REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI SUD U SESVETAMA

Industrijska cesta 15, Sesvete

Poslovni broj: Pn-223/2025-16

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Sesvetama po sucu tog suda Ivi Raos, u pravnoj stvari tužiteljice AO iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], protiv tuženika Croatia banka d.d., Zagreb, Roberta Frangeša Mihanovića 9, OIB: 32247795989, zastupanog po punomoćniku Mari Ogresti, odvjetniku u Zagrebu, radi naknade štete, nakon provedene glavne i javne rasprave zaključene 31. ožujka 2026. u prisutnosti tužiteljice i punomoćnika tuženika, 14. svibnja 2026.

p r e s u d i o  j e

I. Odbija se kao neosnovan tužbeni zahtjev koji glasi:

„Nalaže se tuženici Croatia banci d.d. da tužiteljici TO isplati iznos od najmanje 31.000,00 Eur ili veći iznos koji sud ocijeni pravičnim na ime naknade štete zbog višestrukih povreda zakonskih i ugovornih obveza uključujući i odgovornost za skrivene mane nekretnine (članak 1045. i 1046. ZOO), povredu načela savjesnosti i poštenja (članak 4. ZOO-a), povrede moralnih načela društva (čl. 2. ZOO-a), zlouporabu dominantnog položaja banke u pravnom odnosu s tužiteljicom te protupravno i nečasno postupanje koje je rezultiralo nesrazmjernom štetom za tužiteljicu. Iznos naknade štete bilo fiksno utvrđen ili prema pravičnoj ocjeni suda podliježe zakonskoj zateznoj kamati 16. svibnja 2025. pa do isplate na tekući račun tužiteljice.“

II. Nalaže se tužiteljici naknaditi tuženiku troškove parničnog postupka u iznosu od 2.500,00 Eur sa zateznim kamatama koje na taj iznos teku od 14. svibnja 2026. do isplate, po godišnjoj stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope, tj. kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granične kamatne stope proizašle iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke, za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, u roku od 15 dana.

Obrazloženje

1. Tužiteljica u tužbi i tijekom postupka, nakon što je rješenjem suda pozvana urediti tužbu i tužbeni zahtjev, navodi kako je u prosincu 2022. kao tadašnja zaposlenica Croatia banke d.d. (rukovoditelj kadrovskih poslova) zaključila Predugovor o kupnji stana u vlasništvu Banke putem specifičnog leasing aražmana na 20 godina uz godišnju kamatnu stopu od 9%. Zbog visoke početne cijene i visoke kamate tadašnji predsjednik Uprave tuženika je prijateljski uvjeravao tužiteljicu da će sve ubrzo naknadno korigirati, ali da mora biti tako postavljeno kako Nadzorni odbor ne bi njemu osobno pripisao neovlašteno pogodovanje jer je i jedan član nadzornog odbora pomalo aspirirao na taj stan. Do korekcije nikada nije došlo jer su se brzo mijenjali sastavi Uprave i rukovoditelja Službe za prodaju stečenih nekretnina. Stan br 60 na adresi [adresa], Banci je pripao u vlasništvo kao instrument naplate nenaplativog plasmana od dužnika po kreditu, a tužiteljici je prodan kao nekretnina bez pravne mane unatoč tome što zgrada nije imala ni uporabnu ni građevinsku dozvolu. Činjenica da zgrada nije imala Uporabnu dozvolu bila je evidentna u zk izvatku, ali je tužiteljici od strane ovlaštenog zaposlenika Banke usmeno pojašnjeno da će se to uskoro popraviti jer da je brisanje zabilježbe u tijeku. Navodi kako je imala potpuno povjerenje prema Banci vjerujući da ju kolege menadžeri i zaposlenici Uprave ne bi namjerno obmanuli. Međutim prema zk izvatku postojala je zabilježba da zgrada nema uporabnu dozvolu iz razloga što nije imala adekvatnu građevinsku dozvolu, a tu činjenicu zaposlenici Banke nisu znali ili su svjesno lagali. Investitor je imao dozvolu za gradnju tri kata i potkrovlje, a stvarno je izgradio 4 kata i potkrovlje i bilo je drugih odstupanja od građevinske dozvole. Zbog poslovne greške nepoznate osobe aranžman leasinga po kojem je Banka vlasnik bez zabilježbe ikakvog tereta na stanu prijavljen je u HROK kao dugovanje tužiteljice po stambenom kreditu, što joj je oduzelo kreditnu sposobnost da podigne stambeni kredit u drugoj banci, a sama tuženica nije u to vrijeme odobravala stambene kredite. Zbog te greške je tadašnji direktor Službe za upravljanje stečenim nekretninama nagovorio tužiteljicu da sklopi fiktivni prijenos Predugovora na njezin tek osnovani d.o.o. s obećanjem da će se tako riješiti problem kredite sposobnosti nakon čega će joj on po svom ovlaštenju odobriti kupnju stana kreditom druge banke kao da prijenosa nije ni bilo. U srpnju 2007. kada je tužiteljica stekla uvjete da otplati taj preskupi aranžman prema Banci sačinjen joj je od strane tuženice čak i prijedlog kupoprodajnog ugovora s kojim je tužiteljica išla u poslovnu banku ali joj je tada od strane te banke pojašnjeno da se stan nalazi u zgradi koja nema ni uporabnu dozvolu ni građevinsku dozvolu i na koju niti jedna banka ne želi upisati hipoteku. Navodi kako budući da se mana stana dugo skrivala tužiteljici i time istoj onemogućila refinanciranje putem povoljnijeg kredita tužiteljica je da ne izgubi uložen novac bila prisiljena dovršiti otplatu prema uvjetima iz Predugovora. Tijekom daljnje otplate premda je tužiteljica bila zakupac snosila je troškove pričuve, održavanja i izmjene krova, uvođenja vodomjera te sufinancirala legalizaciju zgrade iako je formalno vlasnik bila banka. Nadalje navodi kako je Banka prije sklapanja Predugovora predala Odluku o prodaji te nekretnine u kojoj je navedeno da stanu pripada i ostava i suvlasnički dio građevine (u naravi parkirno mjesto na diletaciji 2). prilikom preuzimanja nekretnine tužiteljici je i usmeno rečeno da stanu pripada ostava i parkirno mjesto, zaposlenik tuženice joj je pokazao ostavu br 2 koju je tužiteljica zaključala svojim lokotom i nadalje koristila ostavu bez ometanja posjeda i parkirno mjesto za koje joj je dan ključ od rampe iza koje su bila neoznačena parkirna mjesta. Navodi kako je u više navrata molila tuženicu na smanjenje kamate, a što joj je odbijano uz obrazloženje da se istoj ne može pogodovati jer bi se to smatralo prekoračenjem ovlaštenja. Nakon potresa 2020. tužiteljici je oštećen dimnjak i onesposobljen bojler za centralno grijanje. Imala je pravo na sufinanciranje od strane države 80% ali samo kao vlasnik. Zbog toga je odlučila zatražiti prijevremenu otplatu cijelog duga koji je htjela isplatiti iz ušteđevine dvije i pol godine prije roka otplate. Tuženica nije htjela odobriti prijevremenu otplatu kredita iz razloga koji su kasnije osporeni u sudskom postupku dokazivanja prava vlasništva čime je direktno oštetila tužiteljicu za ukupan iznos troška sanacije, odnosno barem pripadajućeg iznosa mogućeg sufinanciranja od RH, ali i umanjenja duga po kamatama. Sve navedeno da je imalo ekonomsku i pravnu nesigurnost tužiteljice, nepotrebne financijske izdatke kao i znatne emocionalne posljedice. Stan u potkrovlju sa dvije male spavaće sobe je bilo premalen za konforni život tužiteljice i njene obitelji (u to vrijeme je bila samohrana majka i živjela sa dvoje maloljetne djece i majkom umirovljenicom), a kada je sklopila brak 2010. majka je dobrovoljno otišla u dom gdje je i umrla. Predsjednik uprave iz vremena dodjeljivanja stana tužiteljici i potpisivanja Predugovora je umro kao i direktor službe za prodaju stečene imovine u vrijeme 2007. kada se otkrila istina o skrivenim manama nekretnine. Tužiteljici je prodana nekretnina sa bitnim skrivenim pravnim manama (nelegalna gradnja bez uporabne dozvole). Izostanak građevinske dozvole se ne vidi iz zk izvatka, a povlači za sobom potpuni izostanak prometne vrijednosti nekretnine. Sve se to ne bi dogodilo da je tužiteljica mogla postati vlasnik sporne nekretnine, prodati ju i uz nadoplatu zamijeniti za veći stan. Predlaže sudu donošenje presude kojom će sud naložiti tuženici isplatiti tužiteljici iznos od 31.000,00 eur koji predstavlja tek oko 50% stvarno nastale štete te da sud istu štetu dosudi prema načelu pravičnosti imajući u vidu okolnosti slučaja i dužinu trpljenja štete.

