Republika Hrvatska

Općinski sud u Splitu

Gundulićeva 27

21000 Split

Pn-131/2023-13

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

U ime Republike Hrvatske, Općinski sud u Splitu, po sucu tog suda Dunji Ljubičić, kao sucu pojedincu, u pravnoj stvari tužiteljice FI iz [adresa] OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupane po punomoćniku Domagoju Olujiću, odvjetniku u Splitu, protiv tuženika REPUBLIKA HRVATSKA OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupanog po Općinskom državnom odvjetništvu u Splitu, Građansko-upravni odjel, zbog isplate, nakon održane glavne i javne rasprave zaključene dana 18. svibnja 2026. u nazočnosti stranaka, pozivom na odredbu čl.335 st.6 i 12 Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine" broj 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, Odluka Ustavnog suda RH u 2/07, 84/08,96/08-Odluka USRH, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22 i 155/23, nadalje u tekstu: ZPP) dana 22. svibnja 2026.,

p r e s u d i o  j e

I. Nalaže se tuženiku u roku od 15 dana isplatiti tužiteljici iznos od 3.326,40 € sa zakonskim zateznim kamatama koje teku od dospijeća svakog pojedinog iznosa:

- za prosinac 2019.

na iznos od 95,04 €

od 15. prosinca 2019.,

- za siječanj 2020.

na iznos od 95,04 €

od 15. siječnja 2020.,

- za veljaču 2020.

na iznos od 95,04 €

od 15. veljače 2020.,

- za ožujak 2020.

na iznos od 95,04 €

od 15. ožujka 2020.,

- za travanj 2020.

na iznos od 95,04 €

od 15. travnja 2020.,

- za svibanj 2020.

na iznos od 95,04 €

od 15. svibnja 2020.,

- za lipanj 2020.

na iznos od 95,04 €

od 15. lipnja 2020.,

- za srpanj 2020.

na iznos od 95,04 €

od 15. srpnja 2020.,

- za kolovoz 2020.

na iznos od 95,04 €

od 15. kolovoza 2020.,

- za rujan 2020.

na iznos od 95,04 €

od 15. rujna 2020.,

- za listopad 2020.

na iznos od 95,04 €

od 15. listopada 2020.,

- za studeni 2020.

na iznos od 95,04 €

od 15. studenog 2020.,

- za prosinac 2020.

na iznos od 95,04 €

od 15. prosinca 2020.,

- za siječanj 2021.

na iznos od 95,04 €

od 15. siječnja 2021.,

- za veljaču 2021.

na iznos od 95,04 €

od 15. veljače 2021.,

- za ožujak 2021.

na iznos od 95,04 €

od 15. ožujka 2021.,

- za travanj 2021.

na iznos od 95,04 €

od 15. travnja 2021.,

- za svibanj 2021.

na iznos od 95,04 €

od 15. svibnja 2021.,

- za lipanj 2021.

na iznos od 95,04 €

od 15. lipnja 2021.,

- za srpanj 2021.

na iznos od 95,04 €

od 15. srpnja 2021.,

- za kolovoz 2021.

na iznos od 95,04 €

od 15. kolovoza 2021.,

- za rujan 2021.

na iznos od 95,04 €

od 15. rujna 2021.,

- za listopad 2021.

na iznos od 95,04 €

od 15. listopada 2021.,

- za studeni 2021.

na iznos od 95,04 €

od 15. studenog 2021.,

- za prosinac 2021.

na iznos od 95,04 €

od 15. prosinca 2021.,

- za siječanj 2022.

na iznos od 95,04 €

od 15. siječnja 2022.,

- za veljaču 2022.

na iznos od 95,04 €

od 15. veljače 2022.,

- za ožujak 2022.

na iznos od 95,04 €

od 15. ožujka 2022.,

- za travanj 2022.

na iznos od 95,04 €

od 15. travnja 2022.,

- za svibanj 2022.

na iznos od 95,04 €

od 15. svibnja 2022.,

- za lipanj 2022.

na iznos od 95,04 €

od 15. lipnja 2022.,

- za srpanj 2022.

na iznos od 95,04 €

od 15. srpnja 2022.,

- za kolovoz 2022.

na iznos od 95,04 €

od 15. kolovoza 2022.,

- za rujan 2022.

na iznos od 95,04 €

od 15. rujna 2022. i

- za listopad 2022.

na iznos od 95,04 €

od 15. listopada 2022.,

pa do isplate, po stopi koja se sukladno članku 29. stavku 2. Zakona o obveznim odnosima određuje, za svako polugodište, uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena, a od 01.01.2023. godine pa do isplate po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena.

Za više zatraženi iznos glavnice u visini od 857,34 € tužbeni se zahtjev odbija.

