Poslovni broj: P-967/2023-19

REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI SUD U NOVOM ZAGREBU

Novi Zagreb – Istok, Turinina 3

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Novom Zagrebu po sucu Ivi Đuratoviću, u pravnoj stvari tužitelja FT iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], kojeg zastupa punomoćnik Hrvoje Miško, odvjetnik u Zagrebu, protiv tuženika KT iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], kojeg zastupa punomoćnica Anja Ivšić, odvjetnica u Zagrebu, radi utvrđenja ništetnosti i brisanja upisa, nakon održane glavne rasprave zaključene 14.04.2026., dana 22. svibnja 2026.

p r e s u d i o  j e

I. Određuje se uspostava prijašnjeg zemljišnoknjižnog stanja na nekretninama koje su u zemljišnim knjigama upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], i to kat. čest. [katastarska čestica] [adresa], dvorište površine 1955 m2, kat. čest. [katastarska čestica] [adresa] površine 417 m2, od čega dvorište površine 282 m2, stambena zgrada, [adresa] površine 135 m2, kat. čest. [katastarska čestica] [adresa] površine 423 m2, od čega dvorište površine 289 m2, stambena zgrada, [adresa] površine 134 m2, sve ukupne površine 2795 m2, i to zemljišnoknjižnog stanja kakvo je bilo prije provedbe Ugovora o kupoprodaji nekretnina od 04.06.2010. ovjerenog pod OV-9405/2010 i Aneksa od 17.06.2010. ovjerenog pod OV-10260/2010, tako da se briše pravo vlasništva s imena tuženika KT u ½ dijela uz istodoban upis prava vlasništva na ime tužitelja FT u ½ dijela.

II. Odbija se tužbeni zahtjev u dijelu koji glasi:

„Utvrđuje se ništetnim Ugovor o kupoprodaji nekretnina od 04.06.2010. godine, koji je ovjeren pod poslovnim brojem OV-9405/2010 dana 04.06.2010. godine kod javnog bilježnika Gordane Frković – Ljubica Jožinec, Samobor, Trg Kralja Tomislava 13/I te Aneksa ugovora o kupoprodaji nekretnina od 17.06.2010. godine, koji je ovjeren pod poslovnim brojem OV-10260/2010 dana 18.06.2010. godine kod javnog bilježnika Gordane Frković – Ljubica Jožinec, Samobor, Trg Kralja Tomislava 13/I, a koji su sklopljeni između tužite lja FT, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], kao prodavatelja, s jedne strane, i tuženika KT, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], kao kupca, s druge strane.“

III. Tuženik KT se može osloboditi obveze trpljenja uspostave prijašnjeg zemljišnoknjižnog stanja kako je to određeno u točki I. izreke ove presude ukoliko tužitelju FT isplati 150.000,00 EUR sa zateznim kamatama koje teku od 30.10.2023. do isplate.

IV. Svaka stranka snosi svoj trošak postupka.

Obrazloženje

1. Tužbom od 30.10.2023. tužitelj FT zatražio je donošenje presude kojom bi se Ugovor o kupoprodaji od 04.06.2010. i Aneks od 17.06.2010., koje je sklopio sa tuženikom KT, utvrdili ništetnima uz uspostavu ranijeg zemljišnoknjižnog stanja, u bitnom navodeći da se radi o prividnim i zelenaškim pravnim poslovima.

2. Tuženik KT je u odgovoru na tužbu osporio osnovanost tužbenog zahtjeva, u bitnom navodeći da navedeni pravni poslovni nisu prividni niti zelenaški.

3. U provedenom postupku pročitane su isprave u spisu, i to Izvadak iz obrtnog registra (str. 7-8 spisa), zk izvadak (str. 9-14, 18 spisa), presuda posl. br. P-600/2008 od 23.04.2008. (str. 15-17 spisa), rješenje Z-18991/2015 od 07.10.2015. (str. 23-24 spisa), Ugovor o kupoprodaji od 04.06.2010. (str. 25-27 spisa), Aneks od 17.06.2010. (str. 28-30 spisa), Ugovor o kupoprodaji od 19.05.1999. (str. 42-44 spisa), Ugovor o zajedničkom ulaganju od 30.06.2010. (str. 45-48 spisa), ugovori o kreditu (str. 70-101 spisa) te su saslušani svjedoci OT (str. 114-115 spisa), MT (str. 115 spisa), ET (str. 118 spisa), tužitelj (str. 115-117 spisa) i tuženik (str. 118-119 spisa).