2. Tuženik u odgovoru na tužbu osporava tužbu i tužbeni zahtjev u cijelosti. Tuženik ne spori da je 12. prosinca 2002. godine s tužiteljicom sklopio Predugovor o prodaji nekretnine br.: N-317/02-O no osporava da je to bilo putem specifičnog leasing aranžmana. Tuženik nije leasing društvo, pa ne može ni sklapati takve vrste pravnih poslova. Iz sadržaja cit. Predugovora jasno proizlazi da su stranke istim preuzele obvezu naknadno sklopiti glavni ugovor o kupoprodaji uz obročnu otplatu ugovorene prodajne cijene. Cit. predugovor je i potvrđen (solemniziran) po javnom bilježniku Vesni Pučar iz Zagreba, Maksimirska 48. Tuženik spori da je tužiteljici bilo tko od njegovih djelatnika rekao da će korigirati iznos kupoprodajne cijene i uvjete otplate, kao i da će se bilo što ispraviti po pitanju zemljišno knjižnog stanja predmetne nekretnine. Tim više jer je tuženik vlasništvo nad istom stekao kroz aktiviranje sredstva osiguranja nenaplativog kredita, pa nije ni mogao utjecati na postojeće zemljišnoknjižne zabilježbe. Predmetna nekretnina nije prodana tužiteljici bez pravne mane, jer takva odredba ne postoji u cit. predugovoru. Drugim riječima, tuženik nije jamčio tužiteljici da na predmetnoj nekretnini – stanu – ne postoje zabilježbe. Pogotovo stoga što je u trenutku sklapanja cit. predugovora, s čime je tužiteljica bilo vrlo dobro upoznata, postojala zabilježba da za kuće nisu priložene uporabne dozvole. Tuženik upućuje i na članak 1. stavak 4. cit. predugovora kojim se tužiteljica izričito i neopozivo odriče prava isticati prema tuženiku bilo kakve prigovore ili zahtjeve po osnovi stanja, uređenosti i opremljenosti predmetne nekretnine. Upućuje i na stavak 3. cit. članka iz kojeg je vidljivo da je tužiteljica bila u posjedu predmetne nekretine, kao najmoprimac, i prije sklapanja cit. predugovora. Tužiteljica je, dakle, stanovala u predmetnoj nekretnini - stanu - i prije nego što je s tuženikom sklopila cit. predugovor. Kao predmet kupoprodaje u cit. predugovoru nisu navedeni ni ostava ni parkirno mjesto, već samo stan broj “60“ u mansardi diletacije S2, površine 67,74 m2. S obzirom da je tužiteljica u konačnici postala vlasnik temeljem presude ovog suda posl.br. P-43/2023-22 od 22. listopada 2024. godine, i temeljem iste se uknjižila kao zemljišnoknjižni vlasnik predmetne nekretnine, tuženik ne vidi štetnu radnju koju je počinio, odnosno štetu koju je tužiteljica pretrpjela i koju bi joj on bio dužan naknaditi. Slijedom svega navedenog tuženik, tek opreza radi, osporava visinu tužiteljičinog zahtjeva (31.000,00 eur) te ističe i prigovor zastare. Navodi da je tužiteljica dostavila Zapisnik o primopredaji nekretnine od 08. srpnja 2022. godine (u tužbi naveden kao dokaz i prilog b. 9) te Odluku o prodaji nekretnine stečene u zamjenu za potraživanje od 05. prosinca 2002. godine (u tužbi navedena kao prilog br. 12), s time da je sada na iste rukom dopisala „predani ključevi od rampe za parkirno mjesto“ te „ostava + parkirno neoznačeno parkirno mjesto“. Nadalje, tužiteljica je Zapisnik o primopredaji nekretnine potpisala u ime tuženika te prethodnim vlasnikom nekretnine, JUKIĆ d.o.o., Sesvete. To potvrđuje tuženikovu činjeničnu tvrdnju da je u predmetni stan ušla puno prije sklapanja predmetnog predugovora o kupoprodaji te je znala u kakvom je stanju i što mu sve pripada. Što se tiče dopisa tuženika od 28. kolovoza 2007. godine, koji je tužiteljica dostavila uz cit. podnesak (naveden kao dokaz i prilog br. 13), tuženik joj u istom dopisu nije prijetio raskidom nego ukazao na mogućnost raskida u skladu s člankom 6. stavkom 2. predmetnog predugovora o kupoprodaji. S obzirom da tužiteljica inzistira na tvrdnji da joj je tuženik prešutio i prodao nekretninu s bitnim skrivenim manama (nelegalna gradnja bez građevinske i uporabne dozvole), tuženik ukazuje kako je za predmetnu stambeno-poslovnu zgradu izdana građevinska dozvola, ali je ista izgrađena na način da je povećan broj etaža, funkcionalnih jedinica te je izmijenjen gabarit građevine te njezin smještaj na čestici. To sve je vidljivo iz Rješenja o izvedenom stanju (naveden kao dokaz i prilog br. 2). Nadalje, zabilježba da za istu zgradu nije priložena uporabna dozvola je u zemljišnim knjigama upisana još 2. travnja 2001. godine. Tuženik nije dužan dokazivati negativne činjenice, poligraf nije valjano dokazno sredstvo ni u kaznenom, kamoli u parničnom postupku, tuženikovo odbijanje tužiteljičine zamolbe za izmjenom predmetnog predugovora o kupoprodaji ne predstavlja valjanu osnovu za naknadu štete. Predlaže odbiti tužbeni zahtjev kao neosnovan sve uz naknadu troškova postupka tuženici.