II. Dužan je tuženik u roku od 15 dana i pod prijetnjom ovrhe naknaditi tužitelju parnični trošak u iznosu od 1.669,15 € sa zakonskim zateznim kamatama tekućim od dana donošenja prvostupanjske presude do isplate po stopi koja se sukladno članku 29. stavku 2. Zakona o obveznim odnosima određuje, za svako polugodište, uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena, a od 01.01.2023. godine pa do isplate po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena.

Obrazloženje

1. U tužbi, zaprimljenoj kod ovog suda dana 11. travnja 2023. tužiteljica je navela da se prije podnošenja tužbe obratila tuženiku sa zahtjevom za mirno rješenje spora jer je suvlasnica nekretnine u Splitu, Reljkovićeva 4 za ¼ dijela, točnije stana položenog u potkrovlju, površine 60,00 m2, u zgradi sagrađenoj na čest. zem. [katastarska čestica] ZU 23391 KO [katastarska općina]. U tom stanu živi zaštićeni najmoprimac sa kojim je pravna prednica tužiteljice sklopila ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom. Kako je presudom ESZLJP u predmetu Statileo protiv RH utvrđeno da službeno određeni iznosi zaštićene najamnine ne predstavljaju realnu mjesečnu naknadu za korištenje stana vlasnika, čiji stanovi se nalaze u takvom režimu da spomenuta naknada gotovo ne omogućava prihod njegovim vlasnicima. Na taj način tuženik je tužiteljici povrijedio vlasnička prava koja su zajamčena odredbom čl.1 Protokola broj 1 uz Konvencije o zaštiti ljudskih prava i temeljnih sloboda jer ne postoji ravnoteža između tužiteljice kao suvlasnice predmetnog stana i općeg interesa zaštite prava zaštićenih najmoprimaca čime je tužiteljici nametnut prekomjerni individualni teret. Slijedom navedenog tužiteljica je predložila da se u postupku utvrdi visina primjerene najamnine, koja se može ostvariti na tržištu i dosudi razlika između mjesečne najamnine koju tužiteljica od zaštićenog najmoprimca prima te da se na taj način tužiteljici isplati iznos od 4.183,74 € ili za svaki mjesec od prosinca 2019. do zaključno listopada 2022. 119,54 €, zajedno sa kamatama i troškovima postupka.

2. U odgovoru na tužbu tuženik je istakao prigovore nedostatka aktivne te promašenu pasivnu legitimaciju te je ujedno osporio pravnu osnovu i visinu zahtjeva tužiteljice. Naime, tuženik smatra da tužiteljicu pravo na isplatu ne pristoji jer ostaje nepoznatim po kojoj pravnoj osnovi je stekla suvlasništvo prije nego li je sklopila Ugovor o darovanju dana 30. rujna 2022. Smatra da je riječ o ništetnom pravnom poslu jer u posjedu stana nije bila ni darovateljica, a niti obdarenica, a Ugovor nije sklopljen u obliku javnobiljiženičkog akta ili ovjerovljene privatne isprave. Osim toga tuženik smatra da bi tužiteljica u postupku trebala dokazati u kakvom je stanu predmetni stan, je li on uređen, opremljen i prikladan za život, a osim toga tuženik smatra da izgubljenu zaradu treba umanjiti i za iznos ostvaren neplaćanjem poreza.

5. Tijekom postupka izveden je dokaz čitanjem zk izvatka za čest. zem. [katastarska čestica] ZU 23391 KO [katastarska općina], zahtjev za mirno rješenje spora, presude zbog izostanka što ju je Općinski sud u Splitu donio dana 3. lipnja 2003. pod poslovnom oznakom i brojem IIP- 648/03, Ugovora o najmu stana sa zaštićenom najamninom od 8. studenog 2022., presude ESZLJP u predmetu Statileo protiv Hrvatska, obavijesti o procjeni iznosa najamnine predmetnog stana sastavljenom od Agencije za posredovanje u prometu nekretnina, izračuna mjesečne zaštićene najamnine na dan 16. siječnja 2019., recentne sudske prakse te očitovanja Ministarstva financija RH, Porezne uprave, Područnog ureda Split o visini najamnina, Ugovora o darovanju od 16. srpnja 2013., Ugovor o darovanju dana 30. rujna 2022. te odluku VSRH Rev-7/2025-4 sastavni dio kojeg je Odvojeno mišljenje te zapisnik u predmetu Općinskog suda u Splitu Pn- 109/2023 od 25. veljače 2026.

6. Stranke su popisale parnični trošak.

7. Tužbeni zahtjev je djelomično osnovan.

8. Predmet ovog postupka je zahtjev tužiteljice da joj se isplati izgubljena zarada nastala između tržišne najamnine predmetnog stana kojeg je suvlasnica za ¼ i zaštićene najamnine koju prima od zaštićenog najmoprimca kao i trošak postupka.

