REPUBLIKA HRVATSKA
OPĆINSKI SUD U POŽEGI
Sv. Florijana 2, POŽEGA
Poslovni broj: P-84/2026-4
U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E
P R E S U D A
Općinski sud u Požegi, u ime Republike Hrvatske, po sucu ovoga suda Ilki Leko, kao sucu pojedincu, u pravnoj stvari tužitelja CC iz [adresa], OIB [osobni identifikacijski broj] koga zastupa OD Mamić Perić Reberski Rimac d.o.o., Zagreb protiv tuženika Republike Hrvatske, OIB 52634238587, Ministarstvo državne imovine Zagreb, [adresa], OIB 95555881478 koju zastupa ODO u Požegi radi isplate, nakon glavne rasprave održane 15. travnja 2026. u nazočnosti tužitelja CC, punomoćnice tužitelja Erbline Morina odvjetnice u Odvjetničkom društvu Mamić, Perić, Reberski, Rimac d.o.o. i zamjenice u ODO u Požegi JC i presude objavljene 18. svibnja 2026.
p r e s u d i o j e
I Odbija se tužitelj s tužbom i tužbenim zahtjevom koji glasi:
"Nalaže se tuženiku Republika Hrvatska, Ministarstvo državne imovine sa sjedištem u [adresa], OIB 95555881478 da tužitelju ĐC, s prebivalištem u [adresa], OIB [osobni identifikacijski broj] isplati iznos od 50.452,67 eur (380.135,65 kn) uvećano za iznos zakonskih zateznih kamata koje teku od 1. studenog 2017. pa do isplate po stopi koja se sukladno članku 29. stavak 2. Zakona o obveznim odnosima određuje za svako polugodište uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za 5%-tnih poena."
II Nalaže se tužitelju CC, OIB [osobni identifikacijski broj] da tuženiku Republici Hrvatska OIB 52634238587 naknadi trošak parničnog postupku u iznosu od 9.500,00 eur u roku od 15 dana pod prijetnjom ovrhe.
S preostalim zahtjevom za naknadu troškova parničnog postupka tuženik se kao s neosnovanim odbija.
Obrazloženje
1. Tužitelj ĐC podnio je tužbu protiv tuženika Republike Hrvatske, Ministarstvo državne imovine radi isplate. U tužbi navodi kako je tužitelj temeljem odredbe članka 186.a Zakona o parničnom postupku, a u svezi s odredbom članka 34.b stavak 1. točka 1. Zakona o parničnom postupku te odredbe članka 32. stavak 2. Zakona o državnom odvjetništvu podnio Županijskom državnom odvjetništvu u Slavonskom Brodu zahtjev za mirno rješenje spora protiv tuženika dana 24. srpnja 2019. Općinsko državno odvjetništvo u Požegi je dopisom od 27. siječnja 2020. odbila zahtjev tužitelja navodeći kako zahtjevu nije moguću udovoljiti niti ga pozitivno riješiti obzirom da iz priložene dokumentacije nije moguće utvrditi kada je prestao zakup spornog poslovnog prostora. Tužitelj je bio zakupnik poslovnog prostora koji se nalazi na adresi [adresa]. predmetni je poslovni prostor upisan u zemljišne knjige Općinskog suda u Požegi, zemljišnoknjižni odjel [adresa] u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] kao zk. tijelo III opisan kao poslovni prostor koji se sastoji od jednog lokala do ulice i priručnog magazina do dvorišta u ukupnoj površini od 56,87 m2 u zgradi sagrađenoj na kč. br. [katastarska čestica]. Tužitelj je bio zakupnik poslovnog prostora temeljem ugovora o zakupu poslovnih prostorija od 4. travnja 1989. sklopljenog s GIK PRO "Požega" "OOUR" Komunalac iz [adresa] kao zakupodavcem koji je bio ovlašten zaključiti predmetni ugovor kao nositelj prava korištenja poslovnog prostora. Zakupodavac je prilikom sklapanja ugovora o zakupu te aneksa istomu bio u samostalnom i neposrednom posjedu poslovnog prostora te je tužitelja uveo u miran, zakonit, istinit i pošten posjed istoga. Prilikom primopredaje poslovnog prostora sukladno odredbama ugovora o zakupu, Općinski sekretarijat za upravno-pravne i inspekcijske poslove, Građevinsko-urbanistička inspekcija Općine Slavonska Požega sastavila je zapisnik o primopredaji u kojem je izrijekom navedeno da je predmetni poslovni prostor u društvenom vlasništvu s pravom korištenja GIK PRO "Požega" "OOUR" Komunalac iz [adresa]. Imajući u vidu navedeno te da je pravni subjekt kao zakupodavac ishodio sve potrebne odluke i dozvole za davanje poslovnog prostora u zakup, kao i da je ugovor o zakupu uredno ovjeren od strane Javnog pravobranilaštva Općine Slavonska Požega pod brojem M-53/89 u kojoj ovjeri i izrijekom navedeno da je ugovor o zakupu u cijelosti u skladu s postojećim propisima te da nema nedostataka koji bi priječili da bude zaključen i proveden, nedvojbeno je kako je tužitelj u svezi sa zakupom poslovnog prostora postupao u potpunosti u skladu s primjenjivim propisima te u najboljoj vjeri. S obzirom na derutno stanje poslovnog prostora u trenutku sklapanja ugovora o zakupu (bez osnovne infrastrukture, bez struje, bez vode, bez odvodnje i bez grijanja) te cijele zgrade u kojoj se poslovni prostor nalazi bilo je nužno izvesti kompleksne građevinske radove. Naime, odredbom članka 9. ugovora o zakupu ugovorne su strane suglasno utvrdile kako je na poslovnom prostoru neophodno izvršiti adaptaciju postojećih instalacija i uređaja, zamijeniti podove, stropove, ulazna vrata i izloge te uvesti centralno grijanje kao i izvršiti druge izmjene u svrhu obavljanja ugovorene djelatnosti tužitelja, a u vezi čega je zakupodavac tužitelju dao suglasnost i odobrenje na izvođenje navedenih radova. S obzirom na navedeno izvedeni građevinski radovi i izvršena ulaganja bili su nužni kako bi se poslovni prostor uopće mogao koristiti u svrhu obavljanja tužiteljeve djelatnosti kao zakupnik. U trenutku kada je tužitelj preuzeo poslovni prostor u posjed isti je bio u potpunosti devastiran i to u jako lošem stanju te se koristio kao vlažno i zapušteno skladište zakupodavca iako je riječ o kulturnom dobru. Imajući u vidu istaknuto nedvojbeno je kako je bilo potrebno temeljito obnoviti cijelu zgradu i poslovni prostor. Pri tome na posebno visoke troškove obnove utjecala je i činjenica kako zgrada u kojoj se poslovni prostor nalazi predstavlja kulturno dobro u samom središtu [adresa] te uživa posebnu zaštitu. Iz navedenih razloga tužitelj je prije početka izvođenja bilo kakvih radova trebao ishoditi prethodnu suglasnost nadležnih tijela i po tom poduzeti specijalne građevinske radove, a za što je pribavljena suglasnost tadašnjeg Regionalnog zavoda za zaštitu spomenika kulture u Osijeku. Upravo zbog navedenih je odlučnih činjenica u samom ugovoru o zakupu izrijekom navedeno kako je u poslovnom prostoru potrebno izvršiti znatna početna ulaganja i radove kako