3. Temeljem tako provedenog dokaznog postupka, a cijeneći prema brižljivoj i savjesnoj ocjeni svaki dokaz zasebno i sve dokaze u njihovoj ukupnosti, kao i na temelju rezultata cjelokupnog postupka, sukladno odredbi članka 8. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine", broj: 53/91., 91/92., 112/99., 88/01., 117/03., 88/05., 02/07 - Odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske, 84/08., 123/08., 57/11., 25/13., 28/13., 89/14, 80/19, 114/22 i 155/23 - dalje u tekstu: ZPP), sud je utvrdio da tužbeni zahtjev nije osnovan.

4. Predmet spora je zahtjev tužiteljice za naknadu štete. Taj je zahtjev utemeljen na tvrdnjama tužiteljice da je nekretnina koja je predmet kupoprodaje prodana tužiteljici kao kupcu s nedostacima kao i na tvrdnjama da je tijekom trajanja ugovornog odnosa između stranaka tuženik postupao suprotno odredbama o poštenju u prometu te postupao protupravno na način da tužiteljici nije odobrio izmjenu predugovora o kupoprodaji.

5. Iz Predugovora o prodaji nekretnine br. N-317/02-O od 12.12.2002., zaključenog između tuženika Croatia banka d.d. te kupca ZO, ovjerenog od strane javne bilježnice Vesne Pučar iz Zagreba pod brojem OU-1733/02, proizlazi kako je u čl. 1. Predugovora navedeno kako je predmet istog nekretnina u vlasništvu prodavatelja koja u naravi predstavlja 0,73/100 dijelova čestice k. č. br. [katastarska čestica] upisane u zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], sa zajedničkim dijelovima diletacije S1 i S2, u 1,43/100 dijela i zajedničkim dijelovima diletacije S2 u 3,35/100 dijela povezano s vlasništvom trosobnog stana broj „60“ u mansardi diletacije S2, površine 67,74 m2 te da se temeljem Odluke o davanju u najam nekretnine u vlasništvu banke radniku banke, kupac nalazi u posjedu nekretnine, da je u cijelosti upoznat sa tanjem predmetne nekretnine te da se ista neće naknadno pregovarati. U čl. 1. st. 4. je navedeno kako se kupac izričito i neopozivo odriče prava isticati prema prodavatelju bilo kakve prigovore ili zahtjeve po osnovi stanja, uređenosti, opremljenosti nekretnine koja je predmet Predugovora. U čl. 2. Predugovora je navedeno kako je svrha Predugovora prodaja nekretnine te prijenos prava vlasništva s prodavatelja na kupca s danom isplate kupoprodajne cijene u cijelosti te da Ugovorne strane izričito određuju da se u slučaju da ne dođe do sklapanja konačnog Ugovora o prodaji i do prijenosa vlasništva na kupca, a radi neispunjenja obveza kupca prema odredbama tog Predugovora, isti smatra Ugovorom o najmu. Navedeno je da je prodavatelj suglasan da ukoliko budu postojale objektivne okolnosti koje će sprječavati sklapanje kupoprodajnog Ugovora, isplatom ugovorene kupoprodajne cijene u cijelosti, što kupac mora dokazati originalnim ovjerenim potvrdama o uplati, prijenos vlasništva izvrši na ime kupca temeljem tog Predugovora te se ovlašćuje kupca da takav prijenos izvrši, odnosno postane vlasnik nekretnine u slučaju da se ne zaključi konačni ugovor. U čl. 3. Predugovora je navedeno kako se ugovorne strane obvezuju sklopiti konačan Ugovor o prodaji nekretnine u roku od 15 dana po isplati kupoprodajne cijene u cijelosti, odnosno obveza sklapanja ugovora prenosi se na pravne slijednike prodavatelja. U čl. 4. Predugovora ugovorena je kupoprodajna cijena u iznosu kunska protuvrijednost 109.818,16 EUR po srednjem tečaju na dan plaćanja, s tim da se Kupac obvezao platiti kupoprodajnu cijenu u 240 jednakih mjesečnih obroka svaki u iznosu kunske protuvrijednosti 457,58 EUR od kojih prvi dospijeva 31.12.2002., a zadnji 30.11.2022. kada se uplaćuje obrok u iznosu kunske protuvrijednosti 456,54 EUR. U čl. 7. je ugovoreno kako je kupac dužan na svoj trošak nekretninu osigurati do kraja 2002. kod renomiranog osiguravajućeg društva u iznosu koji odgovara građevinskoj vrijednosti nekretnine te policu vinkulirati u korist Croatia banke d.d.

6. Iz povijesnog zemljišnoknjižnog izvatka za kč. br. [katastarska čestica] Kuća br 7, kuća br 7A, kuća br 9 [adresa], Dvorište [adresa] ukupne površine 3458 m2 upisane u zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina] proizlazi kako je pod brojem zabilježbe Z-693/01 od 02.04.2001. upisano kako temeljem čl. 75. st. 2. Zakona o građenju (NN 52/99) zabilježeno da za kuće upisane u čk.br. 12/1 nisu priložene uporabne dozvole.

7. Iz Zapisnika o primopredaji nekretnine od 08.07.2002. proizlazi kako je u istom kao prodavatelj navedeno društvo Jukić d.o.o. dok je kao kupac navedena Croatia banka d.d. – Letić Rija. Iz Zapisnika proizlazi kako je prema Ugovoru o kupoprodaji stambenog prostora od 26.06.2001. kupac kupio nekretninu izgrađenu na objektu izgrađenom na kč. br. [katastarska čestica], zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], nekretnina se nalazi u objektu oznake S-2, etaža potkrovlje, stan br 60, veličine 67,74 m2. Kemijskom olovkom je napisano kako su predani ključevi ulaznih vrata zgrade – 1 kom, ul. vrata rampe 1 kom, poštanski sandučić 2 kom i ulazna vrata stana 1 kom te da je tužiteljica preuzela predmetnu nekretninu od tuženika za kupca.

8. Iz Odluke Uprave Croatia banke d.d. donesene na sjednici od 05.12.2002. o prodaji nekretnine stečene u zamjenu za potraživanja proizlazi kako se prihvaća prijedlog financijskog savjetovanja i usluga za odobrenje prodaje nekretnine putem Predugovora u obročnoj otplati, u stambenom objektu u mansardi diletacije S2, na lokaciji [adresa] u [adresa], sagrađenom na kč. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina], zk. ul. [broj ZK uloška] koja u naravi predstavlja stan br 60 ukupne površine 67,74 m2 s pripadajućom ostavom te zajedno s pripadajućim suvlasničkim dijelom građevine koju nekretninu je Banka primila u zamjenu za dugovanje kupcu RO, ukupne kupoprodajne vrijednosti 109.818,16 Eur koji će se otplatiti u 240 mjesečnih obroka uz izdavanje tabularne isprave odmah po uplati kupoprodajne cijene kada će se sklopiti konačni Ugovor o prodaji nekretnine.

