REPUBLIKA HRVATSKA

UPRAVNI SUD U RIJECI

Erazma Barčića 5

Poslovni broj: Us I-1763/2024-8

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Upravni sud u Rijeci, po sucu Vedranu Juričiću, uz sudjelovanje zapisničarke Monike Puharić, u upravnom sporu tužitelja GV iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupanog po opunomoćenici Lari Denona, odvjetnici u Rijeci, Dolac 9, protiv tuženika Ministarstva financija, Samostalnog sektora za drugostupanjski upravni postupak, Zagreb, Katančićeva 5, radi poreza na dohodak, 15. svibnja 2026.,

p r e s u d i o  j e

I. Poništava se rješenje Ministarstva financija, Samostalnog sektora za drugostupanjski upravni postupak, KLASA: UP/II-410-14/22-01/257, URBROJ: 513-04- 24-2 od 3. rujna 2024. i rješenje Ministarstva financija, Porezne uprave, Područnog ureda Rijeka, Ispostave Crikvenica, KLASA: UP/I-410-23/2022-013/00004, URBROJ: 513-007-08-04-2022-0002 od 23. svibnja 2022. te se predmet vraća prvostupanjskom tijelu na ponovni postupak.

U ponovljenom postupku prvostupanjsko tijelo dužno je postupiti u skladu s pravnim shvaćanjem i primjedbama suda izraženim u obrazloženju ove odluke.

II. Nalaže se tuženiku da tužitelju nadoknadi troškove ovog upravnog spora u iznosu od 500,00 € (slovima: petsto eura) u roku od 60 dana od dana dostave pravomoćne odluke o troškovima ovog upravnog spora.

III. Odbija se zahtjev tužitelja za naknadu troškova spora iznad dosuđenog iznosa od 500,00 €.

Obrazloženje

1. Pobijanim rješenjem tuženika odbijena je žalba tužitelja izjavljena protiv prvostupanjskog rješenja Ministarstva financija, Porezne uprave, Područnog ureda Rijeka, Ispostave Crikvenica, KLASA: UP/I-410-23/2022-013/00004, URBROJ: 513- 007-08-04-2022-0002 od 23. svibnja 2022., kojim je tužitelju, za 2021., utvrđena obveza plaćanja poreza na dohodak od otuđenja nekretnina i imovinskih prava u iznosu od 57.415,46 kn.

2. Citirano prvostupanjsko rješenje temelji se na utvrđenju da je tužitelj otuđenjem nekretnine k. č. br. [katastarska čestica] upisane zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] u naravi zgrada br. 28A – dom i dvorište površine 511 čhv,, unutar dvije godine od stjecanja iste, ostvario primitak od kojeg se utvrđuje dohodak od imovine i imovinskih prava iz čl. 56. i 58. Zakona o porezu na dohodak (NN br. 115/16, 106/18, 121/19, 32/20, 138/20; dalje: Zakon).

