Republika Hrvatska

Općinski sud u Pazinu

Stalna služba u Bujama-Buie

Buje-Buie, Istarska 1- Via dell’ Istria 1

Poslovni broj: P-914/2024-13

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Pazinu, Stalna služba u Bujama-Buie, po sucu pojedincu Svenu Babiću, u pravnoj stvari tužitelja: BC, OIB: [osobni identifikacijski broj], iz [adresa], Ständlerstr. 55, kojeg zastupa punomoćnik Saša Drobnjak, odvjetnik iz Pule,, protiv tuženika: Art living real estate d.o.o., OIB: 57273103062, Pozioi 1g, 52470 Umag, kojeg zastupa punomoćnik Željko Krajina, odvjetnik u Umagu, radi stjecanja bez osnove/povrata rezervacije, nakon održane javne glavne rasprave zaključene dana 17. veljače 2026. godine, u prisutnosti tužitelja ĆC, punomoćnika tužitelja JC, zakonske zastupnice tuženika ŽC i punomoćnika tuženika Željka Krajine, temeljem čl.335. i čl.338. Zakona o parničnom postupku (Narodne novine 53/1991., 91/1992., 112/1999., 129/2000., 88/2001., 117/2003., 88/2005., 2/2007., 96/2008., 84/2008., 123/2008., 57/2011., 25/2013., 89/2014., 70/2019., 80/2022, 114/2022 i 155/2023 - dalje: ZPP), dana 15. svibnja 2026., objavio je i

p r e s u d i o  j e

I Nalaže se tuženiku Art living real estate d.o.o., OIB: 57273103062, Pozioi 1g, 52470 Umag da tužitelju BC, OIB: [osobni identifikacijski broj], iz [adresa]. 55, vrati/isplati iznos od 14.250,00 (četrnaesttisućadvjestopedeset) eura sa zakonskom zateznom kamatom koja na navedeni iznos teče od 02.10.2023. godine pa do isplate sa zakonskim zateznim kamatama po stopi propisanoj čl.29. st. 2. Zakona o obveznim odnosima, koja se određuje za svako polugodi5te,uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi teku6em polugodištu za tri postotna poena.

II Obvezuje se tuženik naknaditi tužitelju parnični trošak ovog postupka u roku od 15 (petnaest) dana u iznosu od 3.226,18 (tritisućedvestodavdesetšest eura i osamnaest centi) eura.

Obrazloženje

1. Tužitelj podnesenom tužbom traži da mu tuženik vrati/isplati iznos od 14.250,00 eura, uvećano za zakonsku zateznu kamatu, po osnovi uplaćene rezervacije. Tužitelj u tužbi od bitnoga tvrdi da je temeljem Sporazuma o rezervaciji od 10.02.2023. godine deponirao na žiroračun tuženika dogovoreni iznos od 14.250,00 eura na ime čuvanja predmetnog iznosa dok se posredovanjem tuženika s prodavateljem ZC iz [adresa] ne sklopi Predugovor/ugovor o kupoprodaji njezine nekretnine k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], u naravi ½ dijela kuće, najkasnije do 01.10.2023. godine, te s obzirom da nije došlo do sklapanja ugovora o kupoprodaji prije navedene nekretnine, niti mu je takav ugovor tuženik/prodavatelj ponudio na sklapanje do dana 01.10. 2023. godine, tuženik je bio obvezan protekom roka za čuvanje vratiti tužitelju iznos koji je radi čuvanja bio deponiran na računu tuženika.

Protekom roka za čuvanje tužitelj se u više navrata obraćao tuženiku s pitanjem povrata uplaćene rezervacije, ali bez uspjeha, te je tuženik tužitelju, tek nakon što mu se obratio punomoćnik tužitelja s pitanjem povrata rezervacije i vansudskog rješenja spora, dana 12.06.2024. godine ponudio sklapanje kupoprodajnog ugovora, ali za neku drugu nekretninu: i to za ½ dijela k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], kao i sklapanje ugovora o građenju potrebnog za izgradnju objekta koji je tek trebao biti sagrađen na prethodno navedenoj čestici.