9. Iz nacrta Ugovora o prodaji nekretnine br 972-N-510/07_G u kojem je kao prodavatelj naveden tuženik, a kao kupac tužiteljica od 04.07.2007. istaknuta je napomena kako isti nije sklopljen između stranaka.

10. Iz dopisa Uprave banke tuženika od 28.08.2007. tužiteljici proizlazi kako vezano za dopis tužiteljice o pokušaju mirnog rješenja spora, a vezano za postupanje Banke prilikom zaključenja Predugovora o prodaji nekretnine br N-317/02_O od 12.12.2002. obzirom da zemljišnoknjižni izvadak sa zabilježbom ne priložene uporabne dozvole sastavni dio ugovora nisu utvrđene nikakve nepravilnosti kod zaključenja Predugovora, a kako je Banka do tada na zahtjev tužiteljice odobravala i prijevremenu otplatu smatraju da nema zapreke za daljnje ugovorno rješavanje međusobnih odnosa.

11. Iz rješenja o izvedenom stanju Gradskog ureda za prostorno uređenje, izgradnju grada, graditeljstvo, komunalne poslove i promet Klasa: UP/I 350-05/2012- 007/232 od 18.01.2013. proizlazi kako se istim ozakonjuje zgrada izgrađena protivno aktu kojim se odobrava gradnja na kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], [adresa], 7a i 9. U obrazloženju rješenja je navedeno kako je za izgradnju stambeno-poslovne građevine na kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] izdana građevna dozvola Klasa: UP/I-361- 03/98-01/118 od 22.03.2000. na predmetnoj čestici izgrađena je stambeno – poslovna građevina protivno navedenom odobrenju za građenje na način da je povećan broj etaža na nadzemnim volumenima oznake S1 i S2 (dvije etaže za više od odobrenog), povećan broj funkcionalnih jedinica itd.

12. Iz preslike e-mail komunikacije tužiteljice te pravne službe BMD d.o.o. proizlazi kako je temeljem međuvlasničkog ugovora suvlasnika zgrade [adresa] sklopljenog 28.11.2023. za upravitelja zgrade imenovano društvo BMD d.o.o. te da je tužiteljica od 01.12.2003. pa do danas sveukupno uplatila na ime pričuve iznos od 5.066,30 Eur.

13. Iz obračuna troškova legalizacije bespravno izgrađenih dijelova zgrade na adresi [adresa], 7a i 9 kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] društva M.G. plan d.o.o.proizlazi kako isti za stan u vlasništvu tužiteljice iznosi s uključenim PDV 25% 5.252,55 kn.

14. Iz Ugovora o kupnji ostave zaključenog između HO kao prodavatelja i tužiteljice kao kupca od 11.05.2012. proizlazi kako je temeljem istog tužiteljica kupila ostavu, u elaboratu o etažiranju označene ostava br 2 te ostavu br 4 upisanu u zk. ul. [broj ZK uloška] – 251. Etaža: 0,023/100 1. povezano s vlasništvom ostave oznake 2 u podrumu -1 i zajedničkog dijela ostave u 2,31/100 dijela te 253. Etaža - 0.022/100 1. povezano s vlasništvom ostave oznake 4 u podrumu -1 i zajedničkog dijela ostave u 2,25/100 dijela, površine 1.04 m2 za kupoprodajnu cijenu u iznosu od 14.000,00 kn.

15. Iz Ugovora o kupoprodaji nekretnine zaključenog između FO kao prodavatelja i tužiteljica kao kupca od 01.10.2021.proizlazi kako je temeljem istog tužiteljica kupila parkirno garažno mjesto br 62, diletacije B, NKP 14, 13m2, u podrumu -2 građevine koji se nalazi u Građevini koju čine kuća br 7, 7a i 9 te pripadajuće dvorište u [adresa] u [adresa] za kupoprodajnu cijenu u iznosu od 30.000,00 kn.

16. Iz dopisa Fonda za zaštitu okoliša i energetsku učinkovitost od 01.08.2022. proizlazi kako zahtjev tužiteljice za dodjelu sredstava ne sadrži obveznu dokumentaciju kao dokaz vlasništva/suvlasništva te da se nisu stoga stekli uvjeti za donošenje odluke i sklapanje Ugovora o neposrednom sufinanciranu kondenzacijskog bojlera

17. Pravomoćnom presudom ovoga suda posl. br. P-43/2023 od 22.10.2024. utvrđeno je da je da je tužiteljica LO iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], vlasnica nekretnine upisane u zemljišne knjige Općinskog suda u Sesvetama, zk odjel [adresa], k. o. [katastarska općina], zkul. Br. [broj ZK uloška], čestica 12/1 u naravi kuća br. 7, kuća br. 7a, kuća br. 9 [adresa] površine 430 čkv odnosno 1547 m2, dvorište [adresa] odnosno 1911 m2, ukupno površine 962 čhv odnosno 3458 m2 i to 203. suvlasnički dio: 0,73/100 Etažno vlasništvo (E-203) povezano s vlasništvom trosobnog stana br. 60 u mansaradi diletacije S2 površine 67,74 m2, zajedničkim dijelovima dilatacija S1 i S2 u 1,43/100 dijela i zajedničkim dijelovima diletacije S2 u 3,35/100 dijela.

18. Svjedok VO, sin tužiteljice je u svom iskazu naveo kako je direktno i osobno involviran u cijelu priču, vidio je majčinu tužbu i imao uvid u sve isprave koje su i priložene uz tu tužbu kao dokaz. Sjeća se da je bio prisutan jednom prilikom u majčinom uredu kada je ona razgovarala s tadašnjim predsjednikom uprave banke IO, o kupnji te sporne nekretnine, no detalja se ne sjeća. Da stan nema građevinsku dozvolu saznali su 2007. godine te je do tada sve bilo u redu. Od kada su se uselili, pa do 2010. su koristili ostavu i parkirno mjesto, šupa je bila poznata dok je parking bio dostupan te se ustvari koristio prema sporazumu stanara. Stan dok su u njemu živjeli je bio u redu sam po sebi, no nije bio adekvatan zbog broja soba, u njemu je istovremeno živjelo više generacija ljudi, falilo je komfora, pa tako je s nama živjela i moja sestra, baka. Na upit da li smo mi u to vrijeme mogli kupiti i bolji stan da nisam bila tako kreditno opterećena navodim kako je bilo mnogo prilika koje su se mogle iskoristiti te bi danas zasigurno da smo ih realizirali imali u vlasništvu i neke nekretnine veće vrijednosti. Da su imali riješeno adekvatno stambeno pitanje, baka ne bi završila u staračkom domu i ne bi mijenjala okolinu jer joj je i zbog Alzheimerove bolesti, koja je ubrzo dijagnosticirana, zbog promjene te okoline, došlo do naglog pogoršanja zdravstvenog stanja.