9. Tuženik u odgovoru na tužbu osporava aktivnu i pasivnu legitimaciju. Oba prigovora nisu osnovana i to iz slijedećih razloga:

- tuženik Republika Hrvatska pasivno je legitimirana u konkretnom slučaju zbog obveze da uređuje stambenu politiku i to na pravičan i uravnotežen način vodeći računa o zaštiti prava različitih suprotstavljenih kategorija građana, konkretno najmodavaca i najmoprimaca. Odgovornost Republike Hrvatske predstavlja propuštanje da odgovarajućim propisima na prihvatljiv i pravičan način uredi pravni status vlasnika stanova kao najmodavaca i zaštićenih najmoprimaca koji u tom svojstvu koriste stan. Dakle, Republika Hrvatska je propustila urediti stambenu politiku na konvencijski prihvatljiv način usprkos tome što joj je to kao članici Konvencija bila obveza, pa je zato odgovorna oštećenicima čija prava Konvencija štiti za štetu koji oni zbog toga trpe.

- tužiteljica je, a što se jasno i vidi iz zemljišnoknjižnog izvatka za predmetnu nekretninu dostavljenog uz tužbu upisana su-vlasnica predmetne nekretnine. Odredbom čl.8 st.2 Zakona o zemljišnim knjigama ("Narodne novine" broj 63/2019, 128/2022, 155/2023 i 127/2024) propisano je kako se smatra da zemljišna knjiga istinito i potpuno odražava činjenično i pravno stanje zemljišta.

10. U predmetu Europskog suda za ljudska prava (dalje: ESLJP) u predmetu Statileo protiv Hrvatske (Zahtjev br. 12027/10. od 10. srpnja 2014.) podnositelj zahtjeva je tvrdio da nemogućnost naplate najamnine za najam stana koji koristi zaštićeni najmoprimac predstavlja povredu njegovih vlasničkih prava. ESLJP je utvrdio da je došlo do miješanja u vlasnička prava podnositelja zahtjeva jer zaštićeni najam ima za posljedicu niz ograničenja koja onemogućavaju najmodavce u ostvarivanju prava na korištenje njihove imovine, da je pravna osnova za to miješanje bio Zakon o najmu stanova što znači da je miješanje bilo previđeno zakonom i da su pravni propisi težili cilju koji je u općem interesu. Nadalje, ESLJP je utvrdio da u konkretnom slučaju nije postojala pravilna raspodjela socijalnog i financijskog tereta, da je na podnositelja zahtjeva stavljen nerazmjeran i pretjeran teret te da nije postignuta potrebna ravnoteža između općih interesa zajednice i zaštite vlasničkih prava podnositelja zahtjeva, čime je povrijeđen čl.1 Protokola br.1 Konvencije za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda ("Narodne novine" - MU 18/97, 6/99, 14/02, 13/03, 9/05, 1/06 i 2/10, dalje u tekstu: Konvencija). Nadalje, utvrđeno je da se temeljni problem zbog kojeg je utvrđena povreda Konvencije tiče zakonodavstva i da se proteže izvan pojedinačnog interesa podnositelja zahtjeva, radi čega smatra da Republika Hrvatska treba poduzeti odgovarajuće zakonodavne i druge opće mjere.

10.1. Iz navedene presude ESLJP-a proizlazi da hrvatske vlasti tijekom utuženog razdoblja nisu postigle potrebnu ravnotežu između općih interesa zajednice i zaštite vlasničkih prava podnositelja i da je zbog toga ESLJP u svojoj odluci Statileo protiv Republike Hrvatske podnositelju zahtjeva dosudio naknadu štete.

10.2. Konvencija je prema čl.141 Ustava Republike Hrvatske ("Narodne novine"

56/90, 135/97, 08/98, 113/00, 124/00, 28/01, 41/01, 55/01, 76/10, 85/10 i 5/14, dalje u tekstu: Ustav) iznad zakona po pravnoj snazi, a prema čl.5 Zakona o sudovima ("Narodne novine" broj 28/13, 33/15, 82/15 i 82/16) sudovi sude i na temelju Ustava i međunarodnih ugovora.

10.3. Slijedom iznesenog jasno je da su odluke ESLJP-a pa tako i navedena odluka Statileo protiv Republike Hrvatske obvezujuće za sve sudove i primjenjuju se na području Republike Hrvatske jer to proizlazi iz odluke Ustavnog suda Republike Hrvatske od 23. siječnja 2013. broj U-III-3304/2011 i s obzirom da je ESLJP jedini ovlašten tumačiti povrede Konvencije koje su nastale u zemljama potpisnicama te Konvencije u smislu odredbe čl.32 Konvencije. Ustavni sud smatra da izvršenje presuda ESLJP-a u kojima je utvrđena povreda Konvencije treba razumjeti u prvom redu kao izvršenje međunarodne ugovorne obveze koju je Republika Hrvatska kao ugovorna stranka prihvatila ratifikacijom Konvencije i priznavanjem jurisdikcije Europskog suda u svim predmetima koji se tiču tumačenja i primjene Konvencije.