4. Tužbeni zahtjev je djelomično osnovan.

5. Predmet parnice je utvrđenje ništetnosti Ugovora o kupoprodaji od 04.06.2010. i Aneksa od 17.06.2010., sa daljnjim zahtjevom za uspostavu prijašnjeg zemljišnoknjižnog stanja.

6. Nije sporno da su tužitelj i tuženik braća te da su sklopili Ugovor o kupoprodaji od 04.06.2010. sa Aneksom od 17.06.2010.

7. Sporno je jesu li ti pravni poslovi ništetni i jesu li ispunjene pretpostavke za uspostavu prijašnjeg zemljišnoknjižnog stanja.

8. Iz Ugovora o kupoprodaji od 19.05.1999. (str. 42-44 spisa) proizlazi da je ZT kao prodavateljica tužitelju FT i tuženiku KT kao kupcima prodala nekretninu kčbr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] ukupne površine 2795 m2.

8.1. Iz presude zbog ogluhe Općinskog građanskog suda u Zagrebu posl. br. P- 600/2008 od 23.04.2008. (str. 15-17 spisa) proizlazi da su KT (ovdje tuženik) i FT (ovdje tužitelj) u tom parničnom postupku oba kao tužitelji, protiv AT, ČT i ĆT kao tuženika u tom postupku, ishodili pravomoćnu presudu kojom je utvrđeno da su njih dvoje kao tužitelji suvlasnici kčbr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] površine 2795 m2.

8.2. Iz povijesnog zk izvatka (str. 9-12 spisa) proizlazi da su se tužitelj i tuženik temeljem navedene presude u zemljišnim knjigama (pod Z-36464/2008) uknjižili kao suvlasnici nekretnine kčbr. [katastarska čestica] površine 2795 m2, svaki u ½ dijela.

8.3. Iz Ugovora o kupoprodaji od 04.06.2010. (str. 25-27 spisa) proizlazi da je tužitelj prodao tuženiku KT svojih ½ dijela navedene kčbr. [katastarska čestica] površine 2795 m2, a iz Aneksa od 17.06.2010. (str. 28-30 spisa) proizlazi da je njime samo usklađen opis nekretnine sa stanjem u zemljišnim knjigama.

8.4. Iz rješenja ovog suda posl. br. Z-18991/2015 od 07.10.2015. (str. 23-24 spisa) proizlazi da se tuženik temeljem navedenog Ugovora i Aneksa uknjižio na suvlasnički dio tužitelja koji se sastojao od ½ dijela kčbr. [katastarska čestica] površine 2795 m2.

8.5. Iz povijesnog zk izvatka (str. 9-12 spisa) proizlazi da je nakon navedenog upisa koji je proveden pod Z-18991/2015 tuženik postao upisan kao vlasnik predmetne nekretnine u cijelosti, s time da je pod Z-16949/2021 provedeno cijepanje čestice na nove kčbr. [katastarska čestica] (1955 m2), kčbr. [katastarska čestica] (417 m2) i kčbr. [katastarska čestica] (423 m2), koje zajedno odgovaraju prijašnjoj kčbr. [katastarska čestica] površine 2795 m2.

8.6. Iz Ugovora o zajedničkoj suradnji od 30.06.2010. (str. 45-48 spisa) proizlazi da je isti sklopljen između ovdje tuženika KT kao investitora i ovdje tužitelja FT kao suinvestitora, a njime je određeno da KT kao svoj ulog u zajedničko ulaganje daje dio zemljišta kčbr. [katastarska čestica] površine 391 m2 na kojem je izgrađena građevina G2 u svrhu dovršetka izgradnje stambenog objekta, dok se FT obvezuje uložiti 50.000,00 EUR u roku dvije godine u svrhu potpunog dovršetka objekta, a navedeni novčani iznos uplaćuje KT na njegov bankovni račun, sukladno čemu FT ostvaruje vlasništvo stana u prizemlju i dva parkirna mjesta, dok stan na katu i potkrovlju predstavlja vlasništvo KT.

8.7. Iz iskaza svjedoka OT i MT (str. 114 -115 spisa) proizlazi da je njihova majka odnosno punica ĆT krajem 1990 -ih godina zemljište u [adresa] prodala tuženiku KT, koji pritom nije spominjao tužitelja FT, niti je tužitelj dolazio sa tuženikom dogovarati se sa ĆT oko kupnje.