Predmetne isprave nemaju nikakve veze s nekretninom k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] koja je trebala bila predmetom kupoprodaje po potpisanom Sporazumu o rezervaciji i zbog koje kupnje je tužitelj deponirao kod tuženika iznos koji je predmet povrata u ovom postupku, a isprave su naslovljene na tužitelja i Lacatus Lorena-Cristina, koja nije bila sudionikom bilo kakvog pravnog posla s tuženikom.

Tužitelj nije bio suglasan s takvom vrstom kupnje jer ona nije bila njegova volja kod sklapanja ugovora o rezervaciji i zbog čega nije ni deponirao kod tuženika uplaćeni novac, te se tužitelj dana 20.06.2024. godine obratio tuženiku pismom svojeg punomoćnika kojim je zatražio povrat uplaćene rezervacije jer je smatrao da ne postoji pravna osnova temeljem koje bi tuženik bio ovlašten dalje čuvati odnosno zadržati plaćenu rezervaciju.

Tužitelj smatra da mu je tuženik obvezan vratiti primljeni novac jer je protekao rok u kojem ga je bio ovlašten čuvati, a nije došlo do sklapanja pravnog posla, unutar ugovorenog roka, koji je trebao biti sklopljen tuženikovim posredovanjem, niti ga je isti ovlašten zadržati po bilo kojoj pravnoj osnovi.

Tuženik je na pismo tužitelja reagirao dopisom svojeg punomoćnika dana 01.07.2024. godine u kojem je navedeno da ne postoji obveza tuženika na povrat deponiranog novca, te je potom dana 23.09.2024. godine, nakon maila punomoćnika tužitelja od 17.09.2024. godine da mu vrati deponirani novac, izdao tužitelju račun za proviziju za posredovanje u prometu nekretnina i mailom ga dostavila punomoćniku tužitelja uz napomenu da se radi o računu za odustatninu. Međutim tužitelj nikada nije odustao od kupnje nekretnine iz Sporazuma, za tu nekretninu mu tuženik/prodavatelj nikada nije ponudio sklapanje kupoprodajnog ugovora, ni prije ni poslije ugovorenog roka iz Sporazuma o rezervaciji, već nije želio kupiti nekretninu o čijoj kupnji nije nikada razgovarao/pregovarao s tuženikom i prodavateljem iste, niti je ista bila predmetom rezervacije iz Sporazuma kojeg je sklopio s tuženikom.

Tuženik nije imao pravo ni po kojem članku Sporazuma ili bilo koje odredbe zakona prisvojiti deponiranu rezervaciju na ime odustatnine/provizije za posredovanje u prometu nekretnina, posebice jer se radi trošku usluge za navodno posredovanje za neku nekretninu koja nikada nije bila predmetom ugovornog odnosa između parničnih stranaka, razgovora između prodavatelja iste i tužitelja, i zbog čije kupnje tužitelj nije kod tuženika ni po kojem osnovu deponirao uplaćenu rezervaciju, te mu pripada pravo na povrat uplaćenog novca - deponirane rezervacije jer je otpala pravna osnova i rok za čuvanje deponirane rezervacije, slijedom čega predlaže usvajanje tužbenog zahtjeva.

2. Tuženik u odgovoru na tužbu, kojeg je pravovremeno podnio, navodi da u cijelosti osporava navode iz tužbe i protivi se u cijelosti tužbi i tužbenom zahtjevu. Tuženik prije svega navodi kako je tužitelj, kao kupac, predmetni Sporazum o rezervaciji za kupovinu nekretnine od 10.02.2023. godine zaključio sa ZC, kao prodavateljem, a ne sa tuženikom.

Tuženik je temeljem Ugovora o posredovanju i temeljem Zakona o prometu nekretnina samo doveo u vezu tužitelja kao kupca sa prodavateljem ZC te u svrhu rezervacije kupnje nekretnine k. č. [katastarska čestica] upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], u ime prodavatelja ZC i za njen račun primio od kupca iznos od 14.250,00 eura, a sve u svrhu jačanja povjerenja između tužitelja kao kupca i prodavatelja.