10.4. Pored navedenog, tužena bi ne samo temeljem odluka ESLJP-a, već i na temelju čl.1045 st.1, kao i čl.8 Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine" 35/05, 41/08, 125/11, 78/15 u 29/18, nadalje u tekstu: ZOO) kao i čl.4 st.2 Ustava Republike Hrvatske trebala naknaditi tužiteljici štetu koju trpi zbog činjenice što joj zaštićeni najmoprimac plaća iznimno nisku najamninu na temelju propisa tužene koje nije na odgovarajući način uskladio s pravima koje Ustav i međunarodne konvencije štite, prvenstveno pravo na mirno uživanje vlasništva. O ovome se uostalom izjasnila sudska praksa prvostupanjskih i drugostupanjskih sudova u brojim postupcima koji su inicirani nakon odluke ESLJP-a u predmetu Statileo, Mirošević – Anzulović i dr. Dakle, postoji suglasan stav sudova da je tužena RH svojom pasivnošću da uredi pitanje najamnine na način da postigne potrebnu ravnotežu između općih interesa zajednice i zaštite vlasničkih prava prouzrokovala štetu u vidu izmakle koristi na strani vlasnika te da je u obvezi nadoknaditi je u iznosima koje utvrdi primjerenima. Tako je i u konkretnom slučaju dužna tužiteljici naknaditi štetu u vidu izmakle koristi u presuđenom iznosu.

11. Zatezna kamata na novčanu obvezu teče od dana kada je dužnik zakasnio s ispunjenjem novčane obveze (čl.29 st.1 ZOO-a), a obveza naknade štete smatra se dospjelom u trenutku nastanka štete (čl.1086 ZOO-a).

12. Predmet konkretnog spora je zahtjev za isplatu naknade koja predstavlja razliku između najamnine za stan u vlasništvu tužitelja koju plaća zaštićeni najmoprimac u odnosu prema tržišnoj najamnini.. Prema iznijetoj činjeničnoj osnovi u ovom predmetu, nije riječ o odgovornosti za štetu već o naknadi zbog zakonskog ograničenja prava vlasništva. Naime, zakonom (konkretno, Zakonom o najmu stanova, "Narodne novine", broj: 91/96., 48/98., 66/98., 22/06., 68/18., 105/20., 36/24, dalje: ZNS) je svagdašnjem vlasniku stvari nametnuta dužnost da glede svoje stvari nešto trpi ili propušta, a za koje posebno zakonsko ograničenje vlasnik ima pravo na naknadu kao za izvlaštenje (čl. 33 st.3 Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, ("Narodne novine", broj: 91/96., 68/98., 137/99., 22/00., 73/00., 114/01., 79/06., 141/06., 146/08., 38/09., 153/09., 90/10., 143/12., 94/17. - službeni pročišćeni tekst, 152/14., 81/15. - službeni pročišćeni tekst, dalje: ZV). Zakonska ograničenja prava vlasništva djeluju ograničavajuće na pravnu vlast svagdašnjeg vlasnika stvari koju ograničavaju, pa ako posebnim zakonom nije drukčije određeno, svagdašnji vlasnik te stvari ostvaruje pravo na naknadu za nametnuto zakonsko ograničenje bez obzira na kojoj je pravnoj osnovi stekao vlasništvo te stvari.

12.1. Nije sporno da je država donošenjem ZNS-a ograničila pravo vlasništva tužiteljice. Tužiteljica (ovdje obdarenica) prima od najmoprimca tek minimalni iznos zaštićene najamnine.

12.2. Tužiteljici je povrijeđeno zakonsko, konvencijsko i ustavno pravo na mirno uživanje su-vlasništva iz razloga dugogodišnje nemogućnosti korištenja nekretnine koje je su-vlasnica, zbog zakona kojim su one dodijeljene na korištenje zaštićenim najmoprimcima, a bez naknade tržišne najamnine vlasnicima. Činjenica je da uslijed propusta države, koja desetljećima ustraje u povredi ovog temeljnog ljudskog prava, vlasnici trpe ograničenje svog prava vlasništva, bez obzira na postojanje argumenata o složenoj tranziciji između ranijeg i sadašnjeg društvenog sustava u Republici Hrvatskoj i legitimnom cilju donesenog ZNS-a - ostvarivanju socijalne pravde.