8.8. Iz iskaza svjedoka TT (str. 118 spisa) proizlazi da su on i tužitelj FT bili zaposlenici obrta u vlasništvu tuženika KT , a po njegovim saznanjima izgradnju kuće financirao je samo tuženik, koji je tužitelju dozvolio da se useli u stan u prizemlju. Po iskazu ovog svjedoka on je bio prisutan i čuo je kada je tuženik tužitelju govorio da mora podići kredit i dati mu novčana sredstva za taj stan.

9. Iz tužiteljevog iskaza (str. 115-118 spisa) proizlazi da je on bio radnik u tuženikovom obrtu, da su pričali o kupnji zemljišta radi izgradnje objekta, s time da on nije sklapao ugovor sa ĆT niti joj je dao ikakve novce, a kada se zemlja kupovala da tada nije bilo govora da se kupuje pola-pola, već je tuženik kupljenu nekretninu prvo upisao na sebe, a onda je polovicu prebacio na tužitelja; da za kupnju zemljišta i izgradnju objekta nisu imali dovoljno gotovine pa da jedan dio sredstava iskorišten iz poslovanja obrta, a drugi iz zajma, a što se tiče njegovog doprinosa imali su dogovor da on prima nešto nižu plaću, a da ostali iznos služi u svrhu izgradnje, pa je tako primao plaću od oko 2500 HRK iako je imao pravo na plaću od 4000 HRK. Nadalje, da su sa izgradnjom kuće započeli 1999. godine, a on se uselio već iduće godine kada se osposobila jedna prostorija, dok je cijeli objekt dovršen 2005 -2006 godine, s time da se radi o dvojnom objektu, on je uredio svoj dio u prizemlju gdje je njegova obitelj živjela do 2018. kada su se odselili u Njemačku, a kat na svojem dijelu nije nikada uredio, dok je tuženik svoj dio u cijelosti uredio, i prizemlje i kat, te tamo živi od 2008-2009 godine. Po tužiteljevom iskazu on uopće nije bio upućen u parnicu koja se vodila protiv ĆT, a do sklapanja Ugovora o kupoprodaji od 04.06.2010. došlo je tako što mu je tuženik rekao da trebaju potpisati taj ugovor kako bi se mogle spojiti čestice, što je bilo potrebno za legalizaciju sagrađenog objekta, s time da mu je tuženik rekao da će kada se srede papiri to vratiti u ranije stanja, a prilikom potpisivanja ugovora nije mu dao nikakve novce, dok se potpisivanja Ugovora o zajedničkom ulaganju od 30.06.2010. uopće ne sjeća. Po tužiteljevom iskazu tuženik mu je 2013-2014. godine počeo govoriti da nema nikakva prava na kuću, a nakon što su se odselili u Njemačku tuženik je u njegovu polovicu kuće uselio druge ljude.

9.1. Iz tuženikovog iskaza (str. 118-119 spisa) proizlazi da je on predmetno zemljište odlučio kupiti za poslovne svrhe, ali i da po potrebi može pomoći bratu i sestri; da je to zemljište kupio od ZT, a tuženik ga je zamolio da na njega prebaci polov icu nekretnine jer će on podići kredit i isplatiti ga; nakon što je dovršena izgradnja prizemlja jednog dijela kuće tužitelj ga je odmah zamolio da se useli, što mu je on dopustio, a nakon toga mu je dopustio da se upiše na polovicu nekretnine jer je bio obećao da će podići kredit i isplatiti ga; da je do sklapanja ugovora iz lipnja 2010. došlo zbog toga što je od 2000. do 2010. čekao tužitelja da podigne kredit i isplati ga, što tužitelj nije napravio, a kada je 2010. počeo sređivati papire za kuću rečeno mu je nekretnina mora glasiti na njegovo ime 1/1, pa se obratio tuženiku se zahtjevom da se nekretnina treba vratiti na njegovo ime slijedom čega su sklopili ugovor od 04.06.2010. i aneks od 17.06.2010., a iz svih navedenih razloga tužitelju niti nije isplatio nikakvu kupoprodajnu cijenu. Nadalje, da su nakon toga sklopili ugovor od 30.06.2010. kojim mu se tužitelj obvezao isplatiti 50000 EUR, a vezano uz izgradnju stana u prizemlju, nakon čega je on tužitelju trebao dozvoliti uknjižbu u zemljišne knjige.