3. Tužitelj osporava zakonitost gore spomenutih akata zbog pogrešno i nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja i pogrešne primjene materijalnog prava. U tužbi i tijekom spora (održana rasprava) ponavlja navode koje je isticao u tijeku upravnog postupka (Prigovor, žalba) te, u bitnom, izlaže kako slijedi. Prigovara visini utvrđene osnovice poreza na dohodak navodeći da je ista utemeljena na pogrešnom utvrđenoj tržišnoj vrijednosti prodane nekretnine. Pojašnjava kako je predmetnu nekretnini kupio na javnoj dražbi po cijeni od 83.941,11 kn/11.140,90 € te ukazuje da da je javnoj dražbi prethodila procjena tržišne vrijednosti nekretnine od strane ovlaštenog sudskog vještaka, pa se može smatrati izvjesnim da je tržišna cijena nekretnine na dan 14. lipnja 2019. (dan pravomoćnosti rješenja o dosudi nekretnine) iznosila 11.140,90 €. Nastavno na prethodno, navodi da je nepune dvije godina nakon stjecanja nekretninu prodao trgovačkom društvu za 15.000,00 €. Razlika u cijeni je 3.859,10 € što iznosi skoro 35% cijene po kojoj je kupio nekretninu, što je smatrao realnom zaradom. Ne čini spornim da je s društvom Lika nekretnine d.o.o. imao zaključen Ugovor o posredovanje (od 15. listopada 2020.) kao i da je u istom dogovorena kupoprodajna cijena od 48.000,00 €, no ističe da se radilo o zamišljenoj, predloženoj cijeni koju, očigledno, nije bilo moguće postići na tržištu jer se u 7 mjeseci nitko nije javio na oglas. Ističe da mu se kupac javio osobno, ne preko agencije, te da je prihvatio njegovu ponudu (od 15.000,00 €), a o čemu da je naknadno obavijestio agenciju. U prilog tome da je riječ o tržišnoj cijeni govore podaci Državnog zavoda za statistiku prema kojim je prosječni godišnji rast cijena nekretnina iznosi 4,6%, s time da se radi o prosjeku u koji su uključene i cijene nekretnina na Jadranu i u Gradu Zagrebu, koje su doživjele najveće povećanje, dok se cijene nekretnina u Lici nisu toliko drastično mijenjale. Napominje i to da je društvu ID EKO d.o.o. prvim rješenjem bio razrezan porez na promet nekretnina po osnovici od 15.000 €, jer je nadležna porezna ispostava pravilno zaključila da se radi o tržišnoj cijeni za nekretninu koja se nalazi u k. o. [katastarska općina], mjesto Prokike, pokraj Brinja i koja ne odstupa od cijene za druge slične nekretnine u tom trenutku. Ne čini spornim da mu je agencija (Like nekretnine d.o.o.) izdala račun za proviziju obračunatu na iznos naveden u ugovoru no tvrdi da je riječ o nesporazumu koji je naknadno riješen na način da je agencija korigirala iznos provizije te je istu obračunala u iznosu 150,00 € (1% kupoprodajne cijene) te izvršila povrat preplaćenog iznosa. Slijedom navedenog, smatra da su porezna tijela neopravdano tržišnu vrijednost nekretnine utvrdila na temelju nerealiziranog ugovora o posredovanju. Osim toga, smatra da porezna tijela nisu postupila sukladno čl. 60 Zakona obzirom da u obrazloženjima pobijanih akata nisu navedeni podaci o usporednim cijenama nekretnina sličnih karakteristika na području k. o. [katastarska općina]. Također, stava je i da visina dohotka nije pravilno utvrđena niti po čl. 58. Zakona jer nabavna cijena nekretnine nije uvećana za rast proizvođačkih cijena industrijskih proizvoda u razdoblju od nabave do otuđenja.

4. Tuženik u odgovoru na tužbu ostaje kod navoda iz obrazloženja osporavanog rješenja, te predlaže da se tužbeni zahtjev odbije kao neosnovan.

5. U sporu je održana rasprava te je strankama, u skladu s odredbom čl. 6. Zakona o upravnim sporovima (NN br. 36/24, 39/26; dalje ZUS), dana mogućnost da se izjasne o zahtjevima i navodima druge strane te o svim činjenicama i pravnim pitanjima koja su predmet ovog upravnog spora.

6. Sud je izveo dokaze uvidom u dokumentaciju koja se nalazi u spisu upravnog postupka u kojem je doneseno osporeno rješenje te u spisu ovoga upravnog spora.

7. Sud je odbio dokazne prijedloge tužitelja ocijenivši iste suvišnim za rješavanje ovoga spora kraj ostalih činjenica koje su u sporu utvrđene uvidom u dokumentaciju koja prileži spisu predmeta upravnoga postupka i ovoga upravnog spora.

8. Na temelju razmatranja svih činjeničnih i pravnih pitanja, Sud je utvrdio da je tužbeni zahtjev osnovan.

9. Među strankama ovog spora nije sporno da je nekretninu oznake k. č. br. [katastarska čestica] upisanu u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] tužitelj stekao temeljem rješenje o dosudi Trgovačkog suda u Zagrebu posl. br. St-329/12-226 od 27. svibnja 2019. (pravomoćno 14. lipnja 2019.) za iznos od 83.941,11 kn, kao niti da je istu prodao trgovačkom društvu ID EKO d.o.o. unutar dvije godine od stjecanja čime je je nastao oporezivi događaj u smislu odredbi čl. 56. i čl. 58. st.1. Zakona.

