Republika Hrvatska
Općinski sud u Rijeci
Stalna služba u Opatiji
Maršala Tita 4
51410 Opatija
Poslovni broj P-2451/2023-43
U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E
P R E S U D A
I
R J E Š E NJ E
Općinski sud u Rijeci, Stalna služba u Opatiji, po sucu toga suda Adriani Puž, kao sucu pojedincu, u pravnoj stvari tužitelja RB, OIB: [osobni identifikacijski broj], iz [adresa], kojeg zastupa punomoćnica Lovorka Juranović, odvjetnica u Rijeci protiv tuženika ĐB, OIB: [osobni identifikacijski broj], iz [adresa], R [adresa], kojeg zastupa punomoćnik Branislav Musulin, odvjetnik u Rijeci, radi isplate, nakon glavne i javne rasprave, održane i zaključene 23. travnja 2026., u nazočnosti punomoćnika tužitelja, i punomoćnika tuženika, temeljem odredbe čl. 335 st. 4 Zakona o parničnom postupku (Narodne novine 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 28/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22, 155/23 – dalje ZPP-a) 18. svibnja 2026.
p r e s u d i o j e
I Odbija se tužbeni zahtjev tužitelja RB koji glasi:
„I Nalaže se tuženiku da tužitelju isplati iznos od 23.760,00 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje na taj iznos teku od 14.08.2022.godine pa do 29.12.2023.g. po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena, a od 30.12.2023. pa do isplate po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, u roku od 15 dana pod prijetnjom ovrhe.
II Nalaže se tuženiku da tužitelju naknadi prouzročeni parnični trošak u iznosu od EUR, sa zateznom kamatom koja teče po stopi propisanoj čl. 29 st. 2 ZOO od dana donošenja prvostupanjske presude pa do isplate,u roku od 15 dana pod prijetnjom ovrhe.“
r i j e š i o j e
I Odbija se prigovor radi prebijanja tuženika u iznosu od 18.000,00 Eur.
II Svaka stranka snosi svoj trošak postupka.
Obrazloženje
1. Tužitelj u tužbi od 7. studenog 2023. navodi da su tuženik kao prodavatelj i tuženik kao kupac sklopili dana 09. kolovoza 2022. Ugovor o kupoprodaji nekretnine, kojim je tuženik prodao tužitelju nekretninu označenu kao k. č. [katastarska čestica] livada površine 917 m2 upisana u z. k. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], koji ugovor je proveden u zemljišnim knjigama i nekretnina je predana u posjed kupcu. Sklapanju ugovora prethodili su pregovori putem agencije za posredovanje u prometu nekretnina Re/Max nekretnine, posredstvom koje je sklopljen Predugovor o kupoprodaji nekretnina dana 05. svibnja 2022., te Aneks istome od dana 14. srpnja 2022. Prije planirane gradnje kuće za odmor na nekretnini koja je predmet ugovora o kupoprodaji, a koja kako je to i u ugovoru utvrđeno, u naravi predstavlja zemljište unutar granica građevinskog područja, tužitelj da je angažirao geodeta radi izrade geodetskog elaboratu svrhu evidentiranja stvarnog položaja već evidentiranih čestica tj. k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina]. U tijeku postupka izrade navedenog elaborata, a što je kasnije potvrđeno i geodetskim situacijskim nacrtom stvarnog stanja na terenu, ispostavilo se da nekretninu koja je predmet kupoprodaje sa sjeverne strane presijeca 20 kV dalekovod TS 20/0,4 kV ROVINI -TS 20/0,4 kV KALAC, koji je, prema informacijama koje je tužitelj potom dobio od HEP ODS d.o.o., na tom mjestu postavljen prije više od 30 godina, dakle da na nekretnini postoji neupisani teret-pravo služnosti za korist HEP ODS d.o.o. S obzirom da postojanje dalekovoda na mjestu na kojem jest, onemogućuje gradnju objekta u skladu sa željom i namjerom tužitelja, isti se obratio HEP ODS d.o.o. s upitom o mogućnosti izmještanja istog, na što mu je odgovoreno da je to moguće učiniti na trošak investitora. Odmah potom, tužitelj je tuženika, kao i posrednika prilikom sklapanja ugovora i kupoprodaji, obavijestio o postojanju pravnog nedostatka na prodanoj nekretnini-tereta za korist treće osobe, o kojem tužitelj niti u jednom momentu, kako tijekom pregovora o sklapanju ugovora o kupoprodaji, tako niti prilikom sklapanja istog od strane tuženika nije obaviješten, niti je pristao kupiti nekretninu opterećenu pravom za korist treće osobe, koje umanjuje odnosno ograničava njegovo pravo vlasništva i u konačnici onemogućuje ostvarenje cilja zbog kojeg je ugovor o kupoprodaji uopće sklopljen. Štoviše, već je u Predugovoru o kupoprodaji nekretnine utvrđeno da je namjera tužitelja bila na predmetnoj nekretnini graditi kuću za odmor, dok je tuženik kao prodavatelj u Predugovoru, ali i u čl. 8 Ugovora o kupoprodaji nekretnine jamčio da na nekretnini ne postoje upisana ni neupisana prava i tereti za korist trećih osoba, koja bi ograničavala prava tužitelja, pa tako i onemogućavala gradnju objekta. Stoga je tužitelju svojim obraćanjima tuženiku s ciljem održavanja ugovora na snazi i mirnog rješenja nastalog spora, predlagao tuženiku da se od HEP ODS d.o.o. zatraži izmještanje dalekovoda, pri čemu bi tužitelj snosio 30% troškova toga zahvata, a tuženik preostalih 70% troškova, sve pozivom na odredbe čl. 430 i čl. 432 ZOO-a. Tuženik se, međutim, na pozive tužitelja radi pokušaja mirnog rješenja spora, oglušio. Prema tužiteljevu izračunu, a vodeći se podatkom o smanjenju površine nekretnine k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] zbog dalekovoda koji prolazi kroz parcelu, kao i podatkom o istovremenom proširenju parcele zbog razlike u cestovnoj infrastrukturi, vrijednost nekretnine u odnosu na cijenu iz kupoprodajnog ugovora je manja i to za iznos od 15.690,24 EUR. Pri tome tužitelj nije ni uzeo u obzir smanjenje vrijednosti čitave nekretnine zbog činjenice da je dalekovodom faktički odsječen najatraktivniji dio parcele-gornji dio nekretnine iznad dalekovoda ima daleko bolji pogled na Kvarner, za razliku od donjeg dijela parcele, onog ispod dalekovoda ili u blizini puta, zbog čega ni objekt koji tužitelj namjerava graditi neće moći doseći vrijednost koju bi imao da ga je bilo moguće smjestiti na gornji dio parcele kako je tužitelj planirao, s boljim pogledom na krajolik. Po čl. 430 st. 1 Zakona o obveznim odnosima prodavatelj odgovara ako na prodanoj stvari postoji neko pravo trećega koje isključuje, umanjuje ili ograničava kupčevo pravo, a o čijem postojanju kupac nije bio obaviješten niti je pristao uzeti stvar opterećenu tim pravom, dok po čl. 432 st. 1 ZOO, u slučaju umanjenja ili ograničenja kupčeva prava, kupac može po svom izboru raskinuti ugovor ili zahtijevati razmjerno sniženje cijene. Tužitelj, koristeći se pravom izbora iz čl. 432 st. 1 ZOO-a, a obzirom da tuženik nije pristao na njegov prijedlog razmjernog snošenja troškova izmještanja dalekovoda, ovom tužbom potražuje od tuženika iznos od 15.690,24 EUR na ime sniženja kupoprodajne cijene odnosno povrata dijela isplaćene kupoprodajne cijene po osnovi umanjene vrijednosti nekretnine, sa zateznim kamatama koje na taj iznos teku od dana isplate kupoprodajne cijene sukladno ugovoru, s tim da će tužitelj po potrebi u daljnjem tijeku ovog postupka, po provedenom vještačenju, u skladu s rezultatom istog, precizirati tužbeni zahtjev. Predlaže usvojiti tužbu i tužbeni zahtjev, te potražuje parnični trošak.