10. Analizom navedenih dokaza sud utvrđuje da su zemljište kčbr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] površine 2795 m2, koje je tada bilo neizgrađeno, tužitelj i tuženik zajednički kupili od ĆT. Iako je sam tužitelj u svojem iskazu naveo da on nije sudjelovao u kupnji tog zemljišta, a što bi proizlazilo i iz tuženikovog iskaza te iskaza svjedoka OT i MT (kćeri i zeta ĆT), sud je uvidom u Ugovor o kupoprodaji od 19.05.1999. (str. 42-44 spisa) utvrdio da su u njemu kao kupci naznačeni i tužitelj i tuženik te se na njemu nalaze potpisi njih obojice, u svojstvu kupaca.

11. Sud nadalje utvrđuje da su nakon toga tužitelj i tuženik postali suvlasnicima predmetne nekretnine, svaki u ½ dijela. Naime, pravomoćnom i ovršnom presudom zbog ogluhe posl. br. P-600/2008 od 23.04.2008., koja je donesena protiv tadašnjih zemljišnoknjižnih vlasnika AT, ČT i ĆT, tužitelj i tuženik su (u tom postupku obojica kao tužitelji) utvrđeni suvlasnicima predmetne nekretnine te su se potom uknjižili u zemljišne knjige svaki u ½ dijela. Budući da se radi o pravomoćnoj sudskoj presudi koja je donesena u parničnom postupku u kojem su obojica sudjelovali kao tužitelji, tuženika sada obvezuje utvrđenje iz te presude o tome da su on i tužitelj u trenutku donošenja te presude bili suvlasnici predmetne nekretnine. U odnosu na stranke tog postupka – dakle i ovdje tužitelja i ovdje tuženika

– radi se o pravomoćno presuđenoj stvari, pa tuženik sada ne može u ovoj parnici tvrditi ni dokazivati drugačije, pri čemu valja istaknuti kako iz stanja spisa proizlazi da je u trenutku donošenja te presude kuća već bila sagrađena (iz iskaza obje stranke proizlazi da se kuća počela graditi 1999. ili 2000. godine i da se gradila nekoliko godina, tužitelj je iskazao da je cijeli objekt dovršen 2005.-2006., što tuženik nije demantirao u svojem iskazu). Stoga sud utvrđuje da je tužitelj u trenutku donošenja presude od 23.04.2008. bio suvlasnik predmetne nekretnine u ½ dijela.

11.1. Iz navedenog razloga u cijelosti su neodlučni navodi tuženika o tome da tužitelj nema nikakva prava na predmetnu nekretninu jer uopće nije sudjelovao u financiranju izgradnje kuće (osim što je stan kojeg je koristio ožbukao, oličio i postavio parkete), kada su pravomoćnom presudom P-600/2008 od 23.04.2008. tuženik i tužitelj zajednički utvrđeni suvlasnicima predmetne nekretnine. Iz istog razloga sud nije prihvatio tuženikov dokazni prijedlog za provođenje građevinskog vještačenja, niti su posebno cijenjeni ugovori o kreditu (str. 70-101 spisa), koje dokaze je tuženik predložio na okolnost izvršenih ulaganja u izgradnju kuće.