10. Sporno je da li je pravilno utvrđena visina porezne osnovice poreza na dohodak od otuđenja imovine i imovinskih prava a obzirom na istaknute prigovore u tužbi vezano za utvrđivanje visine primitaka ostvarenih prodajom predmetne nekretnine.

11. Sukladno odredbi čl. 56. Zakona dohotkom od imovine i imovinskih prava smatra se razlika između primitaka po osnovi najamnine, zakupnine, iznajmljivanja stanova, soba i postelja putnicima i turistima i organiziranja kampova, primitaka od vremenski ograničenog ustupa autorskih prava, prava industrijskog vlasništva i drugih imovinskih prava u skladu s posebnim propisima, primitaka od otuđenja nekretnina i imovinskih prava i izdataka koji su poreznom obvezniku u poreznom razdoblju nastali u svezi s tim primicima.

12. Prema odredbi čl. 58. Zakona dohotkom iz čl. 56. Zakona smatra se i dohodak koji porezni obveznik ostvari od otuđenja nekretnina i imovinskih prava. Otuđenjem se smatra prodaja, zamjena i drugi prijenos. Dohodak čini razlika između primitka utvrđenog prema tržišnoj vrijednosti nekretnine ili imovinskog prava koje se otuđuje i nabavne vrijednosti uvećane za rast proizvođačkih cijena industrijskih proizvoda. Troškovi otuđenja mogu se odbiti kao izdaci (st. 1.). Dohodak od otuđenja nekretnina iz st. 1. ne oporezuje se ako je nekretnina služila za stanovanje poreznom obvezniku ili uzdržavanim članovima njegove uže obitelji iz čl. 14. st. 5. i 6. Zakona, a i u slučaju ako je nekretnina ili imovinsko pravo otuđeno nakon dvije godine od dana nabave (st. 2.).

13. Odredbom čl. 60. Zakona, koja uređuje pitanje procjene dohotka od imovine, propisano je u st. 1. da ako pri utvrđivanju dohotka iz čl. 56. toga Zakona zakupnina, najamnina, primitak od imovinskih prava te primitak od otuđenja nekretnina i imovinskih prava nije prijavljen ili nije prijavljen u tržišnom iznosu, dohodak će utvrditi Porezna uprava prema tržišnim cijenama u mjestu u kojemu se nekretnina nalazi, mjestu u kojemu se imovinsko pravo daje na korištenje, odnosno u mjestu u kojemu se imovinsko pravo otuđuje.

14. Porezno tijelo dužno je zakonito utvrđivati sva prava i obveze iz porezno-pravnog odnosa. Porezno tijelo dužno je utvrđivati sve činjenice koje su bitne za donošenje zakonite i pravilne odluke, pri čemu je s jednakom pažnjom dužno utvrditi i one činjenice koje idu u prilog poreznog obveznika (čl. 6. st. 1. i 2. Općeg poreznog zakona, NN br. 115/16, 106/18, 121/19, 32/20, 42/20; dalje: OPZ).

15. Iz sadržaja spisa slijedi da je pri utvrđivanju porezne osnovice, odnosno utvrđivanja primitka ostvarenog prodajom nekretnine, porezno tijelo polazilo od podataka iz postupka razreza poreza na promet nekretnina trgovačkom društvu ID EKO d.o.o. u kojem je temeljem rezultata naknade provjere, propisane čl. 24. Zakona o porezu na promet nekretnina (NN br. 115/16, 106/18; dalje: ZPPN), utvrđeno da postoji osnova za izmjenu porezne obveze utvrđene privremenim poreznim rješenjem, KLASA: UP/I-410-20/2021-002/00141, URBROJ: 513-007-09-02-2021-0002 od 2. lipnja 2021. te je novim rješenjem, KLASA: UP/I-410-20/2021-002/00141, URBROJ: 513-007-09-02- 2022-0005 od 1. ožujka 2022., poreznom obvezniku utvrđena razlika porezna osnovice i iznosu 247.770,33 kn na koju je razrezan porez u iznosu 7.433,10 kn. U obrazloženju tog rješenje navodi se da razlika u visini porezne osnovice utvrđena procjenom (čl. 9. st. 5. ZPPN) a kao usporedni podatak korišten je iznos iz Ugovor o posredovanju od 15. listopada 2020. i račun br. 97-2021 od 10. studenog 2021. o uplaćenoj agencijskoj proviziji za prodanu nekretninu.