2.Tuženik u odgovoru na tužbu osporava tužbu i tužbeni zahtjev u cijelosti kao pravno neosnovan, a kada bi i bio pravno osnovan tada je tražbina tužitelja ugašena tražbinom tuženika prema tužitelju, što će se sve nastavno objasniti. Nije sporna činjenica da je sklopljen Ugovor o kupoprodaji nekretnine i to konkretno nekretnine k. č. br. [katastarska čestica], livada površine 917m2, upisana u zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina] i to za kupoprodajnu cijenu od 110.000,00 Eur koji Ugovor je ovjeren kod javnog bilježnika Vesne Ćuzele pod brojem OV-9744/2022 i to dana 09.08.2022.. Tada je Kupac, ovdje tužitelj i stupio u posjed u kolovozu 2022., a prije sklapanja Ugovora tužitelj je upoznat sa predmetom nekretnine, tj. granicama iste kao i da nekretninu kupuje po sistemu i uz ugovorenu klauzulu viđeno-kupljeno. Tužitelj u svojoj tužbi poziva se na odredbe članka 430 Zakona o obveznim odnosima, odnosno da na kupljenoj stvari postoje pravni nedostaci pa traži naknadu štete u vidu smanjenja kupoprodajne cijene jer je stvar opterećena pravima trećih osoba i to temelji na činjenici postojanja električnog stupa. Dakle, tužitelj ističe da na nekretnini postoji električni stup i da isto predstavlja pravni nedostatak jer da postoji pravo trećeg koje umanjuje njegovo pravo. Međutim, iz vlasničkog lista ne proizlazi da bi pravo trećeg bilo upisano, a niti da je treća osoba protiv tužitelja pokrenula spor pa da se o tom pravu vodi postupak, a zbog te činjenice tužitelju je i nastupilo pravo prekluzije iz članka 470 Zakona o obveznim odnosima. Dakle, ne postoji upisano pravo treće osobe u zemljišnim knjigama koje bi umanjivalo pravo kupca-tužitelja pa da bi postojao pravni nedostatak. Nadalje, tužitelj je stupio u posjed nekretnine u kolovozu 2022. godine i tada je sukladno pažnji dobrog gospodarstvenika kakvu zahtijevaju odredbe članka 10. Zakona o obveznim odnosima imao mogućnost uočiti postojanje nedostataka i od tada mu teče rok za ostvarivanje njegovih prava, pa time i pravo na naknadu štete iz čl. 432 ZOO-a. Kako je tužba u ovoj pravnoj stvari podnesena 07.11.2023. godine to je protekao rok od godine dana za ostvarivanje njegovih prava te je nastupila prekluzija. O tome da je pravno stajalište zauzeo i Županijski sud u Rijeci u svojoj odluci Gž-1476/2018-2 od 11. rujna 2019. Međutim, za postojanje električnog stupa tužitelj je znao i ranije, i to od prvog pregleda nekretnine uz agenta za posredovanje nekretnine pa čak i prije sklapanja Predugovora, a o čemu je i razgovarao sa istim. Isti su obišli zajedno nekretninu, tužitelj je agentu izričito i izjavio da mu ne smeta postojanje električnih stupova jer u budućoj gradnji namjerava nekretninu locirati na drugoj poziciji, ali da bi volio u budućnosti maknuti te stupove, a kako je nekretninu i kupio po sistemu viđeno kupljeno i prihvatio je tako kupljenu stvar. Između ostalog tužitelj je i više puta posjećivao nekretninu prije sklapanja glavnog ugovora o kupoprodaji, a o čemu je obavijestio i agenta i CB i izrazio zadovoljstvo kupljenom nekretninom. Dakle, tužitelju je bilo poznato postojanje električnih stupova, o njima je i pričao sa agentom, slao mu i fotografije stupa, a po samom izgledu stupova je i vidljivo da se isti nalaze već dugi niz godina na nekretnini, a na istima čak i piše godina proizvodnje koje se činjenice mogu utvrditi očevidom na licu mjesta, pa tužitelju je upoznat sa svim svojstvima kupljene stvari. Zbog navedenog, tužitelj je znao da se električni stupovi nalaze na kupljenoj nekretnini, izričito je iskazao da mu ne predstavljaju nedostatak pa osim što je nastupila prekluzija nije se niti radilo o bilo kakvom nedostatku, niti materijalnom, niti pravnom, jer je tužitelj kao kupac izričito izjavio da mu isti stupovi ne predstavljaju problem pa je i zbog toga njegov tužbeni zahtjev neosnovan. Ako ćemo i polemizirati, sam električni stup ne predstavlja nedostatak, već benefit kupljene nekretnine budući se električne instalacije nalaze na nekretnini koja je kupljena i zbog toga tužitelj ne mora tražiti i u konačnici platiti dovlačenje električnog voda struje do kupljene nekretnine jer se isti nalazi na nekretnini. Nadalje, tužitelj ističe da nekretnina ima pravne nedostatke u vidu postojanja električnog stupa pa po toj osnovi potražuje isplatu. Međutim, zaboravlja činjenicu da je kupio nekretninu površine 917m2 za iznos od 110.000,00 Eur, koju cijenu je prodavatelj formirao na bazi iznosa od 120,00 Eur po m2, zaokruženo 110.000,00 Eur, a izmjerom nekretnine utvrđeno je da ista u naravi ima veću površinu i to 1067 m2. Dakle, zbog navedenog tužitelj je bez osnove stekao, tj. neosnovano se obogatio za veću vrijednost nekretnine u površini od 150m2, što po vrijednosti nekretnine formirane po prodavatelju predstavlja iznos od 18.000,00 Eur. Zbog navedenog, ukoliko bi pak Naslovni sud pronašao da je tužbeni zahtjev tužitelja pravno
osnovan tada tuženik prema tužitelju ističe procesno pravni prigovor radi prebijanja na iznos od 18.000,00 Eur na temelju veće vrijednosti nekretnine koju je tužitelj stekao i to na ime razlike kupljene površine nekretnine i one stvarno utvrđene. Tuženiku je dakle cilj riješiti ovaj spor mirnim putem i upravo zbog navedenog predlaže da tužitelj povuče tužbu u ovoj pravnoj stvari, isti neće potraživati razliku vrijednosti veće vrijednosti nekretnine od one kupljene te da svaka stranka snosi svoje parnične troškove. Ukoliko pak tužitelj i dalje inzistira na vođenju postupka tada tuženik ustraje na svim istaknutim prigovorima te predlaže da sud provede uvid u materijalnu dokumentaciju priležeću spisu, provede dokaz saslušanjem stranaka, saslušanjem svjedoka MB te CB (majke tuženika koja je po specijalnoj punomoći i zastupala tuženika u procesu kupoprodaje) te dokaz očevida na licu mjesta i građevinskog vještačenja na okolnost utvrđivanja razlika vrijednosti nekretnine po površini one kupljene po Ugovoru o kupoprodaji nekretnine ovjerenog kod javnog bilježnika Vesne Ćuzele pod broje OV-9744/2022 i to dana 09.08.2022. godine i one utvrđene od strane društva GEOSTAR d.o.o., a koja je danas i upisana u zemljišnim knjigama te po provedenom postupku odbije tužbeni zahtjev tužitelja te obveže istog na naknadu prouzročenih parničnih troškova postupka.
3. U podnesku od 23. travnja 2024. tužitelj se očituje na odgovor na tužbu, te navodi da osporava da je tužitelj, kako u trenutku prvog pregleda nekretnine prilikom sklapanja Predugovora, kao i kasnije, sve do izrade geodetskog elaborata u siječnju 2023. znao da se električni stup tj. dalekovod nalazi na parceli koja je predmetom ugovora. Naprotiv, tužitelj je, istina, prilikom inicijalnog obilaska nekretnine vidio električni stup, no tada su mu punomoćnica tuženika kao i agent koji je posredovao u sklapanju ugovora rekli da se stup nalazi na susjednoj čestici, koja da je u vlasništvu RH, odnosno da se čestica koju tužitelj kupuje proteže od ceste do parcele na kojoj se nalazi dalekovod. Tužitelj je već tom zgodom predložio da se radi utvrđivanja stvarnog položaja nekretnine i to prije sklapanja predugovora angažira geodet, kako bi se nesporno utvrdilo da se radi o građevinskoj parceli, njezin točan položaj, oblik i veličina, tim prije što parcela tada nije bila ograđena nikakvim vidljivim oznakama, no koji tužiteljev prijedlog od strane punomoćnika tuženika, kao i agenta tada nije prihvaćen, već su isti iskazali da za takvo što nema potrebe, jer da se dalekovod ne nalazi na predmetnoj, već na susjednoj parceli, a sama parcela da je građevinska, o čemu su kasnije dostavili dokumentaciju. Upravo iz razloga što tada prodavatelj tj tuženik nije pristao da se angažira geodet, na inzistiranje tužitelja u ugovor i jest unesena odredba tj jamstvo da nekretnina nije opterećena upisanim ni neupisanim pravima i teretima za korist trećih osoba, koja bi isključivala ili umanjivala kupčeva prava. Tužitelj, s druge strane, kao niti tuženik odnosno njegova punomoćnica i agent koji je posredovao u kupoprodaji nisu geodeti, pa da na licu mjesta mogu ni golim okom, a ni uvidom u katastarski plan, precizno odrediti položaj nekretnine na terenu. Prema tome, osporava se da je tužitelj znao da je stup na parceli koju kupuje pa da je svejedno izjavio da mu isti ne smeta za gradnju, obzirom da mu ni ne bi imao razloga smetati ako se, kako su tada naveli prodavatelj i agent u posredovanju za promet nekretnina, isti nalazi na susjednoj čestici koja nije predmetom kupoprodaje. Električni stup jest doduše smetao tužitelju utoliko što bi, postojanjem na mjestu gdje se nalazio, tužitelju narušavao pogled iz