11.2. S tim u vezi, sud vjeruje tuženikovom iskazu o tome da je između njega i tužitelja od početka postojao dogovor da će tužitelj isplatiti tuženika u pogledu stana u prizemlju u kojeg se tužitelj već početkom 2000-tih uselio sa svojom obitelji. Naime, tužitelj je u tužbi naveo da su on i tuženik zajednički vodili obrt koji je samo formalno glasio na tuženika te da je iz poslovanja tog obrta financirana izgradnja kuće. Međutim, iz tužiteljevog stranačkog iskaza proizlazi da je on u tuženikovom obrtu bio običan radnik te da je sa tuženikom imao dogovor da mu isplaćuje manju plaću (2500 HRK umjesto 4000 HRK), a da se ostatak plaće koristi za financiranje izgradnje objekta. Dakle, sam tužitelj je u svojem stranačkom iskazu opovrgnuo konstrukciju koju je pokušao prikazati u tužbi, a to je da je obrt bio njihovo zajedničko vlasništvo pa da je polovica svih novčanih sredstva obrta od kojih je financirana izgradnja kuće ustvari pripadala njemu. Tužitelj je također u svojem iskazu spominjao i kompenzacije, međutim iz njegovog iskaza proizlazi da je te kompenzacije odrađivao u okviru radnog odnosa kod tuženika, za što je dobivao plaću. S obzirom na navedene nedosljednosti i nelogičnosti, sud ne vjeruje tužiteljevim tvrdnjama koje je iznosio u ovoj parnici u vezi njegovog dogovora sa tuženikom oko izgradnje kuće, već upravo suprotno vjeruje tuženikovom iskazu o tome da je od početka bio dogovor da će tužitelj podizanjem kredita naknadno sudjelovati u financiranju izgradnje odnosno isplatiti tuženika za stan u prizemlju u kojeg se tužitelj uselio sa svojom obitelji, a čiju izgradnju je financirao isključivo tuženik. Osim što je tuženik o tim okolnostima iskazivao na logičan i uvjerljiv način, istinitost tuženikovog iskaza je potvrđena i iskazom svjedoka TT, kojem sud vjeruje jer je iskazivao na uvjerljiv način te je nezainteresiran za ishod parnice. Na temelju iskaza ovog svjedoka sud je utvrdio da je u njegovoj prisutnosti (svjedok je zajedno sa tužiteljem bio radnik u tuženikovom obrtu) tuženik tužitelju u više navrata govorio da mora podići kredit i isplatiti mu novčana sredstva za stan u prizemlju. Pritom je s jedne strane životno i logično da je tuženik, kao vlasnik građevinskog obrta koji je odlučio graditi već objekt, bio voljan pomoći svojem bratu u rješavanju njegovog stambenog pitanja, ali je isto tako životno i logično da je tuženik očekivao da će tužitelj u nekom trenutku, podizanjem kredita ili na drugi način, isplatom određenog novčanog iznosa naknadno sudjelovati u financiranju izgradnje stana u prizemlju u kojeg se uselio. Da je između njih zaista postojao takav dogovor potvrđuje i Ugovor o zajedničkom ulaganju od 30.06.2010. na kojem su potpisi stranaka javnobilježnički ovjereni, a tužiteljevi navodi da uopće nije znao za postojanje tog ugovora odnosno da nije znao što potpisuje su nedokazani, neuvjerljivi, neživotni i nelogični.

11.3. Iako dakle sud u cijelosti vjeruje tuženikovom iskazu kako je između njega i tužitelja od početka postojao dogovor o tome da će mu tužitelj naknadno, na ime sudjelovanja u financiranju izgradnje stana u prizemlju, isplatiti određeni novčani iznos, što tužitelj nije nikada napravio već je iz godine u godinu to odgađao, to ne dovodi u pitanje zaključak ovog suda da je tužitelj najkasnije od travnja 2008. bio suvlasnik predmetne nekretnine, jer je tako utvrđeno pravomoćnom sudskom presudom koja predstavlja pravomoćno presuđenu stvar te obvezuje i tužitelja i tuženika.

12. Slijedom navedenoga, sud utvrđuje da je u trenutku sklapanja spornog Ugovora o kupoprodaji od 04.06.2010. sa Aneksom od 17.06.2010. tužitelj bio vlasnik predmetne nekretnine u ½ dijela.

13. I tužitelj i tuženik su u svojim stranačkim iskazima potvrdili da je do sklapanja predmetnog Ugovora i Aneksa došlo kada je tuženik odlučio legalizirati postojeću kuću, pri čemu je tuženik u svojem iskazu objasnio da je to bilo zbog toga što je pokušavao ishoditi građevinsku dozvolu za već sagrađeni objekt, zbog čega mu je bilo bitno da nekretnina u cijelosti glasi na njega kako bio u građevinskoj dozvoli on bio naveden kao investitor. Pored toga, iz stranačkog iskaza tuženika se može zaključiti kako je on, osim rješavanja papira za potrebe ishođenja građevinske dozvole, smatrao da time rješava i svoj odnos sa tužiteljem u pogledu stana u prizemlju, jer tužitelj od 2000. do 2010. godine nije postupio po dogovoru odnosno nije podigao kredit kako bi isplatio tuženika i na taj način naknadno sudjelovao u financiranju izgradnje tog stana.