U točki 3. predmetnog Sporazuma koji su zaključili tužitelj i prodavatelj ZC ugovoreno je da se uplaćeni iznos ima čuvati kod tuženika do 01.10.2023. godine do kada je dužan tužitelj kao kupac s prodavateljem zaključiti Ugovor o kupoprodaji predmetne nekretnine.

U točki 4. predmetnog Sporazuma izrijekom je navedeno da tužitelj-kupac nema pravo na povrat uplaćenog iznosa u slučaju da sa prodavateljem ne zaključi Ugovor o kupoprodaji do 01.10.2023. godine.

U točki 5. predmetnog Sporazuma je navedeno da u slučaju iz točke 4. Sporazuma tuženik ima pravo polovicu uplaćenog iznosa uplatiti prodavatelju, a ostatak zadržati za sebe kao naknadu za do tada izvršene usluge.

Nakon što je protekao navedeni rok i kako Ugovor o kupoprodaji predmetnih nekretnina nije zaključen tuženik je postupio suglasno točkama 4. i 5. Sporazuma tako što je uputio prodavatelju ZC dopis kojim traži da mu ista dostavi broj žiro računa na koji će joj isplatiti polovicu uplaćenih sredstava, a ostatak je zadržao za sebe, čime je u cijelosti postupio sukladno Sporazumu, a prodavatelj ZC je u cijelosti bila suglasna sa takvim načinom isplate uplaćenih sredstava za rezervaciju.

Sredstva koja je tužitelj uplatio temeljem predmetnog Sporazuma su vlasništvo prodavatelja ZC , a tuženi je samo držao sredstva kod sebe u njeno ime i za njen račun. Pogrešno tužitelj drži da su to sredstva uplaćena na ime provizije koju bi tužitelj-kupac trebao platiti tuženiku u slučaju da je došlo do realizacije predmetne kupoprodaje, a kako uplaćena sredstva nisu vlasništvo tuženika nego prodavatelja ZC pa ih tuženik i nije u mogućnosti vratiti.

Predmetnim Sporazumom nije predviđeno da bi tuženik utvrđivao zbog čega nije došlo do zaključenja Ugovora o kupoprodaji između tužitelja, kao kupca i ZC, kao prodavatelja, niti je tuženik za to stručan i ovlašten, nego je tuženik bio obvezan nakon isteka roka za čuvanje rezervacije postupiti tako da uplaćeni iznos uruči prodavatelju. To da li će prodavatelj iz tog iznosa nešto platiti tuženiku ili ne, je njihov poslovni odnos koji sa tužiteljem nema nikakve veze. Prema tome tužitelj jedino od prodavatelja ZC može tražiti povrat uplaćenih sredstva jer je s njom zaključio predmetni Sporazum temeljem kojeg je i izvršio uplatu i prodavatelj ZC je vlasnik uplaćenih sredstva u iznosu od 14.250,00 eura , tako da tuženik u ovom slučaju uopće nema pasivnu legitimaciju, pa u tom smislu i postavlja prigovor pasivne legitimacije. Sva korespondencija vođena između tužitelja, tuženika i prodavatelja ZC nakon 01.10.2023. godine a u svezi kupoprodaje predmetnih nekretnina ili neke druge nekretnine i sl. je ne bitna za ovu pravnu stvar i odvijala se samo iz želje tuženika i prodavatelja da tužitelj kao kupac i prodavatelj RC nađu zajednički jezik, upravo kako tužitelju ne bi “propali” novci koje je uplatio prodavatelju na ime rezervacije.

Tako je tužitelj sa prodavateljem posredovanjem tuženika dogovorio kupnju druge nekretnine na istoj lokaciji, ali je tužitelj nakon što je prihvatio ponudu i naložio da se pripremi kupoprodajni ugovor i prijevod kupoprodajnog ugovora na talijanski jezik ponovno odustao od kupnje nekretnine. Iz takvog ponašanja tužitelja sasvim je jasno da tužitelj nikada nije imao stvarnu namjeru zaključiti Ugovor o kupoprodaji nekretnine s prodavateljem, čime je prekršio sve odredbe Sporazuma i Ugovora o posredovanju te nanio štetu i tuženiku i prodavatelju. Upravo kako bi se spriječilo i otežalo takvo ponašanje stranaka te isti snosili neke posljedice ugovorena je uplata rezervacije, jer u protivnom zlouporaba povjerenja od strane stranaka bi bila neograničena.