objekta koji je planirao graditi, pa je u tom smislu i bio zamoljen agent da izvidi mogućnost da se taj stup ukloni. Dakle, da je tužitelj znao da se stup nalazi na predmetnoj parceli, a s obzirom da je već tada imao viziju objekta koji želi na istoj graditi, sasvim sigurno bi već tada znao da to zbog postojanja ovog stupa ne bi bilo moguće pa se ne bi ni svjesno upustio u rizik kupnje takve parcele uz neizvjesnu mogućnost da se dalekovod izmjesti i uz sve s time skopčane troškove. Utoliko ne može biti govora da postojanje stupa predstavlja benefit kupljene nekretnine, jer ona zbog postojanja istog ne zadovoljava tužiteljeve želje i potrebe, odnosno cilj sklapanja ugovora ne bi za tužitelja bio niti je ostvaren. Benefit bi, doduše, bio da se stup nalazio na susjednoj čestici, kako je tužitelj u to bio i uvjeravan, no koju tužitelj nije mislio kupiti niti na njoj graditi kuću ali bi zbog blizine bilo jednostavnije dovesti električne vodove, što ovdje nije slučaj, er tek izradom geodetskog elaborata od 13.01.2023.g. po društvu Geostar d.o.o., tužitelj je saznao da se dalekovod nalazi da parceli koju je nedugo prije kupio od tuženika i da je zbog toga onemogućena gradnja na površini od gotovo trećine kupljene čestice, jer dio čestice je dalekovodom “odsječen”, dok ni gradnja nije dopuštena u širini od po 4 metra duž čitave trase dalekovoda. Vezano uz površinu kupljene čestice, tužitelj je također po zaprimanju navedenog geodetskog elaborata saznao da je parcela veće površine od one koja je u ugovoru navedena i to za 161,27 m2, no ta je činjenica, vodeći se ugovorenom cijenom po m2 nekretnine već uzeta u izračun prilikom postavljanja tužbenog zahtjeva. Pojašnjava se naime, da je zbog postojanja dalekovoda na parceli koja ima stvarnu površinu od 1067 m2 gradnja nemoguća na dijelu od ukupno 292,07 m2, a što je razvidno iz geodetskog situacijskog nacrta izrađenog po N.P.N Brseč u ožujku 2023.g., koji se prilaže. Kad se od te površine oduzme površina od 161,27 m2, za koliko se ispostavilo da je parcela veća od u ugovoru navedene, rezultat je gubitak površine od 130,80 m2 pa se proporcionalno kupoprodajnoj cijeni, odnosno vrijednosti svih 1067 m2, cijena ima umanjiti za iznos od 15.690,29 EUR, koji se ovom tužbom potražuje od tuženika. Utoliko je prigovor radi prebijanja istaknut po tuženiku neosnovan. Što se tiče tuženikova navoda da pravo služnosti nije bilo upisano u zemljišnu knjigu kao i da nije u tijeku nikakav spor o pravu treće osobe, istaći će se to da ništa od navedenog nije pretpostavka za podnošenje ove tužbe radi smanjenja kupoprodajne cijene po osnovi pravnih nedostataka, niti to samo po sebi znači da takav nedostatak ne postoji. Naime, pokretanje spora od strane treće osobe ima značaj jedino u smislu čl. 437 st. 2 ZOO - a i to jedino u pogledu roka kupcu za pozivanje na pravne nedostatke, dok sve ostale odredbe koje se tiču eventualnih prava treće osobe ne utječu na prodavateljevu odgovornost za pravne nedostatke. Prodavatelj, sukladno čl. 430 st. 1 ZOO odgovara ako na prodanoj stvari postoji pravo trećega koje isključuje, umanjuje ili ograničava kupčevo pravo, o čijem postojanju kupac nije obaviješten niti je pristao kupiti stvar opterećenu tim pravom. Ovdje tužitelj nije znao, sve do siječnja 2023.kad je to potvrđeno geodetskim elaboratom, za postanje prava služnosti vodova i uređaja, dok ranije nije niti mogao na to posumnjati jer ga je tuženik, odnosno njegova punomoćnica, uvjerila da se dalekovod ni ne nalazi na ovoj već na susjednoj nekretnini. Predugovorom, a ni ugovorom o kupoprodaji odgovornost prodavatelja za pravne nedostatke, što ne bi trebalo biti sporno, nije isključena, štoviše prodavatelj je i tim ispravama jamčio da nedostaci, što se kasnije pokazalo netočnim, ne postoje, dok s druge strane, po čl. 434 st. 1 ZOO-a, kupac ima pravo pozvati se na prodavateljevu odgovornost za pravne nedostatke i kad je bez obavijesti prodavatelja i bez spora priznao očito pravo trećega, te po st. 2 istog članka ZOO -a, prodavatelj se može osloboditi odgovornosti ako isplati kupcu iznos koji je kupac platio trećem da odustane od svog prava i pretrpljenu štetu. Iako ovdje tužitelj kao kupac nije izričito priznao trećem t.j. HEP-u postojanje njegova prava niti mu isplatio ikakav iznos, ne bi trebalo biti sporno da od tuženika ima pravo potraživati razmjerno sniženje cijene po osnovi pravnog nedostatka nekretnine i s čim u svezi je tužitelj promptno poduzeo sve radnje, dakle odmah čim je za nedostatak saznao- pozvao je tuženika na otklanjanje istog u smislu čl. 431 ZOO-a i to predloživši mu da spor riješe mirnim putem tako da tuženik sudjeluje u snašanju troškova izmještanja dalekovoda u omjeru od 40% istih, na što tuženik nije pristao, pa je tužitelj u roku od 1 godine od saznanja za nedostatak u smislu čl. 437 st. 1 ZOO-a, a koji rok počinje teći primitkom geodetskog elaborate radi utvrđivanja stvarnog položaja nekretnine od 13.01.2023. podnio predmetnu tužbu. Stoga ni prigovor prekluzije nije osnovan. Naposljetku, vezano uz tuženikov prijedlog mirnog rješenja spora, tužitelj ističe da isti nije u mogućnosti prihvatiti jer, kako je naprijed obrazloženo, kupoprodajna cijena za razliku u površini nekretnine koju je tužitelj stekao već je uzeta u izračun prilikom postavljanja tužbenog zahtjeva po osnovi smanjenja kupoprodajne cijene, tako da tuženik, za razliku od tužitelja nikakvu štetu pretrpio nije. Tužitelj je međutim i dalje voljan riješiti spor mirnim putem i to na način da se tuženik obveže sudjelovati u troškovima izmještanja dalekovoda u omjeru od 40% od ukupnog iznosa tih troškova, s time da će se ponuda HEP-a za izvršenje te radnje dostaviti naknadno, obzirom da ju tužitelj do današnjeg dana nije zaprimio.
4. U podnesku od 13. svibnja 2024. tuženik se očituje na podnesak tužitelja, te navodi da osporava da bi ikad (što uključuje i njegovu zastupnicu po specijalnoj punomoći za sklapanje kupoprodajnog ugovora) u bilo kojem trenutku tužitelju izjavio da se električni vod nalazi na drugoj parceli. Dapače, odmah po primitku podneska tuženik je kontaktirao i agenta MB koji je posredovao u kupoprodaji te ga upitao dali je on to izjavio tužitelju, isti je izričito istaknuo da takvo nešto nije nikada izrekao, već da je tužitelj znao za električni vod i kao takvu nekretninu kupio jer na nekretnini je planirao gradnju na mjestu na kojem ne utječe postojanje električnog voda. Isti je proslijedio i konverzaciju sa tužiteljem iz studenog 2022. godine u kojoj isti šalje agentu
fotografije električnog voda, a iz čega je vidljivo da je znao za električni vod, a čim je osporena i njegovo isticanje da je za vod saznao u siječnju 2023. Dostavlja se takva preslika razgovora i to upravo zbog činjenice što je i agent bio iznenađen da netko piše tvrdnje koje on nikada nije izgovorio. Dakle, tužitelj zna za postojanje električnog voda čak i iz vremena prije sklapanja Predugovora i to od trenutka razgledavanja nekretnine i pred agentom je izjavio da mu to ne smeta. Međutim, tužitelj ističe u svojem podnesku da je navedeno da je vod na drugoj parceli, a svoje pravo temelji na naknadi štete. Ali ako je tužitelju rečeno da je vod na drugoj parceli, onda iz toga proizlazi da je on kupovao parcelu do električnog voda. Pa koja mu šteta onda nastaje kada po njegovom kazivanju nije niti kupovao to područje nekretnine??? Zbog navedenog tuženik opetovano ističe da je tužitelj je stupio u posjed nekretnine u kolovozu 2022. godine i tada je sukladno pažnji dobrog gospodarstvenika kakvu zahtijevaju odredbe članka 10. Zakona o obveznim odnosima imao mogućnost uočiti postojanje nedostataka i od tada mu teče rok za ostvarivanje njegovih prava, pa time i pravo na naknadu štete iz čl. 432 ZOO-a, a o čemu je dostavio i sudsku praksu Županijskog suda u Rijeci Gž-1476/2018-2 od 11. rujna 2019.
5. U podnesku od 22. svibnja 2024. tužitelj se očituje na navode tuženika, te navodi da ne spori da je vidio električni vod prilikom obilaska nekretnine koja je predmetom kupoprodaje, no ponavlja da tada nije znao da se isti nalazi upravo na predmetnoj parceli, koja tada, kao ni danas, nije ni na koji način obilježena međašnim oznakama. Da je to tako, tužitelj je saznao tek u siječnju 2023. kad je geodet izašao na lice mjesta i to potvrdio geodetskim snimkom priloženim tužbi, dok tužitelj kao ni agent nisu nijednom riječju u bilo kojem trenutku dali naslutiti da bi predmeta parcela bila presječena dalekovodom, odnosno da na nekretnini postoje bilo kakva prava odnosno tereti za korist trećih, a da takvih prava i terete nema, prodavatelj je i ugovorom jamčio.