19. Svjedok SO je iskazao kako je radio u banci tuženika od 2019. do 2024. On je poslao mail tužiteljici a vezano za prebacivanje predugovora s pravne osobe koja je bila stranka tog predugovora na tužiteljicu kao fizičku osobu. Za konkretan odnos mu je poznato samo ono što je i naveo u očitovanju, dakle, taj predugovor je prvotno bio zaključen između banke i AO kao kupca stana te je on bio prebačen u nekom trenutku sa AO na pravnu osobu. LO je nakon toga tražila da se taj predugovor opet prebaci na nju kao fizičku osobu, a što nisu mogli učiniti jer je u predugovoru ostala kao stranka navedena pravna osoba koja je u međuvremenu brisana iz Sudskog registra te bez likvidacijskog upravitelja nisu mogli prebaciti tu poziciju na LO. Na upit pun. tuženika da li je ta pravna osoba o kojoj ste iskazali bila odn. imala veze sa tužiteljicom naveo je kako misli da je tužiteljica bila osnivač ili pak osoba ovlaštena za zastupanje te pravne osobe. Naveo je kako je tužiteljica kontaktirala banku 2020. jer je htjela temeljem predugovora zaključiti kupoprodajni ugovor za kupnju stana. Na daljnji upit, iz kojeg razloga je to tako bilo, naveo je kako mu to nije poznato iz kojeg razloga, pretpostavlja da je htjela prijevremenu otplatu iz razloga jer je imala viška sredstava za tu otplatu. Na upit da li je to bilo zbog potresa i obnove zgrade, naveo je da se ne može sjetiti konkretnih detalja razgovora. Nema saznanja kako je došla do stana 2002. te da je ulazio u pravnu osnovu zahtjeva gospođe, no ne i u činjenično stanje stvari.

20. Svjedokinja NO je iskazala kako je zaposlenica banke od 12. mj. 2002. g., o tim ugovorima, a kakav je i bio predugovor o prodaji nekretnine iz 2002.g. zaključen sa tužiteljicom, u trenutku kada su izrađeni, nije imala saznanja niti je sudjelovala u pregovorima oko zaključenja istih. Kada je banka dala prijedlog da se kontaktira tužiteljica, rekli su da joj pojasni stajalište banke jer su jedno vrijeme bile i kolegice, odn. rekli su joj da objasni zašto ne možemo zaključiti ugovor o kupoprodaji jer je taj predugovor bio prenesen na pravnu osobu kao kupca i koja se kao takva vodila u knjigama banke te kako je ta pravna osoba brisana, oni nisu imali u tom trenu kupca te joj je objasnila da se treba preotvoriti likvidacijski postupak i da to što prije riješi. Ona je rekla kako ne želi preotvoriti likvidacijski postupak i da onda nema razloga da nastavi plaćati na što joj je odgovorila da će joj tada sigurno biti raskinut ugovor te da je bolje da nastavi sa daljnjim plaćanjima. Tužiteljica je nakon toga podnijela tužbu te je u konačnici pravomoćnom presudom ista i postala vlasnicom spornog stana. Na upit pun. tuženika da li je s pozicije banke bilo elegantno rješenje da tužiteljica dobije vlasništvo stana upravo odlukom suda u za to provedenom postupku odgovorila je kako se radilo o zakonitom rješenju, jer da je banka sporazumom prenijela vlasništvo na tužiteljicu, zakon predviđa, da ako nije raspoređena sva naknadno pronađena imovina u likvidacijskom postupku, da ista postaje vlasništvo države te je stoga moglo doći i do drugačijeg razvoja situacije te je ovo bilo stoga i najbolje rješenje. 2002. je bila tek pripravnik i to u Odjelu pravnih poslova dok su Opći poslovi radili prodaju nekretnina te nije imala uvida u kako taj tako i druge predugovore.