12.3. Konkretno, vezano za ovu pravnu situaciju ispada da država ne plaća nikome za svoje propuste, zbog prekomjernog tereta kojeg je nametnula su-vlasnici stana i ona, država, zapravo ima izravne koristi od te vlastite greške, jer umjesto da zbrinjava zaštićene najmoprimce sama, zbrinjavaju je umjesto nje vlasnici stanova gotovo besplatno, samo zbog činjenice stjecanja stana darovanjem, iako je prijenos prava vlasništva nekretnine darovanjem potpuno dopušten i legitiman način stjecanja prava vlasništva, pri čemu se, u konkretnom slučaju, radi o stjecanju između nasljednika prvog nasljednog reda. Iz ovakvog pravnog shvaćanja u konačnici proizlazi i daljnje ograničenje prava vlasništva nekretnina u kojima se nalaze zaštićeni najmoprimci koje dodatno opterećuju vlasnika, jer osim što ne mogu koristiti stan niti ga iznajmljivati po tržišnoj cijeni, ne mogu taj stan niti prodati po tržišnoj cijeni, a čak niti besplatno otuđiti, budući da stjecatelji gube svako pravo na naknadu. Naprotiv, „tjera“ ih da te stanove, ako već moraju, prodaju ispod svake cijene jer su sudovi stava da novi vlasnici nemaju pravo na naknadu od države iako pravni položaj stana (sa zakonskim ograničenjem - zaštićenim najmoprimcem) i pravna priroda vlasništva (privatno), nisu promijenjeni, a novi vlasnici nemaju na raspolaganju učinkovito pravno sredstvo za rješavanje njihovih prigovora o povredi prava na mirno uživanje vlasništva jer ne mogu s uspjehom pokretati nikakve postupke pred sudovima budući da su takvi postupci, zbog izraženog pravnog shvaćanja VSRH, unaprijed osuđeni na neuspjeh.

12.4. Dakle, nepriznavanje prava na naknadu zbog posljedica dugogodišnje povrede prava vlasništva, koja naknada bi bila usmjerena na dovođenje tužitelja, u mjeri u kojoj je to moguće, u situaciju u kojoj bi se nalazio da povrede prava nije bilo, predstavlja povredu priznatih prava prema citiranim odredbama ZV-a, ali i prekomjerni teret za vlasnike stanova koji su iste stekli darovanjem. U ovakvom slučaju vlasnici stanova moraju snositi većinu socijalnih i financijskih obveza stambenog zbrinjavanja zaštićenog najmoprimca u njihovim stanovima, a ne država, te nemaju nikakvo pravo na naknadu za ograničenja koja trpe. Republika Hrvatska trebala je poduzeti zakonodavne i/ili druge opće mjere kojima će se na primjeren način postići ravnoteža između interesa vlasnika stanova s jedne te interesa zajednice i zaštićenih najmoprimaca s druge strane, i spriječiti mogućnost daljnjih istovjetnih povreda prava vlasništva, a što u utuženom razdoblju nije učinila. Nedopustivo je da sav rizik sada snose vlasnici stanova koji više nisu „izvorni vlasnici“, već su vlasništvo stana opterećenog zaštićenim najmoprimcem stekli na temelju ugovora o darovanju.

12.5. U tom smislu i u opisanoj činjeničnoj i pravnoj situaciji ovog predmeta prihvatljivo je pravno shvaćanje Europskog suda za ljudska prava izraženo u presudi Statileo protiv Hrvatske, zahtjev br. 12027/10, presuda od 10. srpnja 2014., u kojoj je navedeno da nemogućnost korištenja nekretnina zbog na zakonu utemeljenog (dugo)trajnog najma bila temelj za donošenje presude o povredi prava na mirno uživanje vlasništva vlasnika stanova u kojima stanuju zaštićeni najmoprimci je došlo do miješanja u vlasnička prava podnositelja - vlasnika stana, budući da je kao najmodavac imao niz ograničenja u ostvarivanju prava na korištenje svoje imovine. Takvo miješanje, iako jest bilo zakonito jer je imalo pravnu osnovu u Zakonu o najmu stanova te Uredbi o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine i u skladu s općim interesom zaštite prava drugih prava zaštićenih najmoprimaca, međutim, to miješanje nije bilo razmjerno. (U tom smislu ESLJP i u nizu presuda u skupini predmeta Statileo protiv Hrvatske: Mirošević-Anzulović protiv Hrvatske (2016.) i Bego i drugi protiv Hrvatske (2016.) Gošović protiv Hrvatske (2017.) Arambašin protiv Hrvatske (2022.) i Hegediš protiv Hrvatske (2022.)). Zbog sveg navedenog, smatramo da je u okolnostima ovog slučaja primjenjivo i pravno shvaćanje revizijskog suda izraženo u odlukama broj: Rev-2364/2016-3 od 19. prosinca 2018. i broj: Rev 1104/2018-3 od 22. siječnja 2019.