16. Analizirajući ukupnost činjenica utvrđenih iz dokumentacije koja prileži spisu predmeta upravnog postupka i spisu predmeta ovog upravnog spora te podvodeći iste pod kontekst prethodno citiranih zakonskih normi, Sud nalazi da pobijane odluke javnopravnih tijela nisu utemeljene na pravilno utvrđenom činjeničnom stanju te pravilnoj primjeni materijalnog prava, a na što osnovano tužitelj upire u tužbi.

17. Odredbe čl. 6. st. 1. i 2. OPZ-a utemeljuju načela zakonitosti i načelo materijalne istine u poreznom postupku. Ostvarivanje načela zakonitosti u poreznom postupku znači da je tijelo koje rješava određenu upravnu – poreznu stvar dužno u svemu se pridržavati materijalnih propisa koje primjenjuje u rješavanju upravne stvari te propisa kojima je reguliran postupak rješavanje određene upravne stvari. To se odnosi kako na sve radnje tako i na cjelokupan rad tijela na rješavanju upravne stvari. Načelo materijalne istine logičan je slijed zakonite provedbe poreznog postupka i obvezuje porezno tijelo da utvrdi sve činjenice bitne za donošenje odluke, dakle i one koje idu u prilog poreznom obvezniku, što međutim ne isključuje primjenu pravila o teretu dokazivanja ustanovljenog odredbom čl. 88. OPZ-a.

18. Imajući u vidu odredbu čl. 88. OPZ-a koja uređuje pitanje tereta dokazivanja porezno relevantnih činjenica te odredbu čl. 6. st. 2. OPZ-a koja utemeljuje načelo materijalne istine i obvezuje porezno tijelo da utvrdi sve činjenice bitne za donošenje odluke, dakle i one koje idu u prilog poreznom obvezniku, Sud nalazi da tužitelj osnovano prigovora načinu na koji je porezno tijelo utvrdilo visinu porezne osnovice, odnosno visinu primitka ostvarenog prodajem predmetne nekretnine.

19. Naime, kako je to već ranije navedeno u obrazloženju ove odluke, visinu ovog primitka porezno tijelo utvrdilo je koristeći se podacima iz postupka razreza poreza na promet nekretnina stjecatelju nekretnine trgovačkom društvu ID EKO d.o.o., a u kojem postupku je razlika porezne osnovica utvrđena procjenom - sukladno odredbi čl. 9. st. 5. ZPPN-a. Prema toj zakonskoj odredbi procjena tržišne vrijednosti utvrđuje na temelju usporednih podataka o kretanju tržišnih vrijednosti sličnih nekretnina s približno istog područja u približno isto vrijeme.

Dakle, zakonom propisna metoda utvrđivanja porezne osnovice kao tržišne vrijednosti je „usporedna metoda“, što podrazumijeva da je temelj procjene usporediva nekretnina. Usporedivu nekretninu ZPPN-a definira kao sličnu nekretninu, na istom području u prometu u približno isto vrijeme. Procjenu svake pojedine nekretnine treba vršiti zasebno na temelju njenih objektivnih specifičnosti odnosno karakteristika tako da usporedni podaci koji se pritom koriste moraju predstavljati okvir unutar kojeg se kreću cijene istih ili sličnih nekretnina. Obzirom da je lokacija prvi i najvažniji element na osnovu kojeg se formira cijena određene nekretnine to je nužno da se pri usporedbi polazi od nekretnina s približno istog područja, a što u dosadašnjoj praksi postupanja poreznih tijela podrazumijeva ne samo korištenje podatka o cijenama nekretnina s područja iste katastarske općine (makro lokacija) već, ovisno o okolnostima, i onih s područja istog naselja, ulice (mikro lokacija), osobito onda kada, zbog svojih posebnosti, pojedine (mikro) lokacije unutar iste katastarske općine predstavljaju "izdvojeno" područje.

20. Iz obrazloženja poreznog rješenja od 1. ožujka 2022. razvidno je da procjena tržišne vrijednosti nekretnine upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] nije provedena na prethodno opisani, uobičajeni način.