Poruke iz studenog 2022., koje je tuženiku dostavio agent MB, a koje su priložene podnesku, ni na koji način ne dokazuju da je tužitelj tada znao da se dalekovod nalazi na predmetu kupoprodaje. Naime, tužitelju je, kako je već isticano, pokazano da parcela koja je predmet kupoprodaje seže do dalekovoda, a kako je već prilikom pregovora i kasnije sklapanja ugovora o kupoprodaji spominjao agentu MB da rasvjetni stupovi zbog svoje pozicije narušavaju vizuru iz objekta kojeg je planirao graditi, istoga je zamolio da se raspita mogu li se ovi ukloniti odnosno ukopati i s čim u vezi mu se agent ponudio pomoći. Interpretiranje uz podnesak dostavljenog ispisa selektiranih poruka i fotografija na bilo koji drugi način jednostavno predstavlja izvrtanje činjenica u korist tuženika, to tim prije kad se niti iz jedne od njih ne razabire potvrda tužiteljeva znanja o tome do kuda točno sežu granice parcele kao i da je dalekovod na spornoj čestici. Što se samog dalekovoda tiče, tužitelj nije znao da se isti nalazi na kupljenoj parceli, a da je tome tako u prilogu se dostavljaju screenshot fotografije oglasa za prodaju predmetne nekretnine, pri čemu se ističe da je u oglasu izrijekom navedeno “Do zemljišta je sva potrebna infrastruktura”, “infrastruktura do terena” ( voda, struja), dakle nije navedeno da infrastruktura postoji NA terenu. A tuženi, kao ni agent za posredovanje, nisu prilikom sklapanja predugovora, a ni ugovora prihvatili prijedlog tužitelja da se već tada angažira geodet kako bi se sa sigurnošću utvrdile granice parcele, za koje se kasnije ispostavilo da su drugačije od pokazanih. Vezano uz pravnu osnovu tužiteljeva zahtjeva, isti ne potražuje naknadu štete već smanjenje kupoprodajne cijene zbog pravnog nedostatka, kako je u tužbi navedeno i obrazloženo. Jer ostaje činjenica da tužitelj nije znao da je gradnja zabranjena u širini od po četiri metra sa svake strane dalekovoda, niti je na to upozoren od bilo koga, dakle, praktički dio parcele ispod dalekovoda u površini od cca 130 m2 građevinski je potpuno neupotrebljiv i već samo zbog toga tužitelju pripada pravo na razmjerno sniženje cijene. Štoviše, geodetskim elaboratom od siječnja 2023.g., potvrđeno je da, unatoč povećanoj površini parcele u odnosu na onu iz oglasa iz ugovora te protivno navodima prodavatelja i agenta MB, građevni dio iste iznosi i manje od 917 m2. To tim prije što je taj gornji dio, s obzirom na konfiguraciju terena, ujedno i najatraktivniji dio parcele na kojem je tužitelj namjeravao sagraditi objekt i imati prekrasan otvoreni pogled na more. No zbog postojanja dalekovoda, objekt će biti nužno sagraditi na nižoj razini terena i time cilj zbog kojeg je tužitelj uopće pristupio sklapanju ugovora neće odnosno ne može biti sasvim ostvaren. Stoga tužitelj, a s obzirom na sve okolnosti, smatra da je njegova ponuda učinjena tuženiku da sudjeluje u snašanju troškova izmještanja dalekovoda u iznosu od 40% troškova korektna u cilju mirnog rješenja spornog odnosa te i dalje ustraje kod ovog prijedloga, s tim da bi konkretan iznos tih troškova trebao biti poznat do konca mjeseca lipnja, do kada se HEP obvezao dostaviti tužitelju ponudu za taj zahvat i o primitku koje će se sud i tuženik obavijestiti čim bude dostavljena tužitelju.
6. U podnesku od 14. studenog 2024. tužitelj se očituje o postupku, osporava postojanje prigovora radi prebijanja tuženika, ističe da je tuženik i sam mogao angažirati geodeta prije prodaje ako je imao dvojbe o stvarnoj površini nekretnine, da je najprije prodavao nekretninu po cijeni od 120.000,00 Eur, a kasnije po 110.000,00 Eur pa da je očito da sada pokušava manipulirati sa brojkama. Smatra da obzirom da tuženi sada potražuje novčani iznos od tužitelja jer da je naknadno saznao da je nekretnina veće površine, pa time i više vrijedi, smatra da se prigovor temelji na zabludi, a koja da je razlog za traženje poništaja ugovora temeljem odredbe čl. 280 ZOO-a, a koje pravo tuženik da nije iskoristio u zakonskom roku. Ponovo ističe da je svoj zahtjev umanjio zbog utvrđenja veće površine nekretnine od one koja je navedena u ugovoru.
7. U podnesku od 13. kolovoza 2025. tužitelj se očituje na dosadašnji tijek postupak i na nalaz i mišljenje vještaka građevinske struke, te uređuje tužbeni zahtjev sukladno nalazu.
8. Na ročištu održanom 2. ožujka 2026. tuženik navodi da se protivi preinaci tužbenog zahtjeva jer da nije u skladu s nalazom i mišljenjem vještaka, jer da je isti u točki 5.2. utvrdio umanjenu tržišnu vrijednost u kojoj je sadržan iznos iz točke 5.1., a ne da se takvi iznosi zbrajaju, što da proizlazi iz površine izračuna m2 prema sadašnjoj površini nekretnine, koja da je 129.000,00 EUR, a umanjuje vrijednost za 16.400,00 EUR, a sam prijeporni dio od 122,18 m2 da ima manju vrijednost. Tužitelj osporava navode tuženika i navodi da je shvatio da treba zbrojiti iznose koje je utvrdio vještak. Tuženik da nije prigovarao nalazu.
9. Sud je proveo dokaze čitanjem Ugovora o kupoprodaji nekretnina od 9. kolovoza 2022., specijalne punomoći od 29. travnja 2022., izvadka iz zemljišne knjige za nekretninu upisanu u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], predugovora o kupoprodaji nekretnine od 5. svibnja 2022., aneksa predugovora o kupoprodaji nekretnine od 14. srpnja 2022., izvadka iz zemljišne knjige za nekretninu upisanu u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], geodetskog elaborata tvrtke Geo star d.o.o. Opatija od 13. siječnja 2023. za k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], dopisa HEP Elektroprimorje Rijeka upućenog N.P.N. d.o.o. Brseč, e -mail poruka tužitelja MB od 27. travnja 2023. i 14. travnja 2023., geodetske situacije nacrta stvarnog stanja tvrtke Geostar d.o.o., e-mail poruke tužitelja CB od 5. svibnja 2023. sa geodetskom situacijom, obavijesti o postojanju pravnog nedostatka iz čl. 431 ZOO – e-mail poruka UB tužitelju i tuženiku od 7. srpnja i 21. srpnja 2023., e-mail poruke pun. tužitelja CB od 17. srpnja 2023., obavijesti o pravnim nedostacima nekretnine od 17. srpnja 2023. upućena tuženiku sa povratnicom, obavijesti o pravnim nedostacima nekretnine upućena tuženiku od 17. kolovoza 2023. sa povratnicom, prilozima i izračunom smanjenja vrijednosti, izvadka iz zemljišne knjige za nekretninu upisanu u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], e-mail poruku MB tužitelju od 27. travnja 2022., e -mail tužitelja MB od 22. svibnja 2022., e-mail MB tužitelju od 18. travnja 2022., gledanjem kopije plana (list 100 – 101 spisa), čitanjem poruka poslanih putem WhatsApp-a između tužitelja i MB, gledanjem fotografija prijepora – oglasa agencije Remax, čitanjem izjave N.P.N. d.o.o. Brseč od 24. lipnja 2024. i dopisa HEP-a od 20. ožujka 2023., zamolbe za premještanje postojećeg električnog stupa sa prilozima, proveden je dokaz očevidom na licu mjesta uz sudjelovanje vještaka građevinske i geodetske struke, saslušani su tužitelj i tuženik na licu mjesta, pročitan je nalaz i mišljenja vještaka geodetske struke iz siječnja 2025., nalaz vještaka građevinske struke od 8. srpnja 2025., saslušana je svjedokinja CB i saslušan je svjedok MB.
10. U ovoj pravnoj stvari nesporno je da su stranke sklopile kupoprodajni ugovor 9. kolovoza 2022. za kupnju predmetne nekretnine i da su ugovorile kupoprodajnu cijenu u iznosu od 110.000,00 Eur. Između njih je posredovala agencija za promet nekretnina. Nesporno je da je tužitelj ušao u posjed kupljene nekretnine - u naravi livade, da prije zaključenja nije izvršena izmjera nekretnine po geodetu, da nisu bile pokazane točne granice nekretnine, da je u ugovoru prodavatelj jamčio da ne postoji teret na nekretnini, niti zemljišnoknjižni, ni izvanknjižni (čl. 8 ugovora). Prodana nekretnina je prodavana i kupljena kao građevinsko zemljište, te je kupac imao namjeru na istoj graditi. Nesporno je da na nekretnini ne postoji upisani bilo kakav teret u korist treće osobe.
10.1.U postupku nije utvrđivano po kojem osnovu prolazi dalekovod po predmetnoj nekretnini i da li HEP ODS d.o.o. ima pravo na prijeporu imati dalekovod. U tijeku postupka tužitelj nije dostavio dokaz o visini troška izmicanja dalekovoda, a koja mogućnost postoji prema sadržaju dopisa sa lista 44 spisa.
10.2. Obzirom na nespornu činjenicu ne pokazivanja točnih granice nekretnine sud zaključuje da je ugovor u čl. 10.1. protivan stvarnim činjenicama, u čl.10.5. stranke suglasno utvrđuju da se nekretnina kupuje po sistemu viđeno-kupljeno. Iz nespornih utvrđenja, u dijelu koji se odnosi na pokazivanja granica predmeta prodaje, a što je jako bitno kod ove vrste obveznog odnosa, a sada i uzrokovalo i spor, sud smatra da ni kupac ni prodavatelj nisu u dovoljnoj mjeri postupali s dovoljnom pažnjom prilikom ispunjavanja svojih obveza i ostvarivanju svojih prava, a koja obveza je predviđena čl. 10 Zakona o obveznim odnosima (Narodne novine 35/05, 41/08,125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22, 155/23 – dalje ZOO-a). Naime, bilo bi za očekivati da se pokaže točno do kuda seže predmetna nekretnina od strane prodavatelja, kao i da kupac traži da mu se točno pokažu granice do kuda kupuje nekretninu na kojoj nema vidljivih oznaka međe, koja nije ograđena.