Kako ne bi došlo do nekih daljnjih nesuglasica i kako bi se izbjegli svi eventualni nesporazumi i sporovi prodavatelj je pored svega ponudio tužitelju i povrat polovice primljenog iznosa za rezervaciju ali je tužitelj to odbio.

Tuženik predlaže da sud donese presudu kojom se odbija tužbeni zahtjev u cijelosti kao neosnovan, te kojim se nalaže tužitelju da tuženiku naknadi prouzročene parnične troškove zajedno sa zakonskim zateznim kamatama.

3. Tužitelj se na navode iz odgovora na tužbu dodatno očitovao u podnesku od 26.08.2025. godine (stranica 65-66) navodeći od bitnoga da sve tvrdnje tuženika iz odgovora na tužbu smatra neosnovanima, te ponavlja navode iznesene u tužbi.

4. U postupku su izvedeni dokazi uvidom i čitanjem izvoda iz katastarskog plana (stranica 5), Ugovora o gradnji (stranica 6-8), izvatka iz zemljišne knjige br. zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] (stranica 9-10), poziva na povrat rezervacije (stranica 11- 12), poruke elektroničke pošte (stranica 13-17, 19-21 i 51-56), izvadak iz zemljišne knjige za k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] (stranica 18), Ugovor o kupoprodaji nekretnine (stranica 22-25), račun 16-1-1, od 23.09.2024. (stranica 26), Očitovanje od 01.07.2024. (stranica 27-28), Građevinska dozvola od 30.06.2023. za k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] (stranica 30-35), Sporazum o rezervaciji od 10.02.2023. (stranica 38-40), provedeni nalog o plaćanju od 27.09.2024. (stranica 43), dopis tuženika od 26.10.2023. (stranica 57), Ugovor o posredovanju u pronalasku nekretnine od 12.01.2023. (stranica 58-61), potvrde o plaćanju izdane od Sparkasse München u ovjerenom prijevodu na hrvatski jezik (stranica 73-76).

5. U postupku je kao svjedok saslušan EC, saslušan je tužitelj, te zakonska zastupnica tuženika ŽC.

6. Provedeni dokazi ocijenjeni su u skladu s odredbom čl.8. ZPP-a, te je sud temeljem ocjene svakog dokaza zasebno i svih dokaza zajedno utvrdio da je postavljeni tužbeni zahtjev osnovan.

7. Predmet spora je zahtjev tužitelja za povratom novčanog iznosa u visini od 14.250,00 eura, sa zakonskom zateznom kamatom, po osnovi uplaćene rezervacije za kupoprodaju nekretnine k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina].

8. U postupku je sporno:

- ispunjenje pretpostavki radi stjecanja bez osnove;

- osnovanost prigovora promašene pasivne legitimacije u odnosu na tuženika.

9. Vezano uz tužbeni zahtjev uvidom i čitanjem Sporazuma o rezervaciji od 10.02.2023. (stranica 38-40) utvrđeno je da su ugovorne strane tog sporazuma bile tužitelj, kao kupac, tuženik, kao posrednička agencija za kupnju nekretnine, te prodavatelj ZC.

Međutim, premda se izričito ne spominje, iz iskaza svjedoka EC utvrđeno je da je u stvari on taj koji je vlastoručno potpisao sporazum kao prodavatelj.

Iz Sporazuma je dalje utvrđeno da je isti sklopljen radi kupnje nekretnine k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] u naravi polovica dvojne kuće, ukupne površine cca.125 m[2] s garažom od 12 m , ključ u ruke bez namještaja, te je ugovoreno da će kupac, ovdje tužitelj, položiti na ime rezervacije iznos od 14.250,00 eura na žiro račun tuženika, a za račun prodavatelja kako bi prodavatelj povukao navedenu nekretninu iz prodaje.