bi se poslovni prostor uopće priveo svrsi za obavljanje ugovorne djelatnosti. Također u ugovoru o zakupu je izrijekom navedeno i kako je pri raskidu ugovora kad god do njega dođe zakupodavac dužan po procjeni građevinskog sudskog vještaka nadoknaditi ulaganja i poboljšanja zakupniku ovdje tužitelju. U skladu sa svim naprijed navedenim temeljem odredbi ugovora o zakupu te u skladu s uputama zakupodavca i nadležnih tijela tužitelj je uredno ishodio sve potrebne suglasnosti za sve građevinske radove koje je izveo na poslovnom prostoru kako bi u istom mogao obavljati ugovorenu djelatnost. Predmetnim je građevinskim radovima i znatnim ulaganjima višestruko povećao vrijednost poslovnog prostora. O navedenom nedvojbeno svjedoči nalaz i mišljenje sudskog vještaka Ante Budimira, a predmetnu je činjenicu moguće utvrditi i izvidom na licu mjesta. Također, prilikom izvođenja navedenih radova tužitelj je povećao ukupnu površinu poslovnog prostora (prilikom uvođenja u posjed 56,87 m2) za površinu sanitarnog čvora koji je u potpunosti uređen i povezan s poslovnim prostorom (sada 82,23 m2) svi navedeni radovi i tužiteljeva ulaganja, a posebno radovi na zgradi poduzeti su u nedvojbenom interesu tadašnjeg zakupodavca i Republike Hrvatske kao sadašnjeg vlasnika te je istim višestruko povećana vrijednost predmetne nekretnine. Radi izvršenja naprijed navedenog tužitelj je u poslovni prostor uložio sveukupno 270.288,23 tadašnjih njemačkih maraka odnosno približno 1.033.486,50 kn. Navedeno nedvojbeno proizlazi iz nalaza i mišljenja sudskog vještaka Ante Budimira te se može utvrditi i na licu mjesta u poslovnom prostoru. Sudski vještak Ante Budimir je procijenio prometnu vrijednost poslovnog prostora prije izvođenja navedenih radova na 115.072,18 kn. Zaključno, sudski vještak Ivanka Krejčir je u prosincu 2018. utvrdila kako trenutna tržišna, prometna vrijednost poslovnog prostora iznosi najmanje 495.207,83 kn. Sukladno navedenom, uzimajući u obzir vrijednost poslovnog prostora prije sklapanja ugovora o zakupu te utvrđenu vrijednost poslovnog prostora u prosincu 2018. nedvojbeno je kako je navedenim tužiteljevim ulaganjima i radovima u poslovni prostor znatno povećana tržišna vrijednost istog i to za iznos od najmanje 380.135,65 kn. Naknadu predmetnog iznosa tuženik nikada nije isplatio tužitelju po prestanku ugovora o zakupu iako je nakon prestanka tužiteljeva zakupa nastavio koristiti poslovni prostor zajedno sa svim poboljšanjima odnosno ulaganjima koje je izvršio tužitelj, a kojim je povećana vrijednost istoga i koja su upisom tuženikovog vlasništva nad poslovnim prostorom postala dio tuženikove imovine. Odredbom članka 536. stavak 4. Zakona o obveznim odnosima određeno je kako je zakupnik u slučaju da je za vrijeme zakupa izvršio kakve promjene na stvari dužan istu vratiti u stanju u kojem je bila kad mu je predana u zakup osim ako je što drugo ugovoreno. Odredbom članka 536. stavak 5. određeno je kako zakupnik može odnijeti dodatke koje je učinio na stvari ako se mogu odvojiti bez njezina oštećenja, ali ih zakupodavac može zadržati ako mu naknadi njihovu vrijednost u vrijeme vraćanja. Jednako tako odredbom članka 20. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora je određeno kako je nakon prestanka zakupa zakupnik dužan predati zakupodavcu poslovni prostor u stanju u kojem ga je primio, ako nije drukčije ugovoreno ili propisano navedenim zakonima. Također, odredbom članka 30. stavak 1. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora propisano je kako zakup ne prestaje kada treća osoba kupnjom ili po drugoj osnovi stekne pravo vlasništva od zakupodavca poslovnog prostora. Odredbom članka 30. stavak 2. istog zakona utvrđeno je kako u navedenom slučaju treća osoba stupa u prava i obveze zakupodavca. Tužitelj ističe kako je odredbom članka 10. ugovora o zakupu određeno kako je zakupodavac u slučaju prestanka ugovora o zakupu dužan zakupniku, ovdje tužitelju naknaditi vrijednost izvršenih poboljšanja na poslovnom prostoru. Budući da je tuženik dana 4. siječnja 2017. stekao vlasništvo poslovnog prostora time je ušao u pravni položaj dotadašnjeg zakupodavca te preuzeo sva pripadajuća prava i obveze kao zakupodavac prema tužitelju uključujući i povrat ulaganja koje je tužitelj izvršio na poslovnom prostoru. Ugovor o zakupu je prestao 31. listopada 2018. kada je tužitelj prestao s obavljanjem ugovorene djelatnosti i ispraznio poslovni prostor od osoba i stvari. Međutim, kao sastavni dio poslovnog prostora koji predstavlja tuženikovu imovinu ostala su izvršena poboljšanja i ulaganja kojima je tužitelj podigao vrijednost poslovnog prostora u iznosu od 380.135,65 kn. S obzirom na navedeno te osobito na odredbu ugovora o zakupu i primjenjivih propisa nedvojbeno je kako je tužitelj ovlašten na isplatu naknade razlike za povećanje tržišne vrijednosti poslovnog prostora u predmetnom iznosu, a koju naknadu mu je sukladno odredbama ugovora o zakupu i predmetnih propisa dužan isplatiti tuženik. Odredbom članka 49. stavak 1. Zakona o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine određeno je kako se imovina koja je predmet naknade daje prijašnjem vlasniku prema stanju i načinu korištenja u kojem se nalazi u vrijeme donošenja prvostupanjskog rješenja o utvrđivanju prava vlasništva bez obzira na način korištenja u kojem se imovina nalazila u trenutku oduzimanja. Odredba članka 49. stavak 2. određuje kako u slučaju razlike u vrijednosti nekretnine procijenjene u vrijeme donošenja prvostupanjskog rješenja prema stanju nekretnine kakva bi ona bila u vrijeme oduzimanja, sadašnji vlasnik, odnosno nositelj prava korištenja i raspolaganja može zahtijevati od prijašnjeg vlasnika da mu prizna suvlasništvo u omjeru njegovih ulaganja ili da mu isplati odgovarajuću novčanu naknadu u omjeru tih ulaganja u skladu s propisima o stvarnim pravima odnosno obveznim odnosima. Odredbom članka 49. stavak 3. Zakona o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine propisano je kako u navedenom slučaju sadašnji vlasnik odnosno nositelj prava korištenja i raspolaganja nekretnine nije dužan tu nekretninu predati prijašnjem vlasniku u posjed sve dok mu prijašnji vlasnik ne isplati naknadu za učinjena ulaganja u visini utvrđenoj međusobnim ugovorom ili pravomoćnom