10.3 Sporno je da li je dalekovod na nekretnini pravni nedostatak nekretnine, ako jest da li je tužitelj kao kupac o istome propustio pravovremeno obavijestiti prodavatelja i da li ima pravo na isplatu po osnovi sniženja cijene i u kojem iznosu, sporno je i da li je tužitelj - kupac imao saznanja o postojanju dalekovoda na nekretnini već prilikom kupoprodaje. Sporno je i da li je osnovan prigovor prijeboja istaknut po tuženiku.
11. Prema odredbi čl. 401 ZOO materijalni nedostatak postoji između ostalog kad stvar nema potrebna svojstva za posebnu uporabu za koju je kupac nabavlja, a koja je bila poznata prodavatelju ili mu je morala biti poznata. Prema odredbi čl. 410 ZOO kupac između ostalog ima pravo tražiti sniženje cijene, što u ovom slučaju traži tužitelj koji je kupac u ovom ugovornom odnosu. Prema čl. 420 ZOO -a cijena se snižava prema odnosu između vrijednosti stvari bez nedostatka i vrijednosti stvari s nedostatkom, u vrijeme sklapanja ugovora. Prema odredbi čl. 432 ZOO, a koji se odnosi na pravne nedostatke stvari, što kupac tvrdi u ovom postupku da ima kupljena nekretnina, kupac ima pravo raskinuti ugovor, zahtijevati razmjerno sniženje cijene i na naknadu pretrpljene štete prema općim pravilima o odgovornosti za štetu. Odredba čl. 430 st. 1 ZOO-a određuje da prodavatelj odgovara ako na prodanoj stvari postoji neko pravo trećega koje isključuje, umanjuje ili ograničuje kupčevo pravo, o čijem postojanju kupac nije obaviješten, a niti je je pristao uzeti stvar opterećenu tim pravom. Tužitelj je pozvao tuženika po pun. koji ga je zastupao u kupoprodaji, 5. svibnja 2023. (mail sa lista 48 spisa) da sudjeluje u troškovima izmještanja dalekovoda, što se može podvesti pod obvezu i pravo kupca po osnovi čl. 410, tj. 431 ZOO-a . U ovom postupku se nije utvrđivalo da li na nekretnini tužitelja postoji pravo treće osobe, već to tvrdi tužitelj, tj. da postoji
12. Na licu mjesta je tužitelj pokazao da mu je gledajući sa ceste bila pokazna jedna gromača (suhozid) kao međa sa lijeve strane, koja da ne ide do vrha nekretnine, sa suprotne strane da nema oznake međe. Pokazuje dalekovod i navodi da mu je bilo rečeno da mu se ne prodaje nekretnina u dijelu gdje je dalekovod. Bilo mu je pokazano i da u jednom dijelu se nekretnina dotiče sa cestom.
13. Tužitelj VB u svom iskazu u bitnome je naveo da je njemu nekretninu prodavao MB. Samo jednom da je bio na istoj prije no što se odlučio za kupnju. To je bilo 16. travnja 2022., imao je izvadak iz katastara i oglas od agencije Remax. Njemu je bila važna infrastruktura a na samom oglasu je pisalo da na samoj cesti je mogućnost priključka na struju, vodu i telefon. Agent nije znao pokazati gdje se nalaze ti priključci. Ranije nije nikada kontaktirao sa tuženikom. Tog 16. travnja 2022. su potpisali ugovor sa agencijom da se zaustavi prodaja ove nekretnine drugim kupcima, a već 21. ili 22. su počeli raditi na predugovoru. Početkom 5.mjeseca zaključili su predugovor, a glavni ugovor je zaključen u kolovozu 2022. Do zaključenja ovih ugovora mu nije nitko više pokazivao nekretninu. Imao je namjeru na ovoj nekretnini napraviti kuću obiteljsku tj. za njega i suprug kao vikend kuću. Imali su namjeru napraviti kuću od nekih 200 m2 koja bi imala prizemlje i kat, te bazen. Već kod prvog razgledavanja rekao je agentu da bi želio da geodeta provjeri ovu nekretninu obzirom da mu on ne zna pokazati točnu granicu, no agent je rekao da se to ne može u Hrvatskoj i da se to može napraviti tek kada se kupi nekretnina. Tužitelj da je inače predlagao da to bude u sklopu ovog pravnog posla i razmišljao je da se dogovori sa prodavateljem o snošenju troškova. Nije se raspitao kako se u RH može angažirati geodeta. Ugovor mu je kontrolirala i pomagala pri sklapanju odvjetnica iz Slovenije, bilo je bitno da piše da nitko treći ne polaže nikakva prava na nekretnini. MB mu je rekao da bi se izgubilo i vrijeme da se angažira geodeta, a da se posao treba odraditi sada i zato su krenuli odmah. 25. Iistopada 2022. nakon što je postao vlasnik nekretnine je angažirao geodeta. 10. siječnja 2023. je imao sastanak sa geodetom na čestici, sa GPS-om je prolazi po međi nekretnine uz ovu gromaču, prošao je puno više od onoga što je njemu pokazano pa ga je pitao gdje ide, a geodeta je njemu rekao da se čestica proteze i ispod energetske infrastrukture. Poslije su pogledali i drugu stranu nekretnine. 19. travnja 2023. je napravljen geodetski elaborat. Tada je vidio točno čega je vlasnik. 10. siječnja 2023. je imao i prvi sastanak sa projektantom. Pitao je projektanta da li im može pomoći i da izmaknu energetsku infrastrukturu sa nekretnine, odgovorio je da može. Od HEP -a su dobili odgovor da se na njihov zahtjev radi projekt za izmicanje eve energetske infrastrukture. Znao je i sam da ne može graditi ispod energetske infrastrukture, a projektant mu je rekao da se mora izmaknuti 6 metara sa svake strane. Inače kad su gledali česticu supruga i on njoj se nije sviđalo da imaju u blizini tako puno kabela, pa je pitao MB da li se može razgovarati o tome da se nešto izmakne, on je rekao da najprije sklope ugovor i da poslije mogu razgovarati. Zbog toga mu je 28. studenog 2022. slao poruke ako mogu izmaknuti energetsku infrastrukturu. Obratio se MB jer je mislio da ima neki dobar odnos i zato ga je pitao kao lokalca. Prodavalo se 917 m2 i misli da je na oglasu bila cijena 120.000,00 EUR, a onda su im spustili na 110.000,00 EUR, u to nije bila uključena provizija za agenciju i porez. Kad se nekretnina izmjerila nekretnina je bila veća, imala je 1067 m2. MB nije znao pokazati desnu stranu granice parcele, ali je rekao da je šira nego duža, malo je ovakvih parcela sa pogledom kao ova i zato su se odlučili na kupnju i bez da su znali točne granice. Njima je bilo bitno kakav je postotak moguće izgradnje nekretnine. MB je provjerio da je dozvoljena izgradnja 20% od ukupne površine nekretnine. Njemu je to bilo dovoljno jer bi kuća imala tlocrtno 100 m2. Kasnije je bio problem što se ispostavilo da je parcela dosta uska jer su se morali odmaknuti 4 metra sa svake strane međe, pa bi kuća morala imati oblik da se prilagodi toj međi i shvatili su da 260 m2 ne mogu iskoristiti zbog ove infrastrukture HEP-a. Podnijeli su građevinsku dozvolu i sad je postupak za izdavanje iste u tijeku. Kad ne bi bilo ove energetske infrastrukture oni bi je još mogli pomaknuti malo gore gdje je bolji pogled zbog čega su i kupili. Imao je dobar odnos sa MB i majkom tuženika koja je bila ovlaštena od njega za sklapanje ovog posla. U travnju 2023. kad je još bio u izradi elaborat obavijestio je MB o postojećoj infrastrukturi i da postoj problem, on mu nije odgovorio na poruku pa je pisao e-mail majci tuženika i obavijestio je o problemu, predložio je da se izmakne ova infrastruktura i da dogovorno podijele trošak, s time da prodavatelj podmiri 60%, a oni 40% i predložio je da se nađu, međutim nije bilo odgovora. 6. lipnja 2023. je posao jedan e-mail MB i rekao mu da je on dužan posredovati između njega i prodavatelja kao agenti i da mu je za to plato, međutim nije ništa odgovorio. 5. lipnja je bio poslao jedan SMS gđi. CB, a ona mu je rekla da se obratila odvjetniku. U 6. mjesecu 2023. je angažirao odvjetnicu u Hrvatskoj i tada je napravio jedan izračun uzimajući u obzir koliko mu se povećala površina parcele i smanjila iskoristivost, pa je tako došao do izračuna da se smanjila vrijednost za nekih 15.000,00 EUR. Kupio je parcelu za koju je smatra da je trebala biti sva raspoloživa za gradnju. Uzeo je površinu od nekih 260 m koja je umanjena zbog dalekovoda. Povećao je za ovih 130 m koje je dobio uz cestu. Njemu je ispalo da je platio m2 nekretnine 110,00 EUR. Vidio je ovaj dalekovod ali mu je rečeno da tu postoji međa i da je ona na čestici u vlasništvu ministarstva javne infrastrukture. Nije mu niti otprilike pokazao agent do kuda seže čestica koja mu se prodaje već mu je samo rekao da dalekovod nije na toj nekretnini. Agent mu je pokazivao kopiju katastarskog plana također na licu mjesta. Na kopiji katastarskog plana parcela je duža nego šira, a agent mu je rekao da u stvarnosti šira ali kraća i da je stara kopija plana i da ne odgovara stvarnom stanju. Raspitivao se o uvjetima gradnje prije kupnje i bilo je da je dozvoljena kako je već rekao na 20%gradnja i to piše i na predugovoru. Također u tom trenutku je tj. prije kupnje znao da se mora udaljiti 4 metra od međe i 6 metara od dalekovoda. Nije mogao imati svoju projekciju gdje bi smjestio kuću na ovoj nekretnini. Njemu je MB rekao da se mora maknuti 6 metara od dalekovoda i to je bilo prije nego što se zaključio ugovor. Kada je kupovao nekretninu nije znao gdje su međe nekretnine, a smatrao je da dalekovod ne stoji na njegovoj čestici, da je znao onda bi u ugovoru napisao da zna da ma pravo na nekretninu HEP. U ugovoru i predugovoru piše da nikakva treća osoba nema bilo kakvo pravno a nekretnini koja se prodaje. On je 25. listopada 2022 stupio u posjed nekretnine, smatra da je to utvrđeno na temelju vlasničkog lista. Misli da je vlasnik ustvari postao negdje krajem 8. mjeseca kada su potpisali kod notora. Smatrao je da treba platiti porez i da tek tada postaje vlasnik. U kolovozu 2022. je isplatio cijelu kupoprodajnu cijenu. Angažirao je geodeta nakon što je postao vlasnik parcele u zemljišnoj knjizi, nije mislio da ima neki problem sa parcelom. Smatra da se umanjila vrijednost njegove nekretnine zato što se mora odmaknuti 6 metara od kabela, zbog toga ne može upotrijebiti 264 metara koje su na parceli zbog kabela.