21. Tužiteljica LO, je iskazala kako je nekretnina koju je dobila na korištenje i koju je kasnije kupila predugovorom imala skrivenu manu koja se nije mogla vidjeti iz dokumentacije, a to je bio izostanak građevinske dozvole za što joj nitko nije rekao te što u predugovoru nije bilo navedeno. Postojala je zabilježba da nekretnina nema uporabne dozvole no to je objašnjavano s navodima da je postupak ishođenja u tijeku no to se nije dogodilo sve do legalizacije 2013. godine. Mogla si je tada obrazlagati izostanak uporabne dozvole jer joj je govoreno da je možda nešto izašlo iz gabarita prilikom gradnje i da je postupak u tijeku te da će investitor morati nešto platiti no izostanak građevinske dozvole je mana jer stan nema prometnu vrijednost i ne može biti predmetom hipoteke što ja tada nije znala. Bila je žurba, bila je prognanik i podstanar s majkom i djecom te kako je bila doslovno istjerana iz stana bilo joj je bitno naći što prije novi stan što je razglasila i među kolegama. Kolega iz Općih poslova je to čuo te kako je bila direktor Kadrovskih poslova rekao joj je da se obrati Upravi a vezano za prodaju stanova koji su stečeni umjesto nenaplativog potraživanja. Otišla je kod predsjednika uprave koji joj je rekao da se prodaje stan u [adresa] te da ga ide pogledati. Stan je bio nov, nova zgrada, sve je odgovaralo no ujedno je bila i očajna. Kada se vratila u ured dali su joj punomoć da u ime banke preuzme tu nekretninu prilikom čega je sastavljen zapisnik o primopredaji i ona je u ime banke preuzela u posjed taj stan. U tom zapisniku o primopredaji je između ostalog navedeno da je stambeni prostor izveden prema građevinskim pravilima i pravilima struke što stoji i u Odluci banke koja je priložena kao dokaz uz tužbu, gdje piše da mi se prodaje nekretnina koju banka primila u vlasništvo u zamjenu za naplatu tražbine. U zapisniku stoji oznaka da je banka kupila stan od prodavatelja ugovorom od 6.6.2001. a koji ugovor nikada nije vidjela. Tom prilikom su joj predani ključeva posjeda nekretnine i to ključevi od ulaznih vrata zgrade, stana, poštanskog sandučića i električnih vrata rampe, rečeno joj je da kao stanar ima pravo na parkiranje u podzemnoj garaži. Pokazano joj je gdje su ostave i rečeno da si izabere koju hoće te je izabrala prvu s desne strane i počela je koristiti od tada pa nadalje. Kada se preselila, tadašnji predsjednik uprave i članica uprave su joj rekli da živim tamo i da će sve riješiti. Tada joj je predočen predugovor koji je bio pripremljen za nekog drugog i kako ne bi ispalo da mi pogoduju, rečeno je da će se kasnije stvari povoljnije riješiti jer je u planu bilo stambeno kreditiranje za zaposlenike koje je bilo povoljnije od kreditiranja građanstva, koje je također bilo u planu. Čekala je i plaćala po predugovoru, no kako je došlo do smjene predsjednika uprave došao je drugi predsjednik uprave, koji nije pokrenuo postupak koji je bio u planu. Ona je i dalje plaćala taj kredit i shvatil da plaća previsoku kamatu jer su banke tada davale i kamatu od 5 % za stambene kredite, a ona je tada plaćala 9 i podnijela je zahtjev da joj se napravi kupoprodajni ugovor, kako bi u drugoj banci ostvarila refinanciranje kredita. U Erste banci su joj rekli da može dobiti stambeni kredit no ne za tu nekretninu jer zgrada nema građevinsku dozvolu i da nije podobna za upis hipoteke. Investitor je imao građevinsku dozvolu za tri kata i potkrovlje a izveo je 4 kata i potkrovlje i zato zgrada nije mogla dobiti uporabnu dozvolu. Obratila se u konačnici banci sa zahtjevom da joj se smanje kamate i glavnica jer ne može imati toliku cijenu stan koji ima toliku manu, plaćala ga je 1.500 DEM, što je tada bilo za stanove u [adresa]. Dobila je odgovor od banke da ne žele s njom pregovarati jer je u predugovoru navedeno da nema uporabne dozvole te da može nastaviti sa otplatom ili će postupiti prema čl. 6. Predugovora odn. prema kojem kupac može raskinut predugovor i vratiti stan, a da banka može pritom zadržati sve uplate. Tijekom cijelog razdoblja snosila je troškove koje banka nije snosila a trebala je kao vlasnik i to trošak pričuve, održavanja zgrade, sanacije krova, uvođenja vodomjera te je otplaćivala sanacijski kredit, a o čemu joj je izdana potvrda od strane upravitelja zgrade. Tada je mislila da će s time smanjiti glavnicu i kamatu. Krajem 2010. založila se za legalizaciju zgrade s čime su u konačnici uspjeli i što je platila 5.252,00 kune. Nakon toga se pristupilo etažiranju te je uslijedio šok jer mi je upravitelj objasnio da uzurpira tuđu ostavu i parkirno mjesto i da to treba predati vlasniku iako u odluci o prodaji piše da ostava pripada stanu, u predugovoru to nije navedeno već su navedene samo neke oznake koje pripadaju stanu, a koje su prikazane prilikom primopredaje kao ostava i parkirno mjesto. Parking je napustila te su prvo kupili 2 ostave za 14.000,00 kuna, a 2022. parkirno mjesto za 30.000,00 kuna. 2020. je bio potres te je oštećen dimnjak zgrade i bojler centralnog grijanja, kako je Fond ostvario subvenciju za 80 % za obnovu kvarova kao vlasnika stana je navela banku i priložila predugovor no rekli su da bi dobila sredstva da mora priložiti vlasnički list na svoje ime. Tada je u banci tražila prijevremenu otplatu kredita jer joj je ostala 31 rata i što su neopravdano odbili. Misli da su to učinili jer joj nisu htjeli dati popust od 9 % godišnje za prijevremenu otplatu prema predugovoru. Kako nije imala vlasnički list, izgubila je 8.000,00 kuna što joj je Fond mogao isplatiti i sve je u konačnici sama platila. Imala je troškove koje nije trebala imati preko 62.000 Eur bez kamata no pristaje na odštetu u iznosu od pola te vrijednosti. 24 godine su njena obitelj i ona nesigurno živjeli, i ovo je posljednji pokušaj da ishodi pravdu.

22. Dakle, tužiteljica kao kupac i tuženik kao prodavatelji sklopili su ugovor o prodaji nekretnina (stana i garaže) na temelju odredbi čl. 376. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“, broj: 35/05, 41/08 i 125/11 - dalje ZOO/05) koji se u ovom slučaju primjenjuje na temelju odredbe čl. 1163. tog Zakona. Shodno odredbi čl. 9. ZOO/05 sudionici u obveznim odnosima dužni su izvršiti svoje obveze i odgovorni su za njihovo ispunjenje. Tužiteljica je kao kupac ispunila svoju ugovornu obvezu na način da je obročno otplatila kupoprodajnu cijenu, dok je prodavatelj predao nekretninu tužiteljici i kao kupcu joj omogućio posjed stvari.

22. Sukladno odredbi čl. 400. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“ br 35/2005, 41/2008, 125/2011, 78/2015, 29/2018, 126/2021, 114/2022, 156/2022, 145/2023; dalje: ZOO), prodavatelj odgovara za materijalne nedostatke stvari koje je ona imala u trenutku prijelaza rizika na kupca, bez obzira je li mu to bilo poznato, a odgovara i za one materijalne nedostatke koji se pojave nakon prijelaza rizika na kupca ako su posljedica uzroka koji je postojao prije toga. Predmnijeva se da je nedostatak koji se pojavio u roku od šest mjeseci od prijelaza rizika postojao u vrijeme prijelaza rizika, osim ako prodavatelj ne dokaže suprotno ili suprotno proizlazi iz naravi stvari ili naravi nedostatka. Nadalje, prema odredbi čl. 401. ZOO/05, materijalni nedostatak postoji: - ako stvar nema potrebna svojstva za svoju redovitu uporabu ili za promet, - ako stvar nema potrebna svojstva za posebnu uporabu za koju je kupac nabavlja, a koja je bila poznata prodavatelju ili mu je morala biti poznata, - ako stvar nema svojstva i odlike koje su izrijekom ili prešutno ugovorene, odnosno propisane, - kad je prodavatelj predao stvar koja nije jednaka uzorku ili modelu, osim ako su uzorak ili model pokazani samo radi obavijesti, - ako stvar nema svojstva koja inače postoje kod drugih stvari iste vrste i koja je kupac mogao opravdano očekivati prema naravi stvari, posebno uzimajući u obzir javne izjave prodavatelja, proizvođača i njihovih predstavnika o svojstvima stvari (reklame, označavanje stvari i dr.), - ako je stvar nepravilno montirana pod uvjetom da je usluga montaže uključena u ispunjenje ugovora o prodaji, - ako je nepravilna montaža posljedica nedostataka u uputama za montažu, a u kojim okolnostima kupac ima prava uređena odredbama čl. 410. do 422. ZOO/05.

23. Prema odredbi čl. 402. st.1. ZOO-a prodavatelj ne odgovara za nedostatke ako su u trenutku sklapanja ugovora bili poznati kupcu ili mu nisu mogli ostati nepoznati, a smatra se da nisu mogli ostati nepoznati kupcu oni nedostaci koje bi brižljiva osoba s prosječnim znanjem i iskustvom osobe istog zanimanja i struke kao kupac mogla lako opaziti pri uobičajenom pregledu stvari (stavak 2.).