sudskom odlukom ako se drukčije ne sporazume. S obzirom na naprijed navedene odredbe tužitelj ističe kako je sukladno odredbama ugovora o zakupu sklopljenog s zakupodavcem GIK PRO "Požega" "OOUR" Komunalac iz [adresa] kao nositeljem prava korištenja poslovnog prostora kao društveno vlasništvo bio u zakupu poslovnog prostora upravo iz razloga što je sve do 2017. poslovni prostor u zemljišnim knjigama bio upisan kao društveno vlasništvo . Tuženik je 4. siječnja 2017. izvršio upis prava vlasništva u svoju korist odnosno postao je vlasnikom poslovnog prostora. Navedenim upisom tuženik je izravno utjecao na tužiteljev zakup poslovnog prostora o čemu svjedoči da je ugovor o zakupu koji je bio na snazi od 1989. ubrzo i prekinut 2018. Tuženik je kao vlasnik poslovnog prostora obvezan tužitelju isplatiti odgovarajuću novčanu naknadu za izvršena ulaganja u poslovni prostor, a iznos naknade utvrđen je po sudskom vještaku i iznosi 380.135,65 kn. Slijedom svega navedenog tužitelj predlaže da sud usvoji tužbeni zahtjev i donese presudu kojom se nalaže tuženiku Republika Hrvatska, Ministarstvo državne imovine sa sjedištem u [adresa], OIB 95555881478 da tužitelju ĐC, s prebivalištem u [adresa], OIB [osobni identifikacijski broj] isplati iznos od 380.135,65 kn uvećano za iznos zakonskih zateznih kamata koje teku od 1. studenog 2017. pa do isplate po stopi koja se sukladno članku 29. stavak 2. Zakona o obveznim odnosima određuje za svako polugodište uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za 5%-tnih poena. Nalaže se tuženiku Republika Hrvatska, Ministarstvo državne imovine sa sjedištem u [adresa], OIB 95555881478 da tužitelju ĐC, s prebivalištem u [adresa], OIB [osobni identifikacijski broj] nadoknadi troškove vođenja ovog postupka.
2. Tužena Republika Hrvatska u odgovoru na tužbu navela je da ističe prigovor promašene pasivne legitimacije. Naime, predmetni poslovni prostor je u postupku koji se vodio pred Uredom državne uprave u Požeško slavonskoj županiji temeljem odredbi Zakona o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine vraćen u vlasništvo ĆC i TC temeljem članka 69. navedenog zakona. U predmetnom postupku sudjelovao je i tužitelj te je isti rješenjem upravnog tijela klasa: UP/I-943-01/97- 01/164, urbroj: 2177-03-01-19-63 od 17. rujna 2019. odbijen sa zahtjevom za priznanje prava suvlasništva na predmetnom poslovnom prostoru i sa zahtjevom isplate naknade uloženih sredstava u poslovni prostor. Zakonom o naknadi u članku 49. određeno je da se imovina koja je predmet naknade daje prijašnjem vlasniku prema stanju i načinu korištenja u kojem se nalazi u vrijeme donošenja prvostupanjskog rješenja, a korisnik prostora može zahtijevati ili da mu se prizna suvlasništvo u omjeru njegovih ulaganja ili da mu vlasnik isplati odgovarajuću naknadu u iznosu ulaganja u skladu s propisima o stvarnim pravima, odnosno obveznim odnosima. TA dva prava koja zakon daje posjednicima nekretnine i realizaciju tih prava ovisi o kvaliteti obavljenih ulaganja. U stavku 4. članka 49. stoji da je za sporove koji nastanu povodom vraćanja nekretnine prijašnjem vlasniku nadležan sud. Dakle, iz odredba Zakona o naknadi jasno proizlazi da je u ovom postupku pasivno legitimiran ovlaštenik naknade odnosno sadašnji vlasnik nekretnine te Republika Hrvatska predlaže nadležnom sudu usvojiti prigovor i odbiti tužitelja s tužbom i tuženim zahtjevom. Opreza radi, ukoliko sud ne prihvati prigovor promašene pasivne legitimacije tužena se očituje na navode tužbe kako slijedi. Nije sporno da je tužitelj temeljem odredi članka 186.a Zakona o parničnom postupku tuženiku uputio zahtjev za mirno rješenje spora koji zahtjev je Općinsko državno odvjetništvo odbilo kao neosnovano. Nije sporno da je tužitelj bio zakupnik poslovnog prostora u [adresa] na adresi [adresa] koji poslovni prostor je upisan u zk. tijelo III kč.b.r 1963, zk. ul. broj [broj ZK uloška] u k. o. [katastarska općina] kao vlasništvo Republike Hrvatske. Tužitelj je poslovni prostor koristio temeljem ugovora o zakupu poslovnih prostorija koji je sklopljen s GIK PRO "Požega" "OOUR" Komunalac 4. travnja 1989. Iz ugovora o zakupu poslovnih prostorija od 4. travnja 1989. i aneksa ugovora od 12. rujna 1991. proizlazi da je tužitelj zaključio ugovor o zakupu na neodređeno vrijeme, da se zakupnina smatra plaćenom unaprijed za te godine te da će zakupoprimac o svom trošku izvršiti razdvajanje brojila. Zapisnikom od 14. lipnja 1989. utvrđeno je na koji način treba adaptirati poslovni prostor da bi se isti priveo namjeni te je rješenjem Regionalnog zavoda za zaštitu spomenika kulture u Osijeku od 9. ožujka 1990. određeno da se dozvoljava adaptacija prema priloženom idejnom rješenju te da radovi moraju biti okončani u roku od 2 godine od dana pravomoćnosti rješenja. Idejni projekt nije priložen uz tužbu. Temeljem članka 164. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima pošteni posjednik ima pravo od vlasnika stvari tražiti isplatu naknadu samo za nužne i korisne troškove koje je imao, a što je tužitelj u obvezi dokazati. Nužni troškovi su samo oni troškovi koji su bili nužni za samo održavanje stvari i bez njih bi stvar potpuno ili djelomično propala, dok se korisnim troškovima smatraju svi oni troškovi odnosno radovi kojima posjednik nije primijenio namjenu stvari. Tužena smatra da bi se u ovom postupku trebalo utvrditi i procijeniti koji su radovi na uređenju poslovnog prostora predstavljali nužne odnosno korisne troškove, a ne one troškove koji su bili stvar izbora tužitelja. Pri utvrđenju svakako bi uzeti u obzir zapisnik od 14. lipnja 1989. i rješenje Zavoda od 9. ožujka 1990., a u kojim dokumentima su naznačeni radovi koje je bilo nužno i dozvoljeno izvesti. Isto tako, trebalo bi utvrditi kada su ovi radovi završeni s obzirom da vremenski rok trajanja dozvole koja je dobivena od Regionalnog zavoda te je svakako potrebno voditi računa o amortizaciji ulaganja zbog proteka vremena. Tužena ističe i prigovor zastare potraživanja budući da tužitelj nije u predmet dostavio dokaz kada je napustio posjed stvari, a Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima u članku 164. propisuje da pravo poštenog posjednika na naknadu nužnih i korisnik troškova zastarijeva u roku od 3 godine od dana predaje stvari.
