnoj stvari uspio s tužbenim zahtjevom u dijelu kojim traži brisanje sporne uknjižbe i uspostave ranijeg zemljišnoknjižnog stanja, dok nije uspio u dijelu kojim traži utvrđenje ništetnosti ugovora. S eventualno kumuliranim tužbenim zahtjevom nije uspio, ali u vezi s tim zahtjevom nisu nastali nikakvi posebni troškovi. Stoga je zaključak ovog suda da su stranke uspjele u ovom postupku u približno jednakim dijelovima. Stoga je na temelju čl. 154. st. 4. ZPP-a određeno da svaka stranka snosi svoje troškove postupka.

U Zagrebu 26. svibnja 2026.

Sutkinja

Marija Šipek

Uputa o pravnom lijeku

Protiv ove presude dopuštena je žalba u roku od 15 dana, a koji rok se računa:

- od dana održavanja ročišta na kojem se presuda objavljuje, ukoliko je stranka uredno obaviještena o ročištu za objavu, bez obzira da li je na isto pristupila, odnosno - od dana primitka prijepisa presude, ukoliko stranka nije bila uredno obaviještena o ročištu na kojem je presuda objavljena.

Žalba se podnosi pisano, putem ovog suda županijskom sudu.