13.1. Sud smatra da je neživotan i neuvjerljiv dio iskaza tužitelja kada izjavljuje da mu je agent za prodaju nekretnina rekao da se ne može angažirati geodeta, odnosno da se može tek kad se zaključi ugovor, tako niti ne proizlazi iz e -mailova sa lista 90 i 91 spisa.
14.Tuženik ĐB svom iskazu naveo je da je ovu nekretninu naslijedio od svog djeda, a nakon toga je dogovorio sa majkom da će je prodati i ona je preuzela prodaju iste, te je ona bila opunomoćena, on više ne zna o ovoj predaji i niti je imao ikakvih kontakata niti sa agencijom, niti sa kupcem. On i majka su jedino dogovarali zajedno da će prodavati po 120,00 EUR po m2.
15. Svjedok CB, majka tuženika, u svom iskazu je navela da je njen sin dobio od njenog oca na dar ovu predmetnu nekretninu, nakon smrti njenog oca odlučili su prodati istu. Njen sin je dosta mlad pa su se dogovorili da će se ona baviti tom prodajom. Budući nije imala iskustva obratila se jednom poznaniku JB, za kojeg je znala da je agent za prodaju nekretnina, nije znala za koju agenciju radi i on je rekao da radi za Remax, te joj ponudio ugovor sa tom agencijom. Bilo joj je objašnjeno da će oni objaviti prodaju i obaviti sve što treba sa prodajom. Pitao ju je jedino za cijenu, sin i ona su se prethodno raspitali o cijeni, te su rekli da se prodaje po cijeni od 120,00 EUR za m2. Negdje u svibnju te godine obavijestio ju je ovaj poznanik da imaju kupca, ali za nešto nižu cijenu, objasnio joj je da će se popisati predugovor, te da će ići isplata u tri rate, te da je to uobičajeno. Došla je u agenciju i tada je upoznala prvi puta kupca, te su potpisati predugovor. Nije nikada bila niti sa kupcem, a niti sa agencijom na licu mjesta, ni bilo što pokazivala od nekretnine. Nikada ju nije kontaktirala niti agencija, niti ovaj poznanik da bi trebala ići na lice mjesta pokazati što se prodaje. Oko prodaje kontaktirala je samo sa ovim JB, a dva dana prije potpisivanja predugovora je upoznala gospodina MB, za kojeg joj je rečeno da je odvjetnik koji radi za agenciju. Gospodin MB joj je rekao da treba potpisati predugovor i dalje su dogovarali kad bi se mogli naći u agenciji sa kupcem. U agenciji se našla samo sa MB i kupcem, a nije bio prisutan agent. Koliko zna MB je sastavljao predugovor. Agentu je rekla otprilike gdje se nalazi nekretnina i objasnila mu da nije detaljno upoznata sa istom, da misli da je djelomično ograničena sa suhozidom i da je negdje pri vrhu jedan dalekovod, ali nije bila sigurna da li je na parceli ili iznad. Zbog toga je rekao da će on izaći na lice mjesta i poslikao je što ona zna, parcelu, te je objavio u oglasu. Ne sjeća se da li je u oglasu bilo objavljeno da je infrastruktura uz cestu. Nju nije nitko iz agencije obavijestio da je kupac predlagao da se angažira geodet kako bi se točno utvrdio predmet prodaje. Nije detaljno pročitala kupoprodajni ugovor i nije vidjela da izjavljuje da nema tereta i prava trećih osoba, nju je ustvari zanimala cijena. Slijedeći puta je vidjela kupca kad su potpisivali kupoprodajni ugovor, bio je sa suprugom, to je bilo u kolovozu, bili su zadovoljni i išli zajedno na piće. Razgovarali su o tome da su bili više puta na terenu i da su zadovoljni, da nema veze što je dalekovod jer da će se odmaknuti 6 metara od istoga. Kasnije su je posjetili jednom u prosincu i donesli „paneton“ te su joj rekli da idu u selo vidjeti i susjede. Na tom piću je bio s njima i gospodin MB, i on je tada rekao da je u Hrvatskoj obaveza da se odmakne 6 metara od dalekovoda. Nije razmišljala o tome da li se dalekovod nalazi na parceli ili iznad nje. Kupci su bili jako zadovolji i nije se uopće naziralo da bi bilo što bilo sporno. Nije bila upoznata sa činjenicom da je kupac angažirao geodeta nakon kupnje, o tome je dobila saznanja kada joj je pokazao tužitelj svoju komunikaciju sa agencijom. Misli da je ta komunikacija bila između predugovora i ugovora, a i nakon sklapanja ugovora. Uopće ne zna zašto se geodet angažirao tek nakon kupnje, da ju je netko pitao ranije bila bi pristala da geodet provjeri nekretninu, dapače sada je ispalo da nekretnina ima i već površinu, pa smatra da je i oštećena. Nije nikada rekla, niti bila upoznata da se predlaže da snose troškove geodeta pa da je to odbila. Taj e-mail od ZB koji je proslijeđen od tužitelja vidjela da je tek naknadno kada joj je proslijeđen od strane tužitelja. Ne zna da li je neki agent iz agencije odlazio sa kupcem na teren prije kupoprodaje. Misli da negdje nakon više od godinu dana je njoj kupac istaknuo da postoji po njemu problem sa nekretninom. Obavijestio ju je da je angažiran geodet, a da mu gospodin ZB više ne odgovara na upite. Njoj je kupac rekao da planira napraviti jednu malu kućicu koja bi im bila vikendica kad budu u mirovini, to je bilo kad su sklopili ugovor. Supruga od tužitelja joj je pokazivala i neke fotografije sa idejama kakva bi bila kuća, da bi bila u primorskom stilu, da ne bi bila velika i da je bilo dovoljno prostora da se bilo gdje smjesti i ima prekrasan pogled. Sjeća se da je tužitelj pričao o dalekovodu i da smeta za pogled, i da je pitao ZB da li se može maknuti. Rekao mu je ZB da se to može ispitati.
15.1. Iz iskaza svjedokinje koja je bila opunomoćena za prodaju sud je utvrdio da ista nije uopće imala saznanja o točnim granicama nekretnine, da li je na nekretnini dalekovod. Imala je povjerenje u agenciju za posredovanje nekretnina kao laik, očito smatrajući da će ju profesionalno zastupati u prodaji. Nije kontaktirala u vezi nekretnine sa MB sve dok se nije našao zainteresirani kupac. Nije bila nikome pokazivati nekretninu na licu mjesta.