3. Tužitelj se u podnesku od 30. lipnja 2020. očitovao na odgovor na tužbu tuženika. U istom navodi da što se tiče prigovora promašene pasivne legitimacije istaknutog od strane tuženika isti je bespredmetna. Naime, iz priloženog aktivnog zemljišnoknjižnog izvatka za poslovni prostor jasno i nedvojbeno proizlazi kako je jedini i isključivi vlasnik predmetnog poslovnog prostora odnosno nekretnine upisane u zemljišne knjige Općinskog suda u Požegi, zemljišnoknjižni odjel [adresa] u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] kao zk tijelo III opisano kao poslovna prostorija koja se sastoji od jednog lokala do ulice i priručnog magazina do dvorište ukupne površine od 56,87 m7 u zgradi sagrađenoj na kč. br. [katastarska čestica] upravo tuženik. Tužitelj ističe i činjenicu da osim što je tuženik jedini trenutni vlasnik poslovnog prostora ujedno je i subjekt koji je kao zakupodavac raskinuo zakup poslovnog prostora te o tome obavijestio zakupnika neovisno o tome kome je poslovni prostor i da li je ikome naknadno prenesen u vlasništvo i/ili je bio predmet postupka povrata. Slijedom navedenog, a imajući u vidu odredbu članka 8. stavak 2. Zakona o zemljišnim knjigama koja propisuje kako se smatra da zemljišna knjiga istinito i potpuno održava činjenično i pravno stanje zemljišta nesporno je kako je prigovor promašene pasivne legitimacije tuženika u cijelosti činjenično i pravno neosnovan. Tužbeni zahtjev koji je predmetom ovoga postupka predstavlja otprilike 1/3 stvarne vrijednosti tužiteljeva ulaganja u poslovni prostor. U prilog nužnosti provedenih ulaganja što tuženik osporava nesporno ukazuje zapisnikom inspekcijskog pregleda zakupljenog poslovnog prostora prije adaptacije od 14. lipnja 1989. sastavljen i potpisan od strane građevinsko-urbanističke inspekcije tadašnjeg Općinskog sekretarijata za upravno-pravne i inspekcijske poslove kojim nadležno tijelo potvrđuje kako su predmetna ulaganja tužitelja bila nužna i potrebna. Tužitelj navodi, a u odnosu na prigovor zastare tuženika kako je upravo tuženik subjekt koji je kao zakupodavac raskinuo zakup poslovnog prostora te je isti u cijelosti upoznat kako je SC napustila posjed poslovnog prostora s danom 31. listopada 2018. o čemu među ostalim svjedoči i dopis poslan tuženiku od strane tužitelja 29. studenog 2019. Obzirom na činjenicu kako je zakupni odnos raskinut u studenom 2018. s kojim danom je tužitelj stekao pravo potraživati od tuženika naknadu troškova ulaganja izvršeni u predmetnim poslovni prostor nesporno je kako je prigovor zastare istaknut od strane tuženika u potpunosti činjenično i pravno neosnovan.
4. U podnesku od 5. listopada 2020. tužena Republika Hrvatska navela je da je pogrešno pravno stajalište tužitelja da se u ovom pravnoj stvari ne primjenjuju odredbe Zakona o naknadni za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine. U članku 41. stavak 1. tog zakona stoji da se ugovori o zakupu poslovnog prostora sklopljeni na određeno ili neodređeno vrijeme raskidaju po sili zakona danom pravomoćnosti rješenja o utvrđivanju prava vlasništva te su ostalim stavcima regulirani odnosi između zakupnika i novog vlasnika. Tužitelj je bio uključen aktivno u postupka denacionalizacije koji se vodio pred Uredom državne uprave u Požeško slavonskoj županiji, a što se vidi iz priloženog rješenja. Dakle, nesporno je da je u trenutku raskida ugovora o zakupu tužitelj znao da je predmeti poslovni prostor u postupku denacionalizacije pred nadležnim upravnim tijelom .Stjecanje prava vlasništva temeljem rješenja Ureda državne uprave od 17. rujna 2019. je stjecanje na temelju zakona te su ovlaštenici prava vlasništva na predmetnom poslovnom prostoru koji je bio predmet postupka pravo vlasništva stekli u trenutku kada su se ostvarili zakonom predviđene pretpostavke bez obzira što rješenje još nije provedeno u zemljišnim knjigama. Republika Hrvatska ponovno ukazuje da isplatu iznosa ulaganja u poslovni prostor tužitelj može potraživati samo od stvarnog vlasnika nekretnina. Članak 49. stavak 2. Zakona o naknadi regulira situaciju kada postoji razlika u vrijednosti nekretnine kakva je ona bila u vrijeme oduzimanja. U takvoj situaciji korisnik nekretnina ima prema vlasniku 2 prava, može zahtijevati ili da mu se prizna suvlasništvo u omjeru njegovih ulaganja ukoliko su ostvareni uvjeti iz Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ili da mu vlasnik isplati odgovarajuću naknadu, a sve u skladu s propisima o stvarnim pravima odnosno obveznim odnosima. U stavku 3. članka 49. izrijekom je rečeno da nositelj prava korištenja nije dužan nekretninu koja je bila predmet vraćanja predati u posjed vlasniku sve dok mu vlasnik ne isplati naknadu za učinjena ulaganja u visini utvrđenoj međusobnim ugovorom ili pravomoćnom sudskom odlukom ako se stranke drukčije ne sporazume. Republika Hrvatska i nadalje ostaje kod prigovora promašene pasivne legitimacije i litispendencije u odnosu na Republiku Hrvatsku budući da je o zahtjevu tužitelja već odlučeno u upravnom postupku.
5. U podnesku od 8. listopada 2024. tužitelj je naveo da iz priložene dokumentacije nedvojbeno proizlazi kako je tuženik jednostrano raskinuo ugovor o zakupu sklopljen s tužiteljem te je isti u cijelosti upoznat s činjenicom kako je gđa SC napustila posjed poslovnog prostora s danom 31. listopada 2018. godine. O točnom datumu raskida odnosno otkaza ugovora o zakupu u konkretnom slučaju, kao i o razlozima te pravnoj osnovi raskida odnosno otkaza, mora se očitovati upravo tuženik koji je sa predmetnim poslovnim prostorom postupao kao da ugovor o zakupu više nije na snazi.