Iz Sporazuma je dalje utvrđeno da su ugovoren strane ugovorile da će se deponirani iznos od 14.250,00 eura čuvati kod tuženika, kao agencije, do 01.10.2023. godine do kada je kupac dužan s prodavateljem sklopiti predugovor/ugovor o kupoprodaji za predmetnu nekretninu, a ako kupac s prodavateljem do navedenog datuma ne sklopi predugovor/ugovor da nema pravo na povrat rezervacije, te u tom slučaju tuženik, kako agencije ima pravo polovicu iznosa uručiti prodavatelju, a prodavatelj ovlašćuje agenciju da za svoje usluge zadrži preostali iznos rezervacije.

U Sporazumu je ugovoreno i da će kupac imati pravo na povrat rezervacije u cijelosti ukoliko prodavatelje ne ispuni uvjete navedene u sporazumu.

10. Uvidom i čitanjem potvrde o plaćanju izdane od Sparkasse München u ovjerenom prijevodu na hrvatski jezik (stranica 73-76) utvrđeno je da je tužitelj, kao kupac, uplatio tuženiku, kao agenciji, rezervaciju u ukupnom iznosu od 14.250,00 eura , a ista okolnost je nesporna između parničnih stranaka.

11. Iz iskaza svjedoka EC utvrđeno je kako je rezervacija bila uplaćena za kuću koja je trebala biti izgrađena na k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], međutim da za tu nekretninu u tom trenutku nije imao ishodovano građevinsku dozvolu, te kako dan danas nema ishodovanu građevinsku dozvolu za gradnju na k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], te kako od te rezervacije nije htio nikakvu isplatu.

12. Iz iskaza tužitelja utvrđeno je da je od strane tuženika i od strane EC dobio informaciju da nemaju građevinsku dozvolu, te je po isteku roka za sklapanje glavnog ugovora putem svojeg advokata zatražio povrat rezervacije, nakon čega je od strane tuženika dobio bianko ugovor za neku drugu nekretninu za koju nije pristao, a da je tužitlej zatražio povrat rezervacije utvrđeno je iz pročitanog poziva na povrat rezervacije (stranica 11-12).

13. Iz iskaza zakonske zastupnice tuženika ŽC utvrđeno je da je tužitelj pokazao poseban interes za nekretnine koje se nalaze u naselju Bašanija kod Umaga, a koje je gradio EC, te kada je nakon proteka termina rezervacije tužitelj trebao pristupiti sklapanju predugovora o kupoprodaji isti je jednostavno "nestao", nije ga bilo nigdje i nije pristupio sklapanju predugovora, a rezervacija odnosno uplaćena sredstva su cijelo vrijeme bila na računu, te se sjeća da su se tužitelj i prodavatelj odnosno građevinar EC dogovorili za kupnju ponuđene druge nekretnine o čemu su ju obavijestili i od nje tražili da napravi ugovor, što je i učinila i poslala ugovor tužitelju odnosno njegovom advokatu na pregled, nakon čega ju je tužiteljev advokat zatražio povrat rezervacije, što da učinim sa sredstvima uplaćenim za rezervaciju, potvrdila je da je obavijestila prodavatelja da predugovor o kupoprodaji nije zaključen, te joj je prodavatelj rekao da sredstva zadrži kao svoju proviziju.

14. Uvidom i čitanjem računa 16-1-1, od 23.09.2024. (stranica 26) utvrđeno je kako je tuženik izdao tužitelju navedeni račun upravo na iznos od 14.250,00 eura u kojemu je navedeno da se isti iznos odnosi na proviziju za posredovanje u prometu nekretnina i kao odustatnina.