22. U skladu s člankom 410. stavkom 1. ZOO-a, kupac koji je pravodobno i uredno obavijestio prodavatelja o nedostatku može po svom izboru: 1) zahtijevati od prodavatelja da nedostatak ukloni, 2) zahtijevati od prodavatelja da mu preda drugu stvar bez nedostatka, 3) zahtijevati sniženje cijene, 4) izjaviti da raskida ugovor. U svakom od tih slučajeva kupac ima pravo i na popravljanje štete prema općim pravilima o odgovornosti za štetu, uključujući i štetu koju je ovaj zbog nedostatka stvari pretrpio na drugim svojim dobrima (stavak 2.). Ako je nedostatak neznatan kupac nema pravo na raskid ugovora, ali mu pripadaju druga prava iz odgovornosti za materijalne nedostatke uključujući i pravo na popravljanje štete (stavak 3.).Troškove otklanjanja nedostatka i predaje druge stvari bez nedostatka snosi prodavatelj (stavak 4.). Ako kupac ne dobije zahtijevano ispunjenje ugovora u razumnom roku, zadržava pravo raskinuti ugovor ili sniziti cijenu (članak 411. ZOO-a) 23. Iz citiranih propisa proizlazi da kupcu koji je pravodobno i uredno obavijestio prodavatelja o nedostacima na kupljenoj stvari pripada izbor između prava zahtijevati ispunjenje ugovora uklanjanjem nedostataka ili zamjenom stvari, prava zahtijevati sniženje cijene ili prava izjaviti da raskida ugovor (osim ako je riječ je neznatnom nedostatku). Pritom i onaj kupac koji je izabrao pravo zahtijevati ispunjenje ugovora uklanjanjem nedostatka ili zamjenom stvari zadržava pravo na raskid ugovora kada ne dobije zahtijevano ispunjenje ugovora (otklanjanjem nedostataka ili zamjenom stvari) u razumnom roku, ali samo ako je prethodno dao prodavatelju naknadi primjereni rok za ispunjenje ugovora (otklanjanjem nedostataka ili zamjenom stvari), a bez ostavljanja tog roka ako je očito da prodavatelj neće moći ispuniti ugovor ni u naknadnom roku i kada kupac zbog zakašnjenja prodavatelja ne može ostvariti svrhu radi koje je sklopio ugovor. Naposljetku, kupac može zahtijevati raskid ugovora i bez prethodnog zahtijevanja ispunjenja ugovora, ako bi način uklanjanja nedostatka, odnosno predaja druge stvari bez nedostatka imao za posljedicu znatne neugodnosti za kupca.

24. Kako su odredbe o izvanugovornoj odgovornosti za štetu ujedno i opće odredbe odgovornosti za štetu, to je odredbom čl. 349. ZOO-a zakonodavac izričito propisao da ako odredbama o ugovornoj odgovornosti za štetu (čl. 342. do 348. ZOO-a), nije drukčije propisano, da se na naknadu štete nastalu povredom ugovorne obveze na odgovarajući način primjenjuju odredbe ZOO-a o naknadi štete nastale iz izvanugovornih odnosa.

25. Dužnik je u obvezi naknaditi štetu svom vjerovniku zbog povrede ugovorne obveze ako je njezina povreda u uzročnoj vezi s nastalom štetom (čl. 154. st. 1. ZOO/91, sada čl. 1045. st. 1. ZOO-a). Ta odredba se odnosi i na ugovornu odgovornost (čl. 269. ZOO/91, sada 349. ZOO-a). Ugovorna odgovornost za štetu se zasniva na povredi neke postojeće obveze, pa time pripada u privatni djelokrug vjerovnika i dužnika. Kod ugovorne odgovornosti za štetu, dužnik odgovara po subjektivnom kriteriju pretpostavljene krivnje (čl. 1045. st. 1. i 2. ZOO-a). Kod izvanugovorne i ugovorne odgovornosti za štetu teret dokaza postojanja krivnje ne leži na vjerovniku, jer se kod obje odgovornosti krivnja predmnijeva i ispričavajući dokaz tereti dužnika kao štetnika. Prema tome, postojanje uzročne veze između ponašanja dužnika i nastale štete na strani vjerovnika pretpostavka je za nastanak odštetne odgovornosti za štetu i u okviru ugovorne odgovornosti za štetu.

26. U konkretnom slučaju, nedostatak građevinske dozvole predstavlja materijalni nedostatak nekretnine u smislu odredbe čl. 401. st. 1. toč. 3. ZOO-a, jer nekretnina nema svojstvo i odlike koje su izrijekom ili prešutno ugovorene odnosno propisane. Prema stanju spisa, a kako proizlazi iz Rješenja o izvedenom stanju, za predmetnu stambeno-poslovnu zgradu na kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] izdana je građevna dozvola Klasa: UP/I-361-03/98-01/118, Urbroj: 251-05-03/10-2000-14 od 22.3.2000. no ista je izgrađena protivno navedenom odobrenju za građenje na način da je povećan broj etaža, funkcionalnih jedinica te je izmijenjen gabarit građevine te njezin smještaj na čestici.

27. Kao što je i prethodno navedeno prema odredbi čl. 410. st. 1 ZOO-a kupac koji je pravodobno obavijestio prodavatelja o nedostatku može po svom izboru: zahtijevati od prodavatelja uklanjanje nedostataka, zahtijevati predaju druge stvari bez nedostataka, zahtijevati sniženje cijene ili izjaviti da raskida ugovor, a u svakom od tih slučajeva kupac ima pravo i na popravljanje štete prema općim pravilima o odgovornosti za štetu, uključujući i štetu koju je ovaj zbog nedostatka stvari pretrpio na drugim svojim dobrima (st. 2). Iz citirane zakonske odredbe razvidno je da je pravo na naknadu štete povezano sa jednim od prava iz čl. 410. st. 1. toč.1. - 4. ZOO- a, a iz stanja spisa proizlazi da se tužiteljica nije koristila niti jednim od tih prava, osim prava na naknadu štete pa je već iz tog razloga tužbeni zahtjev valjalo odbiti kao neosnovan.

28. Neovisno o tome, u odnosu na odgovornost za materijalne nedostatke potrebno je istaknuti da prema odredbi čl. 402. st.1. ZOO-a prodavatelj ne odgovara za nedostatke ako su u trenutku sklapanja ugovora bili poznati kupcu ili mu nisu mogli ostati nepoznati, a smatra se da nisu mogli ostati nepoznati kupcu oni nedostaci koje bi brižljiva osoba s prosječnim znanjem i iskustvom osobe istog zanimanja i struke kao kupac mogla lako opaziti pri uobičajenom pregledu stvari (stavak 2.).

29. Iz stanja spisa proizlazi nespornim da su obje stranke bile upoznate sa činjenicom da za spornu građevinu nije izdana uporabna dozvola i koja činjenica je i publicirana u zemljišnoj knjizi upisom zabilježbe 2001., odnosno prije zaključenja Predugovora između stranaka, na temelju čl. 51.a u to vrijeme važećeg Zakona o građenju kojim je bilo propisano u st. 1. da će sud građevinu upisati u zemljišne knjige ako je za istu izdana uporabna dozvola, a st. 2. propisano da će sud građevinu upisati u zemljišne knjige i bez uporabne dozvole, ali će po službenoj dužnosti u zemljišnoj knjizi u teretnom listu (list C) zabilježiti da ta dozvola nije priložena.