6. Tužena Republika Hrvatska na glavnoj raspravi održanoj 7. studenog 2024. navela je da Republika Hrvatska nikada nije bila u položaju zakupodavca u odnosu na tužitelja budući da Republika Hrvatska vlasništvo predmetne nekretnine nije stekla na temelju pravnog posla nego ex lege temeljem odredbi Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima odnosno članka 362. stavak 2. navedenog zakona. Dakle, nisu ostvareni uvjeti iz člana 30. stavak 1. Zakona zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora upravo iz razloga što je vlasništvo stečeno ex lege. Zakupodavac u odnosu na novog vlasnika u ovom slučaju ne može tražiti zaštitu svojih prava nego se imaju primijeniti odredbe Zakona o naknadi za oduzetu imovinu u vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine koje jasno određuju da zakupodavac nije dužan predati poslovni prostor u posjed novom vlasniku dok mu novi vlasnik ne naknadi ono što je u taj poslovni prostor uložio. Nadalje, iz priložene dokumentacije uz podnesak od 8. listopada 2024. proizlazi da je tužitelj poslovni prostor napustio 31. listopada 2018. nakon što su ga državne nekretnine pozvale da se reguliraju odnosi vezano za zakup poslovnog prostora. To upravo znači da nikada nije ostvaren odnos između Republike Hrvatske i tužitelja kao zakupodavca i zakupoprimca te Republika Hrvatska nema obvezu vratiti tužitelju ono što je uloženo u poslovni prostor. Republike Hrvatska ističe da od uloženog u poslovni prostor nije imala nikakve koristi budući da isti nikada nije niti bio u posjedu Republike Hrvatske nego ga je koristio tužitelj, a sada je predan u posjed i vlasništvo novim vlasnicima temeljem odredbi Zakona o naknadi za vrijeme oduzetu u vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine.
7. U podnesku od 22. studenog 2024. tužitelj je naveo da tuženik u svojim navodima ponavlja argumente koji su u suprotnosti sa presudom Županijskog suda u Vukovaru pod poslovnim brojem Gž-14/2021 („Drugostupanjska presuda“) od dana 3. prosinca 2024. godine kojom je ukinuta presuda i predmet vraćen naslovnom sudu na ponovo suđenje. Naime, netočno je tumačenje da Republika Hrvatska nije bila u položaju zakupodavca u odnosu na tužitelja. Temeljni ugovorni odnos o zakupu sklopljen je između tužitelja i pravnog prednika Republike Hrvatske 4. travnja 1989. godine, a reguliran je i Aneksom od 12. rujna 1991. godine. Taj ugovorni odnos obvezuje pravne sljednike na poštivanje prava i obveza koja proizlaze iz ugovora o zakupu, uključujući i obvezu zakupodavca glede naknade za ulaganja zakupoprimca u poslovni prostor. Prema članku 30. stavak 1. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora, ugovor o zakupu nije prestao automatizmom prijenosom vlasništva na Republiku Hrvatsku, već se isti nastavlja u skladu s važećim zakonskim i ugovornim odredbama. Također, činjenica da je vlasništvo nekretnine stečeno ex lege temeljem Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ne oslobađa Republiku Hrvatsku obveza koje proizlaze iz ranije sklopljenih ugovora. Odredbe Zakona o naknadi za oduzetu imovinu u vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine ne mogu derogirati ugovorna prava i obveze proizašle iz ugovora o zakupu, osobito u dijelu koji se odnosi na naknadu uloženih sredstava zakupoprimca u poslovni prostor, što je predviđeno u ugovoru i Aneksu. ODO u Požegi pogrešno interpretira odnos Republike Hrvatske prema predmetnom poslovnom prostoru i ugovoru o zakupu. Iako Republika Hrvatska tvrdi da nije bila u položaju zakupodavca jer je vlasništvo nekretnine stekla ex lege temeljem članka 362. stavka 2. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, to ne oslobađa Republiku Hrvatsku obveza koje proizlaze iz ugovornog odnosa zaključenog između njezinog pravnog prednika i tužitelja. Zakonska sukcesija vlasništva ne prekida ugovorni odnos koji nastavlja obvezivati pravne sljednike. Članak 30. stavak 1. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora jasno propisuje da prijenos vlasništva na nekretnini ne dovodi do prestanka ugovora o zakupu. Novi vlasnik, čak i ako vlasništvo stječe ex lege, preuzima prava i obveze prijašnjeg zakupodavca. Time je Republika Hrvatska, kao vlasnik i pravni sljednik, preuzela obvezu zakupodavca, uključujući i obvezu naknade za adaptacije koje je tužitelj izvršio u predmetnom poslovnom prostoru. Štoviše, činjenica da je tužitelj 31. listopada 2018. godine napustio poslovni prostor na zahtjev Državnih nekretnina, ne znači da su obveze iz ugovora prestale. Prava tužitelja na naknadu za ulaganja, kao i prava Republike Hrvatske kao pravnog sljednika zakupodavca, i dalje su na snazi u skladu s važećim ugovorima i zakonom. Nadalje, tvrdnja da Republika Hrvatska nije imala nikakve koristi od ulaganja u poslovni prostor jer isti nikada nije bio u njenom posjedu nije od značaja. Obveze zakupodavca glede naknade za ulaganja zakupoprimca regulirane su ugovornim odnosom i ne ovise o koristi koju je zakupodavac eventualno imao od tih ulaganja. Zakupoprimac je ulaganja izvršio u skladu s ugovorom, čime je povećao uporabnu vrijednost poslovnog prostora. Stoga zakupodavac – u ovom slučaju Republika Hrvatska kao pravni sljednik – ima obvezu naknade, bez obzira na to što je prostor kasnije predan novim suvlasnicima. Osim toga, iz rješenja od 17. rujna 2019. godine jasno proizlazi da je odlučivanje o pravima suvlasništva i naknadi za ulaganja bilo isključeno iz nadležnosti tijela uprave te nije predmet tog postupka. Time je ostavljena mogućnost da se međusobna potraživanja stranaka, uključujući naknadu za ulaganja, rješavaju u parničnom postupku. Tvrdnje tuženika kako je potrebno primijeniti odredbe Zakona o naknadi za oduzetu imovinu u vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine također je promašena u ovom kontekstu kako je već i drugostupanjskom odlukom utvrđeno. Napominje se i da činjenica napuštanja poslovnog prostora od strane tužitelja 31. listopada 2018. godine ne znači prestanak svih prava i obveza iz ugovora o zakupu. Tužitelj je poslovni prostor koristio temeljem valjanog ugovora, a pitanje naknade za izvršena ulaganja ostaje pravno pitanje koje se mora riješiti u skladu s ugovornim odredbama i odredbama zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora te odredbama Zakona o obveznim odnosima koje se odnose na ugovor o zakupu. Zaključno, Republika Hrvatska kao pravni sljednik prethodnog zakupodavca odgovorna je za prava i obveze iz ugovora o zakupu, uključujući i obvezu naknade za ulaganja zakupoprimca, bez obzira na status vlasništva koji je stečen ex lege ili kasniji prijenos poslovnog prostora u vlasništvo novih suvlasnika.