13.1. Nadalje, u čl. 2. Ugovora o kupoprodaji od 04.06.2010. navedeno je da je kupoprodajna cijena ugovorena u iznosu 20.000,00 HRK, koji iznos je kupac (ovdje tuženik) isplatio prodavatelju (ovdje tužitelju), međutim tuženik je u svojem stranačkom iskazu potvrdio da po Ugovoru o kupoprodaji od 04.06.2010. tužitelju nije izvršio nikakvu isplatu jer je smatrao da to nije dužan, već da je čak tužitelj njemu dužan izvršiti plaćanje.

14. Po čl. 376. Zakona o obveznim odnosima (Narodne novine br. 35/2005, 41/2008; dalje: ZOO) ugovorom o kupoprodaji prodavatelj se obvezuje predati kupcu stvar u vlasništvo, a kupac se obvezuje platiti mu cijenu.

15. Po čl. 285. ZOO prividan ugovor nema učinka među ugovornim stranama (st. 1.), ali ako prividan ugovor prikriva neki drugi ugovor, taj drugi vrijedi ako je udovoljeno pretpostavkama za njegovu pravnu valjanost (st. 2.).

16. S obzirom na prethodna utvrđenja sud zaključuje da je Ugovor o kupoprodaji od 04.06.2010. sa Aneksom od 17.06.2010. prividan, jer stvarna volja ugovornih strana – tužitelja i tuženika – nije bila takva da se tužitelj kao prodavatelj obvezuje tuženiku kao kupcu predati u vlasništvo ½ dijela predmetne nekretnine, a da mu se tuženik za to obvezuje platiti cijenu, dakle nisu bili ostvareni biti sastojci ugovora o kupoprodaji. Naime, sam je tuženik u svojem iskazu potvrdio da tužitelju nije isplatio niti trebao isplatiti kupoprodajnu cijenu, već da je ugovor sklopio kako bi papiri u postupku legalizacije glasili na njega tj. kako bi jedino on u građevinskoj dozvoli bio naveden kao investitor, a bitno istovjetno proizlazi i iz tužiteljevog iskaza.

16.1. Nadalje, tuženik nije tvrdio ni dokazao da je tužitelju prilikom sklapanja tih pravnih poslova (Ugovora i Aneksa) priopćio da ih sklapaju i zbog drugog razloga, dakle ne samo zbog sređivanja papira u postupku legalizacije, već i zbog rješavanja imovinsko-pravnih odnosa jer tužitelj nije postupio po njihovom ranijem dogovoru i naknadno sudjelovao u financiranju izgradnje stana u prizemlju (tj. zbog toga što tužitelj nije isplatio tuženika). Naime, s jedne strane iz tužiteljevog iskaza proizlazi da mu je tuženik rekao da te ugovore treba potpisati zbog sređivanja papira u postupku ishođenja građevinske dozvole ali kada se papiri srede da će se to vratiti u ranije stanje, a s druge strane ni sam tuženik u svojem stranačkom iskazu nije spominjao da je tužitelja upoznao sa time da taj ugovor sklapaju radi rješavanja imovinsko -pravnih odnosa uslijed nepoštivanja ranijeg dogovora o isplati za stan u prizemlju. Stoga se iz provedenih dokaza ne može utvrditi da predmetni Ugovor od 04.06.2010. sa Aneksom od 17.06.2010., umjesto prividne kupoprodaje, prikiva drugi pravni posao u smislu čl. 285. st. 2. ZOO čija svrha bi bila uređenje međusobnih imovinsko -pravnih odnosa uslijed tužiteljevog nepoštovanja ranijeg dogovora o plaćanju određenog novčanog iznosa za stan u prizemlju. Naime, da bi umjesto prividnog (simuliranog) između stranaka važio drugi (disimulirani) pravni posao, potrebno je da se u skladu sa općim pravilom iz čl. 247. ZOO o tom prikrivenom pravnom poslu postigne suglasnost volja, a u konkretnom slučaju na temelju provedenih dokaza ne može se utvrditi da je tužitelj predmetni kupoprodajni ugovor sa pripadajućim aneksom potpisivao sa sviješću da time, uslijed nepostupanja po ranijem dogovoru o isplati, ustvar i rješava imovinsko- pravne odnose sa tuženikom u pogledu stana u prizemlju. Upravo činjenica da su stranke nekoliko tjedana kasnije pristupile sklapanju novog Ugovora o zajedničkom ulaganju od 30.06.2010. ukazuje da su ustvari tek tim pravnim poslom uređivali međusobne imovinsko-pravne odnose, dok su Ugovor o kupoprodaji od 04.06.2010. i Aneks od 17.06.2010. sklopljeni kako bi u postupku naknadnog ishođenja građevinske dozvole nekretnina glasila samo na tuženika jer je on smatrao da je to potrebno (kako bi samo on bio naveden kao investitor u građevinskoj dozvoli), u kojem smjeru su iskazivali i tužitelj a i sam tuženik.