16. Svjedok MB u svom iskazu naveo je da je kao agent za nekretnine iz agencije Remax pokazivao zainteresiranom kupcu, ovdje tužitelju predmetnu nekretninu, bio je dva puta s njim na licu mjesta. Pokazao je dvije crvene oznake blizu ceste koje su označavale među predmetne nekretnine, a teren je bio dosta zarašten u vrijeme kad ga je pokazivao, pa kupac nije htio proći pješke cijeli teren. Kad se pogleda nekretnina vidi se da prelazi preko nje dalekovod i pitao ga je tužitelj da li se može izmjestiti taj dalekovod, rekao mu je da se vjerojatno može, ali da to treba provjeriti sa HEP-om. Njemu da je u telefonskom razgovoru gđa. CB, koja je bila majka prodavatelja, rekla da su crvene oznake na cesti koje prikazuju među i tako je znao to pokazati. Prema kopiji plana za predmetnu nekretninu znao je da je teren dugačak 45 metara i išao u obliku pravokutnika, koji nije bio sasvim pravilan. Gđa. CB je angažirala agenciju Remax za prodaju nekretnine i to preko kolege koji kasnije nije radio u agenciji, zvao se JB. Inače se ne ide sa nalogodavateljem na lice mjesta, a u predmetu su bili svi relevantni podaci. Ne sjeća se koje su naznake o toj nekretnini bile u oglasu. Ne zna niti tko je sastavljao oglas, on nije. Misli da na potpisu predugovora su se prvi puta našli gđa. CB, kupac i on zajedno. Sjeća se da je prema katastarskom planu nekretnina imala pravilne dvije linije kao pravokutnik bočne, a gore na vrhu je bilo zaobljeno koliko se sjeća. Nije geodet po struci, a inače ima mjerni uređaj, ali ga tom prilikom nije imao sa sobom kad je pokazivao nekretninu. Kupac nije predlagao da se angažira geodet prije sklapanja ugovora. Kada mu se pokazuje e-mail sa lista 90 spisa, pojašnjava da je on tu rekao da prodavatelji ne žele prihvatiti trošak geometra, obzirom su već spustili ranije cijenu. To je tužitelj predlagao u jednom neformalnom razgovoru, a kasnije je prihvatio to da se ne angažira geometar. Zna da je na kraju to što se nije uzeo geometar išlo i u korist tužitelju, a to zna jer nakon što je dobio poziv je pogledao predmet i bio u katastru, te utvrdio da je veća površna nekretnina od one koja je u kupoprodajnom ugovoru. Obavijestio je prodavatelja da kupac predlaže angažiranje geometra, to je bilo u telefonskom razgovoru sa CB. Ne može se očitovati na dio iskaza CB, kada je izjavila da uopće nije imala saznanja da se traži geometar od strane kupca i da bi ona odbila trošak geodeta. Ne zna na čijem zemljištu je bio stup ulične rasvjete koji je u blizini predmetne nekretnine. Vidi se da je dalekovodna linija na predmetnoj čestici. Ne mora se navesti u oglasu da je dalekovodna čestica. Nije točno da dalekovod predstavlja služnost u nečiju korist. Kada mu se predočava oglas o predmetnoj nekretnini, te da do nekretnine postoji sva potrebna infrastruktura, to znači da do te nekretnine postoji voda, struja i kanalizacija, ako se piše da je na terenu onda znači da su na samoj čestici priključci. Misli da niti u jednom ugovoru koji je zaključen nije navedeno da česticu presijeca dalekovod. Predugovor i ugovor je pisao odvjetnički ured gđe. ŠB. NIje sudjelovao u sastavu ugovora. Ne zna da li piše u ugovorima da nekretnina nije opterećena bilo čijim pravima, odnosno u korist trećih osoba. Kupac je bio sa njim kad su vidjeli dalekovod, a nije ga on naknado obavještavao da je dalekovod na nekretnini. Ne zna zašto bi on bio obaviješten kad je na terenu bio geodet. Tužitelj je nakon godinu dana poslao poruku na WhatsApp, odnosno nakon šest mjeseci da je bio geometar i da je napravljena geodetska izmjera, tražio je i tko su susjedi i u toj poruci je rekao da bi volio skratiti stup. Njemu je kupac poslao tu poruku, a nije ga ništa pitao. Nije obećavao da može provjeriti što se može sa stupom. U 8. mjesecu je zaključen ugovor, a u 12. mu je tužitelj sa suprugom donio poklon za Božić jer su bili jako zadovoljni sa kupljenom nekretninom i nakon toga se nešto promijenilo, ali to se ne tiče niti agencije, a niti agenta. Njemu je u toj WhatsApp poruci tužitelj poslao i sliku dalekovoda i stupa, ne zna zašto je on to njemu slao, možda zato što mu je rekao da o tome treba razgovarati sa HEP-om. Kada mu se pokazuju e-mailovi sa lista 51 spisa, dogovara da u to vrijeme nije uopće radio kao agent jer je bio bolestan i na bolovanju. On kasnije povodom toga nije kontaktirao niti kupca, a niti prodavatelja, ne sjeća se uopće ovih e-mailova. Nema saznanja da je bio nekakav pokušaj mirnog rješenja spora između stranaka i da je on trebao biti uključen kao posrednik pri prodaji. Znalo se u kojoj je kategoriji zemljište koje je bilo predmet prodaje i kupac je prije zaključenja ugovora dobio lokacijsku informaciju. Tužitelj je rekao da bi napravio jednu manju kućicu bilo mu je bitno da je prednji dio terena čist, a dalekovod presijeca neku zadnju trećinu i to mu nije smetalo. Tužitelj i njegova supruga su i samostalno prije sklapanja ugovora obilazili predmetnu nekretninu, a to su sami pričali. Na pitanje da li postoji pisani dokument da je kupac obaviješten da je na nekretnini dalekovod odgovorio je da je kupac to vidio.
16.1. Iskaz svjedoka sud cijeni kao neuvjerljivog, kontradiktornog i samom sebi i strankama, te očito usmjeren u cilju otklona svoje odgovornosti. Naime, nelogičan je i kontradiktoran kad izjavljuje da je kupac odbio obići nekretninu cijelu jer je bila zaraštena, a onda izjavljuje da se vidi dalekovod kad se ista pogleda. Samo on iskazuje o nekakvim crvenim oznakama međe, a iste ne spominju uopće stranke, nelogično je da bi on znao da ide dalekovod preko nekretnine i do kuda je granica nekretnine samo po kopiji katastarskog plana bez ikakvog mjernog uređaja, a po struci nije geodet. Iako tvrdi da je tužitelj znao za postojanje dalekovoda i da se od njega mora odmaknuti kod gradnje, ne zna što piše o teretima u ugovoru, a iz dostavljene e mail komunikacije proizlazi da je upravo sa tužiteljem izmjenjivao iste u vezi sadržaja ugovora (list 92-93 spisa). Nelogično je da bi se govorilo o dalekovodu, a ne i o priključcima nekretnine. Nelogično je da tužitelju ne bi smetao dalekovod da je i znao za njega, a onda se raspitivao o izmicanju istog. Proizlazi iz iskaza ovog svjedoka da se sjeća i zna onih detalja i činjenica za koje smatra da idu u korist posredovanja koje je on odradio.
17. Stalni sudski vještak GEO-JJ d.o.o. za koju je vještačenja obavila stalni sudski vještak i zaposlenik navedene tvrtke SB ing. geodezije u nalazu i mišljenju iz siječnja 2025. navela je da je prilikom uviđaja tužitelj pokazao predmetnu nekretninu koja se nalazi na predjelu Rovini, sjeverno od asfaltirane ulice. Pokazana nekretnina je katastarska čestica [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina]. U naravi predmetna nekretnina djelomično je omeđena suhozidima i to u južnom dijelu prema cesti omeđena je jednim dijelom kamenim podzidom iz kojeg prema sjeverozapadu ide široki suhozid. U sjevernom dijelu predmetne nekretnine nema suhozida, a tim dijelom ide zračni vod električne energije i u tom dijelu je raskrčen teren. Zračni vod električne energije pruža se u smjeru istok - zapad. U istočnom dijelu predmetne nekretnine nalazi se drveni stup koji je nosač voda električne energije. Predmetna nekretnina pruža se i sjevernije u odnosu na zračni vod električne energije i nema suhozida. S istočne strane u sjevernom dijelu predmetne nekretnine nalazi se suhozid, u dijelu kojim se pruža zračni vod električne energije nema vidljivih međnih granica, a prema jugoistoku djelomično su vidljivi ostaci suhozida. Geodetskim elaboratom izrađenim od Geostar d.o.o. iz Matulja, iz siječnja 2023., broj elaborata: 2023 -003, a koji je potvrđen i proveden u katastru i zemljišnoj knjizi, za predmetnu katastarsku česticu [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] evidentirao se stvarni položaj, oblik i površina. Geodetski elaborat u arhivi katastra ima broj GE: 5/2023. Promjena po geodetskom elaboratu provedena je u pisanom dijelu katastra (posjedovni list) ali ne i u grafičkom (katastarski plan) pa je na skici lica mjesta promjena po geodetskom elaboratu 5/2023 označena magenta bojom. U posjedovnom listu i zemljišnoj knjizi provedena je promjena po geodetskom elaboratu 5/2023 pa je površina katastarske čestice sada 1067 m2, a ne kao prije promjene 917 m2 (razlika površine 150 m2).
17.1. Sud nalaz i mišljenje vještaka geodetske struke prihvaća kao stručnog i nepristranog, a niti stranke nisu imale primjedbe na isti.
18. Vještak građevinske struke ŽB, struč. spec.ing.aedif. u svom nalazu i mišljenju od 8. srpnja 2025. naveo je da mu je zadatak bio na slijedeće okolnosti:
- utvrditi umanjenu tržišnu vrijednost nekretnine k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] zbog postojeće trase dalekovoda na istoj,
- utvrditi vrijednost dijela nekretnine na kojoj se ne može graditi zbog dalekovoda,
- utvrditi razliku u vrijednost zemljišta prema površini koja je navedena u ugovoru i one koja je utvrđena od strane društva Geostar.
18.1.Predmetna nekretnina nalazi se u naselju Rovini u Općini Mošćenička Draga. Nekretnina ima pristup na javnu prometnicu. Pregledom stanja na terenu zaključuje kako na čestici nema objekata visokogradnje, osim dalekovoda. Dalekovod je izveden u skladu s ostalim zakonskim propisima. Nekretnina je legalna. Snimkom stanja na 1968. godinu ne uočava se postojanje objekata. Na predmetnoj čestici u gornjoj cca četvrtini iste zatečeno stupno mjesto dalekovoda s trasom dalekovoda. Riječ je o HEP ODS-ovom dalekovodu 20kV TS 20/04 kV Rovinj – TS 20/0,4 kV Kalac. Prema podatku iz sudskog spisa, tvrtka Geostar d.o.o. izmjerila je površinu zaštitne zone dalekovoda koja iznosi po 4 metra sa svake strane te ona iznosi 169,89 m2, dok je preostala površina zemljišta iznad dalekovoda izmjerena u površini 122,18 m2. U vlasničkom listu nije upisana služnost dalekovoda. Obzirom da trasa zračnog voda dalekovoda i stupnog mjesta prolazi česticom građevinske namjene, te uzevši u obzir da presjeca česticu u gornjoj ¼ površine, smatra se da ova okolnost snažno utječe na daljnje korištenje nekretnine u površini služnosti, tj. zaštitnoj zoni. Zato se za preračunavanje naknade služnosti (a koja predstavlja iznos kojim se umanjuje tržišna vrijednost nekretnine u stanju prije izgrađenog dalekovoda) koristi koeficijent služnosti k=0,8, a prema prilogu br. 3 Pravilnika o metodama procjene vrijednosti nekretnina. Također, ova okolnost za sobom povlači i umanjeno korištenje gornjeg dijela čestice, a koji se nalazi iznad trase dalekovoda sve do granice sa susjednim parcelama k. č. [katastarska čestica] i k. č. [katastarska čestica]. Gornji dio čestice ostaje izoliran u smislu mogućnosti gradnje jer sa svojom površinom od 122,18 m2 ne pruža dovoljnu površinu za izgradnju. Isto ne bi bio slučaj kada česticom ne bi prolazila trasa dalekovoda. Zato gornji dio, premda ostaje građevinske namjene, ne pruža mogućnost gradnje. Zato gornji dio čestice sam za sebe nije dio I. kategorije kao i donji preostali dio čestice (od trase dalekovoda pa prema ulici). Zbog toga se gornji dio zemljišta ponaša izolirano i ograničeno kao zemljište II. kategorije. Prema prilogu br. 4 Pravilnika o metodama procjene vrijednosti nekretnina, II. kategorija građevinskog zemljišta u odnosu na spremnost za gradnju vrijedi 50 -80% vrijednosti zemljišta I. kategorije. Preuzima se umanjenje 50% zbog navedenih okolnosti. Gornji dio zemljišta ima se umanjiti za 50% vrijednosti 1. kategorije.