15. Po ocjeni ovog suda ispunjenje u roku navedeno u čl.3. Sporazuma o rezervaciji od 10.02.2023. (stranica 38-40) do 01.10.2023. godine do kada je kupac dužan s prodavateljem sklopiti predugovor/ugovor o kupoprodaji za predmetnu nekretninu, predstavlja bitan sastojak ugovora u smislu čl.361.st.1. Zakona o obveznim odnosima (Narodne novine 35/2005, 41/2008, 125/2011, 78/2015, 29/2018, 126/2021, 114/2022, 156/2022, 145/2023, 155/2023 – dalje: ZOO) pa ako dužnik ne ispuni obvezu u tom roku, ugovor se raskida po samom zakonu, a prema stavku 4. navedenog članka, to pravilo važi kako u slučaju kada su ugovorne strane predvidjele da će se ugovor smatrati raskinutim ako ne bude ispunjen u određenom roku, tako i onda kada je ispunjenje ugovora u određenom roku bitan sastojak ugovora po naravi posla.

16. Stoga, prema ocjeni ovog prvostupanjskog suda, istekom roka 01.10.2023. godine Sporazum o rezervaciji od 10.02.2023. (stranica 38-40) smatra se raskinutim po samom zakonu budući da nije došlo do sklapanja predugovora/ugovora o kupoprodaji za predmetnu nekretninu, a radi se nekretnini odnosno o kući koja je trebala biti izgrađena na k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina].

17. Nadalje, u spisu nema nikakvih dokaza iz kojih bi proizlazilo da bi ijedna od ugovornih strana dala drugoj strani pisanu izjavu o odustanku od sporazuma, a niti je u samom sporazumu ugovoreno da bi uplaćena sredstva rezervacije bila ugovorena kao kapara u smislu čl.303. ZOO-a, niti kao odustatnina u smislu čl.306. ZOO-a.

18. Okolnost što su tužitelj i prodavatelj naknadno tj. nakon isteka roka rezervacije 01.10.2023. godine pregovarali o kupnji neke druge nekretnine k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], nije od nikakvog utjecaja na zaključeni Sporazum o rezervaciji od 10.02.2023. koji se izričito odnosi na k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina].

19. Iz izvedenih dokaza proizlazi zaključak da do sklapanja predugovora/ugovora o kupoprodaji za predmetnu nekretninu k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] nije došlo iz razloga jer prodavatelj nije imao u trenutku sklapanja sporazuma, pa niti nema do danas, ishodovanu građevinsku dozvolu, slijedom čega sud ocjenjuje da je prodavatelj taj koji nije ispunio svoju obvezu iz Sporazuma o rezervaciji od 10.02.2023.

20. Premda je točan navod zakonske zastupnice tuženika ŽC da u Sporazumu nije navedeno da bi izdavanje građevinske dozvole bio uvjet za potpisivanje predugovora o kupoprodaji ovome sudu je notorno da je građevinska dozvola takva vrsta akta bez kojeg je uopće bespredmetno preuzimati obveze na sklapanje predugovora/ugovora o kupoprodaji za nekretninu, te po ocjeni ovog suda rizik za ishodovanje građevinske dozvole ne može ići na teret kupca, već na teret onoga koji gradi tj. investitora/prodavatelja nekretnine.

21. Prodavatelj je prema zaključenom Sporazuma o rezervaciji od 10.02.2023. preuzeo na sebe obvezu da će kupcu, ovdje tužitelju, omogućiti kupnju nekretnine k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] u naravi polovica dvojne kuće, ukupne površine cca.125 m[2] s garažom od 12 m , ključ u ruke bez namještaja, a koju obvezu nije ispunio, slijedom čega se primjenjuje čl.6. Sporazuma o rezervaciji prema kojemu se rezervacija u cijelosti vraća kupcu.

22. Obzirom da za nekretninu k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] nije nikada niti zdana građevinska dozvola, na istoj nije mogla niti biti izgrađena prethodno navedena građevina, pa posljedično tome niti sklopljen predugovor/ugovor o kupoprodaji jer predmet kupoprodaje ne postoji, tako da se u konkretnom slučaju ne primjenjuju čl.4 . i čl.5. Sporazuma o rezervaciji.