8. U podnesku od 27. ožujka 2026. tužena Republika Hrvatska navela je da je presudom Županijskog suda u Vukovaru broj Gž-14/2021-4 od 23. travnja 2024. ukinuta presuda Općinskog suda u Požegi broj P-95/2020-13 od 3. prosinca 2020. i predmet je vraćen na ponovno suđenje. Drugostupanjski sud je odredio da sud u ponovljenom postupku treba voditi računa o tome da se radi o zakupnom odnosu te se moraju primijeniti pozitivni zakonski propisi koji se odnose na reguliranje zakupa. Predmet spora je zahtjev tužitelja da mu Republika Hrvatska temeljem Ugovora o zakupu poslovnih prostorija od 4. travnja 1989. i Aneksa tom Ugovoru od 12. rujna 1991. isplati naknadu za ulaganja u poslovni prostor. Nije sporno da su tužitelj ĐC i GIK PRO Požega OOUR Komunalac 4. travnja 1989. zaključili Ugovor o zakupu poslovnog prostora, površine 60 m2, koji se tada nalazio na adresi [adresa], sada [adresa]. Ugovor je sklopljen na neodređeno vrijeme te je istim utvrđeno da je nužna adaptacija predmetnog poslovnog prostora u svrhu obavljanja djelatnosti tužitelja, a koja djelatnost je bila servis i prodaja. Aneks Ugovora o zakupu poslovnih prostorija sklopljen je 12. rujna 1991. i istim je reguliran način plaćanja zakupnine. Zapisnikom od 14. lipnja 1989.
Građevinsko-urbanistička inspekcija, Općinskog sekretarijata za upravno-pravne i inspekcijske poslove, Općine Sl. Požega utvrdila je koje je sve građevinske radove nužno izvesti na navedenom poslovnom prostoru da bi isti bio funkcionalan za obavljanje djelatnosti zakupoprimca te je utvrđeno kako je zakupoprimac za navedene radove dužan ishoditi uvjerenje o uvjetima uređenja 2 prostora i odobrenje, sukladno odredbama Zakona o izgradnji. Tužitelj je ishodio rješenje Regionalnog zavoda za zaštitu spomenika kulture u Osijeku od 9. ožujka 1990. te mu je izdana prethodna dozvola za adaptaciju poslovnog prostora prema priloženom idejnom rješenju, a rješenjem je određeno da dozvola prestaje važiti ako radovi na objektu ne započnu u roku 2 godine od dana pravomoćnosti rješenja. Republika Hrvatska ističe da idejno rješenje nije priloženo uz tužbu. Isto tako ukazujemo na Potvrdu Odsjeka za građevinarstvo, urbanizam i komunalne poslove, Općinskog komiteta za privredu, građevinarstvo, urbanizam, komunalne i stambene poslove Općine Sl. Požega od 9. travnja 1990. iz koje proizlazi da je očevidnom na licu mjesta utvrđeno da poslovni prostor udovoljava uvjetima za prodavaonicu i servis te na istome nije potrebno izvoditi radove. Dakle, citiranom Potvrdom koju je izdao zakupodavac prije izvođenja radova na adaptaciji poslovnog prostora, očevidom na terenu, utvrđeno je da adaptacija nije potrebna. Tužitelj nije u posjedu predmetnog poslovnog prostora od 23. veljače 2013., kada je isti, bez valjane pravne osnove ustupio SC. Republika Hrvatska je kao vlasnik nekretnine upisana rješenjem Općinskog suda u Požegi broj Z-56/2017 od 27. veljače 2017. temeljem zakona, budući da je društveno poduzeće GIK PRO Požega OOUR Komunalac prestalo postojati te nije imalo pravnog slijednika. Zahtjev za mirno rješenje spora radi isplate naknade za ulaganja u predmetni poslovni prostor tužitelj je Republici Hrvatskoj uputio 24. srpnja 2019. Imajući u vidu odredbe Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora i Zakona o obveznim odnosima Republika Hrvatska ističe da je tužba i tužbeni zahtjev neosnovana u cijelosti. Prije svega Republika Hrvatska napominje da je Ugovor o zakupu poslovnog prostora 4. travnja 1989. sklopio ĐC za obrt [obrt]. Kada je isti brisan iz obrtnog registra fizička osoba, ĐC, nije sklopio novi ugovor o zakupu, nego je nastavio koristiti prostor bez valjane pravne osnove. Budući da nepošteni posjednik ima pravo na naknadu za uloženo samo ako bi takvi troškovi bili nužni vlasniku, a što tužitelj nije dokazao, tužba i tužbeni zahtjev u cijelosti su neosnovani. Nadalje, Republika Hrvatska ističe prigovor zastare potraživanja. Naime, tužitelj je poslovni prostor napustio 23. veljače 2013., kada je isti ustupio SC te je temeljem čl. 19. st. 5. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora Ugovor o zakupu raskinut po sili zakona te od tada teku rokovi za podnošenje zahtjeva za isplatu naknade na ime uloženog u poslovni prostor. Republika Hrvatska ukazuje na opći zastarni rok od 5 godina određen čl. 371. Zakona o obveznim odnosima. Republika Hrvatska je kao vlasnik nekretnine upisana 27. veljače 2017. temeljem čl. 130. i 362. st. 3. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, budući da je predmetni poslovni prostor bio upisan u zemljišnim knjigama kao društveno vlasništvo – nositelj prava korištenja Servisno poduzeće Elektrocentar Požega, nad kojim je proveden i obustavljen postupak likvidacije jer predmetno poduzeće nije imalo pravnog slijednika. Nakon što je predmetno poduzeće prestalo postojati i sporni Ugovor raskinut je po sili zakona. Dakle, ne može se reći da je Republika Hrvatska sukcesor prijašnjeg vlasnika, odnosno da je Republika Hrvatska stekla obveze 3 zakupodavca u smislu odredbi Zakona o obveznim odnosima i Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora te da je preuzela sve obveze bivšeg zakupodavca. Tužena je pravo vlasništva stekla ex lege i nakon izvršenih ulaganja, tako da nije imala koristi od ulaganja tužitelja u predmetni poslovni prostor, jer je isti, temeljem rješenja Ureda državne uprave u Požeško-slavonskoj županiji od 17. rujna 2019. postao vlasništvo ovlaštenika naknade NC i KC. Nadalje, Republika Hrvatska napominje da je čl. 15. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora određeno da zakupnik ne smije bez izričite pisane suglasnosti zakupodavca činiti preinake poslovnog prostora kojima se mijenja raspored i površina poslovnog prostora, a što je tužitelj učinio. Isto tako Republika Hrvatska ukazuje na činjenicu da tužitelj može potraživati naknadu samo za ulaganja koja su jasno bila određena u Ugovoru o zakupu od 4. travnja 1989., odnosno ima pravo na nužne i korisne izdatke koji su nastali da bi navedeni poslovni prostor tužitelj mogao koristiti za djelatnost servisa i prodaje. Tužitelj nikako nema pravo na troškove koji su nastali zbog radova koji nisu određeni u Ugovoru o zakupu i rješenju Regionalnog zavoda za zaštitu spomenika kulture u Osijeku od 9. ožujka 1990. Konačno, tužena ističe da bi tužitelj u ovom postupku bio u obvezi dokazati da je radove započeo u roku 2 godine od donošenja rješenja Regionalnog centra za zaštitu spomenika kulture u Osijeku, odnosno u roku 2 godine od 9. ožujka 1990., da su radovi izvršeni prema idejnom rješenju i da se radi o korisnim troškovima i troškovima nužnim vlasniku nekretnine.