16.2. Valja naglasiti kako iz stanja spisa proizlazi da su između tužitelja i tuženika postojali složeni obiteljski i imovinski odnosi, a čak su i jedan i drugi iskazivali drugačije od onog što proizlazi iz isprava u spisu, naime iz iskaza obojice bi proizlazilo da tužitelj nije sudjelovao u kupnji zemljišta od ZT, iako je u pisanom Ugovoru o kupoprodaji od 19.05.1999. uz tuženika i tužitelj naveden kao kupac te su obojica potpisali taj ugovor u svojstvu kupaca. Također iz iskaza obojice bi proizlazilo da se prvo tuženik upisao kao vlasnik nekretnine, a da je nakon toga polovicu prebacio na tužitelja, iako iz stanja spisa proizlazi da su se obojica uknjižila istovremeno na temelju pravomoćne presude od 23.04.2008., koju ni jedan ni drugi nisu spominjali u svojim iskazima. Međutim bez obzira na to što se očigledno ni tužitelj ni tuženik više ne sjećaju koji od njih i kada je poduzimao radnje u pogledu stjecanja predmetne nekretnine i upisa u zemljišne knjige (jer su iskazi obojice suprotni ispravama u spisu), ono što je ključno za ovu parnicu je to da prilikom sklapanja Ugovora o kupoprodaji od 04.06.2010. i Aneksa od 17.06.2010. nije postojala stvarna namjera kupoprodaje već se radilo o prividnom ugovoru (simulirana kupoprodaja), a tuženik nije tvrdio niti se to na temelju provedenih dokaza može pouzdano utvrditi da je u trenutku sklapanja tog ugovora između njega i tužitelja postojala suglasnost volja da se tim ugovorom prikrije neki drugi (disimulirani) ugovor koji bi onda između njih važio.

17. Stoga sud utvrđuje da Ugovor o kupoprodaji od 04.06.2010. i Aneks od 17.06.2010. predstavljaju prividan (smilulirani) pravni posao te da ne prikrivaju drugi (disimulirani) pravni posao koji bi onda bio važeći između stranaka.

18. Prividan ugovor u skladu sa čl. 285. st. 1. ZOO nema pravnog učinka između stranaka, dakle smatra se da nije nastao i da je nepostojeći. Stoga prividan ugovor ne može biti ništetan te se ne može zahtijevati utvrđenje njegove ništetnosti, kada on nije niti nastao (Rev-12/2020 od 14.04.2021.).

19. Nadalje, tužitelj tvrdi i da se radi o zelenaškom ugovoru. Po čl. 329. st. 1. ZOO ništetan je ugovor kojim netko, koristeći se stanjem nužde ili teškim materijalnim stanjem drugog, njegovim nedovoljnim iskustvom, lakomislenošću ili zavisnošću, ugovori za sebe ili za nekog trećega korist koja je u očitom nerazmjeru s onim što je on drugom dao ili učinio, ili se obvezao dati ili učiniti. U ovom postupku je utvrđeno da su tužitelj i tuženik sklopili prividan kupoprodajni ugovor, dakle tužitelj je bio svjes tan da tuženiku ustvari ne prodaje svoj suvlasnički dio predmetne nekretnine, pa se stoga ne može smatrati da je zbog stanja nužde, teškog materijalnog stanja, nedovoljnog iskustva, lakomislenosti ili zavisnosti sklopio kupoprodajni ugovor. Osim što tužite lj niti nije dokazao navedene okolnosti, po prirodi stvari prividan ugovor ne može biti zelenaški, kada nije nastao i kada ne proizvodi nikakve učinke.