12.6. Na opisani način izjednačio bi se položaj svakodobnog vlasnika stana zbog prekomjernog ograničenja njihovog prava vlasništva na stanu u kojem stanuju zaštićeni najmoprimci, pod pretpostavkama propisanim ZV, te uklonile povrede čl. 1. Protokola 1. uz Europsku konvenciju o zaštiti ljudskih prava i temeljnih sloboda ("Narodne novine" - Međunarodni ugovori, broj 18/97, 6/99 - proč. tekst, 8/99 - ispr., 14/02, 1/06 i 13/17) te čl. 3., 48. st. 1. i 50. Ustava Republike Hrvatske ("Narodne novine", broj 56/1990, 135/1997, 113/2000, 28/2001, 76/2010, 5/2014) kojima se jamči pravo vlasništva.

12.7. U protivnom, vlasnici stanova u kojima stanuju zaštićeni najmoprimci, a koji su svoje vlasništvo stekli na zakonom propisani način, podvrgnuti su sveobuhvatnim ograničenima u ostvarivanju prava na korištenje svoje imovine (v. §§ 117. i 143. Statileo protiv Hrvatske) i to bez naknade i uz dodatne financijske i druge terete, što je neprihvatljivo i sa stajališta članka 50. Ustava kojim je propisano da je zakonom moguće u interesu Republike Hrvatske ograničiti ili oduzeti vlasništvo, uz naknadu tržišne vrijednosti. To stoga što rizik bilo kakve greške koju su počinila državna tijela mora snositi država te se greške ne smiju ispravljati na trošak pojedinca, posebice kada ne postoji drugi suprotstavljeni privatni interes (u tom smislu i ESLJP u predmetu Gashi protiv Hrvatske, zahtjev br. 32457/05, presuda od 13. prosinca 2007.).

12.8. Pored toga, ako država štiti zaštićene najmoprimce u njihovom odnosu prema vlasniku stana, tada se položaj najmoprimaca promjenom vlasnika stana ničim nije izmijenio i oni prema novom vlasniku imaju ista prava i iste dužnosti kao i prema prethodnom vlasniku, pa ograničenje vlasniku koje se nameće prevladavajućim stavom većine u ovom predmetu, ne može imati nikakvo racionalno prihvatljivo objašnjenje.

12.9. Konačno, za napomenuti je da i novodoneseni Zakon o načinu izvršenja presuda Europskog suda za ljudska prava u skupini predmeta Statileo protiv Hrvatske (broj zahtjeva: 12027/10 i dr.) i odluke Ustavnog suda Republike Hrvatske broj: U-I- 3242/2018 i dr. ("Narodne novine", broj 36/24), koji je stupio na snagu 2. travnja 2024. štiti pravo vlasništva kao takvo i sve nositelje prava vlasništva ma tko god oni bili, pa u tom smislu nije relevantno je li vlasnik "izvorni" (ovdje darovateljica) ili „naknadni“ (ovdje obdarenica), pri čemu naknadno stjecanje vlasništva besplatnim pravnim poslom ni na koji način ne utječe na utvrđena prava svakodobnog vlasnika.

12.10. Republika Hrvatska, tuženik, dužna je isplatiti su-vlasnici predmetnog stana naknadu zbog prekomjernog ograničenja prava vlasništva povezanog s institutom zaštićenog najma uvedenim Zakonom o najmu stanova, iako je ista vlasništvo stana stekla na temelju Ugovora o darovanju kad je u stanu već stanovao zaštićeni najmoprimac koji ostvaruje pravo na zaštićenu najamninu.

12.11. Dakle, ovaj sud smatra da tužiteljicu pripada pravo na traženu isplatu jer je ona upisani suvlasnik predmetnog stana, a pitanje valjanosti njezinog Ugovora o darovanju za kojeg tuženik tvrdi da bi bio ništetan jer nije sklopljen u propisanoj formi, sud nije uzeo u obzir već iz slijedećeg razloga, a to je da je tužiteljica, dakle, upisana suvlasnica predmetnog stana, pa, dakle, ne mora dokazivati valjanost stjecanja. Na tuženiku je bilo da dokaže da bi njezin ugovor bio ništetan pri čemu sud smatra da nije dovoljno da tuženik u odgovoru na tužbu tek ustvrdi da darovatelj i obdarenik nisu bili u neposrednom posjedu i da nikada nisu niti stupili u neposredni posjed predmetnog stana. Na tu okolnost tuženik nije ponudio niti jedan dokaz. Nasuprot tome, tužiteljica je upisana suvlasnica kojoj se redovito mjesečno od strane zaštićenog najmoprimca uplaćuje njezin iznos zaštićene najamnine. Naime, pregledom Ugovora o najmu stana sa zaštićenom najamninom kojeg je između ostalog sa zaštićenim najmoprimcem potpisala i tužiteljica jasno je razvidno da je do potpisivanja ovog Ugovora isti najmoprimac plaćao propisanu zaštićenu najamninu dok je nakon toga odredbom čl.3. spomenutog Ugovora, najamnina ugovorena za ¾ dijela u iznosu od 552,00 kuna. No uostalom, ugovorena nova cijena ne obuhvaća prethodnog razdoblje koje je ovom tužbom obuhvaćeno do zaključno mjeseca listopada 2022.