9. U dokaznom postupku izvršen je uvid u izvadak iz zemljišne knjige zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], Ugovor o zakupu poslovnih prostorija od 4. travnja 1989., Aneks ugovora od 12. rujna 1991., zapisnike s fotografijama (listovi 28 do 66-7 spisa), rješenje od 9. ožujka 1990., procjembeni elaborat od 17. prosinca 2018., stručni nalaz i procjena od veljače 1999., izračun troškova ulaganja od veljače 1990., rješenje Ureda državne uprave u Požeško slavonske županije od 17. rujna 2019., rješenje zk odjela ovoga suda od 12. studenog 2019. te je saslušan svjedok SC.
10. Sud je odbio dokazni prijedlog tužitelja da se provede vještačenje po vještaku građevinske i vještaku financijske struke jer nalazi da je činjenično stanje dovoljno utvrđeno da se o postavljenom tužbenom zahtjevu može odlučiti.
11. Na temelju ovako provedenog dokaznog postupka nesporno je utvrđeno da je tužitelj kao zakupoprimac s tvrtkom GIK PRO "Požega" OOUR Komunalac kao zakupodavcem sklopio ugovor o zakupu poslovnog prostora koji se u vrijeme sklapanja ugovora nalazio u [adresa] na adresi [adresa], a to je sada [adresa], a koji poslovni prostor se u vrijeme sklapanja ugovora 4. travnja 1989. sastojao od 2 prostorije površine cca 60 m2. Ugovor o zakupu sklopljen je na neodređeno vrijeme. Između tih ugovornih stranaka nesporno je učinjeno da je taj poslovni prostor nužno adaptirati i to postojeće instalacije i uređaje, zatim da je nužno mijenjati podove i stropove, ulazna vrata i izloge, uvesti centralno grijanje kao i druge izmjene u svrhu obavljanja djelatnosti zakupoprimca i zakupodavac je dao suglasnost i odobrenje za izvođenje adaptacije. Prema ugovoru o zakupu zakupoprimac je u poslovnim prostorijama trebao obavljati prodajno-servisnu djelatnost. Ugovorom o zakupu, a i kasnije aneksom ugovora o zakupu poslovnih prostorija od 12. rujna 1991. ugovorne strane su ugovorile visinu i način plaćanja zakupnine.
11.1. Između stranaka nije sporno da je tužitelj postupio po sklopljenom ugovoru i izvršio adaptaciju poslovnog prostora za koju je sklopio ugovor o zakupu, a prostor se obvezao adaptirati i sukladno rješenju Regionalnog zavoda za zaštitu spomenika kulture u Osijeku.
12. Prema članku 10. navedenog ugovora o zakupu ugovorne strane ugovorile su da će za slučaj raskida ugovora o zakupu stranke ponovno po građevinskom vještaku izvršiti pregled i procjenu izvršenih poboljšica u poslovnim prostorijama, a zakupodavac se obvezuje platiti zakupoprimcu vrijednost izvršenih poboljšica.
13. Iz uz tužbu priloženih elaborata o tržišnoj vrijednosti nekretnine, izračuna troškova ulaganja u poslovni prostor na adresi [adresa], vještaka građevinske struke Ivanke Krejčir i Ante Budimira proizlazi da je poslovni prostor u prizemlju zgradi na adresi [adresa] adaptiran i uređen.
14. Nesporno je, a utvrđeno je i uvidom u izvadak iz zemljišne knjige zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] da je kao vlasnik poslovne prostorije koja se sastoji od jednog lokala do ulice i priručnog magazina do dvorišta ukupne površine od 56,87 m2 u zgradi sagrađenoj na kč. br. [katastarska čestica] tuženik Republika Hrvatska.
15. Nesporno je, a utvrđeno je i uvidom u pravomoćno rješenje Ureda državne uprave u Požeško slavonskoj županiji, Službe za gospodarsko i imovinsko- pravne poslove, Odjela za imovinsko-pravne poslove od 17. rujna 2019. da se kod tijela uprave vodio postupak po zahtjevu NC i KC naknade za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine. Rješenjem tijela uprave NC i KC je između ostalih nekretnina utvrđeno pravo vlasništva svakom u 2703/5687 suvlasničkog dijela na poslovnoj prostoriji koja se sastoji od jednog lokala do ulice i priručnog magazina do dvorišta u ukupnoj površini od 56,87 m2 u prizemlju stambeno-poslovne zgrade na [adresa] sagrađene na kč. br. [katastarska čestica] kuća i dvorište površine 693 m2 upisana u zk. tijelo III, zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] koja nekretnina je vlasništvo Republike Hrvatske i koja u naravi predstavlja poslovnu prostoriju broj 3 koji se u donjem dijelu sastoji od trgovine, skladišta i sanitarnog čvora ukupne površine 67,05 m2, a u gornjem nivou se sastoji od galerije od površini u 20,19 m2. Prema točki 4. rješenja obveznik naknade je Republika Hrvatska, a točkom 5. je određeno da će zemljišnoknjižni odjel Općinskog suda u Požegi nakon pravomoćnosti rješenja provesti po službenoj dužnosti promjenu zemljišnoknjižnog stanja.
15.1. Nesporno je, a utvrđeno je i uvidom u naprijed navedeno rješenje da je tužitelj ĐC sudjelovao u postupku naknade za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine koji je pokrenut po zahtjevu NC i KC, te je točkom 13. istog rješenja odbijen sa zahtjevom za priznavanjem prava suvlasništva u omjeru 9:1 u njegovu korist na poslovnoj prostoriji koja se sastoji od 1 lokala do ulice i priručnog magazina do dvorišta u ukupnoj površini od 56,87 m2 u zgradi sagrađenoj na kč. br. [katastarska čestica] kuća i dvorište površine 693 m2, upisane u zk. tijelo III, zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] u vlasništvu Republike Hrvatske koja u naravi predstavlja poslovni prostor označen pod brojem 3 koji se u donjem dijelu sastoji od prostora trgovine, skladišta i sanitarnog čvora ukupne površine 67,05 m2, a u gornjem nivou se sastoji od galerije u površini od 20,19 m2. Točkom 14. istog rješenja tužitelj je odbijen i sa zahtjevom radi isplate uloženih sredstava u poslovni prostor opisan pod točkom 2. rješenja.
16. Dakle, rješenjem tijela uprave tužitelj je odbijen s zahtjevom da mu se prizna pravo suvlasništva i sa zahtjevom da mu se isplati naknada uloženih sredstava u poslovni prostor za koji je tužitelj imao sklopljen ugovor o zakupu.
17. Uvidom u zapisnik od 15. studenog 2019. Državnih nekretnina d.o.o. koji je priložen uz rješenje Ureda državne uprave u Požeško slavonskoj županiji od 17. rujna 2020. utvrđeno je da su Državne nekretnine d.o.o. po svojoj službenoj osobi predale poslovni prostor koji je prema rješenju Ureda državne uprave suvlasništvo NC i KC punomoćniku istih HC.