23. Naime, do primjene tih odredbi bi moglo doći u situaciji da je na k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] prethodno izgrađena građevina, te da kupac nije pristupio sklapanju predugovora/ugovora o kupoprodaji, te bi u tom slučaju prodavatelju, te tuženiku, kao agenciji pripadalo pravo da raspolažu uplaćenom rezervacijom na način predviđen u čl.4 . i čl.5. Sporazuma, jer bi tada kupac odnosno tužitelj bio nesavjestan.

24. U ovoj pravnoj stvari je nedvojbeno da se osnova za koju je uplaćena rezervacija nije ostvarila, a sukladno čl.1111.st.3. ZOO-s propisano je da obveza vraćanja, odnosno nadoknade vrijednosti nastaje i kad se nešto primi s obzirom na osnovu koja se nije ostvarila, tako da je tužbeni zahtjev tužitelja osnovan.

25. Vezano uz tuženikov prigovor promašene pasivne legitimacije sud isti ocjenjuje neosnovanim.

26. Naime točno je da je na tuženikov račun uplaćen iznos rezervacije za račun prodavatelja, kako bi prodavatelj povukao nekretninu iz prodaje.

27. Iz iskaza svjedoka EC proizlazi kako mu mi nije poznato da li je tužitelju novac od rezervacije vraćen, dok iz računa 16-1-1, od 23.09.2024. (stranica 26) proizlazi kako je tuženik izdao tužitelju navedeni račun upravo na iznos od 14.250,00 eura u kojemu je navedeno da se isti iznos odnosi na proviziju za posredovanje u prometu nekretnina i kao odustatnina, iz čega sud zaključuje da tužitelju novac od rezervacije nije vraćen, i da je isti iznos zadržan od strane tuženika, a za što tuženik nije imao osnovu budući da do kupoprodaje ugovorene nekretnine na k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] nije niti došlo jer ista nije niti izgrađena.

28. U odnosu na tuženika isti bi za uslugu posredovanja imao pravo na naplatu posredničke provizije temeljem sklopljenog Ugovora o posredovanju u pronalasku nekretnine od 12.01.2023. (stranica 58-61), a ne temeljem Sporazuma o rezervaciji, a obzirom da je račun 16-1-1 tuženik izdao dana 23.09.2024. odnosno nakon proteka roka određenog u Sporazumu za ispunjenje obveze 01.10.2023. godine, tako da istekom roka, koji je ugovoren kao bitan sastojak ugovora, Sporazum je raskinut po samom zakonu, slijedom čega tuženik više ne može odustati od Sporazuma uz zadržavanje rezervacije kao odustatnine, slijedom čega je tuženik predmetni iznos od 14.250,00 eura stekao temeljem osnove koja se nije nikada ostvarila i isti je pasivno legitimiran u ovoj pravnoj stvari da se od njega traži povrat navedenog novčanog iznosa.

29. Ostali izvedeni dokazi ocjenjeni su kao nevažni jer se iz istih dokaza nije mogla utvrditi niti jedna odlučna činjenica za rješenje ove pravne stvari.

30. Tužitelj podnesenom tužbom traži i zakonsku zateznu kamatu tekuću od dana 02.10.2023. godine, a sukladno čl.1115. ZOO-a propisano je kad se vraća ono što je stečeno bez osnove, moraju se vratiti plodovi i platiti zatezne kamate, i to, ako je stjecatelj nepošten od dana stjecanja, a inače od dana podnošenja zahtjeva.

Po ocjeni ovog suda tuženik je prilikom stjecanja navedenog iznosa bio nesavjestan stjecatelj jer mu je bilo poznato da istekom roka za rezervaciju nije došlo do sklapanja predugovora/ugovora o kupoprodaji,

31. Stoga je sud temeljem čl.1111.st.3. i čl.115. ZOO-a prihvatio tužbeni zahtjev kao osnovan, slijedom čega je odlučeno kao pod točkom I izreke ove presude.

32. Odluka o parničnom trošku temelji se na čl.154 st.1. u svezi s čl.155. ZPP -a kojom je propisano da je stranka koja u cijelosti izgubi parnicu dužna protivnoj stranci naknaditi troškove koji su bili potrebni za vođenje parnice.