13. Što se zastare tiče, neosnovano tužena navodi da je cjelokupno potraživanje tužiteljice zastarjelo. Naime, zastara prema odredbi čl.215 st.1 ZOO-a počinje teći prvog dana poslije dana kad je vjerovnik imao pravo zahtijevati ispunjenje obveze, ako zakonom nije propisano što drugo. Predmetna tražbina tužiteljice odnosi se na naknadu štete-gubitak zarade od najamnine, a ona dospijeva mjesečno. Stoga se radi o trogodišnjem zastarnom roku iz čl.230 st.1 ZOO-a.

13.1. Zakon o najmu stanova donesen je 2006., a Konvencija o zaštiti ljudskih prava i temeljnih sloboda u odnosu na RH stupila je na snagu 05. studenoga 1997. Tuženica se obvezala istu primjenjivati te se obvezala i postojeće propise uskladiti s preuzetim međunarodnim obvezama. Ustavni sud Republike Hrvatske u rješenju U-I- 762/1996 od 31. ožujka 1998. nije našao da bi odredbe čl.6-8 ZNS bile protivne Ustavu RH i citiranoj Konvenciji i Protokolima 1, 4, 6, 7 i 11 uz Konvenciju. To ne znači da vlasnici stanova, nakon što su se mogli pozvati na Konvencijsko pravo već 1997., nisu imali pravnu osnovu za utuženje tražbine kao što je predmetna. Iz navedenog nije odlučno kada je donesena odluka u predmetu Statileo, niti je ta odluka bitna za pitanje početka tijeka zastare tražbine jer su vlasnici i prije donošenja te odluke pozivom na konvencijsko pravo mogli nakon 05. studenoga 1997., u sudskom postupku zahtijevati ostvarenje svoje tražbine, kao što su to učinili tužitelji iz citiranih odluka EU suda. Pitanjem zastare u odlukama Statileo i dr. EU sud nije se bavio. Osim toga ni jednim posebnim ni specijalnim propisom za tražbine kao što je predmetna nije propisan izuzetak vezano za početak tijeka zastare niti neki drugi zastarni rok. Zato nema razloga predmetnu štetu drugačije tretirati od bilo koje druge štete i početak zastare vezati za neke druge okolnosti. Tužiteljica kao i svi ostali vlasnici mogli su i pored iznesenog shvaćanja Ustavnog suda RH o ustavnosti ZNS, nakon stupanja na snagu Konvencije, osnovano, pozivom na konvencijsko pravo pokretati tužbe za naknadu štete (o ovome se izjasnilo VSRH u odluci Rev-1104/2018 od 22. siječnja 2019.). Kad bi se prihvatio stav tuženika teret i ograničenje vlasništva bi i dalje ostalo samo na vlasnicima stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci iako je upravo tuženik svojim zakonskim uređenjem plaćanja zaštićene najamnine mogao na pravedniji i uravnoteženiji način urediti odnos između zaštićenih najmoprimaca i vlasnika stanova u kojima oni žive i nije ih moguće iseliti. To bi bilo protivno i stavovima koji su izraženi u odlukama Europskog suda za ljudska prava.

13.2. Dakle, iz svega naprijed navedenog proizlazi da tražbina tužiteljice nije zastarjela. Tužba je podnesena 11. travnja 2023. za potraživanje iz razdoblja prosinac 2019. do listopada 2022.

14. U pogledu visine naknade koja je tužiteljici dosuđena važno je prije svega istaći da su se stranke na ročištu od 18. svibnja 2026., vežući se za odluku-sudsku nagodbu u predmetu ovog suda Pn-109/2023 od 25. veljače 2026., usuglasile da bi visina tržišnog najma predmetnog stana iznosila 6,70 € po m2. Polazeći od te osnove kada se navedeni iznos pomnoži s veličinom predmetnog stana od 60,00 m2 proizlazi da bi tržišna najamnina predmetnog stana iznosila 402,00 €. Kako je tužiteljica suvlasnica predmetnog stana za ¼ njoj bi od navedene cijene pripadao iznos od 100,50 €. Traženo razdoblje isplate razlike tržišne najamnine i zaštićene najamnine obuhvaća ukupno 35 mjeseci. Međutim, u postupku je jasno utvrđeno da suvlasnici predmetnog stana primaju mjesečnu zaštićenu najamninu u iznosu od 21,85 € koji podijeljen sa 4 (jer je tužiteljica suvlasnica za ¼ dijela stana) daje iznos od 5,46 € koliko tužiteljica prima. Kada se navedeni iznos od 100,50 € mjesečne tržišne zakupnine, koliko bi tužiteljicu pripadalo za njezin suvlasnički udio, umanji za iznos od 5,46 € koliko je u predmetnom periodu primala po osnovi zaštićene najamnine sukladno svom suvlasničkom udjelu dobije se iznos mjesečnog najma koji bi tužiteljicu pripadao kao razlika između tržišne i zaštićene najamnine baš u visini od 95,04 €.