Odnosno, drugim riječima, porezno tijelo u tom postupku, postupajući po ovlaštenju iz čl. 24. ZPPN, prilikom utvrđivanja da cijena iz Ugovora o kupoprodaji nekretnine od 19. svibnja 2021. ne odgovora tržišnoj vrijednosti iste nije polazilo objektivnih pokazatelja o kretanju cijena nekretnina na tržištu već je tržišnu vrijednost utvrdilo temeljem podatka o ugovorenoj kupoprodajnoj cijeni iz Ugovora o posredovanju od 15. listopada 2020. potkrijepljenim računom za obračunatu provizijsku naknadu u iznosu 4.508,49 kn.

21. Tužitelj je u tijeku upravnog postupka (Prigovor, žalba) osporavao da je za prodanu nekretninu primio više od ugovorenog iznosa kupoprodajne cijene (15.000,00 €), te je u prilog svojih navoda dostavio konkretne dokaze – Potvrdu banke o isplati kupoprodajne cijene u iznosu 112.650 kn (list 17 spisa), Obavijest o knjiženju trgovačkog društava Lika nekretnine d.o.o. kojim se evidentira povrat više uplaćene provizije tužitelju u iznosu 3.100,53 kn (list 18 spisa) te potvrdu banke o uplati tog iznosa tužitelju (spis upravnog postupka).

22. Slijedom navedenog, imajući u vidu način na koji je utvrđena tržišna vrijednost nekretnine u postupku razreza poreza na promet nekretnina, s jedne strane, te isprave koje je tužitelj dostavio u tijeku postupka na okolnost visine ostvarenog primitka po osnovi prodaje predmetne nekretnine, s druge strane, Sud utvrđuje da bez izvođenja drugih dokaza iz kojih bi se moglo nedvojbeno utvrditi da ugovoreni iznos ne predstavlja stvarnu cijenu koju je tužitelj primio, nije moglo polaziti od procijenjene tržišne vrijednosti iste.

23. Slijedom obrazloženog, Sud utvrđuje da je pobijanim rješenjima povrijeđen zakon na štetu tužitelja te je stoga, temeljem odredbe čl. 117. st. 1. ZUS-a u vezi čl. 119. st. 4. ZUS-a, valjalo odlučiti kao u tč. I. izreke.

24. Odluka Suda o troškovima spora (tč. II. i III. izreke) temelji se na odredbama čl. 144.,147. i 148. ZUS-a te odredbama Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika (NN br. 138/23; dalje: Tarifa). Tužitelju je priznat trošak zastupanja po odvjetniku kojeg čine radnje sastavljanja tužbe (Tbr. 27. tč. 1. Tarife) i pristupa ročištu održanom dana 23. travnja 2026. (Tbr. 27. tč. 2 Tarife), za svaku radnju u pojedinačnom (zatraženom) iznosu od 200,00 €, uvećano za pripadajući PDV 25% (Tbr. 46 Tarife) u iznosu 100,00 €, odnosno sveukupno 500,00 €.

Tužitelju nije priznat trošak sudskih pristojbi obzirom da sukladno odredbi čl. 22. st. 1. Zakona o sudskim pristojbama (NN br. 118/18, 51/23; dalje: ZSP) trošak sudske pristojbe pada na teret stranke samo u slučajevima kada Sud odbaci tužbu ili odbije tužbeni zahtjev. Posljedično tome, postavljeni zahtjev za naknadu troškova spora u preostalom dijelu valjalo je odbiti kao neosnovan (tč. III. izreke).

U Rijeci 15. svibnja 2026.

Sudac

Vedran Juričić

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv odluke u tč. I. izreke ove presude nije dopuštena žalba.

Protiv odluka u tč. II. i III. izreke ove presude dopuštena je žalba Visokom upravnom sudu Republike Hrvatske. Žalba se podnosi putem ovog Suda u roku od 15 dana od dana dostave presude. Žalba odgađa izvršenje pobijane presude.

DNA:

- opunomoćenici tužitelja Lari Denona, odvjetnici u Rijeci, Dolac 9

- tuženiku Ministarstvu financija, Samostalnom sektoru za drugostupanjski upravni postupak, Zagreb, Katančićeva 5