30. Temeljem prethodnih utvrđenja proizlazi kako u postupanju tuženika nije bilo protupravnosti te se eventualna šteta ima pripisati isključivo radnjama tužiteljice koja je pristala kupiti nekretninu sa nedostatkom jer iz dokaza provedenih u postupku proizlazi kako joj činjenica da nekretnina nema građevinsku dozvolu nije mogla ostati nepoznata i to primarno kao zaposlenici tuženika koja je bila upoznata na koji je način tuženik stekao vlasništvo predmetne nekretnine te je ujedno tužiteljica bila u mogućnosti uvidom u zbirku isprava, katastar ili kod nadležnih tijela za izdavanje građevinskih dozvola provjeriti da li je za izgrađene građevine izdana građevinska dozvola pa propust da se interesira o legalnosti izgrađenih građevina ne može ići na štetu tuženika, a niti se radi o nedostacima koji joj tijekom pregovora i u trenutku sklapanja ugovora nisu mogli ostati nepoznati. Dakle, tužiteljica je bila u svemu upoznata s pravim stanjem glede činjenice da je predmetna stambeno-poslovna građevina izgrađena bez građevinske dozvole te je pristala kupiti upravo takvu nekretninu s tim nedostatcima. Navode tužiteljice da bi istoj eventualnim usmenim pogodbama s osobama ovlaštenim za zastupanje banke ujedno uz stan bili prodani i ostava i parkirno mjesto tužiteljica u postupku nije dokazala jer iz odredaba Predugovora jasnim proizlazi kako kao predmet kupoprodaje nisu navedeni ni ostava ni parkirno mjesto, već samo stan broj “60“ u mansardi diletacije S2, površine 67,74 m2. Tuženik kao prodavatelj nije jamčio tužiteljici kao kupcu da je predmetna nekretnina slobodna u pravnom prometu te da nije opterećena nikakvim knjižnim ni izvanknjižnim teretima te je tužiteljici bilo poznato da je tuženik vlasništvo nad istom stekao kroz aktiviranje sredstva osiguranja nenaplativog kredita, pa nije ni mogao utjecati na postojeće zemljišnoknjižne zabilježbe. Također, sud ne nalazi protupravnost u postupanju tuženika čak i da isti nije pristao na izmjene Predugovora, a niti je tužiteljica u postupku dokazala navode da bi tužiteljici bilo tko od djelatnika, odnosno osoba ovlaštenih za zastupanje tuženika rekao da će korigirati iznos kupoprodajne cijene i uvjete otplate, kao i da će se bilo što ispraviti po pitanju zemljišno knjižnog stanja predmetne nekretnine.

31. Uz navedeno tuženik nije bio investitor gradnje zgrade, a što ne tvrdi ni sam tužitelj, pa temeljem odredbe čl. 50. Zakona o gradnji ("Narodne novine" broj 52/99, 57/99 i 75/99) koji je vrijedio u vrijeme nastanka obveznopravnog odnosa između stranaka, ne postoji zakonska obveza tuženika da ishodi građevnu i uporabnu dozvolu za predmetnu zgradu kao niti za stan sada u vlasništvu tužitelja. Osim toga tuženica takvu obvezu nije preuzela niti pravnim poslom zaključenim s tužiteljem ali niti kojom trećom osobom.

31. Rukovodeći se rezultatima provedenog dokaznog postupka, prije svega iskazima parničnih stranaka, utvrđuje kako tužiteljica sve do podnošenja tužbe, 15. listopada 2004. nije pisanim putem niti usmeno obavijestila tuženika o nedostacima prodane stvari na koje se poziva u tužbi, a da je tužitelj stupio u posjed prodane mu nekretnine tijekom 2000. te je i kako sama navodi potpisala zapisnik o primopredaji nekretnine, prvostupanjski sud zaključuje da je tužba u ovoj pravnoj stvari podnijeta izvan zakonom propisanog prekluzivnog jednogodišnjeg roka propisanog odredbom čl. 500. st. 1. ZOO-a. Ovo sve tim više što tužitelj nije niti iskoristio mogućnost da ostvari bilo koju od prava predviđenih čl. 488. st. 1. ZOO-a pa nema niti mogućnost da kumulativno s kojim od tih prava ostvari i pravo na naknadu štete, kako to slijedi iz odredbe čl. 488. st. 2. ZOO-a.

37. Slijedom navedenog, tužbeni zahtjev je odbijen bez ulaženja u ispitivanje postojanja ostalih pretpostavki odgovornosti za štetu, osobito postojanja štete i njezine visine, s obzirom da sve propisane pretpostavke za štetu imaju biti kumulativno ispunjene kako bi postojala odgovornost za štetu pa izostankom samo jedne od njih, odgovornost za štetu ne postoji.

38. Iz toga razloga, a imajući u vidu načelo ekonomičnosti postupka, odnosno, uz nastojanje da se postupak provede sa što manje troškova za stranke u postupku u skladu s odredbom čl. 10. st. 1. ZPP, sud je odbio sve preostale dokazne prijedloge tužitelja, sve na okolnost nastanka štete i njezine visine te uzročne veze sa štetnom radnjom, a koji dokazni prijedlozi nisu bili potrebni za presuđenje u ovoj pravnoj stvari iz prethodno navedenih razloga. Slijedom navedenog, odlučeno je kao u točki I. izreke presude.

39. Odluka o troškovima postupka temelji se na odredbi čl. 154 st. 1. ZPP i čl. 155. ZPP-a te s obzirom na to da je tužiteljica u cijelosti izgubila spor dužna je tuženiku naknaditi troškove postupka. Tako je tuženiku dosuđena naknada troškova sastava odgovora na tužbu u iznosu od 500,00 Eur te podneska od 18.08.2025. u iznosu od po 500,00 Eur (Tbr. 8/1 Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika – Narodne novine, broj 136/25, dalje: Tarifa), troškova zastupanja na ročištima 13.01.2026. i 31.03.2026. u iznosu od po 500,00 Eur za svako ročište (Tbr. 9/1 Tarife), što sve uvećano za pripadajući porez na dodanu vrijednost od 25% iznosi ukupno 2.500,00 Eur. Na dosuđeni trošak postupka tuženiku su dosuđene zakonske zatezne kamate sukladno članku 30. Ovršnog zakona ("Narodne novine", broj 112/2012, 25/2013, 93/2014, 55/2016, 73/2017, 131/2020, 114/2022) i članku 29. stavak 1. i 2. ZOO-a tekuće od presuđenja do isplate.

U Sesvetama 14. svibnja 2026.

Sudac:

Iva Raos

POUKA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove presude nezadovoljna stranka može podnijeti žalbu županijskom sudu u roku 15 dana od dana ročišta za objavu presude (za stranku koja je bila uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje) odnosno u roku od 15 dana po primitku presude (za stranku koja nije bila uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje), a podnosi se putem ovog suda u dva istovjetna primjerka za sud i po jedan za svaku protivnu stranku.

DNA:

1. tužiteljici

2. tuženiku po pun.