33. Sukladno Tarifi o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika (Narodne novine 37/2023 - dalje: Tarifa) Tbr.52.st.3. propisuje da kada sud odlučuje o nagradi troškova zastupanja na teret protivne strane primjenjuje tarifu i vrijednost boda koja je na snazi u vrijeme donošenja odluke o trošku postupka, u Tbr.54. propisano je da vrijednost boda iznosi 2,00 eura, u Tbr.7.st.1. propisano da za vrijednost predmeta spora od 14.250,00 eura odvjetniku pripada nagrada u visini od 250 bodova, te da na sve obavljene radnje odvjetnik ima pravo obračunati pripadajući porez na dodanu vrijednost prema važećim poreznim propisima od 25% po Tbr.46 Tarife.

34. Tužitelju se priznaju troškovi koji su bili potrebni za vođenje parnice kako slijedi:

- za sastav tužbe u visini od 250 bodova što iznosi 500,00 eura po Tbr.7.toč.1. Tarife;

- za sastav obrazloženog podneska od 26.08.2025. u visini od 250 bodova što iznosi 500,00 eura po Tbr.8.toč.1. Tarife;

- za zastupanje na ročištu dana 14.11.2025. i 17.02.2026. za svako u visini od 250 bodova što ukupno iznosi 1.000,00 eura po Tbr.9. toč.1. Tarife;

- PDV na obavljene radnje od 25% u ukupnom iznosu od 500,00 eura po Tbr.46. Tarife;

- pristup tužitelja na ročište 17.02.2026. radi saslušanja na relaciji [adresa] (preko Trsta) u visini putne karte za sredstva javnog prometa u iznosu od 64,00 eura u jednom smjeru odnosno 128,00 eura za povratak sukladno čl.7. u svezi s čl.24. Pravilnika o naknadi troškova u sudskim postupcima (Narodne novine 8/1988, 3/1994, 150/2005 );

- trošak angažiranja tumača za talijanski jezik radi saslušanja tužitelja u stvarnom iznosu od 314,75 eura;

- za sudsku pristojbu na tužbu u iznosu od 94,48 eura po Tar.br.1.st.1. Uredbe o Tarifi sudskih pristojbi (Narodne novine 37/2023 – dalje: Uredba);

- za sudsku pristojbu na prvostupanjsku presudu u iznosu od 188,95 eura Tar.br.2.st.1. Uredbe.

35. Ukupno priznata visina troškova parničnog postupka tužitelju iznosi 3.226,18 eura, a obzirom da je tuženik izgubio parnicu, isti je dužan tužitelju nadoknaditi troškove izazvane vođenjem postupka, slijedom čega je temeljem čl.154 st.1. i čl.155.st.1. ZPP-a odlučeno kao pod točkom II izreke ove presude.

36. Sukladno čl.151.st.3. ZPP-a propisano da o zateznim kamatama na iznos parničnih troškova sud odlučuje na zahtjev stranke, a obzirom da tužitelj nije u tužbi, niti u podnesenom troškovniku potraživao isplatu zakonske zatezne kamate na trošak postupka, isti mu nije niti dosuđen, budući da bi dosudom zakonske zatezne kamate na trošak postupka bez zahtjeva stranke, sud prekoračio tužbeni zahtjev.

37. Sud je temeljem čl.328.st.1. ZPP-a odredio rok u trajanju od 15 dana u kojem je tuženik dužan dobrovoljno izvršiti činidbu.

U Bujama – Buie, 15. svibnja 2026.

Sudac:

Sven Babić

Uputa o pravnom lijeku:

Protiv ove presude dopuštena je žalba u roku od 15 (petnaest) dana od dana održavanja ročišta na kojem je presuda objavljena ukoliko je stranka uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje, bez obzira da li je na isto pristupila, odnosno u roku od 15 (petnaest) dana od dana primitka prijepisa presude ukoliko stranka nije bila uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje. Žalba se podnosi ovome sudu, a o žalbi odlučuje županijski sud.

Dostaviti:

1. Tužitelju, putem punomoćnika,

2. Tuženiku, putem punomoćnika.