Republika Hrvatska
Visoki prekršajni sud Republike Hrvatske
Zagreb
Broj: Ppž-5079/2024
U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E
P R E S U D A
Visoki prekršajni sud Republike Hrvatske u vijeću sastavljenom od sudaca: Jasne Momirović kao predsjednice vijeća, te Katice Lučić i Ivane Bosnić-Kovačić kao članica vijeća, uz sudjelovanje sudske savjetnice Hane Bogović kao zapisničarke, u prekršajnom postupku protiv I okrivljenika PALACE REAL ESTATE d.o.o., kao pravne osobe i II okrivljenika HL, kao odgovorne osobe u pravnoj osobi, zbog prekršaja iz čl. 34. st. 1. t. 4. i st. 2. Zakona o posredovanju u prometu nekretninama („Narodne novine“, broj 107/07, 144/12, 14/14, 32/19), rješavajući o žalbi tužitelja Državnog inspektorata, Područnog ureda Split, Ispostave u Šibeniku, podnesenoj protiv presude Općinskog prekršajnog suda u Splitu, broj: Pp-5461/2023, od 9. svibnja 2024., u sjednici vijeća održanoj 19. svibnja 2026.,
p r e s u d i o j e:
Odbija se kao neosnovana žalba tužitelja Državnog inspektorata, Područnog ureda Split, Ispostave u Šibeniku i pobijana presuda se potvrđuje.
Obrazloženje
1. Pobijanom prvostupanjskom presudom na temelju čl. 182. t. 1. Prekršajnog zakona okrivljenici su oslobođeni od optužbe, zbog prekršaja iz članka čl. 34. st. 1. t. 4. i st. 2. Zakona o posredovanju u prometu nekretninama, s obrazloženjem da djelo po propisu nije prekršaj, jer da je odredbom čl. 21. Zakona o posredovanju u prometu nekretninama propisano da ugovorom o posredovanju u prometu nekretnina posrednik se obvezuje obavljati određene radnje navedene u istom članku, te da bi netko odgovarao za predmeti prekršaj potrebno je da je zaključen odnosno potpisan ugovor o posredovanu u prometu nekretninama, jer tek tada kada je ugovor potpisan posrednik se obvezuje obavljati određene radnje, a u konkretnom slučaju da FL nije potpisala ugovor o posredovanju u prometu nekretninama, a s obzirom da taj ugovor nije potpisala okrivljenici prema njoj ne preuzimaju nikakvu obvezu u obavljanju poslova prilikom prodaje nekretnina jer to nisu ni dužni, a sve vezano za odredbu čl. 21. Zakona o posredovanju u prometu nekretninama, te da je nesporno da se FL javila okrivljenicima zbog oglasa, a ne usluge koju nudi agencija, jer do pružanja usluge nije ni došlo, jer ista nije zaključila ugovor s njima, te na taj način nije zaključen pravni posao s agencijom, odnosno okrivljenicima, a s obzirom da pravnog posla nema, nema ni obveze okrivljenika prema njoj.
2. Protiv navedene presude tužitelj je pravodobno podnio žalbu, zbog pogrešno i nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja i pogrešne primjene materijalnog prava.
3. U žalbi žalitelj u bitnom tvrdi da se u ovom slučaju FL pojavljuje u svojstvu treće osobe kako je definirana čl. 2. t. 8. Zakona o posredovanju u prometu nekretninama, a to je osoba koju posrednik u prometu nekretninama nastoji povezati s nalogodavcem radi pregovora o sklapanju pravnih poslova kojih je predmet određena nekretnina, a da je u t. 7. istog članka definiran nalogodavac kao fizička osoba ili pravna osoba koja s posrednikom u prometu nekretnina sklapa pisani ugovor o posredovanju (prodavatelj, kupac, zakupnik, zakupodavac, najmodavac, najmoprimac i drugi mogući sudionici u prometu nekretnina), a da u navedenom Zakonu nije previđeno da i prodavatelj i potencijalni kupac moraju biti nalogodavci već je dovoljno da je to jedna strana. Smatra da FL kao treća strana nije u obvezi sklopiti pisani ugovor s posrednikom u prometu nekretnina i postati nalogodavac, a da okrivljenici djeluju na tržištu nekretnina u ime nalogodavca tj. prodavatelja nekretnine s kojim su potpisali ugovor i u čije ime nekretninu oglašavaju i na stranicama oglasnika Njuškalo pod šifrom 33720728. Tvrdi da su sukladno čl. 21. t. 1. i 5. Zakona o posredovanju u prometu nekretninama okrivljenici kao posrednici bili u obvezi nastojati naći i dovesti u vezu s nalogodavcem u ovom slučaju prodavateljem nekretnine osobu radi sklapanja posredovanog posla, u ovom slučaju to bi bila FL i omogućiti joj pregled nekretnine.