14.1. Tužiteljica je u tužbi zatražila ukupnu isplatu iznosa od 4.183,74 €, a kada se iznos mjesečne razlike opisanih najamnina od 95,04 € pomnože sa 35 mjeseci za koje tužiteljica isplatu traži, dobije se iznos od 3.326,40 €, što znači da ju je za navedenu razliku sa zahtjevom trebalo odbiti odnosno za iznos od 857,34 €.

14.2. Vrhovni sud RH je 18. prosinca 2019. donio odluku pod poslovnim brojem Rev-2364/16 u kojoj je zauzeo pravni stav prema kojemu vlasnici stanova imaju pravo na naknadu te kako se ona u ovakvim slučajevima dosuđuje prema punoj, tržišnoj vrijednosti najamnine. U toj odluci VSRH zaključuje: „Vlasnici stanova imaju pravo na naknadu imovinske štete u visini razlike između tržišne najamnine i zaštićene najamnine, … vlasnik stana ne treba dokazati da bi predmetnu nekretninu iznajmio i to za iznos tržišne najamnine jer se na taj način traži od vlasnika da dokaže nemoguće s obzirom na to da vlasnik zbog nametnutih ograničenja prava vlasništva nije ni mogao iznajmljivati predmetnu nekretninu, već je dovoljno dokazati visinu tržišne najamnine na istoj ili sličnoj lokaciji…“.

15. Vezano uz navode tuženika kako iznos prosječne slobodno ugovorene najamnine treba umanjiti na ime poreza i prireza na dohodak od imovine u smislu odredaba Zakona o porezu na dohodak, tužiteljica ističe kako na području Republike Hrvatske postoje nadležna porezna tijela koja se bave rješavanjem poreznih pitanja, te da za odlučivanje o istima nije nadležno Naslovno tijelo, a pogotovo ne u postupku u kojem je riječ o isplati novčane razlike između zaštićene i tržišne najamnine. Pozitivnim propisima određena je isključiva nadležnost porezne uprave, prema prebivalištu ili uobičajenom boravištu poreznog obveznika, za razrezivanja poreza poreznim obveznicima (na dohodak od imovine u konkretnom slučaju).

16. Odluka o parničnom trošku donesena je u skladu s odredbom čl.154 i čl.155 ZPPa i u skladu sa Tarifom o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika („Narodne novine“ broj 69/93, 87/93, 16/94, 11/96, 91/04, 37/05, 59/07, 148/09, 142/12, 103/14, 118/14, 107/15, 37/22,126/22 i 138/23) . Tužiteljici je priznat trošak sastava zahtjeva za mirno rješenje spora, trošak sastava tužbe, trošak sastava podneska od 08.04.2025. te trošak zastupanja na ročištima od 20.01., 31.03. i 18.05.2026. – svaka radnja po 100 bodova i dodatno 50 bodova za pristup ročištu za objavu i uručenje odluke na dan 22.05.2026. što pri vrijednosti boda s paušalom od 2,00 € daje iznos od 1.300,00 €. Navedeni iznos trebalo je uvećati za trošak 25% PDV- a ili iznos od 325,00 € i iznos sudske pristojbe tužbe u visini od 44,15 € . Na taj je način dobiven ukupan iznos troška od 1.669,15 € koji je tužiteljici prouzročen ovim postupkom a kojeg će joj platiti tuženik kao onaj koji je postupak izgubio.

16.1. Odluka o zateznim kamatama donesena je u skladu s odredbom čl.29 st.2 ZOO-a.

17. Slijedom iznesenog, odlučeno je kao u izreci ove odluke.

U Splitu, 22. svibnja 2026.

S U D A C

Dunja Ljubičić

Pravna pouka: Protiv ove presude nezadovoljna strana ima pravo žalbe višem, županijskom sudu, u roku od 15 dana od dana objave iste. Žalba se podnosi putem ovog suda u tri primjerka.

DNA: - punomoćniku tužitelja

- zpz tuženika

- u spis