20. Iz prethodno izloženih razloga neosnovan je tužbeni zahtjev za utvrđenje ništetnosti Ugovora o kupoprodaji od 04.06.2010. i Aneksa od 17.06.2010., jer se ne radi o zelenaškim već o prividnim pravnim poslovima, koji nisu ništetni već su nepostojeći. Stoga je tužbeni zahtjev za utvrđenje ništetnosti valjalo odbiti i odlučiti kao pod točkom II. izreke ove presude.

21. Međutim osnovan je tužbeni zahtjev za brisanje tuženikovog prava vlasništva iz zemljišne knjige sa ½ dijela predmetne nekretnine. Naime, iz povijesnog stanja zemljišne knjige vidljivo je da se tuženik na ½ dijela nekretnine, i to na dio koji je do tada glasio na tužitelja, uknjižio pod Z-18991/2015 upravo temeljem spornog Ugovora o kupoprodaji od 04.06.2010. sa Aneksom od 17.06.2010. Budući da je u provedenom postupku utvrđeno da su u skladu sa čl. 285. ZOO taj Ugovor i Aneks prividni te da ne prikrivaju drugi pravni posao koji bi važio između stranaka, to znači da je tuženikova uknjižba u tom dijelu materijalno-pravno neutemeljena i nevaljana jer se temelji na pravnom poslu koji je bez učinka. Stoga je tužitelj kao prethodni nositelj knjižnog prava koje je izbrisano na temelju tog pravnog posla, u skladu sa čl. 150. st. 1. Zakona o zemljišnim knjigama (Narodne novine br. 63/2019, 127/2022, 128/2024) sada ovlašten zahtijevati brisanje tuženikove uknjižbe i uspostavu prijašnjeg zemljišnoknjižnog stanja kakvo je bilo prije provedbe spornog Ugovora i Aneksa u zemljišnoj knjizi. Pritom je tužitelj uspostavu ranijeg zemljišnoknjižnog stanja ovlašten zahtijevati u odnosu na današnje čestice kčbr. [katastarska čestica], kčbr. [katastarska čestica] i kčbr. [katastarska čestica] ukupne površine 2795 m2 koje su nastale samo cijepanjem ranije čestice kčbr. [katastarska čestica] površine 2795 m2 (točka 8.5. obrazloženja). Slijedom navedenoga, osnovan je tužbeni zahtjev za određivanje uspostave prijašnjeg zemljišnoknjižnog stanja brisanjem tuženikovog prava vlasništva na ½ dijela i ponovnim upisom tužiteljevog prava vlasništva, pa ga je u tom dijelu valjalo prihvatiti i odlučiti kao pod točkom I. izreke ove presude.

22. Konačno, tužitelj je u tužbi postavio građansko-pravnu ponudu u smislu čl. 327. ZPP (facultas alternativa), na način da se tuženik može osloboditi svoje obveze iz postavljenog tužbenog zahtjeva ukoliko mu isplati 150.000,00 EUR sa zateznim kamatama od 30.10.2023. Budući da je sam tužitelj u tužbi izričito naveo da se radi o građansko-pravnoj ponudi po čl. 327. ZPP, onda je tužitelj tu ponudu u procesnom smislu pogrešno izrazio kroz podredni (eventualno kumulirani) tužbeni zahtjev, kao što ju je pogrešno izrazio zahtijevajući da se tuženiku kondemnatorno naloži plaćanje tog iznosa, umjesto da mu se to samo ponudi. Stoga je sud u skladu sa čl. 327. ZPP, bez ispitivanja njene osnovanosti, u izreku ove presude samo unio tu ponudu (točka III. izreke), koja je u potpunosti neobvezujuća za tuženika.

23. S obzirom odluku o meritumu (tužbeni zahtjev je prihvaćen u pogledu određivanja uspostave prijašnjeg zemljišnoknjižnog stanja, a odbijen u pogledu utvrđenja ništetnosti), sud ocjenjuje da su i tužitelj i tuženik u parnici uspjeli u približno jednakim dijelovima, pa je stoga na temelju čl. 154. st. 4. ZPP odlučeno da svaka stranka snosi svoj trošak ovog postupka (točka IV. izreke).

U Zagrebu 22. svibnja 2026.

Sudac:

Ivo Đuratović

POUKA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove presude može se podnijeti žalba u roku 15 dana, a o njoj odlučuje nadležni županijski sud.

DNA:

1. odvjetnik Hrvoje Miško;

2. odvjetnica Anja Ivšić.