4. Predlaže da se iz razloga navedenih u žalbi, žalba prihvati.
5. Žalba nije osnovana.
6. Odlučujući o žalbi ovaj sud je našao da u konkretnom slučaju bilo osnove za oslobađanja okrivljenika od optužbe, ali ne iz razloga navedenih u pobijanoj presudi.
7. Naime, okrivljenici su pobijanom presudom oslobođeni od optužbe da bi I okrivljenik, kao pravna osoba i II okrivljenik, kao odgovorna osoba u pravnoj osobi tijekom lipnja 2022. uvjetovali FL razgledavanje nekretnine, oglašene za prodaju na web stranicama oglasnika Njuškalo po šifrom 33720728 potpisivanjem ugovora o posredovanju i temeljem istog pristankom na proviziju od 3% vrijednosti nekretnine, ukoliko dođe do sklapanja kupoprodajnog ugovora, protivno njenoj volji.
8. Nadalje, odredbom čl. 34. st. 1. t. 4. i st. 2. Zakona o posredovanju u prometu nekretninama propisano je kažnjavanje za prekršaj pravne osobe i odgovorne osobe u pravnoj osobi „ako postupa suprotno propisanim radnjama (članak 21.)“, s tim da sukladno odredbama čl. 21. t. 1. i 5. ugovorom o posredovanju u prometu nekretninama posrednik se obvezuje obavljati osobito poslove 1. nastojati naći i dovesti u vezu s nalogodavcem osobu radi sklapanja posredovanoga posla i 5. omogućiti pregled nekretnina.
9. Međutim, navedeni činjenični opis iz izreke pobijane presude, koji je istovjetan činjeničnom opisu djela u optužnom aktu nepotpun je i iz njega ne proizlaze sva njegova zakonom propisana obilježja, jer se s obzirom na zakonski opis prekršaja radi o prekršaju za čiju konkretizaciju činjeničnog opisa nužno treba navesti odlučne činjenice, odnosno da su okrivljenici kao posrednici sklopili ugovor o posredovanju u prometu nekretnina s prodavateljem predmetne nekretnine oglašene za prodaju kao nalogodavcem, a to je u ovom slučaju izostalo, pa djelo kako je činjenično opisano nije prekršaj.
10. Kako je zakonski opis, odnosno pravno kvalificiranje prekršaja, podvođenje odlučnih činjenica sadržanih u činjeničnom opisu pod biće odgovarajućeg prekršaja, sve odlučne činjenice nužno moraju biti navedene isključivo u činjeničnom opisu prekršaja, jer u protivnom, u nedostatku nekog od konstitutivnih elemenata bića prekršaja u činjeničnom opisu, opisano djelo nije prekršaj.
11. Slijedom navedenog trebalo je žalbu tužitelja odbiti kao neosnovanu i pobijanu presudu potvrditi, ali iz razloga navedenih u ovoj presudi.
U Zagrebu 19. svibnja 2026.
Zapisničarka:
Predsjednica vijeća:
Hana Bogović, v. r.
Jasna Momirović, v. r.
Presuda se dostavlja Općinskom prekršajnom sudu u Splitu u 5 otpravaka: za spis, okrivljenike i tužitelja.