18.2. Vještak nakon što je uzeo u obzir lokaciju nekretnine, legalnost, tehničke karakteristike zemljišta, prostorno planske uvjete, stanje na tržištu, komunalne doprinose, vodne doprinose, i metodologiju za određivanje tržišne vrijednosti nekretnine donosi sljedeće zaključke :
Utvrđuje umanjenu tržišnu vrijednost nekretnine k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] zbog postojeće trase dalekovoda na njoj
Prema izračunu u prilogu elaborata:
- procijenjena jedinična tržišna vrijednost predmetne čestice iznosi: 120,46 €/m2
- predmetna površina za procjenu prema upisu u Zk. ul.: [broj ZK uloška] m2
- ukupna procijenjena vrijednost zemljišta bez dalekovoda: 129.000,00 €
- iznos umanjenja zbog dalekovoda (naknada za služnost vodova): 16.400,00 €
Umanjena tržišna vrijednost k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] iznosi:
129.000,00 € - 16.400,00€ = 112.600,00 €
Utvrđuje vrijednost dijela nekretnine na kojoj se ne može graditi zbog dalekovoda Vrijednost gornjeg dijela nekretnine (122,18 m2) na kojem se ne može graditi zbog dalekovoda iznosi 7.358,90 €, zaokruženo 7.360,00 €.
Kada bi se na istome moglo graditi, tržišna vrijednost iznosila bi 14.717,80 €. Razlika u vrijednosti gornjeg dijela nekretnine kao posljedica trase dalekovoda iznosi 14.717,80 € - 7.358,90 € = 7.358,90 €, zaokruženo 7.360,00 €.
Utvrđuje razliku u vrijednost zemljišta prema površini koja je navedena u ugovoru i one koja je utvrđena od strane društva Geostar.
Vrijednost zemljišta prema sadašnjoj tržišnoj cijeni, a prema ugovorenoj površini:
110.000,00 €. Vrijednost zemljišta prema sadašnjoj tržišnoj cijeni, a prema površini od Geostara: 129.000,00 €. Razlika u tržišnim cijenama iznosi: 129.000,00 € - 110.000,00 € = 19.000,00 €.
18.3. Nalaz vještaka građevinske struke sud prihvaća također kao stručan i nepristran, a i na ovaj nalaz stranke nisu imale primjedbe.
19. Preostalu dokumentaciju sud nije posebno obrazlagao jer nije bila odlučna za ishod postupka.
20. Sud je osnovom čl. 8 ZPP nakon ocjene dokaza pojedinačno i svih zajedno utvrdio da nije osnovan tužbeni zahtjev tužitelja.
20.1. Tužitelj, kako je već naprijed utvrđeno nije upotrijebio dovoljnu pažnju koja se očekuje kod kupnje nekretnine koja nema vidljivog granica, nije omeđena, a kada nije tražio da mu se pokažu točne granice nekretnine. Sud smatra da nije imao saznanja da po predmetnoj nekretnini prolazi dalekovod kada je kupovao isti. Iz provedenih dokaza ne može se utvrditi da je imao takva saznanja upravo stoga što mu nisu bile poznate granice, a iskaz svjedoka MB u tom dijelu glede saznanja o dalekovodu sud nije cijenio kao uvjerljiv, logičan i to iz već gore navedenih razloga u točki 16.1. obrazloženja. Tužitelj je smatrao kad je kupovao nekretninu da se dalekovod nalazi iznad iste, na drugoj čestici i znao je da se mora sa gradnjom odmaknuti od dalekovoda, prema tome uopće nije planirao graditi u dijelu gdje je dalekovod ili iznad njegove trase. Ovo se napominje jer sada iskazuje da je htio graditi baš u gornjem dijelu zbog boljeg pogleda. Kada bi dalekovod bio na tuđoj čestici ne bi mogao tražiti izmicanje istog, ne bi bio aktivno legitimiran za isto, a što mu je moguće, sada kada je utvrđeno da je na njegovoj nekretnini.
20.2. Sud smatra dokazanim po tužitelju da je za točnu lokaciju dalekovoda, tj. na kojoj je čestici saznao kada je na istoj bio sa geodetom. Prije nije mogao znati, obzirom da on nije geodet, a niti mu je granice nekretnine pokazao prodavatelj ili posrednik-agent za nekretnine. Ako bi se to što je dalekovod na nekretnini smatralo pravnim nedostatkom, onda je on pravovremeno obavijestio prodavatelja o istom. U spisu prileži e-mail prodavatelju u kojem ga obavještava o dalekovodu, iz svibnja 2023., pa je to svakako unutar godine dana od dana saznanja za istog, pa čak kada bi mu rok tekao i od dana sklapanja kupoprodajnog ugovora.
20.3. Sud smatra da u ovoj pravnoj stvari postojanje dalekovoda nije umanjilo pravo tužitelja. Naime, on je znao da u blizini mjesta gdje je htio graditi postoji dalekovod i da se gradnja mora odmaknuti od istog. Sada se ili može sa gradnjom odmaknuti od dalekovoda ili tražiti izmještanje istog, dakle graditi može. Sa provedenim građevinskim vještačenjem je utvrđeno da njegova nekretnina sada i više vrijedi od one vrijednosti za koju ju je kupio. Naime, kupio je za 110.000,00 Eur, a sada sa izračunom umanjenja vrijednosti zbog dalekovoda vrijedi 112.600,00 Eur. Kada bi izmjestio dalekovod vrijednost bi bila 129.000,00 Eur. Ovo povećanje vrijednosti je zbog toga što nekretnina ima više m2 u stvarnosti, od one površine koja je bila upisana u vlasničkom listu, pa kako se nije angažirao geodeta ni prodavatelj nije imao saznanja da ustvari prodaje veću nekretninu. Ovako proizlazi da je tužitelj kupio nekretninu vjerojatno za manje novaca nego što bi to bilo da se angažirao geodet i utvrdila stvarna površina. Dakle, obzirom na utvrđenu nedovoljnu pažnju kod kupnje sud smatra da se zahtjevom kakav je postavljen u ovom postupku zloupotrebljava svoje pravo iz obveznopravnog odnosa, pa se stoga odbija. Sve da je i osnovan zahtjev tužitelja za srazmjerno sniženje cijene, sud bi smatrao da je zatražio previsoki iznos. Naime, vještak je izračunao umanjenje vrijednosti nekretnine u visini od 16.400,00 Eur zbog dalekovoda, pa je neosnovano tužitelj još tom iznosu dodao i vrijednost dijela nekretnine iznad dalekovoda, to što je izražena vrijednost dijela zemljišta ne znači i nelogično je da bi se ista trebala pribrojiti umanjenju.
21. Obzirom je neosnovan tužbeni zahtjev tužitelja valjalo je odbiti zahtjev za prijeboj. No da je i osnovan tužbeni zahtjev sud bi zaključio da je neosnovan prigovor prijeboja, naime nekretnina tuženika je po osnovi kupoprodaje prešla u vlasništvo tužitelja, a ne bez pravne osnove kako to tvrdi tuženi. Njegova je stvar, kao i kupca, što nije poklonio dužnu pažnju kad u obveznopravnom odnosu koji je imao sa kupcem nije angažirao geodeta kako bi točno znao što u naravi prodaje kad već sam nije znao granice. Slijedom navedenog je odlučeno kao u izreci rješenja.
22 Obzirom da niti jedna strana nije uspjela sa svojim zahtjevom sud je odlučio da svaka strana snosi svoj trošak postupka temeljem odredbe čl. 154 st. 4 ZPP-a.
U Opatiji, 18. svibnja 2026
S u d a c
Adriana Puž
Uputa o pravnom lijeku:
Protiv ove presude i rješenja dopuštena je žalba u roku od 15 (petnaest) dana od dana održavanja ročišta za objavu presude za stranku koja je bila uredno obaviještena o ročištu za objavu, odnosno od dana primitka ovjerenog prijepisa presude za stranku koja nije bila uredno obaviještena o ročištu za objavu. Žalba se podnosi pismeno putem ovog suda, a o žalbi odlučuje nadležni županijski sud.
Dna:
Pun. tužitelja, uz nalog za sudsku pristojbu na presudu u iznosu od 284,36 EUR Pun. tuženika