18. Tužitelj od tuženika kao ranijeg vlasnika poslovnog prostora kojeg je tužitelj imao u zakupu i kojega je sukladno ugovoru o zakupu adaptirao potražuje iznos od 380.135,65 kn navodeći da je ulaganjima tužitelja u poslovni prostor povećana vrijednost imovine tuženika, a obveza isplate tog iznosa po tvrdnji tužitelja temelji se i na odredbama Zakona o obveznim odnosima i Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora.
19.Sukladno odluci Županijskog suda u Vukovaru broj Gž-14/2021-4 od 23. travnja 2024. na konkretni pravni 35/2005, 41/2008, 125/2011, 78/2015, 29/2018, 126/2021, 114/2022, 156/2022, 145/20223 i 155/2023) koji se odnosi na ugovor o zakupu, a ne odredbu članka 1111. Zakona o obveznim odnosima.
20. Prema odredbi članka 30. stavak 1. i 2. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora zakup ne prestaje kada treća osoba kupnjom ili po drugoj osnovi stekne pravo vlasništva od zakupodavca poslovnog prostora. U slučaju iz stavka 1. ovoga članka treća osoba stupa u prava i obveze zakupodavca.
21. Nije sporno da je Republika Hrvatska upisala vlasništvo predmetne nekretnine temeljem članka 130. i 362. stavak 3. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima rješenjem Općinskog suda u Požegi, Zemljišno-knjižnog odjela broj Z-56/2017 od 27. veljače 2017. Nadalje, nije sporno, a to proizlazi iz obrazloženja rješenja Ureda državne uprave u Požeško-slavonskoj županiji od 17. rujna 2019. da je prije upisa vlasništva Republike Hrvatske predmetna nekretnina bila upisana kao društveno vlasništvo, a nosilac prava korištenja bilo je Servisno poduzeće Elektrocentar, Slav. Požega koje je nakon završenog stečajnog postupka brisan iz sudskog registra.
22. Dakle, Republika Hrvatska pravo vlasništva nekretnine koja je bila predmetom zakupa stekla je temeljem zakona budući da se smatra da su u vlasništvu Republike Hrvatske sve stvari iz društvenog vlasništva na području Republike Hrvatske glede kojih nije utvrđeno u čijem su vlasništvu (članka 362. stavak 3. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima).
23. Sud nalazi da Republika Hrvatska nije stupila u prava i obveze iz ugovora o zakupu kojeg je tužitelj sklopio s zakupodavcem GIK PRO Požega „ OOUR Komunalac“ jer pravo vlasništva nije stekla od zakupodavca već na temelju zakona.
23.1. Naime, odredbom članka 30. stavak 1. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnih prostora određeno je da zakup ne prestaje kada treća osoba kupnjom ili po drugoj osnovi stekne pravo vlasništva od zakupodavca poslovnog prostora što ovdje nije slučaj jer je, a kako je već navedeno Republika Hrvatska pravo vlasništva stekla temeljem zakona.
24. Sud nije našao da je tuženik stupio u zakupni odnos s tužiteljem niti temeljem odredbi Zakona o obveznim odnosima koji se odnose na ugovor o zakupu jer tim odredbama nije reguliran zakupni odnos u slučaju prestanka postojanja zakupodavca pravne osobe. Naime, odredbom članka 549. istog zakona određeno je da u slučaju smrti zakupnika ili zakupodavca zakup se nastavlja s njegovim nasljednicima ako nije drukčije ugovoreno
25. Nije sporno, a utvrđeno je i temeljem iskaza svjedoka SC da tužitelj od 2013. nije koristio predmetni poslovni prostor i od 2013. poslovni prostor korišten je za trgovačku djelatnost obrta [obrt] vlasništvo iste temeljem izjave ĐC sve do listopada 2018. i za korištenje je plaćana naknada od veljače 2017. do listopada 2018. Državnim nekretninama d.o.o.
26. Temeljem izvedenih dokaza sud je utvrdio da iako je tuženik bio upisan vlasnikom predmetnog poslovnog prostora isti nije pravni slijednik zakupodavca koji je s tužiteljem sklopio ugovor o zakupu poslovnog prostora. Tužitelj stoga nema pravo na naknadu sredstava za izvršena ulaganja od tuženika u poslovni prostor pa je valjalo tužbeni zahtjev tužitelja odbiti i odlučiti kao u izreci. Iako tužitelj nije uskladio tužbeni zahtjev s valutom koja se koristi u Republici Hrvatskoj sud je iznos koji tužitelj potražuje tužbenim zahtjevom označio u valutu eur primjenom konverzijskog tečaja.
27. Tuženik je istaknuo i prigovor zastare potraživanja tužitelja.
28. No, budući da je sud našao da tužbeni zahtjev tužbe tužitelja nije osnovan iz drugih razloga to o istaknutom prigovoru zastare nije posebno odlučivao.
29. Odluka o troškovima parničnog postupka temelji se na odredi članka 154. stavak 1. Zakona o parničnom postupku (Narodne novine 53/91, 91/92, 58/93, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 02/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 89/14, 70/19, 80/2022, 114/2022, 155/2023 i 146/2025). Sud je kao osnovan priznao trošak tuženika na sastav odgovora na tužbu u iznosu od 1.000,00 eur, za sastav obrazloženog podneska od 07. kolovoza 2020., 27. ožujka 2024. i 27. ožujka 2026. za svaki 1.000,00 eur, za sastav odgovora na žalbu od 23. rujna 2025. u iznosu od 500,00 eur kako je tuženik i zatražio, za pristup na pripremno ročište održano 14. rujna 2020. u iznosu od 1.000,00 eur, za pristup na glavnu raspravu održanu 9. studenog 2020. u iznosu od 1.000,00 eur, za pristup na glavnu raspravu održanu 24. rujna 2024. u iznosu od 500,00 eur budući je rasprava odgođena bez izvođenja dokaza, za pristup na glavnu raspravu održanu 07. studenog 2024. u iznosu od 1.000,00 eur, za pristup na glavnu raspravu održanu 16. prosinca 2024. u iznosu od 500,00 eura budući je doneseno rješenje o povlačenju tužbe i za pristup na glavnu raspravu održanu 15. travnja 2026. u iznosu od 1.000,00 eura pa je priznao ukupan trošak tuženika u iznosu od 9.500,00 eur, a tuženika je s preostalim zahtjevom za naknadu troškova parničnog postupka kao s neosnovanim odbio.
30. Zbog svega navedenog odlučeno je kao u izreci.
U Požegi 18. svibnja 2026. godine
S u d a c
Ilka Leko
Naputak o pravnom lijeku: Protiv ove presude dopuštena je žalba županijskom sudu. Žalba se podnosi putem ovog suda u roku od 15 dana od dana objave presude, odnosno od primitka prijepisa presude u 3 istovjetna primjerka.
DNA:
1. OD Mamić, Perić, Reberski, Rimac d.o.o., Zagreb, Ivana Lučića 2A
2. ODO u Požegi na broj P-DO-16/2025
